浅析项目成本管理在房地产项目中的运用

1、浅析工程本钱管理在房地产工程中的运用摘要：工程本钱管理的兴起为工程工程在本钱预算与控制方面提供了完善的理论体系。文章以工程本钱管理的相关理念和理论为分析根底，结合房地产开发工程的实际情况，对房地产工程在工程本钱管理中应当注意的问题进展了分析。关键词：工程本钱管理；房地产本钱的概念广泛地出如今各种经济学和管理学的文献中。经济学理论中认为本钱是企业投入消费的各种要素的租金，管理学中认为本钱是企业运营的投入，美国会计学会对本钱概念的定义是“本钱是为到达特定目的而发生或应发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量。本钱管理是指：对所发生的本钱费用支出有组织、有系统的进展预测、决策、方案、控制、核算、分析与

2、考核等一系列科学管理。工程本钱管理是指：根据企业的总体目的和工程的详细要求。在工程施行过程中，对工程本钱进展有效的组织、施行、控制、跟踪、分析和考核等管理活动，以到达强化经营管理，完善本钱管理制度，进步本钱核算程度，降低工程本钱，实现目的利润，创造良好经济效益的过程。一、工程本钱管理的主要观念(一)本钱效益观念本钱管理观念是人们对本钱管理有关问题的认识。传统的本钱管理是以是否节约为根据，片面地从降低本钱乃至力求防止某些费用的发生人手，强调节约和节剩传统本钱管理的目的可简单的归纳为减少支出、降低本钱。在市场经济环境下，利润是企业追求的首要目的，本钱管理工作也应该树立本钱效益观念，实现由传统观念向

3、现代观念的转化。我国目前正处于转型期，社会主义市场经济体制正在逐步完善，企业也应该以市场为导向，向市场提供质量尽可能高、功能尽可能完善的产品和效劳。企业工程本钱管理也就应该与企业的整体经济效益直接联络起来，以一种新的人事观本钱效益观念对待本钱及其控制问题。(二)多动因的本钱管理观念现代市场经济中，企业作为竞争主体，应该树立怎样的本钱管理观念来支配企业的本钱管理工作，是一个既有一定理论意义，又有一定现实意义的问题。库珀和卡普兰在?本钱会计怎样系统的歪曲了产品本钱?的论文中第一次提出了“本钱动因理论，认为本钱在本质上是一种函数。使各种独立或交互作用着的因素(自变量)合理驱动的结果，那么驱动本钱的动

4、因主要有哪些呢?传统上把业务量(产量)看作是唯一的本钱动因(自变量)，至少认为它对本钱分配起着决定性的制约作用，而把其他因素(动因)撇开不管。按照这一本钱动因思想，企业的全部本钱分为变动本钱和固定本钱两大类。基于这个认识，形成了诸如量本利分析以及依存于产量的弹性预算等在本钱费用管理中的详细应用。这些观点有一定的理论根底，但是，业务量并不是驱动本钱的唯一因素。按照库珀和卡普兰的“本钱动因理论。本钱动因可归纳为五类，数量动因、批次动因、产品动因、加工过程动因、工厂动因。从这个观点出发，应在分析有关本钱动因的根底上，开拓和寻找本钱控制的新途径。比方，按照作业本钱法(ab法)对本钱动因的分析，企业本钱

5、可划分为有业务量动因驱动的短期变动本钱如直接材料、直接人工等和由作业量动因驱动的长期变动本钱(主要是各种间接费用)。基于此种认识，在企业本钱管理中可考虑通过实现适度经营规模来有效的控制本钱，因为通常较大规模比拟小规模更有利于降低单位产品本钱。(三)本钱的系统管理观念受长期方案经济观念的影响，企业在本钱管理中往往只注重消费本钱的管理，无视其他方面的本钱分析与研究，这种本钱管理观念远远不能适应市场经济环境的要求。在市场经济环境下，企业应能树立本钱的系统管理观念。将企业的本钱管理工作视为一道系统工程，强调整体与全局，对企业本钱管理的对象、内容、方法进展全方位的分析研究。一方面，为使企业产品在市场上具

6、有强大的竞争力，本钱管理就不能再局限于产品的消费(制造)过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的开展态势分析，以及产品的设计：向后延伸到顾客的使用、维修及处置，按照本钱全程管理的要求，就会涉及到产品的信息来源本钱、技术本钱、后勤本钱、消费本钱、库存本钱、销售本钱，以及对顾客的维修本钱、处置本钱等本钱范畴。另一方面，随着市场经济的开展，非物质产品日趋商品化。与此相适应，本钱管理的内环也应由物质产品本钱扩展到非物质产品本钱，如人力资源本钱、资本本钱、效劳本钱、产权本钱、环境本钱等。最后，在市场经济条件下，企业管理的重心由企业内部转向外部，由重消费管理转向重经营决策管理，研究分析

7、各种决策本钱也就成为企业本钱管理的一项至关重要的内容，如相关本钱、差量本钱、时机本钱、编辑本钱、付现本钱、重置本钱、可防止本钱、可递延本钱、将来本钱等等。二、工程本钱管理理论的简要回忆(一)本钱意识本钱意识，也有译为“本钱警觉的。在西方国家主要指：(1)注意控制本钱，使本钱不超出限额；(2)在消费经营活动中，经常保持本钱的最低程度；(3)努力使本钱降低到最低数。本钱意识是现代本钱管理中一个最为根本的立足点。现代本钱意识是指企业管理人员对本钱管理和控制有足够的重视，不受“本钱无法再降低的传统思维定式的束缚。充分认识到企业本钱降低的潜力是无穷的。以“jit(just-in-tieprdutin，适

8、时消费控制)和“本钱企划(targetsting/stdesign，t/td)为代表的日本本钱管理理论不同于西方的一个重要特点是：与其设定合理的目的，不如设定理想的目的。必须指出，这种无穷尽降低本钱的思想必须依靠战略构筑、组织措施的配合才能形成现代完好意义上的本钱意识。表现为，一是把降低本钱的工作从管理部门扩展到供给、消费和设计等各个部门。形成全厂全员式的降低本钱格局，形成纵横贯穿企业各部门的“组织化本钱意识；二是将降低本钱从战略布局的高度加以定位，即从选择开发工程种类、规模起就注入本钱考虑，确立具有长期开展观的“战略性本钱意识。(二)本钱效益本钱效益是价值工程思想的一种表达。当代社会，作为企

9、业来说，应当着眼于市场需求，向市场提供质量尽可能高，功能尽可能多的产品和效劳，以满足人们进步生活程度的要求。为了实现这一目的，往往要增加一部分本钱，企业本钱管理的目的应是以尽可能少的本钱支出，获得尽可能多的使用价值。从而为赚取利润提供尽可能好的基矗这里，“尽可能少的本钱支出与“降低本钱在概念上是有区别的，“尽可能少的本钱支出不一定有着“降低本钱的结果。这就是本钱效益理论。(三)本钱抑减与本钱防止又称“本钱节时，即以一种改造的目光对现存的企业环境从整体上和微观中都进展细致、深化的考察，力求在工作现场不徒耗无谓的本钱和改进工作方式以节约本钱将发生的本钱支出。本钱抑减的结果是树立更新的标准。常用的抑

10、减手段有工作方法的改进、产品设计及品质的改进、价值分析法的运用、配件来源向外采购或自行制造的选择、全面质量控制、最经济采购、现型规划技巧、及时存货管理方法的使用等。系统的说，本钱抑减表现为“本钱维持和“本钱改善两种执行形式：节约能耗、防止事故、以招标方式采购原材料或设备，属于本钱维持的初级形式；现代“适时消费系统那么将本钱维持进步到了新的高度，它以“零库存形式节约了几乎全额的库存本钱；以扩大消费规模和进步劳动消费率来降低单位产品本钱那么不同于本钱维持。它有着更为积极的改善态势，当然也只是一种基于传统规模经济学的质朴且粗劣的改善方式：现代的“作业本钱分析及其相配合的业绩计量与评价方式那么是一种更

11、为精细、更为深化的本钱改善方法，其成效在欧美实务界有目共睹。(四)全生命周期本钱控制在传统本钱控制思想指导下形成的各种控制手段“如标准本钱控制法、预算控制法等固然效劳于降低本钱的目的。但充其量只是较早期的“本钱维持，它以达成及维持目前标准为目的。随着本钱管理理论的开展，“本钱改善与“本钱防止两种形态的本钱降低方式应被纳入更广泛的本钱控制范畴。以产品全生命周期目的本钱为起点的本钱控制极具现代特色。通常产品的生命周期是从某种产品与市场的关系来说的，从产品进入市场到退出市场一般经历导人期、成长期、成熟期与衰退期这样一个循环。然而就每件产品形成乃至消亡的历程而言，经历的那么是从企划、开发、制造到顾客使

12、用、废弃这样一种循环。所谓生命周期本钱(lifeylest，l)是在后一种意义上使用生命周期这一术语的。l有狭义与广义两种认识。狭义的l是指在企业内部及其相关联方发生的由消费者负担的本钱，详细指产品企划、开发、设计、制造、营销与物流等过程中的本钱。广义l，又称“全生命周期本钱(ttallifeylest)，那么不仅包括上述消费方发生的本钱，而且要把消费者购入产品后发生的使用本钱、废弃本钱等也包括在内。在产品的全生命周期过程中，每个阶段都有其单独的本钱特性，不但各阶段本钱发生额不尽一样，而且各阶段“能确定的本钱额更是有极大的差距，指出了过程阶段与本钱特性的关系。三、工程本钱管理在房地产工程中的运

13、用(一)设计阶段的本钱控制工程设计的优劣不仅直接影响着建立费用的多少和建立工期的长短，而且也影响建立工程的使用价值和投资收益，因此设计阶段对工程投资的影响最大。据统计，在初步设计阶段，影响工程投资的可能性为7595，在扩初设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的3575，在施工图设计阶段，影响工程投资的可能性为535。很显然，工程投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。根据以往所开发的工程统计，设计费一般只占建安工程总造价的1左右，但正是这1的费用，对工程造价的影响却占75以上。按价值工程的理论来说，参加设计费的投入可以降低建立工程的本钱，即增加10的设计费可节约5的总工程造价。(二)

14、工程承发包阶段的造价控制通过建立工程招投标，发包中位可以在众多的投标中位之间选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。就招投标性质可以分为闭口和不闭口，就形式上来说有施工图招标、工程量招标、费率招标等，不同的情况合适不同的招标方式，不同的招标方式都有其优缺点。因此无论用哪种形式招投标都必须考虑到对今后的工程施行和结算时可能带来的负面影响。对开发商来说知道工程的大概造价越早越好，以使能早点确定预期价格，做到心里有数。要做到这点方法有一种：是用闭口价格，但这一般只有在施工图纸出齐情况下，才可能实行闭口价，这种方式常以多层住宅居多：一是在采用非闭口价包干的情况下。待施工图出齐之后，可以进展预算审价，

15、既对施工中位的预算进展审核，又实行包干，这样也能较早确定中位造价。因为设计修改和工程变更、签证所涉及的金额般占总造价的比例较小，只须大概估个金额即可。但闭口价同样存在风险，转别是工期较长的工程，各种政策的出台，材料价格的升降都是双方应充分考虑到的，另外对于装修部分因市场价格千变万化，材料型号、式样、消费厂家都往往在施工过程中边落实边施工，难以采用闭口价的形式来确定其总价。(三)施工阶段的本钱控制质量控制、工期控制、本钱控制是工程监理中位的三大任务。但目前监理公司素质参差不齐，部分工作只是停留在质量控制这个层而上，因此本钱控制还是由建立中位决定。因此。假设要做好施工阶段的本钱控制，就必须做到事前控制。而事前控制最重要的就是加强图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进展审核，将工程变更尽量控制在施工之前。如在某商品房的施工方由于施工之前没有