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1、2020年天猫好房与贝壳对比和展望2020年9月16日，阿里与易居宣布推出房地产交易平台“天猫好房”，并发布“不动产交易协作机制”（ETC），未来将基于新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景，承载房产线上交易过程中多项服务功能；此外，阿里方面表示天猫好房至少未来3年内不赚钱，所有收入100%补贴购房者。从交易模式看，天猫好房ETC与贝壳ACN模式接近，旨在提高房屋交易效率。天猫好房ETC模式主要针对行业中新房、二手房交易过程中直客触达难、营销成本高等痛点问题，通过区块链等技术构建一个多方参与、高效协作的开放式平台，解决从房源发布到签约、过户、结佣过程中各方利益互相博弈的问题，提高房屋交易效率

2、；贝壳ACN（Agent Cooperation Network）经纪人合作网络则是在房源信息充分共享前提下，将经纪服务流程细化、标准化，同品牌或跨品牌经纪人以不同角色共同参与到一笔交易并记录在ACN网络平台，房屋成交后再按照各个角色的分佣比例进行佣金分成，整体来看两者底层逻辑较为接近。阿里易居ETC整体构架蓝图贝壳平台架构从渠道房源看，贝壳较天猫好房更占优势。贝壳由线下起家并向线上渗透，具备庞大的线下渠道资源（2020H1末拥有门店4.2万家、经纪人45.6万人），并拥有海量真实房源信息（2020Q1末贝壳楼盘字典拥有2.26亿套真实房屋信息，贝壳找房真房源率达95%以上），2019年GTV

3、高达2.1万亿元，市占率达9.5%（分母为全国房屋交易额）。天猫好房则由线上向线下渗透，尽管天猫流量优势强大，但一方面，线上平台容易滋生虚假房源问题，为确保房源真实性、提高客户吸引力，后续仍需大量的线下人力投入与技术储备予以支撑；另一方面，易居以新房代理为主（2020H1一手房代理销售额占比77%），线下渠道资源远不如贝壳（2019年末易居房友门店数量约1万家，远少于贝壳），同时代理员工对于购房者需求理解、营销能力等亦逊色于二手经纪人。整体来看，贝壳在渠道、房源、客源方面更具优势。2020H1贝壳与易居主要经营数据对比2020H1易居房地产销售金额结构从行业趋势看，一是线上线下渠道将加速融合。

4、房企方面，中期楼市下行背景下追求高周转、快速销售与回笼现金，对去化效率要求更高；购房者方面，购房阶层年轻化使得线上售房认可度提高，疫情期间部分房企线上售房成功亦侧面印证。供需两端对互联网化的认可，叠加贝壳、天猫好房等平台线上渠道逐步推广，未来房地产互联网化或将提速。同时考虑房屋高总价、虚假房源问题对纯线上交易模式形成制约（参考爱屋及乌），叠加贝壳等传统中介亦逐步线上化，未来线上线下或将加速融合并成为行业主流模式。二是行业迎接平台化，未来或强者恒强。目前房地产经纪行业竞争格局呈现哑铃式结构，一端是全国连锁品牌和区域龙头，另一端是小微中介，行业整合空间较大。前瞻网数据显示，70%的小微中介完成二手房市场50%以上交易额。随着贝壳、天猫好房等房地产交易平台陆续推出，并通过资

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