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文档简介
1、.:.;物业员工培训手册隆鹏物业管理有限责任公司物业员工培训手册目 录第一章 总经理致辞第二章 公司组织架构第三章 公司简介及公司理念第四章 劳动条例第五章 员工福利第六章 公司规那么第七章 任务及行为表现第八章 纪律处分第九章 卫生及平安守那么第十章 岗位职责第十一章 任务守那么第十二章 修 订第一章 总经理致词各位同仁:本人谨代表“隆鹏物业管理热忱欢迎各位加盟本公司。他们有幸走到一同共同任务,希望他们在共同信任和共同努力的根底上渡过各位在隆鹏物业公司的岁月。隆鹏物业正以坚决的步伐迈向七台河市甚至整个黑龙江省,为七台河市或整个黑龙江省的房地产开发商及业主提供更多的优质物业顾问及物业管理的专业
2、效力。它需求一切的员工必需坚持协作,走集体斗争的道路,没有这一根底,您的聪明才智是很难发扬并有所成就的。因此,没有责任心、不擅长协作、不能集体斗争的人等于丧失了在隆鹏物业公司提高的时机,这样您将空耗许多珍贵的光阴,所以您还不如及时重新决议您的选择。二十一世纪是一个群策群力的年代,他们需求团结在一同,真正的协作是恒久的,是建立在共存共荣之中的,由于一个企业长久开展的根基,必需是突破“小我,而以“大我去拓展。他们应发奋图强,不能自暴自弃,要不断提升本人的气质,迅速提高本人的涵养。刚刚进入隆鹏物业并不意味着即时高待遇,假设您属于开放系统,擅长汲取他人阅历,擅长与人协作,借助他人提供的根底,您的提高会
3、很快,您的任务成果才有意义。实际是检验真理的独一规范,实际也是您程度提高的根底,它将充分检验您的缺乏,只需暴显露来,您才会有提高。实际再实际,尤其对年轻人更为重要,只需实际,擅长用实际指点实际,您才会有飞跃的提高。实际改造人,也培育了一代隆鹏人。进入隆鹏物业后,以前获得的位置、光彩均消逝,一切从实践定位,一切从如今开场,已为公司全体同仁所接受。由于您要知道:在一个孩子出生之前,他的母亲必然要阅历过次次阵痛;大的事业家在成就之前,必阅历过无数的失败,灾难和困难,只不过是人类迈进新世纪的必经驿站。不经磨练,何以成才,您要严厉遵守公司的各项制度与管理,严于律己,宽以待人。 隆鹏物业在管理人员的配备上
4、不再采取劳动密集型,而采取技术密集型,管理人员也应是高学历、高程度的复合型人才,即一岗多职、一职多能。为此,他们在人员配备上将坚持“以人为本,任人唯贤的原那么,确定“重学历也重才干、重程度更重品德的用人规范,严把人才关,真正表达管理职能的“三合一事务、保安、日常效力。在队伍建立上,他们采用规范管理和人性化管理相结合的方式,运用鼓励机制,充分调动全体员工的任务积极性,严厉考核,并实行末员淘汰制,确保管理目的得以实现。另外,在为业主的效力上,他们将本着“业主至上、效力第一的原那么为业主提供效力,提高每一个管理人员的效力认识;在管理过程中,他们将严厉按照ISO国际质量体系、ISO环境管理体系、OHS
5、MS职业安康与卫生规范和部分现代化管理手段等全新的管理机制进展运作,从而将隆鹏物业打呵斥七台河市物业第一品牌。如今,随着和其它相关法律法规的公布和实施,物业管理在健全法制和成熟的市场化运作之后,物业管理的品牌尤为重要,从品牌的内涵来看,它是一种商标。这是对其法律意义上来说,强调的是品牌的法律内涵。从其经济或市场的意义上说,人们所留意的这个品牌所代表的商品,这个商品的质量性能、满足成效的程度,以及品牌本身的代表的商品的市场定位、文化内涵、消费者对品牌的认知程度等等,这时的品牌所意味的是商品的市场含义。 知名品牌的物业管理企业,就会占有较大的市场份额。物业管理企业在市场经济条件下,发明优秀的物业管
6、理品牌,不仅有利于企业进展市场拓展,有利于企业树立良好的企业笼统,有利于吸引更多的开发商和业主,更有利于企业在猛烈的市场竞争中立于不败之地。房地产开发商选聘名牌物业管理公司作为本人楼盘的市场销售的买点,缘由就在此,所以他们将不断提高本人、完善本人,实现公司的宏伟目的。公司的管理目的是:公开、公平、公正。您有时能够会觉得到公司没有真正的公平与公正。其实真正绝对的公平是没有的,每一个人都不能对这方面的期望值太高,但在努力面前,时机总是均等的。只需您努力,就一定会有报答。每一个人都要接受得起做好事反受冤枉,没有一定的接受才干,今后如何做大梁。其实一个人的命运就掌握在本人的手上。生活的评价,虽然会有些
7、误差,但公平之称就在每个人心中。生活中真正能把某一项技艺知晓是非常难的,他们要培育一批业精于勤、行成于思、有真正动手才干、管理才干的员工。公司永远不会提拔一个没有基层阅历的人做高层指点任务。作为公司的高层指点,要坚持以现代化的管理风格来管理现代化的企业,同时更要以身作那么,无论做什么事,都要以压服教育并遵照为原那么。动辄就发火、骂人的心情化管理的任务方式不仅不会树立良好的个人威信,而且对公司正常任务的开展和长久运作都是有百害而无一利的。所以,您要非常仔细的去对待在手中的任何一件任务,要有系统、有分析的提出您的建议,要深化分析,找出每个环节的问题,找到处理方法,踏踏实实的、一点一滴的去做,不要哗
8、众取宠。在公司的提高主要取决于您的任务成果。要想有成就,没有文化是不行的,您的业余时间可安排一些休闲,但还是要有方案地读些书,不要搞不正当的是非活动,真君子永远对是非一笑置之。同时,公司更希望您是一个严厉自律的人,遵守公司的各项规章制度、作息时间等,这样必将会遭到公司同仁的尊崇,也为您在公司的开展奠定一个坚实的群众根底。最后谁为谁效力的总问题一定要处理,公司总的是为客户效力的,但详细来说您的下一道业务程序就是您的客户,就是您的上帝,您必需仔细对待每一位客户。最后,让他们共同记住一句古训,这就是“天将降大任于斯人也,必先苦其心志,劳其筋骨,饿其体肤,空乏其身。 七台河市隆鹏物业管理 总 经 理:
9、 二 九年十二月三十一日第二章 公司组织架构第三章 公 司 理 念务虚、高效、团结、进取第四章劳 动 条 例征聘规范本公司征聘员工的主要原那么以其对该岗位的专业性及适宜性,有关的任务阅历以及个人品德行为作为甄选的规范。劳动合同劳动合同是本公司与员工本人在自愿根底上签署的,具有法律效能,员工受聘时,必需仔细阅其内容。试 用 期员工均须经过为期三个月之试用期。试用期内,假设员工的才干及任务表现未能符合公司要求,经教育仍不能胜任任务,公司可解除劳动合同或延伸试用期至最多不超越六个月。在试用期内如任务表现符合公司要求者方能成为正式合同制员工。任务时间根本上根据德阳市政府有关规定,实行职工每日任务小时,
10、每周任务小时的规范任务制度膳食休憩时间除外,但保安部,保洁部存在其行业上的特性,每周任务时间为小时。物业管理行业具备其效力特性,大部分员工须轮值任务,各岗位工种详细上下班时间及休假日由公司决议安排。超时任务如有需求,公司可要求员工超时任务并按公司规定给予补假。薪金调整公司会每年思索员工工资调整,但须按实践管理费收支情况及利润做出最后调整与否的决议。发薪方式员工薪酬将于每月规定日期以现金或银行转账方式发放一次。员工之每月工资计算如下:每月总工资根本工资浮开工资生活补贴根本工资按薪级而定,浮开工资为工资总额的,根据表现评价来决议,生活补贴包括国家规定之一切补贴。保安和维修人员入职后,前两个月每个月
11、拘留物品抵押金贰佰元整,共拘留人民币肆佰元整,当员工离任后,待任务及物品交接无误一个月以后全额返还。其他有关津贴和奖金按公司有关规定发放。调职与提升公司会按以下条件及有关政策对员工之职务或部门作适当的调整:业务开展情况及需求;员工之任务表现、品德、学历;员工的才干及潜质;员工对公司的忠心度;员工也可向部门主管提出调职恳求,一切调职与提升均需由部门主管向物业总经理引荐,经总经理同意后才生效。解除合同按劳动合同有关条款规定办理。第五章员工福利年 假法定假期一切员工每年均可享有以下十天之法定有薪假日:元旦公历一月一日一天春节农历正月初一,初二,初三三天国际劳动节公历五月一日,二日,三日三天国庆节公历
12、十月一日,二日,三日三天如法定假期员工正好当值时,部门主管会安排在法定假日之前或后三十天内给予员工补假,及按照国家规定发放当值津贴。事 假如无充分理由,员工不能无故缺席或请假,倘假设有特殊情况而须请假,必需事先提早三天以书面方式向上级恳求,并须经部门主管同意,否那么将按旷工处置,事假将以无薪假期处置。事假按实践时间、实践天数百分之百扣发薪金,但请假一小时以内按实践时间计算,一个月内累计请假超越一天,扣发一天工资。病 假按国家规定,员工可享有累积有薪病假。假设病假恳求天数超越累积有薪病假天数,超出之天数那么以年假、事假或无薪假期处置。任务满一年后员工如留医,第一年可休带薪病假三天,第二年五天,第
13、三年七天;因病请假,必需补上班时间前半个小时致电通知上级主管。病假后上班第一天应立刻补回医生所开证明,否那么将按旷工处置。有薪病假终了后,每请病假一天扣除当日工资百分之百。其他假期年假:员工休年假应以不影响任务为主,应提早十五天提出恳求,并争得赞同后方可休年假。年假不可跨年度运用特殊情况经公司赞同除外,当年年假不休完视为自动放弃,每次休年假不得超越十天。婚假:员工到达国家规定年龄的初婚者,可享用有薪婚假十天,晚婚者可享用有薪婚假十五天。丧假:员工配偶、父母、子女去世获有薪假期五天,祖父母、外祖父母、公婆、岳父母、兄弟姐妹去世可获假期二天。产假:可享用有薪假期七十天。请假手续一切员工恳求任何方式
14、的假期均需事先填写假期恳求表,经部门主管核准,物业经理或助理物业经理审批复实后,送交人事部存档统计。人事部在收到经核准批复后的假期恳求单后,将核定假期情况,在存档之余同时交于恳求人本人以通知其假期能否可行及有关假期存留情况。倘假设假期有更改或取消,必需立刻通知人事部以及时修正记录档案。人事部每半年会将假期统计情况通知各员工。因工负伤或死亡员工因工受伤应立刻通知部门司主管及物业经理,并向当值主管做好工伤记录,因工负伤而须治疗之工资待遇,伤残或死亡之待遇按国家有关规定办理。年终花红根据公司高层管理当局决议员工之年终花红之发放。员工于发放花红日,须仍受聘于本公司,方能获得发花红。员工奖励凡效力出色,
15、表现优良,为任务提供建立性建议而被公司采用者,或对公司、任务做出艰苦奉献之员工,公司将颁发奖状、奖金或其他方式以示奖励。.员工培训公司会为员工提供内部之业务、职业技术培训,凡由公司出资的专门培训方案,由公司出资的各类技术证件年审费,公司将另行与员工签署培训或年审合同。第六章公司规那么员工关系员工之间应以礼相待,互敬互重,相互协作及体谅,以建立及坚持优良的团结精神,以投入任务之中。直属上级指派的义务,员工必需真实执行,倘遇疑问或不满,应及时向直属上司请示或申诉,以便妥善处置。考 勤a员工必需按时上下班任务,在任务时间内,事先未经主管同意者,不得无故早退及擅离任守。b员工必需按照编定的时间表当值任
16、务,如需互换当值者,必需先征得部门主管之允许,否那么视为旷工论。c员工应预备充分时间改换制服,以便准时到其任务岗位报到。个人卫生及仪容员工必需按照公司所订之个人卫生及仪容规范,经常坚持整齐清洁,制服须经常洗熨,坚持干净及笔直。. 员工证及工牌a每位员工均由公司发给员工证,员工进入小区时须自动向保安人员出示员工证。部门主管和保安人员有权随时抽查有关证件。b穿制服见客工种之员工必需于制服左胸前佩戴工牌或工号章。除此之外于小区范围内,员工必需按规定佩戴员工证。c遗失有关证件应立刻通知上级主管,除因时间过久或任务缘由而导致损坏并经部门主管认可者外,每次补领员工证、工牌或工号章均需按公司规定额赔偿。员工
17、更衣柜a员工须按运用更衣柜之规那么经常坚持衣柜清洁与整齐。b更衣柜随时紧锁,员工不得将贵重物品带入小区,公司绝不负任何财物损失之责任。c公司严厉规定不得在更衣柜内存贮饮品、食品及放置危险及易燃性物品。物业经理、助理物业经理及保安部可随时结合选派人员检查员工更衣柜。d不得私自配钥匙或私自改换更衣柜。e遗失更衣柜钥匙,需赔偿损失。f忘带或丧失钥匙须填表,部门主管同意后由后备钥匙保管人代开柜门。制 服a制服的发放范围详细视任务岗位而定,主要包括衬衣、西裤、上装、裙、领带等由公司提供。一切制服发放的有关规定均由公司决议。b穿制服员工须签领由公司发给的制服。c员工须经常改换清洁之制服,如有破损应立刻自行
18、修补。d下班后,员工必需将制服锁在员工更衣柜内,除需携带回家洗熨外,不得擅自把制服带离或穿离,更不能在非任务时间外作为私人服装在外面穿着。. 考勤制度a各员工必需在上、下班时亲身签到,不得代人签到或指使他人代为签到,违纪者双方均受纪律处分,包括即时解雇。b签到卡及有关记录由人事部直接纳理,并以此计算各种津贴如加班津贴。员工因大意或故意不签到,除于次日补签外,须向上级主管阐明理由,经物业总经理签字证明并交人事部存档同时扣其浮开工资的%即分,否那么一概按旷工论。c员工在上班时间外出公干,除签到外必需事先填写,写明去处、事由、分开时间及前往时间等,由各部门经理批签后送交人事部存档、如因外出公干未能按
19、时上下班签到,应分别于前一天或第二天补签,由上级主管批签后送交人事部备案。d无故不签到,迟到,早退等,每累计二次,作事假一天计算,并扣除相应薪水,如每月累计达五次者,作旷工论,并将按公司有关规定给予纪律处分。e员工于返抵公司签到后,不能任不测出,擅离任守。如需休年假,病假或事假均需填写并交人事部存档。如因急病或遇紧急私事需外出处置,必需先获得主管赞同,并于次日补填相应表格予上级主管批核及交人事部存档。个人资料员工填写时,如未能将有关之证件资料详尽填写,那么能够引致日后应有之权益的损失,故有关迁移住址,婚姻情况,生育子女及其他变卦事宜等,皆应立刻到人事部填表备案。保安检查a员工上下班必需运用指定
20、的员工通道。b员工下班分开必需自动给公司授权之保安人员检查随身携带的物品。c凡需携带任何非私人物品分开小区;须持有经同意之携带物品出门证物品放行单。此证明上必需有公司之印章,否不与之放行分开小区。d贵重的私人物品请勿带入小区内,如在特殊情况下须经上级主管同意后,交保安部登记保管。私人财物员工有责任保管好个人之财物,贵重之财物不得带进小区内,倘有任何损失,公司恕不担任。拾 遗在小区范围内拾到任何财物,必需立刻送交上级主管处置,假设有遗失私人物件,应立刻向保安部报告。维护公司声誉及财物a员工必需维护小区、小区及公司财物,不得破坏或私自带离,否那么需按有关规定予以处分。b未得公司赞同,员工不得擅用公
21、司或工程名义在外从事任何活动。c员工要留意在社会上之言行举止,以免损坏公司之声誉。吸 烟除指定范围及经同意之办公室外,任何地方均不得吸烟,更不准在公众场所吸烟。私人员工在任务时间内,不得为个人私事运用公司,否那么会遭到纪律处分。离任手续试用期满之员工,在提出离任之日起,必需再为公司效力满一个月,方可办理离任手续分开公司,在一个月效力期内擅自离任或违反纪律,公司可视情节予以处置,直至开除。凡离任之员工必需到人事部办理手续,交还公司财物,包括员工证、劳保卡、名牌、任务证、工号牌、制服、员工手册、衣柜钥匙、工具、书本、备用金等。未能全部交还以上物品者,须按公司规定赔偿。否那么公司有权回绝发薪并不发给
22、任何离任证明。党、团、工会活动党、团、工会之活动,公司予以支持,但活动应以业余为主,不影响公司的正常业务为原那么。第七章任务及行为表现任务态度身为一个物业管理从业人员,必需具备以下之任务态度:a友善-以浅笑来欢迎客人及与同事相处。b礼仪-任何时辰应举止温文尔雅、尊崇客人及同事。c勤勉-处置任务时必需发扬高效率及勤勉精神。d老实-员工应照实向上司做任务报告。在小区内假设有拾遗,应立刻承交上级主管处置。e守时-员工必需严守时间,于指定时间前穿着整齐制服当值。f. 担任-员工必需尽忠职守,做好本职任务完成所委派之义务。同时须对公司之一切财物妥善保管。g. 服从-员工必需服从上级指示及分配,努力把任务
23、做好。h整洁-不但要经常坚持个人整洁,更要坚持制服、任务环境及工具之整洁。顾客赞扬当遇有客人赞扬时,处置方法如下:a细心倾听客人之意见并加以记录,立刻将有关资料转交物业管理员做出跟进及处置。b如在职权范围内,应先向客人致歉并马上采取补救行动,事后向上级主管报告。c如超越本职权范围时,应通知上级主管或物业公司当值主管马上处理。员工申诉员工对任务有不满之处,应直接向直属上司提出,如仍不称心回答或不愿由直属上司处置,可亲身或以书面方式越级提出,倘员工选择书面方式,须注明姓名及部门以示诚意,一切申诉绝对严密处置,申诉需在二天内提出。考绩评价公司定期将对员工任务表现按照考绩评价,从而议定员工的工资调整及
24、提升时机,评价均由督导或主管以面谈方式进展,员工须对评价表签署意见,评价表都将存入员工任务档案内。第八章纪律处分目 的为了有助相互了解和促进员工的自律,建立员工行为规范,保证公司业务能有效地到达目的,保证向客户提供优良效力及为部门主管提供一个一致的纪律处分规范。处分方式处分按分制式进展,犯甲类过失扣分,乙类过失扣分,丙类过失扣至分。此计分制按每两个月为一个期限,在一个期限内扣总分值不含分者即时开除,犯规后每满半年未犯任何过失加分。员工犯规经济处分凡员工犯甲类、乙类或丙类过失,将按以下规范扣除当月的浮开工资:犯规种类 浮开工资扣除规范:甲类过失 乙类过失 丙类过失 -年度内的纪律处分分数将直接影
25、响当年的年终花红发放比例,年终花红扣除规范与年内犯过失的积分成正比。例:年内犯过失积分 年终花红扣除规范分 分 分 此外,员工违反.,.及.条款者,除给予相应的人事处分外,并按其原值金额的十倍予以处分。无薪处置以下情况之一的,公司可对该员工做出无薪停职的处置,而停职普通不超越十四天。a在对违纪行为进展调查期间;b员工犯规累积超越分或犯丙类过失情节严重者,在等候公司管理当局的最后处分决议期间;c员工因冒犯社会治安管理条例或有关刑法,而受司法部门处置期间,停职期可顺延至处置结果为止。立刻开除员工犯规累积超越分或犯丙类过失情节恶劣,公司可做出立刻开除之处分决议,公司不须给予事先通知或做出任何赔偿。处
26、置程序a纪律处分的处置普通在事发后一周内做出。b警告书由部门主管发出,将列明员工犯规的细节。c员工须在警告书上签名,警告书副本将由人事部归入员工任务档案,如员工回绝在警告书上签认,那么以见证为据,记录在案,而该警告书仍将视作生效。d员工犯甲、乙类过失;部门主管可签发犯规通知书,犯丙类过失;部门主管须将处置报告交助理物业经理审核并经物业经理同意。员工上诉倘员工不服任何处分,可于该处分发出后的一星期内亲身或书面向物业经理申诉,物业经理将视情节轻重,召开纪律小组会议研讨,小组成员将包括人事主任,有关部门主管,助理物业经理及物业经理小组的决议为最后决议。甲类过失 上下班不按指定的员工进出口出入小区;
27、仪表未能到达公司要求规范; 当班时未穿着整齐制服;在小区内发出不用要之声浪,大声喧哗行为不检;超出任务范围到其他部门闲荡;下班后无故逗留在小区范围内,除了参与由公司安排的各项康体活动;. 任务时间吃零食;. 未经答应,在员工休憩室或指定地点以外地方进食;运用公司办理私人事务; 任务时听收音机或录音机,或翻阅客户报纸,或阅读非任务之刊物; 随地吐痰,乱吐、乱扔杂物,破坏环境卫生; 不礼貌地与业主、客户、同事或上司对话,态度欠佳,轻视上司或业主、客户; 经常迟到或早退每六个任务日,迟到或早退两次或以上; 忘记或不按规定佩戴员工证、名牌或工号牌; 违反平安守那么或部门规定; 未经答应,私自接待亲友及
28、家属; 在任务时间内,从事与本岗位无关的事务; 就餐时间超出规定的时限; . 搬弄事非,影响员工之间的团结; . 了解其他员工犯有甲类过失行为而知情不报。乙类过失. 任务态度恶劣,粗暴对待上司,同事或客户;. 擅离任务岗位未经答应擅自调班;当值时睡觉,打瞌睡;. 旷工一天;上班时间无故停顿任务;在当职时间抽烟;. 任务时间内打扑克、下棋、干私活;故意吵闹,粗言秽语或扰乱小区安宁;不敲门或未经住户答应而进入室内; 叫他人替本人或本人代人签到; 未经同意擅自运用小区之各类效力设备如:打印机、复印机等; 未经主管赞同,在任务范围以外私自穿着公司所发制服; 进出小区,回绝向保安人员出示手袋、包裹内所携
29、带物品; 故意损耗,损坏客户或同事之物品; 参与赌博; 唆使挑拨,从而引起员工间打架斗殴或影响员工之间团结严重者;. 在小区内买卖私人物品; . 在执行主管或上司之合理合法任务指示,故意消极怠工; 填报或提供虚伪资料或不实报告;未经赞同,员工在小区内擅自张贴公告、通知或擅自涂改,撕掉公告栏内任何告示; 拿取或偷吃公司或客户之食物或饮料; 上班时带有醉态或在当值时喝酒; 擅自进入未经答应,不准入内的区域; 发表虚伪或诽谤性之言论,从而影响公司、客人或其他员工的声誉; 私自收受客户所给的小费或财物而不上交; . 非因任务而私自与租户房客接触; . 未经答应,擅自拿取或运用客用物品; . 未经同意,
30、将消防平安设备或其他设备挪作他用; 破坏物业的整体外观,如在墙面上乱刻乱画等; . 了解其他员工犯有乙类过失而知情不报。丙类过失要挟或损伤公司、小区内任何人士。殴打他人或相互打斗。向客户索取赏钱或其他报酬。伙造文件欺骗公司或客人。走漏公司文件或资料。私自与小区客人换取外币或兑换券。. 作出不品德的流氓行为。偷取公司、小区、小区顾客或同事之财物。接受任何方式的贿赂或向他人行贿。 利用职权,收取回扣或接纳贿赂,损害公司利益。 在社会上,做出严重损害国家,公司声誉及利益之行为。 遗失公司之重要物品而导致艰苦损失。 旷工一次延续三天。 未经主管同意私配小区内部钥匙。 冒犯国家任何刑事法律。 病假期间在
31、外另谋职业。. 严重失职或严重违反平安守那么,导致公司、客人、员工遭到经济、财富、生命或声誉的危害或损失。 . 在岗执勤时酗酒。注:以上提及的种种过失仅作为指点性参考,所列条文并非完备。员工如有过失行为而未列入各类过失中,公司有权决议其过失种类。在各类过失中,公司有权区别其他严重程度做出相应处置。嘉 奖公司执行以功补过的政策;员工受处分后,如能有所认识,其以后的行为及任务表现均能符合公司要求,并有出色表现,做出突出成果者,可获嘉奖;公司思索取消其已受过之纪律处分记录。第九章卫生及平安守那么员工均有责任坚持小区及小区之环境清洁及公共卫生。例如不可乱丢乱吐杂物,用厕后要冲水等,违反者将按规定遭到罚
32、款处置。. 火警当火警发出时,不论程度大小,必需做出如下措施:坚持镇静,不要惊慌失措。按动最近之火警报警器。呼唤附近同事援助。通知总机,说出火警发生地点及火情。在平安的情况下,利用就近的灭火设备尽力将火扑灭。切勿用水或泡沫灭火器扑灭因漏电引致的火警。把一切火警现场之门窗紧闭,并关掉一切电器器具之开关。如火势蔓延,必需协助引导客人撤离火警现场。撤离时切勿拥堵,必需运用楼梯上、下。参与每次防火演习时,应熟记火警讯号,防火通道与出口位置及灭火器具作用方法。不测如遇有任何不测伤病事故发生,应马上呼唤保安部照顾伤病者或协助将伤病者送往医院。. 立刻向上级主管报告。. 加设标志,警告他人勿接近危险区。紧急
33、事故员工应熟习“紧急事故应变处置程序,以便在应急时能镇定地及有系统地处置事故。紧急情况下,例如大风和大水期间,员工将被要求作额外加时任务,公司将供应膳食及休憩场所,紧急事故期间,希望各员工能鼎力协作,务使公司之业务坚持正常进展。第十章 岗位职责 总经理岗位职责、主持公司全面任务,直接主管管理部的任务。、确定公司组织机构,配备足够的资源,为各类任务人员规定职责和权限。、担任召集和组织总经理办公会。、制定公司的质量方针和质量目的并组织实施。、组织审定公司中长期开展规划、年度方案、各种专项方案、物业管理方案和艰苦开展方案。 物业公司副经理岗位职责、担任制定周任务方案及效力质量的周检与考评任务。、合理
34、调配人员,确保各项效力处于良好的运作形状。、做好日常管理任务的自检,接受公司指点、业主及业主委员会的监视检查。、做好各种资料及各种质量记录等档案管理任务。、根据动作情况,及时提出质量体系文件的修正意见。、担任业主特约效力的接受与实施。、建立健全各项规章制度、敬业守业、维护公司荣誉。、定期组织员工进展业务学习、以提高全体的管理程度。、完成物业公司经理交办的其它任务。 管理部经理岗位职责、担任制定周任务方案及效力质量的周检与考评任务。、定期组织管理班员工进展业务学习,从而提高管理程度。、做好日常任务的监视检查任务。、做好车辆的合理派发及管理任务。、做好各种资料及各种质量记录等档案管理任务,并上报物
35、业公司副经理。、担任制定,对本部门的任务进展监视检查和指点。、担任小区接待赞扬监视管理任务。、担任小区招租管理任务。、担任钉子客户的协调任务。、完成指点交办的其他任务。. 维修班班长岗位职责、担任本周任务方案的制定及各岗位效力质量的周检与考评任务。、担任各工种的技术管理任务及设备设备的管理任务。、担任管理、及相关的一、二级设备的技术资料原件。、担任制定,对本部门的任务进展监视检查和指点。、协助物业公司经理对现存的和潜在的不合格效力质量缘由进展分析,制定纠正和预防措施。、担任维修现场的技术质量,平安的检查监视任务,杜绝艰苦质量,平安事故的发生。、担任小区内的设备道路、停车场等标识的安装和维护。、
36、担任物业管理效力过程中本部门运用的器具归口管理。 物业管理员岗位职责、对管理部经理担任。、担任小区的物业设备、绿化、卫生等日检、巡视和管理任务。、担任检查小区业户物业合同的执行情况。、协调业户有关物业管理的有关事宜,对违反物业管理规定的情况,清查责任并进展处分。、担任业主的物业收费工程的核实及费用催缴任务。、担任处置日常的物业设备、环境、卫生等的报修任务。、担任业户的有关咨询、赞扬的接待和处置任务。、熟习小区业主的地理位置、设备规划的分布情况。、担任业户的装修管理任务。、担任紧急情况的处置和协调任务。 保安部经理的岗位职责、对物业公司经理担任,组织指点治安捍卫部任务,对小区的治安捍卫任务和消防
37、任务负全面责任。、熟习和掌握小区内业主的地理位置,重点关键部位和设备规划的根本情况。、贯彻落实平安捍卫任务和消防任务,做好对保安的指点任务,调解小区内各种纠纷。、组织实施平安捍卫责任制和平安操作规程,定期检查执行情况,并对所存在的问题及隐患按规定的期限及时加以处理整改。、主持部门例会,传达贯彻物业公司经理及有关主管部门的指示精神。、抓好治安捍卫部人员的管理和培训,监视检查警容风纪和任务落实情况。、监视和检查小区的四防平安情况和交通管理情况,处置小区内各类治安案件,协调与主管公安机关和派出所的关系。、做好小区内业主的四防平安和法制宣传教育任务提高业主的平安认识和法制观念。、带头遵守公司的各项规章
38、制度,以身作那么,不许滥用职权。、对保安员的聘用,解聘提出合理化建议。 管理部接待员岗位职责、担任小区内一切物业资料、档案、图纸的管理任务。、担任小区设备、水、电、通讯等设备设备运用资料、图纸、技术资料的保管存档管理任务。、担任各类档案分类及档案的手工管理和电脑管理录入任务。、担任土建装潢、施工管道、水电、网络图纸的电脑录入绘制和图像制造任务。、担任业务装修档案的管理,存档任务,及业户装修方案图纸的备案管理、申报接待任务。、担任本部门各种文件的起草,制定任务。、担任本部门各种文字性任务的打印、记录任务。、担任物业管理部的其它日常性内勤任务。、担任资料的入库验收和对库存资料的发放。、经管理部经理
39、核实后处置报废的资料。、担任定期和不定期清点清查库存资料,每月核实库存资料的收、发、存,编报库存月报表。、担任现金日记账的管理。、员工考勤及工资的发放。、担任小区日常的接待、赞扬记录及派单任务。、担任小区业主的回访任务。、担任跟踪派工维修进度任务。、担任派工单回收整理任务。、担任小区信件、报纸、书刊等的收发任务。、完成指点所交的其他任务。 水暖工岗位职责、担任小区暖通设备的平安运转及管理。、担任水暖系统、空调系统、供水排水系统、供热通风排风系统的日常维护、检查管理任务。、担任指点、管理暖通设备的维修及改造任务。、担任暖通设备运转维护人员的技术指点和培训管理任务。、担任暖通设备运转维护等规章、规
40、程执行情况的督促检查任务。、担任小区业主装修中关于暖通设备的施工图纸的审核及施工监视管理和验收任务。、担任暖通设备运转维护中的突发事件事故的技术处置任务。、担任公司新建、扩建改造工程的暖通设备配套技术保证任务和施工监视管理任务。 电工岗位职责、担任小区电器设备弱电部分包括:通讯设备、广播系统、消防系统等小区的电器设备的平安运转及管理。担任小区电力设备强电部分:供电系统等的平安运转及管理。、担任上述系统的日常维护、检查管理任务。、担任指点、管理电器、电力设备的维修及改造任务。、担任电器、电力设备运转维护人员的技术指点和培训管理任务。、担任电器、电力设备运转维护等规章、规程的执行情况的督促检查任务
41、。、担任小区关于电器、电力设备的施工图纸的审核及施工监视管理及验收任务。、担任电器、电力设备运转维护中的突发事件事故的技术处置任务。、担任小区新建、扩建改造工程的电器、电力设备配套技术保证任务和施工监视管理任务。 保安员岗位职责、对保安部担任,担任小区的治安捍卫,车辆管理和消防管理任务。、熟习小区的根本情况,掌握人员流动情况。、开展常规训练,加强防备才干。、掌握普通救护知识,有处置应急问题的才干。、全天小时轮番值班,严厉交接班手续,做好值班记录。、执行小时轮番巡查,对小区内形迹可疑人员按规定进展讯问,并正常处置。、做好车辆的进展,停靠、行驶的管理任务。、发惹事故后迅速赶到现场,果断采取措施,及
42、时报告保安部及有关指点,做好善后任务。、严厉要求本人,遵纪守法,按公司各项规章制度办事,接受监视,讲究文明,举止端正,礼貌待人。、完成上级交办的各项暂时义务 保洁员的岗位职责、按时清扫小区的外围,楼道及公共地带并坚持清洁。、及时清运渣滓,并按要求清洗渣滓箱,保证渣滓箱干净整洁。、做好路面的清洁任务。、每隔分钟巡查小区一遍,保证小区外围道路及公共地带的卫生清洁,及时制止乱扔渣滓、损坏墙面等违反本小区规定的行为。、按时清扫小区的楼道,擦拭楼梯扶手、栏杆、窗台板等,到达干净、无灰尘。、每日用拖布彻底拖洗楼道一次。、小区窗户玻璃至少每月擦一次,要做到窗明几净。第十一章 任务守那么. 员工守那么、管理人
43、员须坚持制服整齐清洁,仪表端庄、精神丰满。、对待住户、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待,坚持彼此间良好关系。 、必需严厉遵守小区轮值时间,按时上、下班交接班,不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时,小区管理人员应事先获得小区担任人赞同,而小区担任人之请假那么需获得公司担任人之赞同。、管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人效力的任务。、管理人员可参与楼宇买卖或租赁事务,并有相应比例提成。、小区担任人应该执行公司之各项指示,并定期召开该小区各级员工的会议,向公司做定期任务汇报。小区员工须服从小区担任人之任务调配及岗位编排。、不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不老实行为。、不得
44、假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。、不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何方式的礼物、赏钱。、一切公物不得用于私人方面,不得故意忽略损坏公司财物,对各公物如有损坏,须担任赔偿。、必需遵守和执行公司所发出的一切通告办事。. 管理任务、按照规定时间当值,不可擅离任守。、在当值时不得饮酒、吸烟、打嗑睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。、每日上班时间,必需穿着公司规定的制服及配戴职员任务证,完本钱人岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道,巡视时须特别留意小区清洁及有否损坏、破旧需求维修的地方,并进展登记。如遇有不寻常事件,应立刻处置、记录并及时向上级报告。、大
45、风或雷暴雨期间,管理人员必需按照公司所公布之“大风期间员工当值程序上班,并按“大风及雷暴雨措施做一切防风、防雨任务,以维护公共财富,防止不测或水浸等。、服从上级指点,完成所指定的任务。、留意各种公用设备有否被破坏或涂污,并通知有关人员修缮和去除,必要时须协助维修任务。、执行各项义务时,必需求有礼貌。谨记“业主至上,效力第一即“效力至上、礼貌第一。、如有住户发生不测,例如:受伤、晕倒等,应即协助其家人招呼救护车或代办报警。、热情接待来访人员,详细记录住户赞扬,并迅速处置。不属于本人职责范围内的,那么立刻通知有关人员处置处理。处置情况立刻向上级报告。、物业公司须设置急救箱,配备急救用品,如绷带、棉
46、花及抢救药品等。同时放置部分紧急维修之工具,以备暂时急用。、小区公共地方之钥匙,如:电制房、机房、泵房等,必需小心存放,以备紧急时运用。假设有需求外借钥匙时,必需登记借用人姓名及联络,用后及时归还。 . 保安任务、必需明了和掌握小区内各种保安设备之操作和效能。例如:对讲机、警钟、密码钥、闭路电视等。更须善用各种已有的设备,以免减弱防盗效果。、应熟习小区内各公司、记识住户之姓名、年龄、公司成员及联络。此等资料必需严密,不得走漏。、与住户坚持亲密联络,以便就保安问题,经常交换意见及互通音讯。、各更管人员交接更时应传达防盗信息,做好交接班记录,以备核对,务令保安人员高度警惕。、严禁借词推销之人士进入
47、小区。尤其是自称公务人员或公共机构职员,更应查验身份证、文件,如有疑问,应致电有关机构查询。、应有礼貌的讯问任何进入小区的来访客人,登记身份证或任务牌招。如有疑心,运用对讲机与有关住户联络。如访客携带可疑物品时,更须提高警惕。、当值管理员至少每半小时巡楼一次但不固定时间,以免坏人乘隙而入。巡楼时必需有警惕性,特别留意楼梯、走廊、电表房及其它隐蔽地方、通道等,以确保无可疑人物匿藏小区内伺机作案。留意公众地方之间边暗角,后苍水渠侧、水箱底能否预先藏备盗窃工具等。、如听到住户呼救或发现可疑人物,须立刻报警并封锁大门及其通道,以等待警方人员到场处置。切勿鲁莽采取行动而不知会警方。、切记管理人员只需普通
48、市民之拘捕权,并无搜索权益。因此,拘捕疑犯后,应尽快交公安部门处置。、本小区安装有警钟、闭路电视,以监视各大堂、小区死角,以加强治安捍卫任务。假设临近小区在建立中,那么更应加倍小心,以防被坏人利用作为犯罪的桥梁。、详细记录各有关政府部门,以便需求时寻求协助。、假设发生罪案,应采取以下步骤协助破案:a.立刻报案,并留在现场直至公安部门到达,遇有伤员被害人、案犯应立刻抢救和监护。b.切勿挪动、也不允许他人挪动、触摸、践踏现场物品,协助公安部门保管证据,方便调查任务。c.切勿开动风扇,冷气机或其他电器器具,以免证据破坏。d.制止任何人在现场走动,以方便公安部门到现场调查。e.向公安人员提供有关罪案概
49、略,如案发经过,与本案有关人物之像貌、穿着、有关之车牌号及坏人逃走方向等。. 公众卫生、清洁工人必需依时清洁路面、走廊、楼梯、小区死角、停车场及天台等公用地方。、劝喻各住户勿将渣滓桶或渣滓袋置于走廊、楼梯等公用地方,以免影响卫生和阻塞通道。请放入通往楼梯门旁的渣滓桶内。、如发现有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间,应劝喻住户自行搬往附近的渣滓搜集站。如无法找到住户,立刻登记在物业公司记事簿内,向上级报告。、如发现天台、天井或公用地方积存污水,应立刻清理,以免蚊虫繁殖。难以清理的地方,可暂时淋上油渣,阻止蚊虫繁衍,再研讨处置方法。、如发现属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂,应速安排修缮。、劝喻住户淋
50、花时要特别小心,勿将水淋到阳台外面,以免影响下层和下面行人。、如发现冷气机滴水或发出大量热气或噪音时,劝喻住户从速修缮,以免影响邻居和市容卫生。并根据城管条例,影响市容者,处以罚款。、如有需求,通告或口头劝喻住户切勿抛渣滓出窗外,既影响卫生,又能够打到过往行人身上,也不得将可引致淤塞之杂物投入厕盆及污水渠内。、假设上层住户之水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水,那么通知上层住户修缮,如无结果,那么应详细记录及恳求上级处置。、如有不顾公共卫生的住户,经屡次劝告仍不改善,应做详细记录并报告上级和有关卫生部门。. 电力系统、修缮电器设备,应聘请持证的合格技师。、应明了小区各种电力供应的设备所在。如:小
51、区的电力总掣、用户的电路分线、保险丝、消防电泵制、电表及各水泵制等,并且明了其紧急开关的操作程序。同时必需购置后备保险丝、消防总制、电表及各水泵制等,以备急修时运用。、如部分用户电力中断,应由物业公司派人检查修缮小区供电系统,如属住户室内设备缺点,应由住户自行请人处置,物业公司可提供适当协助。、全座楼宇电力忽然中断,应先检查小区之总制能否正常,如属于正常那么与供电公司联络询明情况。、公共运用的电力设备,如小区死角、总制走廊及小区死角之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查,如有损坏或有过热景象,应立刻派人修缮。、接到供电公司通知停电时,应即贴出通告,清楚列明日期、时间及受影响的设备,如供水系统
52、、室内电器以便住户有所预备。公共照明、小区死角不停,由小区自备发电机供电处理。停电终了后,贴出恢复供电通告,并检查各系统能否恢复正常。、经常检查、保养弱电系统,如:楼宇门与客户的对讲系统和小区死角监视系统必需完好正常运转。发现问题立刻修缮。、在小区出入口处,应备有充电式紧急照明设备,物业公司亦应常备手电筒。、小区内的机房、及各层的电表均应坚持整洁,不得放置各种杂物。、小区供电系统由专业人员定期检查保养,以保证平安正常的供电。. 消防、消防中心值班员必需熟练掌握消防中心各种设备的操作运用。并应熟习其它消防设备的运用。、组织小区员工学习消防知识,熟习和掌握各种消防设备的操作运用。组织员工进展消防设
53、备的运用训练,使其成为小区合格的义务消防队员。、值班人员包括管理人员须经常检查防火设备和消防设备等,如有损坏和失效时,应立刻修缮和改换。、利用通告、图片等方式使住户了解如何运用消防设备和消防设备,以备应急。、每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走火通道等,千万不可有阻塞情况发生。、教育和制止孩童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品,防止引起火警。、留意公用电线,如有破损或不符合规定时,应立刻修缮和改换。、留意擅自将办公室改为库房的单位,尤其是原料与制品容易着火者,当发现住户藏有大量易燃物品时,即刻查询能否有特许证明和平安措施,没有时,当即令其搬走搬出小区外,并尽快报告物业公司。、劝告拜神的住户小心燃
54、点香烛,并制止住户在走廊熄灭元宝、香纸等。、切勿将防火门翻开,以免万一火警发生时,浓烟散播及火势蔓延。、如发现某户有浓烟冒出或火烧浓味,又无人开门时,如能及时扑灭,应尽快运用灭火器及消防设备扑灭。否那么电“报案。、假设发生火警,即电“报案,同时按动警铃,通告住户疏散,在平安的情况下,运用灭火筒或灭火喉设法抢救。、火警发生时,劝喻住户切勿拥堵慌张。、报案时,必需清楚阐明现场地址,报案人姓名及物业公司。、一切消防安装,应由认可的消防监察单位每年最少检查一次。. 水务及渠务、了解楼宇内的供水系统,如:水管、水箱、水泵开关总制及分制等位置。、应定期巡视水泵运转能否正常,供水系统有无损坏,水箱能否清洁。
55、必需定期安排清洗水池、食用水箱,每六个月清洗一次,以坚持卫生。、发现水管爆裂时,必需尽快封锁有关水管的水制。大喉爆裂,那么将总制封锁,并及时发出通告告知受影响的住户,同时立刻安排水管工进展急修。、要留意水箱的保养,预防破裂或生锈,并且盖紧水箱,以免繁殖蚊虫。、如食用水或冲厕水忽然中断,应先检查楼宇的供水系统能否发生缺点,假设一切正常,那么致电自来水公司查询缘由,并请尽快处理。、救火用的输水设备,应经常检查,如有损坏,应即修缮。同时必需制止运用消防水喉做其它用途。、因住户外出忘关水喉,致使大量食用水流出,无法通知户主时,应及时封锁该户的水控制,以阻止水流入邻居和危害小区。、经常检查沟渠及沙井能否
56、通畅,清理渠道盖上的渣滓,以防下雨时渠水受阻而水浸。、房屋墙外的公用水渠如有破裂,应即修缮,以免污水流出影响公共环境卫生。、楼宇底层沟渠发生臭气传出时,应即检查修缮。、假设安装或修缮楼宇内供水系统设备时,应与自来水公司联络修缮。. 楼宇构造及维修、楼宇构造如被更改或破坏,对该楼宇的平安有艰苦影响时,管理员应予以留意,并向上级报告。、如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物,如外墙铁笼、詹篷、平台或在天台上加盖小屋棚时,应予制止并向上级报告。、天花板或外墙有漏水,应即通知单位上层及有关住户修缮。、在巡查时发现以下情况,应立刻向上级报告并研讨修缮方案进展修缮:a.墙壁或天花板有明显裂痕或石屎爆裂
57、;b.气窗的玻璃爆裂;c.楼梯边的栏杆松脱;d.防火门及消防设备损坏;e.内外墙壁大白及砖零落。、住户安装铁的闸掩出走廊、阻塞通道,应予制止并报告上级。. 停车场管理、保安员必需仔细执行停车场管理规定,礼貌待人,热情效力,保证车辆平安,维护车场良好的行车次序。、车辆进场后,必需按指定位置停车、陈列整齐,不得阻塞通道,仔细检查车型、车牌号,防止出现过失。、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、任务单位、办公房间号等等,以便于识别。、汽车、摩托车必需购买“车辆综合保险,便于丧失后,向保险公司索赔。未买“车辆综合保险的车辆,本车场不予停放保管,否那么所呵斥的一切损失,均由车主自行担任。、本
58、停车场实行有偿停车保管效力,必需严厉遵守财经纪律,经济手续清楚,做到钱、票相符,日清月结。、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放保管,以免发生不测。如有车辆违反此规定进场时,应即令其开出车场,立刻报告物业公司或公安机关进展处置。、保安员交接班时必需仔细交接,并详细登记自行车那么留意车票的号码及张数,登记在交接登记簿上,双方签字担任。、保安员值班期间发现可疑情况,立刻报告班长、队长或物业公司,并留意其事态开展。交接班时叮嘱接班人留意,并记录在交接登记簿上,同时将其它需留意的事项必需记录在登记簿上,以备查。、保安员必需仔细执行收费制度,坚持原那么,不得徇私舞弊,如不开票停车或乱收费、不收
59、费等等,一经发现一定严肃处置。、坚持停车场内清洁卫生,每日必需不延续清扫。. 有关廉洁条款、良好及有效的小区管理任务有赖于租户及业主的协作和各级管理人员的自信心及支持。如各级人员都采取一种廉洁奉公的态度办事,租户和业主必会全力支持管理任务,使环境能进一步改善。因此各级管理人员均须有清政廉明的精神。、凡受雇于小区从事执行小区事务者,包括管理员、保安员、清洁工人、维修人员、经理等人,均属小区的职员。故执行任务期间均受该任务须知的约束,不得索取或接受任何利益。第十二章 内部管理规定一、值班管理规定、值班员工必需严厉坚守岗位,不得私自离岗、串岗。未经同意擅自脱离岗位者,作违反劳动纪律处置;呵斥损失的,
60、清查其经济责任。、值班员工必需集中精神,坚持警惕,仔细任务,不得麻木大意或做任何与值班岗位无关的事情。、值班员工必需服从组长的安排,听从调配,执行组长的任务指令。、值班员工必需严厉执行巡检制度;做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快,及时发现隐患,迅速排除缺点,保证设备平安运转。、值班员工外出作业必需随身携带对讲机,坚持联络。、值班员工必需掌握并正确实施应急处置方案。遇突发性事件,应坚持冷静,果断处置。、值班员工必需做好事故现场的维护任务,搜集有关数据和原始记录,等候上级到场处置。、值班人员必需做好当班的任务记录,按栏目要求仔细照实填写。二、值班员巡视值班员交接班规程一接班员须知、上一班设备运转情况
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