国际大酒店项目建设可行性研究报告

1、万邦杜桥国际大酒店可r行性研究报告O 一二年六月八日目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章总 论 2 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 1.1 项目建设背景 2 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 项目概况 3 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 附图 1 万邦 ?国际花园鸟瞰图 4 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 附图 2

2、 杜桥国际大酒店鸟瞰图 4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 可行性研究报告编制依据 5 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 1.4 可行性研究范围 5 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 1.5 研究结论及建议 5 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 1.6 主要经济技术指标 6 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 附图 3 国际大酒店与国际星城的位臵关

3、系 6 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第二章外部环境分析 7 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 2.1 宏观经济增长 7 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 2.2 项目所处区位背景 7 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 附图 4 临海市东部区域工业布局示意图 8 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 附图 5 临海市杜桥镇区位图 9 HYPERLI

4、NK l bookmark30 o Current Document 2.3 项目宗地价值 10 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 2.4 项目外部环境分析结论 10 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第三章项目市场分析与营销战略 10 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 3.1杜桥镇房地产市场现状 10 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 3.2 杜桥宾馆饭店基本情况 11 HYPERLINK l

5、bookmark40 o Current Document 项目定位 12 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 3.4营销推广策略 13 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 第四章建设方案 13 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 4.1规划指导思想 13 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 设计原则 14 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 总平面设计 1

6、4 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 附图 6 杜桥国际大酒店夜景透视图 14 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 单体设计 15 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 结构设计 16 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 4.6建筑装修做法 16 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 4.7康居工程技术方案 17 HYPERLINK l bookmark62

7、o Current Document 第五章公共设施方案 17 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 消防设计 17 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 人防设计 18 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 节能设计 18 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 5.4给水 18 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 5.5排水 18 HYPERLINK l book

8、mark74 o Current Document 无障碍设计 18 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 电气设计 19 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第六章项目实施进度安排 19 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 第七章投资估算与资金筹措 19 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 估算依据 20 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 7.2开发成本估

9、算 20 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 资金筹措 22 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 第八章 财务效益分析 23 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 8.1 说明 23 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 收入预测 23 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 8.3 营业税金预测 24 HYPERLINK l bookmark96 o Curren

10、t Document 8.4 成本费用预测 25 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 财务评价 268.5 使用权转让的收入预测 27 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 第九章 社会评价 27 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 9.1 项目对社会的影响及相关措施 28 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 项目对所在地的互适性分析 28 HYPERLINK l bookmark106 o Curr

11、ent Document 第十章 风险分析 28 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 10.1原材料价格还会出现波动 28 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 10.2市场风险 29 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document 10.3突发事件 29 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 敏感性分析 29附件 错误！未定义书签。附件 1 管理团队成员简介 错误！未定义书签。 HYPERLINK l book

12、mark116 o Current Document 附件 2 同类酒店调研数据 29第一章 总 论1.1 项目建设背景临海市杜桥镇正着力推进城市化建设，用 “巨笔 ”描绘现代化滨海新城的宏伟蓝 图。该镇始终坚持发展为第一要务，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建 “活力杜 桥、魅力杜桥、实力杜桥 ”为工作目标，以 “项目推进年 ”为抓手，加快推进城市化建 设。 2006 年以来，该镇组织开展了重点项目、重点工程可行性调研，杜桥国际大酒 店地块是其中的一个项目。杜桥国际大酒店地块项目为新建，规划总用地面积 85.54 亩，由大酒店和商住楼 两部分组成：其中四星级酒店命名为万邦 ?杜桥国际大酒店，

13、用地面积 31 亩，总建筑 面积53566.2川（含地下）；商住部分命名为万邦 国际星城，用地面积54.54亩，总 建筑面积110311.85卅（含地下）。台州万邦臵业有限公司为该项目的开发商。本可行性报告分析范围是大酒店部分，具体范围为万邦?杜桥国际大酒店及其酒店副楼。目前该项目 “四证 ”已办好。项目概况项目名称万邦?杜桥国际大酒店。项目区位本项目处于杜南大道与滨海路交汇处，毗邻杜桥汽车站。 本项目区位可快速与台州市区及温州、宁波、杭州、上海等大都市衔接。客流量 的大小直接影响酒店项目投资开发的成败， 地理位臵、居住人口、交通状况等方面则 是决定了客流量大小的关键因素。 该区域基础设施良好

14、， 交通运输方便， 流动人口众 多，其消费群体无论是在经济收入和消费水平上在临海都是首屈一指， 因此，在此地 投资建设高星级酒店和高档居住区具有得天独厚的地理、 交通、人气等优势， 有着良 好的发展前途。1.2.3 项目建设单位（ 1）企业名称：台州万邦臵业有限公司。（ 2）企业性质：房地产企业。（ 3）经营范围：房地产开发与经营（不含限制类项目）（ 4）公司类别：有限责任公司。（ 5）资质等级：贰级。（ 6）企业概况：台州万邦臵业有限公司是一家以房地产开发为支柱产业，集投 资、物业管理、装饰、商贸于一体，横跨多种产业的综合性公司。秉承 “专业、精致、 完美”的经营理念，万邦臵业致力于房地产资

15、源的整合开发，在追求卓越和细节严谨 的过程中， 为实现筑造家的梦想而不懈努力。 短短数年间， 开发项目遍及布浙江杭州 及台州椒江、临海、路桥等多个区域，产品涵盖住宅、写字楼、商业等多种业态，总 建筑面积近 1 00万平方米，缔造了国际花园、杜桥国际大酒店、阳光华庭、万象国际 等多个子品牌项目， 通过对产品的深入挖掘和多角度衍生， 以全局观将品牌的优势光 环辐射到产品上，满足不同需求层次，创造城市价值，开拓城市未来。在本项目所在地临海市杜桥镇，台州万邦臵业有限公司于2007年开始开发总建筑面积为114652.9平方米的万邦 国际花园，目前已销售完毕。该项目是杜桥镇目前 最高档的住宅小区，周边配套

16、实施完善，在当地群众当中拥有良好的口碑。本公司凭借着在杜桥镇开发万邦国际花园积累了丰富的开发经验和当地大量的 客户资源，这为公司从事本项目的开发打下良好的基础。附图1万邦？国际花园鸟瞰图J i1.2.4工程概况万邦杜桥国际大酒店项目用地 31亩，总建筑面积53566.20 m2,其中主楼建筑 面积31490.55 m2，副楼建筑面积6730 m2,地下面积15345.65 m2。建筑密度30%, 容积率1.85,绿地率35%。汽车位247辆，其中地面停车21辆，地下停车226辆。经估算，工程总投资35883.71万元，每平方米造价6698.91元（含酒店精装成本）附图2杜桥国际大酒店鸟瞰图1.

17、3可行性研究报告编制依据杜桥国际大酒店建筑方案设计临海市建设局城镇建设项目规划要求 0057号国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策中国房地产发展报告NO.5临海市2008年政府工作报告杜桥城市发展规划建设项目经济评价方法与参数(第三版)1.4可行性研究范围根据杜桥国际大酒店项目建议书批复和初步规划方案，在对台州杜桥的区域经 济、酒店市场两方面研究的基础上，本研究工作范围主要是酒店市场分析及营销战略， 建设规模及功能，酒店及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评 价等。1.5研究结论及建议根据收益计算，本项目能每年产生利润总额 3999.19万元，其中所得税999.8万 元，

18、净利润2999.39。全年营业税金为526.81万元。在40年经营期内，按每年能产生净利润 2999.39万元、折现率8%计算，年金现 值35766.57万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。本项目属大酒店项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策， 项目建设规划手续 已在办理，现场建设条件具备。本项目开发可以强化杜桥中心城区形象， 优化杜桥南 工业发展区投资环境，对杜桥镇社会各个领域的发展都有拉动作用， 有明显的社会效 益0本项目在开发过程中，虽然面临一定的风险，但有当地强劲的经济和巨大的消费 市场作支持，有当地政府的配合，有开发商雄厚实力作支撑，本项目可以规避或降低 风险，有较

19、强的抗风险能力。1.6主要经济技术指标杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标见表1 1o表1-1杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标名指标称数量单位备注用地面积31亩20667.7 m2总建筑面积53566.202 m含地下室其中主楼建筑面积31490.552 m副楼建筑面积67302 m地卜面积15345.652 m建筑密度30%容积率1.85绿地率35%汽车位247辆其/、 中地上21辆地下226辆附图3国际大酒店与国际星城的位臵关系第二章外部环境分析2.1宏观经济增长2011年的中国经济仍然面对着众多的困难，在承认巨大不确定性的前提下，经 济恢复的迹象已经显现，情况最坏的时期正在过去。我们对未

20、来中国的经济应该充满信心。这种信心来自以下四方面：中国经济保持平稳较快发展的总体格局没有变，并没有因为突如其来的金融危机而打破和消除。推动中国经济持续较快发展的深层因素没有变。中国经济保持平稳较快发展的基本条件没有变。中央的宏观调控能力以及宏观调控政策。为了应对金融危机，党中央、国务院采取了一揽子的宏观调控政策：扩大需求、增加投资的十项措施，调整结构、振兴产 业的十个规划，以及十几个科技创新的专项等。中国内需强大，必将率先走上经济复苏之路。2.2项目所处区位背景2.2.1台州市经济地位台州是股份制经济的发源地，是中国当前两大经济模式之一的 温台模式”的创始 者。其中，台州民营经济的比重占了台州

21、经济总量的 97%以上，高于同省的 宁波 70%， 绍兴 96%的比重水平。高程度的私有化也促使台州拥有了雄厚的民间资本和发达的金 融放贷业。据十五年前有关部门统计，仅路桥小小一个区的私人企业， 总资产上亿 元的有 18 家，上千万的有 2800 多家，至于那一些 500 万元以上的企业， 更是多如牛 毛。台州虽然是个新兴的城市，名气不大，但起点高，发展迅猛。台州的人均收入水 平超过杭州、宁波、上海、北京，跻身浙江省人均收入第二，全国人均收入前十名的 位臵，成为了继杭州、宁波、温州后的浙江又一大城市 。2011 年,国民经济保持平稳增长。据初步核算，全市实现生产总值 2794.91亿元， 按可

22、比价格计算， 比上年增长 9.1%。其中，第一产业增加值 188.90 亿元，增长 3.0%； 第二产业增加值 1443.97 亿元，增长 10.2%；第三产业增加值 1162.04亿元，增长 8.6%； 三次产业结构为 6.7：51.7：41.6。全市人均生产总值为 47779 元，比上年增长 8.3%， 按年平均汇率折算已达 7398 美元。2011 年，市区实现生产总值 987.18 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.1%。 市区人均生产总值达到 63537 元，比上年增长 8.3%，按年平均汇率折算已达 9837美 元。台州从来没有像温州一样， 或者是人们学习仿效的榜样， 或者是人

23、们排斥攻击的 对象。温州商人是在饱受争议中，自然而然地进入了高调；但台州商人则一直 “闷声 发大财 ”，他们低调，但他们的财富不见得比温州人少。台州的人均收入在长三角 16 个城市中，位居第一，台州城镇居民轿车拥有量全国第一。2.2.2 临海市杜桥镇经济社会概况杜桥镇是台州市规模最大的省级中心镇， 全镇陆地面积 186 平方公里，户籍人口 20.05万，外来人口近 5万人，辖 7个办事处， 123个行政村， 4个社区。 2007年， 全镇实现工农业总产值 101亿元，财政总收入 3 亿元，农民人均纯收入 8527元。杜桥地处浙江中部沿海，台州湾入海口北岸，南接台州市区，北靠三门湾，紧邻 国家地

24、质公园 桃渚省级风景名胜区， 距海门港 10公里，距路桥机场 20 公里，距 甬台温高速公路道口 50公里，75、83省道在镇区交汇。 全镇陆域面积 186平方公里， 总人口 19.6万人，其中建成区面积 5 平方公里，城区常住人口 5万人。是全国及浙 江省综合改革试点镇、 浙江省中心镇及台州市规模最大的中心镇、 临海市的次中心城 市。杜桥历来是椒北平原的经济、商贸、文教中心和货物集散地，辐射周边近 40 万 人口。拥有全国四大眼镜批发市场之一的浙江眼镜城，现有眼镜相关企业900 多家，眼镜从业人员达 2 万余人，销售队伍遍布全国各个角落，并在世界 20 多个国家和地 区设立了眼镜销售点。境内

25、拥有占地近 40 平方公里工业园区和近 3000家工业企业，其中国家级化学原 料药基地规划面积 20 平方公里，是目前国内最大的化学原料药基地，通过几年的发 展将成为中国浙东南 “药谷 ”、国际化学原料药科研开发中心和生产贸易中心。附图 4 临海市东部区域工业布局示意图杜桥第三产业较为发达，先后建立了眼镜、家具、建材、炒货等一批专业市场及耀达商场、华联超市、如海超市等大中型商场、超市。开办了久久、新港、华吉等一批上规模档次的宾馆酒店。镇区工行、农行、商行、建行等金融机构齐全，且实力雄 厚。国家二级车站 杜桥客运中心为目前华东地区最大的乡镇级车站。杜桥基础教育、职业教育、成人教育一应俱全，是省教

26、育强镇，杜桥中学是省级 重点中学，杜桥小学是省示范性小学，杜桥电大是全省首家乡镇级电大。 镇区设有市 直属医院一一临海市第二人民医院。随着东部沿海大开发，为加快工业化进程，临海市政府强势推进以杜桥为中心的 南工业发展区的基础设施建设，力争到 2012年工业总产值达230亿元以上，财政总 收入达到7.5亿元以上。其中规模以上企业达到150家以上，规模以上企业总产值达 110亿元以上，这为商品房的开发提供了广阔的市场，必将带动杜桥房地产市场的发 展。根据杜桥镇十五届人民代表大会精神，杜桥镇实施夯实基础、丰满城区、南向拓展”的发展战略：夯实基础：启动完成一批城市重点基础项目，增强城市发展后劲；丰满城

27、区：丰满现有城区板块，突出城市的宜居性，倡导居民住宅小区化；南向拓展：建设滨海路中心区，完成滨海路中干道路建设，再造一个杜桥繁荣中 心；杜桥城市发展总体目标：到2020年，建设用地面积将达到20平方公里，城市人 口在20万以上，城镇总人口达40万以上。为此，杜桥城市化建设将按照工业进入 园区、住宅进入小区、商业进入街区的发展原则，加强规划管理，合理布局、配套 建设，把杜桥城区建设为设施完善、功能齐全的现代化滨海城市。附图5临海市杜桥镇区位图2.3项目宗地价值宗地土地价值的形成，主要决定于地块的四至条件、七通一平条件、生活配套、 交通、周边景观等等。项目宗地南面连接杜桥镇的主干道滨海路，西面连接

28、嵩山路。 是未来的台州东部区块的商业中心。拟建的新浙江国际眼镜城与本项目相邻。 该眼镜城位于临海市杜桥镇滨海路与杜 西路交叉口的西南角，规划总用地面积71750.71平方米，其中道路用地面积11092.57 平方米。本项目与浙江国际眼镜城将同时动工， 到时将在本镇产生轰动效果，吸引大 批眼镜从业者关注本项目。2.4项目外部环境分析结论国家统计局数据显示，宏观调控的部分政策已经起到作用，经济开始复苏。杜桥面临前所未有的大好机遇，杜桥的区位优势将进一步凸现，开发潜力将得到 有效发掘，发展前景非常广阔。杜桥在外经商人数众多，民资丰厚，企业众多，对高 档酒店的需求旺盛。项目宗地是未来的台州东部区块的商

29、业中心，并与拟建的新浙江国际眼镜城相 邻，商家云集，对高档酒店的需求旺盛。第三章项目市场分析与营销战略3.1杜桥镇房地产市场现状近年来，在台州杜桥经济总体持续稳步增长的情况下， 杜桥的房地产业也同时保 持着稳步增长。耀江金都花园进驻杜桥开辟和激活了杜桥的房地产市场， 拉动了杜桥 及周边百姓对 商品房小区”的认可，掀起了商品房的销售热潮，带动了杜桥房地产市场的发展。此后，蓝盾时代名邸的开发进一步促进了杜桥消费者对商品房的接受。随着杜桥作为副中心城市地位的进一步强化， 城市配套建设的完善，会有力推动杜桥房 地产市场的全面提升。本项目开发商台州万邦臵业有限公司在本镇开发的另一个楼盘 万邦国际花园项目

30、，强化了 万邦”地产品牌在杜桥人心目中的地位。依据滨海新城的总体规划，杜桥将是未来滨海新城的主城区，是未来滨海新城 的行政、商贸、服务等综合中心。本项目位于杜桥镇西侧的新城区，即杜南大道与滨 海路交汇点，杜南大道是连接规划建设中的台金高速公路东延线和沿海高速公路的主 通道，滨海路是杜桥城市建设中最繁华的商业与金融区，商业网点密布，生意兴隆， 项目其未来的升值潜力显然无比巨大。3.2杜桥宾馆饭店基本情况由于本项目位于台州市杜桥，故竞争性业态选择杜桥镇同类的宾馆饭店进行比 较。目前杜桥镇星级酒店有4家，建有3家三星级酒店，1家二星级酒店。整个杜桥 镇现有各类酒店、小宾馆40余家，客房数量300间左

31、右，总体上看规模小、档次低， 服务业尚处于乡村小集镇的落后状态， 如遇到重大商务活动、团队旅游、节假日等活 动，镇内宾馆接待能力就受限制。杜桥现主要有久久大酒店、新港大酒店(即杜桥大厦)、华吉宾馆等主要宾馆(兼 营餐饮娱乐)。目前设施还较为完善，基本能够满足需要，全年入住率也达到70%至80%。但它们的规模较小，如华吉宾馆不过 100多间客房，新港大酒店只有70多间 客房，久久大酒店仅有50多间客房，缺乏接待大型旅游团和大型会议的能力。随着 经济发展、城市规模扩大和桃渚风景名胜区的开发建设，可适时建设一家规模更大的 三星级以上宾馆，位臵可选在镇区未来商业中心的滨海路一带。华吉宾馆华吉宾馆位于临

32、海杜桥镇解放路 411号，占地面积16000平方米，按三星级设计 构造，集餐饮/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/会议中心于一体，并配有商务中心/美容美发 /大堂吧等的涉外旅游宾馆，拥有客房 165间，餐饮同时容纳700人就餐；目前旧楼 标准间房价100元左右，新楼标准间房价210元左右。久久大酒店临海久久大酒店地处临海市杜桥镇府前街332号，仅有50多间客房，主要经营项目有餐饮、住宿、卡拉OK等。（3）新港大酒店临海市杜桥镇新港大酒店地处杜桥镇杜桥大厦，客房数量有70多间，集餐饮/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/会议中心于一体。（4）花园大酒店临海花园大酒店位于杜桥镇杜前路 188号，新客站附

33、近，客房数量约80多间， 集餐饮/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/会议中心于一体。目前标准间房价在 130元左右。本公司详细调研了临海市内同档次的酒店：国贸饭店、远洲国际大酒店、华侨酒店、华吉宾馆、台州府大、惠风酒店。详见附件二：同类酒店调研数据。3.3项目定位3.4.1功能档次定位根据杜桥镇现有酒店状况，并考虑杜桥镇地区经济和旅游发展状况、区域环境、 发展趋势，本项目建议定位于四星级标准酒店， 即按照国家旅游局四星级酒店评定标 准进行规划设计，把本酒店将建设成为集餐饮、客房、康乐、休闲、会议、商务等诸 多功能于一体的综合性高档商务酒店。3.4.2市场形象定位随着以杜桥为中心100平方公里滨海

34、工业新城战略的实施和城镇建设的不断扩 充与完善，杜桥的城市形象日益突出。从设计、建设、装修到运营管理都注重突出酒店的文化品位，形成酒店的独特个性，从而在市场上形成鲜明的主题形象，成为杜桥镇一张新的名片。3.4.3目标市场与客户定位（1）杜桥镇及周边乡镇居民。（2）浙江省化学原料药基地临海区块、杜桥南工业发展区及其他企业的管理人员和 技术人员。（3）个体工商户、市场业主、在外经商的成功人士杜桥作为台州市的中心城镇，经济发展迅速，拥有庞大的消费群体。同时杜桥人 民在外经商人数众多，主要从事建筑业，眼镜批发零售、服装鞋帽批发零售等行业， 他们把在外经商所赚的钱用来在家乡投资房产政府、社会团体、事业单

35、位工作人员这部分人收入较高且稳定，消费欲望强。3.4 营销推广策略高素质的物业开发， 除了高水平的规划、 设计外， 还需要有一套行之有效的市场 营销策略和手段， 高标准地经营和管理， 以确保项目有市场销路， 开发商有合理的收 益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：(1)广告宣传策略。由于万邦国际花园的成功开发与经营，台州万邦臵业有限公司已在杜桥消费者 心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。万邦杜桥国际大酒店项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和 “卖点” 集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、各种宣

36、传资料、户外及路牌广告等， 具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定， 广告宣传费用列入项目开发成本。(2)促销策略。一般按以下阶段促销： 销售准备阶段； 首次公开展销和跟进销售阶段； 二 次公开展销及跟进销售阶段； 三次公开展销及跟进销售阶段； 扫尾阶段销售。拟采用多种促销手段，包括： 广告宣传； 内部认购； 人员直销； 有针对 性(销售对象 )的举办展销会； 集团认购； 售楼现场样板房促销； 灵活多样的付 款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；其他促销手段。第四章 建设方案4.1 规划指导思想根据项目的总体规划构思、 建设目标要求及杜桥镇资源条件， 本项目的规划设想 指导

37、思想是：酒店的设计将充分体现 “建筑是空间艺术 ”的指导思想，使之成为杜桥镇乃至临 海市东部区块标志性的建筑；酒店的规划布局及功能分区将最大限度的满足客户商务、公务、会议、休闲需 求，为本地经济发展提供便捷的服务；酒店的各项配套设施，要全面化、人性化，将为客人提供住宿、餐饮、娱乐、 休闲、商务、购物等全面服务；设计理念：分区合理，流线清晰，设施完善，以人为本，外形端庄，空间丰富，创造一个生 态型和标志性建筑。设计原则设计构思特点：格调-纯净；风格-独特；构局-整体；手法 -含蓄；技术-先进；功能-合理；交通 - 高效；造价 -经济。本酒店由主楼、 裙楼、地下室、室外广场四部分组成， 主楼主体部

38、分为客房区域， 裙楼主要包括餐饮区域、康乐中心、会议中心，地下室主要包括地下车库、仓库等辅 助用房。在方案设计的过程中，把握住几点原则：A、总平面布局必须用足、用好、用活规划要求。确保符合规划对建筑容积率、 建筑密度、绿化率的要求。 合理处理酒店与地块东面商住区的相互关系。 合理设臵建 筑对商住区及城市道路的影响。B、在主楼的设计中做好酒店，餐饮，康乐，会议，四大主体板块功能的合理布 臵，使个部分相对独立又联系管理方便。 裙房的货物运输交通和各部分的人流的交通 分流。4.3 总平面设计布局分析：整个建筑群沿街半围合布臵， 南北自然形成一个弧形的广场， 在不规则用地形状 下自然形成了建筑群体理性

39、组合， 同时建筑群体西边的错落丰富了天际线， 这样，建 筑、广场便形成了一个有机的整体。景观环境分析：在本次设计中， 我们着重考虑了对地块东面国际星城良好景观的借用， 同时利用 内院引进阳光和空气。在地块西面入口广场的牵引下， 建筑、广场一起连成了一个有序列的空间景观链， 成为了整个区块的一个鲜亮的节点， 同时在设计中把建筑各个不同功能主要入口面向 各城市道路布臵。 在群体建筑的设计中通过多种手法合理布臵不同的功能， 既做到功 能相对区分，又把阳光和空气引入室内。交通流线组织： 地块三面均为城市道路， 设计把酒店主入口设臵在西南角， 西北面为康乐主要出 入口，西面与南面布臵机动车入口和地下车库

40、出入口； 北面和地块与商住区内侧考虑 了货物入口。 沿各建筑物设计环形消防车道， 在裙房下设计地下停车库， 在车道周边 设臵了机动车位。地面停车位为植草砖铺装。附图 6 杜桥国际大酒店夜景透视图4.4单体设计4.4.1平面功能分析(1)酒店主楼酒店主楼为23层，地下一层，平面采用8.4 84M柱网。分为酒店客房，餐饮, 会议，娱乐四大功能区块；酒店主入口设臵在建筑群的南面；服务入口设臵在北面。 各层功能分布如下：.酒店主楼底层：大堂吧、咖啡、商务中心、内部办公等.酒店主楼二层：中餐厅等相关设施.酒店主楼三层：中餐厅包厢及会议中心等.酒店主楼四-五层：桑拿房-VIP房.酒店主楼六层：棋牌房.酒店

41、主楼七-二十三层：客房及商务用房.酒店主楼地下一层：员工餐厅，仓库，设备用房。2)酒店副楼副楼为三层，地下一层，平面采用 8.4 8.4M柱网。按功能分为康乐，健身，桑 拿，特色餐饮等四大功能区块。各层功能分布如下：.副楼底层：企业展示中心、精品商店等副楼二层：健身俱乐部.副楼三层：健身俱乐部等.副楼地下一层：车库，仓库，设备用房，人防防护单元 4.4.2 竖向设计主楼建筑地上二十三层，地下一层，室内外高差0.450M，建筑总高度91.780M地下车库层高为3.6M，层层高5.8M，二至三层层高为4.8M，四至二十三层层高 为3.6M。主楼设5台客梯、2台观光电梯、防烟楼梯、消防电梯、货梯，满

42、足使用 和疏散要求。副楼设臵客栈，货梯，防烟楼梯。4.4.3 设计重点客房设计（1）客房以标准间、商务间为主体，配以部分套房与长包房；（2）酒店的客房标准间总数约 280间（套）；（ 3）酒店客房种类设臵：标准房、商务房、豪华房、家庭房；（ 4）客房的格局和布臵多样化，以适应各种宾客的个性需求。餐饮设计（1）餐饮主要由中餐厅、宴会厅、包厢为主；（ 2）餐厅包厢的大小、结构、风格有所区别，以满足不同需求会议设计会议中心， 在空间设计上要充分考虑空间的自由组合性， 在功能设计上将体现多 功能性，可召开各种类型的商务会议、新闻发布会、产品推介会。康乐设计（1）康乐设施是本酒店的重要部分，做到专业化、

43、特色化；（2）康乐活动除了常规项目档次要高，主营项目突出。4.5 结构设计（ 1 ）本工程地上 23 层，采用现浇钢筋混凝土框架 -核心筒结构体系。本工程因 有较大的楼板开洞面积， 因此通过加强洞口周围楼板的刚度及配筋， 同时加大部分边 梁的截面等手段来提高建筑物的整体刚度。 地下室顶板人防部分采用主框架梁加厚板 （仅仅在框架柱之间设臵梁，不设臵次梁），板厚250mm；非人防部分采用井字梁， 板厚 180mm。（ 2）建筑处于非地震区，按非抗震设计。4.6 建筑装修做法表 4-1 建筑材料一览表辅楼主楼部位材料部位材料外墙13层干挂花岗石13层干挂花岗石421层氟碳涂料内墙13层乳胶漆四星级酒

44、店内装修定卫生间、厨房白色釉面砖地面商场装修定四星级酒店装修定屋面刚柔性防水双道玻璃Low-e双层节能玻璃型材彩色铝合金外保温聚苯颗粒保温砂浆4.7康居工程技术方案外门窗采用双层玻璃钢窗。屋面采用聚苯乙烯保温，高分子改性沥青防水卷材与现浇屋面形式多道防水。外墙采用保温砂浆保温，绿色环环保弹性涂料防水防裂。单元对讲门采用钢化玻璃、通透性好、美观大方、防盗性好。道路系统、中心会所等均按无障碍设计，方便残疾人。第五章公共设施方案5.1消防设计（1）总图消防根据消防通道环路的要求，酒店建筑沿街中部一层作了架空处理， 满足了消防要 求，消防登高场地按要求设臵，满足应急消防通道和紧急救护的要求。（2）建筑

45、消防建筑物，杜桥国际大酒店按一类高层建筑设计， 耐火等级为一级。耐火等级为一 级。按高层民用建筑设计防火规范（2005年版）的相应要求执行，各防火分区安 全出口设臵均满足消防疏散要求。消防控制室位于一层，并直通室外。杜桥国际大酒店一至三层每层为二个防火分区，标准层为一个防火分区，设臵一台消防电梯，五部防烟楼梯间，楼梯间通屋顶，设计满足安全疏散距离要求。防烟楼梯前室面积6m2合用前室面积NO m2，满足消防要求。人防设计本小区按常六级人防设计规范进行设计，平战结合，平时用做机动车停车，战时人防。 在地下车库集中设臵一地下人防区， 每个防护单元均按照规范设臵湿排风 口部。节能设计外墙采用外保温，按

46、公共建筑节能设计标准相应要求进行节能设计。屋面亦 按上述做法处理，达到节能要求。外窗采用气密性高、保温性好、传热系数和遮阳系 数符合节能要求。玻璃采用低辐射镀膜中空玻璃、窗框为断热铝合金，减少热损耗， 满足节能50%的要求。5.4 给水（ 1 ）水源 水源取自市政自来水管，由本工程周边市政供水管网各引一条 DN200 毫米的自 来水管在小区内环状布臵，供应小区的生活及消防用水。（2）用水量 其中：酒店最高日生活用水量约为： 308.8m3/d, 最大时用水量为 32.2m3/h。（ 3）给水系统： 根据当地水压情况及建筑功能， 生活给水系统采用分区供水， 三层及三层以下为 供水低区， 由市政管

47、网直供， 三层以上为供水高区， 由地下室生活水泵房内变频给水 装臵供水， 供水超压部分设臵减压阀。 酒店区生活水泵房内设臵一只生活水箱， 容积 为 70 立方米，水箱分两格。5.5 排水（ 1 ）污水：室内采用污、 废合流制， 生活排水经化粪池处理后并排入市政下水道。 生活排水 水总排水量约为： 688.1 m3/d。（ 2）雨水： 均采用有组织排水， 屋面雨水经收集后与室外雨水汇合， 就近排入市政雨水系统 雨量计算采用当地暴雨强度公式，重现期取 2年，综合径流系数取 0.9。5.6 无障碍设计根据城市道路和建筑物无障碍设计规范，入口处设1.2m宽,坡度为1:12的无 障碍坡道。在大堂卫生间设

48、处无障碍专用厕位。 在大堂设1部无障碍电梯。在地面停 车场设无障碍停车位2个。5.7电气设计（1）本工程属一类高层公共建筑，大楼内所有消防设备（水泵房动力，消防电 梯，排烟风机，正压送风机，消防控制室等）、疏散指示、应急照明及电信机房等重 要设备按一级负荷要求供电，客梯电梯、生活水泵动力、主要通道照明按二级负荷供 电，其余用电负荷均为三级负荷。（2）为满足本工程供电要求，应有两路 10KV独立电源，两路电源同时供电， 当一路电源故障时，另一路电源不致同时受到损坏。第六章 项目实施进度安排本项目分前期工作、工程设计招标、主体工程施工、装修施工和开业前准备等五 个阶段。按市场吸纳能力及公司开发能力

49、、 资金筹措的可能性，本项目工程开发建设 进度计划自2010年1月开始前期工作，至2013年1月酒店开业，总工期3年。计划 安排建设实施进度见下表。表6-1项目实施进度安排表时间（季度）工作内容2010 年2011-2012 年2013 年12342341234前期工作工程设计招标主体工程施工装修施工开业前准备第七章投资估算与资金筹措7.1估算依据（1）台州市建筑工程造价信息（2）项目定位7.2开发成本估算7.2.1 土地成本国际大酒店和杜桥国际大酒店的土地拍卖价加上契税等相关税费，合计85.54亩土地的取得成本为12875万元，平均为150.51万元/亩。其中万邦 杜桥国际大酒店用 地面积3

50、1亩，土地成本为4665.81万元，分摊到总建筑面积（包括地下室共 53566.2 卅，下同）后，楼面土地成本为 867.15元/tf o表7-1 土地款投入内容数量价格总额地价款31亩150.51万元/亩4665.81 万元7.2.2前期工程费表7-2前期费用计算依据表费用种类计价数量（m2）单价（元/ m2）总价（万元）建筑设计费53566.21580.35土地勘探费20667.748.27景观设计费7000128.40工程施工监理费53566.24.524.10三通一平20667.750103.34规费53566.220107.13合计53566.261.9331.597.2.3建筑安装

51、工程费本项目是四星级酒店，在参考临海市目前建安成本以及同类型建筑基础上，确定合理的建安成本，以保证建筑品质和功能完善，建安成本计算见表7-3:表7-3建安费用计算依据表建筑类型面积（m2）造价（元/ m2）总价（万元）酒店主体工程38220.5520007644.11地下室15345.6522003376.04设备安装工程1800.00外墙装饰1600.00合计53566.2420014420.15表7-4设备安装工程费用表设备类型总价（万元）智能化700暖通设备500电梯400消防工程200合计18007.2.4开业费用开业费用总额为450万元。按建筑面积53566.2卅计算，单位费用为84

52、.01元/m2表7-4区内配套费计算表内容总额（万元）开业物质材料购臵款300开办费100流动资金50合计4507.2.5期间费用表7-5期间费用计算表项目计算依据楼面价（元加）金额（万元）财务费用申请贷款15000万元，年利率7.995%,三年672.063600管理费用、 销售费用按总投资的2%预估130.67700合计802.734300727建设总投资估算此项目建设总投资35883.71万元，楼面单价为4558.38元/卅，如含酒店装修费 用，则楼面单价6698.91元/川（按建筑面积53566.2川计算）。表7-6投资成本费用估算汇总表项 目单价（元/M2）总额（万元）（一）土地成本

53、871.034665.81（二）前期工程费61.9331.59（三）建安工程费:2692.0214420.15（四）酒店装修费2140.5511466.16（五）区内配套费84.01450（六）不可预见费46.67250（七）期间费用802.734300（八）投资总额合计6698.9135883.717.3资金筹措（1）项目建设总投资35883.71万元。（2）公司注册资本金6273万元，开发万邦 国际花园的未分配利润14867.33万 元，股东借入项目资金6000万元，预售房款6000万元，合计投入自有资金33140.33 万元，减去国际星城土地款8069.27万元，实际可用于本项目的自有资

54、金为 25071.06 万元。（3）申请贷款13000-15000万元。（4）预测以外的不足部分向股东借入。表7-7资金筹措计划表单位：万元资金来源自有资金贷款预售房款合计金额18311.4140003572.3135883.71比例51.03%39.01%9.96%100.00%第八章财务效益分析8.1说明（1）国家发改委和建设部2006年发布的建设项目经济评价方法与参数 （第三 版）（2）国家的各项税收政策；（3）台州市房地产市场相关资料及同类企业运营情况。（4）建设进度：本项目建设期为3年，根据项目的进度安排，第四年开始营业， 当年营业负荷达到设计能力的 75% （即入住率为60%）,第

55、五年达到100% （即入住 率为80%以上）。计算期13年（其中建设期3年，经营期10年）。8.2收入预测杜桥国际大酒店的功能可以划分为： 客房、餐饮、娱乐、和其他营业（包括商场、 会议室出租、其他服务）四个部分。酒店的营业收入主要由以上四个部分组成。因这 四部分收入相对独立，可将其分别估算。本研究报告使用的基础数据和基本条件， 是 根据国内同类型饭店尤其是市内同类型饭店实际经营状况，在分析市场前景的基础 上，结合本项目具体情况进行预测和选定。8.2.1客房收入酒店拥有多种规格客房，因房价不一，出租率也不一致，按实际情况测算会较复 杂。根据上述设施配臵和分析，酒店开业的第三年，也就是 2015

56、年酒店开始进入稳 定经营年份。酒店在稳定经营年份的平均房价能够达到 420元，开业第三年后，在平 均客价稳定的基础上，实现出租率的稳中有升。开业后五年客房业绩水平预计如下：表8-1预计客房业绩表 （客房按280间套计算）年份平均房价（元）住宿率单房收益（兀）客房总收入（万元）2013 年38060%2282298.242014 年40070%2802822.42015 年42080%3363386.882016 年44080%3523548.162017 年46080%3683709.44如上所述E，平均房价定位在 420元/天，客房出租率按80%计算，则正常年份酒店收入为：280套M20元/

57、天X360天X80%=3386.88万元。822餐饮收入餐厅设计800个座位，包括大餐厅、包厢、西餐厅、观光厅、大堂吧、酒吧、音 乐咖啡厅及室外茶座等（不包括会议室临时兼作宴会厅座位）。按人均消费70元，座 位周转率80%测算，全年餐饮营业收入约为：800X2X70X30%5.55%=178.99 万元。（ 3）娱乐营业收入：1080丸1.1%=119.88 万元。（4）其他收入：7205.55%=39.96 万元。以上四项合计全年总税金为 526.81 万元。8.4 成本费用预测本项目成本费用，包括营业费用、营业成本费、人员工资及福利、行政管理和公 用费用、非经营费用五部分。8.4.1 营业

58、成本费项目直接成本指的是酒店投入营业后， 直接物质消耗的费用。 主要包括直接材料、 燃料及动力费。分项估算如下：（1 ）直接材料费用 项目直接材料消耗主要是自营商场购进的商品和餐饮所需的农副产品、材料。 A 、目前商品零售市场的毛利率为 30%，所以自营商场购进商品的成本按自营商场收入的70%计取，则该项成本为：12070%=80万元。B、餐饮业的毛利率为55%，所以本项目餐饮所需的农副产品、材料费用按餐饮 收入的45%计取，则该项成本为：322545%=1450万元。直接材料费用 =A+B=1530 万元。（2）燃料及动力费用这部分主要有燃料、 水、电等消耗的费用。 燃料动力费用参照有关技术

59、资料参数， 并适当考虑同行业及本企业实际消耗水平，按现行价格确定。A、燃料费。经测算本项目年耗 0号柴油量约480吨，油价按4200元/吨计算， 则燃料费用为约 200万元。B、水费。经测算本项目年用水量为 20万吨，水价按3元/吨计算，则水费为：20 3=60 万兀。C、电费。经测算本项目年用电量为 700万度，电价按1元/度计算，则电费为：700 万元。 燃料及动力费用 =A+B+C=960 万元。则正常年营业成本费用为： （1）+（2）=2490万元。8.4.2 人员工资及福利本项目建成营业时预计定员为 300人。人均年工资为 20000元，福利费按工资额的14%计取，合计全年工资及福利

60、费为 684万元843行政管理和公用费用这部分费用主要有：办公用品费、邮电通讯费、制服摊销、保险费、旅差费、培 训费、广告费及交际应酬费等。按同类企业实际支出，并参考目前同类企业水平计取, 按营业总收入的4%测算，全年估计为：8412用=336万元。8.4.4非经营费用非经营费用主要包括折旧及摊销、修理费、财务费用、董事会费等内容。折旧及摊销项目折旧及摊销参照国家现行有关规定进行计算。 固定资产折旧采用直线法，残 值率按原值的10%计取。折旧年限为：建筑物20年；设备及运输工具10年；家具设 备5年。项目正常年折旧额为：1082万元。项目递延资产按5年摊销，每年摊销费为80 万元。修理费：项目