内蒙古丰镇市世纪天骄小区二期工程

1、 目 录第一章 总论.11.1建设单位概况.51.2可行性研究报告编制的原则和依据51.3项目提出的理由和过程.61.4编制范围.61.5项目概况.6第二章 市场分析与预测.82.1我国房地产市场分析.82.2内蒙古房地产市场分析.102.3当地房地产市场分析.112.4本项目SWOT分析.122.5项目市场定位和销售价格.122.6项目开发考虑因素建议.13第三章 建设条件和厂址选择.133.1建设条件.133.2地址现状.15第四章 项目整体规划方案.174.1建筑规划指导思想与原则.174.2建筑规划方案.174.3建筑工程方案.19第五章 附属工程建设方案.235.1电气设计.235.

2、2采暖.245.3给水排水.255.4绿化工程.26第六章 节能296.1概述.296.2编制依据与原则.296.3节能节水措施设计.29第七章 环境保护.307.1环境现状.327.2建设项目的环境影响.327.3环境治理与保护措施.337.4主要建议.34第八章 劳动安全和消防.358.1劳动安全.358.2消防.35第九章 项目组织与管理.369.1项目建设期管理.369.2项目经营期管理.36第十章 项目实施进度.38第十一章 项目招投标要求及内容.3911.1招标范围.3911.2招标组织形式.3911.3招标方式.3911.4工程分包39第十二章 投资估算与资金筹措.4012.1投

3、资估算依据4012.2投资估算.4112.3工程建设进度和资金投入.4112.4资金筹措.41第十三章 经济评价.4213.1经济评价说明.4213.2销售收入、税金及附加估算4213.3盈利能力分析4213.4敏感性分析.4213.5财务评价结论.43 总 论项目名称：内蒙古丰镇市世纪天骄小区二期工程建设单位：丰镇市世纪房地产开发有限责任公司建设地点：丰镇市新区新丰大街DN31西侧1.1建设单位概况 丰镇市世纪房地产开发有限责任公司成立于2004年4月，注册资金1300万元，办公地点坐落在内蒙古自治区乌兰察布市丰镇市旧城区世纪大厦四楼，公司系三级房地产开发、经营、销售等业务为一体的现代化有限

4、责任公司，法人代表为刘政。 丰镇市世纪房地产开发有限责任公司成立以来，通过在丰镇市的多个房地产开发项目的建设，力求为城市居民提供优质的房地产建筑产品，提高城市居民的生活品质，该公司获得了巨大的进步。该公司已在丰镇市完成了华青苑小区、丰泽天骄园小区、中飞嘉园小区、四季家园小区和丰镇市世纪天骄小区一期工程的开发建设，总开发建筑面积18万余平方米，其中丰泽天骄园小区，总建筑面积7.95万平方米，属于丰镇市目前最大规模的楼盘。该公司具有承担房屋开发和工程建设方面较为丰富的开发经验和较为雄厚的经营实力，赢得了各相关单位的好评和良好的社会信誉。 丰镇市世纪房地产开发有限责任公司拥有一批高学历、高素质且专业

5、配套的工程技术人员，其中大专以上学历人员比例达到90%以上。该公司在经营过程中，把“以人为本”作为经营理念，积极倡导“诚信、创新、高效”的企业文化，通过努力创新、强化管理、开拓进取，致力于扩大其在丰镇房地产开发的市场份额。1.2可行性研究报告编制的原则和依据1.2.1可行性研究编制原则 1、符合国家和有关部委关于编制建设项目可行性研究报告的有关规范和标准要求。作为编制本可行性研究报告的指导思想。 2、符合国家和自治区的产业政策以及其它相关政策的要求，在规划、设计时确保均为90平方米以下的小户型不少于70%。 3、在规划、设计、建设标准上吸取自治区内外同类小区的先进经验，并根据丰镇市新区的实际情

6、况，按照以“人”为本，体现“人性化”，“环境育人”的设计理念，进一步贴近人的生活。并力求体现时代特征，体现人与自然的和谐统一。 4、在提高土地效益的同时，因势利导，力求提高居住区和生活服务区的环境质量标准，使小区内的公建设施具有一定的开放性，实施资源共享。同时设计创造出具有自然风貌的优美环境，并与整个丰镇市新区的整体氛围相协调。1.2.2可行性研究编制依据 （1）城市居住区规划设计规范 （2）城市居住区公共服务设施设置规定 （3）住宅建筑规范 （4）住宅建筑设计标准 （5）城市道路绿化规划及设计规范 （6）国家计委、国家建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版） （7）中华人民共和国城市

7、房地产管理法 （8）内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例 （9）国家计委建设项目可行性研究指南 （10）内蒙古自治区发展计划委员会编撰的建设项目管理手册 （11）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（12）建设项目投资估算编审规程（CECA/GC 1-2007） （13）丰镇市总体规划（2004-2020年） （14）与工程建设相关的其他规范标准 （15）国家建设项目有关的法律、法规和政策 （16）现场勘察及建设单位提供的有关资料及数据 （17）建设单位提供的相关的资料数据1.3项目提出的理由和过程 住宅与房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业持续、稳定、健康的发展，有利于保持整个经济平稳较

8、快增长,满足广大群众的基本住房消费需求,有利于促进服务业的繁荣发展、增加地方财政收入，实现全面建设小康社会发展目标。房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。 丰镇市位于内蒙古自治区的中南部，晋、冀、蒙三省交界处，是内蒙古自治区的南大门，素有“塞外古镇、商贸客栈”之称。随着二线城市房地产的崛起，房地产投资赶上了快速发展的步伐，丰镇市作为乌兰察布市快速发展的县城来说，房地产投资业有很大潜力，从城市作为“交通中转站”、“电力工业城市”、“省际交流驿站”的功能与定位来看，丰镇市具有“流动人群

9、消费辐射力度广”、“工业化人口消费经济实力大”、“与小商业中转贸易空间广阔”的特点，近年来，各类求职人员大量涌进，开发、建设新区已势在必行。这些特点决定了其房地产业的发展前景在今后几年会远远超越其他旗县的发展，增值潜力巨大。 目前，丰镇市房地产正在起步阶段，随着新区的开发建设，势必有着对住房需求产生积极影响。 丰镇市世纪房地产开发有限责任公司根据当地的市场需求现状、城市发展现状以及建设地点的自身条件，结合该公司的资金、组织实力和企业的长期发展战略，经过细致的市场调研和前期策划相关专家的研讨，对项目研究思路、项目发展方向、项目发展理念定位、项目发展策略等方面进行了多个专题的研究。为了更好的适应丰

10、镇市旺盛的市场消费能力，丰镇市世纪房地产开发有限责任公司提出了在丰镇市新区建设世纪天骄小区二期工程。 本项目将会是一个产品多元、品质高端的商住小区。通过本项目的开发为丰镇市打造一个全新的住宅空间，开创丰镇市全新的生活方式，以创新型多元化城市综合体，引领丰镇市新区创新开发。本项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，将对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，也可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。 丰镇市世纪房地产开发有限责任公司开发建设的世纪天骄小区二期工程规划布局合理，环境优美，交通便利，各种功能的房型新潮，配套设施完善，创造了人性化

11、的花园式开放型居住环境。它的建设将适应现代化城市居民的生活方式，满足消费者对居住生活空间的多样化选择和文化生活的多元化追求，将对丰镇市新区的城市建设水平全面提高起到重要的推动作用。项目的实施将会产生较好的社会效益、经济效益和环境效益，因此本项目的建设是非常必要的。1.4编制范围 本项目可行性研究报告编制范围包括项目的理由和过程、市场分析、项目建设规模、场地及建设条件、工程建设方案、节能措施、环境保护、安全消防、项目的组织和实施、投资估算与资金筹措以及项目的经济评价等内容。 1.5项目概况 1.5.1建设地点 拟建内蒙古丰镇市世纪天骄小区二期工程用地位置为丰镇市新区新丰大街DN31西侧，项目用地

12、东侧为政府广场，北侧为新丰大街。项目选址交通便利，环境优美，市政实施规划完善。 本项目区内基础设施条件完善，场地平坦，总用地为31137.5平方米（46.7亩），用地近期市政规划为商业和居住用地。1.5.2建设规模与建设内容 世纪天骄小区二期工程总建筑面积48180平方米，其中：住宅面积共42180，商业面积共4600，附属及配套用房建筑面积1400。工程将按照现代居住生活模式建设具有优美的商业和居住环境、完美的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的21世纪新型商住区。 小区工程建设规划指标为：1、总规划用地面积：31137.5（不包含城市道路两侧防护绿地）。1）建筑物占地面积：7153；2）硬化

13、占地面积（含道路）：5152；3）绿化面积：6542；2、总建筑面积：48180。1）住宅建筑面积：42180；2）商业部分建筑面积：4600；3）附属及配套用房建筑面积1400。1.5.3主要建设条件 1、项目前期各项工作正有序开展，工程建设的资金条件能够得以保证。 2、城市依托条件好，当地政府已落实配套基础设施等条件。 3、建筑材料供应有保证。项目所需钢材、木材、水泥等本地就可以解决。1.5.4项目的组织实施 项目由丰镇市世纪房地产开发有限责任公司丰镇工程部组织实施，项目建设期为2年（2013年11月-2015年11月）。1.5.5项目投入资金 本项目估算总投资7556万元，其中建设投资7

14、073万元，土地费为483万元。1.5.6主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标见表11。 主要技术经济指标表表1-1序号指标名称单位数量备注一建设方案1用地面积31137.52总建筑面积481803销售面积467804容积率1.995建筑密度%29.006经济数据%36.60二经济数据1总投资（开发总成本）万元7556含土地费1.1建设期里01.2工程开发投资75561.3土地费4831.4工程建设投资7073不含利息和土地费2投入总资金75562.1自有资金万元75562.2贷款资金万元0.003资本金比例%100.004销售收入万元106955销售费用万元4276税金及附加万元5877

15、税后利润万元1108三财务评价指标1投资利润率%20.022全部投资内部收益率%54.31I=8%四成本收益指标1平均单位售价元/22751.1住宅平均单位售价元/20471.2商业平均单位售价元/3393 市场分析与预测2.1我国房地产市场分析2.1.1我国房地产市场发展现状在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等的因素的影响下，2009年和2010年第一季度我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况，同时房地产市场的投资风险也在提高。1、投资增长：逐季加快，回升势头好于预期。在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产开发投资

16、增长逐季加快，2009年房地产开发投资同比增长17.7%；其中商品住宅投资同比增长13.4%。远远好于预期。 2、销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增。2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。全国商品房销售面积同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售面积总额同比增长73.4%。分地区来看，2009年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升，江苏、浙江

17、、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。3、价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行。在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比出现连续正增长。分地区看，尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌、呼和浩特等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。4、资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快。受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。5、供给回升：施工面积增速止跌回升，

18、新开工面积强力反弹。2009年全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长15.4%，施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。6、目前房地产市场的风险增加，国家开始一系列调控措施，市场步入观望期。2008年四季度以来，各地区出台应对金融风险的举措，新建商品房成交面积大幅度增加，房价涨幅加快，同时导致房地产市场风险的增加。为了进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，国家在近期颁布了“促进房地产市场平稳健康发展的通知”（国务院办公厅），各省市随之也出台了

19、一系列控制房价过快增长的文件。随着国家和地方政府对房地产市场调控力度的加大，势必对我国房地产市场产生重要影响，市场在近期内将进入观望期。2.1.2我国房地产市场发展预测 展望今后几年，我国房地产市场预计表现为： 1.房地产市场趋于稳定。 2009年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温。从发展趋势来看，宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长。但随着国家开始对房地产市场进行新一轮调控，市场有着房价进一步下降的可能。而国家的政策将会是将市场稳定作为房地产调控政策的基本方针。 2、从中长期来看，房

20、地产贷款市场还有巨大发展潜力。 银行业发展史表明，商业银行信贷投向占比最高的行业将是房地产。在美国到2008年6月末，房地产贷款占全部贷款比重为54.9%，较2006年末下降了2.5个百分点。我国商业银行房地产贷款占全部贷款比重从1998年末的4%提高到2007年末的18.3%，房地产贷款占GDP的比重也基本同比例上升。与美国相比，我国房地产贷款无论从绝对额还是占比看都有巨大的上升空间。 3、随着住房保障政策将进一步落实，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”转变。 （1）价格会逐渐趋于合理。 随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增

21、加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可持续的空间。 （2）供需结构会得到优化。 一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。 （3）市场秩序会逐渐改善。 在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。 （4）市场集中度会得以提高。 随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其它大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。 （5）市

22、场行为会得以规范。 随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的市场行为会逐渐的得以规范。 总之，我国房地产市场在经过此轮调整后，会进入到一个健康、繁荣、平稳发展的新时代。2.2内蒙古房地产市场分析2.2.1当前自治区房地产开发市场基本情况 2009年上半年，内蒙古房地产开发投资增速较去年同期相比明显放缓，商品住宅新开工面积也呈萎缩态势。 据内蒙古建设厅公布的数据，2009年前6个月，内蒙古房地产行业的开发投资总额约为306.72亿元，同比增长8.82%，与去年同期的增幅

23、相比下降61.49个百分点。 其中，2009年上半年内蒙古的商品住宅开发投资约为53.31亿元，同比增长37.6%，增幅与去年同期相比分别下降61.32个百分点和12.57个百分点。 内蒙古商品住宅新开工面积也呈萎缩态势。据内蒙古建设厅统计2009年上半年，内蒙古的商品住宅施工面积4421.92万平方米，同比增长9.23%，增幅比去年同期下降40.06个百分点。商品住宅新开工面积为1552.39万平方米，同比下降10.72%，增幅比去年同期下降45.29个百分点。 此外，2009年上半年，内蒙古的商品住宅竣工面积为237.16万平方米，同比增长6.3%，增幅也比去年同期下降37.38个百分点。

24、2.2.2内蒙古住宅市场发展趋势预测 1、成本提升。房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润就形成了商品房或楼盘的销售价格，据调查资料显示，土地成本占房价的30%多，建筑安装工程成本占28.8%，项目管理费用、税金及附加占17.3%，开发利润占21.9%。随着土地获取方式的改变，土地在房价中的比重会有所提高，造成建房成本增加；建安人工费、材料费价格的上涨，也将导致建安工程成本增加。 2.中小户型将成为住宅建设的主体户型，同时伴有高层、小高层的住宅体系。目前正在研究制定的房产保有环节税收政策，将会对大户型住宅的价格产生影响，大户型住宅的税收

25、将会更重；中小户型将会成为主体户型，进一步细分住房市场竞争，同时拆迁政策与其相适应进行相应调整；其次，高层与小高层住宅提高了土地利用率，节约了城市用地，也将会成为住宅建设发展的方向。 3.房地产开发模式呈现多样化特点。今后集资建房、委托代建整体购买、招商引资合作开发、新农村建设与房地产开发相结合等多种模式将会成为房地产开发市场主流。涉及基础设施及公共设施的房地产综合开发将成为发展趋势，市场间的合作意识不断增强，合作方式不断创新，同时资信好的企业加速市场资源整合，市场竞争越来越激烈。开发规模将会不断扩大，开发强度不断提高，住宅建设将会向高品质、多样化方向发展。2.3当地房地产市场分析 丰镇市位于

26、内蒙古自治区的中南部，晋、冀、蒙三省得交界处，是自治区的南大门，素有“塞外古镇、南贸客栈”之称。全市总面积2704平方公里，其中城区面积59平方公里，辖3乡5镇，5个街道办事处，总人口34万，其中城内人口13.7万。 2008年丰镇市在全国大多城市持续低迷的情况下，始终保持了增长。无论商品房还是商品住房每个月的实际登记销量和去年同期相比都出现增长。但是同时也要看到无论是同比还是环比增长幅度均在下降。进入2009年，由于房地产新政对于住房消费的刺激作用，以及经济的回暖，整体销售量增幅较为明显。 根据对丰镇市及周边地区其他房地产开发商所开发的小区进行了详细调查，丰镇市新区住宅销售平均价格为2300

27、元，商业用房平均销售价格为3500元，说明当前当地的房地产市场没有泡沫，仍处于发展的初级阶段。进入2009年，由于房地产销售量的增加，价格开始有所上涨。 对于房地产市场的预测而言，可以看出房地产供求市场是一个动态的复杂系统，有很多因素在影响其状态。而且，在不同时期、不同环境，起主要作用的影响因素也不同。同时，有些影响因素是显性的，有些又是隐形的，而可能隐形的因素对房地产市场的供求产生重要的作用。 2010-2012年的房地产市场走势，将受到如下几个方面的影响：住房的刚性需求 目前农村人口逐步向城镇转移，城市化的进程加快，我国城市化在今后15年内将达到48%。根据丰镇市有关规定提出的发展目标，结

28、合近几年丰镇市新区人口增长速度以及住房面积增长趋势预测，至2012年，丰镇市新区人口将达到13.2万人，人均居住面积达到20平米左右。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。宏观经济走势 房地产市场与宏观经济密切相关，一旦宏观经济增速下滑，房地产市场会迅速做出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来几年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖。在全球经济进入调整的新格局当中，中国经济表现相对稳健，而丰镇市作为我国边疆城市，一方面，受全球经济下滑冲击较小；另一方面，乌兰察布市作为连接自治区东西部以及自治区和晋冀交通枢纽，为

29、自治区经济的发展都提供了有利条件，为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了潜力。国家将要出台的各项政策 自2007年9.27房贷新政出台后，全国房地产市场逐步进入调整，价格在各区域市场有不同程度的下浮调整，最高达30%-40%。加上美国金融危机的影响，全球经济增长明显放缓，我国经济也呈现增长放缓的趋势，特别是出口增长有较大幅度的回落，影响到整个市场的预期和信心。政府陆续出台了很多“保增长”的经济措施。房地产业作为国家重点支柱产业，综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献比较高，因此，在“保增长”调控思路下，稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要

30、做的重要工作。购房者心理预期变化左右房价走势 心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。分析认为，在今后的一段时期，由于受各方面的影响，人们对未来房价下跌的预期不会上升，购房意向开始回暖。2.4 本项目SWOT分析1、优势及机会（1）该项目地处丰镇市新区最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是当地最佳的居住地域。（2）随着近几年的经济发展和市政建设步伐的加快，使得该地域的房地产具有较大的升值空间。（3）项目的建设符合城市的建设发展规划，具有较强的抗风险能力。（4）房地产公司与当地政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于该公司今后的发展。（5）本项目与世

31、纪天骄住宅小区一期工程统一设计，分部建设，配套设施齐全，绿化率高、环境优美、具有较大的需求空间。2、劣势及威胁（1）现代小区的居住理念的形成，物业管理、项目运营维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。（2）周边项目与本项目的竞争将造成项目销售方面的风险。（3）周边的生活配套设施及交通尚有待于进一步建设完善。（4）随着国家对市场宏观调控力度的加强，有关政策将对本项目的规划设计产生显著的影响，并较大程度地限制了销售目标人群对房价的预期空间。2.5项目市场定位和销售价格2.5.1项目市场定位在购房行为发生过程中所考虑的因素随着收入水平而表现为不同层次。低收入群体主要考虑因素依次为价格房型交通，而高收入

32、群体主要考虑因素依次为小区环境-配套设施-房型。商业用房主要考虑因素为位置-周边环境-配套设施。那些地理位置好、小区环境优美、配套设施完善、设计合理的开发项目对于购房者将具有极强的吸引力。综合考虑，本项目的开发定位为现代商业住宅小区，项目建设将结合周边环境，将经济适用型住房与高档大平米住宅相结合。小区建设强调绿色环保，以高素质、高品位和高格调的氛围为基础，销售主要面向中等收入阶层。2.5.2销售价格确定 房屋销售价格正确与否是确定房地产销售的重要因素。因此，根据对丰镇市及周边地区其他房地产开发商所开发的小区进行了详细调查以及国家相关政策和对市场的销售价格预期，项目销售价格确定为： 住宅用房均价

33、：2300元/商业用房均价：3500元/2.6项目开发考虑因素建议 项目开发和销售过程中，应对以下内容予以考虑：1、加快产品结构调整，广泛应用新型建材和高科技。随着人们对工作环境和生活质量的要求越来越高，“以人为本”的设计及建设理念被越来越广泛的体现到房地产产品当中，各种新型建筑材料和高新技术也将得到越来越广泛的应用。“新科技、新人居、新环境”成为房地产产品发展的主题，现代信息集成技术、计算机网络技术的迅猛突起，使房地产行业由单一的建筑形式逐渐向多功能、多用途的信息化方向发展。因此，项目开发建设中，设置楼宇自控系统、安防自动化系统、信息网络系统、物业管理系统、智能家居控制系统、综合布线系统等。

34、“智能化楼盘”、“智能化小区”应成为项目追求的目标。2、讲求诚信度，物业管理逐渐规范。 建设部等国家七部委于2002年6月下发了关于整顿和规范建筑及房地产市场秩序的通知，强调了房地产广告管理、土地招投标供应管理、产品质量管理。树立诚信、守法经营将成为房地产界的经营法则。 3、品牌化将成为时尚，行业竞争走向深入。 对房地产企业来说，品牌资产是一种超越生产、商品等所有有形资产的外在价值。探求品牌轨迹、加强品牌资产管理已经是摆在房地产开发界面前的重要课题。近几年，当地一些开发商推出的富有个性化的产品，受到了不同层次消费者的欢迎。今后，以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中显现。

35、本项目应秉承品牌化发展趋势，努力建设个性化、品牌化产品，从而成为企业在竞争中制胜的重要策略。建设条件和厂址选择3.1建设条件3.1.1城市概况丰镇市地处晋冀内蒙古三省区的结合部位，丰镇总面积2704平方公里，土壤以粟钙土、灰褐土为主。素有内蒙古自治区“南大门”之称，是自治区对外开放、发展外向性经济的窗口和前沿，也是内地经济向边远少数民族地区转移过渡地带。地理坐标为北纬401827404828，东经11247311134718。3.1.2历史前沿 丰镇有着近500年的文化历史。清雍正十三年（1735年）始设行政建制，乾隆十五年设丰镇厅，民国三年改厅建县。解放初期，一度为绥远省政府所在地，为市建制

36、，后省政府迁往归绥（呼市）,有恢复为县建制。1990年11月15日，经国务院批准，丰镇撤县设市。1998年被国务院批准为对外开放城市。从2004年起连续四年被评为中国西部百强县市行列。现为乌兰察布市代管市。2010年将成为满洲里，二连浩特之后第三个直管市。全市设3乡、5镇、5个街道办事处，即：隆盛庄镇、红砂坝镇、巨宝庄镇、黑土台镇、三义泉镇、官屯堡乡、浑源夭乡、元山子乡、旧城区办事处、新城区办事处、工业区办事处、北城区办事处、南城区办事处。有91个行政村、348个村民小组、30个社区居委会。3.1.3自然地貌1、地貌特征地貌特征以山地、丘陵冲击、洪积平原为主。地形由西、北、东向中南部呈阶梯状递

37、降。平均海拔1400米，最高处为浑源夭乡黄石崖山（同时也是乌兰察布最高峰），主峰2335米，最低处为新城湾圪塔村南饮马河床1172米。其中山地面积1081.6平方公里，占总面积40%，丘陵1000.5平方公里，占总土地面积的23%。2、气候条件丰镇地处温带大陆季风气候区，属半干旱和半湿润交错地带。年平均气温5.09，最热月为7月份，平均气温为20.4，最高温36.5，最冷月为1月份，平均气温为-13.5，最低温-37.5，最高与最低极端气温差74。0积温为24003000, 5的有效积温为21002900，平均无霜期124天，最长155天，最短95天。全市平均降雨400毫米，最多的1978年为

38、663.4毫米，最少的1965年为220.2毫米。降水季节分配不均，68月将水270毫米左右，占年降水量的65%以上。全年降水相对变率为23.7%。年平均湿度为4060%，最大为64%，最小为45%。丰镇晴天日数多，天气透明度好。年日照时数为28003100小时，年平均辐射量约为131千卡/平方厘米。光合有效辐射率为43%。丰镇年平均风速3米/秒，78月份大风日数平均为31天，大风常伴随沙尘。年内平均风速以4月份最大，一般为4.7米/秒，6月份最小为2.17/秒。3、水源条件全市水源资源总量为2.8亿立方米，其中地下水资源1.48亿立方米，日可开采量为9.6万吨。全市的河流由永定河、内陆河两个

39、水系构成，以永定河流域为主。全市大部分河流为永定河上流流域。较大河流有饮马河、巴音图河、阳河、黑河、官屯堡河等。永定河流域面积2288平方公里，占全市总面积的84.6%，内陆河有隆庄河、麻迷图河、三义泉河等，流域面积416平方公里，占全市总面积的15.4%。饮马河多年平均流量为0.8立方米/秒。4、资源状况丰镇市矿产资源丰富，已探明的地下矿藏27种，其中玄武岩遍布全境，储量极为丰富，开发前景广阔。石墨已开采加工，成为自治区创汇的基地之一。辉绿岩储量在1100万立方米以上，在国内外享有盛誉，被称为“丰镇黑”墨玉，是建筑装修及工艺加工的极好材料，倍受国内外客商青睐。银、铅、锌共生矿，经国家有关勘探

40、部门勘探，银储量在1200吨以上，已达到国家大型银矿标准。矿泉水日流量1400吨以上，经鉴定，是低纳、含偏硅酸和锶较高的优质矿泉水。3.1.4交通条件丰镇市区位优越、交通便利、能源充足。地处晋冀蒙三省区交界处，是自治区对外开放、发展外向性经济的窗口和前沿。铁路有京包线、大（同）准(准格尔)电气化铁路横贯市区，公路有208国道、呼阳省级公路纵横全市。丰镇市距呼和浩特飞机场170公里，距大同机场70公里，距首都机场400公里。京包、丰准铁路贯穿全境，208国道、呼阳省道纵贯全市。208高速公路的通车，随着大同机场的投入使用，使丰镇市融入了京津唐4小时经济圈和呼包鄂3小时经济圈。3.1.5社会经济条

41、件2009年全市规模以上工业企业发展到42家，工业对GDP的贡献率达到54%，比2003年增加了21.7个百分点。电力装机容量由2003年的120万千瓦发展到2008年的300万千瓦.新建了氟化工、轻工业、石材三个工业园区，初步形成电力、氟化工、建材、制酒、农畜产品加工等优势产业集群，形成了多点支撑、协调发展的工业经济格局。农村经济稳步发展，形成了乳、肉、薯（蔬菜）、草四大主导产业。第三产业蓬勃发展，晶鼎国际酒店、丰镇大酒店等星级宾馆相继投入营业，建设了万人商厦、温州步行街，扩建了马桥街再就业市场，金融、旅游、信息、房地产等现代服务业迅速发展，第三产业从业人员达到3万人，年产值达15亿元。20

42、09年，全市地区生产总值达到81亿元；财政收入达到9.01亿元,规模以上工业增加值达到42亿元；社会消费品零售总额完成11亿元；全市城镇居民人均可支配收入增加到10500元；其中，财政收入、规模以上工业增加值、固定资产投资额连续四年保持乌兰察布第一，正在向自治区一流旗县市的目标迈进。丰镇市从2004年起连续四年被评为中国西部百强县市，2007年、2008年连续两年跻身全国最具投资潜力的中小城市百强县市行列。3.1.6工程地质条件1、地质构造该地区工程地质的特征值：粉土、粉质粘土、粘土、砾砂土、砂土，fak=140-200kps；强风化玄武岩fak=500kps；中等风化玄武岩fak=1000k

43、pa。 2、水文地质条件（1）地下水动态特征场地内潜水的赋存、运移规律主要受地形、地貌条件及地层岩性的控制，主要赋存予第四纪全新世至上更新世的粉细砂地层中，地下水水质良好，稳定水位10米左右（勘察期间），其补给主要靠大气降水入渗补给，排泄方式以径流排泄为主，垂直人工开采和地面蒸发为辅，径流方向自东北向西南。其动态特征随季节变化，一般来说，春、冬季为枯水期，水位会有所下降，夏、秋季为丰水期，水位会有所上升，年变化幅度为1.502.00米，但近几年由于受到城市大规模抽取地下水及施工降水等基础工程的影响，其动态变化较为复杂。（2）水化学特征根据周边建筑经验，该场地地下水水质良好，属于HC03S04C

44、aMg型水，对混凝土无腐蚀作用。3、冰冻深度丰镇市地区标准冻结深度为1.80m，地基土为冻胀土。4、地震烈度按照中国地震烈度区划，丰镇市地区抗震设防烈度为7度，本场地只考虑近震影响。3.2现场现状3.2.1场地位置和范围拟建丰镇市世纪天骄小区二期工程位于丰镇市新区，用地位置为丰镇市新丰大街DN31西侧。场址北侧为城市主干路新丰大街，东侧为政府广场，项目选址交通便利，环境优美，市政设施规划完善。本项目总用地面积31137.5平方米（46.70亩）。3.2.2场址土地权属类别及占地面积本项目工程总用地为31137.5平方米（46.70亩），用地范围市政规划为商住用地，丰镇市世纪房地产开发有限责任公

45、司通过招拍挂以出让的方式取得该地块的土地使用权，并且已经获得该地块的建设规划许可证和国有土地使用权证，其他相关手续正在办理中。3.2.3场地基础设施规划情况1、供水丰镇市地下水资源丰富，且水质优良符合GB579485生活饮用水卫生标准。该项目供水由市自来水公司供给。城市供水管网为环状管网，本项目由项目区西侧25米处，市政供水管网供给，设二次加压系统，供水水量、水压和水质有充分保障。2、排水项目区产生的污、废水就近排入项目北侧25米处的市政污水管网，项目区建设必须严格遵守建设项目“三同时”制度，保证各项环保措施落实到位。项目开工前要完成环境影响评价文件，履行环保审批手续。脏水井或化粪池建设要达到

46、环保要求。项目区雨水排入项目区市区雨水管DN500，同污水一起进入污水处理厂集中处理。3、电力丰镇是华北地区的重要电力能源基地，能源充裕，丰镇电厂装机容量120千瓦，该项目用电，直接从距离项目25米处，项目区西侧的供电主干线接入10KV高压电，并建设变电室，能够保证生产生活用电。4、燃气厨房使用天然气由丰镇市煤气公司提供。5、供热项目区规划统一由市供热公司统一供给，距离项目区北侧50米处接入供热管线，承担项目区的冬季采暖，热力管网采用7560热水系统，管道采用焊接钢管，直埋敷设。能确保项目冬季采暖所需用量。6、通讯条件丰镇市通讯设施齐备，网通、联通、移动服务覆盖全市。7、施工条件本区域内建设所

47、需的施工力量、建筑材料均可得到有效保障。项目整体规划方案4.1建筑规划指导思想与原则4.1.1设计指导思想 规划立足于科学发展观，在深入分析区域发展重要条件的基础上，合理控制城市规模，提出区域发展策略。为有效配置城市资源，合理规划城市发展空间，促进城市经济、社会和环境的协调发展奠定了基础，实现了项目区空间、功能、产业、公共设施等方面的全面整合与提升。4.1.2设计原则本项目规划主要遵循“以人为本、环境为先、珍惜资源、持续发展”的原则，用高品质建筑设计配合有特色的景观设计，以项目自身高品质来克服外部相对较差的区域环境带来的不利影响，力求做到以下几个方面：小区环境与城市景观完美结合并有所突破的规划

48、理念；将小区功能与城市功能相结合，居住功能与商业功能相结合，从而形成完善的居住链条；设置完备的公建配套以形成完善的小区功能；小区内部对居住、活动、交往等未来可能发生的生活行为进行有机组织；设计风格简约、大方，与周围建筑物相融合，协调搭配，突出人文气息；设计有特色的空间场所及景观，使业主感受强烈的吸引力和归属感，增强业主居住愉悦感；提供便捷的对外交通与充足的停车空间，强调均好性及可达性。4.1.3设计规范依据民用建筑设计通则（GB503522005）；城市居住区规划设计规范（GB50180930）；建筑设计防火规范（GB500162006）；高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）；城市道

49、路和建筑物无障碍设计规范（JGj502001，j1142001）；公共建筑节能设计标准（GDJ03272007）；居住建筑节能设计标准（DBJAA6022006）；民用建筑节能设计标准（JGJ2695）；住宅设计规范（GB500961999）2003年版等。4.2建筑规划方案4.2.1本项目的建设目标体现“以人为本”的设计思想，打造符合世界发展趋势的“文明居住环境”的现代商住小区，超前的规划设计观念和方法，体现安全、方便、舒适、优美和多层次、高质量、多功能、高品位等特征。4.2.2用地与建设规模项目区用地位置丰镇市新区新丰大街DN31西侧,北侧为新丰大街，东侧为政府广场，西南两侧为城市建设用地

50、，目前为空地。场地平坦，基础设施条件完善。拟建世纪天骄小区二期工程总用地面积31137.5平方米，总建筑面积48180平方米，其中住宅建筑面积42180平方米，商业建筑面积4600平方米，附属及配套用房1400平方米。4.2.3总体布局4.2.3.1立面规划拟建世纪天骄小区在临近城市主干路新丰大街西侧，在小区总体布置一层为商铺或车库，二层至六层为多层住宅的标准化商住小区模块，在拟建小区的西侧布置一层和二层的商业建筑，以形成富有现代感和充满活力的街道景观。建筑高度控制在低于：3050米。4.2.3.2总平面布局工程设计总体规划主要体现现代化手法特点，融合丰镇市新区特定的地理环境与人文特色，创出一

51、个具有时代气息和草原文化特色的建筑环境。在住宅楼栋的排布上吸收继承了传统庭院空间的布局特色，将住宅楼栋两两一组，构成富有庭院感觉的空间氛围，在结合立面造型的细部处理及小区的主题呼应，形成中国传统因素的渗入，提升小区文化氛围及品位。注重地区整体规模与公共配套服务设施系统；规划时，道路网络与交通设施系统、地区空间形态与城市景观系统的完善和整合。营造宜人的生产、生活环境。使居住区与商业、休闲等其他用途和谐统一，构成整个小区形成特有的品质，突出新型商住区的特点，注重生态、园林、自然环境的宣示及塑造。本项目的南侧布置商业及住宅楼，其中一层为临街商业，商业用房以一层裙房形成分布，二层至六层为多层住宅。在场

52、址的西部和东部临近城市主干路一侧建设五栋六层的多层建筑，其中一层为车库用房，二层至六层为多层住宅。另为在小区临近城市主干路西侧在每两个建筑的中间错落有致建设一层和二层的小商业建筑，其中一层三座，二层的一座。建筑长短结合、高低错落的院落式布置，使空间富于变化而不呆板。每个建筑前均有各自的绿地，在小区内均衡的设置供居民观赏休闲的小区花园一处，在每两栋的中间分别设置小区特色景观，使人一进入便有赏心悦目的感觉，给居民提供了多层次的居住、交往场所。营造宜人的生产、生活环境。使居民区与商业、休闲等其他用途和谐统一，构成整个小区形成特有的品质，突出新型商住区的特点，注重生态、园林、自然环境的宣示及塑造。4.

53、2.3.3小区交通组织1、出入口：小区共二个出入口，分别布置在北侧和西侧主干道路上，其中北侧为小区的主出入口，分布在两栋9+2层建筑之间，另一个次出入口设于场址西侧，位于拟建小区多层住宅和临街商业区域。2、道路交通是居住的重要组成，是居住结构的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，本项目以人车分流的原则，编排空间形态的秩序，铺设社区生活的生动场景。交通组织在规划设计中体现三大功能，即交通功能、交往功能和景观功能。小区级道路为6米的环形车道，将小区的用地分为外围环区的住宅楼、商业用房以及包括在道路内部的休闲活动及停车用地，其中，在小区次入口的东侧有一硬化露天停车场，根据小区内购房者的拥有汽车数量和未来

54、小区内将增加汽车的数量，本次设计车位40辆。住宅楼前及景观小路按景观需要设置，通过铺设的多样化增加可识别性，并与绿化、小品结合，使环境更富有趣味。3、停车：本项目采用室内车库形式，面积为1720，停车位按40/个，共计45个车库。4.2.3.4小区景观绿化环境是整个小区的灵魂，自然的且极具亲和力的环境能改善该小区居民的生活质量和提高整个小区品位。景观侧重在为住区居民创造舒适安全的环境，塑造小区形象，提供完美的家居。在场地内形成风格统一的组团景观与总体景观，强调环境资源的均好性。1、本项目用地内栽种多颗原生树，用地中心的两组树，树龄长，树冠大，高大茂盛，形态美丽，在丰镇风沙大，气候干燥的气候条件

55、下，显得尤为珍贵。并结合这两组原生树，设置近万平米的中心绿地。2、小区每栋楼前都栽有原生树，美化小区环境，净化空气。并且适合观赏。此外，用地内要栽种数排原生树，树种有杨树和柳树，形态优美。丰镇市冬季持续时间较长，气温较低，在植物选择上有一定的局限性。尽量考虑利用季节的不同，在景观配植上充分利用植物的季相，使得社区景观一年四季体现出不同的色彩和景致。3、运动区位置在小区的中部，设置必要的健身器材。运动场地周围被树木包围，环境优雅。在休闲区安排集体普及型、亲切随和的、慢速运动、休闲、娱乐为主的活动场地，有林下太极圈、林下健身场、百岁按摩步道、交际舞场、旱冰场、综合游乐场等。主要考虑老年、儿童的活动

56、要求，安排噪声不大的健身器械和儿童游乐设施。4.2.3.5小区配套共建1、在拟建小区多层住宅区西侧设396的配套服务用房，具有物业管理、休闲、办公等功能。2、小区西侧，设有辅助用房。3、在住宅区环形小路上设置垃圾回收箱，基本在一栋楼一处。4.2.4住宅建筑设计方案4.2.4.1确定设计标准和原则1、套型灵活性吸收传统民居特点，结合当地居民的居住水准及现代生活需求，在规划提供适应不同经济能力和家庭构成需要的多种套型住宅，形式各异。2、创造良好的居住环境丰镇市地区为温带大陆性季风气候区，属于日温差和年温差都较大的区域，且干旱少雨、冬夏寒暑变化大，尤其在春季极易受到沙尘天气影响，对建筑结构体的节能性

57、能方面，要具有更苛刻的恒温性能，对建筑空间布局方面，既要满足防沙尘又要保持空间气流顺畅，这为居民改善居住条件提出了更高的要求，也为科技住宅的发展提供了充足的需求空间。为适应当地的气候特点，住宅以南北向主，进深控制在11.4m左右，起居室、卧室及厨房均有自然采光，房间空气南北对流，自然通风良好，起居室以朝南为多，并且每户至少有一个卧室朝南。结合当地住宅发展的趋势，精心设计户型，以完善住户居住品质，丰富住宅造型。3、合理分配面积和组织户内空间动静分区明确，尺度适宜，布局合理，户型的每一处空间，均经过精心设计，包括空调室内外机位，开关、灯位、厨卫的管线综合等等，各种尺度充分考虑人体功能需求，做出合理

58、设计，减少二次装修时不必要的拆、挪、凿。室内间隔方正、无异型空间，有利于家具的摆放。户型设计不仅注重房间朝向，更要争取尽量多的房间朝向外部景观。同时通过飘窗与落地窗的设置，扩大室内空间，丰富临窗景观，做到户户有绿，引景入室。 在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”，形成动区与静区，以提高居住的舒适性。4.2.4.2套型设计 1、入户口 入户口设有过渡空间，以便住户存此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入时更衣、换鞋、整装，使室内更为整洁。过渡空间的设置还可避免开门见厅，一览无余的情况，使起居空间更为完整，舒适。 2、起居室

59、起居室与过渡空间紧密相联，便于客人的出入。以起居室为中心，合理组织户内交通，起居室多为朝南，并具有良好的自然采光和通风条件。 3、厨房 厨房设计模数化，为成套厨房家具进入厨房提供了条件。厨房与就餐空间相连，并采用轻质（玻璃隔断等）隔断，推拉门分离，两个空间既有分隔又有联系，互相渗透、延续，便用快捷。4、卫生间 卫生间分室布置，洗脸盆设在前室，主卧室卫生间同时考虑增设化妆间，洗浴方便，大套型的住宅设双卫生间，管道集中，短捷，节约投资。 5、卧室 卧室的布置，做到“动静分区”，使卧室具有较强的私密性。每户至少有一个朝南的卧室。 6、储藏空间 户型设计中精心考虑储藏空间的位置。舒适性三居的主卧室不仅

60、布置了主人卫生间，还考虑了步入式衣柜的设置，增加了主卧的实用性，提升了品质。 7、餐厅 把就餐空间从起居室内分离出来，使用更为方便。 8阳台 各户型结合北方风沙大的气候特点，阳台部分特别设计成封阳台与开敞阳台、露台结合的布局。封阳台部分既是起居厅的延伸，又形成了阳光室，可摆放小椅、圆桌，或按主人的需求，做个性化的布置，开敞阳台、露台依据人性化的设计，满足人们眺望，室外活动的需求。4.2.5建筑造型设计 采用现代建筑艺术手法，创造良好艺术效果，通风、阳光室、飘窗、线角、坡屋顶、露台的处理，丰富建筑造型和内外空间形式，增加使用功能。处理好坡屋顶的功能和景观效果，充分利用顶部空间。4.2.6公共服务