中浩云物业管理投标书

1、.中浩云花园物业管理招标书PAGE ：.； PAGE 81 上海陶然居物业管理1、公司简介上海陶然居物业管理成立于二00六年十月，是由上海中浩云房地产开展与上海中宁物业管理中心协作组建，以物业管理效力为中心业务的专业化物业管理企业，是一家以开展物业管理及相关产业为主的具有独立法人资历的公司。目前物业管理资质暂定为三级。办公地址为新村路1321号5楼。上海陶然居物业管理公司将面向中高档物业，依托中浩云房地产开展的强大开发实力和中宁物业的专业管理品牌来拓展物业。公司秉承“为居者着想的理念，以“专业管理，以人为本；为业主效力，为城市管理效力为企业目的发扬“团结、协作、真诚、奉献的企业精神，把为业主提

2、供高质量的效力、让业主称心作为公司的目的，使业主居住舒心、生活开心、散步赏心、出门放心。一流团队：团队的调和运作，是企业做大，做强的根本。陶然居物业倡导“以人为本，公司把高档次、高档次、高质量的效力建立在高素质的人才根底之上。公司管理效力架构由总经理室、人力资源部、工程部、物业管理部、方案财务部、质量保证部和假设干管理等职能部门构成。公司注重团结、协作的任务气氛，建立了一支高素质的团队。公司部门经理均具有从事物业管理 5年以上的任务阅历，中级以上专业职称；管理人员大专以上文化程度，具有物业管理资历证书；专业技术主管等具有相应专业中级以上技术职称。公司倡导每位员工以陶然居为荣，自觉践行“为居者着

3、想的效力理念，使全体员工在物业任务实际中不断发扬其发明性、能动性，为宽广业主提供优质高效、热情周到的效力。专业的管理：公司强调高起点，汲取了先进的物业管理阅历。建立有一套完好、规范的管理规章制度，较好的保证了公司物业管理的正常运作。公司非常注重对员工效力认识的培育和教育，要求员工必需严厉按照“树立效力认识、端正效力态度、掌握效力技艺、提高效力质量，同时根据ISO9001质量体系要求，制定了一套既符合规范又与物业管理实践相结合的程序文件及各个岗位的作业文件，使每个员工明确谁来做、怎样做，既注重过程，更看重结果。要求管理无盲区，效力无缺陷，任务无过失，住户无怨言。陶然居物业将“为居者着想作为企业的

4、效力理念，着眼于“更仔细、更到位、更规范，最终使业户更称心。展望未来，公司以成为业主最信任的朋友、成为社会认可的物业管理品牌企业为使命，以“国优为规范要求本人，走品牌之路，为争创全国一流物业管理品牌而不懈斗争，为行业的安康开展做出积极奉献。陶然居团队正以百倍高昂的士气找寻一切具有开展能够的契机，努力扩展企业规模，传播企业特征，竭诚尽力为每一位业户提供杰出效力。2、协作意向2.1 物业概略由上海中浩云房地产开展开发的“中浩云花园以其优秀的建筑设计、先进的硬件设备、便利的交通及安康生活领跑者的理念定位，它将成为万里城的地标，展现二十一世纪现代居住区的时代特征。工程的根本情况：1、地址：上海市普陀区

5、富平路 299弄。2、工程区域四至东邻： 新泉路； 西邻： 广泉路；南邻： 交通路；北邻： 富平路。3、主要技术经济目的：总用地面积88716M2总建筑面积182732.51M2 , 包括地下室建筑等面积 其中：住宅面积： 143900.85M2 15幢、21个门洞 幼儿园建筑面积：5131.3M2 商业建筑面积： 3018.32M2 物业管理及社区活动用房面积：1408.29M2 地下室建筑面积：33.98M2包括地下车库及机房等 住宅分18层和24层两类,最高建筑67.95M、地上最高24层,商业及社区活动用房1 2层,地下车库1层；幼儿园为三层。 建筑容积率： 2.28 建筑密度： 15

6、.28 机动车停车位：972辆地面停车：175辆、地下停车：797辆 非机动车停车位：1580辆总绿地面积： 32315.43M2绿化率： 50集中绿化率： 39居住总户套数：1431户套 、工程主出入口一处：位于小区北面富平路中部。 工程次出入口一处：位于小区西侧广泉路。幼儿园沿东侧新泉路设有单独出入口。5、地下机动车库：本工程设置一地下机动车库，泊位数797个，分三个双车道出入口，并与每幢住宅塔楼相通。6、主要设备设备电梯：42台。每门洞2台，2梯3户供水：生活用水：在地下室设南北二水泵房：1号泵房内设一不锈钢生活水葙，有效容积为170M3 ,安装8套16台生活用供水泵一备一用，供北部8幢

7、高层生活用水，在8幢高层屋顶设9只水箱10号搂为二门洞设二水箱,每只屋顶水箱的有效容积为18M3 。2号泵房设一不锈钢生活中水箱，有效容积为190M3 ，安装7套14台生活用供水泵一备一用供南部7幢高层生活用水，在每幢高层屋顶设12只水箱7、11、13、14、15号楼为二门洞每幢设二水箱每只水箱有效容积为18M3 。 幼儿园供水由幼儿园地下水泵房变频水泵组供应。 消防供水： 一切住宅塔楼及商业等用房为一个室内消防系统。在地下车库内设置集中水泵房，供消防用水。 幼儿园：独立设置稳高压消防给水系统，不设高位水葙。 排水系统：室外采用雨、污水分流、生活污废水直排入城市污水管网。雨水直排城市雨水管网。

8、 建筑设备动监控系统BAS: BAS系统对给排水系统、电气设备、及其他用电设备进展监视和自动控制。 安防系统：地下车库内设置消防安防控制中心，效力整个小区的安防系统。2.2 协作意图 “一流的物业需求一流的管理这样才干使物业保值、增值，才干使业户安居乐业； 贵方要求在物业管理市场上招聘一家具有一定的运营管理规模，运营管理合格，已运营管理类似物业7万平方米以上的，而且拥有高层住宅小区管理阅历的物业公司； 我公司已具备管理“中浩云花园的资质和才干，而且一旦接受委托管理后，将采用“上海陶然居企业规范，在管理中导入ISO9001质量管理体系，来提升“中浩云花园的管理档次，到达贵方对物业公司提出的管理目

9、的； 我公司非常情愿以全权委托管理的方式介入“中浩云花园的物业管理，并在接受全权委托后将崭新的管理理念带入“中浩云花园。改善、升华、精雕小区的环境，为业户营造一个“平安、温馨、亲情、保值增值的学习、生活气氛。2.3 协作前提 “中浩云花园宣布开工入住前，须对其物业管理范围内的房屋、设备、设备等进展全面“开荒清洁，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等。“开荒任务可由贵方委托施工单位操作，亦可委托物业公司实施，费用与贵方协商处理。 为保证“中浩云花园管理质量和物业管理的顺利开展，贵方须免费提供一定面积的场地作为物业管理的办公、仓库、休憩用房； 为保证“中浩云花园物业管理正

10、常开展，我们将按照本企业的管理要求和实践情况，添置一些必要的设备和工具，对办公用房进展简单装修细目见费用测算。产生费用与贵方协商处理。2.4、效力定位在上海四亇示范居住区之一的万里示范居住区内，又崛起了一个新型现代化居住小区“中浩云花园。万里示范居住区作为普陀区的一大型示范居住区，其商贸、交通、餐饮、文娱大型绿地等设备都配套齐全，开发十年来构成的独特人文背景和优美温馨的居住环境， 而“中浩云花园的设计、建立将无疑是万里居住区内的又一亮点。作为最终实现“中浩云花园宏伟规划的执行者，上海中浩云房地产开展在肩负起“中浩云花园18万平方米开发量的重担之初，就把“中浩云花园定位于“名家风范的设计理念与温

11、馨生活的居住理念严密结合的高质量生态住宅小区，从而对“中浩云花园赋予了全新的阐释。为了呼应开展商的定位，我们将在“中浩云花园的物业管理初创时期植入现代化的超前管理效力理念，讲究经典式管理与个性化效力的有机结合，讲究现代文明与传统人伦的协调一致，创建具有鲜明特征的名流管家型的新方式。充分利用高科技智能化设备，辅以科学化管理手段，建立一套完好的智能化管理体系，把物业管理逐渐引入人机对话的无纸化管理阶段，提高管理绩效，提升管理等级。同时将ISO9001：2000质量管理体系和ISO14001环境管理体系引入物业管理任务规范中，以国际认证的一流规范作为检验日常管理效力程度的规范之一。在物业管理中既注重

12、以两个“ISO国际质量规范为行为准那么，为业户提供高质量的现代管理效力和高质量的居住生活环境，又注重表达把中国传统居住文化融入自然、造化自然的天人合一的人文自然观，表达“以人为本的效力思想，为业户塑造高档次的现代居住文化。要求管理无盲区，效力无缺陷，任务无过失，住户无怨言。陶然居物业将“为居者着想作为企业的效力理念，着眼于“更仔细、更到位、更规范，最终使业户更称心。3、目的承诺3.1 管理目的我公司正式接纳“中浩云花园后，将使其到达以下管理效力总目的除委托方本身要素、委托方提供数据资料与实践情况差别较大、政府政策变化及不可抗力等要素外： 经过良好的物业管理使“中浩云花园保值、增值，真正为业主营

13、造一个方便、快捷、温馨、温馨的居家环境； 在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。 执行。 执行 入住第一年达市优规范,入住第二年创建市优小区3.2 保证体系我公司实施ISO9001质量管理体系、ISO14001环境卫生管理体系的认证。同时，制定了“企业规范。“中浩云花园接纳后，我公司将导入认证体系及企业规范。并制定了适宜“中浩云花园的三级操作文件。3.3 承诺目的序号目的称号国家评分规范及目的承诺目的1房屋及公建配套设备完好率98%100%2房屋零修、急修及时率99%100%3维修工程质量合格率及回访率100%100%4清洁保洁率99%100%5小区内治安案件发

14、生率1以下1以下6路灯完好率85%98%7电梯及大型、重要机电设备完好率98%99%8消防设备完好率100%100%9绿化完好率95%97%10道路完好率90%98%11停车场、车库完好率100%12火灾发生率1以下无13智能化系统运作的正常率95%14收费工程备案率100%15违章处置率95%100%16业户有效赞扬率与处置率1%月与95%1%月与95%17业户对物业管理称心率95%95%18房屋外观完好率98%19公共文娱设备完好率95%100%3.4 对策措施 提供不定时的巡查任务，确保管理运作、保安情况正常运作； 各项管理制度完善，各种规定、公约上墙公布； 所管辖区域卫生无死角；提高绿

15、化存活率；治安良好；环境清洁；辅助设备及建筑物完好； 管理人员及效力人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监视岗及效力岗并有明确的岗位职责及考核规范； 建立各种档案资料、报修、养护记录； 各种收费工程、规范公开，收费根本合理，并接受贵方及业主监视； 制定中、大修缮年度方案，并担任实施。经过不断的完善，真正到达使贵方及业主名下的物业保值、增值； 制定并组织员工培训方案的实施； 结合创优评选规范，进一步提高物业管理程度。4、工程预算管理处经理经理助理保洁绿化主管保安主管设备主管业户效力部保安部保洁绿化部设备部业户效力员保安领班门岗监控巡岗保洁工绿化工强弱电工管道沟路工给排水管道工管理处组织

16、架构4.2 管理处人员配备岗位设置人员配备岗位设置人员配备管理处经理1人保安主管1人管理处经理助理1人保安班长4人业户接待(内勤/档案/接待/出纳)4人保安、巡视员32人保洁绿化主管1人监控岗4人维修主管1人保洁领班1人水电维修工3人保洁组长4人弱电维修工(兼资料员)1人保洁工16人管道、泥、沟路工2人绿化外包合计76人4.3 费用预算编制阐明1、委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位；2、国家及上海市物业管理有关法律法规；3、同类类似物业程度；4、业户消费程度；5、上海市现有物价程度；6、本预算未含会所、地下上停车管理，其运转本钱将另行测算；7、委托方提供的数据以及口头提供的数据，假设实

17、践情况与其有较大差别，双方应予以协商，再作相应调整。4.3.1 人事费用1、根据2000年国家有关规定，在编人员的计提费率为工资的61%，其中养老金22.5%、失业保险金2%、医疗保险金12%、公积金7%、福利14%、工会经费2%、职工教育基金1.5%；2、非在编人员人事费用月计提费以100元/人月计算。3、非上海户口人员综合保险费：187元/人月计算。4.4 兴办费用预算见附表一4.5物业管理费用预算见附表二5 管理内容及规范5.1前期介入任务要使今后的物业管理顺利进展，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用。我公司在正式接受委托后，将根据委托方物业施工进度的实践情况，对“中浩云花园制定科

18、学、成熟、相应的物业管理前期介入任务方案，并按方案和阶段开展各项任务，为未来的物业管理任务顺利开展打下坚实的根底。5.1.1前期介入内容规划设计阶段在规划设计阶段，规划设计人员、管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度思索问题，往往忽视了以后小区的运用功能及管理问题，结果呵斥小区建成后管理上的矛盾和破绽很多，整体规划上的缺陷以后往往难以弥补，因此小区在规划设计之初，作为前期介入的物业管理人员就需求参与小区规划设计方案的讨论，要从管理的角度看规划设计方案能否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理任务。监控和消控中心的设置；小区人车分流的设计；公共照明开关设置位置；公共照明开关开闭方式；物

19、业管理用房的位置设计；信报箱的设立；公共告示栏的配置；家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。5.1.2 建立施工期间在“中浩云花园建立施工阶段施工质量直接关系到投入运用后运用功能的正常发扬，抓好小区建立的施工质量是物业管理前期介入的重要内容。在小区建立过程中，物业管理前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐渐对小区物业的硬件添加了解，对有些影响运用功能的问题早发现、早协调、早处理，为物业管理任务奠定良好的根底。5.1.2.1 建筑设计建议 参与设计图纸会审，对于尚未完善的设计方案提供建议。 根据物业外观设计部分运用构造图纸，对物业的整体建筑构造提供建议。 根据物业运用需求及

20、市场需求，对物业的各规划构思、分割组合及规划提供建议。 对物业建筑资料选用提供建议。 对物业的绿化及各项辅助设备安排提供建议。5.1.2.2 楼宇效力系统建议 对物业的保安系统配置提供建议。 对于物业的水、电、煤气、空调等各种能源计量提供建议，在方便业户运用的根底上，对于物业能源管理提供硬件保证。 对物业的机电系统设计提供建议，包括用电设计、给排水设计等。5.1.2.3 设备、设备安排及采购建议 对物业能够需添加的设备设备提供建议。 对物业的设备维修保养提供建议，最大程度降低及防止日后管理设备修正而添加的费用，并促进管理运作畅顺进展。 根据物业环保、节能及便于今后日常运用等角度出发，建议开发商

21、采购适当的设备。 参与设备、设备招标及评标任务，建议在选择供货商时，选择可以提供较完善售后效力的单位。 从今后运用者角度建议开发商选择各类适当的设备及配备，并提供能否适宜日后运用者需求的意见。特别建议：“中浩云花园的规划设计过程中，开发商求水、景交融、新颖独特、方便业户、故而在硬件设备设备的布置上比较充分，对物业管理者提出了相当高的要求。因此，及早介入将有助于管理者全面掌握设备设备的技术特性和运作方法，为今后顺利接手管理作好充分的预备。5.1.3 物业销售阶段在物业销售期间，良好的物业管理笼统及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵司树立物业品牌笼统。物业管理前期介入人员将根据实践情况

22、，参与贵司的物业销售宣传推行活动。 参与开展商对售楼处和样板房设计方案的讨论，将营销理念融贯到售楼处和样板房设计中去，添加物业的附加值，表达出物业的高尚质量。 对售楼处和样板房实施模拟性管理效力，经过笼统化的广告效应，使投资者可以比较直观地了解小区的良好环境和今后能享遭到的优质物业管理效力，从而促进销售。 协助开发商顺利获得工程有关文件和各类答应证。 设立物业管理咨询台，解答购房者提出的物业管理问题，作出切合实践的提供优质管理效力的承诺。 参与营销谋划、广告宣传等方案设计讨论，从投资者的角度出发，对销售价钱的定位、物业管理费的定位等提供专业意见，以利于更好地贴近实践需求。5.1.4 开工验收阶

23、段为保证物业入伙后的物业管理任务顺利开展，必需对物业有全面的了解，假设物业公司在物业交付运用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌。物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好运用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。 建立工程进度进入中期和管线配套进场后，定期参与施工工程例会及调查施工现场，一方面熟习了解隐蔽工程、施工进度，另一方面对能够存在的隐患提出意见。 参与设备单机调试、设备联动调试及系统调试并提出整改意见。 制定验收接纳方案，为顺利交楼打好根底。 对房屋质量设备设备的验收提供建议，提高一次合格率。 接纳工

24、程建立全部技术资料，建立技术档案。 保安和相关管理人员进入看管，维护物业设备、设备完好无损。 同供电、供水、煤气、电视、通讯、环保、环卫、警署、园林、街道、居委会等相关部门建立联络。 做好入伙前的各项预备任务。接纳验收流程图签定前期物业管理委托合同后， “中浩园花园工程小组参与开发商工程部的有关任务，熟习现场、旁听工程例会。同时，以书面方式递交各类建议书，提出完善小区运用功能的各项建议。配合楼盘营销 提早二个月招聘小区操作人员，并进展岗前 搜集相关图纸及培训，效力中心挂牌办公 工程技术资料文件制造，制定各类物业管理文件，如、等业户入住资料， 制定相关接纳验收规范，预备楼宇接纳验收资料 对验收人

25、员进展培训由开发商、施工单位、物业效力中心三方共同验收不合格合格注明存在问题系施工单位整改 签收整改终了 效力中心正式接纳，开展业务 资料存档5.1.5 规章制度制定为了使今后“中浩云花园的物业管理更能有序地对物业进展管理，在物业正式交付验收前，物业管理前期介入人员将设计今后物业管理方式，制定相应的规章制度及编制有关文件，印制各种证件，进展机构设置、人员聘用、人员培训等前期任务。住宅运用公约；装修管理方法；装修管理协议；入伙手续书；代办效力委托书；保管钥匙委托书；保管钥匙承诺书；房屋验收表；钥匙签收表；业主信息表；施工人员登记表；平安责任书。5.2 业户效力5.2.1 根本要求实行周一至周日0

26、8:30-21:00的业户效力制度。小区经理实行周六、周日业户接待制度。业户效力人员应按公司规定一致着装，佩带胸牌，仪表仪容整洁端庄。在效力过程中热情、周到，文明用语，自动讯问并及时为业户提供效力。及时、仔细做好任务日志、注记、账册等记录任务，字迹明晰、数据准确。5.2.2 业户入伙现场房屋交接业户称心率100%后，办理入住手续；凭业户有效资料，热情自动一次完成入住手续，准确率100%；向业户宣传引见小区物业管理规定和装修房屋的制止行为，业户知晓率100% 协助开发商销售任务。全天候接待客户看房，365天12小时办理进户手续，一个窗口接待业户咨询。同时在销售现场提供物业管理咨询，解释业户提出的

27、相关问题，热情引见物业和房屋运用功能情况。 制造一致标识和小区管理规章制度，设置在小区醒目位置，迎接业户的入住。 设立入住效力“窗口，一条龙办理入住手续，简约高效。 合理安排业户入住时间，错开入住顶峰，节约业户办理手续时间，加强节假日的入住管理。 对于有特殊要求的业户，提供约定上门效力。 向业户宣传企业目的，质量方针，小区管理规章，发放。 与业户签署、等管理规那么，以合同的方式明确责、权、利关系，为有效管理提供保证。 陪同业户 验收房屋的设备、设备。业户验收合格后，再办理和移交房屋各类钥匙。向业户系统引见装修过程中的本卷须知，做到事先告知装修制止行为。 陪同业户进展单元验收并移交钥匙，对业户提

28、出的质量整改要求记录在案，敦促责任方及时做好整改。业户入住任务流程发出入伙通知书销售现场咨询出卖/出租条件销售 业户身份确认及资 整改完成料 办理业户入伙手续商 财务部安排收取购楼尾款，办理有关手续 NO 业 户 验 楼 相应问题整改 YES物业效力中心收取 交钥匙给业户并记录独相关管理费用。 立份表读数物业服 签署，务 引见等中 有关入住事项心 签署楼宇接受确认书办理装修有关手续 交楼胜利5.2.3装修管理装修阶段的人员活动情况复杂，业户、装修工程队、建筑工程人员、维修人员及管理人员等交错，这就对小区的物业整体应运管理、保安、清洁等提出了更高的要求。公司特派出富有阅历的管理人员前往协助，成立

29、装修管理小组，分工担任，跟踪管理，从装修开场至验收，既对房屋设备实施管理，又为业户起到装修监理的作用。装修管理流程图客户或其委托人领取并提交装修图纸，同时交纳相关费用。1、填写单元装修确认表；2、办理暂时出入证；3、工程设备部审核装修图纸，安排跟进；4、收取暂时出入证工本费。专职人员：1、检查施工单元内电器运用和防火情况；2、装修有否违反；3、及时制止违反装修规定之单元施工人员，并及时报告物业效力中心经理查办；4、每周填报施工单元进度。保安、电梯效力员：1、按物业效力中心通知，于单元外张贴；2、每天巡查施工同意装修告示内容，包括施工人数；3、协助装修施工人员准确运送物料；4、监察各主要通道出入

30、人士；保洁：1、监察施工单元之施工进度，会否影响小区整体保洁；2、清理建筑渣滓；3、坚持小区各主要通道、走廊等顺畅、整洁。违章处置1、情理手段。压服业户及时整改；2、行政手段。及时向行政主管部门报告；3、法律手段。对住宅装修进展规范管理，必要时也可按法律程序处理。装修管理为期612个 月，共分五阶段：5.2.3.1 告知阶段 装修顶峰期，物业效力中心将向业户和施工人员宣传装修法规并告知装修严禁的行为，包括不能敲承重墙，不能擅自挪动公共管道，严禁封锁检修孔和地漏等。 特别告知不能擅自移位智能化设备，否那么会影响其运用功能，甚至导致误报警，以致影响整个平安防备系统。 告知业户装修管理期间容易影响邻

31、里关系的本卷须知，如挖墙洞、鞋箱、打穿地搁栅、擅自安装太阳能热水器、小型家用锅炉、卫星接纳安装等。 告知业户不得进展一切影响外立面观瞻的行为，如球门衣架、擅自封锁阳台、随意安装空调外机、随意敲？墙洞等。5.2.3.2 登记和签约阶段 接受业户装修恳求并要求业户提供装修合同、装修企业证明文件等相关资料。 审批装修施工图，并输入计算机系统中，进展跟踪管理。 签署装修管理协议、装修责任书。 开具证，张贴在分户门上。 办理。5.2.3.3 物料运送阶段 为了确保楼道、小区的整体环境不因装修呵斥较大破坏，将实行建筑渣滓袋装化，定时上门搜集。同时为了减少楼道、电梯轿箱的不测损坏，还将包装楼道扶手和电梯轿箱

32、，对已铺设地砖大理石的楼道采取地面防护措施防止搅拌水泥砂浆时堆砌的损坏，使我们的装修管理更加精细化。5.2.3.4 装修施工阶段 此阶段重点强调平安第一。无论管理人员、装修施工队还是业户，都必需遵守物业制定的平安守那么，以防发生不测。如单元内楼板制止切割或发掘；业户单元内设备的更改，易燃物体的管理及处置等，公司将有特定的规定监管以保证平安，如容易影响相邻关系的公共管道、楼板、隔墙等。当业户单元内的自用智能化系统、公用部位、设备发生损坏或运用不平安时，及时检修，装修管理员每周填报业户装修进度表，以便重要时期的重点管理，物业效力中心装修管理人员按以下承诺提供效力：报修接待以礼相待、热情诚实、耐心、

33、不推诿并出示报修凭证。设立报修箱和违反装修告发，提供24小时报修。凡水电急修和险情工程，接到报修后15分钟内到现场处置，其他普通修缮工程30分钟到现场，及时处理。5.2.3.5 完工核验阶段 业务效力部装修管理人员将对施工完成的户室进展核验，检查能否与原登记的施工平面图相符，并检查施工人员能否工完场清。同时管理人员也将倾听相邻住户对施工的反映，并将检查情况、反映情况登记在案，归入业户档案资料袋中。完工核验合格后，收回施工人员出入证。对策措施：1、成立管理小组 由管理处经理任组长，工程主管任副组长，公司工程部委托专职人员，共同担任装修管理的日常实施和对突发事故的处置。 业户接待兼任登记手续办理，

34、保洁领班兼任业户装修宣传员，公司派驻小区的专业工程师任装修方案审批员，保安队长兼任装修队伍培训员和消防平安监视员，文档担任办理各类证件的发放。2、建立巡查制度 由保安队员、电梯效力员和部分保洁人员组成的装修管理现场巡查小组。其任务主要是协助装修管理小组对物料运送、建筑渣滓等进展维护和管理。主要义务：维护装修期间小区及楼宇各楼层的正常公共次序。查验进出人员的出入证、资料的出门证及施工答应证。及时发现和制止违章装修景象并向装修管理小组报告。及时发现、制止在装修现场私动明火、乱接电源等危险苗头，并记录在案。有效预见和机智处置突发事件并及时报告。仔细填写巡视情况及处置结果，应跟踪的有反响记录。3、运用

35、多种手段及时处置违章A情理手段业户出现违章装修，做到以理压服业户，以情感化业户，争取业户的支持和了解，使业户自觉接受整改要求。B行政手段 向业户发放违章整改单，在业户不愿整改的情况下，向行政部门报告，并同时与业户所在单位联络，必要时可向新闻媒介反映情况，获得行政和言论上的支持，经过行政/言论压力督促业户整改。C法律手段 业户装修申报手续中，物业效力中心与施工队签署具有法律效能的治安/消防管理协议，划清双方的责、权，对住宅装修进展规范管理。必要时，可根据合同协议，按法律程序处理。5.2.3.6 业户搬迁进户期 及时掌握业户搬迁进户确实切时间，妥善安排业户搬入时间。 制定搬迁进户时间表，派专人到场

36、指挥，保证进户任务平安、及时、顺利。 及时疏通出入通道，保证搬场车辆与其他车辆通行无阻。 加强对燃放爆竹的消防平安管理。 业户搬迁进户后立刻清扫公共区域并对公共设备完好情况进展检查。 登门向已入住的业户表示祝贺，建立物业效力中心与业户的业务和感情联络。5.2.4 业户接待公兴办事制度、公兴办事纪律、公开收费工程和规范按物业管理行业规范执行。根据业户的需求，及时提供延伸效力。业户接待的方式：设立接待“窗口，受理业户的报修、咨询等。报修全天24小时开通受理报修，08:30-21:00受理业务接待。走访业户，征求与搜集业户对管理与效力等方面的意见、建议。受理业户的信访、书面意见、建议。公司效力质量赞

37、扬：66403170，72小时内给予回复。实行维修效力回访制度，回访率100%。5.2.5 档案管理管理处担任建立业户档案，业户档案一户一袋；业户档案的管理方法按公司档案室要求操作；文档管理员担任业户档案的搜集、整理、归档、利用；业户效力部主管应在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单送管理处文档管理员签收；管理处经理每季度检查一次业户档案任务，对发现问题用书面通知整改；业户档案内容-复印件-装修施工单位资质证书复印件-身份证明身份证、暂住证、护照、暂时户口等复印件-权籍资料购房合同、产权证、付房款证明-各类付费资料有偿效力、代收代付等-赞扬、回访记录-各类效力记录-业主大事记5.

38、2.6 权籍资料管理业户效力部主管要掌握管理区域内入住业户的权属情况，担任业户资料的搜集，并将业户相关的资料记录在管理手册中，管理手册要动态的反映业户产权的转移、运用权的变卦情况；能正确反映业户权属转移、变卦的时间和方式；业户效力部主管担任编制产权清册、租赁清册，并输入计算机；产权清册内容房屋类型；运用面积、建筑面积；土地分摊面积；运用情况；附设设备情况；车库运用情况。g. 其他。业户效力部主管每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实践情况；管理处经理担任审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变卦情况，管理处经理应书面通知，进展整改

39、。5.2.7 收费管理收费工程合理、合法、公开。管理处应从入伙通知书发出之日的次月起向业主收取管理费，管理费的收取规范按市政府职能部门决议执行；每项收费都应开具正规的发票或收据，应字迹明晰、数据准确。每月15日将“付款恳求书送交业户，请业户于当月20日前付费，逾期由业户效力员上门收款。收费工程：按分等定价的效力等级规范收费有偿效力在提供效力后，请业户确认签字、结算。准确、及时做好实收账册，统计应收费用、实收费用以及欠收费用，做好收费报表。管理效力费的收支账目每半年公布一次，接受业户的监视和查询。5.2.8业户咨询业户评议表的发放与回收管理处半年按一致规定的“业户评议表款式发放，数量以不低于20

40、%入伙业户数为准，发放对象应尽量防止在年度内反复；管理处在发放“业户评议表时应写明发放时间普通为每半年末、发放对象，落实发放人和回收人及回收时间以发放日起算半月内，并做好相关记录；管理处在每半年后第一个月5日前把上半年“业户评议表汇总分析及“业户评议表原件十天内返还管理处保管交公司物业管理部。统计技术方法及运用按中引荐方法陈列图、因果图实施运用；管理处经理组织统计人员和相关人员，对汇总的“业户评议表结果进展评价分析，运用陈列图，找出效力过程中的薄弱环节、运用因果图，分析产生问题的缘由，实施控制，予以改良，并保管过程中一切的记录；运用陈列图，从影响效力质量诸多问题中，找出关键的少数在全部问题中占

41、80%比重的1至2个问题，为制定措施提供条件。运用因果图，从人、机、料、法、环五个方面分析效力质量结果与各影响要素缘由之间的关系。必需从大到小、从粗到细，分层次地进展分析，直到可以采取措施为止；对效力过程中存在的问题按、和中有关规定执行；管理处每年一月五日之前对上年度统计技术运用效果进展总结，同时对今后统计技术运用提出适宜性建议并报管理部。5.2.9 特约效力为管理区域内对本公司改良任务、品牌建立有艰苦影响的业户，在特定情况下提供VIP优质效力。效力目的便民、利民、优化业户的生活质量。效力原那么微利保本、量入为出。效力规范凡推出的效力工程，保证效力质量，对每一项效力实行赞扬反响制度，质量规范以

42、相关行业的效力要求为准。特约效力内容特约效力是物业效力中除公共性效力外其他为业户提供效力的活动，这些效力是根据业户的需求而设立，主要有：便民效力、特约效力和代办效力几项内容。便民效力便民效力是管理公司为提高社会效益而开展的一些无偿性效力,可开展的效力工程：-借针线包、打气筒；-设立便民小药箱；-邮件、报纸收发效力。 有偿效力有偿效力是为了满足业户的特殊需求而提供的个别效力，是物业公司受业户委托开展的一项效力活动，该项效力只需有业户需求，我们都应尽能够提供，真正表达管理公司全方位效力特点。普通可提供的工程有：-各种卫生、清洁效力任务；-提供装修效力。代办效力物业管理公司的代办效力是为了满足不同层

43、次的业户效力需求。代办效力工程应是多样的，管理处可根据小区客观条件和实践需求统筹安排，普通可开展的工程有：-代办交费、代办保险；-代办订购车船票、飞机票；-代订书报杂志、代购物品；-房屋中介，租赁效力；-代办煤气、有线电视-其他委托效力。效力承诺开展特约效力收费根据效力要求和效力规范，本着收支平衡，略有盈余的精神与业户协商定价；对于业户提出的特约效力要求，普通情况当场予以回答，特殊情况2天内回答；业户对于提供效力上的赞扬，24小时内给予回答，属于效力上问题即作整改，并书面向业户咨询意见；效力人员在效力过程中乱收费、向业户索要劳务费或徇私舞弊，一经发现严肃处置。同时管理处书面向业户负疚退还费用并

44、加赔同等金额。5.2.10 社区活动寓亲情效力于小区社区活动之中，创建高档次的人文环境。业户效力部根据详细情况提出活动方案，在实施过程中可根据实践情况在管理处经理同意后对方案做适当调整。业户效力部在每次活动开展前，拟定活动的实施方案，并报管理处经理同意。业户效力部根据审批意见制定活动的详细方案。业户效力部有关人员应组织协调各部门完成活动的前期预备任务，并向小区用户发出活动通知。活动进展时，管理处指定的有关人员应留意平安防备任务，保证消防通道的畅通，防止不测事故的发生。管理处应约请业委会委员、单位代表主持或参与活动的颁奖仪式。管理处相关部门人员在活动终了后应及时清理现场。业户效力部在每次活动终了

45、后，以专文方式向小区用户通报活动情况与效果。社区活动的方式多种多样，管理处将视实践情况来开展社区活动，详细方式如下：组织球类、棋类、牌类等活动；组织小区内小朋友美术、舞蹈、唱歌、书法、摄影等竞赛；积极配合业委会开发儿童游乐场，会所包括亲子室、阅览室、健身房等；定期开展社区文化研讨会；建立沟通例会，及时听取业委会对物业管理的建议和意见每季度一次；5.3保安管理为业户提供平安、温馨、尊重的居住环境。5.3.1 根本要求保安人员应按公司规定一致着装、佩带胸牌、上岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄，上岗时应佩带通讯、警械配备、精神丰满、浅笑效力。值岗时不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安效力无关的事。不准

46、在效力区域内倚墙而立或占用公共、客用、办公设备休憩。值岗时与业户、访客交谈，应运用文明、规范用语，不得运用“命令、“要求类用语及忌讳语。业户需求协助 时如开关车门、提拿重物、扬招及约定出租车、扶老携幼等，应自动及时提供效力，对业户及访客的讯问，应热情接待。为保证业户和访客的人身、财富及小区物业的平安，保安人员应仔细值守，实施正常的小区公共部位的平安捍卫防备性任务，尽到仁慈管理人的留意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反响，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。仔细贯彻“上海中宁物业让您更称心，“不断超越业户日益增长的需求，“做业户的好保姆、好管家、好朋友的效力理念。5.3.2 门岗

47、效力管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安效力。门岗保安人员应熟习小区常住人员及私家车辆情况，并严厉实行访客出入登记或换卡制度，引导、陪同陌生访客到达业户住所门口。不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域。雨天为业户提供方便伞等便民效力。对进出管理区域的机动车辆实行发放出入证、停车证制度、登记制度和停车收费制度收费规范按所在地物价局规定执行。为出入小区的车辆提供引导效力，坚持车辆出入畅通、停放有序。制止载有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的车辆进入管理区域。阻止四吨及以上大型车辆进入管理区域特种车辆和搬场车辆除外。对装修民工出入小区严厉验证，对装修民工携带工具出小区，应查验由管

48、理处签发的出门证，对携带大宗资料及贵重物品出门，应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录。5.3.3 巡视岗效力管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视效力。为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共次序，按不同方案的巡视道路，确保每小时巡遍全部公共区域。严密巡查公共区域的保安防备动态、道路畅通及车辆停放情况、各类标识、消防设备、设备完好情况、公共区域的环境卫生情况及小区周界报警系统情况。发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡查到位仪点的签到。夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，坚持高度警惕性，并加强自我维护认识。并对路灯、草坪灯、围墙灯的损坏情况做好记录，及时报修

49、。加强装修管理，阻止违规装修，制止占用公共场所恣意施工的行为，确保夜间18:00-次日08:00及国定节假日不发出影响他人休憩的装修、施工噪声。为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习每年12次。5.3.4 监控岗效力管理区域内监控系统全天24小时开通运转，并实行24小时不延续轮岗监控值班效力，严密监视出入口探头监控屏，经过小区红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管理区域内的平安动态，发现疑问应立刻定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像，做好监控记录，当值人员应对监控的私密性内容及现场记录严厉严密，不得泄露，未经管理处经理答应，不得擅自放像，切换监控录像资料。监控录

50、像带保管一个月，循环运用。做好监控室内务及清洁卫生任务。监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录。5.3.5 车辆管理岗效力【道路交通管理效力】小区出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志，指明行车方向；道路转弯处及大门口设置交通禁令、禁示、禁鸣、限速等标志，确保道路车辆行驶畅通、平安。行车道路两边侧石油漆黄色标志，表示制止停车；油漆黑黄相间30cm间距标志，表示允许暂时停车，确保管理区域内无违规停车景象，道路路面应坚持整洁、无损、通畅。小区支道及会所外场上允许停车的位置，用白色油漆标志、编号，标识应明晰、醒目、完好。对进入管理区域内的特种车辆应予以引导，并指挥车辆按规定

51、车位停车。小区行车道应油漆黑白相间减速条标志，警示车辆减速缓行。【停车库场管理效力】在停车库场地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。在停车库的进出口上方醒目处，挂禁令标志、限高标志、收费标志。停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设备应坚持完好。坚持停车库环境整洁、无渗漏水、地面平整，无积水。【机动车辆管理效力】为办妥长期停车证的业户提供相对固定的车位。地下车库只为业户提供长期停车效力特殊情况需暂时停车，应由管理处经理同意后方可停车。辅助、引导车主平安停车，提示车主勿将贵重物品遗忘在车内，勿忘封锁车窗车门。并检查车辆情况，如发现漏油、破损等情况应立刻提示车主，同时向管理处报告。小

52、区地面可提供暂时停车效力的地段，执行限额发证制度，先到先停，停满为止，并确保已办证车辆的停车。【非机动车辆管理效力】为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的效力不准许小区内非机动车乱停、乱放。5.3.6装修期效力 为加强对“中浩云花园业户装修的管理，确保建筑物的构造完好、平安及外观一致、美观，维护宽广业户的生活次序，保安人员应加强装修施工现场的巡视。每天不少于2次的施工现场检查，发现违章施工、违章用电、乱拉乱接等景象，应立刻按程序报告。 装修的消防管理：在装修审批时，要求装修施工队伍按规范配备灭火器材，方可入场施工；对于复杂装修、大面积装修及相关公建配套的装修，要求施工单位必需提供消

53、防报批手续，以及制定灭火方案方可施工；在施工期间，将经过设专人巡查监管，并着重处理违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。5.4 保洁管理5.4.1 根本要求保洁人员应按公司规定一致着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄。为业户、访客提供一个清洁、温馨的生活和任务环境。操作规范化、管文科学化。适时、及时、准时进展保洁效力。维护物业各项设备及财物。及时处置渣滓、废弃物分类按指定地点安放。节约用电、用水。遵守平安条例和操作程序。作业时运用的资料和清洁剂不应对建筑物材质呵斥损害，维护建筑物原貌。文明、有序作业，最大限制地减少对周围环境和业户生活、任务的影响。5.4.2 保洁质量要求【电梯厅】地面干净无

54、污渍、灰尘、痰迹。每天巡回保洁墙面、天顶干净无污迹、浮尘。每月3次保洁照明外壳无积灰、污迹。每天1次保洁金属件干净、光亮无污迹,不变色。每天1次保洁信报箱干净无灰尘。每天1次保洁【客梯】轿厢干净无渣滓杂物，镜面不锈钢面无手印迹，门外表光亮。每天巡回保洁轿厢门面无灰尘，显示屏干净无灰尘。每天1次保洁轿厢内壁、门槽、顶部无积灰。每天1次保洁【走廊、过道】地面、梯级无渣滓杂物、污迹、泥土。每天1次保洁墙面干净无脏污，天顶无积灰、蜘蛛网。每月2次保洁扶手、栏杆干净。每天1次保洁目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯罩、灯盖无积灰。每月1次保洁门、窗干净无污渍、浮尘。每周1次保洁牛奶箱外表无积灰。每天1

55、次保洁【监控探头】探头镜头干净无积灰、浮尘。每周1次保洁【地下室、地下车库】目视地面无渣滓杂物、果皮、纸屑，无积水。每天巡回保洁目视标识、指示牌无灰尘。每周1次保洁目视墙面、管道无灰尘。每月2次保洁下水道畅通无堵塞。每天1次保洁【道路】目视地面无渣滓杂物、污渍、积水、泥沙。每天巡回保洁人行路面无杂物、烟蒂、渣滓和痰迹。每天巡回保洁【绿化】花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。每天巡回保洁【渣滓桶】地面干净、枯燥无异味。每天1次保洁渣滓桶外表无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。每天1次保洁渣滓袋装化，桶内渣滓不满溢，盖好渣滓桶盖。每天1次保洁在渣滓桶周围5米内进展消毒、灭虫。不定期保洁

56、【其它设备】指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰，出风口无灰尘、污迹。每周1次保洁【天台、平台】无渣滓杂物，排水口畅通。每周1次保洁【照明设备】绿地矮灯干净无积灰。每周1次保洁灯杆无脏污、粘附物，灯罩无积灰。每周1次保洁【室内绿化】绿化盆内无杂物，叶面无积灰。每天1次保洁【保安岗亭】室内地面干净无杂物。每天1次保洁墙面周围无污迹，顶部无蜘蛛网。每月1次保洁岗亭外立面干净无积灰。每周1次保洁【宣传栏、阅报栏、公告栏】玻璃干净无灰尘，框架干净无污迹。每周3次保洁【会所卫生间】地面枯燥、干净，无渣滓、杂物。每天1次保洁墙面、隔屏无污渍，天顶无蜘蛛网。每周2次保洁小便斗、坐便器无黄渍、污渍。 每天1次保洁

57、空气清新无异味。每天1次保洁洗手盆无污迹。每天1次保洁【排水沟】目视干净无杂草、杂物。每周1次保洁排水畅通无堵塞、积水、异味。每周1次保洁【外墙】外立面二米以下无污垢。每天1次保洁【雕像】外表无灰尘、污迹。每天1次保洁【小区健身器材】健身器材外表无积灰、污渍。每周3次保洁5.4.3 保洁质量三查制度员工自查：每个员工根据有关作业规程，对本人担任分管区域的保洁工程进展自查，及时发现问题、处理问题，并做好记录。领班巡查：领班应把巡回检查作为本人的主要任务，对管理区域内一切保洁部位、工程进展巡回检查，每天不得少于二次，并做好纪录。主管抽查：主管每日抽查不得少于一次；主管还应会同物业管理处经理或陪同上

58、级指点每月三次结合检查，并做好纪录。5.5 绿化管理5.5.1 保管率目的乔、灌、草保管率95%以上，其中大乔木保管率98%以上。5.5.2 绿化容颜绿地内清洁、整齐。无明显病虫危害，无药害。根据小区实践情况制定养护、补种方案，并按期实施。5.5.3 土壤绿化性状要求坚持绿地土壤疏松、无积水，合理、有效施肥，加强土壤肥力，改善土壤理化性状。5.5.4 等级质量要求【景观要求】根据管理区域绿地植物分布情况及生长的各个阶段，对植物群落合理养护，坚持植物季相清楚、颜色丰富、群落完好、层次得当、生长茂盛，营造管理区域优美的整体景观效果。：级别要求一级绿地二级绿地三级绿地群落构造群落合理完好，层次丰富黄

59、土不裸露，树木种间、株间生长空间与层次处置得当，整体欣赏效果好。林相构造合理，以乔木为主的树坛，其下应有灌木，地表不裸露。植物种植成片或带状，有完好的景观效果，地表不裸露。树木生长乔灌木主干挺立，树形完好优美，枝叶茂盛，季相明显，针叶树应坚持明显的顶端优势，整形树木应按欣赏要求养护成一定形状，花灌木按时开花结果，绿篱延续、无空档、无死树枯枝，地被植物应为四季常绿的观花或观叶种类。树木长势良好，适时修剪，疏密得当，有较好的欣赏效果，地被植物宜为观花或观叶种类。植物生长茂盛，适时修剪，绿地内应有30%面积种植地被植物，其它可选择适度控制的野草及有机覆盖物作为补充草本层，落叶应予维护。花卉布置花卉强

60、壮，始花期方可种植，株行距适宜，花期整齐，图案美观，按时开花。艰苦节日花期整齐，花样艳丽，缺株不得超越35处，花卉布置整体效果好。节日有花草坪铺植草种纯，生长茂盛，无空秃。草种根本纯，根本无空秃。杂草控制无大型野草、无缠绕性、攀援性杂草，根本无杂草。无缠绕性、攀援性杂草，杂草高度控制在6 cm以下不影响景观效果为度。无缠绕性、攀援性杂草。控制杂草高度以不影响景观效果为度。设备设备建筑小品、辅助设备完好无损。建筑小品、辅助设备整洁无损。有必要的维护措施。环境卫生绿地整洁，无渣滓。绿地整洁，无渣滓。绿地整洁，无渣滓。 水景护理为提升“中浩云花园的绿化档次和改善生态，开发商特设计了美丽的水池没有详细