8203估价师协会网站cms实践总结

1、个 人 专 业 实 践 总 结实的理论知识的同时，也要具备一定的实践经验。从实践角度出发，简单阐述了土地估价的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。：土地估价 估价方法 估价风险正文：从 80 年代起，中国开始土地行政管理制度和土地使用制度，按照土地所与使用权分离的原则，国家在保留土地所的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。这土地使用制度带有根本性的，打破了土地长期无偿、无限期、无、单一行政的划拨制度，创立了以市场配置土地的新制度。人们对土地资源的需求更为强烈，土地资产在国家、集体

2、、和个人之间不断地进行转换或置换。土地估价行业是伴随着土地使用制度而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业、服务于土地使用制度与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。摘要：土地估价是集专业理论和实践经验的行业，要求估价师在掌握扎建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度在我地使用制度与土地市场建设过程中，地价问题一直是问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系

3、列的制度和体系。如：建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系；为了不断适应土地估价行业的发展，逐步形成了一整套具有的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。同时形成了一批具有规模的、能够自我发展，自我约束，经营，自担风险的土地估价专业队伍。为了适应当前土地资源管理工作以及市场经济的要求对土地估价师新要求，就是更加注重土地估价师对理论知识的具体应用和提高实际工作操作能力，更加注重提高专业素质强调实践经验。在通过土地估价师之后的专业实践过程中，我学到了许多理论中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识作简要总结陈述。一、基

4、本情况介绍作为温州市土地评估公司的一员，我在公司里主要从事土地估价和评估工作。温州市土地评估公司是具备在温州市范围内从事土地估价业务能力的专业中介机构。自二零零六年成立来，积极主动参与市场竞争，在实践中摸索总结出一系列关于土地估价方面的方法和经验，培养出一支高素质的专业评估队伍。我在通过土地估价师之后的专业实践过程中，积极参与各项评估工作，协助本公司土地估价师参与了温州市区公园西侧土地的商住土地使用权抵押价格评估、温州市区飞霞路原方正地块内的住宅土地使用权抵押价格评估、温州经济技术开发区东片 24 号小区的工业土地使用权抵押价格评估、温州市乡山涂村工业区的工业土地使用权抵押价格评估、温州（鹿城

5、）轻工产业园区 A3-03号地块的工业土地使用权抵押价格评估、龙湾镇龙东工业小区的工业土地使用权课税价格评估等土地的估价项目，接触到出让、划拨、集体等不同土地性质的土地，涉及到住宅用地、商业用地、工业用地、商住综合用地、综合用地等不同用途的土地。与此同时，积极参加估价组织的继续，在拓宽估价知识面、树立风险防范意识方面受益匪浅。二、专业实践心得所谓土地估价，即是指土地估价依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等对土地收益的影响，

6、综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。估价过程中充分使用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本近法、路线价法和基准地价系数修等方法。在这近两年的实践过程中，我认识到一名合格的专业土地估价，必须具有土地方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价能力的要求；具有良好的职业道德，是对估价诚信的要求。仅有理论而缺乏经验，难以得出符合实际的估价结果；仅有理论而缺乏经验，会只知其然而不知其所以然，难以对价值作出科学深入的分析，更难以举一反三、触类旁通，解决现实中不断出现的新的估价问题。理论和经验即使兼备而缺乏良好的职业道德，

7、也难以做出客观公正的估价。现行的基本估价方法也都有其各自的适用范围，并不是每宗土地都通用所有的估价方法，如何选择适宜的技术路线成为估价中的关键，如此就要求估价熟知、理解各种估价方法的适用条件，对待估宗地进行认真分析，针对估价对象的特点结合估价目的，选用两种以上的估价方法进行估价。而各种估价方法计算的精确度很大成分取决于所收集市场资料的全面性、时效性，因此在日常工作中尤其是要注重信息资料的收集特别是针对不同的估价方法收集的市场资料。比如，应用市场比较法进行土地估价时，首先必须收集大量、真实、可靠的土地交易的相关资料，查阅有关部门的土地交易资料，查阅报刊、网络资源上有关土地出售、出租的、信息等资料

8、，其次根据掌握的资料确定可比实例，在指标量化的基础上进行比较修正，必须将指标差异折算为反映价格差异的条件指数，并编制比较指数表，在对土地用途、交易情况、价格类型、容积率、使用年限等进行修正，最终得出估价结果。市场资料包括交易资料、成本资料、收益资料等等以及相关的政策文件，如果资料太少或不真实、不可靠、则会直接影响估价结果的真实性、可靠性，损害有关各方的利益，甚至可能造成国家和委托关联方资产、经济上的损失。所以，估价应注意平时交易实例和有关政策文件的搜集和积累。在收集交易实例资料时，资料收集的内容尽量做到全面性，收集土地交易资料的途径主要有来自公开、资料、者、出售者、经纪人以及土地估价等提供的信

9、息。在搜集市场资料的同时，要时刻重视搜集国家和本地区有关房地产和土地的相关政策，要时刻注意政策的时效性、全面性和适用性。三、对土地估价风险的认识风险无处不再，无时不有。土地估价风险是不可避免的，但是可以识别、估计和控制的，作为一个合格的执业者应该具有正确的风险观念、敏锐的风险意识和良好的职业道德，敢于承担风险。在估价操作的整个过程中，要善于识别估价项目中可能存在的风险，既不能无视估价风险的存在，也不能因为估价风险的存在而怯于承接业务。在实际估价过程中，应从以下几点谨慎勤勉，最大限度地防范估价风险的发生。1、对估价对象要实地查勘，仔细核对，并且需要做好查勘详细和拍摄估价对象。查勘的文字和影响资料

10、的齐全将成为日后解决纠纷的重要依据。2、执业质量是土地评估行业的生命线，是执业机构树立良好形象，强化竞争优势，实现可持续发展的内在要求。土地估价师要不断加强土地估价师理论水平和实务能力的培训，通过业务水平的全面，提高土地评估的执业质量。各土地评估机构要建立健全执业机构质量控制制度，加强内部质量控制制度建设，按照质量控制准则的要求，根据自身规模、业务特征制定既符合质量控制准则又符合本的质量控制政策和程序。执业土地估价师必须严格执行土地估价程序，现场踏勘、资料收集核实、询问到详实，土地估价结果客观、合理。3、估价过程中要树立优于客观性、程序公正优于实体公正的意识，评估机构和估价必须在保证程序合法、实事求是的原则开展工作，才能有效规避风险。4、工作中要增强执业独立性，恪守公正客观立场，要认真宗地权属状况，严格按评估方法、程序和规则计算土地价格，撰写评估。此外，作为一名优秀的估价师不仅要具有扎实的专业评估理论知识和丰富的估价实践经验，还应具有良好的职业道德修养，而且