乡村旅游案例-山里寒舍、成都明月村

1、山里寒舍的运营模式1、山里寒舍主体角色农民拥有土地、房屋、果树等资产的所有权；担任山里寒舍的员工，参与旅游项目的运营合作社由农民出资、入股成立；作为法人与开发商、运营公司签订协议山里寒舍开发商，土地的承租方，控股北庄旅游北庄旅游北京山里寒舍项目的运营主体 23个农民北京北庄干峪沟民俗旅游专业合作社 寒舍（北京）旅游投资管理有限公司 北京北庄旅游开发有限公司以宅基地、房屋、果园等资产出资、入股，成立合作社签订托管协议（20年）签订租赁协议资产流转方式：租用宅基地、闲置房控股52%不同主体在“山里寒舍”项目中扮演的角色收入来源明细租金收入每间房屋1500元/间，每五年递增500元；每亩耕地1000

2、元/年，每五年递增5%分红收入年底按入股合作社的份额和项目的效益获取一定的分红工资收入土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁等工作，最低月工资在2400元以上合计全村人均年收入2万多元；在企业就业的社员年收入超过5万元干峪沟村农民的收入干峪沟村位于京城东北部，生态环境优越，地理位置偏远，空心化严重。2013年，“山里寒舍”落地干峪沟村。该乡村度假项目有机地利用闲置土地和废弃的宅基地，以北庄镇干峪沟旅游专业合作社为主体，整合资源及劳动力，使之产生效益，提高百姓收入。成本估算（以2015年为例）收入估算（以2015年为例）1. 土地流转成本：闲置房屋租赁成本（宅基地）：1500元/间/年，每5年递

3、增500元，共28间院落耕地租赁成本：1000元/亩/年，每5年递增5%，共110亩租赁用地果树租赁成本：50万/年（估计，具体数额不详），每5年递增20%2. 房屋改造成本：50万/院落。包括供电、给排水、通讯、网络、地暖等基础设施；3. 配套设施成本：1000万。景观配套、咖啡厅、泳池、布草、家具、风格装饰房屋和配套设施按照改造成本的10%进行年折旧计算4. 运营成本：委托运营，1000元/月/院；工人工资2500元/月/人，20个工人2015年成本估算4.2万元11.0万元50.0万元140.0万元100.0万元93.6万元398.8万元1. 酒店住宿收入：旺季4-10月，入住率约为50

4、-60%；淡季11-3月，入住率约为20-30%；房间价格约2000-3000元/天/院，共28间院落2. 餐饮收入：500元/天/院3. 采摘、体验收入：150元/天/院4. 纪念品收入：20元/天/院2015年收入估算924.0万元210.0万504.0万元151.2万元20.2万元1809.4万元2015年山里寒舍总利润估算=收入（1809.4万元）- 成本（398.8万元）=1410.6万元1、山里寒舍山里寒舍的空间异化：从闲置土地到度假产品开发前的干峪沟村开发后的干峪沟村（山里寒舍）“山里寒舍模式”的复制未经开发的旅游资源：43处古朴的宅院，超过半数空置120亩宅基地优越的生态环境种

5、类繁多的动植物人口构成：户籍人口仅有41户71人；平均年龄超过60岁；常住人口不足20人收入来源：当地农民主要以红果树和山鸡为生，但是山区地偏路窄，严重阻碍了农产品的运输与销售开发后的旅游产品：出租33套宅院，已完成20多套创意乡村民居的改造，外观保留宅院原样，室内五星级酒店标准通过场馆出租（将院落出租给插画、国学、留学等培训机构）、消费者福利（度假村将客房出租给金融机构，金融机构用客房充当VIP客户的积分奖励）等方式，提高淡季的入住率出租110亩宅基地，已改造15亩，开发了水榭露台，迷你高尔夫球场，游泳池，水疗等设施外包红果树的经营权，开发农作物采摘等体验性项目原汁原味的农家菜，食材来自山里

6、，用柴锅炖制而成人口构成与收入来源：农民参与旅游项目的运营，其主要收入来源为租金、分红和工资部分农民的子女回到村庄，担任度假村的管理层，如客房部主管、餐饮部主管、大客户经理等北京：山里逸居（山里寒舍控股）山里乐活（山里寒舍控股）山林栖居（首旅寒舍控股）梵泉溪水（首旅寒舍控股）天津：绿地寒舍（天津绿地拿出盘龙谷别墅项目的几套样板房，由山里寒舍改造成民宿并运营）苏州：黎里水岸寒舍（山里寒舍控股）震泽水岸寒舍（山里寒舍控股）河北：承德枫水湾（首旅寒舍控股）宁波：心宿鄞江（首旅寒舍控股）浔龙河生态小镇的运营方式：村企合一成立生态艺术小镇协调管理委员会；设主任一名，由企业董事长、双河村第一书柳中辉记担任

7、；下设副主任两名，分别负责管理村集体和企业事务2、浔龙河生态小镇土地类型面积（亩）耕地1177林地6645水塘197宅基地573公共道路512其他2480合计11584通过村民公投大会决定土地流转方案：村民以组为单位，将土地给合作社，合作社再转给柳中辉个人出资设立的一家公司浔龙河项目前双河村的土地类型浔龙河项目一期投资金额：15亿，其中：3亿农民拆迁安置费，由土地增减挂钩置换用地的土地收益返还解决；3亿基础设施建设费，中央、省、市、县四级相关专项资金解决；6亿产业建设费用，由浔龙河公司引入民间资本和融资（广东棕榈园林股份有限公司、成都仟坤投资有限公司）解决浔龙河项目的土地流转方式通过宅基地复垦

8、和调整土地利用规划，浔龙河项目获得4800亩建设用地指标3800亩归长沙县政府，陆续进行国有建设用地使用权公开拍卖400亩建设农民新房的宅基地400亩村集体所有，作为注册资本成立公司，农民参与分红200亩学校、医院、污水处理厂等公用设施3、明月村 始于隋唐四川省成都市蒲江县明月村张碗厂的老窑始于隋唐，是留存至今为数不多的“活着的邛窑”2012年民间陶艺师李敏向蒲江县政府提议修复老窖2008年老窑在512地震中被震裂，无法再继续烧造2015年成都明月乡村旅游专业合作社成立2014年引进新村民，扶持老村民奠定“文创+乡创”的基础“成都明月乡村旅游专业合作社” 运营模式注册资本90万，由村集体，村民

9、，财政产业扶持资金各出资三分之一财政产业扶持资金不参与分红，三年后可转股退出；聘请职业经理人管理，经理在合作社没有股份，不拿合作社工资，如果合作社经营得好，则领取赢利的20%明月村的发展历程明月村引进新村民的方案改造院落将闲置的农家小院协调出15-20年的租期自建房屋调剂震后的建设指标到明月村，规划为40年产权的商业用地；将187亩国有建设用地划分成大小不等的17个地块，通过土地招拍挂手续引入多元化的社会资本明月村扶持老村民的方案出租房屋在地创业规划出瓦窑山、谌塝塝两个老村民创业区；2015年7月至今，已有26个老村民创业项目到新村民项目参加工作导游司机、电商运营、染布陶艺以“茶、竹、陶、染”为资源本底，打造“文创+乡创”产品体系3、明月村“曼陀罗茶人生活”茶社知名茶人 陈瑶“蜀山窑”陶瓷工坊四川省美术大师 李清“樱园”艺术展厅、餐厅艺术家 熊英“呆住堂”艺术酒店水立方设计者 赵晓钧“远远的阳光房”草木染工作室作家、媒体人 宁远竹林生态步道、生态餐厅、生态建筑其他文创团队及旅游产品收藏家赵洪的皮影博物馆、国学家李迎涛的“善本学堂”、水彩画家