银川市西马银土地宅基地房屋测量项目技术方案修改W

1、银川市西夏区“西马银”土地、宅基地、房屋测量技术设计书宁夏回族自治区基础测绘院2016 年 10 月银川市西夏区“西马银”土地、宅基地、房屋测量技术设计书项目单位（盖章）：银川市西夏区西马银自主迁徙居民接收管理办公室负责人：2016 年 10月 20 日承担单位（盖章）：宁夏回族自治区基础测绘院项目负责：刘建宁方案设计：吴天全 徐志勇佘伦 刘德银2016 年 10月 20 日审批单位（盖章）：2016 年 10月 20 日目录银川市“西马银”土地、宅基地、房屋测绘项目技术方案1、基本概况1.1 任务来源为贯彻落实自治区党委办公厅、自治区人民政府办公厅宁党厅（ 2016）1号文件精神，查清西马银

2、地区自主迁徙移民占用自治区国营贺兰山农牧场的土地利用现状，保证西马银整体移交工作顺利进行， 银川市西夏区西马银自主迁徙居民接收管理办公室（以下称为“甲方” ）通过公开招投标，由宁夏基础测绘院对西马银地区用地开展测绘工作。 为做好西马银地区用地测绘工作， 宁夏基础测绘院在搜集到项目区现有资料， 全面了解项目的内容、要求的基础上编写本设计书。1.2 工作范围测绘工作范围为西马银地区自主迁徙移民宅基地及房屋占用自治区国营贺兰山农牧场全部土地， 包括 110 国道西侧、新小公路南侧约18000 亩连片土地以及 110 国道东侧、 新干公路北侧占用的 17 块土地（无争议土地 19 块，有争议土地 8

3、块），总面积约 23530 亩，其中居民区约 2220 亩，农用地 21310 亩。1.3 工作任务及内容为查清西马银地区自主迁徙移民占用自治区国营贺兰山农牧场的土地利用现状，保证西马银整体移交工作顺利进行， 对西夏区西马银地区内的农村宅基地、集体建设用地及房屋进行不动产权籍调查，为下一步不动产登记发证工作做准备，并开展区域内的农用地调查工作， 摸清西马银地区农村土地承包经营权情况。具体工作内容包含以下四个方面工作。1.3.1 地籍调查地籍调查，包含图根控制测量，地籍测量，填写地籍调查表等表格。权属调查由银川市西夏区西马银自主迁徙居民接收管理办公室组织完成，地籍测量由宁夏基础测绘院完成，主要内

4、容为权属调查、界址调查、地籍测量、制作地籍图与宗地图、面积计算等。1.3.2 房屋调查房屋调查与地籍调查一并开展，填写房屋调查表。工作主要包含房角点测量、权属调查、房产分幅图、房产平面图（分户图）、面积计算等，通过房屋权属调查，查清房屋坐落、种类、结构、条件、用途、建筑面积、占地面积和使用面积等，为不动产登记提供可靠依据。1.3.3 农用地调查农用地调查主要针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地进行权属调查、界址测量、面积计算，查清承包地块的发包方、承包方、土地用途、地力等级、是否划定为基本农田、四至、位置等内容。1.3.4 不动产数据入库将整理后的不动产登记信息按照不动产登记数据库标

5、准 （试行）对基础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据等进行数据组织、编码、入库，建成支撑银川市不动产登记信息管理基础平台运行的不动产登记数据库（成果数据库），并生成不动产登记元数据。1.4 工作期限按照招标文件要求，本项目应在合同签订后交所有成果资料。6 个月之内完成全部工作并提2、任务区域情况与已有资料2.1 任务区域自然人文概况银川市西夏区西马银地区东至贺兰山，西至西干渠，北至新小线，南至北京路，平均海拔在 1100 米以上，处于干旱半干旱地带，属于典型的温带大陆性气候，常年干旱少雨，农作物以旱地作物为主， 少量耕地可引黄灌溉， 种植水稻。居民主要由宁夏区内及区外自主迁移

6、居民构成，其移民历史可追溯至上世纪九十年代中期，其占用土地大多为原国营贺兰山农牧场土地，主要聚居在 110 国道以东、贺兰山路以北的区域内，其居民来源较多，历史遗留问题复杂，为本次调查工作带来不小的难度。2.2 资料收集收集以下资料，并进行整理、归类。1） 已有的控制资料： 辖区内的 C 级 GPS 点成果表、控制网图、点之记、技术总计等；2） 影像资料： 2014 年 0.2 米分辨率的正射影像图；3） 甲方提供的 “西马银项目地块示意图” 及西马银移交土地地块的 地籍测绘技术报告；4） 收集整理土地承包承包合同、承包经营权证书、土地台帐、登记簿、承包地籍图、农户信息（户口簿，身份证明）等资

7、料。3、工作依据3.1 法律、法规及相关文件1）中华人民共和国物权法 ；2）中华人民共和国土地管理法 （主席令【 2004】第 28 号，2004.8.28）；（ 3 ）中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256 号1998.12.24）；4）土地登记办法（国土资源部令第 40 号 2007.12.30）；5）宁夏回族自治区土地调查条例 （宁夏人大常委会 16 次会议通过）；6）土地权属争议调查处理办法 （国土资源部令第 17 号 2003.1.3）；7）确定土地所有权和使用权的若干规定 （ 1995 国土籍字第 26 号1995.3.11）；8）国土资源部办公厅关于印发 宗地代码编制

8、规则 （试行）的通知（国土资发 201157 号）；9）国土资源部关于印发土地登记表格 （实行）的通知（国土资发2008153 号）；10）国土资源部关于规范土地登记的意见 （国土资发 2012134 号）；11）宁党厅字（ 2016） 1 号文件3.2 技术规范1）地籍调查规程（TD 1001-2012）；2）土地利用现状分类（ GB/T21010-2007）；3）城市测量规范（CJJ/T 8-2011）；4）全球定位系统（ GPS）测量规范（GB/T 18314-2009）；5）全球定位系统城市测量技术规程 （ CJJ 73-97-2009）；6）全球导航卫星系统连续运行参考站网建设规范

9、（CH/T 2008-2005）；7）全球定位系统实时动态测量（ RTK ）技术规范（CH/T 2009-2010）；8）国家基本比列尺地图图式 第一部分： 1:500 1:1000 1:2000 地形图图式 （GB /T 20257.1-2007）；9） 1:500 1:1000 1:2000地形图航空摄影测量数字化测图规范 GB/T1596710）房产测量规范第 1 单元：房产测量规定（ GB/T 17986.12000）11）不动产权籍调查技术方案 (试行 )12）房地产登记技术规程、关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题（建设部建住房 200274 号发布）13）测绘成果质量检查与

10、验收 （GB/T 24356-2009）；14）宁夏回族自治区农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证技术细则（2013.5），简称“技术细则” ；15）全国耕地类型区、耕地地力等级划分 （NY/T309 ）；(16)耕地地力调查与质量评价技术规程 （NY/T1634 ）；17）农村土地承包经营权要素编码规则 （ NY/T2538-2014）；18）农村土地承包经营权调查规程 （NY/T2537-2014 ）；19）农村土地承包经营权确权登记数据库规范 （ NY/T2539-2014）；(19)宁夏回族自治区不动产权籍调查工作方案(试行 )；20）宁夏回族自治区不动产登记操作手册（试行） ；

11、21）宁夏回族自治区不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例实施细则；22）不动产登记数据库标准 （试行）。23）不动产登记数据整合建库技术规范 （试行）。4、成果主要技术指标和规格4.1 数学基础平面坐标系统：银川市城市坐标系，同时转换CGCS2000 国家大地坐标系与 1980 西安坐标系。高程系统： 1985 国家高程基准。投影方式：采用高斯克吕格投影，3分带，中央子午线105。4.2 规格要求成图比例尺：宅基地及房屋调查采用1:500 比例尺图件，农用地调查采用1:2000 比例尺图件。图幅分幅： 50cm50cm 正方形分幅。数据格式：图件数据采用.dwg 格式，文字报告采用.doc 格

12、式，数据库采用 .mdb 格式。对计量单位补充要求4.3 精度指标4.3.1 控制点精度本项目控制测量采用GNSS CORS 系统测量需满足下表网络RTK 的技术指标要求：表 1网络 RTK平面控制测量的主要技术指标相 邻 点点 位 中相对中误流动站到等级间 距 离误差起算点等级测 回方法基准站距（ m）（ mm）差数离（ km）一级 500 501/20000网络 RTK一一 4二级 300 50网络 RTK一一 31/10000四等及以上 6单基站 RTK网络 RTK一一三级 200 501/6000四等及以上 6 2单基站 RTK二级及以上 3困难地区相邻点间距离可缩短至下表规定长度的2

13、/3 ，边长较差不应大于20mm。4.3.2 地籍图精度表 2地籍图平面位置精度指标项目图上中误差 （ mm） 图上允许误差 （ mm）备注相邻界址点的间距误差0.30.6荒漠、高原、山地、界址点相对于邻近控制点的点位误差0.30.6森林及隐蔽地区等界址点相对于邻近地物点的间距误差0.30.6可放宽 0.5倍。邻近地物点的间距误差0.40.8地物点相对于邻近控制点的点位误差0.51.04.3.3 地籍界址点精度界址点测量精度中各级界址点相对于邻近控制点点位中误差、相邻界址点间距中误差、界址点与邻近地物点间距中误差应符合下表的规定。表 3解析界址点精度及适用范围界址点对邻近控制界址点间距误差等级

14、点点位误差 (cm)(cm)适用范围中误差限 差中误差限差村庄街坊外围界址点及街坊一5 10 5 10内明显界址点7.5 15 7.5村庄街坊内隐蔽界址点，农用二 15地界址点表 4图解界址点精度项目图上中误差 mm图上允许误差 mm相邻界址点间距误差0 306邻近控制点的点位误差0 306邻近地物点间距误差0 3064.3.4 房屋边长测量精度缺失房产界址点的精度要求？房屋测量按照房产测量规范第1 单元：房产测量规定（ GB/T 17986.1 2000）要求执行。两次测量边长之差 ?D 应满足：|?D| 0.03m（D 10 米）|?D| 0.003D（10 米 D30 米）|?D| 0.

15、1m（ D30 米）房屋的边长数据 应尽量有 校核条件，当校核有困难时，房屋边长应进行往返测。缺少房产面积的精度要求？界址点共同使用的问题是否考虑？4.3.5 农用地界址点精度实测法测定界址点相对于邻近控制点的点位中误差和相邻界址点间的间距中误差不超过下表的规定，两倍中误差为其限差：表 5实测法农用地界址点精度指标界址点中误差（ m）精度等级一级0.05二级0.10三级0.15一般地区界址点精度等级不低于二级，特殊困难地区界址点精度不低于三级。图解法测定界址点相对于邻近控制点的点位中误差和相邻界址点间的间距中误差不超过下表的规定，两倍中误差为其限差，特殊困难地区放宽50%：表 6图解法农用地界

16、址点精度指标比例尺中误差（ m）平地、丘陵山地、高山地1:5000.30 0.401:10000.60 0.801:20001.20 1.601:50002.50 3.755、技术方案5.1 软硬件配置5.1.1硬件配置表 7设备一览表序号设备名称型号规格数量国别产地制造年份性能备注1台式计算DELL10中国2008良好机2笔记本电LENOVO V5505中国2009良好脑3打印机CANONIX65803中国2012良好4打印机HP 10082中国2011良好拓普康5全站仪2日本2007良好GTS-2266GPS接收机中海达 V86中国2008良好7手持式测3中国良好天宇 PD-26距仪5.1

17、.2 软件配置1）测量数据处理及绘图软件：南方 CASS9.1；2）数据库建设：5.2 总体技术路线及工艺流程5.2.1 总体技术路线采用全野外数字化测绘，外业测量包括控制测量、地籍调查、房产调查及农用地调查。对测区的居民区进行 1：500 调查底图测量，农用地范围进行 1:2000 底图测绘，所有宗地界址点、地籍要素等必须进行 100测量采集。利用工作底图，结合宅基地、集体建设用地、房屋、农用地摸底调查情况及银川市国土资源局现有地籍档案开展地籍、 房屋及土地承包经营权调查； 开展地籍要素测量、 房屋测量以及农用地界址点测绘。 采用测绘数据处理技术、 地理信息系统技术， 对已有地籍房屋数据进行

18、扫描、 矢量化、空间转换等处理， 整合最新调查及测量数据，建立包括土地、房屋权属、基础地理等内容的地籍、房屋档案资料。5.2.2 工艺流程图 1 银川市“西马银”土地、宅基地、房屋测量项目实施流程图5.3 工作准备5.3.1 宣传动员根据不动产登记制度的相关要求，配合有关部门进行宣传工作，建立和完善政府统一部署（特别是要发挥基层乡镇政府的主观能动性 )，相关部门支持配合，作业单位承担地籍、房屋、农用地测量，街道国土所（地籍站）负责权属调查，村“两委”配合，村民小组成员参与确权的工作机制。积极稳要、规范有序的推进宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权、 土地承包经营权在内的农村地籍和房屋、土地调

19、查。5.3.2 摸底调查项目启动的同时，由银川市西夏区怀远路街道办发放宁夏不动产权籍调查申请书给各行政村，以村为单位对调查区内所有集体建设用地开展摸底调查。村集体在规定时间内收回宁夏不动产权籍调查申请书 ，集体建设用地由村集体负责人填写。 对没有填写的宗地， 村集体予以统计并简单填写权利人姓名、 身份证等明确掌握的信息， 然后上交给街道办， 同时作业单位制作调查区影像图经由乡镇政府下发村集体， 由村集体简单标注权利人信息等， 与申报调查表一并上交，由街道地籍站初步审核，并汇总至市国土资源局。 宁夏不动产权籍调查申请书申报调查表格式见附表。5.4 控制测量及工作底图制作5.4.1 图根控制测量图

20、根控制点主要用于碎部测量、宗地界址测量、房角点测量、农用地界址测量。由于本项目处于城乡结合部和农村地区， 地势相对较为开阔， 图根控制点主要采用宁夏卫星导航连续运行基准站网系统（ NXCORS）进行测量。5.4.1.1 图根点选埋图根点标志采用铁钉、水泥钉、木桩等材料进行埋设，松软地面用木桩(直径 5cm，高 25cm)埋设，埋设后在木桩顶部钉一小铁钉作为中心位置，硬质路面用铁钉或钢钉， 图根点号采用的代码为 T 字母加流水号表示 （如 T0001、T0002、T0003 ），图根点布设密度因测区地物密度而定，且保证每点至少有两个以上方向通视。5.4.1.2 图根控制测量GPS-RTK 图根控

21、制测量技术要求1）点位选在视野开阔处 ,视场内障碍物的高度角不宜超过 15 度。2）RTK 接收机技术指标应为；双频接收机，标称精度（10mm+2ppm D），观测量为载波相位。3）用于 RTK 求解“ 2000 国家大地坐标系”到“ 1980 西安坐标系”的转换参数，所选参考点覆盖待测点的整个测区，转换后各点的残差分量小于5cm。4） RTK 观测采用 CORS 的方式，观测时应使用强制对中杆架设仪器，每个点位观测两测回，每测回采集两次数据，每次观测之间流动站应重新初始化。5） RTK 观测的采样率为 2s5s，每次测量的历元数大于 20 个。测量平面坐标转换残差 2cm，各次测量的平面坐标

22、较差 4cm。必须检测周边已有同等级以上的控制点。检测高等级控制点时，其点位互差 5cm，检测同等级控制点时，其点位互差 7cm。6）使用 NXCORS 系统进行平面控制测量布设时，控制点总数不应少于3 个，控制点中应保证至少3 个以上或 2 对以上相互通视的点位。7）应取各次测量的坐标中数作为最终结果。8）图根测量成果应进行 100%的内业检查和 10%的外业抽检 。5.4.2 土地与房屋调查工作底图测量5.4.2.1 一般要求1）测量要求：为了统一精度，本次调查区域地籍线划要素、房屋要素及农用地界址点采用全解析或图解法施测， 房角点测量采取与房产界址点测量同样的技术方法开展测绘。 所以地形

23、图施测时， 既要满足地籍测量精度的要求， 又满足房产测量界址点精度要求， 用全站仪外业数据采集， 内业编辑成全数字化调查底图图件。2）人员要求：测图基本功扎实，有较丰富的城市大比例尺测图经验和熟练掌握计算机基础知识及其应用，并熟悉数字测图技术特点。3）设备要求： GPS RTK 及全站仪小棱镜；4）作业要求：数字测图技术含量高，工序复杂逻辑衔接性强，质量要求高，全体人员应高度重视。工作中必须认真执行设计书与规范要求。5.4.2.2 地籍细部测量1） 地籍要素主要包括：界址点、界址线、地类号、宗地号、座落及土地使用者或所有者等。现分述如下：界址要素有：宗地的界址点、界址线、地籍区地籍子区界线、地

24、籍区地籍子区号、集体土地所有权界线。在地籍图上界址点用直径 1.2mm 的圆圈表示，界址线用 0.3mm 的线表示；与宗地界址线重合的其它界线，在地籍图上可跳跃注记；地籍代码：在地籍图上注记地籍区号、地籍子区号及宗地号。地籍区号、地籍子区号注在图幅内有关街道、 地籍子区区域的适中部位， 宗地号注在宗地内。在地籍图上宗地号和地类代码的注记用分式表示， 分子表示宗地号， 分母表示地类代码。对于跨越图幅的宗地， 宗地在不同图幅的各部分都须注记宗地号。 如果宗地面积太小，在地籍图上可以用标识线移在宗地外空白处注记宗地号。地类：在地籍图上按土地利用现状分类体系规定的土地利用类别码注记地类，地籍图上应注记

25、地类的二级分类。座落： 宗地的座落由行政区名、 道路名 (或地名 )及门牌号组成， 地籍图上应适当注记行政区名及道路名，宗地门牌号可以选择性注记。土地权利人：在地籍图上可选择性注记单位名称和集应注记集体土地所有权人名称、单位名称或住宅小区名称。 个人用地的土地使用权人名称一般不需要注记。2） 地物要素主要构筑物，农村道路、打谷场、水利设施、地物名称、地理名称及与界址确定有关的围墙、电力通讯设施等。界标物：作为界标物的各类地物必须准确测绘。建筑物：永久性房屋应逐幢测绘，临时性房屋不表示。房屋等建筑物按墙基角测绘，围墙、栅栏、栏杆应实测。 单位大面积的台阶、 有柱的雨棚应测绘，室外楼梯与房屋相连的

26、通道应测绘， 建筑物的细部如墙外砖柱、 装饰性的门柱可不测，露天设备应测绘其范围。 住宅小区内的每幢有院的分户墙， 凡与权属无关的可不测绘，居民院内违章搭建的房屋，其高度未超过围墙的不测绘。道路：公路分别测绘铺面线和路肩线，街道、大车路以路涯线测绘，并注路、街、巷、弄名称。桥梁、大的涵洞要测绘，公路应注路面材料。水系：河流、水塘只测绘岸边线。加注相应名称，水系上桥、坝应测绘，河流加注流向。土壤植被：大面积的绿化用地、街心公园应测绘其界线，配置少量植被符号（或注记），道路内小绿地、单位内绿地、零星植被在地籍图上可以不表示。宗地内的花圃、树林、假山、水池等可不测绘，内部道路要测绘，并注意系统性。电

27、力线、通讯线、架空管线、各类地下管道井等不表示。地面上的电视塔、微波塔、水塔应测绘，建筑物顶上的不表示。地貌：在平坦地区，地籍图上一般不表示地貌。（ 3） 数据采集要求测站点应以控制点为基础，施测一级界址点时一般不允许支站；作业过程中，仪器应认真对中、整平，每天上午和下午第一测站作业开始前，必须检验仪器 2和指标差一次，并重新设置于仪器中。每一测站工作，自始至终加强测站起算数据（核对测站坐标、 ?高程、定向点坐标）的检查，并检核两点实测距离与计算距离是否一致。采集方式可有码或无码相结合。地籍、房产要素点的测量，边长以全站仪单程测定，水平角、垂直角可只测半测回。要素点棱镜位置安放，应保证与图式符

28、号的定位点或定位线严格一致。为了减少棱镜常数对细部点的误差影响， 应根据棱镜规格不同在全站仪加常数设置中考虑加入棱镜改正常数。当棱镜无法摆到点位（凹角）的情况下，要量测棱镜至点位距离，此时，水平方向要严格照准点位（凹角线） ，距离改正数要记载在观测手簿中， 并在草图上加上标记， 以便图形编辑时予以纠正。 为保证精度应采用特制小棱镜或无棱镜仪器进行。房屋测量以墙体角点为准，房屋角点是指房屋勒角以上墙体（或墩、柱）的角点，房屋、围墙等转角有突出墩（柱）的，墩（柱）的角点和房屋墙体应依实测绘（见图 1）；成排突出墙体的墩（柱） ，两端墩（柱）和墙体依实测绘，中间墩（柱）可略（见图2）；有柱走廊两端的

29、柱依实测绘，中间各柱宽度大于0.5米的依实测绘，小于0.5 米的以柱外侧中点测定，并以“侧面的中点定位不依比例柱”符号表示（见图3）；房屋测量时应注意装饰的部分，不要把它测在房屋内。房屋三层（含三层）以上突出房屋的阳台、挑廊、雨遮等不表示。阳台以基座外围为准。所有围墙宽度均按依比例测绘，栏杆式围墙（如下图）无论底座高低均以围墙表示， 根据底座宽度确定围墙宽度， 有柱无底座的， 根据柱的宽度确定围宽度。加固坎上建有栏杆，且无法按真实位置表示时，坎顶线与栏杆线可共线表示，即表示为栏杆坎。 栏杆符号上的短线可向里绘置。 数字化时分别在不同层表示。同理，河岸、路边线与坎顶线也不能共线表示， 必须在不同

30、层上分别表示。平房、简房、棚房依围墙搭建的，围墙应测绘完整。底层架空房屋以上层外围轮廓投影为准，四角支柱依比例测绘，虚线表示，房屋注记按图式标注，如“ 3/1”。柱廊以柱外围为准，图上表示四角和转折处位置。依比例表示的门墩，其外形应如实表示，当转角缺角尺寸小于 0.1 米时可不表示出来。门廊以柱或围护结构外围为准， 独立门廊以顶盖投影为准， 柱子的位置应实测。檐廊、挑廊、门廊等加注记简称檐、挑、斗等字样。一层房屋的挑檐、雨罩宽度小于 1.2 米时可不表示，大于 1.2 米应予以表示。雨罩下有台阶的只表示台阶符号（台阶原则上表示图上 3 阶以上的或实地长度纵向在 1.5 米以上的），室外楼梯、台

31、阶及阶梯路应注意休息平台的表示。悬空楼梯必须表示。阳台、吊楼不予区分，统一按阳台符号表示。店面上方装饰性的门面、雨遮等不表示。k.房屋的建筑结构一般按主要承重墙的结构判定，分别用钢、砼、混、砖（石）、土（木）等表示。临时性房屋、活动房屋、正在拆迁的房屋和房前屋后的简易牲口房不表示；简单房屋直接注记“简”字；地下室、棚房则按图式表示。墙体为砖（空心砖除外） ，房顶为石棉瓦、彩钢板等的正规房屋应将其性质定为“砖”；墙体为空心砖，房顶为石棉瓦的房屋应将其性质定为“简”；房屋下层与上层建筑结构不同时，将其性质定为“混”；房屋的主体为石条，无论其屋顶是何材料，统一表示成“石” ；框架结构房屋表示为“砼”

32、要认真分辨“砼”和“混”的区别，在作业中可根据房屋的建筑年代、房屋所属的单位、房屋的高度和层次等实际情况， 在实地认真判断是否框架结构房屋，以便准确判定房屋的结构。建筑物层次应准确表示，水箱间、临时性搭盖、假（夹）层、阁楼均不计算层数。m.底层已成形的建筑中房屋， 要求准确测绘表示。 按建筑中房屋编码给定，加注“建”字；仅有基础的，按地基外围测绘其形状大小，按建筑中房屋给定编码，但其中加注“基”字。若外形已确定，并能调注材料、层数的则按建成房屋相应编码给定。n.房屋相邻有伸缩缝时，不论其相邻间距大小，都应如实表示。居民地、建筑物内部天井需测出，并加注“天井”或“空”。o.凡依比例尺的烟囱、水塔

33、、纪念碑、塑像、宝塔、微波传递塔等独立地物，按现状实测范围，其着地的几何图形中心，即为此地物的中心点，绘制的符号仅起说明作用。不依比例尺表示时，地物中心点与符号定位点在图上必须一致。5.4.2.3 数据编辑过程中的要求1）所有填充符号应尽量避免单个符号手工注记方式，而使用“面填充”方式。2）填充符号、各种注记禁止使用 CAD 的“复制”方式进行复制，必须用 CASS 9.0 独立绘制。3）在绘制房屋线时，应力求最少的线数 (如: 独立的四边房屋，最后应用闭合命令，其边线应为 1 条)。4）在编辑 1:1000 地籍子区图时，地物取舍须充分考虑图面容量。5.4.2.4 图层设置图层按南方成图软件

34、系统规定。5.4.2.5 各类注记规格表 8注记规格一览表（单位：mm）地籍区号宋体5.5地籍子区号中等线体4.5宗地号/ 地类编码中等线体3.0县名粗等线体4.5乡镇名正等线体3.5行政村名称正等线体3.0自然村名称仿宋体 2.5机关、工矿企业、学校等说明注记宋体 3.0控制点点号及高程正等线体2.55.5 地籍调查5.5.1 调查内容应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，全面查清辖区内农民宅基地、集体建设用地及农用地的使用权状况， 包括土地权属来源及其权利所涉及的位置、界址、面积和用途等基本情况；对申请人、宗地位置、界址、用途等情况进行实地核定、调查、记录。5.5.1.1 土地权属状

35、况包括宅基地和集体建设用地使用权权利主体、权属性质、权属来源、坐落位置及四至情况。5.5.1.2 土地用途确定按主要的批准和实际用途，根据土地权属来源材料或用地批准文件确定批准用途，现场调查确定实际用途，按照二级类确定宗地地类。5.5.1.3 界址调查宅基地和集体建设用地使用权界址调查及地上附着物调查。5.5.2 调查流程图 2地籍调查流程图5.5.3 地籍编号5.5.3.1 地籍区和地籍子区划分（ 1）在县级行政辖区内，以乡（镇） 、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。2）在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。5.5.3.2 宗地划分在地籍子区内，按

36、照以下情形划分宗地：1）依据宗地的权属来源， 划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内， 划分集体建设用地使用权宗地、 宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。2）两个或两个以上农民集体共同所有的地块， 且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。3）两个或两个以上权利人共同使用的地块， 且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。（4）土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。5.5.3.4 宗地编号宗地编号按照全国宗地统一编码规则进行，已经发证的，建立新旧宗地编码对应关系。（ 1）代码结构宗地地籍号以县级行政区为单位，宗地代码采用五层19 位层次码结构

37、， 按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地权属类型、宗地顺序号。宗地代码结构如下所示：208200JC00885县级行政区划地籍区地籍子区土地权属类型宗地顺序号西夏区集体所有的某某住宅宅基地使用权（ 2）编码方法第一层次为县级行政区划，代码为6 位，采用中华人民共和国行政区划代码（GB/T 2260）。第二层次为地籍区，代码为3 位，用 001999 顺序表示，第三层次为地籍子区，代码为3 位，用 001999 顺序表示。未划分地籍子区的，相应的地籍子区编号用“000”表示；第四层次为土地权属类型，代码为2 位，第一位表示土地所有权类型，用G、 J、Z 表示。“G”表示国家土地所有

38、权， “ J”表示集体土地所有权， “Z”表示土地所有权争议；第二位表示宗地特征码，用 A 、 B、 C、W 、Y 表示。“A ” 表示集体土地所有权宗地， “ B”表示建设用地使用权宗地（地表） ， “C”表示宅基地使用权宗地， “ D”表示土地承包经营权宗地（耕地） ， “ W ”表示使用权未确定或有争议的土地， “ Y ”表示其他土地使用权宗地，用于宗地特征扩展。第五层次为宗地号，代码为 5 位，用 0000199999 顺序表示。新增地籍编号在相应宗地地籍编码的最大宗地顺序码后续编。5.5.4 权属调查权属调查是依照有关法律程序对土地所有权和土地使用权进行现场调查，以核实宗地权属、确认

39、宗地范围、土地类别，并依调查成果填写农村地籍调查表，绘制宗地草图和土地使用者确认签章的过程。 其基本要求是： 权属合法、 界址清楚、手续完备、资料齐全。调查时对已发证但界址和权利人尚未发生变化的宗地，权源资料齐全的，可不进行签字盖章，对界址已经发生变化的宗地应重新进行调查并进行签字盖章，原土地证作为权源材料进行收集。当界址未发生变化而面积与权源不符的以本次调查为准。土地和房屋权属状况调查包括权属性质、权属来源、权利人名称等。在调查土地和房屋权属来源时，应注意被调查单位与权源证明中单位名称的一致性。发现不一致时， 需要对权属单位的历史沿革及其法律依据进行细致调查， 并在农村地籍和房屋不动产权籍调

40、查表的相应栏目中填写清楚。5.5.4.1 权属来源调查1）农村集体土地拨用决定书，建设用地审批表；房屋准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证；2）土地使用权证书，房屋产权证书；转让协议，该宗地所在农村集体同意转让证明；房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明；3）地契、各级有权机关的批准文件、四邻证明等可作为权属来源的补充证明4）土地使用权更名、更址、更正的批准手续；5）其他有关证明文件。5.5.4.2 其他要素调查1）权属名称调查。权属名称是指权利人的全称。共有宗或共用宗地要调查清楚全部权利人的名称；2）权属性质。分集体建设土地使用权和宅基地使用权和房屋所有权

41、；3）土地使用权类型。农村建设用地调查应查清土地使用权的类型。分荒地拍卖、批准拨用宅基地、批准拨用企业用地、集体土地入股（联营） 、农用地承包、其他（等类型）；4）土地取得时间。土地取得时间指获得土地权利的起始时间；5）土地和房屋位置。 调查核实宗地和房屋的地理位置、 面积和坐落四至；6）共有权情况。调查清楚宗地和房屋共有权人数、 独有或独自使用面积、共（有）用面积及分摊协议；7）他项权利。集体建设用地还应调查宗地内是否有滴水权、通行权、采光权、地役权等他项权利，并记载清楚；8）其他情况。涉及宗地所有权或使用权的其他特殊情况的调查及说明。5.5.4.3 权属调查要求1）按照宗地和房屋实际使用范

42、围，根据已经登记发证资料、土地使用者和房产所有者提供的权源材料和现状进行确权定界。 调查过程中必须严格执行有关法律、法规和规定，无论宗地以前是否登记过，都需要进行重新调查与核实；2）现场调查宗地的坐落位置、土地使用者和房产所有者性质、土地和房屋权属性质、宗地使用权和房屋所有权情况（含共有使用权情况） 、界址线等，经核实无误后，将调查内容填写到不动产权籍调查表中；3）对于宗地和房屋的调查，根据收集的登记资料，分类区分已登记发证和未登记发证的宗地和房屋。 针对已登记发证的宗地和房屋， 采用内、外业相结合的办法进行，内业逐个核查宗地和房屋核查权属资料，外业进一步现场核实。4）对在调查中发现的已变更宗

43、地和房屋、发证错误宗地和房屋、有争议宗地和房屋、未初始登记宗地和房屋等，应根据核查情况进行分类汇总。5.5.4.4 权属调查方法权属调查按以下方法处理：1）符合发证条件尚未申请发证的宗地：该调查类型的宗地需要进行地籍和房屋测量、 地籍和房屋调查、 资料扫描、数据建库。（ 2）已登记核发土地使用权证后改扩建的宗地：该调查类型的宗地需要按现状进行地籍和房屋测量、不需要进行地籍调查和房屋调查中的指界签字等工作，进行资料扫描、数据建库。3）已登记核发土地使用权证、经实地核实与登记内容一致的宗地：该调查类型的宗地不需要进行地籍测量和地籍调查，需进行房屋测量和房屋调查、收集房屋登记资料并申请房屋登记、登记

44、资料扫描、数据建库。（4）不符合发证条件的宗地：经由国土部门确认不符合土地登记条件的宗地，该调查类型的宗地按现状进行房屋测量 ,不需要进行地籍调查和房屋调查中的指界签字等工作，不预编不动产单元代码、需数据建库。（ 5）附属用房（厕所、牲口棚、简易房等）：a.与宗地主体房屋连在一起的，在对宗地进行测量时一并测量，根据是否有批建手续判定是否进行土地权属指界调查工作。b.独立的附属用房，仅测量、不调查、只在地籍图上注记。6）一宅多户房屋处理办法：一幢房屋有多个权利人的按公证书或相关权利人之间合法的分割析产协议书进行土地、房产测量。已征迁用地、旧村复垦用地房屋、倒塌房屋处理办法：a.倒塌房屋按现状进行

45、土地、 房产测量，不开展地籍调查和房屋调查中的指界签字等工作，不预编不动产单元代码、需数据入库。b.已征迁用地、旧村复垦用地房屋不测量、不调查。8）土地权属存在争议或指界人无法到场指界的，可将土地单独划宗，制作土地权属界线争议原由书 或指界人无法到场指界的说明， 并记录造册提交国土部门处理。5.5.5 界址调查5.5.5.1 需要指界的情况1）已登记宗地，经核实原登记结果中界址发生变化的；2）土地权属来源资料合法的未登记宗地， 对权属来源资料中界址 （红线）明确，经实地核实界址（红线）与实地不一致的， 或土地权属来源资料中界址 （红线）不一致的；3）无土地权属来源资料的历史遗留用地， 根据法律

46、法规及有关政策规定，经核实符合登记要求的宗地， 如违法用地已按当时有关规定处理的、 因继承房产占用的宅基地（该宗地原未登记发证的）等。不符合土地登记条件的宗地，仅测量，不调查。5.5.5.2 关于指界人（ 1）权利人是单位的，指界人可以是法定代表人（或负责人） ，也可以是代理人。2）权利人是个人的，指界人可以是权利人本人，也可以是代理人。3）法定代表人 （或负责人）出席指界的， 应出具法定代表人 （或负责人）身份证明书和本人身份证明； 权利人本人出席指界的， 应出具本人身份证明； 代理人出席指界的，应出具代理人身份证明及指界委托书。4）共有或共用宗地， 由共有人或共有人共同指界或共同委托代理人

47、出席指界，并出具代理人身份证明和指界委托书。5）村内公共设施用地的指界人应由农民集体依法推举产生， 公告推举结果，并出具证明。5.5.5.3 指界通知按照调查工作计划， 分片在调查前 23 日内向权利人发送指界通知书， 明确权利人代表到现场指界的时间、 地点、需备查的证明及权源材料。 指界通知书可通过公告、直接送达两种方式发送。 土地权利人下落不明的， 可采取公告方式，告知其在指定的时间到指定地点出席指界。 违约缺席指界通知书也可采用一样的方式。5.5.5.4 现场指界由银川市西夏区自主迁徙居民接收管理办公室、 国土部门、村两委负责人、作业单位、相关权利人现场进行指界。指界要求如下：1）调查员

48、、本宗地指界人及相邻宗地指界人应同时到场进行指界，并在地籍调查表、土地权属界线协议书上或土地权属争议原由书上签字盖章确认。2）指界时，调查员应检查指界人身份证明。3）调查员对指界人指定的界址点，确认界址线类型、位置，并标注在调查底图上。4）与未确定土地使用权的国有土地相邻的宗地， 可根据土地权属来源资料单方指界。5）关于界址线位置的确定，一是：已登记发证宗地，按照原界址线确权界址线位置；二是未登记发证，按各区登记发证的政策为准。6）违约缺席指界的处理：如一方缺席， 其宗地界线根据土地权属来源资料及另一方所指界线确定。如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据土地权属来源资料、实际使用现状及地方习惯确

49、定。将现场调查结果及违约缺席定界通知书送达违约缺席者。违约缺席者对调查结果如有异议，须在收到调查结果之日起15 日内，重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。如逾期不申请，经公告15 日后，确定的界线自动生效。（ 7）指界结果处理现场指界无争议的， 填写地籍调查表， 指界人在地籍调查表上签字盖章。对面积较大， 界线复杂的宗地， 宜签订土地权属界线协议书并签字盖章。 界址线有争议的土地，填写土地权属争议原由书（附件 10）并签字盖章。应将村内公共设施用地的调查结果送达指界人，并要求指界人在村民会议或村民代表会议上说明指界结果， 同时进行公告。 如有异议， 必须在结果送达之日起 15 日内提出

50、申请并负责重新划界的全部费用；异议期间届满后，指界结果即为生效。指界人在指界后，不在地籍调查表上、土地权属界线协议书上签字盖章的，参照违约缺席指界规定执行。5.5.5.5. 界址测量待指界人指界后，在界址清晰且无纠纷的情况下，现场设置界标，并使用全站仪 +小棱镜的方式采用解析法测量界址点坐标，并丈量界址边长，将界址点位置与界址边长标注在工作底图上。在界址测量中应注意若界址点位于隐蔽处或者无法直接测量的位置应注意量测棱镜至点位距离，在数据处理中加以改正。界址点编号以宗地为单位，从宗地西北角开始按顺时针方向，以大写字母“ J+数字”的形式依次编号。本次西马银地区的宅基地等界址调查以实际现状为准，5

51、.5.5.6 调查成果记载宗地权属调查完成后，应将权属调查的结果填写在地籍调查表上。5.5.6 土地利用现状调查依照土地利用现状分类 （ GB/T210102007）分类标准，统一调查到二级分类。采用“宗地法” ，其原则为以地籍子区为单位，以权属界线封闭的宗地为调查基本单元， 调查宗地内部地类等情况， 汇总调查区域各类土地的面积。详细见下要求：(1)、单位用地采用宗地法调查：通过询问相关单位负责人，在实地调查确定单位用地范围界并调查单位用地类型等相关信息。 若无法通过询问相关单位负责人确定单位用地范围界，则在实地划分单位用地界线。(2)、对于已被国土部门土地收储中心征收，但正在拆迁平整或未拆迁

52、的土地，若已被规划用途并出让给经济实体，则根据征地红线确定地类界线并根据规划审批用途确定土地类型。 若被征收收储但未规划和落实项目的土地，则依据征地红线确定地类界线。(3)、大中型用地单位内有多种土地用途的，能区分其土地用途的，以地类界区分设立独立地块， 分别调查宗地内各种地类面积，如生活住宅用地、 工业用地、商务金融用地等。(4)、大中型的多用途单位用地，如果难以区分，可按建筑面积或占地面积比例分摊各类土地面积。(5)、一宗地中有多种地类的（如商住楼、综合楼） ，无法划分地类界的，应实地调查并填写其扣除地类。 各地类面积按宗地内各用途房屋建筑面积所占比例分摊计算。(6)、实际用途与批准用途不

53、一致，按实际用途调绘， 在核实表上予以说明。(7)、地类调查或核查采用实地调查和室内判读相结合的方式。室内判读地类以土地登记资料、 建设用地批准资料、 现势性强的基础测绘图件为依据；室内无法确定地类的，必须到实地调查核实。(8)、小区内部或居民点内部居民利用住宅底层开设的小商店，不作商服用地，仍作为住宅用地。(9)、大型工业用地内部用于生产的运输道路应归于工业用地，不归入交通运输用地。(10)、核查区域内不管已完成土地登记或未完成土地登记的宗地，均应进行地类分类调查和面积分类统计，并进行面积核实、逐级汇总。5.5.7 地籍图编绘在工作底图上根据宗地草图的丈量数据、解析界址点坐标、地籍要素、地形

54、要素等按照地籍图的内容和表示方法进行编辑处理生成地籍图。 地籍图的数据内容、数据质量、数据分层、要素代码等应符合数据库建设的要求。5.5.7.1 地籍图的范围为保证地籍图能清晰明了表示出宗地与周边地物地貌的关系，测量范围为以行政区为单位，道路、河流、机耕路等明显界线连片划定，为了清楚表示宗地四至关系可外扩 20-50m。5.5.7.2 地籍图的内容地籍图应表示测量控制点、居民地和垣栅、工矿建（构）筑物及其他设施、植被、土质、交通及附属设施、水系及附属设施、境界、田埂等各种地物和地貌要素，标注各种地理名称注记。地物、地貌的表示方法和取舍原则，按现行国家标准图式执行。内业数据编辑采用“南方CASS

55、91”成图系统，依据调查工作底图、权属核查、宗地界址点测量成果和房屋测量层进行编辑地籍、房产、地形要素，编辑工作完成后出图并经赴实地核实进行纠错、修改后编辑成图块， 再进行各作业组间的图块拼接，最后切分成分幅图和生成分幅图形文件。5.5.7.3 地籍图的分幅与编号地籍图按正方形标准分幅编制。调查区域多于一幅图时，图幅以整公里格网线为图廓线。地图图号 X 坐标在前， Y 坐标在后，中间以短横线相连，取至公里整数。调查区域小于一幅图时，按自由分幅编制。当调查区域已有相应比例尺地形图时，基本地籍图的分幅与编号方法可沿用地形图的分幅与编号。图幅图名应以本图幅内主要村庄名称、自然地理名称或企事业单位名称

56、命名。一个调查区域图幅名称不能重复。5.5.8 宗地图制作5.5.8.1 编制要求1）以地籍图为基础编绘宗地图。2）比例尺和幅面应根据宗地的大小和形状确定， 比例尺分母以整百数为宜。5.5.8.2 主要内容1）宗地代码、所在图幅号、土地权利人、宗地面积。2）地类号、房屋的幢号。其中幢号用（ 1）、（ 2）、（3）、. 表示并标注在房屋轮廓线内的左下角。3）本宗地界址点、界址点号、界址线、界址边长、门牌号码。其中门牌号码标注在宗地的大门处。4）用加粗黑线表示建筑物区分所有权专有部分所在房屋的轮廓线。 如果宗地内的建筑物，不存在区分所有权专有部分，则不表示。5）宗地内的地类界线、 建筑物、构筑物及

57、宗地外紧靠界址点线的定着物、邻宗地的宗地号及相邻宗地间的界址分隔线。6）相邻宗地权利人名称、道路、街巷名称。7）指北方向、比例尺、界址点测量方法、制图者、制图日期、审核者、审核日期、不动产登记机构等。宗地图样图见下图：图3宗地图5.5.9 宗地面积量算5.5.9.1 面积量算内容包括宗地面积、 宗地内建筑占地面积、 房屋建筑面积量算与面积汇总统计。5.5.9.2 面积量算要求面积量算应有检核， 以防止粗差的产生并对面积量算成果进行控制与平差。5.5.9.3 宗地面积的复核及填写地籍测量前已经登记发证的，应做好地籍测量宗地面积与登记发证宗地面积的复核工作。 对宗地面积不一致的， 应查明原因； 因

58、宗地界址位置不一致造成面积不合的， 应到实地进行复核； 确属地籍测量错误， 应及时对界址和面积进行修正；因测量精度引起宗地面积不一致的，应以高精度的测量成果为准；图解数据解算的面积与实量数据解算的面积不一致的，以实量面积为准； 登记发证或地籍测量前已发生变更造成宗地面积不一致的，应登记造册，通知土地使用者统一办理变更手续。5.6 房屋调查5.6.1 调查内容在开展农村集体建设用地和宅基地调查的同时，调查地上房屋和构筑物的产权状况，查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份等。将房屋调查成果记载在房屋调查表中，

59、结合农村宅基地和建设用地调查， 实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。测量房屋和定着物边长、测算房屋建筑面积、专有建筑面积，宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、构（建）筑物名称、构（建）筑物数量或者面积、土地使用份额等。5.6.2 一般要求针对农村房屋实际情况，实地调查农村宅基地和农村集体建设用地的建筑物和构筑物的产权状况。 结合地籍调查一并开展房屋调查，宗地的权利人和宗地内的房屋权利人要一致；不符合不动产登记暂行条例的宗地，宗地内的房屋调查要和地籍调查执行的法律、法规、规章和规定保持一致， 用地不符合规定的宗地，宗地内的建筑物不予调查。房屋调查重点调查房屋的权利

60、人、权属来源状况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、 批准建筑面积与实际建筑面积等要素， 形成不动产调查成果。5.6.3 调查流程图 4房屋调查流程图5.6.4 房屋调查单位5.6.4.1 定着物单元的划分在使用权宗地内， 应将房屋和构建筑物等定着物划分为不同的定着物单元。按以下情形划分定着物单元：1）同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元。2）具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。3）同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。4）同一权利人（如：行政机