2022年武汉商品住宅验收管理规定

1、第PAGE26页共NUMPAGES26页2022年武汉商品住宅验收管理规定第一条为了加强本市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例(_第_号令)、武汉市物业管理条例和住宅专项维修资金管理办法(建设部、财政部第_号令)等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内商品住宅(含经济适用住房、廉租住房等保障性住房)、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的

2、资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。本办法所称住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条市房屋行政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作，日常管理工作由市住宅专项维修资金管理机构承担。区房屋行政主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。财政、审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金的财务监督和审计监督工作。

3、第二章交存第六条下列物业的开发建设单位和业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位也应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。第七条商品住宅(含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅，下同)的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存：(一)开发建设单位按照物业总规模建安造价的_%(配置有电梯的按照_%)交存;(二)购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的_%。市房屋行政主管

4、部门应当根据市建设行政主管部门公布的建安造价确定、公布首期住宅专项维修资金的具体交存标准，并适时调整。第八条售后公有住房的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存：(一)购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为本市房改成本价的_%;(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的_%、高层住宅不低于售房款的_%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。第九条市房屋行政主管部门应当会同有关部门根据商业银行的服务质量等因素，确定本市住宅专项维修资金专户管理银行，并向社会公布。住宅专项维修资金专户应当在本市住宅专项维修资金专户管理银行开立。第十条商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交

5、存首期住宅专项维修资金，交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。开发建设单位应当在办理项目初始登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。初始登记时尚未售出的房屋，开发建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金;房屋售出后，购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。第十一条售后公有住房的购房人应当在办理房改手续时交存首期住宅专项维修资金或者委托售房单位交存。公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起_日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。第十二条购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。开发建设单

6、位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋行政主管部门不得办理房屋权属登记。第十三条业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金由市住宅专项维修资金管理机构在专户管理银行开立银行专户进行代管，实行专款专用。开立商品住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公有住房的售房单位应当使用由

7、财政部门统一印制的住宅专项维修资金专用票据。第十五条业主大会成立后，要求划转住宅专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并同时对以下事项进行表决：(一)住宅专项维修资金专户管理银行的选定;(二)住宅专项维修资金使用和账目管理办法;(三)确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议;(四)应急维修授权协议书;(五)市房屋行政主管部门认为需要由业主大会确定的与住宅专项维修资金有关的其他事项。业主大会通过关于上述事项的决议后，业主委员会应当到选定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户。第十六条业主委员会应当在业主大会通过划转

8、决议之日起_个工作日内，到区房屋行政主管部门申请办理住宅专项维修资金划转手续，并提交业主大会关于本办法第十五条所列事项的决议及专户管理银行开户证明。申请材料齐全的，区房屋行政主管部门应当自受理之日起_个工作日内报告市住宅专项维修资金管理机构;市住宅专项维修资金管理机构应当自收到报告之日起_个工作日内通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户，并将有关账目移交业主委员会。第十七条划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区房屋行政主管部门签订发生本办法第二十八条第二款规定的紧急情况时，同意区房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主

9、交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。第十八条住宅专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中;用于支付评估、监理等费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的评估、监理单位账户中。业主委员会不得擅自变更开户银行，确需变更的，应当经业主大会决定，注销原银行专户，开立新专户，并报区房屋行政主管部门备案。第十九条业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额_%的，应当按照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金。尚未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市房屋行政主管部门会同市财政部门

10、制定。第三章使用第二十条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。业主不交存住宅专项维修资金的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的;(二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿;(三)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;(四)建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变;(五)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染;(六)公共区

11、域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;(七)公共区域门窗或者窗纱破损的;(八)住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。第二十二条住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：(一)电梯及主要部件的维修或者更换;(二)避雷设施不能满足安全要求的;(三)监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的;(四)楼内排水(排污)设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的;(五)水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外;(六)住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。第二十三条住宅共用

12、部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：(一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;(二)属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;(三)属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;(四)相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;(五)与房屋结构相连的汽车车库的维修，由

13、车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。第二十四条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的，成立业主大会的由业主委员会提出使用方案，未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案;使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容;(二)业主委员会或者社区居民委员会应当组织住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且

14、占总人数三分之二以上的业主对使用方案进行表决，表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于_日;(三)使用方案通过后，业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料，向区房屋行政主管部门提出使用申请;(四)区房屋行政主管部门自受理之日起_个工作日进行审核;经审核符合使用条件的，报告市住宅专项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起_个工作日内向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金_通知;(五)业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程;(六)工程验收合

15、格后，业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向区房屋行政主管部门申请拨付维修和更新、改造费用的余额:1.维修和更新、改造工程验收单;2.维修和更新、改造工程决算单;3.维修和更新、改造工程的发票;4.其他相关材料。(七)区房屋行政主管部门自受理之日起_个工作日内进行审核;经审核符合条件的，报告市住宅专项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起_个工作内日向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额_通知。第二十五条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案;(二)业主大会依法通过

16、使用方案;(三)业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报区房屋行政主管部门备案;区房屋行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的，应当责令改正;(四)业主委员会按照区房屋行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程，并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位;(五)工程竣工后，业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。第二十六条鼓励业主委员会或者社区居民委员会通过招投标选择施工单位，业主委员会或者社区居民委员会可以聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理，相关费用从住宅专项维修资金中列

17、支。第二十七条共同承担住宅专项维修资金的业主，可以推荐代表或者聘请专业人员参与维修和更新、改造项目的方案制订、组织实施、竣工验收的监督管理。第二十八条发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照下列规定使用住宅专项维修资金：(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由业主委员会或者社区居民委员会按照本办法第二十四条第(三)项至第(七)项的规定办理;(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由业主委员会按照本办法第二十五条第(三)项至第(五)项的规定办理。前款所称紧急情况包括：(一)屋面防水损坏造成渗漏;(二)电梯故障危及人身安全;(三)楼

18、体单侧外立面五分之一以上有脱落危险;(四)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造;(五)危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。第二十九条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生紧急情况且危及公共安全，物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，所在地的区房屋行政主管部门可以按照下列程序组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支：(一)组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;(二)由社区居民委员会就工程事项出具相关证明;(三)由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;(四)

19、区房屋行政主管部门组织施工单位进行抢修;(五)区房屋行政主管部门会同相关业主对维修工程进行验收后，将工程费用分摊至相关业主，并在该物业区域内公示_日;(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。住宅专项维修资金划转业主大会管理后，发生紧急情况且危及公共安全，物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，所在地的区房屋行政主管部门可以根据应急维修授权协议书按照前款规定的程序组织代修，维修和更新、改造费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。第三十条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：(一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部

20、位、共用设施设备维修和更新、改造费用;(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。第三十一条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。第三十二条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：(一)住宅专项维修资金的存储利息;(二)利用

21、住宅专项维修资金购买国债的增值收益;(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外;(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。第四章监督管理第三十三条房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移，受让方应当持相关材料到专户管理银行办理分户账更名手续。房屋所有权转让时，该房屋分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额_%的，受让方应当在办理分户账更名手续时按照规定续交住宅专项维修资金。第三十四条房屋灭失的，在办理注销登记时按照下列规定返还住宅专项维修资金：(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;(二)公有住房售房单位交存的

22、住宅专项维修资金账户余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。第三十五条市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会前的代管期间，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会后的自主管理期间，应当每年与专户管理银行至少核对_次住宅专项维修资金账目。第三十六条专户管理银行应当定期向市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和

23、账面余额的查询。第三十七条市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会管理前，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应当每年至少_次向业主、公有住房售房单位公布下列情况：(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。第三十八条住宅专项维修资金在划转业主大会前代管期间的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。住宅专项维修资金在划转业主

24、大会管理后，经业主大会投票通过，业主委员会可以聘请专业机构对住宅专项维修资金的管理和使用进行审计和监督，审计监督费用可从住宅专项维修资金中列支。第三十九条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当按照财政部门的有关规定执行。财政部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度执行情况的监督。第四十条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。第四十一条市房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位对商品住宅、已售公有住房住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查，逐步规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。第五章法律责任第四

25、十二条开发建设单位违反本办法规定将房屋交付给购房人的，由区房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不予改正的，每套处以_元以上_元以下罚款。第四十三条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，按照住宅专项维修资金管理办法(建设部、财政部第_号令)的规定予以处理。第四十四条违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的，按照财政违法行为处罚处分条例(_第_号令)的有关规定予以处理。第四十五条专户管理银行违反本办法规定，未向缴存人出具维修资金缴存凭证，或者未履行资金支出规定程序而支出资金的，或者发现资金支出违反本办法规定而未向市房屋行政管理部门及时报告的，市房屋行政主管部门可以单方取消与专户管理银行的资金代管协议

26、，情节严重的，依法追究专户管理银行的法律责任。第六章附则第四十六条市房屋行政主管部门可以依据本办法制定实施细则。第四十七条本办法自_年_月_日之日起施行。2022年武汉商品住宅验收管理规定（二）第一条为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。第三条住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则

27、。第四条住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。第五条市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。第六条本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。第二章前期物业管理与移交第七条本条例所称前期物业管理，是

28、指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。第八条新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。第九条开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。第十条开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。第十一条在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。第十二条开发建设单位与买受人订立售

29、房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。第十三条开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。第十四条开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：(一)住宅区规划图和批准文件;(二)单体建筑、结构、设备竣工图;(三)道路及地下管网竣工图;(四)各种设备的使用说明书、电路示意图;(五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料;(六)其他必要资料。第三章业主自治管理第十五条住宅区入住率达到百分之五十以上或者住宅

30、区房屋交付使用满二年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。第十六条出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。业主委员会由五至十五人组成。业主委员会委员在业主中产生;业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任;不称职的，业主大会

31、可予以撤换。第十七条业主委员会每年至少组织召开一次业主大会;经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。第十八条业主大会行使下列职权：(一)选举、撤换业主委员会委员;(二)审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同;(三)听取和审查业主委员会的工作报告;(四)监

32、督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定;(五)决定物业管理的其他重大事项。第十九条业主委员会履行下列职责：(一)选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效;(二)依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告;(三)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算;(四)听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动;(五)督促业主公约的实施;(六)向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主

33、监督;(七)业主大会赋予的其他职责。第二十条选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。第二十一条业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。第四章物业管理企业第二十二条市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。物业管理企业在领取营业执照后六十日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。国家

34、规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。第二十三条被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。第二十四条物业管理企业从事下列物业管理服务事项：(一)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新;(二)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务;(三)绿化养护;(四)治安防范服务;(五)清扫、保

35、洁服务;(六)车辆进出和停放的管理;(七)按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务;(八)物业维修专项资金的帐务管理;(九)住宅区工程建设和维修档案资料的保管;(十)其他物业管理服务事项。第二十五条物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：(一)按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务;(二)将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;(三)定期对住宅区共有部分进行养护、维修;发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修;(四)定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费

36、用收支情况;(五)听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务;(六)设立投诉电话，全天二十四小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。第二十六条物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。第二十七条物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起三十日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。第五章物业使用与维护第二十八条物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、

37、消防等有关法律、法规的管理规定。第二十九条在住宅区物业使用中禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋;(二)擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌;(三)占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施;(四)乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物;(五)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;(六)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;(七)不按照指定地点停放车辆;(八)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止;对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。第三十条业主、使用人装修房屋，应当事先告知

38、物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。第三十一条住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担;房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担;住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。第三十二条房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者

39、赔偿责任。第三十三条业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患;拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。第三十四条住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。第三十五条任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。第三十六条利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业

40、的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。第六章物业管理用房与费用第三十七条开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积千分之二、千分之三的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。第三十八条物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。第三十九条物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆

41、管理服务费和特约服务费。综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照中华人民共和国价格法的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。第四十条物业维修专项资金由下列资金构成：(一)开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的百分之一点五(配置有电梯的住宅楼，按照建安造价

42、的百分之二点五)向业主委员会提供的物业管理启动资金;(二)住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金;(三)按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。第四十一条物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的

43、费用。业主应当按时、足额交纳物业管理服务费;公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。第四十二条房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。第四十三条物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。第七章法律责任第四十四条有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：(一)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以五千元以上四万元以下罚款。(二)物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正;逾期未改的，处以五千元以上二万元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。(三)物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正;逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或