郑州写字楼市场探测性研究

1、香港（河南）策划研究部郑州写字楼物业从04年到现在表现的异常活跃，在郑州老城区的改造中，许多面积不大的小块土地，多数开发商将物业定位于专业写字楼或商住楼，来获得最大的市场收益，由于多数物业具备良好的地段价值，又有住宅手续报批，因此在“买比租更划算”的理念支撑下，获得了大量投资客户和实际买家认可，一些开发商获得了成功，更引起了一些开发商的效仿，郑东新区CBD中心区由于规划为商务办公中心，因此目前投资的绝大多数物业是写字楼，短时间内大量的写字楼物业入市，造成了你死我活的市场争夺，而目前郑州写字楼市场到底怎么样？中原市场研究中心做了简单的探测性研究，希望能起到抛砖引玉的作用。写字楼有效需求问题城市缺

2、乏突出产业优势是写字楼物业有效需求的瓶颈 一个区域的商业环境是决定写字楼有效需求的基础，郑州定位于区域性中心城市、全国重要的商贸城市，郑州的商贸中心主要体现在商业上，比如规模较大的建材市场、服装批发市场，各类型的小商品批发市场等类型商业物业高度发达，这些行业的发展主要依靠专业市场的单店运作状态，因此对写字楼市场的贡献率较小，短期之内的装饰公司和咨询公司曾活跃在郑州市场，这在一定程度上都会对刺激写字楼市场，因此说，哪些行业的规模正在扩大，扩大的何种程度，分析不同产业链条的延伸特点，是研究写字楼有效需求（投资客和出租客）的基础。城市产业构成是判断写字楼市场活跃程度的前提 第三产业在国民经济中所占比

3、重与写字楼物业需求（实际用家）成正比例关系。2004年郑州市的构成中，第三产业所占比重为；同期，北京、上海、广州等国内经济发达城市，其第三产业对经济增长的贡献率已经分别达到了为51.0%、57.3、56.0。郑州市第三产业经济发展水平以及对经济增长贡献率依然十分低下的这一现状，决定了短期内郑州市对写字楼的市场需求将十分有限；如果排除投资客户对写字楼销售的贡献（投资客户对销售的贡献，在郑东新区CBD写字楼的销售中尤为明显），真正有效的市场需求（实际用家）将更加不足。写字楼市场是宏观经济的晴雨表 写字楼市场的发展对国家宏观经济的变化比较敏感，一段时间内哪个行业景气度高，那个行业会有很多小公司的产生

4、和大公司的扩张，会产生一定的写字楼需求，如果行业景气指数降低，那么会导致写字楼市场需求的微缩，例如房地产和装饰行业正处于整合期，任何一个行业在市场上的变化都会导致写字楼需求市场的变动。市场供给现状浅析2004年，郑州的写字楼主要活跃在两个集中区域，一是老城区内的经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域；另外一个相对集中的区域是郑东新区CBD起步区内，在政府政策指挥棒的指引下 04年郑东新区的CBD获得了较大的发展。4月份，中原市场研究中心组织人员对郑州市的部分写字楼项目进行了一次调查。据不完全统计，仅仅对01年05年4月上市的目前依然在售或在租的33个写字楼项目的粗略统计（详

5、见下表），其总建筑面积已达到128万平方米。随着郑东新区CBD内外环写字楼项目的相继入市，未来几年郑州写字楼市场将不可避免地出现严峻的销售压力和空置问题。 郑州部分在售（租）写字楼项目调查统计（01年05年3月）名称建筑面积 M2中原商贸城38，000绿城数码大厦30，000居易国际凯旋门80，000亚新投资大厦20，000金成国贸大厦116，805中房新锐office8，272兴亚商务大厦1，4145联盛大厦13，000SOHO大厦44，764浩立商务大厦127，000金成国际广场三期10，800紫金城60，000永和国际18，000银座国际24，000中业金融广场68，121时代华庭54，

6、000融元广场21，000信息大厦41，000汇宝商务大厦14，000富田大厦13，000航天商务大厦10，000清华商务20，000注协大厦25，000科技时代广场6，928国际企业中心10，800清华国际14，000东汇大厦33，000联盟国际商务大厦30，000未来国际12，221CBD世贸大厦50，000联合中心66，000顺驰第一国际49，597所有项目合计1，280，653市场需求数据浅析据房管局公布的统计资料显示，01年05年3月郑州市写字楼共成交32万平方米（不包括以住宅报批项目）；对比128万平方米（不完全统计）的市场供应，可以发现，写字楼物业供销矛盾和销售压力已经空前严峻起

7、来。上述表格根据交易中心数据绘制而成2005年一季度，郑州写字楼市场累计销售10900平方米，实现销售额3375万元；与2004年一季度22200平方米以及四季度40800平方米的成交量相比，分别下降了50.9（同比）与73.3（环比）。价格方面，一季度实现均价3097元/m2，同比与环比分别下跌9.5（2004年一季度为3422元/m2）与15.7（2004年四季度为3422元/m2）。虽然在国家宏观调控的巨大压力下，今年一季度全国楼市整体销售水平都不很理想，但如此巨大的降幅，无疑是郑州写字楼市场有效需求不足、销售压力加大的一个直接市场反应。写字楼市场存在的问题供需矛盾问题 2002年、20

8、03年、2004年郑州写字楼成交面积同比分别增长887.1、79.1 、9.7 ，增长幅度减势明显。按照最乐观的估计（市场需求按照年均10的速度增长），如果要消化掉现有市场上的写字楼物业（128万32万96万平方米），估计需要 5年多的时间。供需矛盾如此的激化，必将导致写字楼项目之间你死我活的客户资源争夺，销售压力和空置压力也必将空前地严峻起来，这一趋势已经被近期愈演愈烈的写字楼广告宣传战所佐证。供需结构问题 供需结构的矛盾。由于开发商自身实力和专业写字楼运作经验的不足，绝大数写字楼物业是用来销售。随着郑州经济的快速发展以及企业对写字楼物业需求层次的日益提升，这种非专业的写字楼物业的各种弊端也将日益显现，目前这种档次水平的写字楼物业存在着严重的供过于求。产品同质问题。当前市场上出现的写字楼物业只是停留在地段差异竞争上，在产品上存在着严重的