代建工程开发成本的会计税务处理

1、.：.；代建工程开发本钱的会计税务处置关于代建工程的核算，规定不很明确，新准那么及新通那么没有阐明，房地产会计教科书说的太笼统，值得我们讨论。这里只讨论会计税务处置，不讨论谋划。一、先看几个税务规定： A、江苏省地方税务局关于营业税假设干纳税问题的补充通知(二)苏地税发 1996 074 号 三、关业其他代理效力的纳税问题。其他代理效力是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、引见效力以外的其他受托事项的运营活动，并与委托方实行全额结算原票转交，只向委托方收取手续费的业务。 纳税人提供上述其他代理效力，可根据其实践获得的手续费，按效力业税务依5%的税率计征

2、营业税。否那么，应一概按自营业务计征营业税。 四、关于房屋开发公司代承建的房屋纳税问题。 房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地运用权证书和有关部门的建立工程同意书以及基建方案，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本第三：条中其他代理效力条件的，那么对房屋开发公司实践获得的手续费收入按效力业税目计征营业税。否那么，对房屋开发公司承办建立的各种房屋，均应全额按销售不动产计征营业税。 B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发1998073号 他局(银地税(流)发1998008号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方

3、式有二种：第一种是土地运用权归房地产开发企业；第二种是土地运用权归建立单位。以上二种方式，工程所需全部建立资金均由建立单位提供，并与房地产开发企业签署工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只担任工程的组织协调任务，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研讨，现批复如下：一、凡土地运用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建立单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产税目征收营业税。二、凡土地运用权归建立单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价

4、外费用，按“效力业税目征收营业税。 C、关于“代建房屋行为应如何征收营业税问题的批复 国税函1998554号房地产开发企业(以下简称甲方)获得土地运用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进展施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产税目征收营业税；如甲方自备施工力量建筑该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业税目征收营业税。 D、房地产开发企业征收企业所得税的有关规定 国税发2006 31号 七、关于代建工程和提供劳务的税务处置问题 一开发企业代建工程和提供劳务不超越12个月的，可按合同商定的价款结

5、算日或在合同完工之日确认收入的实现；继续时间超越12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实践发生的合同本钱占合同估计总本钱的比例、曾经完成的合同任务量占合同估计总任务量的比例、丈量已完成合同任务量等方法确定。二开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的资料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业一切的，应于实践获得时按市场公平成交价确认收入的实现。 补充一下一，普通是在开工后一次结算方法确认收入。补充一下二，出卖时，交纳增值税，按小规模工业6%交纳增值税。二、代建工程的必备条件：从上边4个税务规定可

6、看出1、委托方拥有土地运用权。2、委托方获得了有关部门的批复，既委托方立项。3、签署委托代建合同，列明合理代建费。4、受托方房地产开发公司不垫付资金。三、代建工程和定向开发及协作建房的区别。 代建工程和定向开发、协作建房有本质区别。定向开发先有了购房人，他开发的房屋是专门卖给他们的。实践上是一种定向销售方式，其他与正常开发过程没区别的。协作建房国税函发1995156号国家税务总局关于印发十七、协作建房，是指由一方以下简称甲方提供土地运用权，另一方以下简称乙方提供资金，协作建房。协作建房的方式普通有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物，即双方以各自拥有的土地运用权和房屋一切权相互交换。第二种方式是

7、甲方以土地运用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，协作建房。四、在实践处置过程中代建工程的两种方式：第一种方式是受托方与委托方实行全额结算原票转交，只向委托方收取代建手续费的业务，就是说在建立过程中施工方、设计方、监理等不与房屋开发公司(受托方)签署合同，而直接与委托方签署合同，受托方只收取一定代理费的房地产开发方式。房地产开发公司的代建工程本钱核算很简单，仅仅核算代建手续费即可。在工程终了时向委托方开具效力业的营业税发票，交纳按效力业的营业税。委托方自用产权不发生转移的不交纳营业税、土地增值税、所得税等税种。委托方产权发生转移的那么交纳税金，产权一切方的发票由委托方开具。第二种方式是受托方与

8、委托方实行拨付结算，就是说在建立过程中施工方、设计方、监理等直接与房屋开发公司(受托方)签署合同，不与委托方签署合同，资金由委托方拨付给房地产开发公司，房地产开发公司再拨付给施工方、设计方、监理等。最后销售或移交给委托方，并向委托方收取代建手续费的业务。这种方式也就是中国目前一切房地产教科书上所讲述的，代建工程开发本钱是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程如城市道路、根底设备、园林绿化、旅游风景等所发生的各项费用支出。代建的土地、房屋参照正常的开发本钱设置。开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“消费本钱开发本钱-代建工程开发本钱

9、科目的借方和“银行存款、“应付账款-应付工程款、“原资料、“应付职工薪酬、“制造费用开发间接费用等科目的贷方。同时应按本钱核算对象和本钱工程分别归类记入各代建工程开发本钱明细分类账。代建工程开发本钱明细分类账的格式，根本上和房屋开发本钱明细分类账一样。完成全部开发过程并阅历收的代建工程，应将其实践开发本钱自“消费本钱-代建工程开发本钱科目的贷方转入 “库存商品开发产品科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发本钱自“库存商品科目的贷方转入 “主营业务本钱科目的借方。房地产开发公司不仅核算代建工程本钱，还要核算代建手续费。在工程终了时的税金交纳及发票开具同

10、第一种方式。出自房地产会计网fdckj,地址:fdckj/thread-5363-1-1.html“甲供资料的账务和税务处置例解2021-10-20 13:24肖太寿【大 中 小】【打印】【我要纠错】【案例】某房地产开发企业委托一个建筑单位建筑厂房，工程总造价为1200万元，其中含甲供材为200万元。一甲供材的账务处置1、建立方对于甲供材的账务处置1建立方甲方从市场购入资料时：借：工程物资 200万元 贷：银行存款 200万元这里假设建立方甲方非增值税普通纳税人，获得的是普通发票，然后，该企业将这200万的资料提供应施工方乙方用于工程。2在建立方甲方将资料提供应施工方乙方时：方式一：建立方发出

11、资料时：借：预付账款 200万元 贷：工程物资 200万元这种会计处置的根据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论资料由谁提供，工程总造价包括全部的资料价款，且在工程总造价的核算中，一切的资料都要提税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。在总造价确认的情况下，我们将工程的总造价作为建立方应该支付给施工方的工程价款。建立方在支付现金给施工方时是做预付账款处置，同样，建立方将资料给施工方时就是我们所说的甲供材也应作为预付账款处置。只不过一个付的是现金，一个付的是实物，在不存在其他误差的情况下，该企业无论是支付现金还是实物，最终预付账款总结算价款的金额应该1200万元。方式二：建立方发出

12、资料时：借：在建工程 200万元 贷：工程物资 200万元这种会计处置的根据是，建立方以为，我买的物资给施工方就是用于我的工程，因此在发出资料时直接计入我的在建工程是符合规定的。从相关的法律法规看，目前对于甲供材终究如何进展会计处置问题，还没有非常明确的规定。在企业实务的会计处置中，有些建立单位发出甲供材是采取的第一种方法，有些就是采取的第二种方法。因此，从会计核算角度而言，只需能为会计信息的第三方提供真实有效的会计信息。两种会计处置方法都是可以接受的。2、施工方对于甲供材的账务处置1方式一的账务处置：施工方收到资料时借：工程物资 200万元 贷：预收账款 200万元施工方将工程物资用于工程时

13、借：工程施工合同本钱 200万元 贷：工程物资 200万元施工方按工程进度确认合同毛利，主营业务收入和主营业务本钱：借：工程施工合同毛利/主营业务本钱 贷：主营业务收入2方式二的账务处置：由于建立方在发出资料时就直接计入了工程本钱，因此，施工方在收到资料以及以后将资料用于工程时就不做任何会计处置了。二甲供材的发票开具以上两种会计处置方法就带来的下一步的施工方建筑业发票的开具问题：1、方式一的发票开具在该方式下，由于建立方在发出资料时是经过预付账款核算的，没有进入工程本钱，因此，施工方应该按1200万开具建筑业发票，并按1200万交纳营业税。2、方式二的发票开具在该方式下，由于建立方在发出资料时

14、就直接计入了工程本钱，因此，施工方在最终开具建筑业发票时，只能按1000万开票，假设按1200万开票就会导致200万资料在建立方反复入本钱的情况。但是根据营业税的相关规定，无论施工方是按1000万开票还是按1200万开票，甲供资料都必需求并入施工方的计税营业额征收营业税，即施工方都必需按1200万元征收营业税，这个和方式一是一样的。三税收风险提示从实际上而言，对于施工方，无论建立方如何进展会计处置，他的税收负担是不变的，只不过是根据建立方的会计处置的不同，开票金额有所不同罢了。但现实中的情况是，由于营业税是一个流转税，流转税的可转嫁性决议了施工方所要交纳的营业税，最终实践是转嫁到建立方身上的，

15、至少是部分的转嫁。因此，对于建立方而言，他倾向于采用第二种会计处置方式，在这种会计处置方式下，建立方直接将甲供材计入工程本钱，这样就不需求施工方开票了。由于税务机关监管的缘由，这部分不开票的甲供材，施工方也普通不会去自动申报交纳营业税，而且建立方甚至在进展工程预算确定工程造价时，对这部分甲供材就没有提税并入工程总造价。从这个角度思索，建立方更倾向于第二种会计处置方式。但在这种会计处置方式下，施工方承当了很大的风险。我们知道。无论建立方会计处置如何，施工方是甲供材营业税的纳税义务人，假设税务机关发现了问题，要求施工方补税的话，施工方只需交纳，甚至还会承当偷税而被处分的风险。无论和建立方如何处置，

16、都必需就甲供材交纳营业税。至于甲供材没有提税的问题，施工方应本人和建立方协商或向相关工程管理部门寻求处理方法。四税务处置分析1、方式一的税务处置分析在方式一的情况下，施工企业按1200万开具建筑施工发票给建立方，按1200元在账面上确认收入，但对于200万这部分的甲供材，由于资料是建立方购买提供应施工方的，发票的抬头一定是开给建立方，且在建立方入账的，对于这部分资料，施工企业无法获得发票，也就无法入本钱。对于这部分，施工企业在计算企业所得税时如何扣除是一个大问题。为理处理这个问题，就出现了以下两种处置方法：1施工方对于甲供材发票入本钱的问题，由双方在工程终了，决算报告出来后，施工单位凭工程决算

17、报告和建立方提供的购买资料的发票清单计入施工方工程本钱，并允许在税前扣除。2部分国税机关以为这是转售业务：即建立单位外购物资转售给施工企业，施工企业最后开总的发票向建立单位结算，对建立单位应征收增值税，至于进项税款当然可以得到抵扣。这样，施工企业就能获得资料的发票了，但是建立方那么必需对资料的销售交纳增值税。我们以为，这种处置方法是非常错误的。建立单位购买的资料给施工方最终还是用于建立单位本人的工程，实践上是一种自用行为，不能视为转售业务征收增值税。但是在实务中，第一种处置方法往往得不到某些税务机关的认可，他们机械的以为只需获得发票才干入账，其实根据规定，企业发生的相关本钱费用只需是真实的，并

18、获得了合法有效凭证就可以税前扣除。这里合法有效凭证不是仅指发票，在这种情况下，施工企业获得的工程决算报告和建立方提供的购买资料的发票清单也应视为合法有效凭证，况且是真实发生的。为了防止与有些税务机关不用要的争议，一些是增值税普通纳税人的建立单位，在购买资料时获得增值税公用发票，并申报抵扣，随后按原价开增值税公用发票给施工方，这些没有差额也不要交纳增值税。但在实务中，大多数单位并不情愿按这种方式进展处置。2、方式二的税务处置分析在方式二的情况下，由于建立方在发出资料时是直接计入了工程本钱，因此，施工方在收到资料以及以后将资料用于工程时就不做任何会计处置了。这时，施工方按1000万开票，也就不存在200万甲供材无法获得发票入本钱的问题。同时，思索到税务机关监管不到位的缘由，这种会计处置方法还能少缴部分甲供材的营业税，对两方都有利。但是，施工方也要知道，这种情况下，本身承当了很大的风险，假设税务机关发现了，施工方必需求交纳甲供材营业税，甚至要按偷税进展处分，同时由于甲供材在工程造价时没有和建立方按规定提税，最终只能是本人承当。五结论由于目前相关法律法规对于甲供材如何进展会计处置没有明确的规定，因此，从某种角度讲，以上两种方式都是可以的。从税务机关的角度讲，他们更倾向于采