北京别墅产品设计建议说明书

1、北京别墅产品设计建议说明书百人行策动总则： 别墅作为目前国内最高档住宅形式，其使用者的生活起居是国内最潮流，最奢华生活方式的代表。对其居住环境，居住面积，使用功能，价格水平的研究和定位是成功开发别墅的关键因素。本建议书分市场及销售对产品的建议及产品设计建议两部分：第一部分：市场及销售对产品的建议本部分将以市场人员和销售人员的认知为动线加以说明：市场认知：目前发售的别墅项目中，不乏1000平方米上下的豪宅，但其特点除丢面积过大外，功能、布局和空间创丢意方面并无新意，仅仅是原有别墅丢简单的放大。因此别墅类豪宅的奢荷、豪应体现在空间设计的巧妙和新荷空间的开发方面，而不是简单的大荷、小。究竟多大的面积

2、就可成为豪荷宅呢?根据我司多年从事高档住宅荷的策划经验，我司豪宅的一些基本荷要素总结归纳如下：豪宅要素（以荷四室两厅为例） 使用荷面积（平方米）玄关睬睬915客厅多多6080多餐厅多2多030厨房多多1520洗衣房多烩58佣人房/W烩C烩1012主卧烩烩253烩0主卫烩烩1218衣帽柜烩次812次卧（1）次次1520次卫（1）次次1012次卧（次2）次1520次次卫（2）钾101钾2书房钾钾1520客卫钾钾68储藏钾钾68走钾道的2的030主阳台的的812次阳台的的68（总面积的）的350377以饼上各要素均为豪宅中不可或缺的功饼能空间，而后缀的面积也是经市场饼调研后得出的豪宅中各要素客户接饼

3、受的面积区间。以此类推，可以看饼出：别墅类豪宅的面积如作到35饼0380平方米即可得到市场认波同，面积再大，也只会是浪费空间波。销售认知：别墅型豪宅的市场波接受价格可在人民币20000元波左右，但一般还赠送地下室和阳台波等面积。如果以上述面积为基数，波再加地下室，阳台甚至赠送阳光暖波房等，从销售角度可有如下计算方波式（以380平方米为例）：房屋嫩总价：20000元/平方米3嫩80平方米=760万元首付：7嫩60000020%=1520嫩000元月供（8成20年）：约嫩40000元/月但因有若干项嫩目的赠送面积，客户实得面积：房嫩屋建筑面积：拓380（平方米）地下室：拓拓170阳台：拓30阳拓光

4、暖房（假定）：拓40总面积：拓620实际突购房单价：760000062篱0=12258元/平方米此价格篱对于自用型客户而言是可以接受的篱，同时本物业的地理位置无论从作篱为第一居所还是第二居所，从交通篱和绿化环境上说都是合适的。而对篱于投资者而言，以目前的本地区的棱高档物业的租金水平来看：9酥15/平方米/月，即：月租金酥收入为：98.28620=酥46202元158.28酥620=77000元减去月还款酥,其投资回报是较为可观的.酥第二部分：产品设计建议本部两分将以一名未来社区居住者归家的两动线加以说明：社区大门：目前的两别墅区的大门基本采用繁琐的铁艺两大门加石制或石膏制欧洲古典雕塑两门柱并以

5、宽阔的门前广场以显社区两的豪华与尊贵。而我司认为：大门两的设计风格应是整个社区设计风格两的集中体现，即社区的整体设计风融格决定大门的风格。门前绿化，门融前广场应是根据社区的格调，可奢融可简，甚至可根据本案特点，以高融绿化率来体现本案的优势。社区道融路：别墅强调私密性和高绿化；因融此，建议社区道路应尽量不破坏绿融化的完整性和社区的整体连贯性。融建议社区道路尽量沿边缘设置，另李考虑未来住户的驾车，道路宽度及李转弯角度应满足豪华车的特点。社李区绿化：成熟的别墅社区的特征即李是成熟的绿化。因此，本司首先建李议园林绿化设计和施工应尽量保留李或适当移植项目区域内原有的绿色李树木和自然地形地貌，再配以草地李

6、和花木。尽量维系社区的自然而非梭人工的环境，以满足客户对别墅的梭本质的追求。社区公共休闲场地：梭作为儿童和老人的室外活动场所，梭必要的活动设施和休息座椅的设计梭也是值得注意的，其风格也应与整梭体协调。会所：别墅的会所不仅仅梭是整个社区的配套服务设施，还应梭充分考虑到别墅社区业主的生活方骗式，融入如会议，社交，商务等符骗合此类客户工作生活特点的设施，骗即会所的商务酒店化。在区域划分骗上建议考虑如下功能：大堂：酒店骗风格，花费数百万元购置物业的客骗户理应享受到酒店式的会所。泳池骗：公共泳池所承担的功能和地位与碰私家泳池不同，其实用性，方便性碰和季节性是私家泳池无法比拟的。碰医疗保健中心：高档医疗诊

7、所在北碰京的兴起表明高收入阶层对健康和碰生活品质的追求更加务实，别墅社碰区内设置高档医疗保健中心不仅为色日后业主提供了应得的便利，在物色业销售期内也是值得强调的卖点之色一。美容美发：引进知名高档美容色店对于这样规模的别墅社区不应是色困难的工作。健身中心：这已是任膨何物业必不可少的规定项目。超市膨：这也是任何物业必不可少的规定眨项目，但在经营项目和品种上还应眨考虑到业主的生活水准和生活习惯眨，尽量作到“档次高，国际化”。眨餐厅：由于地处国际化程度最高的眨高档居住区域内，在餐饮类性的选眨择上应考虑中，西餐甚至日餐厅同眩时配备。儿童室：公共室内儿童活眩动室对于家庭特别是女主人而言是眩选择住房的标准之

8、一。SPA：作眩为新兴的高档健身项目，深受欢迎眩（特别是本案的目标客户）也是销眩售时的话题。台球室：JU项均寻为通过对本案的目标客户的生活和寻工作特点的综合调研后建议开发商寻加设的普通社区或其他同档次社区寻所没有的设施，其目的在于增加本寻案的特殊性和均好性，首先利于项寻目的销售，其次为业主日后提供真寻正的生活便利。网球场：室外篮球堰场：高尔夫练习场：按摩/足底按肘摩室雪茄吧：视听室：KTV：V肘IP包房：书吧：音乐室：茶艺/肘陶艺室：棋牌室：乒乓室：商务中脂心：酒店客房：多功能厅：独栋别脂墅：由于独栋别墅在本案中的重要脂性，以及北京历年来别墅开发和使脂用过程中所出现的问题，我司建议脂开发商在产

9、品定位和设计过程中对嗅在如下细节方面加以控制和研究：嗅车道：指交通主路至车库间的道路嗅宽度，转弯半径。车位：建议双车嗅库。户门：户门的开启方式，高度嗅，质感。门前绿化：细节的把握体嗅现开发商的专业素质。外墙材料：荫外墙砖的大小，质感。外墙灯光：荫目前北京别墅项目采用夜景照明的荫例子甚少，但适度的夜景照明可体荫现出别墅的品质，建议设计时加以荫考虑。窗：窗的大小，开启方式，荫特别是是否加纱窗是以往别墅项目延中暴露问题最多的地方。阳台：阳延台的大小体现别墅的品质，也是外延立面出现变化的有效手段。室外泳延池：建议在条件许可时加上。花园延：由于是私人空间，所以在设计时朽建议投入更多力量，建议聘用酒店朽园

10、林设计公司设计。围墙：建议采朽用国际流行做法，即用绿色灌木或朽低矮木篱笆做私家花园的围墙。空朽调、热力：建议采用户式中央空调嘘加暖气片的形式，采用暖气片的原嘘因是根据我司的问卷调查表明，对嘘于高档物业的业主而言，在冬季，嘘暖气片的采暖效果要远远好于空调嘘供暖。室内净高：对于别墅而言，嘘净高设置在3米是比较普通的并且嘘客厅的挑高高度在6米以上。楼层严：建议以2层为主要建筑形式，局严部3层。网络，视频：O项和P项严、Q项目前的发展速度很快，且由严于竞争激烈，价格降幅较大，故建严议尽量在这些方面采用全面、先进严的配套设备，为客户提供有别于传严统别墅、超出客户想象力的服务，询为项目销售提供“高科技”卖

11、点。询智能化：保安监控：插座，面板：询插座的设计和数量应尽量作到使用询过程中的方便性，应充分考虑家具询的未来尺寸和摆放位置，特别是考询虑如卫生间、衣帽间内使用电器的询种类、数量和位置，衣橱开启时灯液光自动照明等细节。玄关，楼梯：液玄关的高度（是否挑高），楼梯的液形式（旋转、钢制，木制）是体现液物业品质的细节，也是客户关注的液细节。厨房：建议采用双厨形式，液特别建议厨房与后花园的位置关系证。因为家庭主妇的使用方便、舒适证和购房意见不可小视。卫生间：可证采光和看得见景色的大面积主卧卫证生间是实现主人身份和提高自我满证足感的最佳空间。佣人房：以往的证佣人房指的是保姆用房，可分析今证后客户的生活工作方

12、式不难发现，证除保姆外，常住此处的工作人员可劝能还有司机、护士等，因此适当增劝加工人房的数量将会提高客户的认劝同感。储藏间：对于居住别墅的客劝户而言，闲置但有价值物品多是普劝遍现象，因此专门设置一间面积较劝大的储物间是必要的，急人所需的劝。地下室：对于佣人房、储物间等劝，最好的布局就是地下室，同时地民下室也可开辟出如家庭酒吧、家庭民健身、家庭影院等休闲空间。阳光民房：对于别墅阴面的设计是普遍存民在的问题，因此我司建议在阴面设民计出阳光房，这样既可以使业主在民冬季有一私人绿色空间，又丰富了民别墅阴面的设计。家庭室：有别于书客厅的体面和豪华，家庭室的空间书设计应是有家庭的随和、自由气氛书。家庭室的布置应是距离卧室最近书的位置。建筑风格：现代别墅是舶书来品，因此西方的文化和风格是当书代别墅的主题。我司建议在采用建书筑风格时，可采用任意风格，但要书作到纯粹和统一，以求项目鲜明的书主题。园林小品：整个社区的园林挝设计建议聘用酒店园林设计师设计挝，因为酒店园林设计师的细节处理挝方法更成熟，在目前产品越来越占挝主导地位的时代，产品细节的处理挝往往决定项目的品质和成败。建筑挝间距：作为别墅的客户而言，选择挝别墅的动机就是有较大的私家花园挝和较好的视野景观。因此，对建筑缮物间距的合理布置至关