2022年房屋买卖合同汇编八篇

1、第 页2022房屋买卖合同汇编八篇房屋买卖合同汇编八篇随着法律观念的日渐普及，关于合同的利益纠纷越来越多，签订合同也是非常有必要的行为。那么我们拟定合同的时候需要注意什么问题呢？下面是我整理的房屋买卖合同8篇，欢送大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。房屋买卖合同 篇1出卖方：_ 买受方：_(本人)(法定代表人)姓名：_国籍：_ (本人)(法定代表人)姓名：_国籍：_(身份证)(护照)(营业执照号码)：_ (身份证)(护照)(营业执照号码)：_地址：_ 地址：_邮政编码：_联系 ：_ 邮政编码：_联系 ：_委托代理人：_国籍：_ ：_ 委托代理人：_国籍：_ ：_地址：_邮政编码：_ 地址：_邮

2、政编码：_第一条 房屋的根本情况。出卖方房屋(以下简称该房屋)坐落于_;位于第_层，共_(套)(间)，房屋结构为_，建筑面积_平方米(其中实际建筑面积_平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米)，房屋用途为_;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为_。第二条 房屋面积的特殊约定。本合同第一条所约定的面积为(出卖方暂测)(原产权证上标明)(房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为

3、准。该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差异不超过暂测面积的 _%(不包括 _%)时，房价款保持不变。实际面积与暂测面积差异超过暂测面积的 _%(包括 _%)时，甲乙双方同意按下述第_种方式处理：1.买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起_天内将买受方已付款退还给买受方，并按_利率付给利息。2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。3._。第三条 土地使用权性质。该房屋相应的土地使用权取得方式为_;土地使用权年限自_年_月_日至_年_月_日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_;该房屋买卖后，按照有关规定，买受方(必须)(无须)补办土地使用权出让手

4、续。第四条 价格。按(总建筑面积)(实际建筑面积)计算，该房屋售价为( 币)每平方米_元，总金额为( 币)_亿_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。第五条 付款方式。买受方应于本合同生效之日向出卖方支付定金( 币)_亿_千_百_拾_万_千_百_拾_元整，并应于本合同生效之日起_日内将该房屋全部价款付给出卖方。具体付款方式可由双方另行约定。第六条 交付期限。出卖方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给买受方，并应收到该房屋全部价款之日起_日内，将该房屋付给买受方。第七条 买受方逾期付款的违约责任。买受方如未按本合同第四条规定的时间付款，出卖方对买受方的逾期应付款有权追究违约利息。自本

5、合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按_计算。逾期超过_天后，即视为买受方不履行本合同。届时，出卖方有权按下述第_种约定，追究买受方的违约责任。1.终止合同，买受方按累计应付款的_%向出卖方支付违约金。出卖方实际经济损失超过买受方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额局部由买受方据实赔偿。2.买受方按累计应付款的_%向出卖方支付违约金，合同继续履行。3._。第八条 出卖方逾期交付房屋的违约责任。除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，出卖方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给买受方使用，买受方有权按已交付的房价款向出卖方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的

6、第二天起至实际交付之日止，月利息在_个月内按_利率计算;自第_个月起，月利息那么按_利率计算。逾期超过_个月，那么视为出卖方不履行本合同，买受方有权按以下第_种约定，追究出卖方的违约责任。1.终止合同，出卖方按买受方累计已付款的_%向买受方支付违约金。乙方实际经济损失超过出卖方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额局部由甲方据实赔偿。2.出卖方按买受方累计已付款的_%向买受方支付违约金，合同继续履行。3._。第九条 关于产权登记的约定。在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因出卖方的过失造成买受方不能在双方实际

7、交接之日起_天内取得房地产权属证书，买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起_天内将买受方已付款退还给买受方，并按已付款的_%赔偿买受方损失。第十条 出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由出卖方承当全部责任。第十一条 因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由出卖方向国家交纳，契税由买受方向国家交纳;其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。第十二条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。第十三条 本合同之附件均为本合同不可分割之一局部。本合同及其附件内，

8、空格局部填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。第十四条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由苏州仲裁委员会仲裁。第十五条 本合同(经甲、乙双方签字)之日起生效。第十六条 本合同连同附表共_页，一式_份，甲、乙双方各执一份，_各执一份，均具有同等效力。出卖方(签章)： 买受方(签章)：出卖方代理人(签章)： 买受方代理人(签章)：_年_月_日 _年_月_日房屋买卖合同 篇2卖方：_(简称甲方) 身份证号码：_买方：_(简称乙方) 身份证号码：_根据?中华人民共和国经济合同法?、

9、?中华人民共和国城市房地产管理法?及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的根底上，就乙方向甲方购置房产签订本合同，以资共同信守执行，第一条 乙方同意购置甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_平方米。(详见土地房屋权证第_号)。第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元整(大写：_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 _元整，作为购房定金。第三条 付款时间与方法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在 支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_拾_元整给

10、甲方，剩余房款人民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额缺乏前述申请额度，乙方应在 支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方，2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在 支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整于 付给甲方。第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_等费用结清。第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_方承当。第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，假设乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在_日内将乙方

11、的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有假设甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起_日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条 本合同一式三份20 xx年房屋买卖合同甲方一份，乙方一份、房地产交易中心一份。第八条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第九条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十条 双方约定的其他事项：房屋买卖合同 篇3甲方卖方：_简称甲方乙方买方：_简称乙方甲乙两方根据?中华人民共和国合同法?及其他相关法律法规的规定、在合法、平等、自愿协商一致的根底上签订本合同，

12、并承诺共同遵守。第一条房屋根本状况甲方自愿将座落在_土地使用权及房屋产权以下简称“该土地及房屋出售给乙方，乙方已对该土地及房屋作了充分了解并实地看土地及房屋，对该土地及房屋现状无异议，愿意购置该土地及房屋。2、该土地及房屋其它根本状况房屋所有权人_，共有_人，建筑面积_，楼层_，权证号_，物业用途_，土地证号_。第二条成交价格经甲乙双方协商后的实际成交价为人民币_元整小写_元，该房屋产权过户税、费由_方按国家相关规定交纳。假设乙方为_按揭的，按揭所需费用由乙方按具体办理机关的规定缴纳相关费用，贷款利率按银行同期贷款利率计算。第三条付款约定为保证甲乙双方的合法权益，假设乙方需要贷款的，乙方同意将

13、贷款划到方帐户，待该房产权过户，且乙方的贷款局部由银行放款到方账户后，甲乙双方按合同约定交付房屋及各项手续给乙方。具体的付款约定：1乙方于_年_月_日给_方_元整小写_；2乙方于_年_月_日给_方首付款人民币_元，3剩余房款人民币_元，乙方于_年_月_日支付给_方。第四条房产交接相关事宜甲方于，将该房屋钥匙交于乙方并办理物业交割，交房时，甲方保证水、电、光纤等物业管理相关费用均已结清该房屋的维修基金、水、电、光纤、宽带、入户安装费含在全额房款内。第五条违约责任1、甲方须保证对该房屋拥有独立处置权，且该房屋权属真实无议，假设发生与甲方有关的该房屋的权属纠纷或债务纠纷，属甲方违约，概由甲方负责解决

14、并承当一切后果及违约责任，甲方违约应向其他方各支付成交价的10%作为违约金。2、甲、乙双方需按要求积极配合对方办理过户，贷款手续，假设任何一方不配合对方办理过户及贷款手续，经对方通知逾三天仍不办理的，属违约，对方有权立即终止合同，同时违约方应向对方支付成交价的10%作为违约金。第六条负责条款因不可抗力原因致使本合同无法执行的，甲、乙双方互不承当责任。笫七条其它1、本合同的履行中假设发生争议，甲、。乙双方应协商解决，协商不成，任何一方可向当地人民法院提起诉讼。2、本合同经甲、乙双方签字盖章后生效，一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。第八条补充约定甲方签章：_乙方签章：_年_月_日房

15、屋买卖合同 篇4甲方(卖方)：朱锦生身份证号码：乙方(买方)：李补顺身份证号码：甲乙双方就房产买卖事宜，经充分协商，自愿达成如下协议。一、甲方自愿将坐落于光明街南一巷6号院北楼西单元二层西户的房屋(建筑面积58平方米)出售给乙方，其中包含院内小房子一间，屋内家具电器设备。二、甲方保证所售房屋符合国家有关房地产交易的相关法律、法规及政策规定，且不存在其他债权、债务纠纷，无任何抵押担保。三、甲乙双方约定该房产的总成交价为人民币壹拾贰万捌千圆整，房产过户的一切费用由乙方承当。四、本合同签订当日，乙方即支付全款给甲方；同时甲方将房产证交于乙方保管，并在三日内将房屋交于乙方。五、甲方承诺20 xx年底前

16、协助乙方办理房屋过户手续，如因房价变化等原因而不办理过户，愿意承当违约金叁万圆。六、甲乙双方均陈述和保证，其配偶已经知晓本协议内容并同意签订本协议；七、本合同一式两份，双方各执一份。甲方： ：乙方： ：证人：年月日房屋买卖合同 篇5立房屋买卖契约人：买房人：卖房单位：双方就以下房屋买卖达成协议，现签订房屋买卖契约如下：1、房屋地址面积：详细地址室号部位房屋建筑面积平方米平方米平方米上开房屋面积包括走道、扶梯间等公用部位分摊的面积。2、本契约全部价款计人民币：_元价款计算组成：_，投调税_。3、付款约定：签约_周内付清4、上开房屋，在买房人交清价款和履行其他约定后，由卖房单位办理房屋交付手续。买

17、房人可持本契约和交付房屋手续及其他有关证件，向房屋所在区房管部门办理申请房屋所有权登记或所有权移交手续，所需手续费由买房人支付。5、上开房屋的基地及底层小院子，因土地属于国有，仅供买房人使用。但必须服从城市建设规划，按规定缴纳房产税和土地使用费。6、买房人所购的房屋，应按国家房屋管理的规定使用，接受所在地区街道组织、房管部门的管理和指导。不得随意乱拆乱改。走道、扶梯间等公用部位属同幢住户共同财产，不得随意侵占，严禁乱搭乱建。7、上开房屋，在办理交付手续之日起壹年内，凡属屋面漏水、外墙渗水和结构性的质量问题，由卖房单位负责保修；凡属买房人使用不当或人为损坏，由买房人自行负责；保修期满后全部由买房

18、人自行负责维修。8、其他约定：上述房产权自买方办理完房产变更登记后归买方所有。本契约一式四份，双方各执两份。买房人：_卖房人：_房屋买卖合同 篇6甲方卖方：_乙方买方：_中介机构：_甲、乙双方遵循平等自愿和老实信用原那么，经协商一致，就以下房屋买卖事项订立本契约。第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：1、坐落于XX市_区_路_号_室，建筑面积_平方米；2、出售房屋的所有权权证号为_字第_号，丘号为_；3、房屋平面图及其四至范围见附件一。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。第二条甲方保证

19、已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。第三条乙方在_年_月_日前付给甲方定金币种_大写_元，小写￥_元上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款，在_时由甲方退还乙方。第四条该房屋房价款为币种_：大写_元，小写￥_元房价款的支付方式和支付时间为：1、_年_月_日前现金支付房款_元￥_2、乙方领取房屋所有证时现金支付余款_元￥_乙方未按规定支付房价款的，那么按以下第_种约定承当违约责任：1、乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之_支付违约金。2、乙方逾期支付房价款超过_天，且所欠应付到期房价款超过_元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后三天内将已

20、收房价款退还乙方，所收定金不予退还；并有权要求乙方支付占总房价款百分之_的违约金。第五条甲、乙双方定于_年_月_日时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于_年_月_日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方应在房屋产权过户前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。甲方未按规定履行以上业务的，那么按以下约定承当违约责任：1、甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之_支付违约金。2、甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符局部的_约定价值、评估价值、市场价格承当赔偿责任。3、甲方逾期交付房屋超过_天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后_

21、天内将已收房款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之_支付违约金。第六条甲、乙双方确定，虽然房屋所有权未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。第七条甲、乙双方同意，在本契约生效后_日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取?房屋所有证?后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋所有权证?后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。该房屋土地使用权的变更手续按以下约定办理：1、该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。2、该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让

22、需交纳土地出让金或土地收益；双方约定，该费用由_方承当。除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自承当。第八条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，那么双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。第九条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。第十条该房屋正式交付时，物业管理、水、点、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按以下约定处理：_。甲方结清已发生的费用，甲方已经预缴的费用，其权益由乙方享有，双方不再另行结算。第十一条本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不

23、可分割的局部。第十二条本契约自_之日起生效。第十三条甲、乙双方在履行本契约中假设发生争议，应协商解决。协商不成的，提交南京仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉。第十四条本契约一式_份。其中甲方留执_份，乙方留执_份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。第十五条甲、乙双方约定补充条款如下：_。甲方签章：_乙方签章：_法定代表人：_法定代表人：_年_月_日_年_月_日附记栏以下仅适用于通过中介成交的买卖为甲、乙双方提供效劳的经纪机构及其经办经纪人员如下：经纪机构签章：_资质证书号码：_附件一房屋平面图和四至范围附件二租赁、抵押、相邻等关系及其处理方法该房屋自权利转移之日起_月内被依法拆

24、迁的拆迁时间以乙方搬迁时间为准，双方按以下约定处理：_。附件三室内附属设施和装修情况一附属设施1、水_2、电_3、燃气_4、_5、通讯_6、其他_二装修情况：_说明：面积误差特别提示和补充约定因国家房产测量标准的调整等原因，甲方现持有的?房屋所有权证?记载的面积与交易后乙方领取的?房屋所有权证?记载的面积之间可能存在很大的差异。为了防止交易后因面积差异可能引起的纠纷，XX市房产管理局将于交易过户前为买卖双方免费复核面积复核于二日内完成，交易大厅设有测绘受理窗口。甲、乙双方对上述房屋面积误差已有充分了解和预见。双方经友好协商，达成一致，同意按以下第_种方法处理：1、双方买卖房屋按套计价。双方自愿

25、按房产测绘部门的面积复何成果申请权属登记，?XX市房地产买卖契约?中约定的房价不再调整。2、房产测绘部门复核成果记载的房屋建筑面积为_平方米。双方自愿按面积复核成果申请权属登记，并将?XX市房地产买卖契约?中约定的房价款调整为人民币_元，且以调整后的房价款作为提交房屋权属登记机关的申报价格。签约须知一、本契约适用于存量房屋买卖立契。二、请用钢笔、毛笔等不易退变色且不易擦除的书写工具填写。三、本契约的任何涂改，均由甲乙双方在涂改处签章确认。四、在“中打“ “表示选中，打“ “表示不选中。除违约责任可以复选中外，其他均为单项选择中。五、本契约条款空白处由买卖双方商定填写。六、请仔细斟酌第六条和第八

26、条的具体涵义，采取相应措施，以保护自己的合法权益，并以免侵害他人合法权益。七、请仔细阅读面积误差特别提示和补充约定，以免引发纠纷。八、甲乙双方通过中介公司成交的，务必如实签填附记栏内容，以切实保护各自的合法权益。以上须知，请仔细阅读，以切实保证自身的合法权益不受侵害。房屋买卖合同 篇7出卖人以下简称甲方： 身份证号：现住址： 买受人以下简称乙方： 身份证号：现住址： 见证方： 身份证号：根据?中华人民共和国合同法?、?中华人民共和国城市房地产管理法?及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿，协商一致的根底上就买卖房屋达成如下协议：第一条乙方购置甲方坐落于 私有楼房住宅一处，建筑面积为平

27、方米以产权登记面积为准，产权证号为朝私号土地使用证号为：，使用面积为平方米，使用年限年 月日至年 月 日止。第二条此房屋实际售价 元整￥元。此售价包含公共维修基金及室内所有固定装修、固定配套设备。第三条甲方应在签署本合同时，向乙方提供以下证件及复印件：1、身份证、户口薄；2、房屋所有权证和其他有关证件；3、房屋共有人同意或委托出卖的证明；4、办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。第四条甲方应保证欲出售的房屋不属于以下情形之一：1、无合法证件的房屋包括违法建设的房屋；2、有产权争议的房屋；3、经批准用或划拨的建设用地范围内的房屋；4、经人民法院裁定限制产权转移或经市批准代管房屋；5、市规定其他

28、不得出卖的房屋。第五条乙方应在签署本合同时，向甲方提供以下文件及复印件：1、身份证、户口簿；2、办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。3、如有特殊情况发生，甲方子女必须无条件协助乙方办理房产过户手续。第六条上述房屋在甲方实际交付乙方之日前所发生的费用取暖费、物业费、水费、电费、天然气费、 费等由乙方负责。第七条 税费分担甲、乙双方按照国家房地产交易部门的规定缴纳各项税费。第八条定金在年 月日见证人代甲方向乙方收取房屋定金人民币元作为房款的一局部。第九条付款方式；首付款：乙方提交材料时将首付款元人民币支付给甲方余款：在签订本合同一月之内付清留有三千元作为甲方协助乙方办理房产证的保证金。注：过户

29、完成后所有余款乙方向甲方全部结清。第十条违约责任如乙方违约那么定金不予退还，扣除见证人代理费后将余款退还甲方；如甲方违约那么见证人扣除代理费后将余款退还乙方，同时甲方向乙方交付人民币元违约金。第十一条交房日期： 年月日。第十二条在本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。第十三条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。本合同的附件及补充协议为本合同不可分割的组成局部，具有同等法律效力。第十四条 本合同连同附件共三页，一式三份具有同等法律效力，合同持有情况如下：甲乙双方各执一份，见证人执一份。第十五条此合同与出售委托合同、承购委托合同及房屋买卖合同

30、同时起法律效力。第十六条本合同自三方签字之日起生效。出卖人(签章)：买受人(签章)： ：(签章)： (签章)：签订时间：_年_月_日 签订时间：_ _年_月_日签订地点：签订地点：房屋买卖合同 篇8近年，农村的房地产市场逐渐活泼，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售与他人。购置者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的那么是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后，涉及的首要问题即是：合同是否有效。一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权，买卖合同不存在其他违法行为，那么应认定合同有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权

31、利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，故合同应认定无效。争议产生的原因在于：?中华人民共和国土地管理法?下称?土地法?规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。尽管该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定来看，农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未对该出售行为设置任何限制。但农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。而通过房屋的转让，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，将宅基地使用权的主体扩大到非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民。同样，根据?土地法?的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果房屋转

32、让只在集体组织内部成员之间进行，也有可能使购房者通过房屋的受让而使自己拥有的宅基地面积超过国家规定的标准。那么，农村的房屋到底能否转让，这类合同的效力应如何认定就非常值得关注和思考。对农村房屋买卖合同持审慎的态度，缘于国家对农村土地的一贯政策规定。?土地法?明确：珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的根本国策。从八十年代以来，国务院屡次行文，强调对耕地的保护。有关行政规章、文件对农村建房、宅基地的申请也规定了严格的审批程序。1993年11月1日实施的?村庄和集镇规划建设管理条例?规定：农村村民建房的，应先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，如果是需要使用耕地的，

33、经乡级政府审核、县级政府建设行政主管部门审查同意，再向县级政府土地管理部门申请用地，经县级政府批准后，由县级政府土地管理部门划拨土地；如果是使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地，也应由乡级政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇居民如需使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按上述两种情况办理审批手续。因此，有人认为，既然宅基地申请有严格的规定，村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题，应从严掌握。只有在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后，才能认定购房合同有效。如果这种观点成立，村民售房的权利将无从行使。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购置方存在两种情

34、况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未到达国家规定的标准。三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。如果是村民集体组织外

35、部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物