海南七仙岭天泉颐生殿项目投资分析报告9456997

1、.PAGE ：.；PAGE 9海南七仙岭天泉颐生殿工程投资分析报告工程称号：暂名七仙岭天泉颐生殿工程位置：工程位于海南省保亭县七仙岭国家森林公园风景区内，南地块脚下临七仙湖水库，西邻七仙岭高尔夫球场，西北地块临七仙岭国家森林公园入口处，北、东、西均被群山环抱。距保亭现场5-7公里水库地界临县城5公里，公园入口离县城7公里。工程建立规模与投资效益初步估算：工程位于七仙岭国家森林公园风景区内，公园总规划面积6014亩，工程地处东南和东北侧用地。工程用地面积：2006亩。工程可建建筑面积：按容积率0.2计算，约为26.75万m2。按初步功能定位谋划，工程包括酒店式养生公寓16万m2，两座含1000间

2、客房的度假产权酒店10万m2，高级养生别墅300-400栋，建筑面积10万m2。其他商业餐饮、文化文娱、休闲、温泉SPA、安康疗养养生等设备面积约3-5万m2其中建筑面积约7500 m2，其他为室外或林棚构筑。工程总投资规模：约20.12亿元人民币。包括：土地本钱约2.5亿元，工程前期费用约8025万元，工程建立工程投资约13.8475亿元，工程销售管理本钱约2.97亿元。工程分3-4期建立，建立总周期约8年。工程房产销售总收入约39.6亿元，工程总投资利润约14.6175亿元酒店运营利润未计其列，工程投资静态收益率约72.68%。4、工程区域资源优势及市场开展时机七仙岭温泉旅游区集奇峰、温泉

3、、田园风光、民族风情为一体。此外，距县城48公里的毛感乡境内有目前我省发现最大仙龙洞溶洞和面积达300多亩的仙安石林等天然旅游景区。还有富有民族特征的黎苗山寨槟榔园等人文旅游景点。七仙岭下有自喷泉眼7口，日出水量7119立方米，温泉温度高达93，属硅酸重碳酸钠型温泉水，清澈透明，日出水量3800多立方米，是海南岛探明储量最大、水温最高的温泉，具有清净肌肤、美容、医疗保健效果，被称为“七仙美人泉；含有多种微量元素，具有较高的医疗保健价值。七仙岭国家森林公园其奇峰由七座峭立的花岗岩石峰组成，突兀于山峰之上，远眺挺秀隽雅，近观雄、险、神、奇，尤似七仙下凡，嬉水人间，故名七仙岭。七仙岭最顶峰海拔112

4、6米，登上顶峰可观三山望四海三山：五指山、吊罗山、毛公山；四海：林海、云海、雾海、南海；原始热带雨林是海南岛目前仅有的几片保管较为完好的热带雨林之一，林内古树参天，藤萝交错，目前已探明的各类珍异植物5000多种，野生动物500多种，有一片集中分布的桫椤群落，杆高有9米多，桫椤被誉为“植物活化石，是国家列为一级维护的古老孑遗植物，其古老可上塑到恐龙时代。散步七仙岭原始热带雨林，可以纵情欣赏动植物景观，饱吸森林中高浓度的氧气和负氧离子，可起到安康疗疾作用。公园规划总面积22平方公里。按照规划，该公园分为维护区、开展区和过渡区三大区块，其中开展区设有登山效力区、七仙湖观光区、生态博物馆、山顶生态小公

5、园、登山欣赏区、温泉度假区、黎苗风情寨和商业效力中心等设备。公园内已开发建立君澜度假酒店、七仙瑶池等8家旅游度假酒店和18洞的山林高尔夫球场，建成3770级台阶的直通七仙岭顶峰的登山游道，是游山嬉水的好去处。工程所面临的区域开展时机：工程所在的保亭县经济不兴隆，主要以森林生态公园、温泉养生度假、七仙女黎族风情文化为特征开展旅游为主；温泉、热带雨林风光、黎苗文化为其独特别方特征；房地产业依赖于度假旅游开展；全国各地前往保亭购房，以东北三省的居多。区域依托七仙岭森林资源、全省最好的温泉资源及浪漫的七仙女与黎民族文化风情炒作，迅速将其旅游地产的价值提高到一定高度，市场价可与三亚和海口堪比，保亭城区的

6、房产销售价已达6000-8000元/ m2, 七仙岭温泉度假区的别墅售价已达2-5万元/ m2。4、工程初步定位：本工程将依托七仙岭丰富而独特的国家森林公园的生态养生及七仙温泉安康养生资源，充分发扬和发掘七仙女和黎民族的奥秘浪漫文化魅力，建成一个融养生主题公寓、养生主题酒店会所、森林温泉养生运动中心养生文化学院、七仙女黎族风情文化演艺、安康养生食品与温泉草野药膳食疗、养生博物馆、安康养生医院、安康游憩地、养生育老标杆、高级养生度假别墅等功能于一体的七仙岭国际生态安康养生社区。5、工程初步功能目的：工程总规划用地6014亩，工程建立用地2006亩。按容积率0.2计算，总建筑面积约26.75万m2

7、。按以上初步功能定位，工程主要包括入口综合效力区旅游接待餐饮购物、酒店物业管理等效力、七仙湖水上运动风情演艺区、温泉安康疗养养生区、养生度假酒店区、依山傍水依山林层叠而建的高级养生别墅区及七仙岭登山观览森林竞技运动区等功能，其各功能区的经济目的如下：入口综合效力区：建筑面积约2000 m2，林棚构筑面积3000 m2。含旅游接待中心、山野药草及黎苗风情特产购物堂、养生食品与温泉山野风味食疗药膳馆、酒店物业管理效力中心等。温泉SPA安康养生区：温泉泳池、戏水池和多功能、多疗效的温泉SPA泡池共5000 m2，温泉安康疗养中心建筑面积5000 m2，林棚休闲理疗养生设备构筑面积约10000 m2。

8、七仙湖水上运动风情演艺区：水上运动及扮演湖面约2万m2，扮演台面积约2000 m2，扮演后台建筑面积约500 m2。酒店式养生公寓4-5栋，总建筑面积16万m2，依水库脚下低地势而建，3-4层在林荫遮掩下的生态建筑，约1500户。度假产权酒店两座，总建筑面积10万m2，各含500间套客房，按4-5星级规范配设餐饮文娱、会议等设备，依水库脚下低地势而建，3-4层在林荫遮掩下的生态建筑。高级养生别墅300-400栋，建筑面积10万m2。依七仙岭层层叠叠的地势而建，均掩映在茂密的森林丛中，2-3层建筑，每栋别墅建筑面积约200-300 m2，含庭院、温泉泳池和SPA水疗池等设备。七仙岭登山观览森林竞

9、技运动区：沿公寓区、酒店区、别墅区之间设置一通往七仙岭公园的徒步木栈道，并针对安康养生社区的公寓酒店度假客人开展徒步登山、峻岭攀岩及森林浴养生等森林体育运动。在栈道两侧设置一些休闲亭台和提供帐篷等户外休闲文娱场所。6、工程投资初步估算：1、土地本钱：含购入本钱及有关土地契税等税费，合计约为2.5亿元。工程2006亩土地按目前保亭七仙岭地域湖畔土地市场价，至少20.06亿元。2、工程前期费用：含工程谋划、规划设计及城市配套等报建费用，约300元/ m2, 合计8025万元。3工程工程建立费用：工程类型造价元/建筑面积合价(万元)酒店式度假公寓200016000032000五星级度假酒店50001

10、0000050000高级养生别墅500010000050000商业休闲文化文娱等设备400075003000林棚构筑物1500225003375温泉泳池及水疗泡池5000200100小计475合计：工程总投资约171500万元。7、工程投资效益估算1、工程房产销售价估算 经调查，保亭如今售的房产楼盘市场销售价统计如下楼盘称号南美假日 HYPERLINK wolai/newhouse/59481/ 七仙瑶池广东街庄园豪都七仙河畔性质普通住宅雨林别墅温泉度假酒店普通住宅普通住宅酒店公寓地点县城七仙岭公园县城县城七仙女广场售价元/6400起25000-3800068805600起8000目前海南旅游

11、房地产市场销售价已进入平稳阶段，近1年内上涨的空间和幅度不大。按保守估计，工程各房产楼盘的市场销售价可确定如下：酒店式养生公寓售价：6000元/，五星级产权式度假酒店售价：10000元/，高级养生别墅售价：2.4万元/ 2、工程房产销售收入： 拟开发地块工程房产销售收入分析表：房产类型总建筑面积可售面积销售单价销售收入(万元)公寓1600001600006000元/96000产权酒店1000006000010000元/60000别墅10000010000024000元/24000合计396000 工程全部建成后，房产除可售面积32万，销售收入约39.6亿元以外，还有商业餐饮文娱康乐及酒店接待设

12、备等运营面积6.25万，年运营收入约3750万元，酒店委托运营收入约1.5亿元。3、工程销售管理费及税费：包括工程公司管理费1%、销售费用1%、销售营业税5.5%，合计为：2.97亿元。4、土地增值税：增值额=【销售收入-土地本钱+开发本钱+土地本钱+开发本钱*10%+税金+土地本钱+开发本钱*20%】=【销售收入0.945-土地本钱+开发本钱1.3】=39.60.945-17.151.3=15.127亿元土地增值税为：15.127亿元40%=6.0508亿元5、工程投资收益：工程投资利润：工程销售收入-销售管理税费-土地增值税-工程总投资额=39.6 -2.97 -6.0508-17.15= 13.4292亿元应缴所得税：13.4292亿元25%=3.3573亿元工程投资纯利润：13.4292-3.3573亿元=10.0719亿元6、工程投资收益率：按静态计算，工程投资收益率，为：10.0719/17.15+2.97100%=50.06%分析结论：公司拟用2.5亿元代价收买工程2006亩土地，土地即按土地现市场价估算，净增值17.5亿元。工程再经过规划建立成含酒店式公寓、度假养生酒店、高级