房地产营改增解读

1、房地产企业 会计核算与营改增解读内容提要第一部分 房地产企业业务概述一、企业设立条件二、业务范围特点三、会计科目设置四、涉及税种简介五、行业作用简析第二部分 房地产企业各阶段会计核算一、企业设立阶段二、获取土地阶段三、开发建设阶段四、销售转让阶段五、“营改增”解读第一部分 房地产企业业务概述第二部分 房地产企业各阶段会计核算一、房地产企业的设立条件设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：1.有100万元以上的注册资本；2.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政

2、府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。相关链接房地产企业资质资质指标项目一级资质二级资质三级资质四级资质注册资本5000万元2000万元800万元100万元从事房地产开发经营年限5年3年2年1年近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米15万平方米5万平方米连续年度建筑工程质量合格率5年100%3年100%2年100%上一年房屋建筑施工面积15万平方米10万平方米有职称的建筑、结构、财务、房地产专业管理人员（中级以上管理、会计人员）40（20、4）20（10、3）10（5、2）（5、2）质量保证体系具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实

3、行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度未发生过重大工程质量事故思考：“营改增”后，房地产企业有小规模纳税人吗以最低资质为准，假设全年施工面积1万平方米，单价按500元计算，销售收入将超过一般纳税人500万元的标准。二、房地产业务范围和特点业务范围土地使用权的转让、买卖与租赁房屋的开发、销售与出租住宅、公寓、办公楼、商业营业用房、其他建筑物、附着物等配套设施、代建工程、周转房业务特点1.开工前，用地审批、立项审批、规划审批2.开发过程中受到政府相关部门的控制3.开发周期长，风险高，投资额大4.产品为不动产，位置固定，单价高，产品具有多样性5.销售分为期房销售（预售）和现房销售两个阶段6.销售安排

4、与经营物业相关链接房地产企业基本法规房地产企业除依照税法规定依法纳税外，在开发经营中必须执行以下法律法规（主要部分）：土地管理法及实施条例城市房地产管理法城市规划法建筑法物权法招标投标法 城市房地产开发经营管理条例建设工程勘察设计管理条例建设工程质量管理条例城市房屋拆迁管理条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例物业管理条例 房地产开发流程可行性研究取得土地国有土地使用证立项审批建设用地规划许可证房地产开发项目手册建设工程规划许可证建筑工程施工许可证招标评标定标施工管理项目竣工验收项目预售与销售物业导入办理业主产权证施工监理总包或分包封顶预售许可证甲供材或包工包料企业设立、投资、注册房地产开发

5、流程可以用“5证”的取得来贯穿：房地产开发流程房地产企业财务会计特点1.资金管理方面，项目投资巨大，一般都要按规定建立项目资本金和向银行进行融资。2.财务风险方面，存在着巨大的现金流风险、盈利风险和销售风险。3.会计核算方面：一是需要房地产开发项目投资费用估算；二是开发模式决定会计核算；三是产品开发周期跨越会计年度，未开工、已开工（在建、未完工）与完工并存，未售、预售与已售并存，核算内容复杂；四是非持续经营假设。房地产开发项目投资费用估算由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算是合二为一的过程，其范围由开发成本和开发费用两部分组成，包括土地购置成本、土

6、地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用以及开发期间的税费等全部投资。其作用主要有三点：一是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据；二是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；三是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。(一)开发成本1.土地使用权出让金：（政府定价）2.土地征用及拆迁安置补偿费：（政府定价）3.前期工程费：通常规划及设计费为建安工程费的3%左右4.建安工程费：（预算）5.基础设施费：（预算）6.公共配套设施费：（预算）7.不可预见费：以上述16项之和为基数，按3%5%计算8.开发期间税费(二)开发费用1.管理费用：开发成本构成中前l6项之和为基

7、数，按3%左右计算2.销售费用：广告宣传费：约为销售收入的2%3%；销售代理费：约为销售收入的1.5%2%；其他销售费用：约为销售收入的0.5%1%。以上各项销售费用合计约占销售收入的4%6%。3.财务费用房地产企业业务分类房地产企业模式业务1.房产2.地产1.销售物业2.自营物业1.开发2.经营房地产企业业务流程公司注册获取土地使用权房地产开发与建设转让房地产持有房地产开发业务经营业务综合业务三、房地产企业会计科目设置房地产企业除按会计准则规定的一般性共用会计科目外，根据本行业特点，应至少设置以下会计科目：流动资产存货类非流动资产类成本类开发成本明细开发间接费明细开发产品投资性房地产 开发成

8、本 土地征用及拆迁补偿费人工费分期收款开发产品投资性房地产累计折旧摊销开发间接费用前期工程费折旧费周转房投资性房地产减值准备工程施工基础设施费办公费工程结算建筑安装工程费水电费公共配套设施费劳保费开发间接费其他房地产企业会计核算流程房地产企业会计核算流程图经营销售转让阶段（持有阶段）开发开发建设阶段取得土地阶段土地出租投资性房地产自用固定资产建筑施工规划勘察设计销售开发产品开发成本配套附属设施四、房地产企业涉及的税种阶段税种计税依据税率备注企业设立阶段印花税权利与许可证照、其他账簿5元/件 记录资金的账簿 (实收资本+资本公积)0.5土地使用权转让与出让使用合同0.5契税接受以土地使用权等不动

9、产出资3%5%获取土地阶段印花税、契税耕地占用税开发建设阶段城镇土地使用税营业税、城建税、教育费附加建筑安装3%+营改增销售转让阶段营业税、城建税、教育费附加销售不动产5%+营改增企业所得税未完工、完工25%印花税房地产销售合同0.3土地增值税房产持有阶段营业税、城建税、教育费附加租赁5%+营改增企业所得税25%房产税、城镇土地使用税、印花税租赁、自用五、地方政府为何偏爱房地产业行业作用简析片面追求GDP高增长1.对众多相关行业的辐射、促进、拉动、刺激作用2.两面性、双刃剑作用良性恶性危机、泡沫、崩溃房地产钢材建材服务 化工自来水电力电信 运输 物业 商业燃气玻璃水泥砖瓦木材相关链接GDP等指

10、标GDP即国内生产总值（或地区生产总值，英语Gross Domestic Product的缩写GDP），是一定时期内（年或季度），一个国家或地区的经济活动中所生产出的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GDP是国民经济核算的核心指标，对衡量一个国家或地区经济状况和发展水平亦有相当重要性。它与国民生产总值（GNP）不同之处在于，GDP不将国与国之间的收入转移计算在内，即GDP计算的是一个地区内生产的产品价值，而GNP则计算一个地区实际获得的生产性收入。简单的来说GDP是属地主义，GNP是属人主义。例如，无论台湾、香港、日本、韩国、美国等厂商在中国大陆生产的最终产品和劳务，都包括在中国大陆的GDP内

11、，这一数值还包括移住劳工的薪资在内。GNI：国民总收入，即GDP+该国在海外生产和投资所获收益相关链接中美GDP差异分析研发等知识产权投资在GDP中的比重高达23%1840年鸦片战争时，中国（大清帝国）GDP是英国的4倍1895年甲午战争时，中国（大清帝国）GDP是日本的5倍1936年日本侵略前，中国（中华民国）GDP是日本的2倍相关链接中国曾经的GDP丝绸茶叶瓷器（china）房地产相关链接中国古代GDP成份相关链接中国现代GDP成份相关链接国外GDP为什么不包含房地产房屋具有永久产权，盖起来就不会拆掉，所以，也不会有经常性的新建房屋相关链接（秦）阿房宫史记秦始皇本纪记载：“前殿阿房东西五百

12、步，南北五十丈，上可以坐万人，下可以建五丈旗，周驰为阁道，自殿下直抵南山，表南山之巅以为阙，为复道，自阿房渡渭，属之咸阳。”（唐）杜牧 阿房宫赋：“六王毕，四海一，蜀山兀，阿房出。覆压三百余里，隔离天日。骊山北构而西折，直走咸阳。二川溶溶，流入宫墙。五步一楼，十步一阁。廊腰缦回，檐牙高啄。各抱地势，钩心斗角。盘盘焉，囷囷焉，蜂房水涡，矗不知乎几千万落。长桥卧波，未云何龙？复道行空，不霁何虹？高低冥迷，不知西东。歌台暖响，春光融融。舞殿冷袖，风雨凄凄。一日之内，一宫之间，而气候不齐。戍卒叫，函谷举，楚人一炬，可怜焦土！”相关链接（清）圆明园圆明园圆明园坐落在北京西北郊，与颐和园相邻，由圆明园、长

13、春园和万春园组成，也叫圆明三园。是清代著名的皇家园林之一，面积五千二百余亩，一百五十余景。建筑面积达十六万平方米，有“万园之园”之称。清朝皇室每到盛夏时节会来这里理政，故圆明园也称“夏宫”。相关链接（美）世贸中心世界贸易中心世界贸易中心（World Trade Center），是位于美国纽约曼哈顿岛西南端的一个建筑群，由2座110层并立的塔式摩天楼与1座8层、2座9层、1座22层、1座47层的大楼组成。其中世界贸易中心一号楼和二号楼曾为美国纽约最高的建筑物及标志性建筑。2001年9月11日，两架遭到恐怖分子劫持的飞机分别撞向世贸中心一号楼和二号楼，两座大楼在两个小时内相继倒塌，导致包括世贸中心

14、其余5栋大楼、德意志银行大楼在内的多栋建筑物严重受损。 第一部分 房地产企业业务概述第二部分 房地产企业各阶段会计核算一、企业设立阶段的会计核算本阶段主要涉及资本投入和前期开办费。例1：东方房地产开发有限责任公司由甲、乙两个公司和张某个人共三个股东投资1000万元设立，三股东分别持股比例为50%、30%、20%。2015年1月1日，三个股东以货币资金一次性缴足款项，工商已办好营业执照。基本程序：先在银行开立临时验资户，股东将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验资，根据验资报告和公司章程等工商注册。一、企业设立阶段的会计核算账务处理为：1.开立临时验资户： 借：银行存款验资户 1000万元 贷

15、：实收资本甲公司 500 乙公司 300 张某 200（原始凭证：现金缴款单、银行进账单、公司章程等）2.基本户（假定在工商银行）开好后临时验资户资金转入基本户： 借：银行存款工商银行 1000 贷：银行存款验资户 1000（原始凭证：银行转账凭证、验资报告复印件等）一、企业设立阶段的会计核算开办费的核算开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用，一般包括：工资、社保、住房公积金、租赁费、办公费、培训费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产、无形资产成本的费用。一般包括筹建期间到取得营业执照后产生的第一笔收入之前的费用。不包括筹建期间的固定资产与无形资产等长期资产。发生时：借：管理费用开办费费用

16、贷：现金、银行存款等二、获取土地阶段的会计核算例2：东方房地产公司通过投标方式取得土地使用权100亩用于开发商品性土地总价款5000万元，单价50万/亩,契税税率4%,当地政府规定的耕地占用税税额22.5元/平方米,通过银行转账支付土地使用权出让金及相关税费。 账务处理为:1.支付土地出让金： 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿 5000 贷：银行存款 50002.应交纳契税 50004%=200万元 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿 200 贷：银行存款 2003.应缴纳耕地占用税 100666.6722.5=150万元 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿 150 贷：银行存款

17、 1504.签订出让合同缴纳印花税 50000.5=2.5万元 借：管理费用印花税 2.5 贷：银行存款 2.5二、获取土地阶段的会计核算二、获取土地阶段的会计核算如获取土地用于商品房开发则计入“开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿”科目。如土地是用来自建用房，计入“无形资产土地使用权”科目。如企业改变土地使用权的用途，将其用于对外出租，应计入“投资性房地产”科目。例3：东方房地产公司2007年10月取得土地使用权9000万（含税）用于房地产开发，已完成土地开发，土地开发成本800万。因房地产市场萎缩，公司准备减缓房地产开发，将已经开发完成的土地用于出租。2008年2月与甲公司签订了经营租赁合同

18、，将这块土地出租给甲公司使用，租赁期自2008年2月1日开始，租赁期2年。账务处理为:1.支付出让金 借：开发成本土地开发 9000 贷：银行存款 90002.支付土地开发成本 借：开发成本土地开发 800 贷：银行存款 8003.自2008年2月1日，租期开始，将土地转入投资性房地产 借：投资性房地产土地使用权 9800 贷：开发成本土地开发 9800 二、获取土地阶段的会计核算三、开发建设阶段的会计核算本阶段重点核算内容： 建立（认缴）项目资本金 项目银行融资 工程发包核算 材料核算 设备核算 往来账核算 开发产品与费用核算 税金核算“营改增”后，除土地以外，都可以取得增值税进项税额。开发

19、建设阶段主要流程一、报批报建手续 1.建设用地规划许可证 2.国有土地使用证 3.建设工程规划许可证 4.建筑工程施工许可证二、认缴项目资本金三、项目银行融资四、项目施工建设 1.材料及设备供应 2.工程发包与分包 3.工程结算方式五、竣工验收备案六、产权初始登记三、开发建设阶段的会计核算建立（认缴）项目资本金出于控制投资风险和投资规模、确保投资效益的考虑，我国对固定资产投资实行项目资本金制度。项目资本金是指在投资项目总投资额中。由投资者认缴的出资额。对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资及其相应权益，但

20、不得以任何方式抽回。目前，对于房地产行业，商品住房项目投资的资本金比例为2035。对资本金未按照规定进度和数额到位的投资项目，投资管理部门不发给投资许可证，金融部门不予贷款。对将已存入银行的资本金挪作他用的，在投资者未按规定予以纠正之前，银行要停止对该项目拨付贷款。三、开发建设阶段的会计核算项目银行融资房地产企业项目融资是指房地产企业为开发建设房地产项目而采取某种融资方式，以筹集建设资金的行为。项目融资最主要的体现形式是从银行取得的房地产贷款。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。对房地产企业来讲，最常见也是最主要的贷款品种是房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款。其中：房地

21、产开发贷款是针对房地产开发建设阶段的贷款；而经营性物业抵押贷款是针对房地产持有经营阶段的贷款。房地产企业取得开发贷款的必备条件如下：具备“四证”，即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；项目资本金或所有者权益不低于规定的比例，且已在银行贷款发放前投入项目建设。随着房地产业的不断发展，为降低对银行贷款的依赖度，越来越多的房地产企业正在探索房地产投资信托基金这一新的融资模式。三、开发建设阶段的会计核算信托是一种理财方式，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度。信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一

22、般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。成本费用核算的内容（一）开发产品成本的构成 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成本三、开发建设阶段的会计核算三、开发建设阶段的会计核算（二）各成本的具体项目为： 土地征用及拆迁补偿费 土地出让金 拆迁补偿费 安置费 城市基础设施费或征地费 前期工程费 可行性研究 规划设计 水文地质 工程地质勘察、测绘 通水、通电、通路 清理平整建设用地基础设施费 开发小区道路 供水、电、气、排污、排洪、 通讯照明工程 （以上简称“七通”） 环卫与绿化工程公共配套设施费 水塔 停车场 消防设施 小区外交通道

23、路开发间接费三、开发建设阶段的会计核算建筑安装工程费 材料费 人工费 建筑安装工程的主要形式甲供材料：对于乙方也称“包轻工”、“轻包”，是指建设单位和施工单位之间材料供应、管理和核算的一种方法。即：房地产开发商（建设单位）为甲方，施工单位为乙方，合同规定工程项目中所使用的主要材料由甲方统一购入，材料价款的结算按照实际的价格结算，数量按照甲方调拨给乙方数量结算，材料的价格风险由甲方承担， 材料的数量风险由乙方承担。甲方根据施工图计算施工所需的材料量，列出材料供应清单，乙方根据工程进度预算所需要的材料量提前上报计划，甲方统一购入管理，在工程款结算时将这部分材料款从结算总额中剔除。包工包料：也称“重

24、包”、“大包”、“全包”，指房地产开发商（甲方）将建筑安装施工工程（包括材料）全部承包给施工单位（乙方），双方按照工程进度结算款项的管理和核算方法。土地开发成本核算1.土地出让金 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款2.支付勘察设计费 借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款3.支付地下管道安装工程 借：开发成本土地开发基础设施费 贷：应付账款A 施工公司三、开发建设阶段的会计核算4.月末，一部分土地自用，一部分转让，根据土地开发总成本和面积等分配 借：开发产品自用土地 商品性土地 贷：开发成本土地开发5.土地转让时 借：营业成本土地转让成本 贷：开发产品商品性

25、土地6.如果土地开发完成后立即投入房屋开发建设，即由土地阶段转到房屋开发阶段，则需进行如下账务处理 借：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 贷：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费三、开发建设阶段的会计核算房屋开发成本科目主要核算内容如下：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿（商品房A) 前期工程费（商品房A) 基础设施费（商品房A) 建筑安装工程费（商品房A) 公共配套设施费（商品房A) 开发间接费用（商品房A)完工后： 借：开发产品商品房A 贷：开发成本房屋开发（商品房A)三、开发建设阶段的会计核算公共配套设施费和开发间接费用的分配原则：公共

26、配套设施费是一种公共建筑设施，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房、变电所、自行车棚等。如果根据相关法规、产权及其收益不属于开发商，则公共配套设施成本应分摊计入房屋成本。发生支出时： 借：开发成本开发配套设施开发 贷：银行存款或应付账款等分配时： 借：开发成本房屋开发配套设施费 贷：开发成本配套设施开发三、开发建设阶段的会计核算开发间接费用核算的具体内容包括：管理人员的工资、五险一金、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、项目营销设施建造费等。发生时：借：开发成本开发间接费用 贷：现金、银行存款、应付职工薪酬等分配时：借：开发成本房屋开发开发间接费用 贷：开发成本开发间接费用三、开发建设阶段的会

27、计核算分配方法：占地面积法 建筑面积法直接成本法 预算造价法配套设施开发成本核算配套设施开发核算原则与房屋开发类似，具体核算的科目为：开发成本配套设施开发土地征用及拆迁补偿费(A商场） 前期工程费（A商场） 基础设施费（A商场） 建筑安装工程费（A商场） 开发间接费用（A商场） 配套设施费（A商场）配套设施竣工，则根据结转明细表进行以下账务处理：借：开发产品配套设施（A商场） 贷：开发成本配套设施开发（上述三级科目）三、开发建设阶段的会计核算投标保证金与履约保证金的核算例4：东方房地产公司招标采购空调，投标保金为5万元，投标结束后，甲公司中标，乙公司中标反悔，丙公司未中标。账务处理为：1.收取

28、投标保证金 借：银行存款 15 贷：其他应付款 152.甲公司中标，根据中标通知书，转为履约保证金 借：其他应付款- -甲公司（投标保证金） 5 贷：其他应付款- -甲公司（履约保证金） 53.乙公司反悔 借：其他应付款乙公司（投标保证金）5 贷：营业外收入 54.退回丙公司保证金 借：其他应付款- -丙公司（投标保证金） 5 贷：银行存款 5三、开发建设阶段的会计核算开发产品增加与减少的核算开发增加 借：开发产品土地/房屋/配套设施 贷：开发成本2.开发产品减少（1）实际对外转让 借：主营业务成本 贷：开发产品（2）分期收款方式 借：分期收款开发产品 贷：开发产品（3）计入周转房 借：周转房

29、 贷：开发产品（4）计入投资性房地产 借：投资性房地产 贷：开发产品三、开发建设阶段的会计核算三、开发建设阶段的会计核算预提配套设施费的核算一个项目（小区）的开发所用时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往出现房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式计入出售房屋等的开发成

30、本。但并不是所有的配套设施都可以预提成本，只有非营利性公共配套设施最终可以分配计入房屋开发成本，因此，在房屋竣工时，对于营利性公共配套设施尚未建造或尚未完工的，不能预提该公共配套设施费。而对于非营利公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。三、开发建设阶段的会计核算预提配套设施费的核算按照国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）规定，以下费用可以预提：1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分

31、的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。三、开发建设阶段的会计核算预提配套设施费的核算预提配套设施费时，根据预提金额，借记“生产成本房屋开发成本”等科目，贷记“预提费用”科目。实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，借记“预提费用”科目，

32、贷记“银行存款”、“应付账款应付工程款”等科目。当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。四、转让与销售阶段的会计核算本阶段主要业务内容： 土地使用权的转让 商品房销售 其他建筑物、附着物销售 配套设施销售等本阶段主要税种： 营业税、城建税、教育费附加 土地增值税 企业所得税 印花税等“营改增”后，要计算增值税销项税额。“营改增”后，营业税、土地增值税将被增值税取代。一、土地使用权转让 出售/交换/赠与 房地产签订转让合同后90日内向房地产管理部门备案二、商品房销售1.商品房销售包括商品房预售与现房销售。预售许可证，预售交付90天后到房地产管理

33、部门办理登记备案手续。2.自行销售与委托销售3.付款方式：一次性付款、分期付款、按揭付款四、转让与销售阶段的会计核算商品房销售流程：前期策划与营销取得预售许可证后开盘预售签订销售合同与收款商品房交付商品房交付流程：通知业主办理入住手续确认身份现场验房并交钥匙办理房屋权属登记四、转让与销售阶段的会计核算商品房预售的条件商品房预售必须符合下列条件： 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4.取得商品房预售许可证。转让与销售阶段会计处理

34、（一）销售阶段的会计科目设置 主营业务收入土地转让收入 商品房销售收入 配套设施销售收入 代建工程结算收入 主营业务成本土地转让成本 商品房销售成本 配套设施销售成本 代建工程结算成本 其他业务收入 其他业务成本 预收账款 应收账款 应交税费 营业税金及附加四、转让与销售阶段的会计核算土地使用权转让例5：东方房地产公司对外转让已经开发完成的土地一块，价值2000万元，实际取得成本为1300万元，已办妥转让手续，价款已存入银行。如何进行账务处理？四、转让与销售阶段的会计核算1.确认收入 借：银行存款 2000 贷：主营业务收入土地转让收入 20002.结转成本 借：主营业务成本土地转让成本 13

35、00 贷：开发产品商品性土地 13003.交纳各种税金 应交营业税=（2000-1300）5%=35万元，应交城建税=357%=2.45万元， 应交教育费附加=353%=1.05万元，应交印花税=20005/10000=1万元， 应交土地增值税： （1）扣除额=1300+35+2.45+1.05+1=1339.5万元 （2）增值额=2000-1339.5=660.5万元 （3）扣除比=660.51339.5=49.31% （4）应交土地增值税=660.530%=198.15万元 借：营业税金及附加 2366500 贷：应交税费应交营业税 350000 应交城建税 24500 应交教育费附加 1

36、0500 应交土地增值税 1981500 借：管理费用印花税 10000 贷： 银行存款 10000四、转让与销售阶段的会计核算商品房销售（一）商品房预售会计核算1.定金“其他应付款”或“预收账款”；收到定金后无论财务如何做账务处理，定金应计算缴纳营业税等。2.预售房会计核算“预收账款”或“应收账款”；同时根据税法应计算缴纳营业税、附加税、土地增值税、企业所得税等。3.按揭保证金核算银行要求房地产公司除开立一般结算户外，还需开立一个按揭保证金账户。企业在报建时，计委和建委要求银行开具资金证明，按揭保证金上的资金不能计算在内。在编制现金流量表时，此资金也不能视同“现金”概念。 房地产开发企业向贷

37、款银行缴纳的按揭保证金，有的是从银行贷款中直接扣减，有的是银行先发放贷款后由房地产企业结算账户中划转到保证金账户。四、转让与销售阶段的会计核算贷款行直接扣收按揭贷款保证金时： 借：银行存款 借：其他货币资金按揭保证金户 贷： 预收账款如果是从一般结算户直接转入按揭保证金时， 借：其他货币资金按揭保证金 贷：银行存款购房人违约未及时还款时，贷款行从按揭保证金户扣收承购人本息时： 借：其他应收款 贷：其他货币资金按揭保证金承购人还款时，做相反的分录。按揭保证金解冻时： 借：银行存款 贷：其他货币资金按揭保证金四、转让与销售阶段的会计核算例6：东方房地产公司采用银行按揭方式销售商品房一套，房屋价款1

38、80万元，承购人首付款70万元，按揭贷款110万元。2008年5月，该套商品房按揭贷款到账，贷款行从按揭贷款中直接收取10%按揭保证金。放款次月起，承购人开始还款。2008年12月5日还款日，承购人未及时还款，贷款银行直接从按揭保证金户扣款6500元；12月底，承购人补缴纳了还款2009年5月该套商品房房产证书办理完毕，按揭贷款保证金解冻转入对应的一般结算户。如何进行账务处理？四、转让与销售阶段的会计核算1.承购人支付首付款 借：银行存款 70 贷：预收账款 702.商品房款按揭到帐 借：银行存款 99 其他货币资金按揭保证金 11 贷：预收账款 1103.承购人违约 借：其他应收款 6500

39、 贷：其他货币资金按揭保证金 65004.承购人补缴纳还款 借：其他货币资金按揭保证金 6500 贷：其他应收款 65005.按揭保证金解冻 借：银行存款 11 贷：其他货币资金按揭保证金 11四、转让与销售阶段的会计核算四、转让与销售阶段的会计核算商品房预售的会计与税法的差异会计上不符合销售实现的5个条件：1.风险和报酬转移；2.不继续管理与控制；3.收入计量；4.经济利益流入；5.成本计量营业税、增值税纳税义务发生时间：收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。按结算方式的不同，具体分为以下几种情况：（4）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天；企业所得税国税发200931号：前提合同、

40、收入未完工按预售收入与计税毛利率计算纳税完工按“竣工、使用、产权”孰早原则结转计税四、转让与销售阶段的会计核算相关概念辨析“定金”与“订金”：所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。“订金”在法律上没有明文规定。“定金”是规范的法律概念，是一种担保形式；而“订金”并非法律语言，没有明确的法律规定，在实践中一般被视为预付款。两者的法律效力也是完全不同的，如果买方交付的是“定金

41、”，那么买方违约则定金将卖方没收，卖方违约则必须向买方双倍返还定金；如果买方交付的是“订金”，那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”。（二）代收配套设施费、办证费及维修基金的核算房地产企业在预收房款时，同时代收天然气初装费、暖气初装费、有线电视安装费、房产证办证费及维修基金等费用。核算科目“其他应付款”，根据国家税务总局关于住房专项维修基金免征营业税问题的通知（国税发【2004】69号），住房专项维修基金不征纳营业税。例7：东方房地产公司2009年6月销售给承购人甲商品房一套，价款办理按揭贷款。另外收取配套费1.5万元，维修基金0.46万元，办证费800元。城建税7%、教育费附加3%，

42、土地增值税预征率3%，企业所得税预计毛利率15%。四、转让与销售阶段的会计核算账务处理为：1.公司收到承购人购房定金 借：银行存款 3 贷：预收账款甲 32.预收承购人甲支付首付款 借：银行存款 12 贷：预收账款甲 123.承购人甲按揭贷款到帐 借：银行存款 35 贷：预收账款甲 354.收到承购人缴纳配套费、维修基金、办证费 借：银行存款 20400 贷：其他应付款甲（配套费用）15000 （维修基金） 4600 （办证费） 800四、转让与销售阶段的会计核算5.计算应交纳各种税费 应交营业税=5000005%=25000 应交城建税=257907%=1805.3 应交教育费附加=2579

43、03%=773.7 应交企业所得税=50000015%25%=18750 预交土地增值税=5000003%=15000 应交印花税=5000000.5/1000=250 借：主营业务税金及附加 62119 贷：应交税费应交营业税 25000 应交城建税 1805.3 应交教育费附加 773.7 应交所得税 18750 应交土地增值税 15000 借：管理费用印花税 250 贷：库存现金 2506.支付代收费用 借：其他应付款甲（配套费用）15000 （维修基金） 4600 （办证费） 800 贷：银行存款 20400四、转让与销售阶段的会计核算（三）商品房销售的核算例8：东方房地产公司2008

44、年6月将正在开发的商品房预售，合同收入2600万元，2009年4月开发的商品房已经全部办理竣工验收并交房，商品房实际开发成本1520万元。企业当月确认商品房销售收入，并办理土地增值税清算，应交土地增值税120万元，已预交土地增值税78万元。如何核算？四、转让与销售阶段的会计核算1.商品房竣工验收时，按实际成本结转开发成本 借：开发产品房屋 1520 贷：开发成本房屋 15202.商品房移交时确认收入 借：预收账款 2600 贷：主营业务收入 26003.月末结转销售房屋成本 借：主营业务成本 1520 贷：开发产品房屋 1520四、转让与销售阶段的会计核算4.计算税金 借：营业税金及附加 14

45、3 贷：应交税费应交营业税 130 应交城市维护建设税 9.1 应交教育费附加 3.95.计算土地增值税 借：营业税金及附加 120 贷：应交税费应交土地增值税 120 6.清算土地增值税 借：应交税费应交土地增值税 42 贷：银行存款 42四、转让与销售阶段的会计核算（四）分期预收款销售商品房为了便于管理，房地产开发企业应设置分期收款开发产品备成本、已收取价款和未收取价款等资料。例9：东方房地产公司以分期收款方式销售商品房一套，销售价款为120万，成本为90万。合同约定5期房款，每期收回合同价款的20%，收款时间为2008年59月每月8日，交房时间为2008年10月31日，交房前必须付清房款

46、。四、转让与销售阶段的会计核算账务处理为：1.2008年5-9月每月8日预收款时 借：银行存款 24 贷：预收账款 242.2008年10月31日，移交商品房确认收入 借：预收账款 120 贷：主营业务收入商品房销售收入 1203.结转销售成本 借：主营业务成本 90 贷：开发产品房屋 90 四、转让与销售阶段的会计核算（五）商品房先交付后分期收款销售交房后分期收款应设置“分期收款开发产品”，用于核算已经交付但未结将商品房移交或办妥分期收款销售合同时，按商品房的实际成本借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”。按合同规定期限收取销售价款（包括第一次收款时），按本期应收取的金额，借记“应收

47、账款、银行存款”等科目，按当期实现的销售收入计入“主营业务收入”。同时，按开发产品全部销售成本占总收入的比例计算出本期应结转的销售成本，同时贷记“分期收款开发产品”科目。1从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以内的按照正常销售方式处理。在房屋交付日，按未收款金额，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。四、转让与销售阶段的会计核算 例10：东方房地产公司开发的项目，自2008年9月份开始预售，到2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收得销售回款5000万元（成本3000万元），尚有2000万元（1200万元）未取得回款，这部分款项均是按销售合同规定应在2009年12月份房屋交

48、付后3年之内取得。2009年12月份，公司根据有关原始凭证结转销售收入，会计分录如下：(1)已回款结转收入时， 借：预收账款 5000 贷：主营业务收入 5000同时，结转销售成本 借：主营业务成本 3000 贷：开发产品房屋 3000(2)未收款结转收入时， 借：应收账款 2000 贷：主营业务收入 2000同时，结转成本 借：分期收款开发产品 1200 贷：开发产品房屋 1200 借：主营业务成本 1200 贷：分期收款开发产品 1200四、转让与销售阶段的会计核算2从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以上的账务处理从房屋交付日算起，剩余房款收款期在3年以上的，应当按照企业会计准则第14

49、号收入理解为“实质上具有融资性质”的收入，采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品或提供劳务等经营活动产生的长期应收款，满足收入确认条件的，按应收的合同或协议价款，借记“长期应收款”科目，按应收的合同或协议价款的公允价值，贷记“主营业务收入”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”。采用实际利率法按期计算确定的利息收入，借记“未实现融资收益”，贷记“财务费用”科目。(1)确认销售收入时， 借：长期应收款(合同价款) 贷：主营业务收入(应收的合同价款未来现金流量现值) 未实现融资收益(差额)(2)分期收取款项时， 借：银行存款 贷：长期应收款(3)未实现融资收益摊销时， 借：未实现融资

50、收益 贷：财务费用四、转让与销售阶段的会计核算(六)回迁房回迁房视回迁方式、是否收取价款以及收取价款性质不同，采取不同的会计处理方式：如果不收取价款，回迁房发生的支出作为土地成本计人拆迁补偿费用。此种情况属于非货币性资产交换，但其不具有商业实质，因此，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。收取价款的情况下，要根据合同约定具体判断收取的价款是补偿性的还是约定了一个较低销售价格(价格高于成本低于市场售价)分别处理：(1)如果属于以较低价格销售的，按销售业务处理。此情况因涉及大量的货币性资产，所以不属于非货币性资产交换，应按销售业务处理。(2)如果属于补偿性的，回

51、迁房发生的建造成本和其他相关支出(包括税金支出)作为土地成本计入拆迁补偿费用，收到的价款冲减上述成本支出。此种情况因为只涉及少量的货币性资产，所以也属于非货币性资产交换，与不收取价款的账务处理基本相同。四、转让与销售阶段的会计核算例11：东方房地产公司开发项目占地10000平方米，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1：1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150平方米)。开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000平方米，二期项目占地面积4000平方米。2009年9月，完成一期12座500套7500

52、0平方米楼房建设，建安成本实际支出7000万元(基础设施费、公共配套设施费等暂不计)，一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/平方米。根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下：四、转让与销售阶段的会计核算1.支付货币性土地成本支出 地价3500补偿15005000万元 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 5000 贷：银行存款 5000 2.分摊第一期回迁房40套建造支出 40套150平方米/套单价（7000万元75000平方米）560万元 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 560 贷：开发成本建筑安装工程费 560 3.预提第二期回迁房20套支

53、出（因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账：20150（700075000）280万元) 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 280 贷：应付账款预提费用 280 四、转让与销售阶段的会计核算4.分配一期土地成本土地成本合计50005602805840万元第一期分配土地成本5840(一期面积6000二期面积4000)60003504万元 单位可售建筑面积土地成本3504(75000-40150)507.83元/平方米单位可售建筑面积建筑成本(7000-560)(75000-40150)933.33元/平方米一期建安成本7000-5606440万元 借：开发产品一期 9

54、944 贷：开发成本土地征用及拆迁补偿费 3504 建筑安装工程费 6440 5.结转收入及成本一期销售款(75000-40150)0.320700万元 借：预收账款 20700 贷：主营业务收入 20700 借：主营业务成本 9944 贷：开发产品一期 9944四、转让与销售阶段的会计核算五、“营改增”政策解读房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法解读第一章 适用范围第一条 根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号）及现行增值税有关规定，制定本办法。【政策解读】本条是关于制定办法的法律依据的规定。本办法作为 36 号文件的配套

55、文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将 36 号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对 36 号文件中确立的基本原则和制度做出进一步的明确和细化，区分不同情况，做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的解释说明，以增强政策文件的可操作性。第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。【政策解读】本条要注意三个关键词：一是“房地产开发企业”，也就是说这个办法不是对所有的纳税人都适用，而是仅适用于“拥有房地产开发经营资质的建设单位”。房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，从事房地产

56、开发和经营的企业。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构。(2)有固定的经营场所。(3)有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前住建部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。(4)有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的

57、安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前，住建部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求。(5)法律、行政法规规定的其他条件。二是“自行开发”，即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房”；三是“房地产项目”。房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。【政策解读】本条的关键词是“以自

58、己的名义立项销售”。在房价下行的时候，经常会出现开发商资金断裂急需套现的情况，也就是我们俗称的“烂尾楼”，“烂尾楼”再销售后，接盘的房地产企业一般会重新办理立项手续，继续投入资金，建成后以自己的名义对外销售。办法规定，这种情况也可视为“自行开发”，同样适用本办法。第二章 一般纳税人征收管理第一节 销售额第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）【政策解读】本

59、条要注意的关键词是“对应”，隐含了两层意思：1土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。2允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑

60、面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。【政策解读】本条想要解决的问题是，房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑物的面积，本条规定并未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有 “可