嘉善世博名邸投标书

1、.：.；前 言首先，非常荣幸能参与“世博名邸工程的物业管理效力招标任务。我公司将依托本身的专业管理实力，结合“世博名邸的现状，对“世博名邸的物业管理方式、组织机构、财务收支方案、效力配套等作出统筹谋划。我们将以新安佳物业崭新的物业管理效力理念，在结合国家政策法规和贵方的实践需求的前提下，凭仗新安佳物业在长期物业管理效力过程中积累的丰富阅历以及充足的人才，为“世博名邸的业主发明一个调和而优美的居住、办公及购物环境，提升“世博名邸的物业价值，并使“世博名邸成为嘉善县乃至嘉兴市又一个知名的高档综合物业管理品牌。本招标书是根据贵方提供的“世博名邸“物业管理效力招标文件要求，结合我公司的企业效力理念及规

2、范，经我公司调查研讨之后，编制的物业管理效力招标书。我方赞同一旦中标，招标书中的一切承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否那么，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。再次赞赏给予我们这次协作的时机。第一章 招标函一、物业管理招标函世博名邸业主委员会：首先，非常赞赏贵业委会对我司的信任，给予我司参与此次招标的时机，并预祝世博名邸的招招标任务获得圆满胜利！本次招标资料除向贵业委会展现和提供我司的企业资质、企业情况引见、管理业绩和其他相关资料外，还力求使贵业委会感遭到我司的诚意，向贵司展现我们所做的世博名邸物业管理效力招标书。我司将结合多年的管理与咨询阅历，秉承“真诚、好心、精致、完美的

3、企业理念，定能经过我们的管理与效力进一步提升世博名邸的楼盘质量，为今后的业主提供优质的效力。最后，再次赞赏贵业委会给予我司自我展现与提高的时机，并真诚希望能获得世博名邸的物业效力。平湖市新安佳物业管理2021年4月25日二、物业管理效力费报价招标报价表工程称号：世博名邸高层住宅物业管理效力费元/M2月含设备运转费1.38多层物业管理效力费元/M2月含设备运转费0.65商铺及办公综合楼物业管理效力费元/M2月不含设备运转费1.6注：物业效力费的结算方式：包干制招标单位： 法定代表人或委托代理人：第二章 公司简介企业概略平湖市新安佳物业管理是一家专业从事物业管理效力的企业，成立于2006年，本公司

4、管理、技术人员资源雄厚，其中中级职称以上有15人，相关上岗资质人员已超越30人。 公司的口号是“新安佳物业让您安居乐业！公司一直以技术先进一流的物业管理为开展目的，本着“管理决议开展、态度决议一切的管理理念来为业主们提供优质的物业效力，公司各项管理制度全面，操作规范，自成立起就全程导入ISO9002：2000质量管理体系规范为公司今后的开展提供保证。 公司管理层一向以完善的管理体系来管理公司的各部门，正是由于公司有完善的管理体系为保证，在已接的物业管理业务中获得了一致的好评与一定，本公司将坚持一如既往的作风来承接今后的各项物业业务，以“新安佳物业让您安居乐业的口号为规范，为您提供更优质的物业效

5、力。企业荣誉本公司自成立以来，已先后接纳了香榭丽都、君悦名都、汇银大厦、饰美家花苑、西林寺小区、康乐小区、花园小区、京都圣汇，还有即将交付的西堤散步。其中花园小区被评为市模范试点小区，省、市指点多次观赏调查，获得了一致好评。机构设置公司组织架构设计科学合理，顺应市场开展需求，公司现设有五个部门，分别为：行政财务部、物业管理部、工程应急维修部、质量管理部及前期开展部。管理特征本公司自2006年成立以来就组织公司员工进展岗前培训，在实践任务中选取有责任心、有处事才干的员工接受物业知识再培训，直至拿到物业经理岗位证书，如今本司拥有物业经理岗位证书的员工已到达15人，正是拥有了众多富有丰富实际知识和实

6、际阅历的企业管理人员，公司才在日趋竞争猛烈的物业市场中获得了一定数量的物业工程，并在各工程中得到了众多的好评。公司一向以人性化管理、以人为本的管理理念来引导企业员工，为业主办实事，处理实践问题是公司一向的任务态度。公司在创建企业品牌中，将进一步扩展规模效应，扩展在嘉兴地域的管理规模，物业管理效力由内涵向外延两个方向开展。在管理规模上要向嘉兴及周边地域开展。在效力质量上走专业型和管理型方向，置信在不久的未来，新安佳物业会成为嘉兴地域一流的专业物业公司之一，构成物业管理效力多元化的新格局。 物业管理工程情况序号工程称号类型建筑面积接纳日期获奖情况1君悦名都多层、小高层13255.7平方米2021.

7、102饰美家花苑高层9000平方米2021.103西林寺小区多层82200平方米2021.24康乐小区多层17750平方米2021.25香榭丽都多层74200平方米2021.56京都圣汇多层13.88平方米2021.97花园小区多层84200.49平方米2021.7模范试点8汇银大厦高层14288.34平方米2021.10第三章工程管理机构运作方法及管理制度 第一节 物业管理的定位及管理方式一、物业管理的定位在今后对世博名邸的物业效力中，我们将倡导以人为本的效力理念，融入星级酒店的效力方式，努力将酒店式效力表达在物业管理效力的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业管理效力的全过程。我们将利用

8、园区的一切资源和才干向业主提供力所能及的效力。除物业管理普通的活动外，充分思索物业的情况，以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的气氛，组织一些不同主题的沙龙、晚会，是业主与业主之间沟通交流的新天地。同时，一直遵照“可继续开展与“人与自然调和相处的生态价值观，倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式，倡导环保装修、实行渣滓分类处置并辅以节水、节能及社区绿化等措施，营造一个平安、文明的安康园区。二、管理方式在世博名邸的管理中，我们拟实行经理担任制。由物业经理总体担任效力中心各项日常事务和对外协调、联络任务。下设综合管理部、客户效力中心、工程部、次序维护部，根据不同物业类型开展有针对性的效力任务。三、管理

9、特征人员管理1、一站式效力业主只需将他的需求通知世博名邸物业效力中心的任何一位员工，都将迅速进入一套严密、高效的处置程序，以期为业主提供最为便利之效力。2、零打搅效力世博名邸物业员工各项任务的开展，以尽能够不打搅业主正常任务与休憩为根底，努力实现零打搅。气氛管理针对本物业的特点，世博名邸物业拟从外围着手，由外及里，开展“气氛营造工程。突出高档、简约的气氛；次序维护员笼统和礼貌礼仪的高规范要求，借以提升外部笼统；有序的车辆行驶、停放管理；到位、凸显文化气味和绿化点缀并不断更新等等。设立客户效力中心结合世博名邸的物业实践情况，设置客户效力中心，提供12小时效力，做到业主需求、意见和建议的搜集、处置

10、、反响、回访渠道畅通，使客服中心真正成为物业管理效力的窗口。四、管理措施我司经过对世博名邸的实地踏勘以及对该园区根底资料的掌握、周边根底配套与地理环境的分析，结合园区不同物业类型的特征，以为在今后世博名邸的物业管理效力中，尤其要抓好以下几个重点任务。强调平安第一和预防为主的原那么。一平安管理是住宅及商铺物业管理任务的重中之重。园区的平安捍卫任务，不仅涉及业主的财富及人生平安，还涉及客户的商业。由于本物业的物业类型丰富，我们将对不同类型物业采取不同的次序维护方式。二园区的平安管理主要包括三个方面，一是消防平安，二是治安防备，三是及时处置各类突发事件。1、在消防平安方面，强调预防为主，防大于治，不

11、断消除和整治各种消防隐患。2、在治安防备方面，根据园区特点，从全面布防、全员防备的观念出发，利用技防硬件，走“人防、技防相结合的道路，将能够出现的治安问题杜绝在萌芽形状。维护住宅的私密性，保证商铺的性。一缜密谋划，充分利用我司接纳多种物业的管理阅历，参照国内外先进的管理方式，拓展思绪，制定出适宜本园区特点的管理制度和方案。二在加强员工职业素质训练的根底上，加强思想教育，树立员工的严密认识、维护商铺业主笼统认识和为业主效力的认识，提升高档物业的笼统。三加强园区管理，发明有序的住宅生活环境，营造亲切、严谨、开放、通达的办公气氛。做好设备设备的日常维涵养护，确保正常运转。一建立一支稳定的高素质的工程

12、技术人员队伍。拟采取公司内部选派和外部招聘相结合的方式，由专业人员组成工程部，做好设备设备的日常维涵养护效力和有偿维修效力。二建立技术设备资料档案库，完善接纳验收程序，搜集必要的图纸资料，方便日后的维修任务。专业保洁，创建整洁的环境当今社会，人们日益注重空气质量与环境目的。因此，保洁任务是园区笼统的重要表达，关乎园区的外在笼统，直接影响业主的生活与任务形状。整洁的环境不仅是安康的需求，还能使人赏心顺眼，提高任务效率。兼顾部分与全体、动态与静态的管理与效力一由于本园区物业类型的特殊性，我们在为商铺业主提供完善效力的同时，也要为住宅业主提供温馨、温馨、平安的生活环境。二针对住宅、商铺的功能不同，进

13、展效力上的合理分割，设立住宅与商铺效力区，坚持相对独立。保证住宅区域的温馨、安静和商铺区域的专业、高效。三在对园区配套设备的利用上，也要根据物业区域的不同，有效利用、合理运用。完善配套效力，强化效力质量。一为加强商铺的效力功能，满足住宅区域业主的需求，在今后的管理中，我司除充分利用园区原有配套外，还将不断完善各种配套效力，给园区业主提供便利。二拓宽效力内容，满足各类业主的需求。为业主处理日常生活问题，我司还将提供委托代办效力，如：代订机票、车票，代理房屋租赁与转让，个人行李托运，出租车约定效力，代订报刊杂志、钟点工、洗衣效力等。三充分整合周边社会资源，为我所用。我司旨在经过对周边资源的调查、协

14、商、利用，为业主提供更广泛与优惠的效力。在世博名邸的效力中，我们结合以往的阅历，将充分整合周边资源，使宽广业主享用便利、超值的效力。第二节 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理拟建立的组织机构及人员的配备效力中心组织架构及部门设置效力中心经理设备部保洁绿化部次序维护部客户效力部客户效力主管保洁工绿化工巡岗设备主管门岗监控房屋维修工水电工客户效力员保洁绿化主管保安领班次序维护主管机动效力中心运作方式及各部门职责一效力中心运作方式效力中心实行效力中心经理担任制的直线制指点方式，下设业户效力部、设备管理部、次序维护效力部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内一致的物业管理。效力中心经理集指挥与职能

15、于一身，全面掌握日常任务及人员情况，减少失控。各项任务的安排及暂时义务的下达，均由效力中心经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管担任，各部门主管直接向效力中心经理担任。二部门职责业户效力部 业户效力部主要担任日常与业户之间的联络，处置包括入伙效力、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、赞扬、报修等事宜，协调各部门任务。次序维护效力部次序维护部担任小区治安,交通与消防管理任务，包括门岗效力、巡视管理效力、车辆管理效力、监控管理效力、治安管理效力。设备管理部设备管理部担任整个工程的设备维涵养护效力，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等

16、公共设备设备的维保效力。保洁绿化部清洁管理部担任环保管理及小区公共区域卫生和绿化效力。此外采购、人事、培训等事务将由总公司人事部、物流中心、培训中心与效力中心经理担任。人员配备一效力中心各岗位员工的任职要求效力中心经理大专以上学历具备行业岗位资历证书全国物业管理从业人员岗位证书熟习物业管理的相关政策与法规，对工程设备有一定的了解和管理才干具有丰富的高档住宅小区管理阅历外表端庄，思绪矫捷有良好的团队精神和沟通技巧有良好的指挥才干、言语交流才干和文字表达才干 业户接待大专以上学历熟练操作办公自动化软件熟习高档住宅小区运作内容普通话规范流利有良好的协调才干、言语交流才干和文字表达才干次序维护效力具备

17、物业次序维护人员岗位上岗证书年龄50岁以下，男性身高不低于1.70米五官端正，具有较强的敬业精神作风正派、无前科、身体安康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳接受任务压力维涵养护具备相关操作证及上岗证具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养任务阅历具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神保洁保绿经过保洁专业化培训熟习高档住宅公寓的保洁保绿任务笼统安康细心、仔细，能刻苦耐劳及接受任务压力二效力中心各部门岗位人员配备及岗位职责和任务范围人员配备岗位设置人员配备(人)岗位设置人员配备人效力中心经理1设备管理部设备部主管1业户效力部强弱电工1客户效力部主管1保洁绿化部客户效力员接待/财务/贯标/档案/报修1

18、保洁员3次序维护效力部绿化工1次序维护领班3门岗3巡岗3监控3合计21人岗位职责和任务范围效力中心经理在公司的指点下，全面担任效力中心内部管理、业户效力、房屋设备设备运转与维护保养、次序维护效力、保洁效力、应急处置及特约效力等任务。组织拟制、审核和贯彻小区管理效力的任务方案和作业文件。担任小区管理效力的质量控制和费用控制。担任协调与业委会、开展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。担任初审分承包方、分供方，审批小区管理效力公开文件和效力中心作业文件的发放。担任组织小区公益性活动。完成公司交办的其他义务。设备管理部主管在效力中心经理的指点下，担任房屋设备、设备的正常运转

19、与维保效力，包括房屋设备设备运转的应急处置任务。担任对设备部的日常管理，检查每日运转日志，了解设备任务情况合理安排每日任务。担任小区房屋设备、设备运转与维保的质量控制，拟制维保效力过程中的费用预算、作业文件，并担任实施。担任方案和购置维保资料及工器具。担任公共设备能耗管理与节能任务。编制设备突发事故的应急处置预案，并适时组织预演。担任对房屋设备设备维修、保养任务的方案实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保管。完成经理交办的其他任务。次序维护效力部主管经理兼在效力中心经理的指点下，对所管辖区内的治安、消防担任。担任对当值次序维护进展岗位督导，发现不合格操作当场予以纠

20、正，对各班次序维护质量记录进展初审。担任对突发事故应急处置的现场协调。担任对消防设备及次序维护器材、公用物品的检查和管理。担任员工的消防培训及小区消防平安知识宣传。担任对队员考勤和请假审批及任务考核。担任对装修施工队引见小区并对现场进展平安监视和现场管理。协助完效果劳中心布置的业主特约效力。保洁绿化部主管客服主管兼服从效力中心经理的指点，对小区的清洁绿化担任。担任对当班保洁工操作的检查，对各班保洁任务质量记录进展初审。担任对绿化区的规划和养护任务的督导、监管。担任安排人员完成业主提出的特约效力。担任对员工考勤和请假审批及任务考核。担任方案和购置保洁资料及工器具。担任与绿化养护的业务联络。完效果

21、劳中心经理交给的其他任务义务。客户接待员出纳、赞扬详细开展业户效力方面的任务，包括业户入伙、装修、联络、赞扬处置及接待任务；担任管理费、能耗费及其它效力费用的催缴任务；担任接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性效力手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册；坚持与业户的联络和相互沟通，包括详细组织社区公益性活动；完成交办的其它任务。门岗次序维护对主管担任，服从上级命令；在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；验证，施工人员后放行；发现责任区域公物损坏向上级报告；担任外来人员的登记，备用钥匙管理；协助主管进展紧急效力处置。巡岗次序维护对次序维护主管担任，服从上级命令；巡查中遇业主要求应及时提供效力

22、；巡查中发现可疑人员应进展讯问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放情况。保洁工对保洁主管担任，仔细执行各项管理制度；仔细做好承包区域的环境保洁；在主管带着下，仔细完本钱职任务和其他交办义务。设备工对设备主管担任，执行效力中心各项规定和制度；担任变配电系统的运转管理和维修保养；担任高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及缺点检修；担任给排水、消防设备动力电源的正常供应；仔细研讨技术，熟练掌握电气设备的原理及实践操作与维修技术，做到判别缺点快捷准确，处置迅速及时；按时按质保量完成设备检修任务；定期巡视电气设备，亲密留意其运转情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运

23、转、维修、保养记录；做好给排水设备设备的运转操作和维修保养任务；担任责任区域的机房设备的保洁任务。担任房屋、设备的运用管理和维修保养任务；担任房屋建筑装饰、公共设备的定期巡查、日常维修及查抢险任务；努力研讨技术，熟练掌握房屋建筑、设备的原理及实践操作与维修技术，做到判别缺点快捷准确，处置迅速及时；发惹事故时，应确保头脑冷静，严厉按操作规程及时排除缺点。事故未排除不进展交接班，并与下一班当班员工共同排除缺点。二、培训及管理培训承诺各类效力人员上岗培训率到达100%；各类专业人员持证上岗；培训方案源源不断的人员培训是物业管理效力程度不断提高的根本保证。为此，公司根据本身开展的需求，建立了本人的“培

24、训中心。“培训中心每年举行二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及资深物业管理专家担纲，讲授市场的营销谋划和各类物业的管理，从物业管理的规范效力、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、本钱核算及资金的运转等。到目前为止，已有多名人员经过经理岗位培训曾经上岗，而且已得到了大家的一致好评。新进员工培训培训目的：使新员工了解公司概略、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的顺应公司的运作方式，任务要求；提高任务效率。培训内容：公司根本情况、组织机构、主要指点引见公司管理理念和效力理念教育企业文化、价值观的传

25、送、职业品德及有关制度教育培训时间：4课时【效力中心经理培训】经过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有较强的公关认识与协调才干，必需掌握物业管理的法规政策，懂得各类物业权属的手续办理，掌握资金的运转原那么和资金的正确运用，成为企业指点的好当家。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理根底知识2物业管理常识8.5物业管理概论；机构设置；人员配备；管理方案的制定；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3质量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001贯

26、标知识；4不同类型的物业管理及运作方式7.5办公楼管理；公寓楼管理；别墅管理；普通住宅管理实务；国外的物业管理；物业管理运作实务5各类专业管理18设备工程管理；房屋建物知识；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的根底管理；绿化与环保管理；客户效力礼仪；特约性效力与兼营性效力；效力收费价钱制定等；6内部管理8.5物业管理的资金运转；效力费用的取缴与运用；物业管理企业的财会制度与税收；行政人事管理；计算机操作；档案管理注：一小时为一课时【各部门主管培训】经过培训，能协助物业经理的任务，做好各自岗位的本职任务，制定部门岗位责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，定期或不定期

27、地对下属进展岗位培训。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析； 物业管理根底知识2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3不同类型物业管理运作方式6普通住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务4各类专业管理24设备工程管理；房屋建物知识；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的根底管理；绿化与环保管理；客户效力礼仪；特约性效力与兼营性效力；儿童乐园设备管理；物业管理运作实务5内部管理3.5员工认识的培育及行为规范；岗位规范及考核

28、；文档管理；6企业的品牌建立3.5物业管理与效力理念等实习与调查7实地操作与实际56根据需求可适当延伸注：一小时为一课时客户效力培训课程概述：客户是物业业主(产权人)和物业租用户(运用人)的统称。客户效力是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的效力。为适宜业户效力的需求，物业管理公司可以在工程效力中心设置一个业户效力部，作为物业管理接待效力的窗口,专门担任业户效力任务。 课程目的：经过经理培训班学员和各效力中心客户接待人员对客户效力与作业规范、装修管理与运作规范和到效力中心实地学习等培训，使学员们对客户效力的重要性有进一步的了解与掌握，使

29、学员们深化地认识到客户效力是物业管理的中心、是沟通客户关系的重要途径、是满足客户需求的保证、是物业效力的根底 。培训内容：客户效力的概念；客户效力的内容；客户效力的根本要求；入伙效力；客户接待；权籍管理；装修管理；培训课时：16课时次序维护效力培训课程表述： 物业管理区域公共次序维护的根本知识，次序维护效力门岗、巡视岗、监控岗和车辆管理岗的效力要求，次序维护效力根底效力规范和次序维护效力根底作业规范。培训对象： 次序维护主管 次序维护员课程目的：1、了解物业管理区域公共次序维护的根本知识；2、了解物业管理区域配置的平安技防设备设备的根本作用；3、熟习公司和；4、熟习公司次序维护效力的运作方式。

30、5、掌握根本平安护卫技艺，可以恰当地处置和应对物业管理区域护卫任务及突发事件课程提纲：物业管理及次序维护效力的重要性物业管理分类中的次序维护效力次序维护效力的目的次序维护效力的特点次序维护效力的根本要求次序维护效力的主要职责次序维护效力的组织机构次序维护各类人员的岗位职责次序维护效力的主要义务消防任务 平安应急方案 各类表格记录本卷须知 次序维护队列动作教案培训课时：24课时保洁效力培训课程概述：经过对保洁效力在我国的产生和开展的论述，了解保洁效力概论，特性和分类。从保洁效力内容、要求、作业规程、作业检查和作业规范等方面，阐明楼内保洁效力、外墙清洗效力、渣滓的存放与搜集运作规范，环境维护与运作

31、规范，掌握保洁的根底知识，了解保洁效力的管理制度和岗位职责，并进展监视检查。培训对象：保洁效力管理人员和保洁员工及相关人员课程目的：保洁效力操作规范化和效力质量规范化课程提纲： 概述 保洁效力的内容、要求、作业规程、检查等 常用清洁剂的运用 其他培训课时：8课时绿化效力培训课程概述：绿化养护管理是物业管理中不可短少的一个重要组成部分。园林绿化能维护和改善环境、调理气候、添加收益、美化环境等方面都具有一定的作用。经过绿化养护管理能充分表达管理区域应有的绿化景观。培训对象：小区绿化效力相关人员课程目的：让学员能认识到园林绿化在物业管理中的重要位置。课程提纲：搜集资料，建立绿化档案园林绿化法律法规政

32、策绿化名词解释怎样验收小区绿化工程怎样对小区绿化环境进展监管培训课时：12课时设备管理培训课程概述：物业设备管理方式是重于效力，又不轻于管理。特别是物业效力公司成立以后，物业管理与效力分别，设备管理由效力公司承当，实行分专业管理，效力中心监视的方式。物业设备普通可分六个系统：给排水系统、消防系统、暖通空调系统、电梯系统、强电系统、弱电系统等。设备管理的内容包括：设备的档案管理、设备运转管理、设备方案维保管理等。培训对象：物业管理设备主管等。课程目的：了解物业设备管理方式，物业管理设备的种类， 设备管理的详细方法以及设备管理的相关规范。课程提纲：1. 设备管理的内容 11 设备档案的建立 111

33、 设备台帐、卡与标识管理 112 设备机房管理 113 设备的运转管理 114 设备的维保管理 115 设备、设备中、大修管理2. 设备管理的分类 21 给排水系统 22 消防系统 23 电梯系统 24 强电系统 25 弱电系统 26 智能化系统3.设备管理规范 31 效力中心中央监控室管理方法 32 给排水系统运转管理和维护保养管理制度 33 弱电系统运转管理和维护保养管理制度 34 电梯运转管理和维护保养管理制度 35 消防系统运转管理和维护保养管理制度 36 柴油发电机组运转管理和维护保养管理制度 37 设备帐、卡物管理方法 38 房屋、设备、设备中大修管理方法培训课时：20课时第三节

34、管理规章制度及管理档案建立情况一、效力中心各项管理制度目录序 号文件称号文件编码1效力中心内部岗位设置、规范XAJ.SBMD.00.012职业平安安康职责XAJ.SBMD.00.023物料管理方法XAJ.SBMD.00.034停电停水应急预案XAJ.SBMD.00.045水浸应急预案XAJ.SBMD.00.056治安应急预案XAJ.SBMD.00.067文件质量记录管理方法XAJ.SBMD.00.078犬类管理方法XAJ.SBMD.00.089次序维护岗位架构图XAJ.SBMD.01.0110次序维护运作规程XAJ.SBMD.01.0211人员出入管理方法XAJ.SBMD.01.0312监控中

35、心管理方法XAJ.SBMD.01.0413车辆管理方法XAJ.SBMD.01.0514次序维护岗位操作规程XAJ.SBMD.01.0615安保岗位规范XAJ.SBMD.01.0716燃放烟花爆竹管理规定XAJ.SBMD.01.0817保洁岗位监管规程XAJ.SBMD.02.0118绿化地养护监管规程XAJ.SBMD.03.0119消防平安管理方法XAJ.SBMD.04.0120火警应急预案XAJ.SBMD.04.0221消防设备设备运转管理方法XAJ.SBMD.04.0322消防设备设备操作规程XAJ.SBMD.04.0423消防管理制度XAJ.SBMD.04.0524消防设备设备维修保养规程

36、XAJ.SBMD.04.0625弱电设备设备运转管理规定XAJ.SBMD.04.0726弱电设备设备操作规程XAJ.SBMD.04.0827弱电设备设备维修保养规程XAJ.SBMD.04.0928弱电设备设备平安管理制度XAJ.SBMD.04.1029电梯设备监管方法XAJ.SBMD.05.0130电梯缺点紧急预案XAJ.SBMD.05.02序 号文件称号文件编码31供配电设备设备平安管理制度XAJ.SBMD.06.0132供配电设备设备运转管理规程XAJ.SBMD.06.0233供配电设备设备操作规程XAJ.SBMD.06.0334供配电设备设备维修保养规程XAJ.SBMD.06.0435电

37、工平安操作守那么XAJ.SBMD.06.0536给排水设备设备平安管理制度XAJ.SBMD.07.0137给排水设备设备运转管理规程XAJ.SBMD.07.0238给排水设备设备操作规程XAJ.SBMD.07.0339给排水设备设备维修保养规程XAJ.SBMD.07.0440管道维修任务规程XAJ.SBMD.07.0541房屋设备设备平安管理制度XAJ.SBMD.09.0142房屋设备设备运转管理规程XAJ.SBMD.09.0243房屋设备设备操作规程XAJ.SBMD.09.0344房屋设备设备维修保养规程XAJ.SBMD.09.0445房屋、设备设备巡视内容与要求XAJ.SBMD.09.05

38、46设备完好率规范XAJ.SBMD.09.0647房屋、设备维修保养规程XAJ.SBMD.09.0748效力供方质量监管规程XAJ.SBMD.10.0149雨天防滑管理方法XAJ.SBMD.10.0250业户管理方法XAJ.SBMD.11.0151空房管理方法XAJ.SBMD.11.02PAGE 【宋都新城国际】 物业管理招标书浙江绿城物业管理第四节管理方式及任务方案一、管理方式为使世博名邸物业管理任务的顺利开展，平湖市新安佳物业管理将从公司派出优秀的物业管理人员组建世博名邸物业效力中心。按照ISO9001质量体系管理规范，制定各项管理制度。运用CI系统设计，进展整体笼统谋划包装，构成独特、鲜

39、明的笼统系统，以提升物业的整体档次。按照市场化、企业化的运作方式，提供全方位效力。在接到中标通知书三十日内，与业主委员会签署世博名邸物业管理效力合同。在物业交接前正式组建效力中心，主要管理人员到位，招聘部分管理效力人员，组织培训。根据物业交付时间，按照接纳验收规范，建立设备设备档案，并完成对园区设备设备的运用情况的验收，对需整改部分提出建议。针对园区实践情况，结合公司管理的要求，编制真实可行的管理方案。实施日常管理。二、任务流程效力中心与外部总体关系图其他公司或关联单位信息反响需求信息传送信息资源资源支持信息反响业主公司效力中心信息反响资源支持处置赞扬信息反响寻求支持业主委员会业主报修、维修、

40、回访流程客户报修客户报修热线/访客对讲系统等客户效力中心填写公司维修中心维修物业管理处工程部回访维修/处置收 费客户签字、验收建立客户报修热线，实行一站式效力，业主可经过对讲系统、或向任何一位物业管理任务人员，对房屋、水电等质量问题进展报修，物业维修人员在接到报修后，急修15分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有回答。二、管理措施一指点思想以人民群众称心为目的，以国家级物业管理优秀小区为典范，以达标创优为目的，经过争创全国物业管理优秀示范住宅小区活动，树立良好的企业笼统，提高物业管理队伍的整体素质和小区的管理程度。二详细目的1、房屋及维修管理方面：房屋外观完好、整

41、洁，定期清洁或粉刷。小区内有明显指示标志：交通指示牌，小区平面图及楼宇和单元标识等。房屋完好率到达98%。无违章搭建。物业管理费收缴率达95%以上。房屋维修及时率达95%，做好回访及记录。档案管理完善，有专人管理，做到完好、明晰、平安、准确。2、设备管理方面：小区内一切公共设备图纸、资料齐全，管理到位。设备良好，运转正常，无事故隐患，保养检修制度完善。每日有设备运转记录，操作人员严厉遵守操作规程及保养规范。电梯平安运转。消防系统设备完好，可随时启用。平安监控系统设备完好，运用正常。3、市政公用设备管理方面：小区公共配套效力设备完好，不随意改动用途。供水、供电、通讯、照明设备设备齐全，运转正常。

42、道路畅通，路面平坦。交通管理规范，车辆停放有序。污水排放通畅。4、环境卫生管理方面：小区环卫设备完备，设有渣滓房、渣滓箱、果皮杂物箱等保洁设备。小区实行规范化保洁，渣滓日产日清。根据季节投放灭虫除四害药物，派专人管理。做好不养宠物、家禽的宣传，并经常检查，发现问题及时纠正。小区内道路、公共场所、楼道、地下室等公共部位坚持清洁，不留死角，不随意堆放杂物或占用。小区内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱画景象。5、绿化管理方面：按小区规划要求做好绿化的培植、养护。小区公共绿地不占用，不随意改动用途，保证小区绿地率。合理分布树、花的种植，做到四季常绿。绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏景象。6、治安管理方面

43、：小区实行封锁式管理，采取常规防备和技术防备相结合的防备措施，确次序维护全。小区实行24小时次序维护值班、巡查制度。小区内消防监控和平安监视系统有专职人员管理，并严厉执行相关制度和纪律。思想注重,制度落实，以防为主，使小区内无艰苦责任火灾、交通事故及刑事案件。次序维护人员服装整齐，仪容端庄，作风严谨，言语文明。危及住户平安处设有明显标志，并落实防备措施。注重对次序维护人员的思想教育和业务培训。7、财务管理方面：建立规范的财务管理制度。严厉遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。为住户提供多项便民有偿效力，以业养业，增收节支，做到管理经费收支平衡，争取略有盈余。8、社区文化建立方面：充分利用小区的文

44、娱场所和设备，定期组织开展安康有益的社区文体活动。积极配合社区开展各项公益活动。半年开展一次咨询住户意见活动，及时了解住户需求信息，调整效力内容，使住户综合称心率到达95%以上。提倡住户互帮互助，文明居住，关怀病残者、老人、妇女及儿童。积极开展精神文明建立，使住户能自学遵守小区各项管理规定。三实施方法1、建立创优指点小组创建全国物业管理优秀示范小区指点小组。由公司指点担任组长，担任创建活动的指点、协调任务；各部门担任人担任成员，担任创建活动的指点任务。2、制定实施方案根据创建活动的总体安排，制定真实可行的实施方案。要把创建活动与日常管理结合起来，把创国优与创市优、省优结合起来，把长久目的与眼前

45、任务结合起来，经过开展创建活动，真正带动各项任务。3、强化各项管理制度建立、健全各项管理制度，以制度促管理，使各项管理规范化、科学化、制度化，做到有章可循、违章必究。4、加强检查、督导 对创建活动要经常进展检查、督导，及时总结阅历。对存在的问题，要仔细查找缘由，寻求处理的方法；确保创建活动安康开展，获得实效。第四章 物业维修和管理及应急措施第一节房屋及公用设备维涵养护一、房屋管理及维修方案管理内容一对房屋、设备设备用房设专业人员对各用房进展定期巡查，并按不同保养要求进展正确保养。二建立完善的房屋档案，由专人进展整理、编目、归档。三根据所配置房屋、设备设备用房建立台帐和标识，工程人员对房屋情况、

46、巡查情况、维修过程等进展详细记录。四设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进展修缮。管理措施一制定房屋及附属构筑物管理方案，将根据园区房屋及附属构筑物情况，提早介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。二建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最正确形状。二、公共配套设备管理及维修方案管理内容一根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进展定期巡查，并按不同设备要求进展正确保养。二建立完善的设备设备档案，由专人进展整理、编目、归档。三根据所配置设备、设备建立台帐和标识，工程人员对设备运转情况、巡查情况、维修过程等进展详细记录。四对

47、各管线、控制器等设专人进展定期检查，及时排除缺点，并按不同型号产品的养护要求进展日常养护。五按有关行业规范规范对各设备设备，进展专业检测、维保。六按照有关规范规范，设专职设备运转操作员对高低配、水泵等进展专门维护、管理。管理措施一制定设备平安运转管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严厉执行。二建立设备设备档案，建立设备技术档案，对系统中一切的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最正确运转形状。三制定设备维护保养方案，根据设备设备配置情况，制定详细的设备运转值班制度、交接班制度和任务报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养任务落实到人

48、。四做好设备事故的防备和处置，根据园区设备设备情况，编制真实可行的设备事故应急处置预案，组织抢修和处置，尽能够减少损失和影响。事故处置后，仔细查清缘由，汲取阅历教训，防止和减少同类事故的再次发生。三、房屋日常维涵养护方案及实施方案序号项 目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震构造部位部分受损施工质量缘由呵斥的构造问题平常每月巡查一次，但在入住装修阶段需每天巡视，发现问题，立刻处置或维修。由于运用不当呵斥构造较轻受损由工程部或委托专业公司实施。如因施工质量缘由呵斥构造问题，应提请开发单位处置。有关房屋修缮规范。有关工程施工技术规范。平安，运用正常。功能完好。2外墙面外墙面大理石

49、干空挂、破损。外墙面部分渗漏。外墙面大面积渗漏。玻璃幕墙破损每月检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按有关修缮规程实施。有关房屋修缮规范。外墙面修缮作业规程。无零落、破损、无渗水，整洁一致。3公共屋面隔热层破损。防水层破损呵斥屋面渗漏。避雷设备脱焊、断裂。屋面积水。日常巡查，每半年维护一次，发现问题，及时维修。由工程部按相关作业规程实施维修。有关房屋修缮规范。相关修缮作业规程。无积水，无渗漏。隔热层完好无损。避雷设备效果良好。4公共通道、门厅、楼梯间、门窗、锁公用墙面、地面的维修正造。公共通道、门厅的墙、天花维护。楼梯间墙面、窗户、扶手、踏步的维护。大堂自控门维护每周对该区域检查一次；每半年

50、对公共地面维护一次，补换损坏或空鼓墙面、地砖。日常维修由工程部担任相应建筑部分修缮技术规程。房屋修缮规范。整洁、无缺损。外表完好无变形，窗户无渗水。序号项 目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果5上、下水主管道 = 1 * GB3 接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定码松脱。每月巡查一次，发现问题及时处理。由工程部按有关规程实施。给、排水维护修缮规范。房屋维修规范。美观完好。上、下水通畅。无渗漏。6设备用房运营用房用房出现脏乱差环境景象。不能满足正常运用。各项设备、设备缺损。每周检查一次用房，发现问题，及时处置。每月检查一次设备、设备。由工程部按维修保养规程实施。相应维修保养规程。正常平安运

51、用。各项设备、设备完好。整洁、平安。四、房屋定期维涵养护方案及实施方案序号工程维修类别划分计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震构造部位部分受损。施工质量缘由呵斥的构造问题。每年对房屋沉降情况进展一次检查，做好记录，做到早发现，早处置。由于运用不当呵斥构造较轻受损由工程部或委托专业公司实施。如因施工质量缘由呵斥构造问题，应提请开发单位处置。有关房屋修缮规范。有关工程施工技术规范。平安，运用正常。功能完好。2外墙面外墙面大理石干挂零落。外墙面部分渗漏。外墙面大面积渗漏。外墙面的翻新25年周期。 = 5 * GB3 玻璃幕墙破损每2年对外墙较大面积渗漏久修无效的，应部分翻新，防止渗漏扩展及污染

52、墙面；并清洗一次。由工程部按有关修缮规程实施。外墙面每年清洁一次。有关房屋修缮规范。外墙面修缮作业规程。无零落、破损、无渗水，整洁一致。3公共屋面隔热层破损。防水层破损呵斥屋面渗漏。避雷设备脱焊、断裂。屋面积水。每半年检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相关作业规程实施维修；屋面防水、隔热层每15年全面翻新一次。有关房屋修缮规范。相关修缮作业规程。无积水，无渗漏。隔热层完好无损。避雷设备效果良好。4公共通道、门厅、楼梯间、门窗、锁公用墙面、地面的维修正造。公共通道、门厅的墙、天花维护。楼梯间墙面、窗户、扶手、踏步的维护。大堂自控门维护每年全面维护一次楼梯踏步，消除空鼓；发现问题，及时处置；

53、每二年刷新一次门厅及楼梯间墙壁天花、扶手和栏杆。日常维修由工程部担任。相应建筑部分修缮技术规程。房屋修缮规范。整洁、无缺损。外表完好无变形，窗户无渗水。扶手完好，无张贴痕迹。序号工程维修类别划分计 划方 案规范实施效果5上、下水管道 = 1 * GB3 接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定码松脱。每年雨季前检查一次雨水口，改换不合格部分。每年检修一次，并紧固管道固定码。每年刷一次管道油漆。由工程部按有关规程实施。给、排水维护修缮规范。房屋维修规范。美观完好。上、下水通畅。无渗漏。6设备用房运营用房用房出现脏乱差环境景象。不能满足正常运用。各项设备、设备缺损。每半年检查一次电气线路。每二年内粉刷

54、用房一次。由工程部会同维修中心按相关维修保养规程实施。相应维修保养规程。正常平安运用。各项设备、设备完好。整洁、平安。第二节 机电设备设备管理一、机电设备维护原那么1、对设备进展系统管理和控制，确保其处于良好的运转形状，并努力使其寿命周期费用最经济。2、明确各类设备的管理要求，确保设备的管理任务一致、完好和完善。3、正确操作运用设备。确保设备正常运转，有效控制和利用能源。二、机电设备管理程序一设备档案的建立要求1、工程部应在正式接纳物业后一月后内将一切设备建立台帐，并在建档后的3个任务日内将台帐移交公司办公室存档。2、工程部应在接纳物业后一月内将所辖物业内的一切设备进展设备标识及设备编号： 一

55、切设备应单机单台或按功能系统进展“设备标识；“设备标识用标牌方式予以实施，标牌应有设备称号、设备编号；设备编号按以下规那么编号：FC01SB001A设备流水号设备称号缩写物业点编码3、一切设备应按单机单台或功能系统建立。4、设备台帐应坚持与设备现行形状一致，为此，设备管理人员应交将诸如设备封存、停用、限制运用范围、调迁、报废和改换零部件及检修情况及时地在设备台帐或设备卡上予以登录。5、和设备出厂原件合格证、阐明书、保修协议书等一致由公司办公室保管。运用部门保管复印件。二设备的日常操作及维保管理详见相关设备设备管理规程。1、配电房管理规程2、水泵房管理规程3、电梯机房管理规程4、程控机房管理规程

56、三设备形状标识1、工程部应对设备形状进展标识，以防止因设备误操作呵斥人员损伤和设备损坏。设备形状分为运转、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。正常运转中的设备可不予标识。标识的方式方法：设备形状用标识牌进展标识。 设备形状标牌应在设备形状确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的明显位置； 设备形状改动，标识应随之改动。四设备的停用和封存1、对多余的设备或暂不运用的设备应予停用。2、停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他方式对其形状的损坏。3、工程部应定期对停用或封存的设备进展检查，以坚持其适用性。4、设备领班人员应填写设备停用或封存的报批单，经效力中心经理同意后实施。三

57、、主要任务流程1、在运用任何一台新设备或新员工独立操作以前，必需经过对设备的构造、性能、平安操作、维护要求等方面的技术知识进展教育和实践操作培训。2、工程部应会同设备运用部门有方案地对运用、操作人员进展技术培训，以不断提高对设备运用，维护的才干。3、凡规定凭证操作的设备，操作人员必需经过考试拿到证书后，方能独立运用或操作设备。4、对于直接供租户运用的设备应定期对其形状进展检查,以查明能否处于完好形状,如假设发现问题应及时修缮；对于某些设备应在明显处标识及操作方法和本卷须知。5、对于员工直接操作的设备，设备部门应建立完善的设备运用规章制度，主要包括以下几种：设备操作规范 设备维护保养规范 岗位责

58、任制 交接班制度6、设备的操作规范的编制。1参照设备阐明书及资料对普通设备的操作规范进展编写。系统设备的操作规范由工程部门编写。2重要设备的操作规范，要在设备旁用醒目的标牌标示，并注上重点标志，要求操作者特别留意。3设备操作规范普通应包括以下内容：启动前的预备任务；启对时的操作步骤；本卷须知。四、管理规范和养护方案一公共设备设备日常维涵养护方案及实施方案序号项 目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果1电梯曳引绳张紧度的调整维护。导轨、平安钳的任务情况维护。转动、滑动部的维护。各项平安安装的维护。计算机控制板等的维护检测。每天巡视二次，发现问题及时维修。每月检查曳引绳张紧度一次；每月定期对滑动

59、、转动部分加一次油。由相关电梯公司实施维护。电梯维修保养规范。平安正常运转、平稳。机房、轿厢整洁。电梯各部分完好率100%。2机电设备水泵等机电设备的维护保养。日常机电设备的零部件易耗品维修、改换。每天巡视检查，每半月进展一次保养；每季检修一次。由工程部实施维修。各项机电设备维修保养规程。无缺点。保证平安运转。3消防设备疏散标志的维修及维护。室内外消火栓箱以及消防设备的有效维护及检修。喷淋、烟感报警系统缺点的排除和维护。每月检查一次消防报警系统完好情况以及消防设备的完好性、有效性。由消防、机电、维修专业人员担任实施。普通消防设备视运用情况及有效性进展改换。标识制造及维护管理规定。消防设备维修操

60、作规程。消防报警系统维护保养规程。设备有效，标识清楚，完好无损。灵敏，准确报警。序号项 目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果4变配电控制设备高压配电柜检查。变压器运转检查。低压控制柜运转检查每2小时检查一次24小时值班控制。每天对配电控制柜外观清扫一次。由工程部组织实施。高压配电柜由电力局进展维修。配电设备运转及维修保养规程。无缺点。保证正常平安运转。设备性能良好。5地下车库、外围道路、停车场地面大面积的破损，坑洼、积水。地面有成块的砼结块或其它污染物。每周检查一次，发现问题及时处置。由工程部组织维修。园区道路修缮规范。房屋维修规范。平整、无坑洼、无积水、无缺损。6井、沟井盖破损。堵塞。缺