农村土地流转收益价值评估暂行办法

1、*农村土地流转收益价值评估暂行办法第一章总则第一条 为深入贯彻落实*的*届三中全会精神，积极探 索农村金融服务的新途径和新模式，满足开展农村土地流转 收益保证贷款工作的需要，客观公正地确定农村土地流转收 益价值，切实保障当事各方的合法权益，根据中华人民共 和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共 和国农村土地承包法、中华人民共和国合同法、中华人 民共和国担保法、*省中华人民共和国农村土地承包法 实施办法、农村土地承包经营权流转管理办法等有关规 定，结合农村土地流转收益保证贷款试点实际，特制定本暂 行办法。第二条 本暂行办法适用于*行政区域内农村土地流转 抵押融资贷款县（市、区），对农村

2、土地流转收益价值的评 估管理。第三条本暂行办法所指农村土地流转收益价值，是指 在正常年份，通过农村土地流转获得的种（养）生产年收入 总额。第四条 农村土地流转收益价值评估应当依照申请进 行。但法律、法规另有规定的除外。第五条 农村土地流转收益价值评估应遵循依法自愿、 因地制宜、客观公正、随行就市、广泛认可的原则。第二章评估对象和基本条件第六条 评估申请人可以是承包农户，也可以是从事农 业生产经营的组织（家庭农场、农民合作社、农业企业）和 个人。申请贷款人为自然人，需同时满足以下三个条件：（1）具 有合法身份证件或境内有效居住证明；（2）具有完全民事行 为能力；（3）信用良好，有稳定的收入或资产

3、，具备按期还 本付息能力。申请贷款人为法人或其他组织的，应具备以下条件：（1） 依法办理工商登记的法人已经向工商行政管理部门登记并 连续办理了年检手续；事业法人依照事业单位登记管理暂 行条例的规定已经向事业单位登记管理机关办理了登记或 备案；社会团体依法在民政部门登记备案；（2）有合法稳定 的收入或收入来源，具备按期还本付息能力；（3）已开立基 本账户、结算账户或一般存款账户。第七条符合以下条件的农村土地可用于办理流转收 益价值评估：（一）农村土地经营权合法取得，并拥有具备法律效力 的权属证明材料（如农村土地承包经营权证或合法的承包合同、土地经营权证或合法的流转合同）；（二）土地承包经营权产权

4、关系清晰；（三）符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则；（四）土地流转合同和手续符合国家法律法规及政策规 定；（五）经营土地没有改变农业用途。第三章评估机构第八条本暂行办法所指评估机构是试点地区建立的 农村土地流转收益价值评估中介机构。由县级人民政府农业 行政主管（或农村经营管理）部门对其进行指导和监管。第 九条 评估机构由省、市、县从事农业、畜牧、水产、林业、 金融、担保等相关行业具有高级以上职称的专家和相当熟悉 基层业务的技术人员若干名组成专家库。评估机构根据工作 需要，从专家库临时随机抽选专家组成当期评估小组。评估机构应该建立回避制度。涉及评估小组成员本人及 关系人的价值评估时，应当回避

5、，不得参加评估。第十条 评估小组一般由59人组成。评估小组成员 共同推选出1名组长、2名副组长，承担统筹组织和协调工 作。第十一条 评估小组应当遵守以下规则：（一）严格遵守国家有关法律法规政策；（二）对所出具的农村土地流转收益价值评估报告的真 实性、合法性负责。（三）对评估申请人提供的文件资料和相关证明材料保 密，不得公开、引用和转让；（四）农村土地流转收益价值评估报告，应在协议规定 期限内完成。第四章评估程序第十二条 评估申请人向金融机构申请农村土地流转 收益保证贷款时，首先应向土地所在地人民政府农业行政主 管（或农村经营管理）部门农村土地流转收益价值评估机构 提出申请。评估机构受理后，按照

6、本评估办法的相关规定和 程序进行评估认定。第十三条农村土地流转收益价值评估申请人应提供 以下材料：（一）农村土地流转收益价值评估申请表；（二）农村土地经营权权属证明材料（包括农村土地承 包经营权证或合法的承包合同、土地经营权证或合法的流转 合同）；（三）用作评估的农村土地地上农作物价值证明材料；（四）评估申请人身份证明要件（包括营业执照、组织 机构代码证、法人代表身份证原件及复印件等）；（五）所提供材料真实性承诺书。（六）评估机构要求的其他材料。第十四条 评估机构对评估申请资料进行核实。对资料 齐全的，评估机构应于收到评估申请材料15个工作日办结 评估手续、提交评估报告；对不符合评估条件的，应

7、在5个 工作日书面通知申请人不予评估的理由，并退回申请材料。第十四条 评估机构应当按照以下程序开展评估：（一）受理委托。接受评估委托应当签订农村土地流转 收益价值评估协议，包括明确评估类型、目的用途、范围、 基准日、期限、双方的权利和义务、违约责任等。（二）实地调查。评估小组成员要深入评估土地生产现 场，实地察看种（养）物生长态势、划分片区、抽取样本、 确定等级，收集整理评估资料。（三）价格评估。按照评估规范，考虑土地自然因素、 社会经济因素、农产品市场价格、生产者经营期限、管理水 平因素，选择适当的评估方法，综合测算评估土地的年基准 价格。农村土地承包经营权流转价格评估的因素包括流转土 地的

8、年净收入情况、区位条件、交通条件、地形地貌、土地 肥力等，单位面积年流转价格可以通过单位面积年净收入乘 以条件参数而得。其中单位面积年净收入等于单位面积年均 总收入与单位面积年均物质耗费之差；条件参数则主要考虑 区位条件参数即距离大中城市距离，交通条件参数即距离中 心集镇或者交通干线距离，地貌参数即平坝、浅丘、深丘三 类，水利条件参数即自流灌溉区、提灌区、其他区域三类， 地力参数即根据耕层质地划分。（四）风险评估。评估小组成员要收集典型农村土地流 转收益价值评估案例，比较研究不同区域农村土地流转收益 价值评估方法的异同点，分析其可行性和合理性，对评估资 料的可靠性、评估方法的适当性、评价结果的适用性，以及 可能存在的潜在凤险，给出必要的风险提示。第五章评估报告第十五条 评估报告应当包括评估的依据、方法、评估 意见、责任和附注说明等内容。评估报告须经评估小组成员 签名、评估机构盖章。评估机构及评估人员对出具的评估报 告书的客观性、真实性、公正性负责。在出具评估报告前，评估机构应当充分征求委托人的意 见，并签字确认。对委托人提出的意见要认真分析，采取相 应措施，