上海宝山区月浦镇项目市场评估报告

1、.精品资料网cnshu 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料上海宝山区月浦镇工程市场评价报告市场、建议前言报告针对上海宝山区月浦镇工程二期进展市场评价。报告将给出市局面论述及分析，工程定位建议，工程操作流程建议。以下为报告整体思绪：工程宝山市场开展特殊性上海四大产业区房市分析宝山市场详细数据分析月浦市场分析工程运作建议工程定位壹、工程概览一、地理位置马 桥 河本 案在建商业已有建筑春雷路德都路绥化路富锦路二、工程目的建筑面积万M220(总)容积率1.3房型面积万M2户数2R953903R125-13070复式150-18092三、环境、生活

2、机能及成熟度论述环境工程处于宝山区，总体环境较差。由于周边有月浦镇公园，部分小环境尚可。周边地块处于开发形状，道路系统正在改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活质量将有较明显提高。生活机能周边生活机能根本依托月浦镇商服设备。未来工程将与一大型商业广场隔路相望。目前工程周边小交通环境普通，遭到整体改造、改建的局限。“十五方案中轨道交通三号线，便利的交通指日可待。未来富锦路，春雷路等干道的兴建与扩建将极大改善出入的便利度。由于月浦镇整体规模较小，因此，针对工程来说，其公共效力设备相对比较完好。成熟度由于宝钢企业的入住，区域开展较早，成熟度较高。月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。四、工程特点内

3、部地块区域地段优势较强地块量体较瘩，具备较强可塑性产品质量符合区域产品，但未来产品力能够不够外部整体商服设备良好，生活机能较为成熟整体生活环境适度，生活质量普通未来周边交通环境兴隆，出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便利轨道交通的投入运用，将很大程度上添加其出入便利性周边房产市场处于开发顶峰期，周边竞争压力较大贰、宝山市场初步概览综观宝山市场元/M2宝山市场分区情况根据早期宝山市场开展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来看，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。从宝山中部及南部区域来看：宝山南部区域： 5000元/M2宝山中南部区域：3800元/M2宝山中北部区域：4000、5000元/M2宝山

4、市场分布特点由上述表象可见，区域市场价钱呈现腾跃分布。按中心区辐射开展规律，宝山市场应呈现由南向北价钱依次递减。宝山市场格局支撑综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。其开展格局与南部区域的依托市中心开展格局不同。宝山北部钢铁产业对区域房产市场开展起到相当推进作用。由上述分析可得出上海四大产业区房产市场分析时间上的对比空间上的对比预测四大产业区未来情况对比得出本区域竞争力由类似性及共同规律，预测本工程未来走势由竞争力强弱，推出本工程未来开展空间范围给出工程未来开展大框架叁、上海四大产业区房产市场分析一、产业构造及分布围绕市中心从东南西北四大方位来看：方位产业构造东外高桥保税园区物流南闵行

5、化工工业园化工西嘉定汽车工业园汽车北宝山钢铁工业园钢铁注：为本工程所在区域二、各区域时间轴及空间轴对比1、产品比较分析外 高 桥 保 税 园 区早期目前未来未来该区域产品将随土地等条件限制，其产品构造演化为：小高层、高层产品为主流，多层产品为辅闵 行 化 工 工 业 园早期目前未来未来该区域产品主导产品仍将走公寓产品市场，配合轨道线的不断开展，小高层产品将成为主力市场嘉 定 汽 车 工 业 园早期目前未来未来该区域产品将构成分化开展，不同区域将构成特有的产品形状，但整体产品主流将为多层、小高层宝 山 钢 铁 工 业 园早期目前未来由于宝山整体环境不佳，且高端客源倾向度较低，因此，别墅市场开展将

6、受较大限制；多层产品鉴于价钱等要素，市场接受程度高，因此，多层产品在未来相当长时期内仍将有相当分额；遭到土地开展限制等共同规律，小高层市场的市场占有率将有明显提高小结早期各区域产品根本都以多层为市场主流。嘉定汽车工业园凭仗本身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场那么以别墅为主。多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导位置。市场开展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、上海整体市场开展的需求、土地稀有性的表达等多方面要素影响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场分额加大。未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。针对本工程鉴于本工程所在宝山中部偏北区域的

7、位置来看，区域内目前依然由多层产品占据主导，工程目前推出多层产品将很好地迎合市场，为去化带来有利条件。从整体市场来看，未来工程的定位方向应偏重于小高层与多层结合的多元化产品，在降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩展及产品质量的上升。2、价钱比较分析区域价钱演化图分析外高桥保税园区20012002目前20003000400050006000260032004000两年涨幅到达50%以上，由于其物流产业的附加值较高，因此，在一定程度上对房产市场的影响要稍大于其他产业的推进作用，但其作用在近期趋缓闵行化工工业园目前2000300040005000600036004000450020012002目前两年

8、涨幅只需25%左右，从侧面反映，区域产业对房产市场影响较小，且其影响作用逐渐消逝嘉定汽车工业园目前2000300040005000600025003000350020012002区域市场涨幅逐渐变小，但年价钱增长绝对量平稳，平均坚持500元/年的增长量宝山钢铁工业园目前2000300040005000600025003100380020012002价钱涨幅坚持在25%左右，年增长量放大，2002年单年增长了近700元/M2左右，在区域产业的大力推进下，市场前景看好小结四大产业园区房产市场都坚持增长势头。闵行化工工业园由于基数高，目前市场价钱增长幅度相对较低，同时，在其产业影响方面，由于化工产业

9、其对房产市场来说，附加值较低，因此市场产品价钱涨幅相对较小。本工程所在宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，在一定程度上，极大地推进房产市场产品价钱的节节攀升。鉴于目前上海购房政策推出主要针对高价位市场及投资客，同时，其政策影响效应并未充分表达，因此，估计区域价钱将仍有较强劲的上升势头。针对本工程2004年2005年区域价钱4500元/M24800元/M23、客源比较分析早期 目前 未来外高桥保税园区主要为动迁、由产业进驻及当地客源本区域与外区域客源相结合的客源构成有部分外区域客源进驻，主要受金桥辐射闵行化工工业园环境改造后，外区客源大量导入主要为动迁、由产业进驻及当地客源区域客分额将减少

10、，成为多元化客源构成嘉定汽车工业园当时主要集中了相当部分高层别墅客源未来将仍以产业客源及当地客源为主汽车产业带来丰富的客源支撑宝山钢铁工业园主要为本地及宝钢等企业的客源支撑未来客源仍将主要依托产业带来的消费层区域80%以上为宝钢客源，部分周边客源小结由上述表述可见，早期各区域客源主要依托当地及强劲的产业客源支撑。随市场不断开展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源构造明显改动，产业客源的支撑分额下降。宝山钢铁工业园客源仍坚持根本不变，产业强大的客源支撑为区域市场注入相当强的生命力。针对本工程经过开展，本工程区域开展逐渐区别于外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。宝钢等产业的客

11、源支撑为本工程的主力客源方向。工程周边、月浦镇居民等将成为工程的辅助客源层。宝钢客源处于长期温暖释放中，未来区域开发力度不断加大的同时，客源来源单一的优势将明显显现。未来区域产品去化将有相当压力。三、比较分析总结及范围框定在价钱上本工程所处宝山中北部区域市场价钱上扬存在较大空间，工程价钱塑造力较强。在产品上本工程多层产品及小户型的市场时机点较多，预期市场去化阻力不大。在客源上目前市场客源量较为丰富，未来客源分流变大，客源支撑将减弱，工程有一定风险。工程价钱定位范围4000元/M24500元/M2工程价钱减少定位价钱定位范围确立宝山市场细化分析及月浦镇市场综观价钱定位范围减少肆、宝山区总体市场概

12、述市场供需情况同意预售面积万M2已登记预售面积万M2同意预售面积：已登记预售面积2000年一季度33.61126.3125.32112.211：0.751：0.86二季度35.4534.071：0.96三季度46.6433.091：0.71四季度10.6119.731：1.862001年一季度13.21147.3527.89127.221：2.111：0.86二季度54.1430.331：0.56三季度47.2132.291：0.68四季度32.7936.711：1.102002年一季度27.30212.4433.10183.661：1.201：0.86二季度51.8051.671：1.00三

13、季度45.7642.581：0.93四季度87.5856.311：0.642003年一季度38.2538.2551.6851.681：1.351：1.35分析：商品房供应量逐年上升，并有效带动了需求市场的放量，整体呈现出供需两旺的良好态势。供求构造逐渐趋于平衡，前几年供略大于求的局面，在2002年发生逆转，上半年呈现求略大于供的良好态势。宝山房产市场供应存在上半年供应量缺乏，而居民购房积极的特征，导致供求离散度较大。附表：近年宝山区房地产与全市市场比较同意预售面积万M2已登记预售面积万M2同意预售面积：已登记预售面积2000年全市1549.171558.21：1.01宝山区126.31112.

14、211：0.86所占比例%8.157.202001年全市1659.151831.831：1.10宝山区147.35127.221：0.86所占比例%8.886.942002年全市261024761：1.03宝山区212.44183.661：0.86所占比例%8.17.42宝山区房地产市场历年来并非是上海市场的主流区域。其历年的商品房供应量、需求量比例尚缺乏全市的一成。二、价钱走势附图：宝山区商品住宅价钱走势图分析：宝山住宅均价排位为上海12个行政区的末次。宝山房价长期处于低位震荡，价钱一直坚持在2600-2900元/M2。自2000年以来，宝山房价逐渐上扬，并于2001年三季度突破3000元/

15、M2大关。附图：商品住宅价钱走势图分析：宝山区由于地理位置较为偏远，房价一直较低，与全市均价差距较大1000-1700元/M2，并有逐渐放大之势。从近年来全市房价来看， 2000年至2003一季度房价上涨7元/M2， 涨幅达36.4%。其中，2002-2003年涨幅最为明显，到达13.03%。相对而言，宝山区房价上涨速度较慢，三年半来房价上涨685元/M2，涨幅为24.4%。其中，涨幅最明显的2002-2003年为11.9%，其上涨幅度接近全市程度。三商品房成交情况主力成交均价主力单价范围2500-4000元/M2，单套单价峰值显示稳定，锁定为3500元/M2。各季均值在3500元/M2左右浮

16、动，该均价不但是区域房地产综合质量的反映，也显示出该区房地产市场处于全市的位置。主力成交单套面积单套面积呈现出双峰值，分别为90-130M2。各季单套面积均值维持在107M2左右，与单价均值的稳定态势相呼应。主力成交单套总价主力范围各季均锁定为20-50万元/套，各季比重在92%左右。各季峰值维持在30万元/套，2002年一季度的比重到达50.4%，可见该峰值在区域内处于高成交比重。单套总价均值呈现出稳定运转的态势，均值在32-33万元套的范围内，在全市处于较为低下的位置。附表：宝山区商品住宅各项成交目的2001年一季度2001年二季度2001年三季度2001年四季度2002年一季度单套单价元

17、/M2范围百分比峰值百分比2000-300088.69300038.262000-300097.45300035.782000-350097.63300037.742500-350089.01300034.132500-350091.82300037.98单套面积(M2)范围百分比峰值百分比90-110/13063.159026.9990-110/13059.739028.430-110/13066.039022.6690-110/13068.439027.7590-11060.639033.99单套总价(万元/套)范围百分比峰值百分比20-4092.143045.0620-4090.4430

18、4620-4088.863040.9820-5097.93042.7520-4090.343050.4均值单价元/M2单套面积M2单套总价万元/套2832108.9330.852967109.1532.393043107.8932.833031107.4732.582999107.1332.13二、区域市场一区域市场分布1、宝山中心地域区位：地处宝山区东部，涵盖了宝山镇、吴淞镇、友谊新村街道、海滨新村街道。区域概述临近宝山钢铁集团公司，属吴淞工业区规划范围。整个区域以同济路为界，划分为东西两块。东块以商业、居住区为主，开展较为成熟；西块以工业区为主，区域环境较差。交通较便利，随着轻轨明珠线宝山

19、延伸段工程、外环线越江工程的完工，届时将有效地加强本区与外界的联络。房地产市场开展较成熟，市场开展趋势良好。2、月浦镇区位： 地处宝山区东北部，紧邻宝山钢铁集团公司。区域概述受宝山钢铁集团公司的带动，镇区得到开展。镇区内环境相对较差，大部分地域仍以农田为主。镇区内房地产开展相对较晚，镇内居民以宝钢职工为主。区域内主要依托蕴川路、江杨北路两条交通主干道，进展对外联络。3、共康地域区位： 地处宝山区南部，距市区较近，与闸北、虹口区相接壤。区域概述本区依托地理位置的优势，开展较为成熟。区内居住区集中，生活环境较好。作为闸北彭浦新村的延续，房地产市场开展较成熟，市场反映较为热烈。受共和新路高架、地铁一

20、号线延伸工程即将开工通车的利好音讯促进，房地产市场未来前景良好。4、高境、淞南地域区位：地处宝山区东南部，与虹口、杨浦区相接壤，距市区较近。区域概述区域内存在大片工业区和仓储用地，集装箱堆场分布较广。居住区数量有限、规模不大，生活环境还有待进一步改善。区域交通主要逸仙路高架，随着轻轨明珠线宝山段工程的实施，未来交通将得到很大缓解。5、顾村、杨行地域区位：位于宝山区中部。区域概述区域环境较差，有大片地块属于为开发阶段。区域交通不便利，公共交通比较匮乏，虽为主干道的蕴川路，目前运营才干尚显缺乏。生活机能不成熟，商服设备均集中在镇中心。房地产市场开展受交通要素影响较大。6、大华地域区位：位于宝山区的

21、最南部，距市区最近，与闸北、普陀两区相接壤，区位优势较明显。区域概述依托地理优势，开展起步时间早，目前区内开展已极为成熟。上海北部地域的大型居住区，目前总规模已达120万M2。房地产市场表现活泼。商服完善，生活机能成熟。公共交通兴隆，随着地铁M7线规划中的通车，将进一步提高区域交通便利度。7、祁连镇区位：位于宝山区西南部，与普陀、嘉定区相接壤。区域概述大部分地域为工业区，区域环境待进一步改善。上海大学新校区位于本区的东部，周边环境相对较好。商服设备主要集中在镇中心和上海大学周边。房地产主要围绕上海大学进展开发。区域交通尚不完善，随着地铁M7线规划中的通车，交通情况有望得到改善。二区域竞争市场分

22、析根据区域市场开展的成熟度和未来开展潜力，选定了三大区域进展简要的竞争比较分析。宝山中心及周边地域共康地域大华地域区域特征居住区成熟，生活设备完善。公交线路众多，水陆交通便利。未来有轨道交通经过轻轨明珠线延伸工程。受闸北彭浦居住区北沿，开展较成熟。众多大型商服设备进驻，生活便利性大幅提高。公交系统较兴隆。有轨道交通地铁一号线延伸段。起步早，开展时间较长。大型居住社区，开展成熟。商服设备完善，生活机能强。公交系统较兴隆。轨道交通规划M7线。楼市行情元/M23600-53004000-45004400-5300产品形状多层为主，部分小高层代表个案四季花城住友宝莲花园岭南雅苑城投世纪名城美树铭家康泰

23、新城大华公园世家多摩园景客源来源区域内部客源为主。宝钢集团内部职工。部分外地客源。区域内部客源为主。彭浦新村客源。市区内因旧城改造而外迁的客源。部分外地客源。区域内部客源为主。市区内因旧城改造而外迁的客源。部分普陀、闸北、嘉定客源。少量外地客源。三、工程周边市场分析一产品分析1、产品形状公寓型产品多层：目前为市场主力产品，市场接受度普遍较高。小高层：市场次主力产品，随着开发地块的逐渐减少，土地开发强度加大，未来将成为市场主力。该类产品目前市场接受尚存在一定抗性。高层：为目前市场的空白产品。别墅、类别墅型产品类别墅产品：主要为联排别墅，目前在推个案仅1个“锦秋加州花园。其他产品形状尚未出现，如叠

24、加别墅、双拼别墅。别墅产品：即独幢别墅，目前为市场空白点。2、面积配比房型面积M2户数户比例%1R60-70100.42R80-901408695.534.491-10030512.1101-1101726.8111-12025210.03R100-11017011976.747.4111-120327131131-14029611.7141-160983.94R130-1401004.0复式150以下1313485.213.8150-170873.4171-2001084.3200以上220.9总计2524100市场供应主力房型为3R，市场比例到达47.4%；次

25、主力房型为2R，市场比例到达34.4%。复式产品比例上升明显，市场供应曾经超越10%。主力2R的面积段主要控制在91-100M2，这与宝山区总体市场供应情况完全吻合。主力3R的面积段为111-140M2，这与宝山区总体市场供应情况130M2左右根本吻合。复式产品面积根本全控制在200M2以下，这与区域内市场购买力有关。二价钱分析1、均价工程周边个案价钱普遍较高，市场均价在3000-3600元/M2。与宝山区整体均价相对比要高出300-400元/M2，这主要是与本区域生活机能成熟、交通便利度高有关。部分个案因地理位置较佳、产品质量较高，使价钱跃升至4000元/M2以上。2、总价户型总价1R2R3

26、R4R复式总计户数户比例%户数户比例%户数(户比例%户数户比例%户数户比例%户数户比例%25万以下100.4100.425-301465.81465.831-3532713.0401.636714.636-401646.540916.2502.062324.741-451867.434313.61004.062925.046-50461.71315.220.11797.051-551756.91144.528911.456-60361.4712.81074.261-65552.2471.91024.165万以上80.3642.5722.8合计100.486934.4119747.41004.0

27、34813.82524100可以很明显的看出，目前市场处于低位运转之中，所推个案总价全部集中在65万元/套以下。总价主力段集中在36-45万元/套，与宝山区总体市场比较，要高出10万元/套，这主要是由均价较高而引起的。主力价钱段36-45万元/套，主要是由3R所构筑的。该价钱段中共推出约1252套，其中3R推出量约为752套，比例到达60%以上。31-35万元/套的价钱次主力段，那么是由2R所构筑，2R供应比例接近90%。中高价位市场供应比例较少，将使区内的中高价位客源有所外流。三去化分析市场总体去化情况良好，总去化率到达85%以上。从总价需求情况来看，市场供应主力、次主力依次为36-45和3

28、1-35万元/套的中高价位户型，整体去化情况良好。由于总价缘由，2R的去化明显快于3R平层为市场主要产品格局，接受度高；近期有错层产品推出，接受度有待市场检验。四客源分析市场客源的区域性明显，宝钢职工为市场购房的绝对主力。宝山镇由于独特的地理位置，客源构成逐渐趋于多元化。除宝钢职工外，区域机关公务员和部分崇明客源也对市场去化起了强有力的支撑。在区域客源独支一面的情况下，外地客源也正逐渐崛起，据不完全统计，其比例已接近两成。四、市场总结一市场小结宝山区市场在上海总体市场中所占份额不高。宝山市场长期处于低位运转，呵斥中高价位客源外流。进入2002年以来，市场去化情况良好，需求市场得到放量。客源相对

29、单一化，区域客源比例较高，客源购买力相对有限。外地客源比例较高，所占比例已接近20%，排位在闵行、浦东之后，居全市第三。二市场未来趋势“轨道效应 将逐渐显现。依托规划建造的轨道交通，缩短与市区的间隔 感。房地产开发将以轨道交通为主轴，以成熟社区为辅助面，类似早期闵行房地产市场开展方式。楼市价钱有再度上扬的能够。随着“轨道效应的产生，以及宝山区域价钱长期在低位运转的特点，未来楼市价钱的涨幅会明显拉大。举例：闵行区楼市在1996年地铁一号线刚运营时，价钱仅为2000元/M2左右，而如今闵行地铁沿线各案已到达了4000-4500元/M2，其价钱涨幅可见一斑。肆、工程定位及运作建议一、工程时机点与风险

30、点时机点从宏观背景看，上海房地产业整体进入一个高速开展的时期，居民购房热情高涨，投资比例添加，市场呈现价升量增的良好态势。就宝山整体市场而言，宝山房产市场近年来得到突飞猛进的开展，价钱继续上涨；但同时，宝山价钱依然处于上海12个行政区的末次，使得价钱有较大的上升空间。从工程周边的情况来看，宝山新城西区的规划，以及四纵二横二线快速衔接市中心道路体系的规划，无疑给本工程较大的想象空间。开发商在当地拥有较高的知名度，对本工程同样构成时机。宝钢集团对于本工程一方面加强了客源支持，另一方面添加品牌知名度。区域小环境的逐渐成熟，加强了生活的便利性，能在很大程度上吸引有效客源。风险点就市场而言，从客源面看，

31、宝山镇周边市场相对于上海其他区域客源区域性强，同时市区客源的导入存在一定的难度，本工程将直接面临区域客源支撑能否充足的问题。从未来市场的潜在竞争看，工程周边随着宝山新城的规划，将会有多个大量体个案推向市场如海德花园、四季花城等，对本工程的冲击不可忽视。二、市场切入点四纵二横二线，快速衔接市中心地处江杨北路以西、绥化路以北，马路桥河南畔正位于宝山新城西区经济文化中心北向显要位置，瞩目未来同济路、江杨北路、杨泰路、蕴川路、友谊西路、外环线条条畅通无阻地铁一号线在建中、轻轨明珠线在建中双面环抱，快速拉近与市中心的时间间隔 四纵二横二线黄金交通网，一块活力勃勃的生活乐土图片新城西区NEW CENTER

32、 BAOSHAN上海整体“一城九镇的规划重点范围划定宝山新城西区长久开展方案浮出水面以杨泰路、江杨北路地域为规划中心地段商业、金融、效力、贸易、教育、文娱、休闲等配套应有尽有博物馆、展览馆、图书馆等文化场所即将拔地而起新城西区的辐射地带，一个理想的生活乐园三、客源倾向定位客源组成客源锁定有效吸引区域内中等阶层客源作为世界500强之一的宝钢集团，拥有11万职工，房产总体需求量大，并且具有较强的购买才干。经过市场调研显示，宝山房产市场尤其以中北部客源区域性明显，以本区域客源为主要消化力量。加强吸引市区客源随着轨道交通北延的逐渐实施，以及宝山整体规化的圈定，越来越多的市区客源在上海主城区价钱快速上涨

33、的前提下，选择到外围区域购房。本工程能够在此背景下，吸引到部分市区客源，如闸北、虹口、杨浦。四、工程定位、运作建议一、工程整体定位方向鉴于本工程的地段性、市政规划的未来性以及社区的规模性，建议本工程定位于：宝山新城的未来理想社区定位诠释：1、 自然生活家NATURE LIFE HOUSE自然、生态是现代人生活的追求生活是美的、惬意的、明丽的、满怀希望的家是理想的居所，温馨的回归2、宝山新城的未来幅员，充溢希望的一片热土图片二、工程分期操作建议本工程总量体约20万m2，为多层、小高层社区，在面临较大市场竞争的前提下，建议本工程进展分期操作。1、工程周期2年左右时间从目前市场在售个案的去化速度和单

34、期推案量以及市场容量来看，本工程的运作周期在2年左右。就市场推案量来看，目前区域市场年推案量在20-30万m2，估计到2005年市场推案量将到达40-50m2，市场竞争加剧。就需求来看，随着市场需求在经过房产市场的几年开展后，区域客源有效需求将能够面临趋于饱和的风险，需求外区域客源的补充、加强。就工程本身而言，本工程总量体在20万m2，规模较大，需求相对较长的时间进展运作，同时着力于品牌知名度的建立和加强，同样需求相对较长的周期。从工程进度方面看，规模社区通常采用滚动开发的战略，以配合施工、销售进度的相应步伐开展。从工程的资金面思索，2年左右的工程运作周期可以在很大程度下减轻资金压力，提高资金

35、的循环运用率。2、工程分期时间节点产品量体一期2003年底小高层、多层6-7万m2二期2004年底小高层、多层13-14万m2根据宝山新城西区及四纵二横二线建立依然需求一定时间，适当控制节拍能为本工程博得时间价值，从而使工程利润添加。本工程本身量体较大，宜分期开发，采用同步开发、分期分批销售战略。建议工程分为二期共六批推向市场，即一期、二期各为3批。一期中，单批时间间隔在3个月左右时间，以保证去化的顺利进展。二期开发那么相应根据市场规模加大推案量，单批时间间隔在4-5个月左右。有助于进展必要的销控，及时根据实践情况调整战略。一期宜适当控制量体，以探测市场反映。二期在对整体房产市场有较好预期的前

36、提下，建议推案量较一期大区域房产市场推案量面临急剧放大，竞争加剧。在市场放量的同时，市场消化才干加强。区域环境改善，吸引力加强，使得市区客源比例添加，区域市场客源层趋于丰富。二期价钱较一期将有10-15%的上升，可为开发商带来较高的利润。三、价钱定位及战略1历史价钱演化分析：1998-2001，由于区域整体容颜相对较落后，产品较单一，主要是多层产品，所以价钱升幅不大。2001-20021-11月，随着卢湾大桥，M8线等大型市政利好音讯的颂，配合区域产品型态的变化多层社区变为小高层社区，价钱有了较大升幅。2002年12月随着世博会申办胜利，以及环球影城确实立，区域价钱在一夜之间上升了1000多元。2现区域市场价钱分析分析：恒大翰城瀚景苑为现今区域内独一带装修的全小高层社区，5月24日开盘均价5880元/m2，除去装修本钱，400元/m2左右，实践均价为5500元/m2。申江豪城以小高层为主，沿上南路为少量多层产品明月星河，金苹果，叠翠根本为尾盘销售3价钱定位建议本工程：开盘均价4200元/m2支撑理由以当前地域价钱水准线，区域周边根本位于3500-4200元/M2的程度，开盘均价以此价钱执行，一方