中海物业创成都市物管优秀住宅示范小区材料

1、#中海物业管理#创“#市物业管理优秀住宅示X 小区汇报材料第一局部#中海物业管理#物业相关管理服务一、物业公司简介：（一） 中海物业管理公司概况中海物业管理#于 1986 年 9 月在#注册，1991 年 7 月在#正式成立，现旗下有# 、# 、 # 、#、 # 等十余家分公司和专业公司。中海物业作为中国物业管理行业先行者，发轫于#，得益于中国海外集团的精心哺育，在近二十年的锤炼中，始终走在中国物业开展的前沿，创下了诸多个“行业第一：第一家获得ISO9002 和 ISO14001 国际认证；国内同行业管理规模第一现已达 4450万m；国家优秀示X小区大厦拥有量第一；首创“ 1+N管理、气氛管理

2、模式等等。中海物业在已建立起强大的品牌地位和良好口 碑。#中海物业管理#成立于2001 年 5 月，隶属中国海外集团开展# ，是中海物业旗下众多公司中的新兴力量，由有20 余年物业管理经验的中国物业泰斗丁步华先生担纲筹建，主要管理人员和技术骨干大都从中海物业#、 #公司抽调，是以管理各类中高档物业为主的专业物业管理公司。公司现管理【中海名城】之【枫丹园】，157490 itf,住宅 910套，商业用房面积112762、6 m2o正在修建的【中海名城】【莱茵园】，建筑面积XX万花。即将修建的【中 海名城】之【千色园】、【赛乐园】管理面积将达到：XX万乂乂万花。（ 二） 、物业管理公司架构与专业人

3、员分类简介：目前公司下设客户服务部、财务部、人事行政部和【中海名城】管理处四个部门。名城管理处下设：名城客户服务中心、护卫部、工程维修部、环境清洁部四个二级部门。如附表1 所示。公司含名城管理处现有员工 125 人，公司现有员工125 人，其中大专以上文化程度 21 人，大学文化程度6 人，中级职称5 人。如附表2 所示。管理人员 16 名，均有 2 年以上物业管理经验。持物业管理上岗证 13 人，管理人员持证上岗率为： 80 、 5%。财务人员2 人，均持会计证上岗。公司现有各类技术工种人员 13 人，均全部持证上岗，全部为中专生以上学历，大专以上学历人员有6 人，其中工程师1 人，电工操作

4、证4 人，土建施工员证 1 人，电梯安装、维修操作证 3 人，二次供水人员健康证 1 人，高压入网许可证5 人，通风专业上岗证1人，锅炉专业上岗证 1人。公司现有清洁工作人员 38人，绿化工作人员 3人，其中1人持园林技师证。公司现有保安人员 51人，均为退伍军人，均持退伍证上岗。附表1物管公司架构图岗位企业从业人员总数经营管理人员含人事行政/品质 等物业管理处主任/ 助理主任房屋与设备设施维 护人员人数125161/210岗位绿化人员保洁人员保安人员其它人员人数338516学历/职称大专学历本科学历初级职称中级职称人数21616附表2#中海名城物业管理#人员根本情况X 管理，优质服务，追求完

5、美规 X 管理 ：公司严格遵守国家的物业管理的法律和其它相关的法律法规，秉承中海物业的优良传统，高起点、高标准、严要求，将国内外先进的物业管理经验与 #的实际相结合，建立了一套适合于#本地化物业管理的质量管理体系，保证所提供服务质量的稳定和持续改良。维护和保障业主的权益，保证公司的合法权利。自治与自律，受理与委托，权利与义务所关联的各方关系法律化，公司的行为规X 化，业主行为文明有序。优质服务： 公司遵循“业户至上，服务第一的服务宗旨，以业主的需求为关注焦点，坚持“为业户负责，让业户满意的服务原那么，以“严格苛求，自觉奉献的工作精神，提供体贴入微的服务，高效有序的专业化的管理，为业户创造一个“

6、安全、文明、整洁、舒适、优美、高尚的居住和工作环境，让业主满意。追求完美： 不断追求，努力进取，致力于专业运作，追踪、借鉴、学习同行业管理的先进模式和经验，提升公司的品牌、地位。建立一支科学化、专业化、现代化的物业管理队伍，不断完善公司的质量管理体系，以不断增强核心竞争力，促进物业管理工作的健康开展，实现物业的保值增值。四、公司质量目标：、全力推进科学管理，用信息化提高服务质量，使【中海名城】项目 2003 年通过市、省考评，力争2004 年获得全国优秀示X 小区称号。、房屋建筑与电梯、供水、供电、消防等设备完好率达到98%。3、零修急修与时率100%，返修率不高于1%。、因管理责任造成的重大

7、火灾事故、安全事故为0 。、因管理责任造成的重大刑事治安案件、机动车被盗事故为0。、提升管理水平、保证服务质量，力争2003 年顾客满意率在95%以上。7、顾客有效投诉率1%以下，投诉处理率100%。8 、物业管理服务费用收缴率98%以上。二 、公司管理内容与管理特点简介：一管理内容：1 、共用部位的维护和管理：对房屋主体承重结构部位包括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋项等、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2、共用设备设施与其运行的维护和管理；对共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设

8、备和共用设施设备使用的房屋建筑物防雷天线等；3、环境卫生：对本物业内的公共专场所、公共绿地、草坪、花木的养护管理，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；4 、安保：主要为对小区实行24 小时门岗执勤和公共区域巡逻，协助公安部门维护本物业的公共秩序，维持小区交通秩序与车辆停放秩序；5、对房屋装饰装修的管理。二、管理特点：公司勇于探索，艰辛实践，已具备解决现阶段物业管理实践的疑难问题的能力和方法，有一套具有实际意义的物业管理方法。1 、规 X 管理 ，专业运作1 、通过国际质量认证： #中海物业管理#从接收中海名城枫丹园物业的第一天起，就坚持高起点、高标准，坚持把#与#的先进物业管理模式、经

9、验与#的实际情况相结合，公司通过近一年的努力，完成了质量手册、程序文件人事行政部工作手册、设备工作手册、客户服务中心工作手册、环境清洁工作手册等管理文件的制定，总计管理文件189 份，外来文件71 份，质量记录221份，逐步形成了一套具有自已特色的质量管理体系，并于2002 年 12 月一次性顺利通过了 ISO9001 ： 2000 国际质量体系认证，获得了质量认证体系认证证书。2 、专业管理服务模式：公司主要为经营服务型管理模式，在依靠自身的优势对物业进展专业化的运作、管理的同时，对电梯、监控系统、消防系统的维护等专业化程度较高的项目，那么委托市场化的专业公司来进展，从而为业主或住户提供更专

10、业化的服务。2、依法管理社区，倡导自治自律1 、依据物业管理权属划分的专有局部产权、共有产权、共同关系成员权的关系，按照要约的原那么、整体利益优先原那么、合理原那么，理顺开发商、业主委员会、物业公司之间的管理体制责任、权限和义务，制定了满足各时期、各类型物业要求的物业使用手册、业主公约、房屋装饰装修管理规那么以与与之配套的专项服务协议；为明确各时期、各类型物业管理应履行的责任、义务，签订了物业管理委托合同与开发商、前期物业管理协议书与业主、物业管理委托合同与业主委员会；针对不同业主类型的服务需求，开展各项专项服务协议和约定服务，如：为业主提供车辆清洗、网络申请开通服务、家政服务、订报登记、订水

11、登记、免费送水、送报、室内放射线与有害物质含量检测等。2 、遵循政府法律法规和相关部门的管理要求，制定公司相关管理制度、规章、规X。公司奉行无主动失误的管理原那么，将管理行为和经营行为严格控制在法律法规的规定 X 围之内，防止因管理责任造成的任何不良事件。详见附录3：公司适用的国家法律法规与政府相关部门文件清单。、 形成尊重业主、尊重业主委员会的良好职业道德。业主永远是有理的，对业主永远不说“不字。公司目前管理的中海名城枫丹园已成立了业主委员会，公司制定了规X的维修基金管理制度并操作规X。截止4月30日，公司枫丹园管理处现有维修基金1574795.42 万元。、 在社区管理中形成了“通知制度，

12、即经常以公告、信函的方式与业主、业主委员会形成良好的沟通、合作关系，使小区能在物业管理委托合同和业主公约约定的 X 围内顺利进展有效管理。三、力求完善的日常事务管理制度1 、公司建立了物业管理质量目标，并在年初将质量目标分解到各部门，对各部门的工作完成情况进展动态的管理和考核。建立了各种岗位职责和员工培训、考核、奖罚制度，不断提高员工的职业修养与各项专业技能，努力为业主提供优质服务。2、有一整套较完善的住户意见征询制度。制定了管理体制处业主意见征询表、业主满意程度统计表、住户意见满意程度分析报告等文件，并坚持持续改良、完善管理过程，将服务质量量化，取信于业主。同时还应用有与之相应的质量目标达成

13、情况与业主满意率的测量原那么和统计方法。3 、 有一整套对业主报修、维修过程的完善管理制度。维修人员在接到客户服务中心的业主报修通知后，包括到达住户家的时间、维修质量方面、维修完工后的结果处理等均有明确的规定。维修人员必须在30 分钟内到达住户家，在工程维修单上注明到达现场的时间，并在完工之后填写完工时间并签上维修人员本人的#，请业主或住户签字确认。然后返回客户服务中心在来访/ 来电记录表中将相应的事由处理结果在“回复记录一栏填写上处理的结果。4、有一整套针对工程维修人员服务质量与业主意见、建议、投诉等情况，而实行的业主回访制度。跟踪、监视服务过程，主动解决在服务过程中出现的问题，让住户的意见

14、或建议能与时得到回复。5、公司自建立以来坚持执行与业主和住户沟通的制度，不定期将管理处在每一时段的管理事项、质量要求与对业主的告示、告知业主，主动承受业主的动态监视和检查。6、认真完成物业管理协议书、前期物业管理协议书中规定的服务项目和质量要求，不断满足和超越业主期望。如：公司与#新龙网络科技#公司签定合作意向，由该公司投资建设光纤网络系统，以满足业主对网络的使用需求，现已开通70 个接口；公司与 #广播电视光纤网络# 公司协商为小区业主开通所有的电视频道，满足各种层次的业主对不同类型的电视节目需求；在暑假里开办儿童夏令营，由专人对儿童进展管理，督促孩子完成暑假作业，同时开设绘画等课程丰富孩子

15、的暑假生活，解决了家长一到假期孩子没处管的后顾之忧；对业主订报、订水的需求情况进展登记，免费为提供业主送水、送报服务。三 、积极拓展企业生存空间公司在当今市场竞争激烈的情况下，积极探索适合公司的管理服务模式，深入思考如何开展多种经营，增加创收渠道和经营效益，不断扩大公司的经营规模。通过科学化管理，打造企业品牌，力争使中海物业成为 #物业管理的典X,实现公司的盈利目标，最终解决物业管理企业自身的生存问题，使业主和业主委员会对物业管理企业从根本上产生信任和依赖。1、在 #物管业界树立起规X 的操作模式，促进物业管理市场的专业化和正规化。2、帮助开发商建立正确的物业管理观念，防止长期以来开发商要么力

16、不从心、欲罢不能，要么将物业管理体制作为销售手段，而将物业管理业界置于经不起业主和时间和市场运作原那么考验境地的现象。3、有利于建立稳定的物业管理员工队伍，帮助员工可以将物业管理作为职业规划的一局部，以寻求自身价值的实现。第二局部#中海名城枫丹园物业管理操作实务一、枫丹园小区物业概况：枫丹园小区是#中海物业管理# 管理的第一个小区，其物业情况如附表 4 所示。二、枫丹园小区物业人员构成情况：枫丹园管理处下设客户服务中心、工程维修部、护卫部、环境清洁部。其具体的人员构成如附表5 所示。三、枫丹园管理小区的管理内容与管理特点：一管理内容：、对小区共用部位的维护和管理：主要包括房屋主体承重结构部位包

17、括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋项等、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；、对小区共用设备设施与其运行的维护和管理 : 包括对共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设备和共用设施设备、房屋建筑物防雷天线等；3、对小区环境卫生的管理：主要对本物业内的公共场所、公共绿地、草坪、花木的养护管理；房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；4、安保：主要为对小区实行24 小时门岗执勤和公共区域巡逻；协助公安部门维护本物业的公共秩序，维持小区交通秩序与车辆停放秩序；5、对房屋装饰装修管理：主要为装修

18、手续的办理，装饰装修过程与现场的监视、管理；装修工人出入小区等进展管理。序号物业名称经济指标所占比例%备注一总占地面积85386.7 m2二建筑占地面积18079 m2三总建筑面积149000 m2（一 ）地上建筑总面积121300 m21住宅建筑面积112760 m2户1小高层住宅建筑面 积71320 m2户2多层住宅建筑面积35311 m2户3花园洋房建筑面积13184 m2户2公建面积8454 m21幼儿园囿枳2479 m22商业街面积2346 m23会所面积3630 m2（二）地下建筑总面积18276 m2四建筑容积率1.87五建筑密度21、4%六停车位1地下机动车辆停车 位个2地上机

19、动车辆停车位120个3自行车停车数1968 辆七道路、广场、地上 停车场面积32416 m2八绿化1绿化面积33797 m2不含#公园2绿化系数40.09%九实际交房数722DOC.实际入住户数347实际管理面积附表5:中海名城枫丹园人员构成情况序号岗位数量持证状况备注1管理处3人均持物业管理部门经理上岗 证主任1人，助理 主任2人2客户服务部9人3人持物业管理上岗证，1人 为助理经济师其中客户服务中心 4 人、会所5人3工程维护部13人持工程师证 1人，持物业管 理部门经理上岗证 4人，电 工操作证4人，土建施工员 证1人，电梯安装、维修操 作证3人，二次供水人员健 康证1人，高压入网许可证

20、 5 人，通风专业上岗证1人，锅炉专业上岗证1人其中主管1人，工程 师1人，维修组5 人，运行组4人，二 装组2人4护卫部51人所有人员均持退伍军人证，2人持物业管理部门经理上岗证设主管1人5环境清洁部38人1人持物业管理部门经理上岗 证，1人持园林技师证主管1人，清洁人员 35人，绿化工作人员 3人附表6配套设备序号名称型号/规格数量ag目前状态备注1配电 房1BS配电房118栋地卜室好22BS配电房121栋地卜室好3供 电 系 统高压进线柜GB3906-IEC29812BS配电房好4高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好5高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好6

21、高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好7高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好8高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好910KV母线PT 柜GB3906-IEC29812BS配电房好10高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好11高压开关柜GB3906-IEC29812BS配电房好12直流控制柜GZK-10/110-H12BS配电房好13局压坏网柜RM612BS配电房好14电 梯 系 统客户电梯SP-VFD118幢1单元好15客户电梯SP-VFD118幢：2单元好16客户电梯SP-VFD118幢：3单元好17客户电梯SP-VFD118幢：4

22、单元好18客户电梯SP-VFD119幢1单元好19客户电梯SP-VFD119幢：2单元好20客户电梯SP-VFD119幢：3单元好21客户电梯SP-VFD120幢1单元好22客户电梯SP-VFD120幢：2单元好23客户电梯SP-VFD121幢1单元好24客户电梯SP-VFD121幢：2单元好25客户电梯SP-VFD121幢：3单元好26二次系统生活水泵Y132S1-2B5121栋水泵房好27生活水泵Y132S1-2B5121栋水泵房好28生活水泵Y132S1-2B5121栋水泵房好29生活水泵Y132S-4118栋水泵房好30生活水泵Y132S-4118栋水泵房好31生活水泵Y132S-41

23、18栋水泵房好32生活水泵Y132S-4118栋水泵房好33变频控制柜BWS-5.5KW-4/0118栋水泵房好34变频控制柜BWS-5.5KW-4/0118栋水泵房好35排 污 泵潜水排污泵WQ-2130-2051室内游泳池好36排污泵控制柜KOK-1B-2.21室内游泳池好37排污泵控制柜KOK-1B-2.21室内游泳池好38潜水排污泵WQ-2130-2051会所风机房好39排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所风机房好40潜水排污泵WQ-2130-2051会所水泵房好41排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所水泵房好42潜水排污泵WQ-2130-2051会所地卜室好配套设备序号名称型号/

24、规格数量目前状态备注43排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所地卜室好44潜水排污泵WQ-2130-2051会所地卜室好45排污泉控制柜KOK-1B-1.51会所地卜室好46潜水排污泵WQ-2130-2051会所地卜室好47排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所地卜室好48潜水排污泵WQ-2130-2051会所地卜室好49排污泵控制柜KOK-1B-2.21会所地卜室好50潜水排污泵WQ-2130-2051会所地卜室好51排排污泵控制柜KOK-1B-2.21会所地卜室好52污潜水排污泵WQ-2130-2051会所地卜室好53泵排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所地卜室好54潜水排污泵WQ-21

25、30-20511会所地卜室好55排污泵控制柜KOK-1B-2.21会所地卜室好56潜水排污泵WQ-2130-2051会所地卜室好57排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所地卜室好58潜水排污泵WQ-2130-20511会所地卜室好59排污泵控制柜KOK-1B-1.51会所地卜室好60潜水排污泵WQ-2130-2051会所地卜室好61排污泵控制柜KOK-1B-2.21会所地卜室好62消防泵Y1602-2B5118栋水泵房好63消消防泵Y1602-2B5118栋水泵房好64防消防泵控制柜GYK-2YW-FX118栋水泵房好65动 力消防动力电源控 制柜XL-21118栋水泵房好66系喷淋泵Y225

26、S-4B5118栋水泵房好67统喷淋泵Y225S-4B5；118栋水泵房好68喷淋泵控制柜GYK-2YW-FX :118栋水泵房好69室内游泳池循环 泵KAP5501会所水泵房好70室内游泳池循环 泵KAP5501会所水泵房好71室内游泳池循环 泵KAP5501会所水泵房好72游 泳室外游泳池循环 泵KAP4501会所水泵房好73池 循室外游泳池循环 泵KAP4501会所水泵房好74环 系室外游泳池循环 泵KAP4501会所水泵房好75统室外游泳池按摩 泵T80S221会所水泵房好76室外游泳池按摩 泵T80S221会所水泵房好77循环泉控制柜XL21-4801会所水泵房好78循环泉电源控制

27、柜XL-211会所组合风机房好序号空 调 系 统名称型号/规格数量目前状态备注79空调单螺杆冷水 机组MWHS110.11会所泵房好80冷却水塔RT-100L1北会顶楼好81空调系统控制柜XL-211会所泵房好82锅炉系统常压燃器锅炉CWNS0.58- 95/70-YQ1会所锅炉房好83常压燃器锅炉CWNS0.41- 95/70-YQ1会所锅炉房好84锅炉系统控制柜XM-Y11会所机房好85其他跌水瀑布控制箱XM-32-41会所风机房好86跌水瀑布水下灯 控制柜XM-32-61会所风机房好87组合风柜控制柜XKBO1会所风机房好88闭 路 电 视 监 控 系 统一体化470摄象 机AK-10H

28、P3销售大厅、茶楼好89室内吸顶9寸恒 速云台PE30153销售大厅、茶楼好90解码器SAP-100MS2销售大厅、茶楼好91数字式黑白摄影 机SAP-360F2会所地卜车库进出 口主干到好92数字式黑白低照 度摄影机SAP-360L42-3栋外围墙好93数字式黑白低照 度摄影机SAP-360L23栋2单元侧围墙好94数字式黑白低照 度摄影机SAP-360L32-3栋内围墙好95数字式黑白低照 度摄影机SAP-360L21栋内围墙好96数字式黑白低照 度摄影机SAP-360L3游泳池与会所网球 场好97数字式黑白低照 度摄影机SAP-360L48栋外围墙好98数字式黑白低照 度摄影机SAP-3

29、60L515、17栋、幼儿园 侧围墙好99数字式黑白低照 度摄影机SAP-360L119栋3单元侧外围 墙好100数字式黑白低照 度摄影机SAP-360L419栋外围墙好101自动光圈镜头HG1214FCS-324安装在24个固定 的摄象机上好102口变镜头H6Z0812M6安装在六个带云台 的摄象机上好10316回向处理器SAP-16MDX5监控中心好10420寸黑白监视 器SAP-BM20005监控中心好10514寸黑白监视 器SAP-BM14005监控中心好107室外防护罩SAP-70042424个固定摄象机好序号闭 路 电 视 监 控 系 统名称型号/规格:数量a目前状态备注：108室

30、外防护罩云 台SAP-800842、19栋、游泳 池、会所网球场好109室外防护罩云 台SAP-80022会所车库好110支架云台SAP-81094固定4个室外云台好111室外支架SAP-8101 2424个固定摄象机好112解码器内SAP-100MS2会所地卜车库进出 口主干到好113解码器外SAP-100MSE4会所、19栋大门口 与游泳池好114方外SAP-PT154会所、19栋大门口 与游泳池好115云台内SAP-PT062会所地卜车库进出 口主干到好116矩阵控制系统SAP-2000RX9011监控中心好117SAP-1000BD-21监控中心好118机柜SPD36U5R1监控中心好

31、119视频彳亘号线百 米5C-FB1机房到各摄象机点好120多芯控制线百 米RWP21.01机房到各摄象机点好121电源线百米RWP21.01机房到各摄象机点好122周 边 防 X 系 统主动红外对射探 头VE-10HD16内围墙与游泳池好123主动红外对射探 头VE-20HD11内围墙与游泳池、 19栋外围墙好124主动红外对射探 头VE-40HD108栋与15、17栋侧 围墙好125主动红外对射探 头VE-50HD33栋侧外围墙与19 栋外围墙好126主动红外对射探 头VE-60HD52、3、8栋外围墙好127辅助电源模块PS8171机房与17栋2单 元配电间好128后备电源12V-7A1

32、机房与17栋2单 元配电间好129警灯ES-6261监控中心好130闪灯TR-30监控中心131多芯控制线百 米RWP622.6Mr 1天桥下北好5喷水池54.45M 2.6M1天桥卜南好6喷水池671Mx 3M1外游泳池下好7喷水池713.2M 2.33Mp 14, 5栋之间好8喷水池81.98M M.79M111, 12栋之间好9喷水池91.98M M.79M111, 12栋之间好10喷水池101.98M 6.0Mr 111, 12栋之间好11喷水池111.98M 6.0M111, 12栋之间好12喷水池121.98M 6.0M111, 12栋之间好13喷水池131.98M 6.0Mr 1

33、11, 12栋之间好14喷水池141.98M M.79Mr 111, 12栋之间好15喷水池151.98M M.79M111, 12栋之间好16喷水池1621.6M+16.82.57M1幼儿园门口好17污水井R=700r 296小区内好18给水井R=700105小区内好19雨水井R=700110小区内好20电信井R=700r 64小区内好21消防井R=70018小区内好22电力井R=70035小区内好23室外游泳池694 m2r 1会所内好24室内游泳池251 m21会所内好25户夕身设施14套14-1侧好26户夕身设施25套r 1会所外好27商业设施1总建4700 m2118栋对面好28商业

34、设施2总建4700 m2119栋对面好29台球室42.5 m2r 1会所内好30乒乓球室77.6 m21会所内好31篮球室406.5 m21会所内好32儿童游艺室126.7 m2r 1会所内好33才艺室66.5 m2r 1会所内好34卡拉OKS36.7 m21会所内好35健身房79.3 m21会所内好36公用厕所男112 m21会所好序 号名称规模/规格数量位置目前状态备注37公用厕所男216 m21销售大厅好38公用厕所男39 m21商设2好39公用厕所男446.3 m2118-3地下室好40公用厕所女112 m21会所好41公用厕所女216 m21销售大厅好42公用厕所女37 m21商设2

35、好43公用厕所女426.7 m2118-3地下室好44消防水池500吨r 12-2前好45消防水池500吨110-3 前好46消防水池500吨113-4 前好47消防水池500吨r 116-2 后好48化粪池13-100B1119-1前好49化粪池12-75B11113-1 前好50化粪池13-100B11r 114-1 前好51化粪池12-75B11116-1 后好52化粪池13-100B111商设2 八角楼前好53化粪池12-75B111商设1前好54化粪池13-100B11113-4 前好55化粪池13-100B11r 110-3 前好56化粪池13-100B1111栋前好57化粪池13

36、-100B1111栋前好58草坪灯H=650R160r 191小区内好59门厅灯280 70 500168小区内好60高杆灯H=2400R7041小区内好61射树灯220V 75Wr 163小区内好62水下灯220V 80Wr 208小区内好63水下灯24V 120W96小区内好64地埋灯220V 75Wr 63小区内好65地埋灯12V 50W57小区内好66花台灯240 45016小区内好67石登灯220V 40W10小区内好68铁角灯530 200P 5小区内好69桥头庭院灯220V 120W14小区内好70围墙灯1220V 25W22小区内好序 号名称规模/规格数量位置目前状态备注71围

37、墙灯1220V 25W64小区内好72射灯12V 20Wr 60小区内好73三角路灯220 229012小区内好74楼道灯触摸延时R=3201401-17 栋好75楼道灯R=4001101-17好76筒灯R=145r 123-7好直插式 1序 号名称规模/规格数量位置目前状态备注77壁灯150 240r 43-7好圆弧78吊灯R=350123-7好节能79跷板开关R=320361-17好80跷板开关R=400r 361-17好节能81网球场1323 m21会所2F好82网球场21会所2F好83会所地下停布场5670.92 m21会所地下室好8418 19栋地下停车 场10753.02 m211

38、8 19栋地卜室好8520 21栋地下停车 场8144.14 m2120 21 栋好二、主要管理特点：1、规X的前期物业管理、入住程序和初期管理过程1、在物业前期，公司即介入了物业前期管理阶段的接洽、统筹、组织、考察等全方位的工 作。不定期地组织相关人员同赴现场考察，从物业管理的角度对屋宇建设提出书面专业建 议。对专业性工程、设备设施进展验收，对不合格处提出整改意见，并配合开发商提供企 业介绍，向业主进展相关的物业管理宣传，解答有关物业管理的相关法律、政策等问题 等。积极组织前期物管人员的物业管理根底知识与岗位专业培训，编制了物业管理方案， 对物管费进展测算，并制定了其他有偿服务项目的收费标准

39、，为业主入住做好充分的准 备。2、遵照建设部建房1997219 号业主公约示 X文本、建房1997263 号前期物业管 理服务协议、#市人民政府成府发9865号文#市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行 规定，制订了【中海名城】业主公约、【中海名城】前期物业管理服务协议、【中海名城】物业使用手册，制定了规X 的房屋交接的文件和程序：CHZ/QP7、 5、 102-2002 物业接收 / 入伙控制程序，为业主创造了良好的入住环境和条件。自 2002 年 9 月 29 日交房日起，至今已完成722 户套房屋的顺利验收和移交。【中海名城】物业使用手册列出了小区管理的各种规定与考前须知，让业主了解中海名城的

40、物业管理运作的根本情况，方便业主的居家生活。保证小区各种公用设备、公用设施的正常使用，发挥最大功能，以保障业主的公共权益。物业使用手册主要包含了以下内容：a、物业管理与管理处的服务人员的设置；b、服务内容与服务时间安排；c、物业管理服务费用的构成与缴费须知；d、小区设施的配备与相应所提供的服务：e、有关安全保卫措施、防火措施等；3、遵照建设部令2002110 号住宅室内装饰装修管理方法与#市#市城市房屋装修结构安全管理规定规定制订了房屋装饰装修管理规定、中海名城房屋住宅室内装饰装修管理服务协议书与之配套的装修承诺表、装修整改通知单、装修验收表等相关的质量记录。以便在装修过程中通过要约这一形式，

41、对业主的装修过程实施监管，确保安全。在装修完毕后将这些资料整理、归档，形成一套较完整、严谨的装修档案资料，归入业主档案中保存至房屋的寿命期限完毕。A、在房屋装饰装修管理规定中明确了装饰装修X围、装饰装修手续、装饰装修方案的审核、装饰装修管理服务协议的签订、施工过程管理与控制人员管理、材料运输和装卸、施工用电、噪声限制、防火、施工限制、施工建渣的处理、施工期限、装饰装修验收、违约责任等装饰装修管理措施。日在中海名城房屋住宅室内装饰装修管理服务协议书中，告之业主：a、政府法律法规；b、有关装修审批手续；c、应承当的违章责任；d、告示和约定；e 、物业管理管理公司的告之义务； f 、物业公司对共有产

42、权的管理责任；在实际装修过程中严格按在中海名城房屋装饰装修管理规定、中海名城房屋住宅室内装饰装修管理服务协议书对装修实施监控，同时积极引导业主按照相邻产权、共有产权等法律法规的规定，处理装修过程中出现的纠纷。、在竣工验收和接收期间，全面移交和运行全套设备设施消防、配电、二次供水、光纤电视、停车系统、电梯，保证了入住装修与入住后的生活需求；同时完成了与供水、供电、供气、电信、邮政等公共事业部门的衔接，解决业主的用水、用电、用气、通讯、邮政、户籍方面的问题，为业主创造一个方便的居家环境。2、卓越的服务品质和先进的服务体制，满足和超越业主期望、服务费用收费严格标准，主要经营项目收费合理，无不合理收费

43、现象。小区内物管费、停车场停车费、专线光纤网络费、游泳池门票等收费标准，均经物价局批准；水、电、气等代收代缴费均按供水、供电、供气单位的收费标准执行。物业管理收费标准在同类型项目、同区域项目、同管理水平项目中处于中低等水平，提供的却是高档优质的服务。、客户中心管理人员不定期对工程维修人员与业主意见、建议、投诉等情况进展回访制度，跟踪、监视服务过程，解决在服务过程中出现的问题。让住户的意见或建议能与时得到回复。、通过不断地对员工进展各种岗位职责与专业知识技能培训，提高其职业素质，提高服务质量，让业主满意，对业主永远不说“不字。、以“通知的形式，建立畅通的沟通渠道。物业管理处将客户服务、护卫队与

44、Email地址等，主动告之业主，与业主进展良好、密切的沟通，与时承受业主的报修、求助、设诉、意见和建议。近一年来，累计发送的“通知等告示共58 份。对业主采用以上方式为住户带来以下几方面益处：A、与时公开事宜、进度、质量以与小区物业管理动态；B、与时公开宣传政府部门的物业管理法律法规，逐步引导业主形成正确的法律法规意识，正确处理有关物业方面的纠纷、问题；C与时公开提示、警示业主不规X行为的管理要求；Dk与时告之业主可能发生的影响日常生活的事宜，帮助业主采取预防措施，、防止可能产生的影响或降低到最小程度；5、在较短的时间内完毕前期物业管理，将建筑功能转化为使用功能：A、所有公共设施设备安全已投入

45、使用、运行正常，到目前为止未发生过一次设备设施事故，设备设施完好率100%；日装修过程中被损坏和污染的地方已得到整治、恢复。6、管理处各部门按公司下达的管理质量目标达成情况与住户满意率的测量方法和统计方法，定期对将服务质量进展监视、测量、统计、计算，较为科学地反映了质量目标的达成情况与住户满意率，包括以下几方面内容：A、管理处职能部门每月对所承当的质量目标如工程维护部的与时率、返修率，客户服务中心的费用收缴率等完成情况进展统计，与时跟踪质量目标的达成情况；B、管理处服务中心按程序文件的要求每季度定期向业主和住户发放管理处意见征询表，并对回收的管理处意见征询表进展计算、统计分析，形成住户意见满意

46、率统计表与住户意见满意程度分析报告：a、管理处意见征询表所设置的调查内容与质量管理内容严密联系，评价梯度分为：“满意、“根本满意、“不满意三种，易于得到业主和住户认可，公正、客观地对物业管理的质量进展评价。每季度调查内容设置各不一样，便于更好、更全面地了解业主的意见、建议，准确把握业主的期望；b 、住户意见满意率统计表统计方法科学，符合一般性的统计原那么，统计数据真实、严谨；c、住户意见满意程度分析报告将指导相关部门对住户在意见征询表中的不满意与提出的意见、建议采取相应的措施进展改良，必要时进展管理评审。同时对整个过程进展跟进，对最终的处理结果结业主进展回访，直至业主满意为止；3、要约原那么的

47、服务管理过程：1 、据建设部建住房1999246 号文制订前期物业管理协议，实施过程严肃化；2 、根据成府发9865 号文制订物业使用手册，实施过程严肃化；3、符合建设部2002110 号文规定的中海名城房屋装饰品装修管理服务协议，实施过程严肃化；4、定期向业主公布市政公共项目的代收代缴的费用标准，收费标准公开化：A、公开、明确的有偿服务项目与收费标准；如：车辆清洗、绿化、家政、室内有毒、有害物质的检测等；H公开、明确的会所消费项目与消费标准；如：打羽毛球、蓝球、游泳、健身运动、卡拉OK等；、公开、明确的专项服务协议如中海名城家政服务协议书，为业主提供家政清洁、绿化、车辆清洗服务；、通过为业主

48、订水、订报情况进展登记，免费为业主提供送水、送报等服务，实施过程严肃化；、设置了有关人员、道路、交通、消防、电梯、设备、设施、管道、井盖、状态、安全、专项用途等标识。其中房屋标识910，灭火器标识298 个，消火栓标识218 个，安全标识 221 个，设备设施标识 263 个。做到对有关方面进展警示、提示、告之等义务，公司与管理处对设备设施的进展有效管理，无管理过失责任。、业主 # 管理体制已初步建立：、管理处于2003 年 2 月起，开始帮助小区进展业主委员会的成立工作；、由业主自荐、推荐的7 位业主为#中海名城枫丹园业主委员会筹委会委员，于2003年 3 月 21 日成立#中海名城枫丹园业

49、主委员会筹委会，并于同日召开首次#中海名城枫丹园业主委员会筹委会会议，通过由筹委会起草的 #中海名城枫丹园业主委员会章程与业主委员会成员候选人，确定了# 中海名城枫丹园业主委员会委员与组成，并向全体业主公布此次会议决议详见首次业主委员会筹委会会议纪要和会议决议；、 2003 年 3 月召开业主委员会第一次会议，制订、修改并通过#中海名城枫丹园业主公约，并向全体业主公布公布此次会议详见首次业主委员会会议纪要和会议决议；4、整理、归纳业主委员会成立的相关材料，报送高新区房管局备案；5 、在广阔业主的积极参与与配合下，顺利完成#中海名城枫丹园业主委员会的筹建和成立工作，其过程符合政府有关法律、法规的

50、规定，公开、公正、公平。首届业主委员会的成员素质高、责任感强、热心于公益事务。赢得了广阔业主的信任。现业主委员会已正常开展工作。三、枫丹园管理处创市优工作实施情况:一、公司人事行政部在2003 年 1 月 13 日制定了【中海名城】枫丹园创建省、市物业管理优秀住宅小区实施方案见附表8，并发放到相关部门。1、准备阶段：公司于2003 年 1 月 15 日至 2003 年 2 月 20 日，完成了以下工作：、工作创优组织机构的设置工作，成立了创建领导小组、创建工作领导小组的例会制度、创建工作领导小组成员职责分工；2、进展了创优宣传动员3、创优培训4、各部门自评5 、按# 市、#省物业管理优秀住宅小

51、区标准的达标评分细那么严格评分对公司现状测评见附表9 ，通过现状测评找差距、查原因、落实责任、制定相应的创优整改措施计划，限时整改。二、自 2003 年 2 月 20 日开始，根据现状测评的结果，保持已达标的项目，对存在的问题根据创优整改计划进展全面整改以达到标准要求。整改内容包括：、社区硬件改造：A、对小区所配备的灭火器按有关国家消防规定的数量进展补充配备，并按相关要求进展放置；日 对小区内的消火栓进展上封条管理，减少管理中的难度；C、对有关设备设施、消防、安全警示标识、标牌的颜色、尺寸按相关国家的规定重新进展了制作，使之符合要求；DX在出入口设置小区平面示意图；E、联系自来水公司人员、市防

52、疫站工作对二次供水水箱进展了清洗、对清洗后的水质进展了检验，办理了二次供水卫生许可证；F、对因小区业主进展装修损坏的楼道进展了恢复；？G对小区的电梯进展了合格外包维修保养方的评价和选择；？H、对小区的地下停车场机动车辆停车位进展了重新划分，整顿了地下停车场的停车秩序；、资料准备：按省、市物业管理优秀小区标准要求，对相关资料进展收集、完善、归档； 3 、整改落实：通过自评、现状测评，将需整改项目落实到各专业部门，各专业部门根据情况再细分各项，将每项工作落实到具体的责任人，对发现的问题按进展跟踪处理，直至彻底解决。#市物业管理住宅示X 小区的标准与评分细那么的要求，管理处的工作已根本达到“市优的标

53、准。1、根底管理：、#中海名城枫丹园小区建设符合城市规划要求，按照国家难收标准验收，具有完整的难收资料、图纸、资料分类成册，查问方便。配套设施完善并正常投入使用。与开发商 #中兴开展#签订了物业管理委托合同，双方责、权、利明确；2、在房屋销售合同签订时，购房人与物业公司签订了前期物业管理协议，双方责、权、利明确。3、小区建立了维修基金管理制度，其管理、使用、续筹符合国家财政部、建设部住房1998 第 213 号住宅共用部位共用设施设维修基金管理方法的要求。已设立了维修基金专用 # ，到目前为止已有维修基金153、 278942 万元；4、小区【中海名城】物业作用手册、【中海名城】房屋装饰装修管

54、理规定、【中海名城】业主公约等各项公众管理制度完善。小区物业管理制度健全，各岗位工作标准、工作程序、考核方法完善，并严格按ISO9000： 2000 标准要求运作。管理处人员统一着装、佩戴标明显、工作规X、作风严谨。管理处管理人员和专业技术人员、特殊工种人员均持证上岗；管理人员持证上岗率为 80、 5%；5、应用、利用计算机，对人事工资管理、人事档案管理、入住信息、空房信息、用户缴费管理、财务帐务报表、固定资产管理、合同管理等提高了管理效率, 有关计算机的使用情况见附表10 ；应用对讲系统、红外线报警系统、保安监视系统、停车场智能管理系统等智能化设备设施加强对小区的安全管理；6 、小区业委会于

55、2003 年 3 月 21 日成立，并按章程履行职责。公司制订了创优规划和实施方案，并得到业委会的同意、支持和帮助。7、公司在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定，制订了财务管理制度，每季度向业主公开一次财务收支情况。？8、建立完整的业主档案、房屋与配套设施权属清册，房屋与其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，查阅方便。、管理处建立 24 小时值班制度，受理 9-602 ，客户服务中心承受业主和住户物业管理服务报修、求助、建议、询问、质疑、投诉等各类信息，值班人员将各类信息进展分类处理后，立即通知相关部门人员进展处理，客户服务中心负责对处理结果进展跟踪、记录。建立并落实便民维修服务

56、承诺，零修急修与时率98%以上，返修率低于1%；、管理处有较完善的回访制度，对回访时间、回访的具体内容、责任人等有具体的规定。管理处客户服务中心每季度向业主和住户发放管理处征询意见表，对住户的满意率与时进展统计分析并形成相应的统计分析报告，对合理的建议和意见与时组织整改。 2003 年第一季度征询意见统计综合满意率为90.1%，达到质量目标的要求。2、房屋管理与维修养护：小区主大门设有小区平面示意图，主要路口设有路标，幢、单元、户门标号标志明显。整个小区房屋外观完好、整洁。房屋装饰装修管理过程实施有效，未发生危与房屋结构安全与拆改管线和损害他人利益的现象。房屋完好率100%。3、共用设施设备管

57、理：1 、小区共用设施设备资料齐全，设备运行正常，各种管理制度与操作规程健全，各项工作的实施按规定要求均有记录。专业技术人员和维修人员均持证上岗。2 、小区室外共用管线、管网均按要求统一入地或入公共管道。排水、排污管理通畅，井盖完好。3 、供水设备正常，有完善的二次供水管理制度，严格按规定进展水箱清洗工作。公共设备设施完好率100%。4、保安、消防、车辆管理：1、安防体系：我们构建的安防体系多达五个层面，层层设防，环环相扣。第一层是围合结构，外人难以进入围合；第二层是周界报警和闭路监控，构成一道难以逾越的电子围墙；第三层是出入口门禁和对讲，进出小区均需确认身份并留下记录；第四层是每单元入口设门

58、禁读卡控制器与对讲门口机，不是本栋住户或访客无法“串门， 有效防止内贼；第五层是在客厅、主卧室设置 1 个紧急按钮，预留家居安防接口，业主入住后按个人意愿向管理处申请安装家居安防设备，很容易单独增加门磁、窗磁、煤气探测器、家居红外等防 X 措施。2、车辆管理：小区内机动车辆和非机动车辆管理均实行严格的管理，机动车辆出入采用车辆智能管理系统进展管理，非机动车辆实行换卡制度，按相应的停车场停放，对车辆的管理有序，无交通与车辆责任事故发生。3 、消防措施：单元楼道内设置有消火栓、灭火器。制定了治安、消防等突发事件的应急方案，无刑事事件、无治安责任事件、无火灾责任事件等发生。4、智能化管理：1、小区一

59、卡通：每位业主与其家庭成员持有一X 功能强大具操作可行性、 #性、方便性的非接触式IC 智能卡，只需刷卡即可轻松进出围合和经管理处授权的单元楼栋。一卡通除刚刚所述的智能门禁系统以外，还包括停 车场管理系统、posM收费系 统等。业主只需刷卡，便可以自由出入小区；可以轻松实现社区内会所、商场的个人消 费；可以缴纳各种与物业管理相关的水、 电 、 煤 气 费 、 管 理 费 等 费 用 。2、社区电子商务：通过光纤到楼栋的方式，用户采取宽带上网的方式，可以高速访问国际互联网、中国公众多媒体通信网、点播影视节目、网上炒股等等，并构建基于智能网络、结合新经济、关注日常生活的“中海名城家园社区服务网，为

60、业主提供旅游、培训、新闻、股票交易等服务内容：3、信息管理局部：A、在小区内的公共区域如草坪、游乐场、商业大街等处设置背景音乐，为小区创造优雅气氛，提高档次，也为小区内的商业机构增创利润。、 在人流集中的道路口设置一台物业管理信息发布显示屏，与时发布各种信息，既方便物业管理，又经济实用。、 计划开发具升级服务的物业管理操作系统软件，真正实现物业管理自动化，大大降低营运本钱。使中海名城业主可以不断享受到中海物业高水准的管理服务，提高社区的信息化档次。5、环境卫生管理：、小区内环卫设备设施完善，针对不同类型、不同场地的各类清洁卫生工作标准达 45 份，有明确的检查细那么、清洁人员考核细那么，并设专