房地产市场调研报告810课件

1、西昌房地产市场调研报告POSITION ORIENTATIONPOSITION ORIENTATION2018年8月PART 1城市解读城市定位城市规划交通发展城市经济城市人口壹城市解读【城市定位】西昌作为凉山州府，属县级市，定位攀西中心城市，城区人口约33万，属于川内较为热门的旅游养老型城市目的地川西北经济区攀西经济区川南经济区川东北经济区成都经济区西昌下辖6大街道、8个乡镇、29个乡，幅员面积2651平方公里，常住人口约80万，其中城区人口约33万；西昌在城市总体规划公告中自身定位于：中国航天城和风景旅游城市，四川历史文化名城，攀西地区重要中心城市，凉山彝族自治州的政治、经济、文化中心。城

2、市解读【城市规划】西昌将形成三大核心区域，首先是已经建成的主城区，然后是以西部新城、北部新城、南部新城等三片区构成的产业新城，以及由邛海湿地、城东旅游度假区、南山片区构成的旅游产业集群区。主城区城东度假区邛海湿地南山片区南部新城区西部新城区北部新区南部新城：重点发展钒钛综合利用及金属压延加工产业；北部新城：重点发展物流、食品医药、机械制造产业；西部新城：重点发展总部经济、教育文化创意和城市金融商务综合服务业。邛海湿地：邛海环湖湿地已完成一二三四期工程、四五六期初步建成。东南旅游度假区：依托邛海湿地打造高端舒适居住区，养老、疗养、休闲旅游度假区。南山片区：项目定位：以邦泰、合信、领秀改善型低密项

3、目为主体的文化休闲旅游区，山地，土方大。壹城市解读【交通发展】西昌交通呈三维一体发展，其中成昆高铁正在建设，预计2020年完工，建成后成都至西昌仅需2小时，具有良好的城市交通优势。交通耗时航空：西昌飞成都双流约1小时；火车：西昌至成都9小时，高铁建成后缩短至2小时；高速：西昌至成都约6小时，至昆明4小时，至攀枝花2.5小时，在建高速至泸沽湖约2小时。航空：西昌青山机场距离市区14公里，属于国家一级机场，拥有西南地区最长的跑道，已开通北京、上海、重庆、成都、广州、昆明、西安、杭州、福州、济南、深圳、绵阳等地的15条航线高铁：成昆铁路复线是成都到昆明的铁路2号线，是在既有成昆铁路的基础上新建或增建

4、二线的铁路线，建成后成都至西昌仅需2小时，计划2020年完工；高速：西昌-昆明高速现已通车，车程4小时，西昌-成都（雅西高速）高速路车程5小时，年内西昌至香格里拉高速也即将完工，乐西高速开建；壹城市解读【城市经济】2017年西昌入围全国县域经济百强榜，排名85位，是四川省唯一入榜城市，西昌人均GDP排名位列全省第三，仅次于成都和攀枝花。排名城市2017年GDP总量（亿元）1成都13889.42绵阳2074.83德阳1960.64宜宾1847.25南充1827.96泸州1596.27达州1583.98乐山1507.89凉山1480.910内江1332.111自贡1312.112眉山1183.41

5、3广安1173.8数据来源于西昌发展年报壹城市解读【城市人口】近6年来看，西昌人口增速较为缓慢，但常住人口体量与绵阳相当，预计2019年将突破80万，城镇化率处于全省末位，有较大增长空间。旅游部分：2015年西昌旅游接待人次约2011万，2016年有大幅下降，约1057万人次，2017年整体回升，达到2187万人次；作为风景旅游城市，随着旅游基建配套的逐步完善及宜人的气候环境，后期将对以成都为代表的消费人群具有一定的吸附力。数据来源于西昌发展年报壹城市解读【总结】西昌目前经济发展较四川处于中等水平，具有较高的发展空间西昌作为三线城市，期整体经济实力、文化历史及资源资源在川西南中实力及基础好，服

6、务也增加值随着城市的发展步伐加快，但其城市商业形象及旅游发展成熟度较为滞后，随着区域交通及运输基础的建设完善，未来西昌的城市发展将有质的提升。西昌城市总况1西昌位于四川西南区域，定位于攀西经济、政治中心，州域中心城市具有良好的气候资源及旅游文化底蕴；人口及消费能力评估2城市及个人GDP增长速度较快，居民消费能力稳步提升在结构产业及旅游文化发展逐步成熟的条件下，未来西昌的消费环境会有较大的改善城市发展规划3未来西昌城市规划将扩大现有城市格局，特别是城东区域，具有较大的发展空间及可能，城市定位四川西南交通物资集散地和商贸重要城市文化历史及旅游资源4西昌历史文化沉积较为深厚，具有开发的基石；以邛海为

7、核心，具有打造西南旅游目的地的前提；良好的气候资源能够吸附一定的养老客群壹PART 2政策环境公积金政策商贷政策棚改政策贰城市解读【公积金政策】一、公积金政策调整：调整贷款年限和偿还期限：贷款年限不超过所购住房不动产产权证书上规定的土地使用年限，将住房公积金偿还期限调整为至借款人法定退休年龄，又提又贷额度调整：缴存职工在购买首套普通自住住房时，在付完总房款20%首付款后，可以先提取不超过总房价10%的职工个人和配偶住房公积金账户余额，符合贷款条件的可再申请不超过总房价70%的住房公积金贷款，购买第二套普通住宅的停办又提又贷政策，此前，缴存职工在购买普通自住住房时，在完成购房合同备案和支付首付款

8、后，可以先提取不超过总房价20%的个人（包括配偶）住房公积金账户余额，然后办理公积金贷款。这次使用政策调整后，2月10日以后备案的购房，只针对首套住房可提取不超过总房价10%的个人（包括配偶）公积金账户余额，然后办理公积金贷款手续。” 调整贷款人查房所需资料有变化：贷款人查房需提供购房所在地和户口所在地房屋登记部门的查房证明。此次调整前，贷款查房只需购房所在地房屋登记部门查房证明来确定其已购房套数；单笔贷款额度的确定：贷款额度与缴存余额倍数挂钩,挂钩倍数为20,即单笔贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）20。单身借款人最高贷款额度不超过50万元。共有权人申请住房公积金贷款，按

9、其享有份额申请，单笔贷款额度不得超过最高贷款额度。 异地贷款政策调整：异地职工在凉山州行政区域内购买住房,出具异地贷款职工住房公积金缴存使用证明，可以申请一次异地住房公积金贷款。对已使用过两次及以上住房公积金个人住房贷款的职工，贷款城市公积金中心不得受理其异地贷款申请。”贷款人月收入证明要件调整：缴存职工申请住房公积金个人住房贷款，由公积金中心通过其缴存额推算月收入，配偶未缴存住房公积金的提供其单位出具的工资收入证明。此次调整停止了办理商业住房贷款转住房公积金贷款。公积金贷款期限及金额受限（最高金额不超过60万），贷款难度提高，购房门槛加大严格要求公积金贷款需要工程进度达到三层及以上才会接受公

10、积金办理材料，开发商资金压力更大根据2月10日公积金使用政策适度调整文件解读贰城市解读【商贷政策】根据银行自身的回款情况进行放贷；贷款必须进银行监管系统，且必须上线方可进行备案，监管系统未上线一律不备案，直接影响后期公司回款和客户备案进度；持续进行额度管控，利率上浮，政策收紧；银行户籍规定首套二套及多套认定首付比例利率贷款年限及年龄提供资料备注工行国内均可（港澳台除外）认贷不认房首套首付3成二套首付4成首套上浮15%， 二套上浮15-20%30年，70岁身份证，户口本，婚姻证明，收入证明（还款的2倍以上），银行卡，首付款收据，pos单，半年银行流水（单身在银行签声明书），贷款公证费用客户自理（

11、单身610元，夫妻510元）单方月收入在5500元以上需提供流水农行国内均可（港澳台除外认贷不认房首套上浮12%， 二套上浮15%30年，70岁银行卡、流水均需提供建行国内均可（港澳台除外）认贷不认房首套上浮15%， 二套上浮15-20%30年，女60.男65，优质客户可延5年公务员、教师、医生、国家级大企业不提供流水，其余必须提供3-6月流水，个体户提供一年的流水。中行国内均可（港澳台除外）认贷不认房首套上浮15%， 二套上浮15-20%30年，普通客户65岁，优质客户70岁单方月收入在10000元以上需提供流水农商行国内均可（港澳台除外）认贷不认房首套上浮15%， 二套上浮20%30年，7

12、0岁银行卡、流水均需提供金信国内均可（港澳台除外）认贷不认房首套上浮12%， 二套上浮15%30年，70岁银行卡、流水均需提供贰城市解读【棚改政策】18年西昌棚户改造户数尚未明确；但18年政府工作报告中提出将大力实施棚户改造货币安置化，安置专项资金18.43亿；西昌百姓安居工程规划，投入37.7亿元，建设安居住房9371套，面积92.6万平方米18年棚改货币化安置资金预计18.43亿元，对于西昌商品房市场的去化有一定促进作用18年预计西昌保障房建设计划数达9371套，直接稀释了市场商品房购买人群PART 3市场解析土地市场住宅市场公寓市场2017年成交17宗土地，成交体量183万方，平均楼面价

13、3174元/；2018年上半年成交171万方，达2017年全年93%，平均楼面价4817元/全市完成招拍挂出让土地14宗，面积1255.23亩，出让价款86.83亿元，高于2017年全年64.88亿元下半年首拍4宗纷流拍，土地市场遇冷。叁市场解析【土地市场】上半年土地市场火热，楼面价创新高，半年成交体量接近去年全年水平；下半年首拍遇冷，4宗次地块纷纷流拍2017年全年销售额约60亿，2018年上半年住宅销售额约48亿市场上行后成交价一路攀升，2018年上半年维持高位6月邛海一号低于1万价格推售拉低市场价格；统计口径为主流项目住宅叁市场解析【住宅市场】2017年下半年起市场火爆，市场量价齐升；受

14、土拍影响，18年下半年成交均价明显上涨；叁市场解析【住宅市场】市场存量约2.7万套，主要集中在西部城区；其中在售项目未售套数约2789套，预计销售周期6个月；拿地未推售约2.4万套板块业态项目总套数销售状态已售套数存量套数月均去化板块存量板块存量西部城区高层正黄金色学府2440在售22411992241762218743邦泰花园城3130在售2930200336树高婓丽庄园1170亮相待售01170正黄金色学府天骄1660亮相待售01660川旅投地块525拿地未亮相0525城投地块1992拿地未亮相01992云海间1334拿地未亮相01334蜀鑫（3宗地块）2567拿地未亮相02567川投地块

15、1721拿地未亮相01721邦泰花熙府2640亮相待售02640阳光城文澜府1900亮相待售01900碧桂园天樾1714亮相待售01714洋房树高婓丽庄园220亮相待售02201121阳光城文澜府200亮相待售0200交大紫悦府701亮相待售0701城东南片区高层铁投邛海一号2095在售973112210872427721海云墅1900拿地未亮相01900乐荟城1380在售13314980合信邛海湾长岛1658亮相待售01658世代家园612亮相待售0612领地悦邛海1901亮相待售01901洋房金色夏威夷357在售9026745479瑞鼎紫云台442在售23021246南山海河洋房别墅领秀南

16、山478在售5642210740740领地蘭台府1002在售82118182邦泰御墅540在售40313722合计27204项目产品类型面积段总套数预计开盘时间预计首推套数预计下半年推货量（套）预计下半年推售货值（亿元）碧桂园天樾高层99-124171410月318130015交大紫悦府洋房89-1347019月2505807.5阳光城文澜府高层+洋房高层90-100 洋房110-11621009月1000190020树高翡丽庄园高层+洋房高层：77-88 洋房：94-11313968月6248509邦泰花熙府高层70-9826409月300100012正黄天骄高层77-9516609月400

17、8009合信长岛/10月1000100010世代家园高层62-9561210月1903003.5九洲千城/133411月3005005领地悦邛海高层75-130190111月6926929.5合计49528922100.5叁市场解析【住宅市场】预计下半年新增供应约8922套，预计新增供应货值100.5亿，超2017年全年60亿元销售额，远超2018年上半年48亿销售额；西部城区为主力供应市场叁市场解析【住宅市场】项目产品类型面积段总套数预计开盘时间首推套数排号操作方式排号启动时间排号优惠政策排号量碧桂园天樾高层99-124171410月318定存5万冻三个月7月15日启动98折目前已验资300

18、组交大紫悦府洋房89-1347019月250验资30万宣传8月1日正式启动日进斗金每天200排号120组阳光城文澜府高层+洋房高层90-100 洋房110-11621009月1000验资：2万/20万/其他开发商凭证7.1减6万400组树高翡丽庄园高层+洋房高层：77-88 洋房：94-11313968月500交5万排号，通过第三方的名义收款2018.6交5万抵10万859组邦泰花熙府高层70-9826409月300意向客户登记/300组正黄天骄高层77-9516609月400交2万排号，通过第三方的名义收款6.2交2万抵8万684组合信长岛/10月1000验资20万/1300组世代家园高层6

19、2-9561210月190通过时代家园小区项目组的名义直接收钱7月28日交2万抵3万500组各主流开发商主要通过资金冻结、验资及以第三方名义收款的方式执行排号动作，筛选意向客户；叁攀西商贸城攀西大酒店3000旅居壹号公馆乐荟城2期邛海湾长岛海月里 西昌现阶段在售公寓产品较少，主要集中在城西板块；以酒店式公寓为主，主力面积35-46，总价60万以内；市场解析【公寓市场】叁 西昌市场在售公寓项目较少，月均去化约30套，未售存量约4500，预计销售周期5个月； 18年下半年合信长岛将有LOFT入市，万科17度将有大量公寓产品入市；在售项目名称所属板块体量（）套数物业形态面积区间交房标准精装标准层高首

20、批次开盘销售均价月均去化剩余库存销售模式旅居3000（嘉月台）城西6100175套酒店式公寓25-49精装3米2017.121400012108固定返祖5%-15%（20年）+全球换住攀西大酒店城西4692102酒店式公寓46精装2000元/3.6米2017.91100095固定返租10年（前两年抵扣房款，年收益3万）攀西商贸城城西4692102酒店式公寓46精装1500元/3.6米2018.193001212固定返租10年，途家经营（前三年固定回报1500元/月，后三年随行就市）待售项目名称所属板块体量（）套数物业形态面积区间交房标准精装标准层高首批次开盘销售均价月均去化剩余库存销售模式跃居

21、一号公馆海河370092LOFT/ 错层公寓约40精装3000元/错层：4米LOFT：5.8米2018.7.30错层：1.5万LOFT：2.2万20套68托管邛海湾长岛（住宅）城东140000高层77-87清水3米未开盘约1700套邛海湾长岛（LOFT）城东35000LOFT约40清水 （暂定）4.9米未开盘约800套乐荟城2期城东未开盘万科17及合信长岛项目规划、产品还未明示，处于报规阶段，但预计今年会有很大体量的公寓产品入市；市场解析【公寓市场】PART 4个案分析项目规模98亩容积率2.0总户数1394公摊20%入市时间2017年10月赠送率34%-55%交房时间2020年车位配比1:0

22、.8建筑/园林风格现代风格、法式园林层高2.95绿地率35%装修状况毛坯物业费1.8元优惠方式交5万抵10万梯户比1T2、2T4物业类型高层、洋房项目定位改善型产品类型洋房：11F；高层：15F均价预计11500元/开发商树高集团肆个案分析【树高翡丽庄园】预计8月首开套数624套户型面积套型套数首开A1853室两厅双卫5316A1883室两厅双卫790224A2773室两厅双卫32252A3743室两厅双卫426156B1913室两厅双卫6012B21093室两厅双卫164B1944室两厅双卫600120B21134室两厅双卫16040合计1394624肆个案分析【树高翡丽庄园】户型建筑面积赠

23、送面积实得面积赠送率户型A177229928%三室两厅单卫A2883011834%三室两厅双卫B1943412836%三室两厅双卫户型分析肆个案分析【树高翡丽庄园】7月营销动态：老带新政策，赠送购物卡，购房成功赠送半年物业费；项目评价：项目2017年8月推出进行诚意登记约3500组，由于开发商一直未开售，交5万进行老客户升级入会，至今排卡约859组，前期蓄客流失严重，对于迟迟不开盘的项目，客户抗性较大。唯一优势就是该项目是目前西昌市最大赠送率项目，赠送率高达36%。肆个案分析【树高翡丽庄园】项目规模70亩容积率1.5总户数701公摊/预计入市时间2018年9月赠送率18%交楼时间未定车位/建筑

24、/园林风格中式风格中式园林面积段89-134绿地率35%装修状况毛坯物业费/优惠方式/梯户比1T2产品类型7F、10F洋房项目定位改善型开发商交大地产工地进度总平图肆个案分析【交大紫悦府】户型分析A户型三室两厅双卫，主要是东西朝向，竖厅分布B户型三室两厅双卫均有南北朝向、东西朝向，横厅分布，户型方正C户型四室两厅双卫，主要位于中庭的南北朝向，约6.8米大横厅分布，户型方正、独立电梯入户.户型类型建筑面积赠送面积实得面积赠送率户型A891810720%三室两厅双卫B991811718%三室两厅双卫C1121813016%三室两厅双卫肆个案分析【交大紫悦府】 入会情况：6月16日项目售楼部亮相，免

25、费办理VIP卡入会，开盘后签约优惠0.5个点。 客户情况：紫悦府6月15日启动诚意登记，凭身份证即可登记，登记诚意客户1471组； 项目进度：目前售楼部已开放，无样板间，项目工地正在施工； 产品类型：产品类型1T2洋房，面积区间89-134 ，赠送率约18%，总套数约701套，价格未定； 开盘时间：预计9月初开盘。项目评价：该项目客气定位为改善型客户；进度较快，前期造势蓄客中；客户来源渠道主要是自然到访、朋友介绍、行销及户外广告。肆个案分析【交大紫悦府】总平图项目规模71.58亩容积率3.0总户数1660公摊未定入市时间2018年6月赠送率18%交楼时间未定车位1:1建筑/园林风格中式风格 中

26、式园林面积段77-95绿化率35%装修状况毛坯物业费/优惠方式/梯户比2T6产品类型高层项目定位刚需开发商正黄置业肆个案分析【正黄学府天骄】精神堡垒道旗沙盘销售现场及周边包装肆个案分析【正黄学府天骄】户型图分析户型建筑面积赠送面积实得面积赠送率户型A77149118%三室两厅单卫B84159918%三室两厅双卫C82149618%三室两厅双卫D941711118%四室两厅双卫肆个案分析【正黄学府天骄】 入会情况：5月底项目亮相，VIP卡入会交2万抵8万，截止目前大约VIP办理680组 项目进度：目前售楼部沿用原金色学府售楼部，户型图、沙盘已出，样板间，项目工地正在施工； 产品类型：产品类型2T

27、6高层，面积区间77-95 ，赠送率约18%，总套数约1660套，价格未定； 开盘时间：预计9月中旬开盘。项目评价：项目推出进度较快，主打教育资源优势；近期客户来访量略有下滑；上一个项目金色学府带来大量客户基础，客户来访渠道以朋友介绍和老带新为主，辅以部分户外推广、行销、自然到访。肆个案分析【正黄学府天骄】项目规模113亩容积率3.0总户数2100公摊20%入市时间2018年9月赠送率18%交楼时间未定车位1:1.15建筑/园林风格新中式层高3米绿地率35%装修状况毛坯物业费待定优惠方式交2万抵6万梯户比1T2、2T4产品类型洋房：1T2， 7-11F；高层：2T4， 19-20F项目定位刚需

28、、改善型开发商阳光城地产工地进度临时售楼部首开区域肆个案分析【阳光城文澜府】户型图A户型四室两厅双卫南北朝向（洋房）B1户型四室两厅双卫南北朝向（高层）户型建筑面积赠送面积实得面积赠送率户型A1161813416%四室两厅双卫B11101812816%四室两厅双卫肆个案分析【阳光城文澜府】户型图B2户型四室两厅双卫南北朝向，主要是高层C户型三室两厅双卫全朝向，主要是高层户型建筑面积赠送面积实得面积赠送率户型B21051712316%四室两厅双卫C971811518%三室两厅双卫肆个案分析【阳光城文澜府】项目进度：7月14日开始排号，7月22日临时展点在时代广场亮相；同时周末进行行销风暴，全城扫

29、街，已对外输出产品信息工程进度：售楼部接近封顶、基坑已开挖完毕，正在进行筏板基础施工、工地围挡画面已上部分画面；开盘时间：预计9月底开盘，首开房源约1000套产品类型：产品类型1T2洋房、2T4户高层，面积区间97-116 ，赠送率约18%，总套数约2100套，价格未定 项目评价：阳光城初入西昌，产品也属于常规赠送，主打企业品牌和实力，项目进度推进较快；前期蓄客中，客户来访以自然到访为主。肆个案分析【阳光城文澜府】项目规模99.95亩容积率2.8总户数1714公摊未定入市时间2018年10月赠送率18%交楼时间未定车位约1920建筑/园林风格现代风格层高3m绿地率35%装修状况精装物业费未定优

30、惠方式定存5万，开盘当天额外优惠2个点梯户比2T6产品类型高层：18-20F项目定位刚需+刚需改善开发商碧桂园肆个案分析【碧桂园天樾】首开区域户型图A户型为高层户型，三室两厅两卫，竖厅布置C户型为高层户型，三室两厅两卫，竖厅布置B户型为高层户型，四室两厅两卫，横厅布置户型建筑面积赠送面积实得面积赠送率户型A991811718%三室两厅双卫B1241814215%四室两厅双卫C1141813216%三室两厅两卫肆个案分析【碧桂园天樾】 工程进度：售楼部主体已经封顶，正在进行外墙施工、正在进行基坑开挖、围挡已搭建完毕，还未上画面； 产品类型：高层，产品面积约99-124，赠送率18%，总户数171

31、4户； 开盘时间：9月初售楼部亮相，预计10月初开盘。项目评价：该项目是目前西昌进度最快项目，主打品牌，时代广场临时展点咨询人气较高；近期受碧桂园全国范围内事故工程的施工质量影响，客户有一定抗性，来访量有一定减少；肆个案分析【碧桂园天樾】项目规模104.5亩容积率2.8总户数2640公摊未定入市时间2018年10月赠送率未定交楼时间未定车位100：1建筑/园林风格新亚洲层高3米绿地率35%装修状况毛坯物业费未定优惠方式未定梯户比2T6产品类型高层：14-17F项目定位刚需开发商邦泰总平图肆个案分析【邦泰花熙府】项目进度：项目案名已定，只进行品牌推广，产品为高层，赠送率未定，价格未定；工程进度：

32、售楼部即将封顶，基坑正在开挖，进度同碧桂园相似；开盘时间：预计9月初开盘，为了抢占市场，开盘地点延用老售楼部，预计首开约300套。产品信息：总户数约2640户，高层2T6，面积70-98项目评价：该项目临时接待点刚亮相不久，正式启动诚意客户登记；户型图等基础物料尚未推出；项目目前优势在于前期花园城项目储备大量客户肆个案分析【邦泰花熙府】项目规模94亩容积率2.8总户数约1500户公摊未出入市时间2018年4月赠送率未出交楼时间2021年车位100：1建筑/园林风格法式层高3米绿地率35%装修状况毛坯物业费未定优惠方式-梯户比2T6产品类型高层、loft公寓项目定位刚需、首改开发商合信区位图肆个

33、案分析【合信邛海湾长岛】项目动态：新项目延用南山售楼部，户型图、沙盘暂时未出；目前正在入会中，验资20万即可入会，目前已入会1350组推广方式：以常规户外广告和自媒体营销推广为主；来访客户中，老客户及推介类到访占40%，自然到访占比约35%，通过户外广告认知到访占比25%.项目评价：项目地块20%商业占比，后期将有大量LOFT公寓产品面世；目前项目报规方案优化中；合信长岛拥前邛海湾B区前期储备的大量客户资源，目前蓄客量较高；肆个案分析【合信邛海湾长岛】项目规模93亩容积率3.4总户数2095公摊-入市时间2017年7月赠送率10%-18%交楼时间2019年车位1:1.2建筑/园林风格新亚洲园林

34、层高3绿化率48%装修状况毛坯物业费1.5元优惠方式1、交2万抵4万2、全款优惠1%梯户比2T5、2T6物业类型住宅、商业近期均价10500开发商铁投地产一批次二批次肆个案分析【铁投邛海壹号】业态面积套数户型套数占比高层82354三室两厅单卫21.77%86188三室两厅双卫11.56%9196542三室两厅两卫33.33%107354三室两厅两卫21.77%126188四房两厅双卫11.56%合计1626100%项目共14栋住宅和3栋独立商业楼，其中8栋住宅带底商，6栋为纯住宅。从已知的9栋户型产品配比看，三房产品占比接近9成，三房双卫占比约为65%。首批次推售的5栋和11栋的产品主要为86

35、91的三房双卫和126四房双卫。肆个案分析【铁投邛海壹号】建筑面积实得面积赠送率户型客厅开间主卧开间次卧开间次卧开间次卧开间829516%三室两厅单卫3.6m3.3m3.0m2.7m-9611318%三室两厅双卫3.9m3.3m3.0m3.0m-10412520%三室两厅双卫6.9m（横）3.6m3.3m3.0m-104三房双卫96三房双卫82三房单卫肆个案分析【铁投邛海壹号】建筑面积实得面积赠送率户型客厅开间主卧开间次卧开间次卧开间次卧开间8610219%三室两厅双卫3.6m3.3m3.0m2.7m-9110920%三室两厅双卫3.6m3.3m3.0m3.0m-12615019%四室两厅双卫

36、6.8m（横）3.6m3.0m2.9m2.7m126四房双卫91三房双卫86三房双卫肆个案分析【铁投邛海壹号】区位图项目规模22亩容积率3.0总户数357户车位1:1.1入市时间2017年11月赠送率24%-55%交楼时间2021年楼层9+1总建面4万层高3绿化率35%装修状况毛坯物业费未知梯户比1T2物业类型洋房开发商启华地产肆个案分析【启华金色夏威夷】肆个案分析【启华金色夏威夷】户型建筑面积赠送面积实得面积赠送率户型A773911650%三室两厅双卫A2744111555%三室两厅单卫B774312055%三室两厅单卫B1803611645%三室两厅双卫户型分析肆个案分析【启华金色夏威夷】户型建筑面积赠送面积实得面积赠送率户型C894313148%三室两厅双卫C1944213645%三室两厅双卫D1004114141%四室两厅两卫D1982412224%三室两厅双卫户型分析肆个案分析【启华金色夏威夷】产品：房源共计357套，9层洋房，2、3、4号楼1梯4，1、5号楼1梯2户，商业约1000推广: 项目体量较小，目前出街的推广画面较少，以渠道为主要拓展方式一批次开盘：25栋楼，120套，剩余22套，去化率82%，成交均价13500元/均是1-2层房源未售出。优惠方式：交2万抵4万，一次性3%，按揭1%，开盘1%。肆个案分析【铁启华金色夏威夷】项目规模34.5亩容积