60家房企案例看5类ABS如何影响房企报表

1、内容目录 HYPERLINK l _TOC_250009 房地产 ABS 涉及的两类资产与出表判断 3 HYPERLINK l _TOC_250008 房地产 ABS 涉及哪些报表项目？ 4 HYPERLINK l _TOC_250007 房地产 ABS 如何影响房企报表？ 4 HYPERLINK l _TOC_250006 购房尾款 ABS 4 HYPERLINK l _TOC_250005 物业费 ABS 和 CMBS 6 HYPERLINK l _TOC_250004 供应链 ABS 7 HYPERLINK l _TOC_250003 类 REITs 8 HYPERLINK l _TOC

2、_250002 总结 9图表目录图 1：五类房地产 ABS 示意图 3图 2：港股购房尾款 ABS 涉及负债项目统计 5图 3：A 股购房尾款 ABS 涉及负债项目统计 6图 4：港股物业费 ABS 和 CMBS 涉及负债项目统计 7图 5：A 股物业费 ABS 和 CMBS 涉及负债项目统计 7图 6：构成控制的三个要素 8表 1：房地产 ABS 分类与出表判断 3表 2：房地产 ABS 涉及的报表项目 4表 3：案例：雅居乐“借款”项目附注明细（2019 年报，亿元） 5表 4：案例：龙光“贸易及其他应付款项“附注明细（2019 年报，亿元） 5表 5：案例：新城控股“其他流动负债”附注明

3、细（2019 年报，亿元） 6表 6：案例：大悦城“长期应付款”附注明细（2019 年报，亿元） 6 HYPERLINK l _TOC_250001 表 7：60 家房企 ABS 涉及报表项目明细（2019 年报） 9 HYPERLINK l _TOC_250000 表 8：60 家房企 ABS 涉及报表项目明细（续） 10按照基础资产划分，房地产 ABS 主要包括五类，供应链 ABS、购房尾款 ABS、物业费 ABS、 CMBS 和类 REITs。发行各类 ABS 对房企财务报表的影响是什么？哪些 ABS 涉及出表？哪些 ABS 易被隐藏？本文以 60 家房企为样本（港股上市 29 家，A

4、股上市或境内发债 31 家），全面总结 ABS 对房企财务报表的影响。图 1：五类房地产 ABS 示意图资料来源：安信证券研究中心整理房地产 ABS 涉及的两类资产与出表判断为厘清房地产 ABS 的出表问题，首先将 ABS 涉及的资产分为未来资产和现时资产两类。其中“未来资产”指未来期间可产生稳定、可预测现金流的“类资产”，包括收益权、未来债权等，未确认在原始权益人财务报表中，不存在出表的问题，购房尾款 ABS（未来债权）、物业费 ABS（收益权）为此情形；“现时资产”指存在于原始权益人财务报表中的债权资产或不动产，如应收账款、投资性房地产等，在转让过程中，根据不同的交易结构，可能存在控制权的

5、转移，会计认同出表。CMBS 和类 REITs 的底层资产不动产属于“现时资产”的范畴。五类房地产 ABS 中仅类 REITs 涉及是否出表的判断。供应链 ABS 原始权益人并非房企，发行供应链 ABS 仅涉及房企应付账款明细科目的调整，对报表影响较小；购房尾款 ABS、物业费 ABS 的基础资产为未来资产，不涉及出表；CMBS 的交易结构为 SPV 向房企发放一笔商业不动产抵押贷款，对房企而言，法律性质为借款，也不涉及出表；类 REITs 将底层不动产出售给 SPV，可能涉及控制权的变更，是 5 类房地产 ABS 中唯一需要判断是否出表的品种。表 1 ：房地产 ABS 分类与出表判断资产类型

6、房地产 ABS是否出表未来资产收益权物业费 ABS不出表未来债权购房尾款 ABS不出表债权供应链 ABS原始权益人非房企现时资产不动产CMBS不出表类 REITs可能出表资料来源：安信证券研究中心整理房地产 ABS 涉及哪些报表项目？如果 ABS 涉及出表，房企终止确认资产、并确认资产处置损益；如果不出表，房企发行 ABS对应新增一项负债，但与发行债券直接计入“应付债券”不同，ABS 涉及的会计科目更加灵活。可以理解为 ABS 在法律关系上为 SPV 向企业发放一笔借款、或企业向 SPV 出售基础资产获取交易对价，在负债端对应的科目根据企业对交易结构的界定有所不同，可包括长期（或短期）借款、长

7、期应付款、其他应付款、其他流动负债、其他非流动负债、应付债券等。ABS 会计处理的灵活性导致统计企业有息负债时，较容易将计入“经营负债”的 ABS 遗漏，如 A 股报表较易遗漏计入“长期应付款”、“其他流动负债”、“其他非流动负债”的 ABS，港股报表较易遗漏计入“贸易及其他应付款项”等项目的 ABS。表 2 ：房地产 ABS 涉及的报表项目港股A 股涉及科目类别供应链 ABS应付账款贸易及其他应付款等购房尾款 ABS应付债券、其他流动负债、长期（或短期）借款、长期应付款借款、证券化安排的收款、其他应付款和应付债券物业费 ABS、CMBS其他非流动负债、长期借款、长期应付款、类 REITs长期

8、借款、其他非流动负债资料来源：安信证券研究中心整理房地产 ABS 如何影响房企报表？购房尾款 ABS应计费用、贸易及其他应付款等购房尾款的形成过程为，房企和购房人签订商品房买卖合同，购房人支付首付款，同时向银行或地方公积金管理中心提交按揭申请。从提交申请到银行放款约有 3-6 个月的时滞，房企为加快资金到账时间，通过购房尾款证券化将未来现金流提前变现。由于商品房销售一般采用预售制，房企尚未完成房屋交付义务，不满足收入确认条件，购房尾款不能确认为应收账款，而构成一笔“未来债权”。购房尾款 ABS 可理解为以“未来债权”的偿债现金流作为抵押的一笔有息借款。房企收到购房尾款 ABS 募集资金时的会计

9、处理为：借：库存现金/银行存款贷：长期应付款、或应付债券、或其他流动负债、或短期（或长期）借款等。同时，如房企认购次级债券，计入“交易性金融资产”、“其他非流动金融资产”等科目中。购房尾款 ABS 对应的负债科目每家房企各有不同，总结来看，（1）就港股而言，多数房企将购房尾款 ABS 计入“借款”项目中，以“资产支持证券”二级项列示，占 63.6%，如雅居乐、融信等；部分房企将购房尾款 ABS 独立为“证券化安排的收款”报表项目，如碧桂园、远洋等。以上两种处理在分析有息负债时均不易发生遗漏，少数房企将购房尾款 ABS 计入“贸易及其他应付款”科目中，如正荣、龙光和中骏，加总有息负债时较易出现遗

10、漏。图 2：港股购房尾款 ABS 涉及负债项目统计世茂房地产雅居乐 融信集团奥园集团保利置业旭辉集团碧桂园绿城中国正荣集团龙光集团中骏集团弘阳地产首创置业：长期应付款 红星美凯龙：其他流动负债42214购房尾款会计处理分类（港股，家）1614121086420借款项下独立为”证券化安排的收款“贸易及其他应付款其他资料来源：公司公告，安信证券研究中心表 3 ：案例：雅居乐“借款”项目附注明细（2019 年报，亿元）20192018优先票据152.4115.5境内公司债券85.786.7商业物业资产支持证券40.840.7资产支持证券9.010.5长期银团借款168.1197.6长期银行借款316

11、.7270.6其他借款97.965.2合计870.9757.8资料来源：公司公告，安信证券研究中心表 4 ：案例：龙光“贸易及其他应付款项“附注明细（2019 年报，亿元）20192018贸易应付款项241.3125.0其他应付款及应计费用255.571.2已收客户按金0.20.4已收租金及其他按金4.01.1资产支持证券所得款项37.515.9应付非控股股东款项1.2106.8应付关联公司款项5.80.1应付合营公司款项12.7152.8应付联营公司款项3.40.0合计561.7474.5资料来源：公司公告，安信证券研究中心（2）就 A 股而言，多数房企将购房尾款计入“应付债券”，占比 50

12、%，如中南、招蛇、蓝光等；部分房企计入“短期借款”或“长期借款”，占 14.3%，如金科、荣盛发展等；部分房企计入“长期应付款”，占比 21.4%，如建发、大悦城等；部分房企计入“其他流动负债”，占比 14.3%，如新城控股、华发股份等。需要注意的是，尽管购房尾款 ABS 存续期多在 2-3 年之间，房企收到购房尾款 ABS 募集资金时仍将其计入流动负债端的“其他流动负债”，与购房尾款的循环购买设置有关。购房尾款回款时间实际为 3-6 个月，对房企而言相当于一笔循环使用的借款。图 3：A 股购房尾款 ABS 涉及负债项目统计8首开股份中南建设招商蛇口蓝光发展光明地产新湖中宝南山地产购房尾款会计

13、处理分类（A股，家）建发股份大悦城南国置业金科集团荣盛发展新城控股华发股份76543210应付债券长期应付款其他流动负债长期/短期借款资料来源：公司公告，安信证券研究中心表 5 ：案例：新城控股“其他流动负债”附注明细（2019 年报，亿元）项目期末余额期初余额土地增值税拨备(i)55.738.92019 年美元债-吾悦七期(ii)20.9-购房尾款资产证券化(iii)15.918.12019 年资产支持票据(iv)14.8-2018 年公司债券(第二期)(品种一)(非公开发行)(附注四(31)(xxiii)11.7-2016 年公司债券(非公开发行) (第一期)(品种二)(附注四(31)(i

14、i)0.08.42018 年美元债-吾悦二期(v)-20.62018 年超短期融资债券(第一期)(vi)-15.02018 年超短期融资债券(第二期)(vi)-9.0合计119.0110.0资料来源：公司公告，安信证券研究中心表 6 ：案例：大悦城“长期应付款”附注明细（2019 年报，亿元）项目期末余额年初余额华夏资本-中粮购房尾款 1 号资产支持专项计划14.314.3减：一年内到期的长期应付款（附注六、29）14.30.0合计0.014.3资料来源：公司公告，安信证券研究中心物业费 ABS 和 CMBS物业费 ABS 和 CMBS 会计处理较为相似，与购房尾款的区别是，一般不计入“其他流

15、动负债”等短端科目，涉及的科目包括“长期应付款”、“应付债券”、“其他非流动负债”等。房企收到物业费 ABS 或 CMBS 募集资金时的会计处理为：借：库存现金/银行存款贷：长期应付款、或应付债券、或其他非流动负债等。同时，如房企认购次级债券，计入“交易性金融资产”、“其他非流动金融资产”等科目中。物业费 ABS 和 CMBS 港股报表涉及的项目包括，多数房企将物业费 ABS 和 CMBS 计入 “借款”项目中，占 64.3%，如雅居乐、宝龙、禹洲等；部分房企将物业费 ABS 和 CMBS独立为“证券化安排的收款”报表项目，占 28.6%，如绿城、花样年等；其他处理方法还有计入“其他非流动负债

16、”等，如红星美凯龙。图 4：港股物业费 ABS 和 CMBS 涉及负债项目统计物业费ABS及CMBS会计处理分类（港股，家）雅居乐保利置业宝龙地产禹洲集团融创中国正商地产绿城中国花样年瑞安房地产彩生活红星美凯龙其他非流动负债419109876543210借款证券化安排的收款其他资料来源：公司公告，安信证券研究中心物业费 ABS 和 CMBS 在 A 股报表涉及的项目包括，计入“应付债券”的房企最多，占比36.8%，如首开、新城、华夏幸福等；其次是“长期借款”，占 26.3%，如保利、金科等；也有部分房企计入“长期应付款”，占 26.3%，如建发、中南建设等；少数房企计入“其他非流动负债”，占

17、10.5%，如金地、华发等。图 5：A 股物业费 ABS 和 CMBS 涉及负债项目统计物业费ABS及CMBS会计处理分类（A股，家）首开股份新城控股广宇发展华夏幸福泛海控股中南建设建发股份迪马股份北辰实业保利发展云南城投金科集团珠江实业金地集团华发股份7552876543210应付债券长期应付款长期借款其他非流动负债资料来源：公司公告，安信证券研究中心供应链 ABS房地产供应链 ABS 是供应商将向核心企业的应收账款打包出售给保理公司，由保理公司作为原始权益人完成发行。对房企而言，只需变更应付账款下的二级科目（从供应商变更为保理商），同时延长付款期限。若房企认购次级债券，则计入“交易性金融资

18、产”等科目。供应链 ABS 还款时，会计处理为：若子公司自偿：借：应付账款贷：银行存款母公司不进行账务处理。若母公司代为偿还：母公司：借：长期股权投资贷：银行存款子公司：借：应付账款贷：资本公积类 REITs类 REITs 底层资产是否出表的判断根据会计准则，判断房企是否需将类 REITs 的 SPV 纳入合并报表需要考虑三个要素，（1）是否拥有权力，即是否能主导投资方的相关活动，如生产、销售、对外投资、融资等；（2）是否享有可变回报，即回报与投资方业绩挂钩；（3）拥有的权利和可变回报是否具有相关性。图 6：构成控制的三个要素资料来源：安信证券研究中心整理结合三要素来看，出现以下几种情形类 R

19、EITs 常不能判定出表，（1）房企持有的次级份额比例较高，进而享有底层资产的主要运营收益和/或退出时的增值收益，即享有“可变回报”；房企担任底层资产的物业管理人，负责底层资产的运营及管理，“拥有权力”；（3）房企提供较强的增信措施，承担项目的主要风险而实质“拥有权力”；（4）房企享有按固定价格回购底层资产的优先收购权，并支付大额权利维持费，需考虑是否与“真实出售”的商业意图相矛盾且是否拥有实质性权力。（2）发行类REITs 的会计处理发行类 REITs 如果出表，则终止确认投资性房地产，并确认资产处置损益；如果不出表，则新增一项负债，会计分录为：借：库存现金/银行存款贷：长期借款、其他非流动

20、负债等。从样本房企来看，发行类 REITs 未出表的企业，对应负债项目主要包括长期借款和其他非流动负债。总结总结来看，（1）供应链 ABS 主要涉及应付账款二级科目的调整，对房企报表影响较小；（2）购房尾款 ABS 增加一项负债，国内财务报表计入“应付债券”、“短期(或长期)借款”、“长期应付款”、“其他流动负债”四类科目，香港财务报表计入“借款”、“证券化安排的收款”、“贸易及其他应付款”等；（3）物业费 ABS、CMBS、不出表的类 REITs 会计处理相似，国内财务报表计入“应付债券”、“长期应付款”、“长期借款”、“其他非流动负债”四类科目，香港财务报表计入“借款”、“证券化安排的收款

21、”等。部分房企将 ABS 计入经营负债科目，统计有息负债时较容易遗漏。（1）就港股而言，少数房企计入“贸易及其他应付款”相关科目，包括有龙光、正荣、中骏和弘阳地产，需结合附注进一步识别；（2）就 A 股而言，ABS 涉及“其他流动负债”科目的有新城和华发；涉及 “长期应付款”的有中南、建发、大悦城、迪马、北辰等；涉及“其他非流动负债”的有金地和华发。表 7 ：60 家房企ABS 涉及报表项目明细（2019 年报）公司简称购房尾款ABS物业费 ABSCMBS类 REITs碧桂园证券化安排的收款世茂房地产借贷中国恒大借款首开股份应付债券应付债券远洋集团贷款金地集团其他非流动负债其他非流动负债新城控股其他流动负债应