中原-北京时代紫芳项目市场调研及项目定位报告

1、.：.；时代紫芳 -工程谋划定位-目 录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一章宏观市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 北京市房地产市场开展现状 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .北京市主要城区开展情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .年北京市宏观政策环境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 北京住宅市场 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .年北京市住宅市场开展情况 PAGEREF _Toc h HYPE

2、RLINK l _Toc .年北京住宅市场总体透视 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .年北京市住宅市场开展趋势预测 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 北京商业物业市场 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .北京市商业物业市场总体情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .年北京市商业物业市场情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .北京市商业物业开展预测 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 宏观市场总结 PAGEREF

3、_Toc h HYPERLINK l _Toc 第二章区域研讨 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 区域情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .区域政策、经济及产业环境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .区域行业开展情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 区域市场研讨 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .市场供应 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .市场需求 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _

4、Toc .市场价钱 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .市场预测 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商业房地产市场研讨 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .各商业业态开展情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .方庄地域的商业租售价钱 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .区域商业地产现状 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .区域商业地产未来走势预测 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三

5、章工程定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 工程开发理念 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 工程本身分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .四区概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 住宅定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .住宅前期成交客群分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .住宅目的客户分析 PAGEREF _Toc

6、h HYPERLINK l _Toc .住宅目的客户群AIO量表 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .住宅市场定位与笼统定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .住宅部分价钱定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商业定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .商业谋划要点 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .商业市场定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .商业客群定位 PAGEREF _Toc h HYPERLIN

7、K l _Toc .商业价钱定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 营销推行方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .营销方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .营销渠道 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .营销目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .营销战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .营销措施 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .市场推行费用 PAGEREF _Toc h

8、 宏观市场分析北京市房地产市场开展现状北京市主要城区开展情况中心城区根据中心城划分为个片区，范围约平方公里，主要包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山等地域。其中如下图，号片区为旧城，范围是二环以内，包括了崇文、宣武、东城、西城区。旧城将严厉控制建筑高度，不鼓励多设停车场。旧城以外的中心地域-片区为调整优化区，要疏解、调整和优化中心地域的人口和功能，控制建立强度，改善人居环境；边缘集团为适度完善区-片区，要完善市政交通根底设备、公共效力设备，积极促进就业和居住的平衡开展。个片区的规模在、平方公里不等，其中号片区、号和号片区较大。-片区为绿化隔离地域，是保证中心城良好的生态环境以及

9、在规划期间内实施乡村城市化的地域，属城市总体规划确定的限建区范围。该区域要以绿化和生态环境建立为前提，严厉控制城市建立规模，把建立用地外围的绿色空间划定为永久性绿地；应合理安排当地居民的生活与消费。年，中心城人口规划控制在万人以内，城镇建立用地规模控制在平方公里，人均建立用地控制在平方米。首都功能中心(东城、西城、崇文、宣武)部分居住中心从城区迁出这一中心区，未来年将强化全国政治中心、文化中心功能；强化以国家对外事务、国际旅游为特征的中外交往中心功能，建立国际交往功能密集区；与老城区维护相结合，打造荟萃世界级时髦精品店的大街；部分居住中心从市中心城区迁出。属于优化开发区域，占地多、技术含量低及

10、劳动密集型产业需求向外转移。区域现状南北城开展极不平衡，社会经济差距加大；住房紧张，生活效力设备缺乏，城市人居环境质量较差等。此区域内，由于土地供应的稀缺性，地理位置较好，新楼盘已不断减少，价钱不断攀升，二手房市场较为成熟。城市功能拓展区(朝阳、海淀、丰台、石景山)西部地域开展中央休闲区，这一区域是国家高新技术产业基地，国内外知名的高等教育和科研机构聚集区，著名的旅游、文化、体育活动区，也是中国与世界联络的重要节点。该区总部经济、现代效力业、高新技术产业、科教文化产业等开展迅速，文化旅游产业兴隆。未来年将开展和完善中关村高科技园区、CBD和奥林匹克中心区的相应功能；在西部地域开展中央休闲区(C

11、RD)；建成区根本属于优化开发区域，鼓励人口和工业向新区迁移。区域现状内部开展不平衡，城乡之间、城区之间开展程度不一，人才供求紧张，劳动力本钱、土地本钱上升，生态环境的压力加大，交通问题日益突出等。近年来，此区域房地产开展迅速加快，朝阳区已成为房地产业重点区域，借助其地理及区域配套的优势成为购房者关注的地域，加之土地供应量的添加陆续推出许多优秀经典的工程，目前这个区域购房人群主要都是年轻白领，他们的购买力加之对生活的享用各方面要求，促使了这个区域推出一些高档社区的建立，同时也添加了这一地域楼盘的需求。海淀区，丰台区和石景山区域的房地产业开展近年来也成为了后起之星。年北京市宏观政策环境年，可以说

12、是政策的实施年。月日，温家宝总理在政府任务报告中指出，必需促进房地产业继续安康开展，接下来，全年调控新政不断，尤其是物权和保证性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼，在土地，信贷，税收，金融等方面，各种政策也延续出台，这让市场经受洗礼的同时，也不断推进地产行业的转型，提高对开发企业流动资金的要求、加强对市场产品构造的控制，从而使得房地产开发商强者愈强、弱者更弱直至为市场淘汰。房地产行业政策分析年国家及北京有关房地产行业政策如下：公布日期政策称号文号公布部门主要内容-中华人民共和国物权法国家主席令物权法年月日经过，月日起施行-关于开展房地产市场次序专项整治的通知建稽号建立部、国土资源部等

13、九部委整治集中于三个方面：一是行政审批中有关部门违法违规行为；二是房地产开发企业哄抬房价、偷税漏税、违规强迫拆迁等行为；三是中介恣意抬高或压低被拆迁房屋评价价钱、行贿等行为。四种手段：以开发工程为切入点全面检查；查处违纪违法案件；典型案例警示教育；健全长效机制-关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知监发号监察部、国土资源部对年月以来开展专项行动的情况进展“回头看检查；集中力量再查处一批典型案件；将问责制引入专项行动-北京保证性住房及“两限商品住房用地规划规划年北京市政府“十一五期间，北京市新建住房.亿平方米，安排经济适用住房万平方米含廉租住房万平方米，两限住房万平方米；作为入市条件，

14、开发建立工程必需按%的比例配套建立保证性住房及“两限商品住房-关于处理城市低收入家庭住房困难的假设干意见国发号国务院住房问题是重要的民生问题；建立以廉租住房制度为重点、多渠道处理城市低收入家庭住房困难的政策体系；保证范围从最低收入扩展到低收入家庭；廉租住房套型建面平方米以内，在经适房以及普通商品住房小区中配建；经济适用房控制在平米左右，并且购买年内不能直接上市买卖-中华人民共和国城乡规划法主席令第号全国人大规划由城市扩展到镇乡村等；规划送审前必需经过认证会、听证会等获取公众专家的意见；城乡规划修正必需经法定程序；只需政府享有违章建筑强行撤除权-廉租住房、经济适用住房家庭收入、资产准入规范京建住

15、号北京建委、统计局、民政局、财政局北京市城八区一人户廉租住房保证家庭最低年收入确定为元及以下，而一人户经济适用住房保证家庭最低年收入确定为元及以下-北京十一个新城规划(-北京市规划委对个新城的交通、医疗、教育等各方面做出全新规划，并对北京的空间构造做出调整-廉租住房保证方法九部委令第号建立部等九部委廉租住房实行货币补贴和实物配租方式，单套面积平米以内，延续六个月未交租金或居住的收回廉租房-经济适用住房管理方法建住房号建立部、发改委等七部委单套面积平方米左右；以保本微利为原那么，企业利润%以内；年内上市由政府回购，年以上需上缴土地溢价款；-北京房屋租赁管理假设干规定北京政府令第号北京市政府年月日

16、起，实行房屋出租登记制度，租房合同签署后天内不登记将面临-元罚款资料来源：北京中原根据相关部门出台文件整理年，房地产行业政策连连出台，宏观调控的一个显著特点，就是把政策重心和资源主要放在了住房保证的公共政策上。国务院(号文)可谓是年最大的房地产政策，它的主旨不在房价，而在保证。年月，明确把处理城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容。月日，建立部等七部门结合发布了，要求经适房供应对象要与廉租住房保证对象相衔接。经适房、廉租房、限价房的无缝对接，使社会保证性住房有了一个系统的体系。同时，国家对房地产整治的力度也在加大，对房地产行业各个不规范的方面进展打击。房地产金融政策分析年国家及北京有

17、关房地产金融政策如下：公布日期政策称号文号公布部门主要内容-关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知北京市建委、公安局、工商局、商务局境外机构和境外个人购买自用、自住商品房须提交所购商品房符合实践需求自用、自住原那么的书面承诺；购买后不得随意出租、转让-关于加强商业性房地产信贷管理的通知银发号央行、银监会囤地囤房开发企业不予发放贷款；首套自住房且平米以下首付款不低于%，平米以上首付款%；第二套以上住房贷款首付款比例不低于%，贷款利率不低于央行基准利率.倍；借款人贷款月支出不高于收入%-上调存款预备金央行年月日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率%。至此，存款预备金率上调至.%-关于加强商

18、业性房地产信贷管理的补充通知银发号央行、银监会以借款人家庭为单位认定房贷次数；已贷款购房的家庭住房面积低于当地平均程度，可对比首套自住房贷款政策执行；住房公积金贷款列入参考项-加强转按揭和加按揭贷款央行央行副行长刘士余表示，未经同意，擅自兴办转按揭贷款和加按揭贷款业务严重，楼市炒房严重，加剧房地产和股市泡沫成分，央行要确保各项政策落到实处-第六次加息银发号央行年月日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率.%，贷款基准利率提高到.%；其他各档次存、贷款基准利率相应调整资料来源：北京中原根据相关部门出台文件整理年月日至年月日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，六次加息，其在于提高

19、房地产开发企业的资金运用本钱，以紧缩其获利空间，从而抑制房地产投资过热景象。同时，为了有效抑制房地产投资性需求，防备金融风险，央行、银监会出台“号文件，严厉住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又恳求购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的.倍。此外，商务部及外管局等相关部门先后发布了多项房地产行业“限外政策，都在大力的防止投资过热的问题。房地产土地政策分析年国家及北京有关房地产土地政策如下：公布日期政策称号文号公布部门主要内容-年国土资源任务要点国土资发号国土资源部仔细落实严厉土地管理和调控的各项政策，加快土地利用和管理方式的转变；全面提升国土资

20、源管理才干和程度-北京“十一五土地资源维护与开发利用规划北京国土局加大普通商品住宅用地供应，严厉控制高档公寓和市场过剩物业用地供应，制止别墅用地供应；城区不得进展土地过度开发；划分四类功能区；土地开发以轨道交通为导向-落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度的通知国土资发号国土资源部、监察部政府供应工业用地必需采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁；对于国务院号文件下发前工业工程协议出让，要在年月日前签署终了-加大闲置土地处置力度的通知国土资源部土地闲置费原那么上按出让价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于违法审批而呵斥土地闲置的，要在年年底前完成清退；合理确定出让宗地规模，缩短开发

21、周期；推行东莞处置盘活闲置土地阅历-全国土地执法百日行动方案国土资电发号国土资源部集中天时间，清理年月日以来“以租代征、违反土地利用总体规划扩展工业用地规模、未批先用等土地违法违规行为，确保土地调控政策的有效实施-招标拍卖挂牌出让国有建立用地运用权规定国土资源部部令第号国土资源部建立用地运用权证书必需在完全付清土地款的情况下才干获得，不得进展按比例分期发放；付清全部土地出让价款后方可领取国有建立用地运用权证书-仔细贯彻“国号文件加强土地调控的通知国土资源部普通住房不得低于住宅供应总量的%；每宗地的开发建立时间原那么上不得超越三年；对超出合同商定开工开发日期满一年未开工的，征收土地闲置费，责令限

22、期开工、开工-国土部部号令详解国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建立用地运用权，不得人为限制恳求人资历和条件；招标出让价高者得和综合评价最优者得；开发商必需缴清宗地全部出让金后，才拿到土地运用权证资料来源：北京中原根据相关部门出台文件整理年，在土地政策方面，“招拍挂新规加速了地产企业的整合，尤其是号令的公布，其中最引人注目的规定是，受让人必需付清全部土地出让金后，才干领取土地运用权证书，未按合同缴清全部土地出让金的，不得按出让金交纳比例分期发放建立用地运用权证书。这意味着开发商必需在交清全部土地出让金后，才干进展开发建立。同时国家还加强了闲置土地处置的力度和土地供应的调控。房地产税收政策分析年国家

23、及北京有关房地产税收政策如下：公布日期政策称号文号公布部门主要内容-北京京地税地号北京市地税局对资助、福利、奖励等发生一切权属转移视同销售房地产；高层商品住宅(层以上)建安造价允许扣除规范为每平方米元，多层商品住宅允许扣除规范为每平方米元-关于年度征收城镇土地运用税的通告京地税地号北京市地方税务局自年月日起，北京市城镇土地运用税的纳税等级划分为六级；东直门外斜街、大屯路等升为二级土地，西大望路等地段调整为一级土地-物业税估计明年征收财政部财政部人士泄漏，物业税估计在明年开征，根据套数、面积、类型等规范划分征收，将从商业用房和豪宅、别墅开场征收资料来源：北京中原根据相关部门出台文件整理年北京市房

24、地产税收政策进一步完善。从土地增值税清算到提高城镇土地运用税，进一步紧缩开发商的利润空间，平衡各行业间的利润率差，收紧房地产企业的资金链，在保证政策执行上还将会进一步强化执行。同时物业税在年开场试点征收已是大势所趋，北京首当其冲。物业税的开征将在一定程度上抑制房地产投资性需求和大户型、豪宅的需求，但由于政策的关联性甚广，还需进一步完善。 北京住宅市场年北京市住宅市场开展情况 年北京住宅市场投资情况由上图可以看出，年前三季度，北京市房地产开发投资延续增长，其中住宅部分的投资额也坚持增长的趋势。-月，北京市共完成住宅完成投资.亿元，比去年同期.亿元增长.%。思索到月开发公司思索资金回笼问题，投资较

25、谨慎，并结合政策的影响判别，第四季度北京市房地产开发投资应于第三季度持平并略有上升。房地产开发投资增速的较快上升与下半年以来新增工程投资额较大，以及两限房和保证性用房集中入市有关。 年北京住宅市场供应情况北京住宅市场供应缩减。统计显示，年-月，北京住宅累计同意上市套，与年同期相比，减少了套，下降幅度达.%。从各月的新增上市量来看，上半年市场淡季和回暖分界清楚，而随着、月下发的土地运用权出让清理、房地产信贷，以及国土资源部号令，对北京商品住宅市场产生影响，引发了下半年北京商品住宅同意上市量的急剧动摇，走势不明朗。从供应户型面积分析，小户型比例升高，大户型那么降低。平方米以下小户型占.%，与去年同

26、期相比，占比添加了近个百分点；平方米以上大户型商品住宅占.%，与去年同期相比，占比减少了个多百分点。年北京商品住宅供应构造出现调整，这是在宏观经济调控政策下，特别是“.政策对住宅市场起到了积极地调配作用。随着房地产调控政策逐渐实施到位，小户型商品住宅的供应比重逐渐加大。从区县和环线新增供应上看，供应明显趋向郊区和外环。区县工程个数供应量万区县工程个数供应量万东城区.顺义区.西城区昌平区.崇文区.通州区.宣武区.房山区.朝阳区.大兴区.海淀区.怀柔区.丰台区.密云区.石景山区资料来源：北京统计信息网北京市房地产买卖管理网年-月，北京个区县合计新增供应工程个，供应量万平方米。从环线上看，年-月，外

27、环和郊区楼盘供应占主要位置。随着北京城区内房地产开发的逐渐成熟，商品住宅供应开场由内城区向外部区域转移，重点区域集中在朝阳、丰台、海淀等区域，仅朝阳一区的新增供应就到达了全市的.%；四环外商品住宅新增供应到达.%，北京住宅郊区化景象愈发明显。 年北京市住宅市场需求情况年住宅销售情况年前三季度商品房及住宅供求对比单位：万季度开工面积住宅现房销售面积住宅期房销售面积住宅第一季度.第二季度.第三季度.资料来源：北京统计信息网北京市房地产买卖管理网第一、第二季度，北京市商品房及其中的住宅部分开工面积都略高于销售面积，可见市场消化有效供应的才干很强；第三季度出现了销售面积高于开工面积的情况，证明市场在进

28、一步消化前两个季度里剩余的可售面积。从月成交情况来看，政策影响明显，月成交量下滑显著。月份销售面积万成交价钱元/套均面积-月.月.月.月.月.月.月.月.月.月.月.资料来源：北京市房地产买卖管理网从成交面积上看，全年北京商品住宅累计成交.万平方米，各月成交价钱-月份根本上处于稳定、继续上涨，月成交量出现异常动摇，月商品住宅成交构造有所恢复，月成交大量下滑。下半年国家土地政策，金融调控力度加大，深圳等城市房价出现回落景象，导致北京市场需求出现动摇，购房者开场持币张望。从成交价钱上看，-月份北京商品住宅的各月成交价钱根本上处于稳定、继续上涨的态势。月成交价钱出现异常下降，降幅到达.%，这主要是由

29、于月北京商品住宅构造发生大的调整，成交构造比重向外郊区域大幅度转移，一大批中低价位的商品住宅加大了成交比重，从而引发月商品住宅市场整体成交价钱有所下滑。月商品住宅成交构造有所恢复，市场整体成交价钱出现再次上涨。受月成交量大幅萎缩的影响，月成交价钱上涨减缓，市场进入张望、震荡动摇时期。从套均面积上看，住房供应构造矛盾依然突出。-月成交套均面积动摇较大，进入月后，套均面积开场逐月下滑。下半年政府调控力度加大，北京市“、政策执行力渐强，成交户型面积开场趋向小户。 年北京住宅市场总体透视政策方面年是北京房地产市场的又一政策年，宏观调控政策不断，其中包括年六次加息，次上调存款预备金率；从月日起开场对土地

30、增值税进展清算；开展国有土地运用权出让情况的清理；提高第二套住房首付比例和利率；打击部分开发商囤积土地行为；进一步加强限制外资进入房地产市场等宏观调控政策。供需方面住宅市场供应缩量，部分开发商捂盘惜售，张望北京楼市的后市开展。成交量萎缩，供求关系根本平衡。供应量中小户型比例添加。成交方面全年商品住宅成交价钱呈动摇性上扬。年北京市住宅市场开展趋势预测政府方面三年来土地供应量逐年添加，而住宅供应量却逐年减少，随着政府土地清查力度的加强，闲置土地得到开发，年商品住宅供应放量。奥运会期间或将出台在建工程停工等措施，能够呵斥一手商品住宅阶段性供应量下降。继续推进政策保证性住房的建立，分流房价。依然运用货

31、币政策，小幅加息。市场方面为躲避奥运会后的市场风险，加快销售确保资金链，开发商将在年奥运会前，集中放量。因“、政策累积效应，小户型住宅将放量添加。同时，大户型成为稀缺产品，价钱进一步攀升。由于政策效能和影响存在滞后性，宏观调控效果未完全显现，部分效果将在年集中表现。如成交量猛烈动摇、购买人的消费预期变化、涨幅低于年等。购房人心思动摇大，受政策和言论导向的影响明显，持币张望心情浓重。买卖量下半年尤其是奥运后会有区域性下降，带动全市买卖走低，不及上半年成交量。北京商业物业市场北京市商业物业市场总体情况商业物业市场是房地产市场重要的组成部分，如今商业物业市场位置愈加重要，随着中国经济快速开展，加速了

32、商业物业市场的开展，商业物业市场竞争也愈发猛烈。商业物业市场遭到如开发商、销售企业、投资者等相关企业及团体、个人的注重。自进入新世纪以来，北京市的商业物业市场整体容颜有了很大改观。商业街和专业市场晋级、调整、改造步伐加速，定位愈发明晰明确，运营特征初步显现。北京市旧有商业区王府井地域、西单地域等主要商业区经过晋级调整改造，构成了京城中心商业街区。随着北京政府部门商业开展规划的制定出台及市场集群效应，使北京商业格局调整获得新进展，构成多个服装街、电子街、酒吧街、餐饮街、茶叶街、建材街等专业性运营商业区域。大型购物中心、大型仓储超市、连锁超市、连锁便利店等遍及京城，表达出北京市商业格局逐渐走向成熟

33、，行业构造趋于合理的开展趋势。年北京市商业物业市场情况进入年北京商业物业市场构成了商业物业工程集中放量入市的态势。年由于北京奥运会即将召开，届时北京房地产工程将不再允许继续施工，加上诸多商业工程都试图赶在奥运会召开之前开业来抓住奥运会召开所带来的宏大商机，所以很多商业工程将交付及开业时间都设定在了年。年北京商业物业市场总共有个工程开工入市。其中朝阳区开工新入市的商业物业工程到达个。海淀区和丰台区也分别有个和个工程开工入市。随着朝阳北路、青年路地域大量新建房地产工程进入开工、入住阶段，使这一地域的商业配套工程大批量进入市场，从而构成了朝青区域这一新兴的商圈。而在CBD地域，金地中心、大成国际商业

34、中心、SOHO尚都等工程相继落成，进入了招商阶段。伴随北京多中心的规划规划，新出现的商业物业工程并不仅局限于传统商圈中，而是在传统商圈之外分散构成了更多新的商圈雏形。在望京酒仙桥地域、上地、通州、西三旗、回龙观等居住有大量人口、且具备较强消费才干的区域，新商业物业工程正在逐渐增多。根据对年全年新入市的商业物业工程的统计分析可以看出，北京市整体上除二环以内受旧城维护限制等要素使可开发工程逐渐减少外，其它各环路在新入市商业物业工程数量上无明显差别。受城市建立开展逐渐向外扩张的影响，天通苑、西三旗、回龙观、通州、大兴、昌平等五环外新兴居住区随着交通、公共设备的进一步完善，社区商业配套需求量也随之增大

35、，商业物业工程逐渐增多。年北京市新入市的商业物业工程中，以社区底商商业类型为最多，到达个；写字楼商业也越来越遭到投资者和运营者的欢迎，这是由于写字楼本身有着大量的消费人群，这部分人群提供了商业运营最根本的盈利元素，是如今商业开展最快的商业物业形状，这部分商业物业新入市量到达个；近年来开展迅速的独栋商业物业在年也有个工程入市。由于遭到北京商业开展规划的影响，市场类商铺在年只需个工程入市。经过对年新入市的商业物业工程统计分析可以看出，新入市的工程以销售为主，占到总数量的%，以出租为主次之，占到总数量的%，而部分工程根据工程详细的情况采取租售结合方式，这部分占到总数的%。北京商业物业开发商在所开发工

36、程中，有五成多的开发商是以销售为目的，这反映出北京商业物业开展还不够成熟，大多数开发商还只是以经过出卖产权，来到达使资金尽快回笼的目的。而因此能够会呵斥，由于商业物业被分割出卖给投资者，而投入运用后短少对商业一致运营的才干，无法依托合理的商业运作到达盈利目的。年北京新开业部分商业物业工程工程称号商圈规模主力商家开业时间大成国际中心东四环沿线乐购年月银座MALL东直门/三里屯香港地铁百货年月蓝岛金隅百货回龙观蓝岛年月万达广场CBD新世界百货、沃尔玛年月CBD东都东四环沿线百盛、沃尔玛、红星美凯龙年月华贸商城CBD新光天地年月望京B区商业广场望京/酒仙桥沃尔玛年月LG大厦购物中心CBD晨曦百货年月

37、维吉奥商业广场东四环沿线乐购年月金融街购物中心西直门金融街连卡佛、华润年月万博商厦丽泽华堂年月国瑞购物中心崇文门万客隆年月枫蓝中心西直门枫蓝购物中心、法宝年月西环广场西直门金融街嘉茂购物中心年月久隆广场望京/酒仙桥京客隆年月龙德广场立水桥家乐福、百安居、翠微百货年月大钟寺国际广场中关村中鼎盈泰百货年月资料来源:搜房网主力商家带动商业物业晋级。由上表可以看出，大型商业工程多以引进大型超市、百货和购物中心带开工程商业气氛，构成一个小商圈，这也是一个工程聚集人气，运营成败的关键。随着北京奥运会的临近和北京经济的继续开展，北京近几年商业物业市场供应量继续快速增长，这也使北京市商业物业市场渐趋饱和形状。

38、随着商业市场的日益猛烈的竞争，在现有市场分布格局中，交通情况较差、部分位置不佳、运营情况惨淡、市场竞争力不强的商业物业将在猛烈的市场竞争中被淘汰。北京市商业物业开展预测区域商业运营系统逐渐完善北京市“十一五时期商业开展规划中，明确提出要加快开展中关村科技园区、北京商务中心区和奥林匹克公园等三个产业功能区主题商业；在城市新兴繁华区、大型居住区、新城中心区开发建立一批反映北京传统特征、民俗风情的特征街区。建立具有少数民族地域和其他国家、民族生活风俗、宗教、文化特点的专题购物、餐饮、文娱街区。根据规划，重点开展建立高碑店古典家具街、什刹海茶艺酒吧街、东直门餐饮街、马连道茶叶街、莱太花卉街和十里河家居

39、建材街等条特征商业街，估计在奥运会前完成。进一步提升王府井、西单、前门-大栅栏三个广域型商业中心商业；开展东四隆福寺、东直门、北京站、新街口、马甸、西直门、阜成门、复兴门外、动物园、崇文门外、宣武门外、广安门内等区域商业中心。选择具备一定人口规模、交通条件成熟的区位，建立开展中等规模的商业中心，以集中化规划为主，区域内构成以各商业中心为主体的“大集中、小分散的规划。推进顺义、通州、亦庄等重点新城商业与新城建立同步开展。在“十一五期间将建立多个区域性商业中心。如此一来，北京市层级型商业运营系统进一步完善。商业物业供应量增长速度超出消费需求增长的速度近几年北京的商业物业工程进入了集中入市的阶段，市

40、场上商业物业面积供应量宏大，招商竞争非常猛烈。北京商业物业开发供应量延续几年高速增长，市场供应量过于集中呵斥商业物业供应量增长的速度超出了运营者与消费者需求增长的速度，呵斥现阶段市场消纳缓慢，使部分区域商业物业供应量明显过剩，再加上市场定位方面无特征或雷同，致使商业物业工程招商竞争压力宏大。主流商业方式由传统的百货公司业态转变为新兴购物中心业态年北京大量新工程陆续开业，北京主流商业方式将改动以往由综合性百货公司为主导的方式，新兴购物中心方式将会逐渐占据主流商业方式，北京商业将步入购物中心时代。城市新兴商圈开展趋势明显北京城市新兴商圈开展趋势明显，在原有西单、王府井、前面为主的传统商圈以外，逐级

41、向外开展构成了更多的新兴商圈，如望京酒仙桥地域、亚运村小营地域、中关村西区地域、以及东南四环地域等，这些商圈的兴起将带给消费者更多的消费方便，并将对传统的城市中心商圈构成强有力的竞争。商业培育期时间延伸随着北京地域传统商圈改造晋级与新兴商圈快速开展，使消费者消费更加便利，但也不可防止的呵斥消费群体分流，使大量商业工程在开业之后客流量非常稀少，未能到达商家预期，商家运营获利周期延伸。宏观市场总结经过对北京市整体市场进展分析，他们将市场情况概括如下：住宅：房地产开发投资情况：年全年投资顶峰集中于、季度，第季度略有回落；供应情况：受一系列政策影响，年北京市整体供应量比上年有所下降，下降幅度到达.；需

42、求情况：年房地产整体市场对中小户型需求量远远大于大户型产品。全年消化有效供应才干很强，曾一度出现销售面积高于开工面积的情况，阐明年度市场需求旺盛。商业区域商业运营系统逐渐完善；出卖型商业物业占市场总量的，供应量占市场份额的一半以上；商业物业供应量增长速度超出消费需求增长的速度需求情况；主流商业方式由传统的百货公司业态转变为新兴购物中心业态；城市新兴商圈开展趋势明显；商业培育期时间延伸。区域研讨区域情况区域政策、经济及产业环境区域政策开展目的功能定位根据，丰台区列入城市功能拓展区，并赋予“国际国内知名企业代表处聚集地、北京南部物流基地和知名的重要旅游地域的功能定位。开展目的紧紧围绕建立现代化新城

43、区的总体目的，着力构建经济、根底设备、管理体制、公共效力、社会保证、社会事业“六大支撑系统，做强五个产业，建立四个板块，进一步加强综合经济实力、加快城市建立进程、提升城市管理程度、改善生态环境质量、实现区域调和开展，努力建立“总部经济区、商贸物流区、文化旅游区、生态宜居区，实现经济社会全面协调可继续开展。主要义务与开展重点转变经济增长方式实现经济既快又好开展，必需加快经济构造调整，真实转变经济增长方式。经过提升产业层次、培育产业集群、扩展经济规模、开展循环经济，努力实现经济增长的速度、构造、质量、效益的协调一致。做强五个产业、建立四个板块、促进节约型增长、优化开展环境。扩展社会公共效力坚持以人

44、为本，强化政府职能，加大财政投入，创新效力方式，提高效力效率，逐渐建立覆盖全区、规划合理的社会公共效力体系，促进经济和社会的协调开展。优先开展公共教育、加强医疗卫生效力、开展文化体育事业、维护区域社会平安。提升城市建立和管理程度坚持统筹城乡、适度超前、建立与管理并重的原那么，以规划为龙头，以市政设备和生态环境建立为根底，加快城市建立，强化城市管理，推进城市化、现代化进程，全面提升区域笼统。提高区域创新才干按照完善社会主义市场经济体制的总体要求，从处理困扰开展的主要矛盾和突出问题入手，把握重点领域和关键环节，积极推进体制机制创新和管理创新，大力提高自主创新才干，为经济社会开展提供动力和支撑。建立

45、文明调和社会按照“民主法制、公平正义、诚信友爱、充溢活力、安定有序、人与自然调和相处的要求，从扎实处理人民群众最关怀、最直接、最现实的利益问题入手，夯实构建区域调和社会的根底，努力开创经济、政治、文化和社会四位一体建立的新局面。经济规划丰台区“十一五经济规划加强综合经济实力。在提高效益、优化构造的根底上，继续坚持区域经济平稳较快开展，地域消费总值年平均增长%，到年实现人均地域消费总值比年翻一番。地方财政收入年平均增长%，实现五年翻一番。根本构成与功能定位相顺应、可以充分发扬比较优势、资源耗费低的产业构造，第三产业添加值占地域消费总值的比重坚持在%以上，全区万元地域消费总值能耗、水耗比“十五 期

46、末分别降低%和%。经济开展方向紧紧围绕建立现代化新城区的总体目的，建立“总部经济区、商贸物流区、文化旅游区、生态宜居区，实现经济社会全面协调可继续开展。产业环境与行业开展目的做强五个产业第一，大力开展高新技术产业。以中关村科技园区丰台园产业基地为主要载体，重点开展电子信息、生物医药、先进制造等行业，优化园区空间规划，打造总部经济产业链。拓展科技企业孵化器网络，培育科技创新型企业和创业型企业，促进科技成果转化。规划建立为总部基地配套的河西产业区，为高新技术产业提供消费制造空间。加快信息化建立，注重用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业，促进产业构造优化晋级。第二，全面提升房地产业。加强统筹规划

47、、分类指点，继续坚持适度的房地产开发建立规模，着力优化房地产工程开发规划，改善住房供应和市场构造，加强对房地产开发市场的管理，引导房地产业安康开展。处置好产业、公建工程和住宅建立的比例关系，加快建立大型综合性公建立施，扩展商务地产开发规模。完善效力配套设备，开展绿色建筑，建立生态宜居小区，打造地产知名品牌，扩展房地产开发的综合效应。第三，加快开展现代效力业。以产业开展和消费需求为牵引，以丽泽商务区等重点功能区为载体，注重开展现代效力业，加强综合效力功能。积极开展以通讯、网络、传媒、广告为主的信息效力业；以咨询代理、会计审计、法律效力为主的中介效力业；以银行、保险、证券为主的金融业。继续推进展览

48、展现、商务会议、教育培训、管理效力等相关行业的开展。第四，着力开展商贸、物流业。进一步推进服装、汽车、建材、花卉、农产品等专业市场的开展，建立特征市场群。积极开展宛平明清商业街、花乡花卉街等特征商业街区。促进西三环、西四环等品牌商业带开展。建立草桥商务商业中心、分钟寺纺织商贸中心、王佐商务休闲中心等商贸效力中心。大力培育大红门、六里桥、桥南商圈。适度开展大型综合购物中心和百货、超市、专卖店等商业业态。积极开展社区商业配套设备和效力。整合区域物流资源，开展电子商务，完善配套功能，推进现有物流企业晋级，引进、开展第三方物流企业，以图书、冷链、医药、汽车及零配件、花卉、农产品等专业物流开展为重点，以

49、王佐、五里店、榆树庄、白盆窑等物流中心和重点大型物流企业为载体，用信息化带动物流的现代化，大力开展现代物流业，建立效力北京、面向全国的西南物流基地。第五，积极开发文化旅游产业。开展出版印刷、上演文娱、古玩买卖、工艺美术、群众传媒等文化产业。发掘人文资源，开发生态景观，着力提升旅游业的文化档次。推进世界公园、卢沟桥、北宫国家森林公园三大景区建立。继续稳定和开展历史文化旅游，重点开发生态观光、红色旅游、花卉旅游等特征旅游产品。整合旅游产业，谋划旅游线路，加强宣传推介，逐渐提高旅游业开展的整体程度。建立四个板块第一，建立丰台总部经济区。着力开展总部经济，打造科技总部品牌，加强科技园区的综合竞争力。调

50、整园区产业规划，以总部基地为中心，将产业基地二期建成国内外大型科技企业总部聚集地，构成科技研发中心、技术效力中心、财务结算中心、管理决策中心；将产业基地一期调整成为总部基地配套的科技型中小企业聚集地；将产业基地三期建立成为总部经济拓展区，进一步完善总部经济功能。加快商务配套设备建立，不断提高金融保险、咨询效力、商贸流通、商务会展、教育卫生、文化文娱等方面的综合效力才干。加快建立北京国际汽车博览中心及总部基地周边大型公建工程，促进区域协调开展和经济交融，逐渐将桥南地域建立成为创新最活泼、要素最集中、经济最兴隆的总部经济聚集区。第二，建立大红门服装商贸区。加快北京国际轻纺城、木樨园购物广场、金隅嘉

51、业公建等重点工程建立，在凉水河以北着重建立商贸设备，以南着重建立写字楼、酒店、文化文娱等商务设备，着力完善商圈功能，突出品牌优势，促进产业晋级，提升整体笼统，将大红门地域建成以服装服饰为主题，集商贸展现、商务办公、金融效力、餐饮文娱等功能于一体的“时髦设计孵化、流行展览展现、服装贸易流通、信息发布交流的服装商贸区。加大协调力度，推进大红门地域旧村改造和综合整治，全面改善商业环境。第三，建立丽泽商务区。按照区域功能的要求，修订和完善商务区建立整体规划，进一步明确丽泽商务中心区、西客站南广场办公区、西三环商业带、太平桥时髦休闲区四个区域的详细功能定位，以丽泽商务中心区建立为重点，构成合理的空间规划

52、。依托西客站南广场地域和西三环路、丽泽路、站前路等交通干道两侧的大中型公建立施，开展商务办公、金融保险、专业会展、文化文娱、教育培训等现代效力业。吸引社会大资本参与土地一级开发，加快工程运作速度，在“十一五末期商务区初具规模。第四，建立河西生态开展区。以植树造林、河道整治和防治污染为重点，加大生态环境建立力度。优化整合农业资源和山水资源，开展集采摘、观光、休闲文娱为一体的都市农业和生态旅游业。利用现有科技资源，发掘传统产业的开展潜力，促进河西传统产业改造晋级示范区和科技产业化基地建立。淘汰资源开采型企业，开展生态友好型产业。以道路建立为重点，加强市政根底设备建立，努力开发建立王佐中心镇、青龙湖

53、国际城、长辛店新区，改造长辛店老镇，推进河西两镇城市化，建立生态良好、环境优美、生活富有的可继续开展区。方庄地域开展情况：开展思绪首都“七.五开展规划工程及北京市住宅建立的实验基地。方庄地域位于丰台区，东与朝阳区交界、北与崇文区接壤，西、南与东铁匠营地域搭界。年，市政府号文和市规划局号文批复，征用了蒲黄榆大队全部及成寿寺大队部分土地，建立方庄住宅区。由此方庄成为北京市最早的商品住宅小区，也是上世纪年代初北京规模最大、档次最高的大型住宅小区。市政先行，完善配套。先后建成了方庄北边境的南二环东路、东侧的方庄路，改造了西边境的蒲黄榆路和南边境的南三环东路。这一十字路把方庄划分为“古城群星四大区，衔接

54、四大区的是一条米宽的环路，环路的四个角又有放射状支路。这些支路和环路又把四个大区划分为个住宅小区。年月日方庄南路正式建成通车，南三环东路方庄桥以南道路逐渐流畅，根据市政部门的规划，地铁号线、号线、号线、亦庄线等四条轨道线将交汇于方庄桥南部区域。 区内有大型商场、体育场馆、医院、公园及中小学、托幼园所、供热厂、十万门局、污水处置厂、万伏变电站、消防中队等，配套齐全。方庄居住区开展历程年，北京市政府决议统建方庄居住区，因地处原村落方家庄而得名“方庄。年，方庄开场正式建立。年，方庄商品房开场出卖，分甲、乙、丙三个等级，甲级元/平方米，乙级元/平方米，丙级元/平方米。中央国家机关、各大国企和京城最先富

55、有起来的人士纷纷抢购方庄房产。年，方庄大部分商品房价钱上涨到元/平米，以后又涨到元/平方米，龙珠公寓高达美圆/平米。年代后期，北京停顿了福利分房后，方庄商品房价钱回落到元/平方米。北京开场兴起别墅等高端产品，一些早期的富有阶层及演艺界明星纷纷分开了方庄。年以后，方庄进入新开发阶段，开发了时代芳群、时代紫芳、时代绿荫等一批高质量楼盘，价钱稳定在元元/平米。目前区域内几乎已无新增可开发用地。方庄地域经济开展回想社区商业根据居民群众的要求和昌盛地域经济的需求，方庄地域于年兴办了芳群园早市、芳星园和芳古园农贸市场，并会同工商、防疫、公安、技术监视等部门，加强市场管理，全面规范计量器具，实行运营者挂牌上

56、岗，各摊位明码标价，开展信得过商户评选，各市场设置公平秤，真实维护消费者利益。市场管理有序，为满足居民群众的生活需求发明了良好的条件，为丰富市场供应、昌盛地域经济，起到不可低估的作用。方庄特征餐饮街年月，丰台区经贸委与方庄地域办事处共同研讨制定，将蒲芳路建立成为餐饮文化特征鲜明的商业街，为方庄地域营造了良好的运营、餐饮、购物、休闲环境，方便居民生活，促进区域经济开展，涵养地方税源。经济开展规划丰台区“十一五时期商贸开展规划中指出，重点建立包括方庄在内的建立六个区域商业中心、包括方庄餐饮街在内的培育六条特征商业街。方庄商业中心以现有大中型商业设备、方庄餐饮街及数量众多的金融效力网点、办公、写字楼

57、、公寓和成熟的居住区为根底，着重开展专业化、个性化效力，拓展休闲健身文娱空间，完善生活效力业体系。方庄餐饮街进一步引进知名餐饮管理集团和特征餐饮品牌，提高运营程度，重塑整体笼统，提升市场影响力。区域行业开展情况区域人口方庄是北京第一个整体规划的住宅区域，位于东南二环，属于丰台区，辖区总面积.平方公里。方庄住宅区始建于世纪年代，由于是第一个大型商品房社区，曾一度被称为北京的“富人区。多年来，该区域配套已全面成熟。目前区内：区域人口总数近万人，其中常住人口：.万人、流动人口：.万人；教育配套：中学：所、小学：所、职业高中：所、幼儿园：所；商业配套：大型商场个，以便民型商业为主；居住社区：个；公园：

58、个；医院：个；加油站：个。目前方庄地域现有人口近十万人，人口密度较高，但人口组成并不复杂，区内大多数常住人口为南区政府公务员及小型企业主，区内人口居住密度相对较大。区域开展规划便利的交通成为方庄不可忽视的优势在方庄区域内由蒲黄榆路、方庄路组成的两条主要干道直接贯穿了南二环和南三环，蒲方路、芳古路、芳群路，加上开通的地铁五号线，以及二环、三环等构成了方庄地域畅通的交通网络。地铁经济对方庄及其周边地产市场的不同作用自北京市地铁规划以来，宋家庄、蒲黄榆等五号线沿线区域一度成为房地产热点区域，但地铁带给本区域房地产更多的是概念上的作，而方庄地域位于南二三环之间，本身的交通开展度曾经很高，再加之地铁只由

59、方庄最西侧的蒲黄榆穿过，并未给方庄地域的交通起到任何本质的促进作用。因此，在地铁开通后，方庄区域的房地产市场价钱并未出现明显增长。地铁五号线的开通拉近了南三环以外与市中心区域的间隔 ，同时也带动了三环外的房地产市场乃至整个南部区域经济的增长。地铁五号线的开通提升了南三环以外地域的交通便利度，加之该区域低廉的销售价钱反而呵斥了方庄地域房地产市场的开展压力。未来方庄地域的开展规划方庄是北京市第一个实验小区，是上世纪年代初期的富人区，社区非常成熟，无论是购物、饮食、交通还是商业都比较便利，适宜居住。目前该区域除在建的几条市政交通线路外，并无其他开展规划工程，因此，未来的方庄地域还将延续“居住区概念，

60、经过缓解、完善区域各类配套最终提升区域住宅环境，成为南部高质量住宅区域。区域行业年以前，方庄地域是丰台区最大的商圈，经济和税收在丰台区占有非常大的比重，区内大型商业、餐饮、办公、企业较其它区域更多。年以后，随着丰台区及南城的不断建立开展，成寿寺、大红门、丽泽、丰台镇等商圈开场崛起，方庄的位置开场下降，企业、办公比例开场降低，逐渐变为配套成熟的纯居住社区。区域市场研讨市场供应供应量及构造情况供应量方庄区域内目前供应量相对较少，主要集中在紫芳园内，在售工程从年开场只需两个：紫芳园三区和方庄号，可销售面积合计万平方米左右，目前销售率%以上。方庄区外，南三环附近，年以后供应量大幅增长，在售工程超越万平