宋都新城国际(III、IV)营销策略报告

1、.PAGE ：.；精品资料网cnshu 万份精华管理资料，万多集管理视频讲座精品资料网cnshu专业提供企管培训资料和声机构提案宋都新城国际III、IV营销战略报告【页码】市场()竞争()客户()工程()问题()方案()预算()Hosn Organization- 目录Contents TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分 市场背景分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、钱江新城的远期机遇与近期姿态 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .钱江新城具有良好的远景预期 PAGEREF _Toc h HY

2、PERLINK l _Toc .钱江新城的规划具有令人担忧的一面 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .钱江新城中心区建立步伐缓慢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .大交通建立的机遇与困扰 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .钱江新城中心区还短少国际大品牌注入 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、钱江新城房地产市场情势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .钱江新城在售楼盘销量走势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

3、附表：钱江新城在售楼盘年-月销量统计 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：钱江新城在售楼盘年-月销量走势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .钱江新城住宅工程体量分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：钱江新城住宅工程供应量统计列表 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .钱江新城住宅价钱现状 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .钱江新城中心区公建工程体量分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：钱江新城部

4、分公建工程清单 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 竞争关系分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、区域楼盘产品线对比分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .竞争对手综合目的对比分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：钱江新城竞争性住宅工程综合目的比较表 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .竞争对手户型、价钱对比分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：钱江新城竞争性住宅工程户型与价钱比较表

5、PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、区域楼盘销售推行线分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .区域楼盘产品定位、诉求重点分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：钱江新城竞争性住宅工程定位与广通知求比较表 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .区域楼盘媒体组合战略分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .年-月报版投放与销量对比分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：钱江新城竞争性住宅工程报纸广告投放与成

6、交比较表 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：年-月钱江新城代表楼盘报纸广告详览 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分 客户群分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、钱江新城楼盘的客户源现状分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、钱江新城客户群推论之谬 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、钱江新城住宅工程客户源现状分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、钱江新城住宅产品客户群的普通性特征 PAGER

7、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、新城国际二期成交客户数据与分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、职业 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、职务 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、区域来源 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、年收入 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、购房目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、付款方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

8、、对车位的需求 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、促进下单的要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、了解信息的途径 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、分析与结论 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分 工程分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程根本情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：新城国际工程根本情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程SWOT分析

9、 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程卖点梳理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、新城国际可售产品分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、主力户型 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、客户积累情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、销售节点安排 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、销售价钱预期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五部分 工程的问题与对策 PAGEREF _

10、Toc h HYPERLINK l _Toc 问题一：怎样在与金基晓庐等工程的竞争中获得优势？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、新城国际三、四期与一、二期的市场变化 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：与新城国际同期面市房源分析.-新推 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、新城国际与金基晓庐的市场情势比较 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：新城国际VS金基晓庐的产品特征对比 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：新城国际VS金基晓

11、庐的推行线对比 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、新城国际的应对之策 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 问题二：怎样防止客户流失？客户流失后怎样办？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、新城国际客户流失的危机点 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、如何防止积累客户的流失？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、客户流失后怎样办？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 问题三：怎样使三、四期的提价获得支撑？ PAGEREF

12、 _Toc h HYPERLINK l _Toc 、在钱江新城霸占“精致话语权，把“精致演绎到“极致 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：杭州精装修纯住宅工程统计表 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、强推实景战略：“精致是可以感知的、可以体验的、可以信任的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、实施“宋都品牌工程，为工程注入品牌价值 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第六部分：推行战略与平面表现 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、推行总脉

13、络 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、推行主概念笼统定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、主概念的阶段性表现 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、推行主战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、推行主线 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、推行主口号 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、阶段性推行口号 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程三期营销整合推行方案 PAGEREF

14、_Toc h HYPERLINK l _Toc 媒体方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 销售道具 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc PR活动 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程四期营销整合推行方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 媒体方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 销售道具 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc PR活动 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第七部分：营销

15、推行预算 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：新城国际.-营销推行费用预算 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 回想与总结 PAGEREF _Toc h 新城国际花园在一、二期营销中获得了较圆满的胜利，销售速度与比例均值得称道，其强劲的态势，需求他们在今后三、四期营销中有效延续。同时，三、四期上市的时间段，市场环境特别是竞争关系发生了较大变化，同时面临提价的过程，需求在营销概念、内涵、手段上有提升与开展。第一部分 市场背景分析钱江新城的远期机遇与近期姿态钱江新城具有良好的远景预期组团式城市扩展符合国际大城市建立的潮流与趋势，在国际上

16、获得大量胜利阅历，构成了成熟的都市化方式。省、市政府提出建立钱江新城，这表达了政府及城市设计部门前瞻性的视野与战略思想，对拉开城市建立框架、缓解城市运转压力起到决议性影响。钱江新城由此被期于极大的远景价值，特别是宏大的市政工程先期建立、市政府承诺轨道交通建立等要素使钱江新城具有丰富的想象空间。钱江新城规划面积约.平方公里另有.平方公里的扩容区域,目前在开发的为沿江的平方公里，位于杭州市老城区的东南部，钱塘江北岸，地理位置优越，交通便利，间隔 西湖风景区约.公里，距萧山国际机场约公里。所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地域，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路。根 HYPERLINK hzcbd/

17、images/intro/jgfyt.jpg t _blank 据钱江新城总体规划，钱江新城将在中心区块建立一个占地面积.平方公里的中央商务区CBD, 建筑面积约为万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业文娱综合区、办公园区和滨江休闲游憩区。未来的钱江新城，将充分发扬产业关联度和积聚度效应，成为大中型企业寻求更大程度的开展和发明更多商机的任务平台，展现杭州市得天独厚的自然风光，发扬全省政治、经济、科技文化中心的作用，成为杭州城市化现代化进程高效能的驱动器。未来的钱江新城，将成为杭州市乃至浙江省的中央商务区，高层次的第三产业区和城市经济可继续开

18、展新的增长点，它将是即表达时代特征、杭州风格、钱江特征，又具有高文化档次和高科技内涵的沿江园林新城。从“西湖时代迈向“钱塘江时代绝非要割断城市的历史，而是今后杭州整个城市建立中心的转移，再造一种先进的、现代的、国际的文化，构成未来杭州大都市的“心脏。钱江新城的规划具有令人担忧的一面钱江新城规划宏伟，华润万象城(暂名)、波浪文化城、市民中心、会展中心等顶级市政配套星罗棋布，如今钱江新城正在以前所未有的高速炽热建立中。从早已落成的杭州大剧院、“城市绿肺，到紧张施工中的“城市阳台、“市民中心，再到今年钱江新城将开场造地铁和庆春路过江隧道紧临新城国际，月日已开工，年底完工，钱江新城的中心区块的雏形曾经

19、成形。据月日杭州市政府发布的信息，在“十一五期间，杭州将投入约亿全面打造东部地域。所谓东部地域的空间范围，目前己经确定为：庆春路地铁线石大线绕城公路运河二通道钱塘江庆春路围合起来的.平方公里区域。亿资金中有亿元将用于钱江新城建立。所以这些都让他们对钱江新城区域充溢向往与等待。但是，在钱江新城中心区建立中存在着功能过渡分割的问题，中心区万平方米的建筑体量主要完成行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业文娱综合区、办公园区和滨江休闲游憩区等八个功能区建立，较少思索住宅功能区。大量居住区被安排在外围区域，这能够在未来呵斥一些不容忽视的问题：一到晚上，写字楼人群下班，CBD区域

20、能够短少人气，成为一个暗黑之城；非中心区的楼盘如春江花月、金色海岸等居住的人群，曾经超出步行尺度，业主将不太情愿在晚间来到钱江新城中心区；短少晚间流动人群，商业的构成将非常困难；规划的隐忧能够导致开发商风险加大，从而影响中心区总体建立步伐主要影响公建工程。钱江新城中心区建立步伐缓慢钱江新城的建立节拍总体上呈现两个奇特的景象：政府主导性工程快速进展，市场主导型工程总体上建立偏慢；钱江新城外围工程曾经纷纷启动，而中心区的商品房工程却趋缓状金基晓庐、东方润园在蕴酿良久后将于近期面世。据和声机构对钱江新城的长期关注与研讨分析，开发企业迟迟不动或者开发节拍不快，归根究竟还是运营层面的问题，或者说是客户群

21、的定位与来源问题。由于中心区定位为中央商务区，物业安排以写字楼、酒店、购物中心为主，谁是CBD的客户群？这将受制于两个中心问题：怎样介定黄龙商务区与钱江新城的未来关系。由于黄龙商务区现实上曾经成为目前杭州的中央商务区，在黄龙区域曾经集聚了大量品牌企业，并且随着黄龙区域的继续建立，可供的写字楼体量依然不少且两地的置业本钱大体相仿。什么样的企业情愿分开黄龙、进入钱江新城？钱江新城CBD的直接诱因是市政府的迁入和关于企业总部的政策主导，假设在定位上可以构成与黄龙商务区的分工，市场应会对钱江新城寄予更高的现实等待。要处理一个供应量几乎无穷无尽的问题。钱江新城中心区规划栋高楼栋超越百米，体量高达-万平方

22、米，仅按每平米一万元计算，就要耗费六、七百亿资金！对岸的钱江世纪城规划建立上百栋百米以上高楼，将为企业提供一个更廉价的选择，而供应量几乎无穷无尽！处理两城钱江新城、钱江世纪城的供应量问题，本质是寻觅客户群。钱江新城中心区的建立反过来也影响到周边居住区的建立，影响到江南岸钱江世纪城的建立速度。人是一个区域的中心动力，钱江新城中心区缺乏居住功能至少会影响到它短期内的建立速度，据和声机构市场调查，开发商以为在中心区开发住宅比写字楼具有更低的市场风险和更高的去化速度。宋都新城国际水岸帝景东方润园盛世钱塘金基晓庐大交通建立的机遇与困扰钱江新 HYPERLINK hzcbd/asp/gl/images/i

23、ntro/dljtt.gif t _blank 城的交通规划具有超前设计特点，将可实现良好的可达性和便利性，地铁、快速公交将穿过钱江新城中心区内，地铁号线和号线均各设两个站点。地铁号线经过中心区的东北部，即是庆春路隧道出口和立交桥位置，始于三墩、拱北、下沙的、号三条快速公交，作为地铁的延伸和补充。“二桥一隧衔接江南岸，现有钱江三桥与四桥衔接钱江新城与滨江区、萧山区，在庆春东路延伸段刚刚开工建筑的过江隧道，经过江底隧道将钱江新城与规划中的萧山世纪城相连。大交通的全面贯穿对于新城国际而言毫无疑问是一大利好，然而不排除它有将客户引导到钱江世纪城的能够性，因此是机遇与困扰共存。据了解,钱江新城的大部分

24、配套及交通将在-年内完成。钱江新城中心区还短少国际大品牌注入虽然钱江新 HYPERLINK hzcbd/asp/gl/images/intro/dljtt.gif t _blank 城的规划定位较高，但目前的建立过程中却短少著名品牌的进入。目前在钱江新城中心区只需华润与新鸿基联手开发万象城，由于这两个品牌的影响力主要还要行业内，对普通消费者的影响力还不大，而且万象城工程本身尚未浮出水面，目前对钱江新城还起不到品牌号令之功。目前在钱江新城真正有影响力的是绿城春江花月、滨江金色海岸、宋都新城国际等本地品牌。 HYPERLINK l 目录 前往目录钱江新城房地产市场情势钱江新城在售楼盘销量走势与钱江

25、新城中心区建立步伐不快构成鲜明对比的是，钱江新城非中心区块的住宅工程建立速度较快，各路开发商态度积极，一些工程曾经获得了不错的业绩，构成了极高的人气指数。钱江新城区块目前在售楼盘有：倚天盛世钱塘、通策钱江时代、赞成林风、滨江金色家园、金色海岸、绿城春江花月、赞成林风等工程。该区块内云集了大量的杭州著名房地产企业品牌，如绿城、滨江、通策、宋都等，他们都在各自的工程中注入了大量的心血，提高了产品质量的含金量，也提高了性价比，培育了市场，也抬涨了人气。钱江新城的高定位也为身居钱江新城的住宅楼盘打上了高档精品楼盘的标签。附表：钱江新城在售楼盘年-月销量统计工程称号月月月月月月月月钱塘雅苑赞成林风景江城

26、市花园金色家园金色海岸春江花月凤凰城广场新城国际开盘开盘盛世钱塘开盘水岸帝景钱江时代钱塘名都每月合计套附表：钱江新城在售楼盘年-月销量走势钱江新城住宅工程体量分析根据透明售房网和搜房网数据统计截止月日，钱江新城个住宅楼盘的建筑面积体量是万平方米左右，合计推出房源近套除写字楼和SOHO户型，截止月日，已销售的房源套，余下的房源有套，其中约有套与新城国际在三四期的推行时间段内同期面向客户，由此可见钱江新城的竞争态势。附表：钱江新城住宅工程供应量统计列表工程称号产品类型推量可售套数己售套数均价钱塘雅苑高层住宅套一期均价元/；二期均价元/赞成林风小高层，高层套已推套一期均价元/；二期均价元/近期将推套

27、新房源，-左右，均价景江城市花园高层住宅与办公共户其中住宅套住宅住宅一期均价元/；二期均价元/金色家园高层共户一期均价元/；二期均价元/；三期均价元/金色海岸精装修高层共户推出套一期均价元/；二期均价元/；三期均价预期元/春江花月小高层、高层共户三期均价元/；凤凰城高层公寓、独身公寓、写字楼共户；一期推A楼共套；二期多套江景公寓、多套酒店式公寓一期均价元/；凤凰城月将推二期多套江景公寓价钱未定及多套酒店式公寓元/左右，层以上可自住，层以下有能够采取集体返租方式新城国际高层户推出套透明售房网显示套一期均价元/；二期均价元/盛世钱塘高层共户一期、号楼均价元/；一期号楼均价元/；二期均价元/五月开盘

28、水岸帝景高层套一期均价元/；钱江时代高层规划户，推出套元/；钱塘名都小高层、高层住宅、写字楼套一期均价元/；东方润园层高层与超高层规划户，一期推出套估计月开盘每套万，面积在郡亭公寓幢酒店式公寓户未开盘，仅在登记中元/太和广场幢江景公寓幢写字楼规划户，一期将推出套住宅未开盘，仅在登记中住宅约元/，写字楼约万元/金基晓庐幢高层规划方案一期推出房交会前后开盘估计均价元/钱江新城潜在供应量新绿园幢高层、精装修户套年月开工，年月开盘待定阳光海岸高层、精装修规划设计调整中钱江新城住宅价钱现状从上表个钱江新城的楼盘价钱上看出，其均价在元/平方米左右。拥有一线江景的楼盘比如东方润园起价估计元/平方米、水岸帝景

29、均价也是元/平方米，最低均价出如今太和广场，住宅均价是元/平方米，该盘是集合了写字楼和公寓住宅于一体，没有住宅的园区质量。均价最高的乃是金色海岸，该盘是精装修豪宅，二期价钱为元/平方米，月开盘的三期价钱高达元/平方米。钱江新城中心区公建工程体量分析钱江新城中心区块规划总建面积万，其中办公建筑面积万，目前已出让的办公建筑工程万。相比钱江新城万的住宅，可见在该区块住宅工程显得比较稀缺与珍贵，其潜力值得发掘。月日开工的庆春路过江隧道对这些楼盘带来了契机，分钟，钱江两岸一“道牵，这条总投资超越个亿的过江隧道把正在规划建立中的钱江世纪城中心区块以及钱江新城CBD中心区块衔接了一同，如此前景遭到投资性置业

30、者的亲睐。附表：钱江新城部分公建工程清单工程体量备注浙江财富金融中心万平方米高米至米，集甲级智能办公和商业于一体的综合大楼日出钱塘大厦万余平方米高米，-层为为商业金融用房,-层为高档办公用房华成大厦平方米总高米集美大厦万平方米高米、地上共层，集商业、办公于一体的综合性、智能化、景观式超高写字楼荣安大厦荣安集团杭州总部大厦也有近百米高、共层，今后将集办公、餐饮和高级商务洽谈中心为一体。圣奥大厦万平方米高米国际时代广场平方米三幢酒店式写字楼和一幢四星级酒店组成华联时代广场平方米高米至米，金融办公楼、五星级酒店以及商务式酒店组成阳光国际广场滨江房产万平方米位于钱江新城望江区块内，大型商业中心和座A级

31、的写字楼新城时代广场占地集合餐饮、大型商场、影院、休闲文娱设备、办公楼等于一身华润万象城万平方米占地面积约亩，规划建筑面积万平方米，估计总投资多亿元。该工程将以“万象城购物中心为中心，包括写字楼、酒店、效力式公寓、住宅等多种物业形状。华润集团、新鸿基地产各持股%、大名空间商务大厦平方米“皇城脚下的风水宝地蓝晶国际钱塘集团平方米写字楼、酒店式公寓 HYPERLINK l 目录 前往目录第二部分 竞争关系分析区域楼盘产品线对比分析竞争对手综合目的对比分析附表：钱江新城竞争性住宅工程综合目的比较表楼盘名金基晓庐盛世钱塘水岸帝景赞成林风钱江时代金色家园东方润园新城国际建筑面积万.总户数容积率.以上.绿

32、化率%万绿地%.%车位配比：.：近：近：近：超越：大于：物业管理仲量联行 复兴物业未定赞成物业滨江物业未定绿城物业楼层数-/-/米高-注：标粗红为单项目的第一。竞争对手户型、价钱对比分析附表：钱江新城竞争性住宅工程户型与价钱比较表楼盘名金基晓庐盛世钱塘水岸帝景赞成林风钱江时代金色家园东方润园新城国际销售均价(元/)估计二期新开盘均价一期三期户型面积占%三房两厅两卫双阳台-单套总价(万元)-按计注：标粗红为各目的相近的代表楼盘。【分析与结论】金基晓庐在规模上和户型配比上在钱江新城占据着绝对优势，赞成林风和东方润园在绿化率上占据优势，新城国际在物业管理和车位配比上有相对的优势，建议在后期推行上将由

33、绿城物管营造的园区生活温馨度有所表达。在销售均价、主力户型和总价上，金基晓庐、赞成林风、钱江时代等楼盘与新城国际三、四期极其接近，新城国际必需在后期有强势的卖点支撑才可以在这些竞争楼盘中脱颖而出。月份钱江新城内与新城国际同期开盘的楼盘有：赞成林风二期套，主力户型，其中的为三房二厅一厨二卫双露台户型，的为四房二厅一厨二卫三露台；其中百套房源为万元以下每平方米，楼层在楼以下较差位置；东方润园同处CBD区块预期月开盘，预推套左右，每套万，面积在；金基晓庐同处CBD区块月房交会前后推出，一期预推套，均价元/。面积为左右的三房两厅二卫+生活阳台+奇数层花园露台赠送。 HYPERLINK l 目录 前往目

34、录 区域楼盘销售推行线分析区域楼盘产品定位、诉求重点分析附表：钱江新城竞争性住宅工程定位与广通知求比较表楼盘称号及LOGO产品定位中心广告语诉求重点赞成林风CBD风景大宅城里林里风景里赏心顺眼的城市生活；工程社区生活气氛；户型,价钱等；主要针对自住型购房者景江城市花园江景住宅SOHO一线江景生活感受一线江景上；精装修的SOHO；样板房的体验；金色海岸国际江景豪宅至尊非凡，只需他才可以一线江景；样板房的震撼力；精装修材质；施工工艺细节；五星级会所、泳池等春江花月宽景美宅春江潮水连海平，海上明月共潮升宽景美宅大户型园区景观质量；园区完善配套；成熟的生活气氛盛世钱塘CBD三景大宅献给一切影响时代的人

35、一线江景；区位优势：钱来运通之地钱塘江、运河入选国家节能建筑试点工程水岸帝景无敌江景房住在城市未来，卧看无敌江景地处CBD中心位置；一线无敌江景钱江时代未来财富中央大宅中心时代，中心生活双层盒子构造设计；景观阳台；高性价比；居住方式；东方润园地标级超高层大宅一线江景大宅；智能家居科技大宅；东方润园，居上流之上全江景国际尊邸；引入中国顶级私人会所鸿艺会；英式管家物管效力；浙江省独一的智能家居小区；金基晓庐公园式住区一个城市的优雅CBD中央万公园式住区；建筑形状以莲花形表现、平米经典三房户型新城国际国际花园社区城市中心，精致生活空间未来城市中央顶级配套；如双语学校万方的双景观配套产品相关细节景观电

36、梯、挑高阳台，门窗等；国际花园社区奖项区域楼盘媒体组合战略分析钱江新城楼盘都以多种广告媒体组合来传播同一广告内容，其广告效果相辅相成、互为补充。如视觉媒体与听觉媒体的组合；瞬间媒体与长效媒体的组合；群众媒体与专业媒体的组合等。倚天盛世钱塘：报广+电台+网络+户外+公交站点视频月日群星演唱会，西湖之声台庆-月该案一共投放次平面报广，选择媒体是都市快报、钱江晚报这两份发行量大深受市民喜欢的媒体以及杭州日报，每次均以整版投放。主题都围绕在节能住宅影响生活和户型的优雅尺度上进展推行。月的两次报广各围绕着一次活动展开。滨江金色海岸：报广+网络+户外+专业杂志金色海岸的报广在、月里一共投放了次，其中次跨版

37、，而且这次跨版都选择的是杭州日报，版次都为、跨版，其他次投放均为整版，媒体涉及到都市快报、钱江晚报和青年时报。在跨版报广的投放上都采用鲜明的对比来构成强吸引力，跨版左侧为“他所知道的金色海岸外表是这样的，右侧“他所不知道的金色海岸背后是这样的，如此鲜明的标题对客户具有一种震撼力。月金色海岸的一次硬广都没有，但从透明售房网上得到的数据其销量依然可观。金色海岸曾经在客户群体中构成了与其本身工程非常符合的口碑和质量位置。金基晓庐：报广+电台+户外+网络该案选择了在月前三周每一周投放一次整版报广，均是以“CBD中央万 公园式住区为主题，树立楼盘笼统，提升楼盘质量，媒体组合上选择的都市快报和杭州日报。月

38、一共投放次硬广，前次均选择在都市快报上以其主力户型平米，经典三房为中心投放，最后一次报广选择在钱江晚报上以数字来阐明工程优势。东方润园：报广+户外该盘在月日这一天向都市快报、杭州日报、钱江晚报三大主流平面媒体投放了整版广告，以“管家也需求留学！为主题，强调楼盘生活效力质量，在三大媒体的组合上，不论是受众范围的加大，还是同一主题广告的反复性都给客户带来了吸引力。月该案一共投放了次硬广，前次均是以其智能化住宅为诉求重点电梯也有思想、空调也会接等，后次那么以其中心位置和江景为诉求重点。宋都新城国际：报广+电台+网络+户外该案在-月一共次报广，选择媒体是钱江晚报和杭州日报以及都市快报，大都以整版投放。

39、主题围绕在其精致生活。年-月报版投放与销量对比分析附表：钱江新城竞争性住宅工程报纸广告投放与成交比较表楼盘称号硬广投放统计楼盘销量套金基晓庐次整版估计月房交会前后开盘盛世钱塘次整版东方润园次整版估计月开盘赞成林风次整版月下旬二期开盘钱江时代次半版金色海岸次整版三期月初开盘春江花月水岸帝景景江城市花园次整版含办公物业新城国际次整版次半版二期月日开盘【分析与结论】盛世钱塘在与新城国际同等的报广投放情况下，在没有开盘活动支撑下依然获得了套的销售佳绩，由此可见盛世钱塘是新城国际不可忽视的直接竞争对手。赞成林风近几个月的销量与新城国际相比稍显逊色，但其月下旬将推出的套房源均价定在元/平米，户型在-平米之

40、间，而新城国际三期方案提价到元/平米，在两个工程工程进度差不多的情况下，他们有理由把赞成林风列为新城国际不可忽视的竞争对手。钱江时代在投放次报广的情况下依然获得套的佳绩，春江花月在年初“宽景美宅概念主导下翻开销售局面，近期在无投放报广的情况下依然获得了套的成交量，这些楼盘以准现房和现房销售截流了钱江新城的客户群。目前，新城国际的竞争对手为：金基晓庐、盛世钱塘、赞成林风等。作为宋都新城国际的最大竞争对手，金基晓庐针对新城国际前期宣传的万双景园林推出了“数大为美数字背后的CBD生活目的等有专门针对性的报广，以万景观园林超越本案。新城国际在三、四期的推行上必需改动原有的推行思绪予以抗衡、突破，必需找

41、金基晓庐无法比较的优势，才可以脱离其追击。附表：年-月钱江新城代表楼盘报纸广告详览根据年-月数据统计楼盘名时间广告主题主要内容发布媒体及方式景江城市花园江景、住宅、SOHO实景展现：恋上我的窗、精装SOHO、江景大宅都快/封底整版一线临江风景 一流水岸生活奢华实品样板房体验方案正式启动，诚邀品鉴 江景大宅 精装SOHO小套型钱报/封底整版倚天盛世钱塘建立部年建筑节能试点示范工程质量影响生活，节能影响未来都快/封底整版建立部年建筑节能试点示范工程质量影响生活，节能影响未来钱报/封底整版倚天盛世钱塘全面封顶建立部年建筑节能试点示范工程 欢迎亲临品鉴 钱报/封底整版钱江新城中心CBD三景大宅“四明空

42、间设计“大开间、短进深设计建筑节能保证户型温馨性杭报版整版.“盛世钱塘杯建筑节能知识大奖赛全面启动！工程已全面进入外保温装修阶段“盛世钱塘杯建筑节能知识竞赛 参与首届浙江省建筑节能与绿色建筑技术、产品博览会“盛世钱塘时代经典演唱会 “盛世钱塘杯建筑节能知识大奖赛颁奖晚会快报版整版.盛世钱塘时代经典演唱会“盛世钱塘杯建筑节能知识大奖赛颁奖晚会杭报版整版通策钱江时代这样的社区杭州有几家个现代中国艺术大堂/大休闲景观回廊 购房入户首选楼盘 CBD内首批交付住宅工程年月交付 抢先体验国际大都市生活钱报/版半版金色海岸 他知道的金色海岸外表是这样的金色海岸一期、二期热销亿 三期稀缺精品户型约定登记中杭报

43、/版整版他不知道的金色海岸反面是这样的万海里 只是一个开场杭报/版整版万海里 只是一个开场金色海岸一期、二期热销亿 三期稀缺精品户型约定登记中青年报/封底整版万海里 只是一个开场金色海岸一期、二期热销亿 三期稀缺精品户型约定登记中都快/版整版万海里 只是一个开场金色海岸一期、二期热销亿 三期稀缺精品户型约定登记中钱报/封底整版个月，他们不断在路上金色海岸一期、二期热销亿 三期月日盛大开盘都快/封底整版个月，他们不断在路上金色海岸一期、二期热销亿，三期月日盛大开幕早报/A版整版您知道的金色海岸外表是这样的金色海岸一期、二期热销亿，三期稀缺精品户型完美呈现，诚邀品鉴杭报版整版您不知道的金色海岸背后

44、是这样的毫米，不止于眼界真正享用无遮挡一线江景先进的环保、节能技术保证台风地域米以上建筑物门窗平安杰出的水密、隔音性能精妙的人性化设计、操作杭报版整版毫米，不止于眼界位名仕已捷足先登，三期稀缺精品户型完美呈现，诚邀品鉴。快报版整版毫米，不止于眼界位名仕已捷足先登，三期稀缺精品户型完美呈现，诚邀品鉴。时报版整版以成果为起点，每一步都是新高度热烈祝贺摈江房产集团雄踞年上半年杭州市楼盘销售榜首 金色海岸二期、南萧埠御景苑热销逾亿钱报版整版您知道的金色海岸外表是这样的位名仕已捷足先登，三期稀缺精品户型完美呈现，诚邀品鉴杭报版整版您不知道的金色海岸背后是这样的厘米，亦需求俯视杭报版整版厘米，亦需求俯视位

45、名仕已捷足先登，三期稀缺精品户型完美呈现，诚邀品鉴快报版整版您知道的金色海岸外表是这样的位名仕已捷足先登，三期稀缺精品户型完美呈现，诚邀品鉴杭报版整版您不知道的金色海岸背后是这样的小时，惟温馨恒久杭报版整版赞成林风城市人，悦读城市林风品格，即将上市，新房约定中。城市人，就在CBD。主城与新城、城市与自然、事业与家庭、繁华与安静城市中赏心顺眼的生活，尽在赞成林风社区。杭报版整版.城市人悦读城市林风品格，即将上市，新房约定中。快报/版整版.城市人，阅读城市林风品格，即将上市，新房约定中快报版整版金基晓庐看。到。明天金基晓庐 CBD中央 万公园式住区 他好！晓庐快报/封底整版 CBD稀缺精典三房金基

46、晓庐 CBD中央 万 公园式住区快报版整版实力见证 质量居住金基晓庐 CBD中央 万 公园式住区 杭报版整版.CBD稀缺精典三房金基晓庐 CBD中央 万 公园式住区 快报版整版.CBD稀缺精典三房金基晓庐 CBD中央 万 公园式住区快报版整版.数字背后的CBD生活目的，稀有公园式住区； ，内部景观不含公共绿地；% 超低密度规划规划；，中央大庭院；处主题景观节点和运动休闲设备；米超大楼间距；.米超高架空层；稀缺精典三房；，阔绰地下车库；条奢华景观中轴钱报A版整版东方润园管家，也需求留学？！东方润园面向全球正式公开诚聘赴荷兰留学管家快报版整版管家，也需求留学？！东方润园面向全球正式公开诚聘赴荷兰留

47、学管家钱报A版整版管家，也需求留学？！东方润园面向全球正式公开诚聘赴荷兰留学管家杭报版整版.电梯也会有思想？！东方润园，杭州首个实现数字化家居的智能社区杭报/版整版.电梯也会有思想？！东方润园，杭州首个实现数字化家居的智能社区东方润园，基于中央控制平台上的数字化智能系统能实现以下特征功能钱报A版整版.空调也会接？！东方润园，杭州首个实现数字化家居的智能社区商报版整版.空调也会接？！东方润园，杭州首个实现数字化家居的智能社区东方润园，基于中央控制平台上的数字化智能系统能实现以下特征功能快报版整版.上风。上水。上品。杭州中心位置，全江景国际尊邸快报版整版.上风。上水。上品。杭州中心位置，全江景国际

48、尊邸早报A版整版新城国际开门，进左边？进右边？宋都新城国际花园鉴赏会音讯预告钱报/版整版 回家,上左边,上右边宋都国际花园二期，月即将精彩上演！钱报/版整版错过了一期，别再错过二期月日，宋都新城国际花园二期精彩上演！钱报/封底整版错过了一期，别再错过二期月日，宋都新城国际花园二期精彩上演！年中国住交会CIHAF“中国名盘/年“杭州最值得关注十大楼盘 热烈祝贺“宋都新城国际花园参与角逐中国国际花园社区大奖杭报/版整版.钱江新城中心 万双景园林约平方米的市政绿地，与新城国际花园内逾平方米的中央大绿洲调和浸透，呈现城市罕有内外双重景观，由贝尔高林国际香港全程设计的景观园林，让风景在生活中不断上演，成

49、就每一刻的精致生活。钱报B版半版.宋都集团营造一个温馨的家年，对一家努力于基业长青的企业来说还算年轻，刚过弱冠甚至于生活尚多憧憬时报新地产周刊/客户会特刊版整版.钱江新城中心 万双景园林约平方米的市政绿地，与新城国际花园内逾平方米的中央大绿洲调和浸透，呈现城市罕有内外双重景观。由贝尔高林香港全程设计的景观园林，让风景在生活中不断上演，成就每一刻的精致生活。杭报-版跨版半版.宋都新城国际花园全面结顶 精致生活无限延伸年月，阅尽都市繁华的高度年月，俯看钱塘江川流不息的高度年月，细观双景园林的高度年月，精致生活破土的高度快报版整版 HYPERLINK l 目录 前往目录第三部分 客户群分析钱江新城楼

50、盘的客户源现状分析钱江新城客户群推论之谬随着钱江新城中心区的动建，行内不少人士希望新的中央商务区可以为钱江新城的住宅工程带来足够多的客户源，由于任务在钱江新城，会优先选择住在附近。这是全国许多区域的开发阅历，也是新城市主义实际关于就近居住的一条原那么。然而，这条阅历在钱江新城能够失效。虽然市政府、法院、广电等政府性机构的迁入确实会给钱江新城住宅工程带来新的客户源，然而，相比较于整个钱江新城甚至还有钱江世纪城的整体写字楼体量，这些客源数量微缺乏道。所以，业界普遍期望商务性写字楼能给周边的住宅带来客户源。问题是，钱江新城八十多栋高楼本身的客户哪里，还没有定论。据和声机构分析，对于钱江新城区域，市场

51、对住宅的认同度高于写字楼。这能够意味着，钱江新城规划中的写字楼群能够无法在现阶段为住宅工程带来客户源。住宅产品的客户依然是看好钱塘江江景、居住温馨度、区域潜力及优质产品而来。换句话说，钱江新城的住宅客户群将与写字楼的客户群走出两条线路。钱江新城住宅工程客户源现状分析钱江新城如今已是杭州房产的精品之地，高档住宅开发是区块内众多开发企业一致的选择。钱江新城内的住宅目前根本定位在高端客户群体，二次置业已成为购房需求的特质。二次置业的群体的购房目的着眼于提高居住和生活质量，因此对户型、装修、配套、环境等极为挑剔，高质量住宅无一例外地成为二次置业的首选。根据滨江房产的客户资料统计，金色海岸的客户主要有以

52、下几种：私营企业主大学教授医生律师IT新秀等社会各领域的胜利人士钱江新城住宅产品客户群的普通性特征在杭州以及周边地域属于高收入阶层，具有较强的消费力；温州、义乌等地的客户比较多；在经济条件答应的条件下，有意享用更高档次的居住环境；对于楼盘有质量有一定认知才干，对居住环境要求高，“温馨性与“适用性同时兼顾；有一定的攀比跟风心思，审美及信息传播带有导向性；二次购房者特性与投资者，见识广。 HYPERLINK l 目录 前往目录新城国际二期成交客户数据与分析职业个体运营者%民企运营者%政府机关、事业单位%不情愿提供资料%合资企业%职务无职务估计是个体%中高层管理者%普通职员%公务员%区域来源江干区%

53、外地客户含未泄漏%西湖区%下城区%上城区%下沙%萧山%余杭%拱墅%年收入万%-万%-万%-万%低于万%购房目的初次购房%估计是受按揭政策限制二次购房%为上一辈老人购房%付款方式按揭%一次性付款%对车位的需求需求%一车位%；二车位%不需求%促进下单的要素工程所处区域位置%户型%周边环境%景观%规划%物业管理%地铁、过江隧道%品牌%了解信息的途径朋友引见%户外广告%路过%网站%房交会%报纸广告%电台电视：-分析与结论根据数据显示，因朋友引见而成交的客户占%，由此足以阐明新城国际在三四期的推售中必需注重老顾客的维护任务，建议发扬宋都会的作用，构成更广泛的口碑传播，以老客户带新客户，拓展客户群来源；新

54、城国际投放的报纸广告不少，但经过报媒了解新城国际相关信息的只占%的比例。新城国际前期投放的报广偏重于景观电梯、双景园林等精致细节的论述，在后期推行上建议全面梳理新城国际能反映其产品精致的细节，将精致的高度、厚度、内涵给予放大，从而建立更广泛及更深化的市场认知，远远跳出金基晓庐等工程的竞争。 HYPERLINK l 目录 前往目录第四部分 工程分析工程根本情况附表：新城国际工程根本情况楼盘名宋都新城国际广告语城市中心，精致生活空间售楼-、区位江干区庆春东路、富春江路与钱江路交汇处。临近宋都.采荷嘉业大厦开发商杭州宋都房地产集团景观规划设计单位贝尔高林国际香港建筑规划设计单位香港何显毅建筑工程师楼

55、地产开展顾问样板房设计单位香港陈建中设计物业管理商浙江绿城物业管理公司周边环境临近宋都采荷、盛世钱塘、金基晓庐、东方润园；综合商场:乐购医院:邵逸夫医院其他:杭州大剧院、江干文体中心、中国棋院等等周边交通庆春东路、钱江路、钱潮路、富春江路小区规模幢高层和小高层，幢综合办公楼楼盘档次高档规划设计总占地面积平方米总建筑面积.平方米规划户数容积率.绿化率.%楼层数-层车库组成车库配比超越：建筑设计建筑风格现代户型设计主力户型-平方米户型配比户型面积、等空调机位预设空调外机位小区配套会所规模中小学:九年一向制学校紧临区块内设幼儿园、商务楼建筑用材门窗:low-e玻璃采暖:户式中央空调装修毛坯节能开盘日

56、期-交付日期年月日楼盘售价元/平方米，二期付款方式及折扣无销售情况一期如今余套左右，二期剩套左右宣传口号城市中心 精致生活空间精致生活约定中物管收费.元/平方米月其它采用两梯两户设计、短进深大开间，.米层高 HYPERLINK l 目录 前往目录工程SWOT分析优势品牌优势：宋都集团凝聚年开发阅历的潜心力作，是宋都目前在杭开发最高档的楼盘团队优势：香港何显毅建筑设计、贝尔高林景观设计、香港陈建中样板房设计、绿城物管；地段优势：位居钱江新城CBD中心区，区域增值潜力突显；气氛优势：高档住宅楼盘集中，己营造出高端居住区块气氛；规划优势：新城国际型围合规划结合了中西建筑规划的精华，营造了中国式院落的

57、温情，是钱江新城内高档楼盘中的一大亮点；工程进度：月份工程主体结顶，现房实景，压服力强；阅历优势：宋都除异地开发外，在江干区已胜利开发采荷人家，对江干地块的城市属性有研讨。另宋都有开发商业地产的阅历其中商业地产占-，住宅地产可借力或分享部分商业地产的客户资源；配套优势：交通便利，区域配套前景好；从钱江新城规划看，整个新城最大的价值和百分之八十的配套集中在中心区，而且这配套也是最先成熟的。其中商业配套：乐购超市华润万象城工程沿庆春东路对面规划有华润万象城，万的商业购物中心，其中万大型商场以运营国际名牌为主。是中国第二座“万象城。波浪文化城位于市民中心到钱塘江、杭州国际会议中心到杭州大剧院之间的城

58、市广场区域，是杭州最大的地下公共设备。医疗配套：邵逸夫医院具有国内示范程度的现代化综合性教学医院。景观配套：城市绿肺世纪花园与森林公园总占面积万，年月己开放，的世纪花园间隔 工程一个街区。城市阳台CBD中设计独特的公共区域，与波浪文化城相联。中央公园占地亩，将成为杭州城内最大的城市公园。是CBD内最大的生态引擎。教育配套：九年一向制学校紧邻工程北面地块，规划兴建占地的学校，有能够成为一个“国际化的双语制学校，估计年内建成。行政配套：市民中心万，目前己建至地上层文娱配套：江干区文体中心杭州城东最大的体育中心，万，现内设的全民健身活动中心已投入运用，体育场正在建立。杭州大剧院建筑面积。万，是杭州设

59、计最具特征，设备最先进的剧院。优势工程大户型因总价所限与区块内豪宅有部分客户重叠，但因地块短少一线江景，竞争力短少支撑；地块东侧的金基晓庐与地块南侧东方润园都将于月份正式开盘，与工程三期推售时间同步。因有部分客户群重叠，竞争加剧；区块配套还没最终建成，人气指数低，居住气氛偏弱；和园号楼虽然有较好的景观资源，但因与马路相邻，户型偏大的房厅销售上有抗性；工程一、二期推售时不断围绕“精致这一主题，并获得了不错的销售业绩。随着区块内精装修楼盘不断涌现金色海岸、新绿园、钱江时代顶层复式精装户型，工程三、四期在推行上需将“精致生活的概念有个提升，以防在市场上被竞争楼盘的强势声音所淹没。时机处于钱江新城中心

60、区块，享用购房入户政策；钱江新城定位为杭州未来的政治、经济、文化中心，有未来的上海浦东之称，云集幢高档商务楼及高星级宾馆，升值潜力己被市场认可；区块的升值潜力为工程入市提供了较为广泛的目的客户源；受新政影响，未来几年大户型在市场上会成为稀缺产品；庆春路过江隧道月日开工，在区域大环境上为钱江新城区块的建立有一定的催化作用，为钱江新城的楼盘博得更多的关注；要挟周边同类产品入市会引发竞争加剧，据统计钱江新城内至年底将有多套的楼盘体量；新推出工程如金基晓庐、东方润园也将进一步分流本工程的客户资源，尤其是金基晓庐，其主推的方做到三房两厅两卫并设生活阳台和花园露台奇数层对本工程呵斥要挟；杭州房产品的市场供