房地产流程(上)

1、房地产开发业务税务检查（上）主要内容一、筹建年度的税务稽查二、建设年度的税务稽查三、预售年度的税务稽查四、房屋交付当年的税务检查五、竣工决算当年的汇算清缴六、竣工决算以后年度的汇算清缴2筹建费用的会计处理旧准则：发生时计入长期待摊费用科目，不影响当年会计损益，待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益（管理费用）新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开始生产经营后也不进行相应调整。注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等3筹建年度2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按

2、照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。 企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。4筹建年度（续1）2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函200998号）第九条规定执行。5筹建年度（续2）如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营

3、的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于36个月分摊资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整6筹建年度（续3）如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个月分摊损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少 申报表-房地产7筹建期结束一般认为：建设工程开工日，即为开始生产经营之日，不考虑相关证件是

4、否齐全 国有土地使用证、建设用地规划许可证建设工程规划许可证和建设工程施工许可证商业和服务业：取得第一笔收入工业和建筑业：开始归集生产成本房地产开发：开始施工（不含前期工程，如 地质勘探、平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等 ）8施工许可证中华人民共和国建筑法第九条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。9五证齐全土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证施工许可证建设工程规划许可证施工许可证施工许可证10建设用地规划许可证用地单

5、位用地项目名称用地位置用地性质 居住/商业/综合用地面积 大写 平米建设规模 地上二十八 层地下一层壹栋，32890平米11建设工程规划许可证建设单位建设项目名称建设位置建设规模 地上二十八 层地下一层壹栋，32890平米附设计图12建设工程施工许可证建设单位工程名称建设地址建设规模 平米 合同价格（预算）设计单位施工单位监理单位合同开工日期 （批准）合同竣工日期（预计）13业务招待2009大连关于企业所得税若干问题的规定企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等，不包括业务招待费、广告和业务宣传费。税前扣除的开办费中，如包括业务招待费、广告和业务

6、宣传费应按照税法规定执行，即此两项费用税前扣除的前提必须有销售(营业)收入。14土地契税2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。成本/费用：是否存在特定的对象15土地契税（续1）2004财税134号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实

7、物、无形资产及其他经济利益。 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。16土地契税（续2）2007财税162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。2009国税函603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（现行有效）对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。17场地平整条款1、如果土地出让合同明确约定由出让方（政

8、府）承担，并且出让方实际履行，则场地平整费用与受让方（开发商）无关。2、如果土地出让合同明确约定由受让方（开发商）依规划自行平整，则土地买价或出让金不包括场地平整费用，但开发商实际发生的场地平整费用应交计入土地成本计算缴纳契税。2009国税函603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复18场地平整条款（续1）3、如果土地出让合同明确约定由出让方（政府）承担，但出让方向受让方（开发商）返还定额的场地平整费用，则（1）实际发生的场地平整费用，对外取得发票时应当开具出让方的抬头，与开发商无关；19场地平整条款（续2）（2）如果实际发生的场地平整费用大于定额返还的金额，超过的部分不允许重复计入

9、土地成本，应当计入营业外支出科目，既不允许在企业所得税前重复申报扣除，也不允许在土地增值税前重复扣除；（3）如果实际发生的场地平整费用小于定额返还的金额，节余的部分不需要冲减土地成本，应当计入营业外收入科目，并入当年企业所得税的应纳税所得额，但与土地增值税无关。20土地成本的返还开发商向土地部门支付土地买价或者出让金后，也有可能会取得相应的返还，税收待遇是不一样的。1、如果收款人与返还人一致，应当推定为取得的折扣，冲减土地成本，不考虑财政收据如何开具；2005国税函436号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复21土地成本的返还（续1）2、如果收款人与返还人不一致，但相关的政府文件

10、明确为对于土地成本的资产性政府补助，应当采用净额法核算，冲减土地成本，也不考虑财政收据如何开具；3、如果收款人与返还人不一致，并且相关的政府文件明确为土地成本以外的政府补助，应当采用全额法核算，计入营业外收入科目或者递延收益科目。22土地成本的返还（续2）2009青岛房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；23土地成本的返还（续3）2008大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知 凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使

11、用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。24市政设施支出2008湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。注：土地界图外，事先在合同中注明25市政设施支出（续）2008广西关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。26土地出让金凭据1993国税发149号营业税税目注释土地所有者出

12、让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税开发商向土地部门实际支付的土地买价或出让金，不属于营业税的征收范围，客观上无法取得营业税发票，但必须取得相应的财政收据，一般情况下要求开票方与收款方保持一致。27场地平整凭据1993国税发149号营业税税目注释建筑业其他工程作业平整土地平整土地属于建筑业中的其他工程作业，因此开发商对外实际支付的场地平整费用，属于营业税的征收范围，必须取得建筑业统一发票。28土地印花税2006财税162号关于印花税若干政策的通知对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。0.51991国税发155号关于印花税若干具体问

13、题的解释和规定（部分废止）土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。29印花税的会计核算印花税属于财产行为税，按照财政部颁布的会计规范，应当在管理费用科目核算，不能计入土地成本。企业所得税：没有直接在当年所得税前申报扣除，未来年度按照销售成本申报扣除，因此对企业所得税总体而言没有产生实质影响土地增值税：人为加大土地成本，影响期间费用的扣除限额和开发成本的加计扣除30土地使用权企业会计准则无形资产 ：第三条 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建

14、造的房屋建筑物成本。注：不允许提前摊销31土地使用税1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。2006财税186号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知2006财税56号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知32土地使用税（续1）2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税2008财税152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知纳税人

15、因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 33土地使用税（续2）转让：贯彻法定登记原则，办理过户手续之前，由原产权人缴纳，之后由新产权人缴纳出让（含集体用地）：合同约定交付与实际占有孰先34各地终止时间房屋交付使用的次月：2009 青岛 / 海南 / 西安2006 河南 2004 杭州签发房屋权属证书的次月（过严）2010 湖北 2011 重庆 签订销售合同生效的次月（过宽）2009 广西 / 2005江西35土地使用税核算科目 2008大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知纳税人取

16、得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。2008青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除36土地使用税核算科目 （续）2007海南关于明确土地增值税若干政策问题的通知房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。注：类似于工业企业的库存商品、原材料的保管费用37土地闲置费中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用

17、途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。38土地闲置费（续1）2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。注：2009年31号企业所得税文件允许作为土地成本39土地闲置费（续2）1、由于不属于正常发生的成本，会计处理规范要求计入营业外支出科目2、企业所得税不允许在当年直接申报扣除，未来年度作为销售成本申

18、报扣除3、土地增值税不允许申报扣除协调：会计处理仍然计入营业外支出，但按照时间性差异先行调增，未来竣工决算时再申报扣除。40筹建期间税务检查要点一、开办费的构成及其凭证的合法性注：执行新准则的审查时间在每年，执行旧准则的审查时间在开始生产经营的当年二、开发费包含的业务招待费是否按照规定进行纳税调整三、土地使用税的纳税义务开始时间四、土地契税的计税依据的完整性41清算对象一、会计成本核算对象二、企业所得税 计税成本对象三、土地增值税 清算对象42企业所得税计税成本对象2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法1、可否销售原则。 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进

19、行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。注：公共配套设施43计税成本对象（续1）2、分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。3、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。44计税成本对象（续2）4、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。5、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本

20、对象进行核算。45计税成本对象（续3）6、权益区分原则。 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意46清算对象土地增值税暂行条例实施细则第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。2006国税发187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。47清算对象（续1）2009国

21、税发91号土地增值税清算管理规程第十七条 对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。2007海南关于明确土地增值税若干政策问题的通知判断房产属住宅或非住宅，以规划报建资料和房产证记载的房产用途为准。48清算对象（续2）清算对象原则上按照房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象，但对于对于房地产开发企业的不同开发项目，如果同时符合以下条件，可以合并为一个清算对象：49清算对象（续3）（1）属于同一国有土地使用证界定的土地范围；（2）属于同一建设工程规划许可证报建的工程；（3）属于相同的房产类型；（4）开工、竣工时间接近。需要说明的是，在满足上述条件的前提下，一般不再考虑定价差

22、异原则、成本差异原则。50五证齐全土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证施工许可证建设工程规划许可证施工许可证施工许可证51清算对象（续2）2010厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法第十五条 对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的建设工程施工许可证作为分期标准，以分期项目为单位清算。2008湖北房地产开发企业土地增值税清算管理办法对于滚动开发项目，以规划部门发放的建设工程规划许可证审批的房地产开发项目为单位进行清算。52清算对象（续3）2008湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网

23、、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、辅助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。53地下车库人防性质的车库，产权归全体业主所有，属于公共设施，按照对应的开发项目处理非人防性质的车库，可以出售所有权：商业用地、综合用地对应的地下车库，按照非住宅处理；居住用地对应的地下车库，如果转让价格与住宅大体相当，按照住宅项目处理，否则视为非住宅项目54综合楼对于同一宗土地上建造的综合楼，即既有住宅又有非住宅（如写字间、商铺等），应当贯彻功能区分原则，按照不同的房产类型归属于不同的清算对象。55清算对象框架

24、开发项目一期住宅1住宅2二期住宅3商铺三期综合楼56土地成本的分摊 不论房地产企业有几个土地增值税清算对象，都会涉及土地成本的分摊。 如果只有一个清算对象，土地成本分别计入开发成本中的土地成本、公共配套设施费等项目。 也就是说，开发成本科目中的土地成本项目中的金额，不包括开发项目中公共配套设施占用的土地成本金额。公共配套设施是否营利具有不确定性57土地成本的分摊（续1）土地成本的分摊，主要采用占地面积法，个别情况需要采用建筑面积法进行二次分配。占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。其中，占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积

25、；用地面积一般按照土地使用证注明的面积计算。58土地成本的分摊（续2）例如，某开发商征地100亩用于房产开发，其中住宅占地20亩，商业用房占地30亩，则按照占地面积法住宅项目应当分配40%的土地成本，商业项目应当分配60%的土地成本。注：错误，思考原因59土地成本的分摊（续3）1999国税函112号关于广西土地增值税计算问题请示的批复 根据土地增值税立法精神，细则第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。 因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的

26、面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。60土地成本的分摊（续4） 某开发商征地100亩用于房产开发，其中住宅占地40亩，商业用房占地30亩，公共配套设施占地20亩，基础设施占地10亩则，按照占地面积法住宅项目应当承担的土地成本为44.44亩10040（10010），商业项目应当承担的土地成本为33.33亩10030（10010），公共配套设施应当承担的土地成本为22.23亩（10044.4433.33）61土地成本的分摊（续5）对于存在多个清算对象共用的产权属于全体业主所有的公共配套设施的，应当按照各清算对象的占地面积比

27、例分配总的可转让用地面积，然后分别计入土地成本、公共配套设施费共用的产权属于全体业主所有的公共配套设施的占地面积，未来按照各清算对象的建筑面积比例计入公共配套设施费。62土地成本的分摊（续7）2011厦门关于土地增值税征收管理有关事项的公告 房地产开发企业办理土地增值税清算时，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。过渡性的、不可出售的成本对象63成片分期开发土地增值税暂行条例实施细则第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按

28、转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊注：系数、收入比例64勘察设计2000安徽关于建筑勘探收入能否按照服务业税目征收营业税的批复中华人民共和国营业税暂行条例第十四条营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。65勘察设计（续）中华人民共和国营业税暂行条例第十一条营业税扣缴义务人：（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务。（二）国务院财政、税务主管部

29、门规定的其他扣缴义务人。注：非居民，或者个人对境内法人单位原则上不允许源泉扣缴66境外勘察设计2004关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的管理暂行规定外国企业承担中华人民共和国境内建设工程设计，必须选择至少一家持有建设行政主管部门颁发的建设工程设计资质的中方设计企业进行中外合作设计，且在所选择的中方设计企业资质许可的范围内承接设计业务。合作设计项目的工程设计合同，应当由合作设计的中方设计企业或者中外双方设计企业共同与建设单位签订，合同应明确各方的权利、义务。工程设计合同应为中文文本。67境外勘察设计（续1）境外设计单位，无权在中国境内单独承揽设计劳务。如果单独承揽设计劳务，属

30、于非法支出，不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除。如果房地产开发企业向境外支付设计费，应当根据营业税，但一般不涉及预提所得税。68境外勘察设计（续2）营业税暂行条例实施细则第四条暂行条例第一条所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：(一)提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；因此，不论境外设计单位提供的设计劳务是发生在境内还是境外，均应当计算缴纳营业税，由作为支付人的房地产开发企业履行扣缴义务。69境外勘察设计（续3）由于建筑设计劳务不属于特许权使用费，因此如果在境内提供设计劳务的时间不足规定时间（常见标准是六个月或183天），不涉及预提所得税

31、和外国企业所得税。但是，超过3万美元必须到税务机关办理税务证明，否则不允许在企业所得税和土地增值税前申报扣除70境外勘察设计（续4）1999建设工程勘察设计市场管理规定第二十四条签订勘察设计合同，应当采用书面形式，使用或对照使用国家制定的建设工程勘察合同和建设工程设计合同文本。建设工程勘察合同和建设工程设计合同，应当依照万分之五的税率计算印花税。境外设计单位联合境内设计单位共同与房地产企业签订的建设工程设计合同，如果在境内签订，应当在签订时计算缴纳印花税；如果在境外签订，应在国内使用时计算缴纳印花税。71勘察设计违约金2010国税函42号关于设计劳务营业税纳税人及纳税地点问题的批复只签订劳务合

32、同、未提供设计劳务并收取价款的单位和个人，不能作为营业税纳税义务人。违约金：部分违约：提供劳务，营业收入根本违约 ：没有提供劳务，营业外收入72发票扣除如果收款行为属于流转税征收范围（应税和免税），原则上应当取得发票注：个人提供免税劳务除外如果收款行为不属于流转税征收范围（应税和免税），属于客观上无法取得发票的情形，在相关资料充分的前提下，可以申报扣除注：建议最好转帐支付73有效凭证原则74征免界定征收范围应税范围免税范围不予征收范围业务招待2006国税发31号（明确废止）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后

33、结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。2009国税发31号文件没有具体规定注：当年发生的业务招待费，如果没有对应的营业收入，既不允许在当年申报扣除，也不允许向以后年度结转扣除75建设年度广告宣传1998房地产广告发布暂行规定2002关于进一步加强房地产广告管理的通知在取得预售许可证之前发生的广告支出（不含业务宣传费），属于非法支出，不允许申报扣除；76建设年度广告宣传（续）建设年度发生的广告费，应当计入所得税申报表附表八第二行“不允许扣除的广告费和业务宣传费支出”，当年不允许申报扣除，也不得向以后年度结转扣除；建设年度发生的业务宣传费，应当计入所得税申报表附表八第三行

34、“本年度符合条件的广告费和业务宣传费支出”，但由于当年度没有对应的营业收入，暂时不允许扣除，但未来年度允许按照规定申报扣除77借款费用的资本化中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十七条企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。78借款费用的资本化（续1）2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归

35、集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。79借款费用的资本化（续2）1999关于执行具体会计准则和股份有限公司会计制度有关会计问题解答7从事房地产开发业务的公司，为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用，在开发产品完工之前， 计入开发成本；在开发产品完工之后，计入当期损益。80借款费用的资本化（续3）2007海南关于明确土地增值税若干政策问题的通知房地产开发企业为建造房地产项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入财务费用按规定予以扣除。81借款费用的资本化（续4）企业会计准则借款费用

36、企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。82借款费用的资本化（续5）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。专门借款，是指

37、为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。注：通常应当具有标明该用途的借款合同83借款费用的资本化（续6）1、开工前和完工后的利息支出，全部费用化计入财务费用2、尚未预售之前的建设期间，全部资本化，一般需要扣减利息收入注：全部属于专门借款（单个项目）3、已经预售之后的建设期间的，全部资本化，一般不需要扣减利息收入注：部分属于专门借款84借款费用的资本化（续7）2009国税发91号土地增值税清算管理规程第二十七条 审核利息支出时应当重点关注（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

38、（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。85借款费用资本化（续8）尚未取得预售收入之前的建设年度，损益表上的财务费用，仅仅体现银行手续费，不可能出现利息支出和利息收入利息支出扣除利息收入后的余额，直接计入开发成本开发间接费用房地产(实例）申报表-房地产86土地增值税利息2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。注

39、：此方法下非金融机构借款不得扣除87金融机构金融机构，既包括银行业金融机构，如商业银行、城市信用合作社、农村信用合作社以及政策性银行，也包括非银行的金融机构，如金融资产管理公司、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司等。88土地增值税利息（续1）（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。注：此方法下金融机构和非金融机构的利息与其他开发费用合并计算89土地增值税利息（续2）房地产(实例）土地增值税利息扣除（三）房地产开发企

40、业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。注：会计和企业所得税口径的开发成本包括资本化利息，但土地增值税不包括90资金拆借2009国税发91号土地增值税清算管理规程第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。2009国税函777号关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知2011公告第34号关于企业所得税若干问题的公告91垫资的司法解释2004关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。92垫资的税务处理营业税暂行条例实施细则第十三条 价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费注：施工企业的垫资利息，属于施工企业的价外费用，应当计算缴纳3%的建筑安装营业税。但是对于开发商来说，垫资利息属于建安成本，不属于借款费用，。93建筑安装工程费的分