衢州市市区房地产市场形势分析

1、.：.；衢州市市区房地产市场情势分析月份的银行加息；月份的国八条及新八条；月份七部委的，国家一系列调控政策的出台，对衢州房地产市场影响非常明显：房地产开发速度放缓、商品房销售压力增大、房价趋稳、市场张望气氛浓重。宏观调控促使衢州市房地产市场回归理性，市区房地产总体平稳安康。一、上半年市区房地产市场运转情况、房地产开发投资下降。年-月份市区累计完成房地产开发投资额.亿元，同比减少.%，其中住宅投资.亿元，同比减少.%；商业用房投资.亿元，同比减少.%;办公用房投资万元,同比减少.%、商品房供应减少。至月份市区商品房新开工面积.万平方米，同比减少.%，其中住宅.万平方米, 同比减少.%。至月份市区

2、商品房开工面积.万平方米，同比添加.%，其中住宅.万平方米，同比添加.%。至月份市区同意预售面积.万平方米，其中住宅.万平方米，商业用房.万平方米，别墅.万平方米，其它.万平方米。、商品房空置继续添加。至月份市区商品房空置面积是.万平方米，同比添加.%，其中住宅.万平方米，同比添加.%，商业用房空置面积.万平方米，同比添加.%。、商品房供销比偏大。图略至月份市区同意可预售的商品房面积为.万平方米， 经市房管处登记备案的商品房预售套数为套，实践预售面积.万平方米。平均单月销售套数套，单月销售面积.万平方米。上半年市区商品房的供销比为.：。专家以为房地产市场的供销比普通应坚持在.：至.：之间，超越

3、.：即存在商品房供应过剩，市区商品房供销比已超越上限，阐明上半年商品房供应依然偏多。、二手房买卖量上升。图略年-月份二手房买卖户，与去年同期相比添加.%，面积.万平方米,与去年同期相比添加.%。随着国家为真实稳定房价的调控政策逐渐出台，半年内个人住房贷款利率上调了两次，营业税新政的出台等明确给投资者发出信号，房产投资的本钱必将添加，投资风险将会加大，投资收益会下降，从而使部分投资者抛售手中的房产。二手房的挂牌价趋向合理，二手房买卖的胜利率逐渐添加。目前二手市场上购房者根本上是自住型购买，购买对象主要有乡镇教师、预备结婚的年轻人、为儿女读书方便而购房的家长、先富有起来进城的农民。、房价步入平稳阶

4、段。商品房买卖价钱:-月份共办理商品房买卖套其中经济适用房套,面积.万平方米其中经济适用房.万平方米，金额达.亿元，买卖均价为.元/平方米，与去年同期相比下降了.%商品房买卖价钱反映的是上一年度的商品房预售价钱。商品房预售价钱：据商品房预售合同登记备案统计，-月份商品房预售均价为.元/平方米，与年度相比上涨.%，其中住宅预售均价为.元/平方米，与年度相比上涨.%。二手房价钱据财税部门统计，年-月份的二手房计税平均价为元/平方米。从相关部门及各中介公司了解到自年月底国家加大宏观调控力度实施以来，衢州的二手房价钱不断处于平稳形状，没有大幅度上涨，有些急于用钱的房主还将房价低于正常市场价出卖，使得二

5、手房房价还有下挂态势。财税部门的计税均价较高的缘由主要是近期买卖的全新二手房较多，仅月份一个月就有多户新住宅进展了二手房买卖如白云小区等地的二手新房，还有许多二手营业房拉高了计税均价。、有效需求缺乏。市区对房屋有需求的人群主要有每年约对结婚的新人；城市化进程中进城的农民；乡村教师；城市里改善住房需求者；投资、投机性购房者；拆迁安顿被动性购房者。我市目前城市化率只需.%，远低于浙江省的%，根据国际阅历，城市化程度到达%之后，城市化进程将大大加快，不断继续到%左右才趋于缓和。应该说潜在需求量是很大，但是目前我市有效需求缺乏。房屋滞销曾经显现,市场疲软、消费群体持币张望心情非常浓重，不随便购房的消费

6、者有增多趋势，从目前衢州市场购房群体来看，自住性购房所占比例较大，自去年月底国家加大宏观调控力度后，衢州房地产市场上投机性购房已根本没有，除独身公寓外，投资性购房也已根本撤离市场。市中心、地段较好、房价较高的商品房以改善型购房为主。从七部委意见出台，改善型购房者生怕房价下跌，资产缩水，推迟购房方案。离市中心较远、地段相对较差、房价相对较低的以初次购房人群为多，主要对象为乡下进城的教师、外出打工回乡者或预备结婚的年轻人。今年以来，衢州市区根据中央有关加强房屋拆迁管理、规范拆迁市场、维护被拆迁人合法权益的要求，放慢了拆迁速度，随着拆迁量的萎缩，被动型购房在目前的衢州市场已很少。进入月份由于部分市民

7、片面了解七部委，进而对房价下跌的期望值过高，出现了部分消费者持币张望，对近期购房自信心缺乏，能推迟购房的都推迟购房方案。消费者张望心态浓重，成交量萎缩，开发商销售压力添加。、土地供应量下降。据了解，全年市区房地产用地供应总量控制在亩以内，详细为：市本级亩、西区亩、开发区亩、高新园区亩、柯城区亩、衢江区亩，其中年度新增房地产用地方案亩其中城市建立用地规划控制区平方公里范围内亩，该范围以外符合城乡规划和土地利用总体规划的亩。 市区实践供地数量：-月份市区有十宗土地供出，土地供应面积约为亩。去年同期市区实践供应商住用地多亩。土地供应量明显下降。、房地产贷款减少。至月末，房地产类贷款余额.亿元，比年初

8、添加万元。去年同期添加值为.亿元，同比少增.亿元。房地产企业贷款.亿元，比年初减少万元，去年同期的添加值为万元，同比少增.亿元，其中土地贮藏.亿元，比年初添加万元。去年添加值为万元。房地产开发企业的贷款减少较多。个人住房贷款含购房和装修贷款.亿元，比年初添加.亿元，去年同期添加值为.亿元，同比少增.亿元。住房公积金贷款余额.亿元，比年初添加万元，去年同期增万元。住房公积金贷款新政策的实施以后，住房公积金贷款比去年添加。房地产贷款供应量的减少，一方面阐明国家银根的紧缩，另一方面也阐明市民购房热情的下降。、存量商品房较多。他们对在市区、南区、下张开发区和西区的家有房屋销售的房开公司进展了调查，调查

9、内容是年以来办理了商品房预售答应证以后的实践销售情况，并分区作了分析，情况如下：家房开公司中销售率最高为.%，销售率最低的是.%，平均销售率.%。在市区、南区、下张开发区和西区自年以来同意可以销售的房屋是套间，实践销售套间，尚有套间商品房未销售，销售率.%，未销售的商品房主要分布在：市区套间、南区套间、下张开发区套间、西区套间.上述商品房包括了住宅用房、商业用房和办公用房。自年以来各区域的商品房销售率分别是：市区.%、南区.%、开发区.%、西区.%。、制止期房转让，仔细贯彻新政。为贯彻国家的宏观调控政策，市建立局从严控制期房转让，同时结合市财政局、市地方税务局结合发文，确定了普通住房的规范，对

10、新的契税政策执行方法做了明确规定。对年月日前已签署商品房销售合同含预售合同，商品住宅已开工交付运用的，在年月日办理纳税的仍按原契税税率执行；年月日前签署预售合同，并在月底前经市房管处登记备案的仍按原契税税率执行；二手房买卖已签署房屋买卖合同并获得销售不动产发票或年月日前获得相关司法文书的，仍按原契税税率执行。经过仔细贯彻执行上级文件，有效地揭制了投机炒房行为。二、当前房地产市场存在的几个问题、商品房有效需求缺乏。重新政实施的近一个月来看，商品房、二手房成交量减少，买家和卖家相互胶着，双方进入新一轮的博弈阶段。想买房的市民等待房价的下跌，一些跃跃欲试的买房者停下脚步开场张望，央行再次加息，使购房

11、本钱添加；国务院八条意见要求从政治高度遏制快速上涨的房价,政府将会建立更多的经济适用房，使房屋供应添加；七部委的出台，自年月日起，对个人购买住房缺乏年转手买卖的，销售时按其获得的售房收入全额征收营业税。一系列政策的出台，消费者张望心态浓重，商品房的有效需求进一步减少，而供应减少却有个滞后过程，开发商销售压力添加。房地产企业自信心指数大幅度下降，许多开发公司一个月只能销售套把房屋，经济情况捉襟见肘，对市场的自信心明显缺乏。、存量商品房销售压力大。年月份至年月份市区同意预售可供应的商品房面积为.万平方米，至月底经过市房管处预售备案的商品房面积为.万平方米，供应面积与实践销售面积差距为万平方米，按年

12、月至年月份的月均销售量.万平方米计算市区现已同意预售的商品房需求近二年时间才干销完。这还不包括大量散落在民间的投资性购房和即将推出的商品房。上半年以来，随着商品房供应量的减少，商品房的当年供销比逐渐趋小，但大量的存量房得不到消化，存量房的销售压力宏大。、构造性矛盾仍较为突出。从销售统计数字看，市区商业用房的构造性矛盾依然突出：自年月份至年月底同意预售的商业用房面积为.万平方米，而预售备案统计的售出面积仅为.万平方米，差距达.万平方米，按现月均销售平方米计算，需求多年时间才干销完。市区自年至年平均每年商业用房的销售面积为.万平方米，按此销售进度推算，自年以来可以销售而未销售的商业用房需求年来时间才干销完，而前提是没有任何新增商业用房。有很多房开公司有几千万元的营业房销售不动，即使降价，也是难以脱手，因此企业呵斥了大量的资金沉淀。开发商以为呵斥这种难堪局面的缘由是规划不够合理所致，既在住宅小区安排了大量的商铺，又不断推出了许多大型专业市场设置很多商铺，店铺林立，大量空置的商铺在不断的添加。、土地供应量偏大。今年市区方案供应土地亩，土地供应量依然偏大。据他们测算衢州市区每年商品房的需求量大约是万平方米，需求土地亩左右，亩对衢州市区的房地产市场消化才干来说偏大。、楼盘质量需求提升。衢州市场上精品楼盘偏少，中档质量楼盘偏多。外行开发公司多，公司实力小，