Q3上海、广州、深圳度写字楼市场简报

1、第四季度的写字楼租赁市场 历来比较活跃。业主：高力 国际建议业主在吸引写字楼 传统行业租户的同时，亦提 升激励措施来吸引科技、医 疗健康及线上服务等行业的 租户。租户：我们建议租户借此时 机谈判较长期的租约，获取 优惠的租金方案。回升，并在2021年持续扩张。然而，非核心区新增供应占 比的上升可能会拖累全市平 均租金的走势。洞察/建议三季度重点2020年第三季度，上海写字 楼租赁市场信心回升、需求 激增。但受到大量新增供应 影响，空置率仍在上升，租 金环比下降2.7%。我们预计 市场需求将在第四季度继续市场回暖，信心重塑高力季报写字楼 | 上海 | 研究 | Q3 2020 | 2020年10

2、月16日2020全年21.1%26.2%202024年度均值23.3%本季度需求100,500平方米28.7万平方米84.8万平方米供应45.7万平方米180万平方米130万平方米2.0pps7.8pps1.0pps环比 /本季度末租金空置率主要需求来源：净吸纳量占比-2.7%人民币7.72人民币7.62人民币8.19（每平方米每天） （每平方米每天）（每平方米每天）同比 /201924年均增速/ 2020年末2024年末-10.9%-0.7%杨依婷高级分析师 | 研究 | 华东区+86 21 6141 3550candice.yang(000 sq m)上海写字楼市场趋势（2017-2024

3、F）专业服务32%制造业16%金融业12%6.57.07.58.08.59.005001,0001,5002,0002017 2018 2019 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F19.3%16.0%18.4%26.2%25.4%23.3%新增供应净吸纳量租金（元每天每平方米）空置率2,50029.4% 28.8%备注：本报告中未来预测针对上海全市甲级写字楼市场，包括核心区和非核心区市场。数据来源：高力国际1平方米=10.76平方英尺2高力季报写字楼 | 上海 | 研究 | Q3 2020 | 2020年10月16日租赁市场需求回升随着宏观经济的复苏和市场信心的恢复，上

4、海写字楼市场的租赁需求 在本季度回升至2019年疫情前的正常水平。而上半年受疫情影响有部分新增供应推迟入市，导致本季度有7个新项目集中入市。大量新增供应将空置率推升了2个百分点，租金仍有小幅下降，但跌幅开始放缓。专业服务，制造业和金融业引领需求增长。浦东的前滩子市场仍是本展望季度租赁热点，收获了来自德州仪器、希尔顿、灿谷投资等企业的多 个大面积租约。我们预计市场需求将在第四季度继续回升。但在新增供应压力下，平均 租金可能仍将下行，直至2021年企稳回升。另外，由于非核心区租金低于全市平均水平，因此未来供应中非核心区占比的上升也是拖累全市平均租金上涨前景的原因之一。数据来源：高力国际核心区子市场

5、空置率及租金非核心区子市场空置率及租金本季度回顾 项目面积(sq m)买家卖家交易总额(亿人民币) 国丰酒店以及地 下256个停车位45,775大华集团国浩房地产1.44香溢花城三期#4酒店42,662黑石融创1.16绿地外滩中心C1栋15,209国海证券绿地1.38虬江路地块（永兴路180号）38,005睿星资本绿都地产1.00碧桂园中心4号 楼3,642广东欧昊集团碧桂园1.85主要租赁交易 租户楼宇面积(sq m)子市场德州仪器前滩中心9,000前滩希尔顿前滩中心8,500前滩灿谷投资前滩东方广场一期8,400前滩盈科律师事务所上海中心3,152浦东其它朱雀投资前滩中心3,000前滩和合

6、资产管理有限 公司上海中心2,683浦东其它星展银行外滩金融中心2,403浦东其它主要大宗投资交易中山公园, 3.1%外滩, 16.0%虹桥开发区&古北, 9.9%南外滩, 67.0%徐家汇, 5.0%南京西路, 11.4%新天地, 9.0%人民广场, 13.4%陆家嘴, 18.6%竹园, 10.1%中山公园, 7.62外滩, 8.82南外滩, 7.27人民广场, 7.99新天地, 8.94南京西路, 11.62徐家汇, 7.43陆家嘴, 9.99竹园, 8.15北滨江, 5.00世博&耀华, 7.19前滩, 5.61真如, 5.03北外滩, 6.91四川北路, 5.78天目恒丰, 6.67大

7、宁, 4.49五角场, 4.95东外滩, 5.62长寿路, 6.42长风, 4.79中山北路, 6.45花木, 7.20虹桥商务区, 6.09莘庄, 4.60徐汇滨江, 5.10四川北路, 16.3%北外滩, 36.7%虹桥开发区&古北, 6.30 天目恒丰, 31.7%大宁, 24.5%五角场, 20.4%东外滩, 17.3%长风, 10.0%长寿路, 6.6%中山北路, 20.9%花木, 12.1%虹桥商务区, 23.1%莘庄, 30.9%徐汇滨江, 55.8%真如, 56.8%前滩, 48.2%世博&耀华, 50.3%北滨江, 45.0%关于高力国际高力国际（纳斯达克、多伦多证交所代码：

8、CIGI）是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司。我们在68个国家开展业务，我们的15,000名富有进取精神的员工携手合作提供专家建议和服务， 为房地产租户、业主和投资者最大限度地创造价值。25多年来，我们经验丰富的领导团队（拥有约40的股权）为股东带来了行业领先的投资回报。2019年期间，公司收入达30亿 美元（包括附 属企业的情况下为35亿美元），资产管理额超过330亿美元。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网官网新闻中心或关注 官方新浪微博,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信版权所有 2020 高力国际本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息

9、的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报 告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。主要作者：杨依婷高级分析师 | 研究 | 华东区+86 21 6141 3623Candice.Yang如需更多资讯，请联系：邓懿君董事总经理 | 中国+86 21 6141 3688tammy.tang沈寅董事总经理 | 华东区+86 21 6141 3600richard.shen夏思坚执行董事 | 研究 | 亚洲+852 2822 0511andrew.haskins展望/建议高力国际预期，2021年广州 写字楼供应将达到高峰，甲 级写字楼

10、将继续为租户市场。 高力建议，业主可以通过更 为灵活的租赁条款和提高楼 宇品质来维持较高的出租率。高力国际建议，科技、媒体 和电信类别的租户可以在琶 洲寻求较为优惠的租赁条件。 而其他对物业要求较高的租 户可以物色珠江新城未来供 应的预租机会。2020年第三季度总结2020年第三季度，全市无新 增甲级写字楼项目。在经济 复苏的带动下，写字楼市场 净吸纳量环比上升54%达 32,400平方米。2021年，琶洲预计有超过一 百万平方米的写字楼面积入 市。由于对琶洲子市场未来 前景的看好，不少投资者在 留意琶洲写字楼的整售机会。经济逐渐复苏，需求稳步回升2020年202024年平均2020年第三季度

11、需求32,400平方米170,500平方米299,400平方米供应0 平方米568,400平方米365,800平方米同 比 / 2020年末201924年平均增长率/2024年末环比 /第三季度末1%-2.5%0.6%租金人民币170.9 人民币170.0 人民币179.5(每平方米(每平方米(每平方米 每月）每月）每月）空置率0.6 pp6.1%6 pps11.3%0.6 pp8.5%写字楼租赁活动主要行业: 2020年第三季度占比TMT(科技、媒体和电信)30%金融26%专业服务业24%邓淑贤研究部主管 | 研究 |香港特别行政区及华南区+852 2822 0514Rosanna.Tang

12、307,000260,000136,000平方米1,020,000数据来源：高力国际 注释：截至2020年9月17日，1美元=人民币6.77元；1平方米=10.76平方英尺钟俊杰高级分析师 | 研究 | 广州+86 20 3819 3851Jay.Zhong高力国际季报写字楼 | 广州 | 研究 | 2020年第三季度 | 2020年10月14日琶洲56%珠江新城17%国际金融城14%越秀7%2020年-2024年子市场新增可租赁供应天河北体育中心6%琶洲珠江新城国际金融城越秀天河北体育中心 106,0002高力国际季报写字楼 | 广州 | 研究 | 2020年第三季度 | 2020年10月1

13、4日预计第四季度写字楼需求继续上升高力国际预期，随着经济的逐渐好转，写字楼的 需求亦会在第四季度继续攀升，而由于电商在 2020年得到快速的发展，科技、媒体和电信租户 将会成为2020年全市写字楼租赁成交的主力。展望租 金 空 置 率租金空置率广州甲级写字楼子市场空置率(%) 及租金 (人民币/平方米/月)有479,400平方米的甲级写字楼新增面积计划在2020年第四 季度入市，占到全年新增供应面积的84%。高力国际预期， 大量的新增供应将为全市的平均租金带来压力，但部分新增项 目可能延期。如果这些新增写字楼项目都能如期交付，全市空 置率将会升至11.3%。天河北- 体育中心珠江新城越秀琶洲第

14、三季度珠江新城写字楼市场 开始企稳2020年第三季度，2020年由于无新增供应入市，可租赁的面积较少，一些今年约满、租 金 空 置 率对物业要求较高的租户多选择迁入珠江 新城。而其他对租金较为敏感的租户则 选择了在天河或者海珠的产业园。2020年第三季度，珠江新城在租赁活 动持续增加的支撑下，租金在连续四 个季度下跌后环比回升2.1%。珠江新 城的净吸纳量亦涨至33,800平方米， 成为全市最活跃子市场。2020年第三季度，由于部分租户搬离 天河北-体育中心，这个区域的空置率 环比上升1个百分点至6.6%。部分业主 提供更具竞争力的报价来吸引租户。人民币/平方米/月%数据来源：高力国际6.6%

15、2Q203Q20172.52Q203Q205.7%2Q203Q20183.32Q203Q204.3%2Q203Q20147.92Q203Q2010.8%2Q203Q20130.32Q203Q200%5%10%160165170175185 152021F2022F2023F2024F广州甲级写字楼整体空置率(%) 及租金 (人民币/平方米/月)平均租金（左轴）空置率（右轴）租金空置率关于高力国际高力国际（纳斯达克、多伦多证交所代码：CIGI）是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司。我们在68个国家开展业务，我们的15,000名富有进取精神的员工携手合作提供专家建议和

16、服务， 为房地产租户、业主和投资者最大限度地创造价值。25多年来，我们经验丰富的领导团队（拥有约40的股权）为股东带来了行业领先的投资回报。2019年期间，公司收入达30亿 美元（包括附 属企业的情况下为35亿美元），资产管理额超过330亿美元。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网官网新闻中心或关注 官方新浪微博,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信版权所有 2020 高力国际本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报 告中的任何材料采取行动之前，先咨

17、询专业顾问。主要作者：钟俊杰高级分析师 | 研究 | 广州+86 20 3819 3851Jay.Zhong如需更多资讯，请联系：冯文光董事总经理 | 华南区+86 20 3819 3998Alan.Fung夏思坚执行董事 | 研究 | 亚洲+852 2822 0521Andrew.Haskins邓淑贤研究部主管 | 研究 | 香港特别行政区及华南区+852 2822 0514Rosanna.Tang新增供应超过30万平方米， 全部来自前海，共四栋全新 写字楼。大量新项目集中入市，推动 全市租金进一步环比下行 2.9%到203元/平方米/月。专业服务成为租赁活动最为 活跃的行业，成交数量占比

18、达到全市的百分之三十五。中国政府最新发布关于深圳的改革试点实施方案（2020-2025年），将深圳 定位为“模范城市”，预期 这将带动来自于金融和创科 行业对写字楼的需求1。我们建议业主可以做出策略 性调整，进一步关注来自金 融及相关专业服务带来的潜 在需求。需求持续走稳COLLIERS QUARTERLYOFFICE | SHENZHEN | RESEARCH | Q3 2020 | 09 OCTOBER 2020240,540平方米23.7%25.7%664,500平方米886,460平方米29.5 %1,392,700平方米61,000平方米318,980平方米3.1百分点4.5百分点1

19、.7百分点空置率来源：高力国际1. /cn/xxgk/zfxxgj/zwdt/content/post_8166565.html0.71.11.92.31.0-1.000.502020预测2021预测2022预测2023预测2024预测罗湖南山前海总计主要需求行业:租赁面积百分比%专业服务35%科技行业24%金融18%房地产及相关6%2020全年202024年均2020年第三季度2020年底环比 /三季度末202024年均增长/2024年末需求供应人民币 203人民币 201人民币 195租金 (元/平方米/月) (元/平方米/月) (元/平方米/月)观点及推荐2020年三季度摘要2020-2

20、024各区新增供应福田百万 平方米2.502.001.50高力国际季报写字楼 | 深圳 | 研究部 | 2020 年3季度 | 2020 年10月14日-2.9%-11.8%-3.1%易浩然高级分析师 | 研究 | 深圳+86 755 8825 8600Justin.Yi2高力国际季报写字楼 | 深圳 | 研究部 | 2020 年3季度 | 2020 年10月14日来源：高力国际2020年下半年: 租金下跌趋缓作为深圳甲级写字楼市场最重要的行业之一，金融业展望贡献深圳2020年上半年全市GDP的16.2%，对比2019年同期的12.7%。同时，金融行业贡献2020年上半年 税收达到全市的24.1%。我们预期，快速发展的金融行业将促