南通星湖101商业项目营销策划报告

1、.PAGE ：.；星湖商业工程谋划报告年月目 录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 南通星湖工程胜利要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、生活决议商业地产 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、商业地产运作前应具备的条件 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 前期的市场定位任务组 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 专业的顾问团队 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 优秀的招商团队 PAGEREF _Toc h HYPE

2、RLINK l _Toc 优秀的运营管理团队 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 优秀的工程规划方案设计组 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、商业地产运作的胜利要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 星湖已拥有的胜利要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 星湖欠缺的胜利要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、工程胜利要素综述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通星湖工程市场租金 PAGEREF _Toc h

3、HYPERLINK l _Toc 一、影响市场租金的要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 地理位置 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 交通情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 环境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 周边租金情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商业业态 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商铺房型面积 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商业配套 PAGEREF _T

4、oc h HYPERLINK l _Toc 运营管理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . HOPSCA案例六本木新城 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、综述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 强强联手 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 放水养鱼 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 培育市场 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 提升管理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通星湖工程市场

5、供应 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、南通市目前的商业格局 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南大街商圈 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 桃坞路商圈 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 工农路青年路餐饮一条街 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 外环北路商圈 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 通州市金游城 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通商业格局对星湖工程的影响 PAGER

6、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、南通商业供应概略及分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通商业供应情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 业态分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、南通商业盈利方式研判 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商业地产盈利方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通商业的盈利方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、市场综述 PAGEREF _Toc h

7、 HYPERLINK l _Toc 南通星湖工程市场开展趋势预测 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、南通经济开展趋势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 南通市社会经济建立现状 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通的城区规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通城区开展方向 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通国民经济和社会开展规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 综述 PAGEREF _Toc h H

8、YPERLINK l _Toc 二、南通商用地产开展趋势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商业地产开展趋势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通商业地产趋势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 综述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、居民消费及投资 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 居民消费需求逐年上升，趋势平稳 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 消费构造逐渐伐整，消费观念不断改动 PAGEREF _Toc

9、 h HYPERLINK l _Toc 消费需求呈现多样化、多层次的格局 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 综述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、星湖市场开展趋势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 政府对于商业地产的规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 城市开展的合理规划，求得整体效益最大化 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 商业地产开展的客观条件或根底 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通经济技术开发区的

10、规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、开展趋势研判 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通星湖工程市场业态定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、市场总体笼统定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 目的市场定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 业态定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 笼统定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、休闲广场“体验式消费 PAGEREF _T

11、oc h HYPERLINK l _Toc 体验式消费的定义 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 体验式的主题商业 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 功能影响业态定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 案例：宁波天一广场 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、竞争环境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 南通的商业现状 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 错位运营 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _T

12、oc 案例：徐家汇商圈的错位竞争 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、消费者对业态的偏好 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 消费需求影响对业态的偏好 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 心思作用影响对业态的偏好。 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 案例：百联西郊购物中心围绕“社区做足文章 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、建筑规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 整体建筑规划 PAGEREF _Toc h HY

13、PERLINK l _Toc 环境的营造 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、商业地产的方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 被动的订单方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 自动的订单方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、综述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 最正确商业构造组合、目的商户组合 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、最正确商业构造组合、目的商户组合 PAGEREF _Toc h HYPER

14、LINK l _Toc A区餐饮区 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc B区酒店公寓 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc C区办公写字楼 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc D区中央湖 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc E区健身中心 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc F区经济酒店 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc G区休闲中心 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc H区游乐中心 PAGEREF _

15、Toc h HYPERLINK l _Toc 二、建筑景观的规划建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 外立面 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 入口 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 铺地 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 座椅 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 雕塑 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 喷泉、瀑布 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 灯饰 PAGEREF _Toc h H

16、YPERLINK l _Toc 店招 PAGEREF _Toc h 南通星湖工程胜利要素一、生活决议商业地产随着中国经济的高速开展，人民生活程度的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速开展，推进中国的商业及商业地产进入了一个快速开展的阶段，传统的商业方式在新的市场经济下自然除“莠存优，新生及外来的商业方式在不完全规范的商业环境下探求着快速开展。 无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心工程以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃开展的背后，他们似乎有一种似曾相识的觉得：那就是在当年中国住宅房地产高速开展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵照一个原那么：概念即是销

17、售。如今的商业中心正在复制当年的概念化炒作。现实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接部分经过小商业地产投资商提供商铺，其价值是经过商铺的长期运营形状实现的。现阶段，在全国出现了许多在建的各种类型的商业地产工程，这个景象让人既高兴，又担忧，高兴的是越来越多的人发现商业地产的重要性，更多的人参与到这一淘金的队伍中，担忧的是这些即将投入市场的新工程有多少是可以经得住市场的检验，而最终成为赢家？每年都有新的竞争对手参与到这个市场,但是终端消费者是有限的，可以把商业地产比喻为“三高产品：高风险、高报答、高技

18、术含量。如何在有限的消费者面前成为首选的体验场所呢？要运营好这“三高产品呢？要做商业地产必需求了解生活，懂得生活，需求花很多时间去了解各业态的企业在为消费者提供产品的同时，又提供了什么样的生活方式。如：快餐、汽车、房子、电影、笔记本电脑、CD、PDA、DVD、手机、服装、食品、旅游、电信效力、互联网、杂志等消费者在决议购买这些产品的时候又希望得到什么样的生活方式？不同阶层、不同年龄段的消费者最理想的生活方式又是什么？所谓的商业中心必需是符合目的客户群生活方式的消费场所，消费者的生活决议商业地产。 二、商业地产运作前应具备的条件商业地产的开展商在运作工程时，对于硬性条件的把握无非是工程本身需求尽

19、能够良好的地段、政府的大力支持各种税收的减免或优惠、交通道路的保证等硬性条件，这些硬性条件确实非常重要，但是真正能使商业地产发生变化往往由那些看不见的软性要素引起，那么，商业地产在运作前应具备哪些软条件？其中从市场的角度而言几项非常关键的“软资本条件：前期的市场定位任务组简单地说，定位就是决议一个工程要做成什么样的？卖给谁？谁来运用？严厉地说，工程定位就是经过市场调查研讨，确定工程所面向的市场范围，并围绕这一市场而将工程的功能、笼统做特别有针对性的规定。本定义具有如下特点： 定位建立在市场调查研讨的根底上。优势企业家也会根据本人的判别定位，而且也能获得良好的效果。但是房地产开发是输不起的行业，

20、一个工程做砸了，全盘皆输。所以，定位应建立在必然性规律上，根据事物的开展规律研判事物开展态势。市场调查和研讨就是集合各个阶层的意见和专家智慧到达必然结果的正确选择。 定位的中心是确定功能。例如，建筑性质是什么？有何用途？假设他们定位方向是商场类物业，那么，详细应该是什么样的物业？超市、产权式商铺、集贸市场、百货商场还是专业性市场？ 定位是系统工程。确立了定位的同时，也应该确定了目的客户和目的笼统，以及相关的市场推行战略。单一的定位往往呵斥前后脱节，降低定位的协同效能。再好的地段，没有准确的市场定位的工程注定是失败的，如北京站附近一个香港著名的房地产企业投资的地产工程的商业部分，开业几年调整过多

21、次运营业态，但一直运营不能进入形状，在年一年的时间里便换了六任总经理，但效果还是不好。该工程除了定位不准确，而且高层管理人员又都是从香港“空降而来，本身对北京市场不熟习，还需有一个了解的过程。商业地产的难度就是每个地域每个城市的消费者的消费才干、消费习惯、消费特点都有很大的差别，并不是将一个地域、城市的胜利阅历、胜利方式简单地复制到另一个城市就可以确保胜利的；另有一个在广东的工程，也有面积接近万平方米的华南 MALL。一个万的大型SHOPPING MALL每天需求多少销售额的支撑，才干良好的运转，这在此前都需求经过调查。而这个城市还是由分散的几十个镇组成，人口并不集中如何让这些分散的人群长期的

22、来消费并不是一件容易的事。全国还有很多类似的由于定位不准确而运营不胜利的商业地产工程，就算最后重新定位可以运营好，所费的时间本钱、时机本钱也很高。现今在商业地产相对较兴隆的香港，开展商对建造商业中心的前期市场调研等任务非常注重，在做商业工程时必需“有的放矢。因此，星湖工程需根据南通的经济情况及未来规划开展，南通消费者的需求、消费才干、消费习惯、消费特点等进展准确的前期市场定位，以免工程由于前期定位不明而导致工程无法吸引南通消费者前来消费。专业的顾问团队各种专业人士组成的顾问团，在工程的前期、中期、后期、都需求相关各个领域的专业人士为工程提供各种专业的顾问式效力，无疑为工程的不同阶段的胜利又添加

23、了一些胜算。优秀的招商团队专业优秀的招商团队，可以协助 开展商防止走很多弯路、节省时间的同时，还可以协助 开展商严厉把关，为开展商提供优化的商户构造。而不至于为多赚取佣金，而损害开展商的长期收益，为开展商招进并不适宜的商户。还可以协助 开展商在少花钱的情况下，招到适宜的商户，招商队伍的任务形状能否良好，往往也是决议工程风险的重要要素之一。优秀的运营管理团队优秀的运营管理是在工程开业之后起向目的消费群体以及各商业企业、专业机构、媒体担任推行的专业机构，运营管理团队的专业程度是和工程的运营，其中包括租金、物业增值、品牌知名度、品牌佳誉度等方面都是有极大关联的。优秀的工程规划方案设计组优秀的工程规划

24、设计方案可以起到协助 开展商省钱的作用，而且也为日后的运营者和消费者留下温馨的运营、休闲环境。好的规划设计方案本身也是可以吸引媒体、运营者、终端消费者留意力的买点和公关事件的好的由头。以上各领域的专业人士缺一不可、每个环节都是极其重要。在商业地产工程的运营过程中都起着关键的作用。一个优秀的商业地产的背后需有一个出色的团队。三、商业地产运作的胜利要素 拥有良好的任务团队必需还要明确任务重点。商业工程的失败有各种各样的缘由，但是胜利往往大相径庭。胜利要素往往也是界定工程日后能否能胜利的规范。下文主要涉及星湖工程的各项胜利要素情况。星湖已拥有的胜利要素. 科学规划商业开发是一个城市规划的重要组成部分

25、，而开发区商业工程的规划，却是一个城市商业规划的点睛之笔。一块商业工程在进展了整体的规划之后。在详细的一些产品形状方面的规划也非常重要。商场整体规划规划，决议着商场的后期运营，对运营者和投资商的收益有着至关重要的作用。一个商业地产开发的规划设计主要包括建筑设计、商业配套规划、卖场规划商铺分割、立面外观规划以及商场装修规划等，每个规划步骤都要紧紧结合工程的业态定位、商业运营来设计，不能脱离商业运作实践。 案例：香港太古城中心根据市场需求科学规划太古城中心主要分两阶段开发，第一期始建于七十年代，当时工程位于新开发的市郊住宅“太古城内，在功能定位时主要以效力住宅区的业主为主的社区型商业中心，商业功能

26、以效力居家效力所需的相关零售业为主。第二期随着地铁开通和城市拓展而建造，位于地铁太古站，是地铁上盖物业，并经过三条封锁式通道将一、二期衔接成一个整体。在商业功能规划上也从效力住宅消费人群向效力区域内消费人群延伸。太古城表达的是一个大的阶段型规划，在细节上经过慎密规划的典型案例也比比皆是。如今有不少大型的商业中心将电影城入口设置于首层，但是出口却在设置在高层，如香港的IFC MALL、上海的梅陇伊势丹等。另外，内地许多停车场只放在负一层，但是不少香港成熟的商业中心在停车场设置上却进展了更多方面的思索，这些细节规划都会万为日后商场的开展奠定根底。 星湖工程的整体规划以及细节规划是由资深的金丰易居普

27、润地产的专业商业地产团队与英国佩尔西建筑设计公司设计精英一同协商规划，以专业的态度做到在整个商业工程开发中，有了科学的规划设计，在以后的招商过程中，也有动态的调整过程，规划设计阶段可以做到弹性设计。本工程在整体规划中，以“文娱+公园方式为规划前提，以品牌档次为规划内容，突出星湖工程在南通商业中的“新，由于本工程带动开发区的效力规划，进而引导未来开发区规划中住宅及商业定位。. 准确定位作为商业工程的定位，基于二个方面： 本地域在城市历史的渊源和资源。虽然南通有“八小佛山的狼山，有濠河和古城，但是算不上极具特征，虽然南通的历史也算悠久，但是算不上历史文化名城。但是南通有良好的交通资源，临近上海及苏

28、锡常，衔接整个苏北，处于长江入海口，有便利的水路资源。对于这样一个历史并不是很悠久，但是交通出色的城市，往往会开展成一个现代化气味明显，功能完备的经济“新城。 本人所处的商圈情况。星湖工程处在南通经济开发区，这是南通经济开发区内的中心商业地段。在这样一个以外资企业为主的经济开发区内商圈，商业地产的时机虽然很大，同时对于这样一个刚开发的商业工程，需求一个相对较长的周期。面对这样的现状，在进展商业定位时，既要遵照、依托星湖工程本身所在区域的商圈情况，也要适当扩展辐射半径。准确的定位，在招商的过程中辐射的半径会很广，日后运营范围、销售对象也会很广泛。星湖工程定位为：集办公、公寓、餐饮、休闲、文娱、商

29、务、旅游、为一体的超大型时髦生活文娱休闲中心，构建一个HOPSCA生态创意商业区。Hotel、 Office、Park、Shopping mall、Convention、Apartment，城市中的居住、办公、商务、出行、文化文娱、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的综合建筑体或集群。HOPSCA经过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联络，成为城市功能混合运用中心，延展了城市的空间价值。HOPSCA是对本案多种业态复合体的最好概括，其开发理念也与本案吻合；生态和创意是本案价值的表达与延伸；街区，是对商业功能的延伸和丰富，可长期吸引人流，把商业中心变成

30、社区中心，培育消费人群的归属感。星湖工程定位有“出位之举，在没有充足人流及气氛之下的定位可以是出位的，二工程的出位却又是符合未来开发区及政府的指点方针，可以说在开发区，本工程的定位有前瞻性及远见之举。. 招商先行 目前国内一些城市的开发商，在整个商业街建立前期，没有很好的和商家结合，没有明确商家的需求，开发带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。他们不断在倡导大连万达的订单方式，假设在前期和主力商家达成联盟，他们在日后的招商与运营过程中，胜利的能够性将大大提升。现今商业地产工程需求防止工程规划曾经点头定位后，在店铺的位置、通道都曾经规划好的前提下，开展商和代理商再以现有的卖场规划和条件，被动地去

31、洽谈主力商家，再根据主力商家的要求来进展修正建筑规划，甚至由于卖场不适宜某类主力店而不得不重新运营定位。招商团队的前期进入，进展主力品牌商家及大型客户确实认，多方面达成战略同伴关系后，根本确定工程所处的地段做什么、做多大的规模、主力店在商场规划上有什么要求，确保商场规划为主力店度身订做。这种方式的胜利之处就在于它的事先预备，量身定做，降低开发商未来的风险、商业的不确定性，缩短商业培育期，减少未来改造的费用，及时了解市场对工程的认可程度，提高胜利的概率。星湖工程将会在设计完成前，确认健身、滑冰、大型餐饮、浴场等大型客户的招商，同时完成部分主力店、品牌店招商，从而使设计能根据客户的要求量身定做，降

32、低开发的风险。尽能够使得开发进程井然有序，也防止了工程落成之后出现一段时期的“空窗。. 错位运营在我国的这几年商业街开展过程中，存在这样的最根本的特征趋同性。千店一面，工程雷同缺乏特征这样的特征非常明显。从近几年的情况看，中国零售业竞争曾经从店与店之间的竞争，开展到商业工程与商业工程之间的竞争。特别是在一个城市假设出现几个类似的商业工程，运营的难度会越来越增大。在竞争越来越猛烈、商业地产通质化越来越严重的情况下，运用错位运营的原理和思绪处理这个问题，就可以让本人的工程脱颖而出。错位运营主要包括五大类： 商品特征、商品类型为错位。 消费者的需求行为特征为错位。 不同的运营方式为错位。 不同的休闲

33、环境为错位。 不同建筑形状带来的商业运营方式的错位。错位运营中最主要的一个方式即主题。主题商业地产包括专业性的商业街区和主题商业中心两类物业。例如状元坊不到米中聚集了多个商铺，是广州单平方米最贵的商业物业，这里针对的是年轻人的流行的服饰类的街区，还有北京的后海酒吧街等等都是。主题的商业中心，是相对比较集中的商业场所，如上海陆家嘴的美食城，主要是运营餐饮为主的商业中心。商品类型一样，但跟商圈里面档次相区别。在商业环境当中，商品类型的产地要有所区别。武汉的某个工程，定位为中国首席儿童MALL，提供了整个关于儿童产业的包括教育、用品销售、文娱等等一站式的主题MALL。营造特征的环境和不同的建筑形状。

34、无锡的一个购物公园，外立面有五个不同中庭，环境营造得非常的类似公园。中庭的顶部是可以开可以合的，下雨的时候可以封锁，晴朗的时候可以翻开。另外一个购物中心在建筑空间和形状上有所创新，是球型的，这就是寻求差别化。错位运营的主要目的一是降低因竞争而扩展的风险及本钱压力；二是经过错位运营表达特征运营、也为自我品牌的塑造奠定良好的根底。位于瑞新路上的“苏通商业广场，以运营建材家居橱卫为主。而星湖大道上本案对面正在规划CBD区与本案的业态类型也是有区别的，市区尚没有这么完善业态的商业广场，即使正在开发的奥特莱斯工程也在定位上有较大差别，因此星湖工程与周边的业态甚至市区的业态已构成了错位运营。. 以人为本不

35、同的商业工程从开展过程中阅历了几个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第二个阶段适当思索了一些对人的关怀；第三个阶段是以人为本的原那么。如今一些兴隆国家，包括非常胜利的商业街、步行街，更多的也表达了社会活动中心的功能。胜利的商业工程规划需把握“以人为本的精神。在前期的商业谋划跟建筑规划的双结合，谋划性的招商技巧、继续一致的运营管理和继续的客户管理等各环节中，一定要了解消费者的消费心思和行为，关注每一个细节，才干营造出适宜的工程。建筑规划的前期参与可以提升商业地产聚客的才干，同样，规划也要充分思索消费者的习惯。建筑规划可为商业地产提供合理的空间规划，合理的人流和交通道路。在规划中，添加与主题相适宜的

36、一些亮点，再包括经过适当的灯光、水景、绿化等等，营造一个特别的休闲环境。在这个环节中，需求用以人为本的方式去处置建筑形状。人就是消费者，所以每一个在建规划里面，建筑设计师应力求做到两个字：方便。比如道路的设计，是人跟路走，还是路跟人走。商业地产建筑外形的规划，一定要方便人的消费行为，要可以使顾客在很短的时间内，有一条道路可立刻到达商业中心里面。但如今流行在大型商城前面做个广场，往往对消费者进出带来不方便。例如，香港旺角新世纪广场将室外儿童游乐园与室内的美食廊相连在一同，方便了餐饮与儿童之间的联动。这样的休闲中心充分思索到不同年龄阶层的消费需求，在休闲中心里交融了全家人的不同需求，又成全了共享天

37、伦之乐的乐趣，这种人性化的设计是具有前瞻思想的，表达了开发商的领先的商业思想。星湖工程的主题是“以商业广场和休闲文娱为主的亲水乐园，在规划时，以现代休闲广场为主线进展营造，以水为主体突出亲水主题，配以音乐喷泉、白沙滩、亲程度台。又以自然景观、开阔的草坪、广大的流水，构筑惬意的人与自然完美结合的休闲气氛。同时提供水上高尔夫、水中散步、游船、攀岩、滑轮、多人自行车等文娱设备，满足南通各个年龄层次消费者的需求。星湖欠缺的胜利要素. 行政选址 商业地产开发选择适宜的位置是其能否能胜利的先决条件之一。首先，交通的易达性及位置对人流的聚集效应是商业中心选址时需求思索的重要要素。其二，由于商家是他们的最终客

38、户，而他们普遍以为“选好店址是胜利的一半，一切选址的好坏直接影响工程的招商及出卖。目前星湖工程从整个的地理位置讲，离市中心有公里远，在交通建立、公交线路、首末班车时间等都有很大的缺陷。但南通未来对城市规划，城区将向东南沿江带状开展。开发区人口将在未来的几年内添加一倍，达万人次。周边住宅区将被大量开发，规划中的“中南军山半岛、“军山金水湾、“英格兰小镇、“金河名人世家、“开发区港口工业三区职工宿舍、“四海家园、“江海风情街星湖街区等中高档住宅都将在年年初开工，年内可建成。同时，与本案临街相望的，将是南通经济技术开发区的CBD能达商务区，集合了行政、商务、研讨开发、金融效力、商业效力、休闲文娱等多

39、功能为一体的综合性商务区。. 商魂培育一个商业工程应该有魂，这个魂能够是历史上构成的生活资源，能够是文化品牌，也能够是特征效力。所以对一个商业工程商魂的培育和树立是非常重要的。 构建品牌中心优势。在传统的推行理念中，商业中心的品牌表达为一个名字的记忆符号以及这个符号所代表的质量和口碑。但进入新的开展阶段之后，现代品牌认识也日益明晰，都努力于构建有生命的、有灵魂的、可继续开展的品牌，而对品牌构建也从简单的视觉符号过度到更加深化的文化理念的营造。 不可复制的主题和特征。根据南通的人文景观特质，自然景观特质，区域环境经济特质，确定星湖以水景为特征。经过独特温馨的休闲文娱环境，打造有亲水特征的主题公园

40、，同时也提供了一个竞争优势。依托工程本身的客观条件，结合创新的主题特征规划，在千篇一概的商业中心中脱颖而出，打造星湖独特的“商魂。星湖工程虽然有了以人为本的前瞻商业理念，但本案规模较小，主要还是一个综合体，以本案的商业面积打造的商业广场很难完成商业品牌、内含文化等内容的打造。加上开发区内原来并没有文化、商业气氛的沉淀，商魂的打造有利于“商脉的构成，商脉往往可以带来丰富的商机，因此未来商业“魂的打造将是一个极重要的要素。而如何打造将极为影响本工程的未来的收益，进而导致本案的昌盛还是冷落。案例：日本Garden Walk广场不可复制的城市花园Garden Walk是东京郊外的一个露天零售广场，其特

41、征是以花为主题。 从它的花瓣形的商店屋顶到郁金香喷泉以及向日葵形的扮演舞台，这个,平方英尺、设有家商店的露天零售广场展现着华美的花的主题, 包括玫瑰院内英尺的玫瑰花丛,这里英尺塑料“荆棘奏出如“德克萨斯的黄玫瑰之类的优美曲调。Garden Walk是日本具主题特征的最新购物中心实例之一，这种城市花园的设计阅历得到延续运用，在人行道上有花形设计，购物中心的外部有鲜明的花形绘图，而遍及整个购物中心的是鲜花和山茱萸。这种与众不同的设计, 加上时髦的零售商如宠物店, 哥伦比亚运动休闲专卖店以及银座商品屋, 使Garden Walk自年月开业以来获得了非常大的胜利。 . 强化功能 现代休闲广场已不是以传

42、统单一的购物功能满足消费群、客户群的需求了。随着人们消费程度的提高，休闲、文娱型消费已成为一种趋势，通常有四大功能： 休闲功能：休闲功能往往被当作主要功能加以设置； 文娱功能：表达于各类玩耍活动，如电玩、电影城、儿童玩耍区等； 效力功能：主要表达于商业物管和客户运营主体效力两方面； 餐饮功能：餐饮功能是商场最根本功能。与百货商店不同，商业中心具有多元化功能的特征。购物功能并不能起主导作用，相反，休闲、文娱等功能才是商业休闲中心价值之所在。星湖工程在功能定位上，应对休闲、文娱、效力功能进展强化。对于休闲功能，可在广场建造音乐喷泉、白沙滩等景观平台，以自然景观为主题，在精钢水泥森林中营造惬意的天人

43、合一的休闲广场。对于文娱功能，可建造溜冰场、游艺厅等吸引年轻消费者，也可搭建亲程度台，水上高尔夫、游船、攀岩等适宜家庭文娱的工程。对于效力功能，应“以人为本，如采用无妨碍设计，给走路不便的客人预备轮椅、给带孩子的客人配备婴儿车，采取送货上门等。这些功能的加强，将会使前来消费的顾客有宾至如归的亲切感，从而拉近星湖与消费者的间隔 ，聚集更多人气。. 营造气氛商业工程的气氛营造，也是吸引消费者流连的要素之一。良好的公园环境能添加消费者的消费愿望，聚集人气。人气的聚集，又带来良好的商业气氛。两者相辅相成，带动整个商业工程的开展。 温馨的环境营造好的商业气氛首先应该讲究环境的温馨化，从各方面满足消费者的

44、心思享用要求。环境可以运用一些简单的处置手法使它变的比较温馨。比如，在中庭广场、步行街中设置花坛、树标、喷泉、雕塑、建筑小品等元素，发明出一种更为温馨、高质量的、以人流动线为设计重点的休闲环境。人们在这里可以自在消费、休憩、交谈、欣赏雕塑或观看街头上演。游乐玩具、餐饮等商店分布于各层各区，让消费者体验随机消费的乐趣。不但满足了人们多种物质生活需求，同时还为人们提供了一个更加温馨的、自在自在的休闲交往空间，成为了“时间消费的群众活动场所。 合理的规划对于购买商铺的人来说，他们最注重的是商铺的保值升值问题。防止“二三楼空置景象就要引导人流经过每一间店铺，中心商店通常安排在楼层的两端，对引导人流起重

45、要作用，被称为磁极与锚固点；中庭合理布置，如自动扶梯连环向上，尽量鼓励层间运动；能聚集人气的业态设在较高楼层，以使人流向上；较高楼层布置一些景点；设置少量休憩座椅等，这些都是引导人流流动的有效手段。 物态的呼应营造商业气氛还要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费才干和目的人群的情况，设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，要充分思索两个重要的要素，一个就是对儿童的吸引力问题。儿童的客观志愿会对成年的消费者有或多或少的影响，因此，儿童游乐设备是一个聚集人气的很重要的部分。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让居民有参与性的活动，就是做旺人场的一个很重要的要

46、素。随着生活程度的提高，人们上街已不限于“买东西，而是一种文化享用。所以星湖工程商业气氛的营造应注重确定文化特征、功能定位、市场容量的设计，充分思索南通积淀的历史文化、历史典故和商业文化内涵。从实践空间界面的运营业态到商业文化气氛的营造，星湖工程都要表达饮食文化、外乡文化和市井文化，一种与当地生活适宜的文化。工程能否胜利，设计和定位最关键，工程能否做好，既要看空间界面的营造，也要看能否表达星湖的整体商业气氛和文化气氛的营造。低层次的被动运营已远远不能顺应现代商业运作方式和竞争，文化是竞争的中心，文脉是历史的延续。总而言之，星湖工程空间界面和商业气氛的营造在于提升商业人气，加强文化气氛，提高南通

47、开发区整体档次，树立文明笼统，为今后南通开发区的开展奠定良好的根底，成为一道独特的“商业风景。案例：建国路号旧厂房引领时髦建国路号，原来是一家老工厂，他改造完以后，这是令一切的建筑设计界都觉得震惊的。建国路号是由日本一家建筑师事务所设计的。此项工程主要以功能改造、动构造改造为主。但是在改造过程中，设计师思索到了文化塑造和气氛营造。“气氛营造这四个造字在建国路号上面有了很大的表达。常规做商业地产的都会希望可以产生更大利益价值的面积多一些，公摊面积少一些。但是，此项工程改造后，这个园区的时候多出了将近千米的面积做了一个外部场，白天都是空的，但是每到周末的晚上都有很多的时髦品牌在这里开展，包括百利达

48、手表，包括艺术婚纱，还有一些珠宝秀都在这里展现。这些展现的场地费用并不低廉，普通而言国际品牌的钻石商在这边做的秀场展现的租费上达万，这在原来是完全不可想象的。建国路号改建起初定位的时候就想过了必需求有一个公共的场所做时髦物品的发布，也思索到如何营造这块气氛，在这个气氛上可以产生多大的经济效益，这在构造节改造的时候就曾经思索到，否那么不会留成一个空间，早就做成办公室了。. 独特景观越来越多的商业工程注重起了“细节，目前很多城市，包括一些商业设备中对景观的设计越来越注重。商业景观设计中，特征的构成非常重要。商业建筑是游人主要的活动空间，来往于此的行人目的是十清楚确的。过多的休闲设备只会分散消费人流

49、。 现代人的消费才干的顾客也集中于下班后以及节假日等时段，夜景的塑造使得灯光的设计需求着重思索。其二，景观设计中需求表达牵引的功能，尽量多的将人群聚集起来。第三，主题风格要突出，尽量用简而易懂，易于被接受又不失特征的VI。星湖商业工程定位是聚合“个性、时髦、创意、雅致、先锋的现代商业理念，作为景观，其设计更要追求的是对这种定位的完美表达。假设星湖工程可以把很好的景观设计出来，形本钱地最亮丽的景观特征群，这能够会构成商业和旅游的最正确黄金结合点。四、工程胜利要素综述经过各项胜利要素的分析，综合而言星湖工程的情况并不算很理想，其中第一大问题便是选址问题。由于本工程是政府规划工程，选址间隔 南通市中

50、心较远已是不可防止的现实。目前工程周边商业气氛缺失，人口密度也缺乏，可谓先天缺乏的缺陷，加之工程本身还有许多不确定要素，这些在工程胜利路上的“绊脚石应该如何处理呢？首先，星湖所欠缺的“慎重选址要素，可经过政府行为，尽快打造方便本案周边的交通，即使短期未必效果很大，但长期会起到很好的效果。古来对商业繁华的描画便有“达三江、“通四海之称。交通对于商业工程至关重要。很多商业工程的开建都是跟着交通走的，香港、台湾、上海的不少商场就直接建在地铁站之上。本工程拥有政府优势，想要开展起来，一定要得到政府的支持，为工程交通便利开创良好的先决条件，弥补地理位置上的缺失。其次，周边地块住宅的开发进度、规模可以使本

51、案辐射范围出现充足的人流，进而满足商业中心依靠住宅区的境况；假设工程周边住宅类工程开发进度较快，那么会使得工程的风险降低很多，住宅的及时开发，带来稳定的消费群后，那么选址问题和商业广场的“有机衔接显然已不再是个问题。第三，本案的业态定位在南通目前的市场尚无一样的工程存在，在开发中的奥特莱斯的定位与本案类似，但无本案的独特景致，因此在本案的定位上已与南通的其他区域的商业有差别。所以在构成商场“独特景观时应避开与周边商场构成雷同，而且商场的“错位运营需求有独特的运营、管理、品牌、内涵风格，应有与紧邻商业的一致和错位。在景观设置上该当结合运营方向，有助于商场日后的运营气氛，辅助商业广场运营。第四，对

52、于未来商业运营的把握。商业工程往往在前期的定位、规划、理念等都很完善，届时，无论是持有的增值、租金的价钱、未来的收益、品牌的价值、投资的报答等都由这些要素影响，商业显得很胜利。但是，工程开发终了运营开场后，定位、规划、理念都不再具备影响力。目前这些方面难以评价。建议贮藏自有相关人才和团队，在一致理念、目的下进展运营管理，真正的“商魂只需经过运营才干得以构成。总之，星湖要获得胜利在懂得“扬长避短的同时必需把握好各胜利要素的共同开展。没有一个胜利要素是可以保证绝对胜利的，但是假设忽略了一点往往就呵斥整个工程的瓦解，就好像“木桶里的短板一样，最短的那根往往决议了整个木桶的容积。所以本工程假设要获得胜

53、利，必需平衡比配各项要素。同时培育商魂、商脉、商气、商道，唯有如此才干拥有无限商机，才干极大程度地带动地域经济开展。南通星湖工程市场租金一、影响市场租金的要素地理位置地理位置是影响市场租金的关键要素。对任何一个城市而言，由于级差地租要素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金一定是有差距的，关键是差别大小的问题。但是，地理位置也是相对而言的，普通专业市场、黄金地段的租金都会较高。总之一个好的地理位置是有人流量的魅力的，因此租金也就较高。南通经济技术开发区管辖面积平方公里，是中国首批个国家级经济技术开发区之一。开发区濒临长江，与国际大都市上海隔江相望，即将建成的世界第一斜拉桥苏通长江大桥就在开发区内

54、。以其通江达海的区位优势，配套完善的投资环境，特征鲜明的产业根底，日益成为长江三角洲投资兴业的优选之地。对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，其租金的差别不是特别大。对中小型城市而言，中心商业区只需-个，相对而言，商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价钱非常高。星湖工程位于南通经济技术开发区，间隔 南通市区较远，且交通不便。而开发区目前主要为工厂，零星的商业街，商业气氛欠缺，这直接影响了本案的租金程度。因此，想要提升本租金程度，必需提升开发区内的商业环境，培育商业气氛。南通经济技术开发区已开场对区内进展规划，大约有万的人口将在今后几年内陆续入住，

55、同时，开发区的CBD能达商务中心也在积极筹备中，此工程仅与星湖工程一路之隔。这些市政工程的建立，都将提升开发区的整体笼统，带动星湖工程的租金程度。交通情况交通与商业就是相辅相成、相互促进的。交通规划成就区域商业黄金地段；而商业环境敦促完善交通建立。城市规划以为，在快速开展的城市中，商圈开展将呈现出两个重要趋势： 是交通枢纽型商业中心将成未来主流。 是城市中心的消费力将向周边分散。在一个交通情况良好的地段建立商业，容易聚集人气，运营时，交通兴隆的地段往往会成为良好的地理位置。南通开发区有条公交线路与市区相联，其中到市中心的路公交车每天时至时每分钟一次班车，构成了开发区到主城区的快速通道。但仅仅靠

56、条公交线路无法满足本工程乃至以后经济开发区的交通需求的。因此建议开发商能与南通政府相关职能单位沟通协调，为了以后开发区的进出交通便利，添加多一些的公交线路，公交班次以及调整首末班车时间。或者经过号地块的卖场的尽早实施来运用其自在的班车，扩展商业覆盖面，这样才干更多导入客流.本案乃至整个开发区，普通情况下人口流量的多寡是考量租金的一个重要规范。环境环境是传统商业方式化的主要载体，市场化的笼统表达着商品的运用属性和价值属性。一个温馨的环境应该是对商品与需求的恰当诠释，可以带动消费群，并对消费者作正确引导有协助 的，从而促进租金提升。根本上商业规划每年都会有或大或小的改动。这些都是为了发明更适宜的消

57、费环境，让消费者一直感到有新颖感，体验到更多乐趣。交融大的商业环境，适当地发明新颖的小商业环境的，经常可以使得商业的人气更旺，从而提高租金。目前南通的商业中心主要集中在南大街、人民路、桃坞路、濠西路沿线，其他均为社区配套商业，不具规模及影响力。且以南大街沿线为绝对市中心，居民日常购物消费均集中在此地，酒吧、浴场、KTV等业态较分，但南通消费者的需求不再满足于此，中高档的消费供应在南通成为瓶颈。星湖商业工程可以弥补了这块市场空白，虽然如今看来地理位不占优势，但是工程所在的开发区正在有序规划，能达商务中心和在建的多个中高档社区就将在今后几年内提升开发区的整体环境和商业档次。待这些工程逐渐成型后，星

58、湖工程的整体优势显现，成为开发区的商业中心，租金程度完全可以与南通市中心的南大街相提并论，甚至将超越南大街。周边租金情况能影响到商铺价钱的定性目的能够有很多，但是定量根据目的只需一个，那就是周边的租金程度。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查工程周边的租金程度，根据这个城市商铺投资的资本化率(也就是他们普通讲的投资报答根本程度)决议能支撑什么样的销售价钱。该方法最适用于针对详细工程参考周边商铺的租金程度，由此可直接决议购买商铺的性价比能否适宜。因此，开发工程所处位置的整体租金程度也会影响工程本身的定价。 星湖工程辐射范围内现有独一一个综合性商业，位于瑞新路上的“苏通商业广场，以运营建材、家居、

59、橱卫为主，但租金并不是很理想。而本工程周边范围社区性商业，主要位于中央路、上海路上的几个老式住宅小区，其商铺无论从业态组合、运营管理、租售情况、客流人气、商业规模来看都不是很吸引人。这主要是由于跟周边商业气氛低下、业态组合的不合理。作为一个即将新开的商业工程该当合理规划，防止此类景象的出现。面对不是很良好的商业环境，新工程该当合理地拉大与周边的间隔 ，脱颖而出。星湖工程因其位置欠佳，可以采用放水养鱼的方式运营，待周边商业环境成熟后，租金可大幅提高。由于本工程在南通开发区的规划中具有良好的未来前景，运营具有长期性特点，采用放水养鱼的做法，提供合理租金与优质效力，将整个休闲中心的人气作热，而后根据

60、运营形状，适当稳步地调整租金。商业业态不同商业的业态有不同的租金接受程度，餐饮、便利店、SPA、健身会所、零售精品店等业态各不一样。健身会所、大卖场等业态接受的租金比较低，但这类业态能聚集大量人气，吸引人流。而餐饮、零售等业态接受的租金程度那么比较高。因此在对入住业态进展租金定价时，应尽量降低能吸引人气的业态的租金，经过免租期、租金优惠、追加运营推行费用三大法宝来做旺市场，带动其他业态开展。星湖周边的商业气氛较差，没有商业的沉淀，会带来一些负面的影响： 商业的全面的塑造，付出的代价比较高昂； 商业业态的组合需求经过较长时间的市场考验； 周边商业对本案没有辅助作用，本案的开展能影响周边商业环境，