【AAA】大型商场物业管理标准流程制度

1、AAA大型商场物业管理标准流程制度L商场设备部门操作规范L设备设施管理标准商场建筑完好率达到95%以上，外观美观、整洁，无改变使用功能无违反规划乱搭乱建现象。水电、电梯等设施随报随修，商场土建方面的问题接报后三天内完成方案报上级审核,零星维修合格率达98%以上。重要设备机房主要管理制度上墙。重要设备全年维修计划上墙。L1设备管理设备台帐、档案资料齐全，管理完善。可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常 并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。L2供电系统保证24小时正常运行，出现故障。立即排除。限电、停电

2、按规定提前通知厂商。L3消防系统消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损。可随时启用。制定突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，保持紧急疏散通道畅通，照明设施、 引路标志完好。L4电梯电梯轿厢、井道保持清洁。出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。L5给排水系统按照国家环境管理的标准，制定环境保护措施。定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。设 备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、 地下层及车库无积水、浸泡发生。遇有事故,维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、长时间停水事故。L6公用

3、设施管理公共配套服务设施完好，不随意改变用途。公用照明、通讯、设备设施齐全,工作正常。交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。L7商场岀租面积管理商场物业部要参加商场出租展位面积的测量工作，区域物业和集团物业推进中心会抽查30%展位，核定测量面积是否有误差。2设备维修运行管理目标 2.1设备计划保养完成率：100%。2.2设备开机完好率:100%o 2.3设施、设备大、中、小维修计划完成率:98%。2.4设备运行成本控制在预算内。2.5设备临时故障排除的及时率：98%。2.6员工工伤事故发生率：零。2.7值班记录准确合格率：99%。2.8机房卫生达标率:95%O 2.9作业规程抽检合格率：98%

4、。2.10内审严重不合格为零,轻微不合格3项以下,观察项为10项以下。2.11客户对维修保养工作的满意率：98%。3.设备部门制度流程 3.1工作内容:设备部是管理部对商场进行物业管理运行的重要管理部门。在商场物业经理的领导下r全面负责物业的土木建筑、电器、空调、电梯、给排水等，机械设备的运 行管理和维修保养及污水处理等工作是物业管理后勤保障的职能部门。3.2工作要求:根据商场以及集团物业推进中心的要求和物业管理部的决策，负责制定物业管理部近期和远期设备，更新和维修保养计划，制定经费预算报告；负责有关设备物 资的请购计划等工作；严格执行安全操作规程，组织实施对物业设备的定期检查、 保养和维修，

5、负责各类设备的应急抢修，并及时排除故障，保证设备处于正常的工 作状态；按照国家有关环境保护，安全生产，劳动保护等政策法规，负责制定有关设备的使用管理制度，落实岗位责任制，保证设施的安全运行，并经常督促检查，及时 改进工作中存在的问题；sir配合办公室和政府有关管理部门，开展对员工有关技术的培训工作；提高员工的技术水平和技能，取得合格的技术岗位证书，做好技术人员的技术晋级和职称的 考核、评聘等工作；坚持勤俭办企业的精神，积极开展技术革新，提高设备使用效率，节约能源,及时处理设备故障、报修和商户的有关投诉； 加强设备、设施及工具的管理，定期进行检查核对，做到帐、卡、物一致； 按照集团物业推进中，D

6、档案管理工作制度，负责有关物业的土建工程，设备设施的施工，安装图纸、资料的交接。保管以及检修记录等文本，资料的立卷，归档的保管工作。4 .商场岀租展位面积的测量规定 从展位隔断的外沿测量，如果隔断在两个展位中间，那么两个展位各承担一半。防火卷帘门按10公分算，商场和厂家各承担一半，也就是从展位总面积中减掉5公分卷帘门的长度。大楼立柱都不减面积，但包含消防设施的柱子可以减掉。测量面积之前先绘制一张展位图，计算过程以及结果都写在上面，参与测量人员最后一起在测量图纸上签字确认。公摊一般按15%计算（每个商场情况不一样，可根据商场实际情况定）02.配电房、电梯、空调、水泵房管理制度L配电房管理制度:配

7、电房全部机电设备，由工程部负责监管，停电及送电均由当班持有电工证人员操作，其它人员一概禁止操作，一切无关人员禁止进入配电房，非管理处人员须得工程主管/物业经理书面许可后方可进入;IEI保持良好的室内照明和通风/墙上配挂温、湿度计，室温应控制在35度摄氏以ininT；建立运行记录,每班最少巡查一次，每月组织检查一次,每年大检修一次，遇查出问题应及时修理，不能解决的问题及时上报工程主管，每班巡查时应按配电系 统保养表上执行及记录，发现异常者，应及时修理及报告；供电线路操作开关设明显标示，停电拉闸、检修停电,应挂牌标示;房内禁止乱拉乱接线路,供电线路严禁超载供电,如为紧急情况，应报工程主管/物业经理

8、的同意方可进行;配电房内设备及线路变更要经工程主管同意，重大改变应报相关部门物业经理批准；节约电能消耗，降低成本是每位技术人员重要职责之一，工程部每月书面上报物业管理部有关总电表运行数;严禁违章操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋及绝缘手套等；值班技术员要随时接受对机电设备情况的投诉并作记录和及时排险故障，并向上级汇报，以便按排整改;防止小动物进岀配电房;1!电梯管理制度:电梯机房内任I可设备均不容非电梯维修人员操作，如确需入内要有工程主管批准;运行中的电梯若出现突然停机事故值班保安人员应尽量安慰乘客，并马上通知电梯工在规定的时间内放人并通知电梯保养外包商紧急到来抢修/在抢修人

9、员未 到位前，保安员应记录有关停机时间、机内人数及了解有无年长老人、孕妇或病患 者在电梯内被困，以便作进一步跟进及向管理部报告;电梯保养将按既定的时间进行对电梯及电扶梯的例行保养，工程部人员应进行有关登记及通知以便作出相应的安排；电梯保养商员工在每次执行及完成对电梯及电扶梯的周保、月保、季保、年保等维修保养工作后，应认真地到工程部登记及记录有关保养记录及故障处理记录, 以便工程部跟进验收；未经管理部工程主管、物业经理批准，电梯上的国可设备及功能均不准变改； 一切有关电梯及电扶梯的维修、保养、正常停用，测试等等动作，均应在首层劝喻商户不要用电梯搬运过量物件，以免电梯超载；乘搭电梯人数过多时,应维

10、持秩序,指导分批乘搭，以免超载而发生危险;勿让小孩单独进入电梯； 设法防止乘客恶意破坏电梯内外设备 经常清理电梯门内外积存的垃圾,以免影响梯门开关;如发现电梯有不正常震荡声音或电梯有损坏时，应即时通知电梯保养商派员修理，当电梯维修员到达时，应对其详述电梯不妥之处，以便查究毛病，一切情况必 须详细记录存档;在狂风暴雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入，应即时尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须根治漏水问题;如有水渗入电梯，应即时停止使用，免生危险，并应将电梯升高至较安全的地 方,并将电梯锁停在该楼层；如发现电梯槽有积水，应即时报告上级处理，同时研究水的来源，及早维修；除电梯维修员或消防

11、人员外，可人均不得随意进入电梯机房或使用有关之锁匙；每年劳动局所发出电梯检验合格证的原件需张贴在电梯内指定位置；清洗走廊或楼梯时，勿让水流入电梯,以免电梯设备受水湿影响而失灵;火警发生时，切勿乘搭电梯;3D电梯内之求救警钟及抽气扇,必须经常保持正常操作，以免紧急时，被困者无 法求救及导致窒息;空调管理制度:空调机房内任可设备非维修人员禁止操作。夕卜人进入机房必须由管理部工程主管批准，当空调设备进行维修、保养时必须做好安全维护工作;空调在运行中突然发生故障，空调工必须尽快赶到现场，不能解决的问题立即上报管理部工程主管;S3空调操作工必须每日对空调进行巡检并认真记录，未经工程部主管或物业经理书面批

12、准，空调任I可设备及功能不准改变;C3空调工按照月度和年度维修保养规定认真填写维修保养记录；空调内部设备维修保养必须照像存档;机房内窗明地净，设备上无积尘、渗油及锈迹，照明良好;水泵房管理制度:水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录遇解决不了的问题应书面报工程主管处理；泵房内机电设备操作均由工程部人员负责，其它人员不得操作,无关人员一概不得进入泵房，如确需进入需管理部工程主管批准；消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位置要简单、清楚及明确；生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次，主电箱及限流装置每半月检查一次

13、，遇有不良接合及动作应进行调校及打磨；消防泵按定期保养规定定期检查，每季进行一次”自动及手动操作检查，每年进行一次全面检查；水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养； 泵房应每周安排打扫一次,泵及管道等每月检查及擦洗一次； 技术员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交工程主管审阅；3 .设备/设施管理（维护保养工作）规范L目的定期对房屋、设备（设施）维护保养和修缮，保持或恢复其使用功能。2适用范围房屋、设备（设施）维护保养和修缮。3 .职责 维修班负责确保房屋、设备（设施）正常运行，延长使用寿命，降低管理成本,充分发挥各设备（设施）的使用功能，最大限度满足需求

14、。4 .工作规程4.1在房屋、设备、设施运行中由于各种因素的存在，总会发生破损，维修班就是要将所发生的破损进行修复或更换零件，排除故障，使其恢复原有使用价值和功 能；消除隐患，切实保障人身和设备安全。为此，在房屋、设备、设施运行中要建 立一系列的安全操作制度，定期巡视检查，发现问题及时处理，用质量来控制操作, 用制度来约束规范。4.L1房屋、设备、设施运行中的保养是管理部维修班的重点工作,这项工作可分如下：三级保养制:日常维护保养（三级）：是指经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，及时作好紧固工作以及文字记录存档等。二级保养：是由设备维修人员按计划进行保养维修工作

15、，主要包括对设备局部E3解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养。一级保养：是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养,并填写设备保养记录表11 O4.2正确使用、合理养护、革新改进，以降低维修率,增加使用功能，延长使用寿命，提高经济效益。III421更新和技术改造：当房屋、设备（设施）使用到一定年限后，技术性能落III后、效率低、能耗大、污染环境日益严重或已失去了修缮的价值，则须淘汰或更换、 更新设备，以提高和改善技术性能。422设备（设施）突发性事故的应急处理，意外事故的发生较难预料，这就要求物业管理人员平时要有忧患

16、意识，防患于未然/在管理上要拟出各种突发事故应IE急处理预案；在制度上要制定严格的巡回检查制度将事故隐患消灭在萌芽状态, 强化员工应变处理能力；在物质上要储备好各种处理突发事故的应急器材。423计划管理：对所在商场的物业，进行全面验收，建立完善的管理档案，并根据房屋、设备（设施）的实际情况、维修更新周期制定维保、修缮计划，尤其是 大、中修工程项目的计划，并按时完成，确保房屋、设备（设施）的完好与正常使 用。424房屋、设备（设施）的档案管理，对图纸文件、技术资料、维修保养记录等都应建册立账、保存。它对房屋、设备（设施）的维修保养、更新、事故分析都 有着极大的参考作用。4供配电设备、给排水设备（

17、设施）管理工作规范L供配电设备设施管理规范L1目的保证供配电设备的安全运行，保证供配电设备操作正确性和安全性。L2适用范围适用各商场高压配电设备、低压配电设备、变压器及咐属设备的运行和操作管1!IIHoL3职责、异常情况报告及L3.1维修班电工负责供配电设备的巡检、记录、操作、清洁供配电系统维修、保养。L3.2工程主管负责对上述工作的检查督导。L4供配电设备（设施）运行规程L4.1变配电房变配电房是商场供电系统的关键部位，设专职电工对其设备进行运行值班。未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，如进入必须在设备房出入登记表上 进行登记。值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项

18、。值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的记载情况；禁止过载运行。保持配电房及设备清洁，保持良好通风及照明，门窗开启灵活。配电房设备的倒闸操作必须保证安全，采取有效的管理组织措施和制度。执行工作票制度，认真填写K倒/送闸操作票o因故需停某部分负荷时，应提前向使用该部分负荷的商户发出停电通知。对于突发性的停电事故应立即向部门领导汇报并向商户作出解释。保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。值班员应认真做好值班记录和巡检记录。L4.2管理人员工作程序L421工程维修主管负责设备的技术资料和档案的收集、

19、保管,负责零星设备的配件和材料的采购计划，夕卜协保养、检测的联系工作。每年按运行状况制订中、大修计划。对供配电设备维修保养提供工作指导及检査监督。负责编制供配电设备台账。L422区域物业部负责对上述工作的审核和检查督导。L4.3安全操作工作程序工程维修人员须严格按操作规范进行作业保证设备安全、正常运行。停电或部份停电作业时，应在断开的开关处悬挂”有人工作/禁止合闸”的警LI eta示牌。自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电次0高压开关操作须穿戴绝缘手套、绝缘鞋，确认安全才可进行。因工程维修或抢修原因停电须报管理部经理批淮，提前告知相关商户。L5供配电设备（设施

20、）操作规程L5.1高、低压配电柜维修保养为切实保证商场安全用电,必须定人定时做好巡视记录工作，发现问题及时处理。定时察看变压器油位、油温或温升是否正常外壳接地是否可靠，并且无裂缝IIIHI渗漏，保持清洁。定时察看高、低压母排以及刀排接头是否变色，刀片是否到位,接触可靠。III察看指示标具、监视灯及电源指示灯是否完好，显示正常，二次继电器封印是 否完好，无抖动、无噪声现象。检查电容器散热良好，电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换。检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧。检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相,如是则更换电容。每年利用商场的假期视情况需要进

21、行一次停电大保养，清洁结尘，刀排接头螺丝紧固，机械转动器装置试验灵活状态，并加牛油润滑，接地电阻测量，添加或渦1711(=1换变压器油。每三年必须有供电部门进行设备系统检测,确保设备（设施）安全、可靠运行。巡检、维修保养按表式高低压配电系统巡检记录表、设备保养记录表1!执行。L5.2工作票制度执行要求高压配电系统作业,须执行工作票制度；工作许可、工作监护、工作间段、转移和终结。严禁两人同时操作，以免发生错误illL 5.3供配电系统倒闸操作规程L531为保证供电系统设备正常运行和人身安全，防止凭想象、凭记忆进行变配电设备的操作，强电专业员工必须按本规程执行操作，区域物业部负责监督管理。L5.3

22、.2倒闸操作前的准备工作强电专业员工根据变配电操作任务填写（倒/送闸操作票H ,设备主管（电气）负责审核操作内容和倒闸操作顺序是否符合规程，在监护人栏签名确认。 II强电专业员工负责操作前的现场设备检查，区域物业部负责复查，确保不带负荷、不带接地线的误操作。模拟预演一?小闸操作人与监护人应事先在模拟屏上根据倒闸操作顺序进行预演。安全措施在监护人的监护下，操作人戴好绝缘手套及穿上高压绝缘靴带IllIII上安全操作用具。核对铭牌监护人按操作项目核对操作设备铭牌是否正确。1.53.3倒闸操作步骤监护人记下操作开始时间，发布允许操作令。监护人根据K倒/送闸操作票H操作顺序唱票，每项只允许唱读一次。II

23、I倒闸操作人根据监护人唱票内容高声复票，并按令进行操作。倒闸操作人每进行一步操作/监护人应检查操作人每步操作是否准确，由监护人在倒/送闸操作票11上打一次W O lL5.3.4倒闸操作完毕后，由监护人记下操作结束时间进行最后复查，并做好各项操作记录。L535倒闸操作结束后的工作物业设备主管安排各专业员工对相关的系统设备，如：电梯、自控设备、给/排水设备作一次检查。L536在紧急情况下，如：发生火灾、水灾、地震等自然灾害、人身伤害等突发事故，可先进行倒闸操作，但事后应及时向管理处汇报和补填倒/送闸操作票恥 停电、送电必须严格按操作流程图执行。2给排水设备（设施）管理工作规范: 2.1目的确保给排

24、水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能良好。2.2适用范围适用集团商场各管理部给排水设备（设施）的运行管理。2.3职责 231负责给排水设备（设施）的操作、巡视、记录及异常报告并负责设备房的清洁工作。232设备主管负责给排水设备（设施）综合管理及对上述工作的检查督导。2.4给排水设备（设施）运行规程 241水泵房管理工作水泵房是提供生活、消防用水的关键部位，必须由工程维修人员根据R水泵房巡检表日内容进行巡视保养。未经管理部门许可/无关人员不得随意进入，如进入 必须在设备房出入登记表上进行登记。水泵房内所有设备在正常运转状况下，开关

25、应设在自动位置,操作规程简单明确。生活水泵每周轮换运行，并悬挂运行告示牌。各类水泵、闸阀定期进行维护保养，做好维修记录。检查水泵控制系统、主备泵自动切换系统是否安全可靠。检查水泵、电机轴承，油位、油质，进行定期加油和调换。检查电机运行电流、温升情况机械传动是否完好。检查水泵连轴器配根、各类闸阀有否渗漏水现象。1!保持泵房整洁，定期做好水泵房保洁工作。设备检修保养需切断电源，做好安全工作。242管理人员工作程序 2.4.2.1工程维修主管负责设备的技术资料和档案的收集、保管，负责零星设备的配件和材料的采购计划，外协维修的联系工作。每年按运行状况制订中、大修计划。-对给排水设备（设施）维修保养提供

26、工作指导及检查督导。负责编制给排水设备（设施）台账。242.2区域物业部：区域物业部负责对上述工作的审核和检查监督。242.3给排水设备（设施）巡检、保养242.3.1日常巡检泵房保洁，水压、水位符合使用要求，水泵、电动机无异声，启、停运作正常。油质、油位正常，闸阀、盘根无渗漏。-检查盘根是否漏水，若磨损严重，应更换。-检查给水泵轴承油位、油质是否应更换。-检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。检查地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动现象。清洁电机、水泵外壳。检查各检测表指示是否正常O .检查各控制元件工作是否可靠有效。242.3.2年度保养清洁电器箱外表、内部和部件。检查电气接头，

27、电线接头联接牢固、可靠。对主要线路和部件进行绝缘检测o 有降压起动的装置，检查起动与运转的时间是否正常。-控制装置手动与自动装置必须可靠正常。-检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换。检查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件。检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳风机表面。校对轴线，检查磨损情况，若磨损严重，应予以更换。-检查闸阀、止回阀、浮球阀密封胶垫处是否完好；配件磨损情况，如漏水则应更换密封胶IC，则应更换易损件。对锈蚀严重的闸阀（明装）应彻底铲除底漆后重新油漆。-检查电机、泵体外壳是否有腐蚀情况，如有需铲除重新油漆。2 . 5.给排水设备维修规范及操作 2

28、.5.1给排水设备维修规范-确保商场给排水系统畅通，做好熟悉了解管道走向及各类闸阀的作用，掌握维修保养技术。认真做好K疏通排污记录表及K下水管道月度检查表0检查泵座地脚螺拴上的螺母松紧，调整轴向间隙，旋紧螺母上的定位螺钉,压紧填料压盖。 II1=111=1-检查电动机内润滑油经过预润后装妥电气装置，逆时针转动检测有无过紧 或卡住现象,正逆机构灵活有效。露于空气的管道要定期进行检查和涂刷防腐涂料，刷防腐涂料的间隔时间不宜过长，生铁管不超过三年，熟铁管不超过两年，发现管道漏水要及时维修。对一般控制阀门，每年至少进行两次开关试验和检查，防止起用时打不开或转不动，当阀门漆面受损时，应涂刷防腐涂料。对关

29、不紧的阀门、龙头要及时处理。-对供水箱（池）每年进行2次定期清洗、消毒，水质符合国家饮用水标准，并及时填写R水池/水箱清洗消毒过程记录U 0对供水箱（池）内水位控制器、标尺、浮球每年进行两次试验检查，确保其可靠，性、准确性（结合水箱清洗时进行）02.5.2给排水设备操作程序。见给排水设备（水泵）操作流程图（上墙）。5.空调设备、电梯、弱电设备管理工作规范E3L空调设备管理工作规范:L1目的E3确保空调机组技术性能处于良好状态，及操作的正确性和安全性，保证商场正 常供冷、供热。L2适用范围商场各类空调设备的运行管理。L3职责E3L3.1空调工负责空调设备的操作、监控记录、异常情况报告、维修保养及

30、设备房的清洁工作。L3.2设备主管负责空调设备的综合管理及对上述工作的检查督导。L3.3物业部门负责向有关商户通知空调停机情况。L4空调设备（设施）运行规程L4.1空调机房管理工作-非工作人员进入机房需经管理处维修班批准后，由空调维修工陪同，方可进必须在设备房出入登记表）进行登记。一空调机房内设备由空调维修工负责操作，其它人不得擅自操作。E3E3运行中若岀现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后方可开机。保持机房干净整洁无积灰，不得堆放杂物。消防设备完好，严禁吸烟。-保持良好室内照明及通风，门窗开启灵活无破损。一空调维修工负责空调设备的操作、监控记录，应在空调设备启动时观察电流、E3C3

31、 II温度、压力III大小，倾听有无异声，并填写II空调机组运行记录H。L4.2管理人员工作程序L421工程设备领班应根据气温变化，及时调节空调负荷，以保证满足使用要求同时达到节能目的。负责设备的技术资料和档案的收集、保管，负责零星设备的配件和材料的采购计划，外协维修的联系工作。-负责编制空调设备（设施）台账、设备卡，每年按运行状况制订中、大修计划。一对空调设备（设施）维修保养提供工作指导及检查监督。2.电梯管理工作规范: 2丄目的确保电梯技术性能处于良好状态，保证安全运行。22职责 2.1物业管理部负责电梯的日常运行、管理和清洁工作。2.3 .电梯运行管理规程2.3.1电梯机房管理制度（上墙

32、）电梯机房是设备的控制中心，维修人员必须持证上岗，未经管理部门许可，无关人员不得随意入内，如有进入必须在设备房出入登记表上登记。-机房设备要定期进行维护保养，并根据K电梯运行巡视表内容每天对电梯进行巡检。一机房要通风良好，要保证不让雨、雪侵入机房。一机房内设置的手动松闸扳手应按要求挂放。各类控制柜与电机要相应对号，有明显标示。机房门要加锁，门上要安装机房重地，闲人莫入字样的告示牌。当电梯长时间停用时,应在机房内将相应电梯的电源开关断开（挂告示牌）0 机房内所设置的灭火设备要定期检查，如有过期或失效的要及时更换。-设备检修保养需切断电源，做好安全工作。保持机房整洁，门窗开启灵活，定期做好保洁工作

33、。2.3.2安全操作维修人员须严格按操作规程进行作业，保证设备安全、正常运行。-维修保养前在电梯基站门口处放置检修停用标牌；关好厅门，不能关厅门时，用适合的护栅挡住入口处,防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道。-有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好门厅。-轿厢上装有应急停止开关，应先进行测试，应急停止开关动作应可靠，以便在发生意外时,能够采取紧急措施，将应急开关断开，使电梯停止运行；在电梯井道内切勿使用明火。-给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯。人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外

34、框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。由轿厢内检修人员开电梯时，要交待和配合好，未经许可不准开动电梯。-严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作。应尽量避免在井道内上下同时作业，如必须时，下方作业人员应戴上安全帽。检修未完，检修人员需暂时离开现场时，应做到：关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围挡，并在该厅门口悬挂危险、切勿靠近警告牌,并派人看守,切断电梯总电源开关。检修保养工作结束:将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌，送电试运行，观察电梯运行情况/发现异常及时整

35、改，通知有关人员电梯恢复正常运行。3 .弱电系统设备管理工作规范:3丄目的确保消防监控设备处于良好状态，保证商场人员的生命和财产安全。32适用范围 适用商场的消防系统、监控系统、防盗报警对讲电话、通信系统、公共天线系统等的运行管So3.3 .职责5.3.3.1物业部门负责设备的日常运行工作。5.3.3.2设备部门负责对设备的维护、保养。3.4弱电设备运行管理规程341机房管理工作程序非值班人员不准进入室内（巡查、检修人员除外），若需进入,须经管理部同意，并在当值班人员允许的情况下方可进入，并在设备房出入登记表上登记。-监控中心实行每日24小时的专人值班、监控制度,严格按照巡视标准检查。III-

36、各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于良好状态，各类操作按钮手柄应在自动位置。一监控中心出现报警信号后，应立即核实。属误报，应消除信号并做好记录；III属火灾报警,应迅速报告当班领班、管理部领导组织灭火。-监控中心内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改。如有损坏，要查III明原因，立即申报领导，经批准后及时更换。经常保持配电房消防设施的完好齐备保证应急灯在停电状态下能正常使用。-机房内严禁吸烟和饮食，严禁堆放无关货物。配置必要的灭火设备，严防火灾的发生。室内应当通风良好，光线充足，门窗开启灵活，防小动物设施完好。342消防设备保养规范3A2.1月保养根据K消防自动报警系统月（

37、季）度保养记录内容进行日常运行检查及设备运行情况。并根据K消防自动报警系统楼层抽检报告不定期对报警系统进行抽检。观察主机板、计算机、打印机工作状况是否正常。试验消防背景广播系统，各楼层广播喇叭情况。手动启动,消防送排风是否完好。342.2季度保养烟感探测器清洁、报警功能及显示功能检测。检测水流指示器、手动报警功能及显示功能。检测火灾报警主机显示、自检、消音复位、报警、切换等功能。对上述设备清洁保养并提供检测报告。342.3年度保养检测喷淋末端放水，湿式报警阀、压力继电器联动功能，警铃、水流指示信号反馈,检测喷淋、消防泵启动、停止及信号反馈功能，手动、自动切换功能等。-检测警铃、电梯、风机消防联

38、动功能。-检测火灾报警、喷淋、消防系统模拟试验可靠性。检测各系统运行安全可靠性，对各类技术指针作适当修整。系统设备清洁保养并提供检测报告。343监控系统保养规范3.43.1月彳呆养检查监视器图像，色彩清晰度质量是否符合要求。III观察计算机工作状况，主机键盘功能测试。检查输入、输出信号及馈线和接头紧固情况。III每月对所有监控系统进行检查后，必须按要求填写监控系统月度检查记录343.2季度保养摄像机镜头，视频接插件氧化物处理清洗。检查摄像机光圈、聚焦、后焦按要求调整。E3录像机磁鼓清洁保养，楼层显示器检测。切换器、多画面处理器功能测试。上述设备清洁保养并提供检测报告。343.3年度保养检测摄像

39、机输出指针是否符合要求。-检测旋转云台电机绝缘测量是否符合要求。摄像机镜头清洁，位置调整，机架、电缆线紧固。一.各电接点接触确保良好，接触面加固，绝缘良好。III-对终端译码器、字符发生器、监视器功能测试及调整。对系统设备清洁保养并提供年度检测报告。3.5.消防监控设备操作规范 3.5丄消防设备操作（各商场可以根据设施情况作相应调整）-系统自检：消防报警、警报复位。消防泵自动启动：消防泵控制柜处于自动“位置，当火险时，在楼层 击碎消火栓报警盒报警,联动柜发出声光报警，同时消防泵自动启动。-手动启动：在消防泵控制上把选择”自动/手动置于“手动“位上，按启动 钮即可手动启动消防水泵。喷淋泵自动启动

40、：喷淋泵控制柜处于”自动位置，当楼层发生火灾时喷淋 头爆裂，水流流动经过指示器，发出电信号报警，控制器显示该区域已喷水，同时水压造成 湿式报警阀动作，推动水力警铃发出声响报警，并推动压力传送报警信号,在报警控制器上 显示开阀,同时喷淋泵自动启动。手动启动：在喷淋泵控制柜上把“自动/手动选择开关置于“手动“位置 上，按启动钮即可手动启动喷淋泵。-消防送风风机自动启动：消防送风风机控制柜处于“自动“位置，当起火时, 在楼层打开送风口（也可直接在联动柜上按正压送风口按钮，开启送风口），主机发出声 光报警，同时送风风机启动送风。-手动启动：在消防送风风机控制柜上把手动/自动选择开关置于手动 位置上，按

41、启动钮即可手动启动送风机。.-消防排烟机自动启动：当打开某组烟阀时，主机发出声光报警，同时排烟风机自动启动。手动启动：在打开联动柜上直接按启动钮，排烟风机投入运行。消防广播：在消防广播上，按某楼层消防广播按钮，指示灯亮；把广播开关接通，直接用话筒对该楼层广播;旦发生火警需要进行疏散时，放“疏散指挥”录音带进行广播，引导疏散。消防电梯：发生火警时，按消防迫降按钮，消防梯降到一楼停止运行；当确防梯恢复其功能作为抢救灭火用O6.设备设施小修、低压配电间工作规范L目的定期对房屋、设备（设施）维护保养和修缮，保持或恢复其使用功能。2 .工作规程2.1在房屋、设备、设施运行中由于各种因素的存在总会发生破损

42、，物业维修人员就是要将所发生的破损进行修复或更换零件，排除故障，使其恢复原有使用价值和功患，切实保障人身和设备安全。为此，在房屋、设备、设施运行中要建立一系列的安全操作制度，定期巡视检查，发现问题及时处理，用质量来控制操作，用制度来约束行为。房屋、设备、设施运行中的保养这是管理部维修班的重点工作，这项工作可分如下：三级保养制: 日常维护保养（三级）：是指经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，及时作好紧固工作以及文字记录存档等。二级保养：是由设备维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养。E3一级保养：是指设

43、备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养并填写设备保养记录表）1 O 2.2正确使用、合理养护、革新改进,以降低维修率,增加使用功能，延长使用寿命，提高经济效益。-更新和技术改造：当房屋、设备（设施）使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、能in耗大、污染环境日益严重或已失去了修缮的价值，则须淘汰或更换、更新设备, 以提高和改善技术性能。设备（设施）突发性事故的应急处理意外事故的发生较难预料，这就要求物业管理人员平时要有忧患意识防患于未然，在管理上要拟出各种突发事故应急处理预案;在制度上要制定严格的巡回检查制度，将事故隐患消灭在萌芽状态，强化员工

44、应变处理能要储备好各种处理突发事故的应急器材。-计划管理：对所接管的物业，进行全面验收，建立完善的管理档案，并根据房屋、设备（设施）的实际情况、维修更新周期制定维保、修缮计划，尤其是大、中修工程项按时完成，确保房屋、设备（设施）的完好与正常使用。2.3房屋、设备（设施）的档案管理对图纸文件、技术资料、维修保养记录等都应建册立账、保存。它对房屋、设备（设施）的维修保养、更新、事故分析都有着极大的参考作用。3 .低压配电间工作规范:3.1目的规范低压配电间的管理，保证商场正常用电。3.2注意事项-低压配电间严禁堆放可能危及电力设施安全的物品，其通道必须保持畅通。-非专业人员未经许可一律不得进入低压

45、配电间 低压配电间内各配电装置的安装必须符合用电安全规范。低压配电间的钥匙设专人保管。-电工负责每月一次对低压配电间内设备进行巡检，并做好清洁工作。7.高压配电间、空调维护保养规范L供配电设备（设施）运行规范 2 .目的 保证供配电设备的安全运行，保证供配电设备操作正确性和安全性。3 .供配电设备（设施）运行规程3.1变配电房一变配电房是商场供电系统的关键部位，设专职电工对其设备进行运行值班。未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，如进入必须在设备房岀入登记表上进行登值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。-值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的记载情况；禁止过载

46、运-保持配电房及设备清洁，保持良好通风及照明，门窗开启灵活。配电房设备的倒闸操作必须保证安全，采取有效的管理组织措施和制度。执行工作票制度,认真填写R倒/送闸操作票o 一因故需停某部分负荷时，应提前向使用该部分负荷的商户发出停电通知。对于突发性的停电事故应立即向部门领导汇报并向商户作出解释。-保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。-值班员应认真做好值班记录和巡检记录。3.2管理人员工作程序负责设备的技术资料和档案的收集、保管；负责零星设备的配件和材料的采购计划，外协保养、检测的联系工作。-每年按运行状

47、况制订中、大修计划。一对供配电设备维修保养提供工作指导及检查监督。负责编制供配电设备台账。3.2. 2商场物业商场物业经理负责对上述工作的审核和检查督导。3.2 . 3安全操作工作程序工程维修人员须严格按操作规范进行作业，保证设备安全、正常运行。一停电或部份停电作业时，应在断开的开关处悬挂“有人工作，禁止合闸的警示牌。自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。-高压开关操作须穿戴绝缘手套、绝缘鞋，确认安全才可进行。因工程维修或抢修原因停电须报管理部经理批淮，提前通知物业管理处，告知相关商户4.空调机维修、保养、质量检查工作规范: 4.L目的确保空调机组技术性能

48、处于良好状态，及操作的正确性和安全性，保证商场正供冷、供热。4 . 2.空调机维修、保养、质量检查42.1空调设备（设施）巡检、保养-对空调机组换季进行定期保养。E3巡检、保养的主要内容可包括: 一检查空调机组工作电压、电流是否超额定值，三相是否平衡。-检查油压、高压、低压是否超额定值。-检查空调主机、风机运转是否有异常振动或噪音。检查管道、闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好。检查控制柜（箱）各动作是否正常,有无异常噪音或气味。检查电动机轴承有无阻滞现象，如有应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。-检查循环水泵压盘根处是否切成线，如漏水成线则应加压盘根。一检查弹性联轴器有无损

49、坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫。IEI三I检查风扇是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响 声则应更换风机轴承。4 . 2.2月度保养检查节制阀与调节阀是否泄漏,如泄漏则应加压填料；阀门开闭是否灵活,如阻力较大则Inl(=1应对阀杆加注润滑油；如阀门破裂或开闭失败顼I应更换同规格阀门；检查法 兰连接处是否渗漏，如渗漏则应拆换密封胶垫。检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后Inl=1再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。in检查压缩机运行电流、压缩机油压、压缩机外壳温度。检查压缩机吸气压

50、力、排气压力。一检查压缩机是否有异常的噪音或振动、是否有异常的气味，如有则应修复或更换压缩机。清洁控制柜内外的灰尘、脏物；检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。检查交流接触器、热继电器清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物,如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；清洁铁芯上的灰尘及脏物；拧紧所有紧固螺栓。检查各信号灯；各指示仪表是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。423年度保养E3一控制屏系统、中央处理器、印刷线路板检修、调试如出现问题，则申请外委 维修或甄用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5M促无变形、鼓胀或开裂，如有则应

51、更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如有则作相应整修。一对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;送检温度计、压力表合格后方III测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀；对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。-检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器。S3清洁蒸发器散热片；清洁冷凝水盘。清洁风机盘管外壳、风机风叶、积水盘上的污物，拧紧所有紧固件。检查电动机风叶有无擦“现象，如有则应

52、修整处理。转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应检查水泵，拧紧水泵机组所有紧固螺栓。-清洗水泵过滤网，清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆。-检查供回水管路、冷凝水管路、送风管路、风机盘管保温层是否破损，如有III则应重做保温III层,并填写R变风量机房巡视表（按实际情况执行）。8.维修人员安全操作、维修材料及工具规范L目的规范维修人员安全操作程序，确保维修人员正确安全地进行操作.2程序要点设备在维修保养前应先切断电源，并挂上有人工作禁止合闸的警告标志。III维修人员在拆卸机件时扳手的用力不能过猛，以防打滑和因螺丝

53、断裂而发生 事故。重型机件需用人力移动时，维修人员应互相配合。拆卸后的机件要堆放整齐、稳妥，严禁乱堆乱放，以防止机件滑动倒下伤人。设备维修保养工作结束后，应将设备的安全装置、防护装置和保险装置重新装好。设备在试运转时，维修人员应集中思想仔细观察。如发现异常要及时停试、排除故障，一切正常后方可离去。-维修人员在用油类清洗机件时要注意火种，严禁吸烟及明火。废油要倒入指定盛器内集中处理，不准倒入下水道。维修人员在使用手锤时应注意保证周围人员的人身安全，以防锤柄脱落击伤他人或造成其他安全事故。-维修人员在使用台钳时要夹紧被加工的工件。台钳钳口的使用间距不得超岀其最大间距的三分之二。-维修人员在登高作业

54、时须佩戴安全带，使用竹梯时应认真进行安全检查，梯脚要用橡皮包扎牢固，以防楼梯滑倒。使用人字梯时必须检查拉绳是否绑扎牢固。3 .维修材料及工具领用规范:规范维修部门对材料及工具的管理工作，确保工具完整及各项性能完好。一领用维修材料及工具时均应填写领用单，经有关领导审批签字后方可领取。未经有关领导批准，不得将领用的材料和工具用于原指定用途之外。凡携岀管理区域大门的材料及工具均须有部门领导签署的岀门证，出门证经保安验明后方可将相应的材料或工具携出商场管理区域大门。较大型的专业工具应随用随借，当日归还。-未经培i丿11合格者不得擅自操作专业工具。多余材料应及时退库。有回收价值的备件应以日换新。9.商场

55、环保、保洁操作规范 1环保管理标准-地面保洁，无污迹r无水痕，无纸屑； -柱面无灰尘，防火门亦无灰尘； 扶手梯、栏杆上无灰尘； 场内椅子、花盆上无尘、无污； -玻璃保洁无污迹，无水珠，无手印； 垃圾箱经常保持保洁，无过多的垃圾，对垃圾桶进行定期消毒;指示牌上无灰尘;-咨询台上无灰尘;卫生洁具做到清洁，无水迹，无异味； -镜子明净，光亮，无灰尘，无污尘，无手印，无水迹； 电镀设备保持光亮，无浮尘，无水迹，无锈斑； 墙角四处保持干净，无蛛网、地面无脚印、无杂物； 卫生洁具齐全，无玻损； 保持卫生间空气清新，无异味； 保证有足够厕纸、香精球及洗手液； 杂物桶经常保持保洁垃圾不得过半； 一卫生间木隔板

56、无尘、无水迹； -下水道口无集（积）水；1. 3楼道保洁：-楼道墙干净，无污迹，踢脚板无尘土； 楼道地台做到无杂物，无尘土； 一电梯厅地面无污迹，水迹、无纸屑、尘土、毛发，保洁，光亮;1 . 4保洁周期性工作（此作为参考。以合同约定为准）:.清扫停车场地面（每周两次）;-用地面擦洗机保洁地面（每周一次）； 消毒垃圾箱（每周一次）； 一擦拭、清洗花槽（每周一次）； 擦拭、清洗、擦亮天花照明灯件（包括拆装）（半年一次）;清洗天花部件（半年一次）；-擦拭、保洁消防闸（半年一次）;一清理、打蜡、磨光消防栓之门（每周一次）清理消防栓内垃圾（每周一次）;电梯门槽坑的清洗（半年一次）;拂去墙身表面的天花的灰

57、尘（每月一次）； 擦拭、清洗照明灯盒（夕卜部）（每月一次）;一擦拭清洗厕内门及柜面（包括壁脚线）（每月一次）；-彻底清洗厕内门及柜面（包括壁脚线）（每月一次）；1. 5不定期保洁工作：-每年春季、秋季对场外墙外玻璃进行清洗，使之保持干净、整洁;-特殊保洁工作（雨天的保洁工作）：-遇到雨天，应在广场主要入口放上防水地毯;-在入口处准备好防水雨套，提供给顾客使用;-随时随地地将各层、各区的水滴拖抹干净，防止顾客摔倒;-按照保洁步骤的内容，将其他地点保洁干净;-如有发生顾客的呕吐现象，发生在哪一层哪一区，该区的保洁员工应迅速赶到呕吐的地点；-将地上的呕吐物保洁干净；用湿拖把将地面拖抹干净；2.日常保

58、洁：2 . L目的攏围：L1确保保洁人员能安全、迅速、准确地进入作业区工作,并保证清洁质量。本程序适用于商场日常保洁作业过程中的各个环节。L2环保主管负责本程序的实施，下属保洁人员按本程序的规定执行。2 . 2作业期：9.2.2. 1进场前的例会-环保主管按保洁合同约定的日常保洁程序及工作时间表进行检查。-保洁人员根据工作要求进行上岗操作前的一切准备工作。-环保主管按每人工作逬行所需人数登记，检查其装备情况。-检查清洁设备的电线、插头是否正常，确认正常后方可使用。2 . 3保洁人员进场保洁人员应按管理员分派的工作分别就位。保洁人员应按保洁制定的作业规程进行操作，并按保洁标准对自己的工作进 行自

59、查。一保洁人员在自查过程中发现设备残缺、残损情况应及时向管理员汇报，并在 工作单上做好记录。管理人员对办公楼内残缺、残损情况应经核实后及时向物业部反映。-环保主管应按制订的检查标准对保洁员的工作进行全面检查，并做好检.检查记录由环保主管保存一年，并转物业部存档一年。组织编配 与工作职责指挥联络组工程组中控室安全部机动组备注 状态 停电5分钟内1.至配电站查看故障原因加强巡逻各升降务必将资料详细记如设备故障，须通知高压梯有无困人情形录，翌日交由管理部设备厂商及公司主管前经理及工程人员，以来处理便追觎理如为供电所停电，应立刻询问供电所停电原因及供电时间，并汇报管理部经理停电中1.注意电梯对讲机有无

60、异L巡视各区是否常发生正常如有紧急状况，立即通知安全部处理随时将状况汇报定时查巡供电所是否供电中控室复电时L于上班时巡L查询各设备是否正常加强人员管制,务必将资料详细记 查各设备2.查寻发电机是否关闭以防可疑人员闯录，翌日交由管理部将状况详细记载，告知早班工程人员入经理及工程人员,以便追踪处理10.商场绿化操作规范10.1.绿化管理制度1、目的为美化商场环境，塑造公司良好的在形象。2、管理范围商场区城范围内的绿化区域。被当地社区划定为公司负责的绿化区域。3、管觐定III-绿化由商场包给专业养护公司维护，商场负责监督管理。公司员工都有权利和义务管理、爱护花草、树木。不准攀折花木或在树上晾晒衣物等