邦成固安房地产项目评

1、邦城公司2013年-8月固安项目评估报告2一、项目基本情况3项目涉及单位现开发商：项目来源土地方：规划要点：住宅用地，容积率小于2.0，建筑密度小于25%，绿化率大于30%，建筑高度小于36米。项目背景4一、占地面积约1000亩。其中，已取得土地证的土地387亩，剩余约600亩（其中有144亩尚未签订合同），已签订了永久使用协议并付清了所有土地租用费及各项补偿费用。二、该地属于农业科技技术研究所旧址，地上有办公楼及厂房，大部分是空地和树木，地上有十几户平房，不存在拆迁难度。合作条件与方式地块现状转让（土地方目前的心理价位是158万/亩）。开发现状387亩土地目前已办理了用地规划许可证及土地使用

2、证。开发条件及手续办理5项目位置项目位置区域图6道路交通规划图 该地块与固安县城直线距离相距约11公里，位于廊涿高速及廊涿公路的交叉口既东北角，紧邻廊涿高速固安东出口约1公里的位置。将来是二机场的南出口，距离北京二机场正南十公里。紧邻地块由北到南有3条平行的交通路线，分别是京九快速铁路、机场至固安的南中轴路、新机场专用轨道线，廊涿高速通往广大高速和京台高速，交通便利。项目区域交通情况项目位置7项目地块项目地块图8项目地块图项目地块项目所在地9项目地块项目地块图10.16公里地块及周边现状项目地块及周边环境区域内配套项目周边有关的配套设施土地利用规划项目土地利用规划图项目位置城乡居民点用地城市核

3、心区工业用地工业用地13空间结构规划规划图项目位置项目土地利用规划图14规划区范围图项目土地利用规划图项目位置15地块规划项目土地利用规划图 本项目地块为空港园区，伴随着“十二五”规划的全面实施，预计形成以首都二机场为核心，以空港工业区、空港物流基地、国门商务区等六大功能组团为基础的临空产业集群。届时,空港园将呈现出强劲的发展态势。 项目位置16二、初步市场定位17 固安县地处华北平原北部，北京、天津、保定三市中心，位于东经11617，北纬3919，东西最宽处25公里，南北最长处39公里。幅员698.73平方公里。东与永清县相连，西与涿洲市、高碑店市相邻，南与霸州市、雄县接壤，北隔永定河，与北

4、京市大兴县相望。距北京天安门50公里，东南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是北京的南大门，是距北京市区最近的县城 。1、城市地理位置固安县18 固安县地处华北平原中部，隶属河北省廊坊市，总面积698.73平方公里，耕地面积65.2万亩，总人口口40万，共辖5镇4乡，421个行政村，位于京津保三角地带，固安处在大北京经济发展圈中，是河北省实施“两环”战略（环京津、环渤海湾）的重点市县之一。 2、城市经济发展状况 县城西北部和东南部为工业区 西北部工业区-电子信息产业区。位于县城西北，大广高速公路以西、 廊涿公路以北，总面积约4平方公里。重点发展信息产业制作业； 东南部工业区-汽车

5、零部件产业区。位于县城东南，总面积约4.5平方公里。建成集汽车零部件生产、加工、展示、仓储、物流于一体的汽车零部件生产基地； 商贸中心依托南京商贸城、明珠、聚宝龙灯大型商场，行程全场商贸中心； 育才街北段围绕城市广场形成县城新的中心。约14公里。项目位置19地块1：106国道西侧、孔雀湖东街北侧，土地面积101.44亩地块2：永定路东侧、朝阳大道南侧，土地面积76.7724亩地块3：永和路西侧、东方街北侧，土地面积98.2734亩地块4：东方街南侧、大广高速西侧，土地面积43.964505亩地块5：国泰路东侧、安康街北侧，土地面积54.3129亩3、城市中心地块价格走势分析20项目成本建筑平面

6、单方（元）项目总成本（万元）土地获得价款1,18561,136开发前期准备费1005,159主体建筑工程费1,90098,025主体安装工程费23011,866社区管网工程费35018,057园林环境工程费1306,707精装修工程费1,12057,783配套设施费703,611开发间接费20010,318财务成本（含税）1,20061,910精装合计6,485334,572毛坯合计5,365276,7894、土地价值分析考虑项目地块距离城市核心区域较远且项目周边基本无配套设施，以下价格为参考价格(以下总成本以387亩为计算数据)。5、周边项目价格分析225、周边项目价格分析目前均价9400元

7、/平米在售在售销售房源：期房，目前所剩20余套房，所售房源交房日期2015年5月，以大面积三居户型为主，价格较高；销售价格：对外报最高价9588元/，均价9400元/，起价8588元/.销售状况：目前售出约570余套，销售速度比较快；周边配套：大学：北京经济管理职业学院 京安学院邮局：中国邮政储蓄小区内配 至北京地铁巴士 以及小型超市等交通状况：公交：乘943、937 站点：固安工业园下车即到 周边项目介绍孔雀大卫城项目目前主推2+1户型产品，79平米赠送14.5平米认购后期剩余房源主推亮点：主推2+1户型，此户型产权面积79平米，赠送面积约14.5平米，该户型偷面积主要采用：底面垫高20公分

8、，顶面吊顶做设备夹层，使得层高小于2.2米，实际验收后垫高部分和夹层部分均可打掉正常使用；周边项目介绍孔雀大卫城主力户型：以80平米纯南向两居、79平米（赠14.5平米）2+1三居及123平米南北通透三居为主；户型分析：三居室整体布局紧凑，主卧、客厅舒适度高，次卧面宽相对较窄，舒适度不足；2+1户型紧凑型小三居，对于家庭人口相对较多，经济能力有限的客户来说较合适，缺点是赠送部分产权上无法体现。三室两厅两卫（123平米）两室两厅一卫（79平米，赠14.5平米）两室两厅一卫（80平米）周边项目介绍孔雀大卫城目前均价10000元/平米二期在售部分一期销售房源：公寓，目前所剩的房源100多套，所售房源

9、交房日期2015年8月；销售价格：对外报最高价11000元/，均价10000元/，起价7900元/；销售状况：项目品质较好，整体销售情况良好。周边项目介绍孔雀英国宫项目目前主要做三期部分销售准备9#10#项目一期、二期项目三期106 国 道三期概况：三期分为南北两个地块，南侧地块10栋楼，1536户，占地约7万平米，建筑面积约16万平米，预先销售9号楼、10号楼，以40-100平米小户型为主，目前在排号阶段，价格预计较在售部分有所下调。周边项目介绍孔雀英国宫项目目前主推2+1、3+1户型产品主力户型：以85平米左右纯南向两居、85平米左右（赠13-16平米）2+1三居及120平米左右（赠14-

10、19平米）3+1四居为主；户型分析：2+1户型及3+1户型整体空间尺度较好，空间利用率较高；两居纯南向户型属于常规户型，卫生间为暗卫，采光通风差，同时卫生间门正对主卧门，风水上欠妥。周边项目介绍孔雀英国宫目前均价7299元/平米1#5#3#2#6#北区多层销售房源：期房，目前所剩房源10套左右，所售房源交房日期2015年；销售价格：对外报最高价7599元/，均价7299元/，起价7100元/销售状况：项目品质较好，整体销售情况良好。周边项目介绍绿宸万华城30周边配套：小学：固安县第四小学、固安县胡家庄小学、固安县城内 小学中学：河北固安第一中学、固安第三中学、固安县苏桥中 学大学：北京经济管理

11、职业学院、京安学院综合商场：明珠商厦、聚宝隆幼儿园：新星双语艺术幼儿园、固安育才艺术幼儿园、机 关双语幼儿园银行：工商银行、建设银行、农业银行邮局：邮政储蓄医院：固安人民医院、固安镇医院、固安中医院休闲娱乐设施：英皇KTV餐厅：固安餐饮一条街小区内部配套齐全 周边项目介绍绿宸万华城项目以紧凑型户型产品为主三室两厅一卫（97.12平米）三室两厅一卫（97.65平米）三室两厅两卫（118.9平米）主力户型：以紧凑型二居（80平米左右）、三居（97平米左右）为主；户型分析：97平米三居户型紧凑方正，明厨明卫，动静分离，空间布局比较合理，户型舒适度较高，整体销售情况较好；118.9平米三居南北通透，整

12、体空间尺寸偏小，走廊过道略长。两室两厅一卫（79.75平米）周边项目介绍绿宸万华城目前均价7500元/平米一期部分销售房源：现房，目前所剩的房源10套左右；销售价格：对外报最高价7700-8000元/，均价7500元/，起价7300元/；销售进度：整体销售进度一般；项目含别墅和高层住宅，目前整体形象一般，未体现出高端项目特质。周边项目介绍龙town33周边配套：中小学：固安一中综合商场：明珠商厦、人民商场幼稚园：双语幼儿园 银行：农业银行、工商银行邮局：固安邮政储蓄 医院：固安中医院、固安人民医院休闲娱乐设施：城南公园 餐厅：悦顺斋饭庄社区内配套完善：30000平米商业街，34000平米中央广

13、场，5100平米会所，2400平米幼儿园 周边项目介绍龙town部分户型通过阳台进行偷面积两室两厅一卫（86平米）两室两厅一卫（89平米）三室两厅两卫（107平米）主力户型：以90平米左右两居和110平米左右三居为主；户型分析：大面积阳台，赠送面积较多；两居室整体面宽较大，户型舒适度较高；部分户型动静分区不合理，三居室进深相对较大，户型通透性较差，舒适度不高。两室两厅一卫（90平米）周边项目介绍龙town目前均价6800元/平米在售部分销售房源：房源性质为期房，目前所剩房源100套左右，所售房源交房日期2015年；销售价格：项目对外报最高价7100元/，均价6800元/，起价6500元/。周边

14、项目介绍国泉城36周边配套：幼儿园：机关双语幼儿园（项目北侧） 中小学：固安一中（一街之隔）；英才中学（项目东侧）；城内小学（城关小学） 大学：北京市经济管理干部学院，京安学院商场：聚宝龙超市（项目北侧）；明珠大厦（项目北侧）；惠友超市（项目北 侧）；民得利超市（项目北侧） 医院：固安中医医院（项目南侧）；固安县医院邮局：固安县邮政局银行：工商银行（紧邻项目）；农业银行（紧邻项目）；建设银行（项目北侧）其他：餐厅：盛百味；又一家生态园其他：又一家生态园，牛坨温泉度假村，北京野生动物园；中国移动；中国联通； 图书大厦；电影城项目的北面有电信、联通营业厅;项目的南面有移动营业厅。 休闲娱乐设施：老

15、干部活动中心；健身房；海天之恋KTV；钱柜KTV小区内部配套：小区建有健身慢跑道、音乐喷泉广场等景观、休闲设备周边项目介绍国泉城功能空间布局不太合理，户型舒适度较差主力户型：以90平米左右两居和110-115平米三居为主；户型分析：面宽较窄，户型通透性较差；动静分区不太合理，客厅使用不便；卫生间普遍为暗卫，舒适度较差；部分三居户型公共空间浪费面积较多。周边项目介绍国泉城目前均价7500元/平米在售部分销售房源：房源性质为期房，目前所剩房源 200套左右，所售房源交房日期2014年8月；销售价格：项目对外报最高价7800-7900元/，均价7500元/，起价7000元/；项目配套：固安一中，英才

16、学校小区配套齐全 交通状况：固安新源街与永康路交汇处西南角周边项目介绍金海太阳公园主力户型：以86-88平米两居和110平米左右三居为主；户型分析：面宽较宽，户型通透性较好；动静分区合理，空间使用率较高。三室两厅一卫（112平米）两室两厅一卫（88平米）两室两厅一卫（86平米）周边项目介绍金海太阳公园目前均价8000元/平米1#4#3#2#销售房源：现房，所剩房源50多套，所售房源交房日期2013年9月；销售价格：对外报最高价8100元/，均价8000/，起价7500/；周项目介绍水木清华41周边配套：中小学：固安一中、二中、三中、 一小、 二小、 三小 、英才学校大学：北京经济管理职业学院综

17、合商场：聚宝隆超市、明珠商厦、民得利商场、汇友大卖场等幼稚园：固安机关幼儿园、小神龙幼儿园银行：中行、工行、农行、建行等邮局：中国邮政医院：固安中医院、固安医院、人民医院休闲娱乐设施：北京野生动物园、固安体育场、人民广场公园小区内部配有休闲广场、景观凉亭、雕塑小品、儿童游乐场、老年活动区、健身运动区、等寓娱乐、健身设备 周边项目介绍水木清华两室两厅一卫（89平米）三室两厅一卫（100平米）三室两厅一卫（128平米）两室两厅一卫（88平米）主力户型：以88、89平米两居和100、128平米三居为主；户型分析：89平米两居通透性好，功能空间尺度较好，整体舒适性不错；88平米纯南向次卧舒适度差；100平米三居通透性相对较差，卫生间、厨房布局欠妥。周边项目介绍水木清华目前均价7300元/平米在售部分销售房源：期房，目前所剩房源50多套，所剩房源交房日期2015年5月；销售价格：对外报最高价8300元/，均价7300元/，起价7100元/；项目配套学校：固安一中、三中银行：中国农业银行、工商银行