三亚阳光海岸文本及意见回复单面黑白

1、目录：总则1定位和规模1用地布局规划1公共服务设施用地规划2居住用地规划2道路交通系统规划3绿地系统规划4景观系统规划4市政工程规划5综合防灾规划6建设开发管控6操作实施策略8与处罚9附则9第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章第十二章第十三章第十四章附录. 9附表一：规划用地平衡表11附表二：三亚“阳光海岸”地区地块控制指标一览表11附表三：三亚“阳光海岸”地区配套公共设施规划一览表15附表四：三亚“阳光海岸”地区配套市政公用设施规划一览表15附表五：三亚“阳光海岸”地区配建停车位指标表（：个）16附表六：土地使用相容性表16附表七：开发单元

2、建设量一览表17附件一：关于三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划修编评审意见、三亚市城乡规划会议意见以及项目各方意见的回复说明18附件二：三亚市关于三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计修编的. 20区的实际情况和发展需要制定。本规划未涉及的控制指标和技术规定应符合国家、海南省及三亚市相关的技术管理规定。第一章总则第1条为规范和引导新时期“阳光海岸”地区的发展建设，依据城乡规划法、城市规第6条本规划由规划文本、规划图纸（包括图册和分图图则）和说明书组成，其中规划文本和规划图纸具有法律效力，两者应同时使用，不可分割。划编制办法、三亚市城市总体规划（1995-2010）调整（2006 年）和三

3、亚市城市总体规划（2008-2020），对三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计（2005 年 10 月三亚市）进行修编。第7条规划文本中黑体字下划线内容为本控制性详细规划的强制性内容，所有强制性条文必须严格执行。第2条本次规划的范围为三亚市“阳光海岸”地区，南起三亚河口港务局码头，北至月川路和海月广场，东至胜利路、解放路（局部包括解放路东侧食品厂安置储备用地）。规划范围合计约 167.99 公顷，该范围也是技术指标计算范围。第8条本规划经三亚市人民批准后执行，是三亚湾“阳光海岸”地区城市建设和发展的指导性文件。凡在该区域内进行各项建设活动的一切和个人，均应按照城乡规划法的规定，执行本规

4、划。本规划解释权属三亚市规划局。第3条规划依据1国家有关城市规划的、技术标准及文件第二章定位和规模中中民民城乡规划法（2008.1）土地管理法（1998.8）第9条总体定位城市规划编制办法（建设部令2006第 146 号）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）大三亚湾的海上门户、标志性形象区域，以旅游服务为主的城市功能中心之一。第10条主要功能（5）关于推进海南国际旅游岛建设发展的（国发2009 44 号）2海南省、三亚市有关规划、文件（1）海南国际旅游岛建设行动计划（2008.4）（2）海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）（2010.6）1旅游服务功能：服务于旅

5、游城市特别是邮轮母港和游艇港湾的文化服务、休闲度假等功能；、商业2城市公共服务功能：为居民及游务的各类城市公共服务功能；（3）三亚市城市总体规划（1995-2010）调整（2006）3居住功能：优先满足本地居民需求的居住功能。（4）三亚市城市总体规划（2008-2020）（2010 年 10通过）海南省规划审议第11条建设规模规划各类用地合计约 167.99 公顷，总建筑面积约 275.46 万平米。其中：陆域用地面积约 130.42 公顷，总建筑面积约 235 万平米；凤凰岛用地面积约 37.56 公顷， 总建筑面积约 40.46 万平米。三亚市山边河边海边景观控制管理规定（2006.2）三

6、亚市控制性详细规划编制技术规定暂行版（2011.3）3国家、省、市的相关和等第12条规划区域内规模为 3 万人左右。第4条规划原则民生优先原则：充分保障居民利益，大力改善民生环境，优先考虑居民安置。突出特色原则：挖掘场地自然、人文历史等要素，体现地段特色和文化价值。旅游设施及公共设施优先原则：优先完善、发展旅游设施及公共设施类项目和功能，支撑国际热带海滨风景旅游城市发展和城市功能完善。第三章用地布局规划第13条空间结构“一港三带、三点多片、通海绿廊”。第5条本规划涉及的指标依据国家、海南省和三亚市有关、规范和规定，并结合该地1一港：凤凰岛、凤凰岛桥头至港务局码头、鹿回头等共同围合而成的港湾保留

7、新风路南侧行政办公用地。规划行政办公用地面积约 1.63 公顷，占总用地的0.97%。区域，是三亚湾南端的标志性形象区域和活动交汇的区域。三带：滨海公共活动轴带、轨道交通轴带（老铁轨空间轴带）、胜利路交通轴带。三点：南端、中部、北端三个关键性的标志性节点区域。分别为南端节庆广场及周边、中部时尚购物中心及周边、北端海月广场及周边。第18条商业金融业用地规划商业金融业用要集中于北端四更园商住综合区中部、中部时尚购物中心至海滨一带、凤凰岛东侧滨港地带、凤凰岛大桥以南滨港地带。规划商业金融业用地面积约 22.01 公顷，占总用地的 13.10%。4多片：主要指由北至南具有不同特色和功能的片区。包括地段

8、北部的安置住宅区、商住综合功能区、文化商住综合功能区，中北部的文化区、商业购物第19条旅馆业用地区，凤凰岛大桥以南的商住综合功能区、文化艺术及商业区，以及凤凰岛片区（邮轮母港码头所在地）。5通海绿廊：指一系列联系城市纵深和滨海空间的绿化景观廊道、景观道路廊道，规划旅馆业用要集中于凤凰岛大桥以北滨海地带、凤凰岛大桥以南滨海局部地段、凤凰岛中部。规划旅馆业用地面积约 22.58 公顷，占总用地的 13.44%。也是容纳丰富城市活动的廊道。第20条文化用地及文化商业综合用地第14条用地布局1规划文化用要集中于南端文化艺术及商业区、凤凰岛北端。规划文化1滨海为公共开敞空间，也是公共活动集中的轴带。用地

9、面积约 6.39 公顷，占总用地的 3.80%。2滨海一线地集中规划商业服务、文化市酒店、公园、游艇游船码2规划文化商业混合用要集中于凤凰岛南端、中北部文化区。规划文化头设施等旅游及公共设施用地；现状居住功能也应逐渐向旅游度假功能转化。3滨海二线地优先满足本地居民就地就近安置需要，规划居住及商住混合功能为商业混合用地面积约 7.20 公顷，占总用地的 4.29%。第21条体育用地主的用地；现状汽车站、火车站一带规划商业购物、文化用地。等公共性功能为主的规划体育用地位于凤凰岛国际邮轮码头以北。规划体育用地面积约 1.31 公顷，占总用地的 0.78%。第22条社区公共服务设施第四章公共服务设施用

10、地规划结合居住用地、商住用地和商业用地等，按照相关标准进行、社区卫生服务第15条规划建设原则中心、社区卫生服务站、文化活动站、社区体育活动场地、养老院、社区管理服务设施、社区肉菜超市等社区级公共服务设施配建。（详见附表二）1体现旅游目的地特色，统筹考虑游客与本地居民需求。大力发展建设商业服务、文化配套设施。等旅游设施，同时兼顾考虑本地居民生活所需要的各类公共服务及第23条旅游及公共设施项目保障区域内的发展建设必须保障重要的性项目，其、性质、位置等不得变合理确定各类公共设施项目与分布，引导公共设施类用地向滨海地带集中，形成特色突出、功能明晰的各公共性功能中心。重视公益性公共设施，积极发展社区服务

11、业，完善便民服务设施，特别要加强对本地居民及弱势群体的服务。更，包括：椰风酒吧街、“老式火车”花园、火车博物馆、影视广场、中心、时尚购物中心、滨海街、梦幻剧场、海洋文化博物馆系列、节庆广场等。第16条规划各类公共服务设施用地总面积约 61.12 公顷，占总用地的 36.38%。第五章居住用地规划第17条行政办公用地第24条布局原则居住及商住用地集中于滨海二线地带。滨海一线的居住用地应逐渐向旅游度假功能转化。规划路网骨架结构为“三纵、九横”。三纵分别是解放路、胜利路、现代有轨电车线路（北段部分与胜利路重合）；九横分别为月川路、吉祥路、团结路、新风街、光明街、和平路、跃进路、新建路、建港路。第25

12、条用地布局第32条道路等级规划居住用地及商住用要集中于滨海二线沿胜利路一带。包括食品厂安置区，四更园村、儋州村、时尚购物中心、“海岸”以东等区域。规划城市主干道、次干道、支路、旅游步行道等四级道路。城市主干道红线宽度为40-50 米；次干道红线宽度为 18-28 米；支路红线宽度为 9-18 米；旅游步行道第26条用地面积（原三亚湾路），红线宽度为 20 米。道路红线内用地为道路及道路绿化，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建和新建均不得占用道路用地。规划居住及商住混合用地合计约 36.79 公顷，占总用地的 21.90%。其中： 1规划居住用地面积约 5.46 公顷，占总建设用地的

13、3.25%。2规划商住混合用地面积约 31.33 公顷，占总用地的 18.65%。第33条现代有轨电车线路规划保留老铁轨空间轴带作为现代有轨电车通道，现代有轨电车作为城市特色公共交通系统，在“阳光海岸”区段内结合重要功能节点共设置 7 处站点。第27条更新改造居民安置现状食品厂用地作为集中安置小区。其他更新改造区域应基于就地就近安置原则，第34条滨海旅游线路在划建设的居住用地和商住混合用地内首先保障本地居民的安置。规划沿三亚湾路建立旅游观节点共设置 9 处站点。线路，在“阳光海岸”区段内结合重要功能节点和景第六章道路交通系统规划第35条滨海游艇游船码头区第28条总体思路规划在凤凰岛大桥至现港务

14、局码头一带集中建设游艇游船码头区，凤凰岛大桥北面须慎重建设游艇码头区，应经相关专业部门论证。游艇游船码头区提供海上游船站点，通过海上旅游交通工具联系三亚湾滨海地区各景区景点。采用旅游和慢行交通相结合的方式，实现“人、车”分离，结合各类公共设施、绿地系统创造环境宜人的慢行空间。第29条滨海旅游慢行街区第36条交通长廊沿滨海地区一定宽度的区域内规划以步行为主的旅游慢行街区。沿滨海地带和平行结合市政工程的建设综合开发空间。三亚湾路沿线可考虑规划建设交通长于海湾的主要道路，规划现代有轨电车、旅游观光线等，保障在 5 分钟步行半该地区。廊，在重要节点和路段设出的便捷联系。，实现交通长廊、停车场和商业空间

15、径（约 250 米）内，旅游系统 100%第30条道路广场用地第37条规划范围内不同用途建筑物在改建、扩建和新建时，必须按照相关标准配建停车场（库），并符合本规划的规定，配建标准参见附表五。具体按分图图则执行。规划道路广场用地共约 37.36 公顷，占总用地面积的 22.24%。其中：规划道路用地约 31.78 公顷，占总用地面积的 18.92%。规划广场用地约 4.70 公顷，占总用地面积的 2.80%。规划各类广场 12 处，主 要位于滨海地带沿线，以及文化区、商业购物区等人流比较集中的区域。 3规划社会停车场库用地 0.88 公顷，占总用地面积的 0.52%，共 4 处，分别位于北部商住

16、综合功能区、文化区、商业购物区、文化艺术及商业区。第38条对通用地（港口用地）规划对通用地位于凤凰岛南部位置，是凤凰岛国际邮轮母港的港口用地，约2.73 公顷，占总用地面积的 1.63%。第31条路网结构第七章绿地系统规划1滨水开敞空间：沿三亚湾的滨海开敞空间带，以“五彩大道”为内绿化景观最丰富、公共活动最集中的区域。，是地段第39条规划公共绿地约 28.09 公顷，占总用地面积的 16.72%。区内的绿地系统由滨海绿地、公园绿地、及道路绿地等几部分组成。绿色开敞廊道：沿现状旧铁轨沿线的廊道，规划成为具有特色的景观廊道。通海绿廊：联系城市腹地及海滨的一系列绿化景观廊道，包括景观道路廊道、步行街

17、景观廊道、各类公园绿地等。各级节点：沿滨海公共活动轴带及主要的公共开敞空间规划若干景观节点，也是人流集散活动的场所。主要观景点：与主要的“通海绿廊”相对应，位于开敞空间中，拥有良好视野第40条滨海绿地沿三亚湾形成滨海景观绿化带，凤凰岛大桥以北以生态景观为主；凤凰岛大桥以南以人工化景观为主。绿地中应适当的安排各种休闲活动设施，兼顾绿地的景观功能和休闲活动功能。位置的一系列观景点，是体验和海洋、城市景观的良好视点。第41条公园绿地第46条夜景照明指引规划 2 处城市小型公园，分别为现儋州村的“老式火车”花园、凤凰岛大桥东端桥1根据“阳光海岸”不同片区功能性质和公共活动对环境亮度的要求，将区域划分为

18、“高、中、低”三种环境亮度类型：低亮度背景区域主要为居住区和商住区；中亮度背景区域包括一般公共活动区、休闲区、公园绿地等；高亮度背景区域包括头公园。结合现有环境资源和历史痕迹，规划建设成为民和游客提供环境优良、富有特色的游憩空间。鲜明的公园绿地，为居第42条及道路绿地文化区、商业购物区、滨海街、节庆广场等片区和场所。绿地进行功能性照明；标志性建筑和区域应2有公共活动的小区绿地和当有鲜明的夜景照明。因地制宜利用现状空地、道路两侧绿化带、通海绿廊等建设各类绿地，强化城市腹地与海滨的绿化景观联系，满足居民、游客游憩活动和景观环境需求。第47条建筑高度指引第43条各地块在满足分图图则所规定的绿地率指标

19、的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，强化滨海旅游城市的景观绿化效果。区域内所有道路均应按规划的道路横断面配置行道树。以“低，低”为总体原则。凤凰岛大桥以北高度控制可适当放宽，大桥以南由于鹿回头的景观敏感性应加强高度控制。规划区域西侧滨海一线高度应加强控制，腹地二线区域高度控制可适当放宽。在规划区域中部的文化区和商业购物区，因地制宜建设挺拔简洁的点式标志性建筑。第八章景观系统规划第48条建筑风貌指引第44条景观宜采用现代并且体现热带海滨风貌特色的建筑形式，鼓励运用具有本土特征的如门廊、骑楼等建筑元素。滨海街、椰风酒吧街等区域应注重宜人尺度营造，宜采“山、

20、海、港、城”四大要素相互交融、有机衔接。1“山”：任何建设不得影响城市背景山体轮廓线和鹿回头的标志性地位。用坡屋顶形式和暖色，注重建筑细部刻画。2“海”：强调海面和滨海地带开放、活跃的气氛特征。重点保障滨海空间的公共性和良好的可达性，强化滨海空间和景观向城市纵深的渗透。第49条建筑色彩以暖色、白色为色彩主基调，配以少量明快的红、蓝、纯色。坡屋顶宜采用砖3“港”：保障港湾水域和滨港地带的公共性、开放性和性，强化港湾对区域红色或灰蓝色。滨海地区建议采用明快的暖色系高明度、低纯度的色谱；居住区及社区级的公共配套设施在与环境相协调的基础上，宜运用淡雅色调；旅游功能区提倡多种色彩，整体应偏于暖色。及城市

21、的和辐射力。4“城”：延续城市良好肌理和宜人尺度，挖掘地段内的场所特征，营造特色片区。第45条景观系统要素第50条公共艺术指引阳光海岸内再生水作为道路绿地浇洒用水和洗车用水等市政杂用水。阳光海岸的道路绿地浇洒用水采用再生水，再生水需求量为 0.08 万立方米/日，水源为红沙污水处理厂再生水处理设施。凤凰岛再生水需求量为 0.06 万立方米/日，由岛上污水处理站提供水源。凤凰岛污水处理站再生水处理设施规模为 0.06万立方米/日，污水处理站用地面积 1 公顷。强化旅游休闲氛围，鼓励结合环境小品进行丰富多样的公共艺术小品设计，鼓励将各类历史痕迹、本土特色符号等应用在具体设计中。第51条标识指引标识

22、的设置不应破坏重要建筑立面造型和界面连续性，小型悬挑不应破坏建设独立的再生水配水独构建再生水系统。再生水管道预留取水口，作为浇洒车辆或消防车加水使用。，采用环状和枝状相结合的方式；凤凰岛亦单街道总体景观和视线通廊，不应有碍通行。加强对主要集散广场周边商业建筑的广告设置控制，不宜设置大型商业和屋顶。第56条供电工程第九章市政工程规划同时率取 0.7 时，最大负荷约为 89 兆瓦。远期扩建现状河口 110 千伏变电站，主变容量升至 350 兆伏安，用地面积保持现状 0.24 公顷；规划新建海岸 110 千伏变电站，位于规划区东部边界外，主变容量 350 兆伏安。远期两座变电站除负担规划区内用电负荷

23、外，尚担负河西其它地区用电负荷。阳光海岸规划建设 7 座开闭所，凤凰岛建设 3 座开闭所。开闭所建议结合地块第52条供水工程1阳光海岸最高日用水量 1.37 万立方米/日，其中自来水用水量 1.29 万立方米/日，再生水用水量 0.08 万立方米/日；凤凰岛片区最高日用水量 0.79 万立方米/日，其中自来水用水量 0.73 万立方米/日，再生水用水量 0.06 万立方米/日。2主要供水水源为金鸡岭水厂和荔枝沟水厂，日供水能力分别为 4 万立方米/日和4.5 万立方米/日，规划区域内不新建供水厂。建筑物布局来考虑，单独建筑物。4保留部分现状 10 千伏及以下电力线路。在 110 千伏变电站集中

24、出线路段及规划区部分主干道采用电缆隧道方式敷设，以满足 10 千伏电缆出线需求。3供水采取环状布置，规划供水主干管布置在三亚湾路、胜利路、解放路、新风路和跃进路等干路下。第57条通信工程第53条排水工程1有线电视网用户普及率为 100%；宽带接入网覆盖率为 100%；规划区域内固定用户数为 4.00 万部。1采用2分流制，污水收集后集中处理，雨水就近排放至水体。阳光海岸污水量为 0.82 万立方米/日，凤凰岛污水量为 0.55 万立方米/日。2有线电视应建设纳入三亚及河西地区整体考虑，规划区域内不设置有线电3污水由红沙污水处理厂面积 0.8 公顷。处理，凤凰岛规划新建 1 座小型污水处理站，用

25、地视。3现状电信局能够满足远期新增业务需求，保持现状用地及交换机容量不变。远期区内电信局除担负规划区域内电信业务外，尚负担规划区域外周边部分区域通信业务。第54条雨水资源化利用雨水就近排入水体，在保障雨水排除安全的基础上，进行雨水资源化利用。规划区内新建 2 座雨水提水泵站，其中阳光海岸新建雨水泵站，最大秒流量为3.2 立方米/秒，用地面积 0.3 公顷；凤凰岛新建雨水泵站，最大秒流量为 0.8 立方米/秒，用地面积 0.1 公顷。4保留阳光海岸现状邮及周边邮政所。凤凰岛内新建邮政所 1 座，服务半径为 0.5-1 公里，建筑面积控制在 200 平方米左右，可与公共建筑合建。5规划通信线路全部

26、采用埋地敷设。保留现状通信主干管道，新建通信管道布置人行道外侧，并满足和建筑物的安全距离要求。3优先考虑屋面雨水收集利用，其次考虑雨水下渗补充雨水的收集利用方式。雨水利用设施结合景观设计设置。水、绿地及道路径流第58条燃气工程第55条再生水利用1远期气源仍以莺歌海崖 13-1 气田天然气为主，气源由荔枝沟三亚天燃气门站引第十章综合防灾规划入规划区。远期居民生活、商业及公共建筑以及空调用气由管道天然气供应，考虑不可预见用气量管道燃气年总用气量约为 0.19 亿标准立方米。天然气管道采用三级压力级制。高压输气管道设计工作压力 0.8 兆帕，采用无第61条防洪防潮标准三亚西河防洪标准为 100 年一

27、遇，规划完善三亚西河 100 年一遇防洪堤。防潮标准为 100 年一遇，用历史最位进行校核，满足防潮要求，不新设防潮堤。缝。区内中压配气设计工作压力按 0.4 兆帕设计，近期按 0.2 兆帕运行，采用 PE 管。低压 2500 帕，通过箱式调压器或户低压供气的目标。调压器调压后，实现向最终用第62条消防工程规划区内新建一级普通消防站 1 座，用地面积 0.2 公顷，以保证满足 5 分钟的消防出警时间。4管道采用直埋敷设，尽量避开交通干线和繁华街道，沿高压电线走廊、电缆沟道和在建建筑物、易燃易爆及腐蚀性液体堆场下敷设燃气管道。第63条防震减灾第59条环卫工程动态参数区划图，新建一般工业和民用建筑

28、按 7 度设防，重要工根据中国1根据城市环境卫生设施规划规范，生活人均日产量为 1.2 千克，规程、生命线工程按 8 度设防，工程需做安全性评价并进行设防。规划区内划区域内生活2规划区域内日产量为 36 吨。推行分类收集，经小型三亚湾路、月川路为主要疏散通道，规划利用公园、绿地、广场、学校操场等空地作为避震疏散场地，规划范围内避震疏散场所总面积不小于 4.5 万平方米。转运站压缩后运至三亚市卫生填埋场进行处理。3阳光海岸规划新建 1 座中转站，占地 0.05 公顷。第64条人防工程中转站，占地 0.05 公顷；凤凰岛规划新建 1 座规划区域需要人防工事面积 1.44 万平方米，居住区内和大型建

29、筑必须按建筑总面积的 2%设置人防工程。4阳光海岸保留现状的 13 座公厕，新建 10 座公厕，部分公厕可根据用地情况进行优化调整。凤凰岛规划新建 2 座公共厕所。新建公厕每座占地 0.01 公顷。第65条防台风工程5规划区域内的生活应严格按照规划设置的站收集转运，处理。垃圾收集点按 70 米服务半径配置。规划在三亚湾临海空旷地带建设防护林带。防护林带应与滨海园林绿化和景观建设良好结合。第60条管线综合1遵守压力流管线让重力流管线、小管线让大管线、易弯曲管线让不易弯曲管线、临时管线让性管线、工程量小的管线让工程量大的管线的原则。第十一章 建设开发管控所有管线及行道树、路灯杆均平行道路中心线布置

30、。第一节 总体要求2管线相互交叉时，各种管线垂直方向的相互关系从浅到深一般次序为：电信管线-电力管线-燃气管-给水管线-再生水管线-雨水管线-污水管线。3各种管线离建筑物的距离由近到远依次为：电力管线-电信管线-燃气配气管线-给水配水管线-再生水管线-雨水管线-污水管线。第66条为了有效的引导开发，适应未来片区建设管理及应对市场需求，规划地块分为中“阳区、街坊、地块分别用数字表示。在旧城区各地区光海岸”用拼音简写表示。如 YG1-01-01 地块表示的就是“阳光海岸”地区 1 片区 01 号街坊 01 号地块。（各片区、街坊、地块规划开发建设总量详见附表二）4避免管线在同一水平线上，特别是水管

31、线在竖向上尽量错开，不要在同一水平线上。对于水主干管道起端埋深应适当加大，对于支管的接入有利，水管道应在其它管道之下。距要求。管线相互交叉时应满足各管道间的最小净第67条黄线控制1. 黄线划定：本规划范围内的各类市政、公共交通设施等的范围。2黄线控制要点：1）黄线内的用地，不得改作他用，不得第71条城市建设用地内，原则上明确城市道路交叉口处，路口转弯起点向干道方向延伸20-50 米范围内，向支路方向延伸 10-30 米范围内，为严禁机动车开口路段，具体严禁机动车开口路段应遵守分图图则的规定。、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；2）因城市发展和城市功能、布局变化等，需要调整黄线的，应当组织论

32、证，依法调整城镇规划，并相应调整黄线；第二节地块开发控制3）在黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施， 应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理规划，并依据有关办理相关手续。第72条规划区域内地块的开发建设，应符合本规划总图及分图图则的规定，严格按照地块控制指标，并参考规划设计要求，进行开发建设（各地块控制指标详见附表二）。规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。3黄线范围内下列活动：规划要求进行建筑物、构筑物以及其他设施的建设；国家有关技术标准进行建设；批准，改装、迁移或拆毁原有基

33、础规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的绝对高度，建筑密度和容设施的行为；其他损坏城镇基础设施或影响城镇基础设施安全和正常运转的行为。积率不得超过分图图则中规定的建筑、建筑密度、容积率的限制。第68条绿线控制第73条任何建筑的间距应符合国家有关日照、消防、卫生、管线、埋设和建筑设计规范的要求，同时应符合三亚市有关的规定。绿线划定：本规划范围内的公园绿地、绿地、滨海休闲绿带、防护绿带等 等用地范围。绿线控制要点：第74条住宅建筑与其遮挡建筑的正面间距应满足城市居住区规划设计规范（GB50180-93）中的相关要求。1）绿线内的用地，不得改作他用，不得、强制性标准以及批准的规划进行开发建

34、设； 有关部门不得规定，批准在绿线范围内进行建设；因建设或者其他特殊情况，需要临时占用绿线内用地的，必须依法办理相关审 批手续； 4）在绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出；5）对公园绿地、绿地、滨水休闲绿带实行严格的控制，对居住小区级绿地及组团级绿地，严格控制其面积，对具置不做硬性规定。第75条建筑后退距离应同时满足建筑后退用地边界和建筑物后退城市道路红线距离两项要求，具体距离按分图图则执行。同时还应满足三亚市建筑后退道路红线距离控制指标规定要求（如下表）：第69条后退最位线控制严格遵守总体规划及相关关于后退最位线控制的相关要求。严格保护滨海岸线、沙滩及滨海绿化带

35、，保障滨海地带的公共性和良好的可进入性，因地制宜规划建设富有的滨海公共开敞空间，营造具有热带滨海风貌特色、环境优越的滨海景观带。第70条以街坊为个街坊的用地成片开发时，街坊各地块的用地界限可根据需要适当调整，但整、开发规模、设施配套必须符合本规划的规定。街坊的支路线形可根据情况适当调整，但应保证其出位置、横断面形式、道路面积不变。注： 、旧城建筑后退道路红线距离按表中的规定计算出后乘以 系数。第四节 土地使用性质指引2、位于主要交通集散地段的建筑物或人流集散量大的建筑物视其情况后退距离的酌增。第84条规划区域内城市建设用地的使用性质分类和分类代码采用国标城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ1

36、37-90）的规定。建设用地分类以小类为主、中类为辅。第76条沿城市道路两侧新建、改建、扩建无大量人流、车流集散的多层、低层建筑（含高层建筑裙房），其后退城市干路红线的距离不得小于 5 米，后退城市支路红线距离不得小于 3 米。新建影剧院、游乐场、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散第85条规划两种混合功能用地：商住混合用地，可以容纳居住和商业服务功能，临主要街的多层、低层建筑（含建筑裙房），其主要出后退城市干路红线的距离为道应提供商业及公共服务性功能，其10%；文娱商业混合用地，其中文化业服务建筑面积应不少于总建筑面积的建筑面积应不少于总建筑面积的 30%。5-8 米，后退城市支路红线距离

37、为 3-5 米。第77条道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多层建筑不宜小于 5 米、低层建筑不得小于 3 米，大型公共建筑不得小于 8 米。第86条规划区域内鼓励公共功能混合性的用地利用，城市建设用地的适建范围应按照本规划中的规定执行。（详见附表六）第78条建筑后退用地边界应同时满足日照距离和消防间距的要求。多层建筑后退不小于 3米，建筑后退不小于 6.5 米。第87条在开发过程中，如遇现实情况或特殊原因，确需变更土地规划性质时，按城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90），大类性质严禁变更；中类性质变更必须要有相关分析论证，经评审通过和城市规划主管部门核准后方可变更；小类第

38、79条结合市政工程建设，鼓励综合利用空间。性质变更必须经城市规划主管部门核准。1一层（即浅层空间）鼓励设下商业空间、停车场库和市政设施空间，邻近交通长廊的应与其良好衔接。第十二章 操作实施策略2二层（即中深度空间）鼓励作为各建筑单体的停车和市政设施空间等，也可由业主自行开发利用，但其垂直投影范围出其用地边界。第88条为保障相对独立的功能片区的整体性，“阳光海岸”地区更新改造的操作实施应采用规划单元开发的模式，保障土地混合利用和功能业态的灵活性。建议整个“阳光海岸”地区划分为 10 个开发单元进行更新改造（不含凤凰岛）。（详见附表七）第三节 配套公共设施和市政公用设施管控第80条、社区卫生服务中

39、心、社区卫生服务站、文化活动站、社区体育活动场地、养老院、社区管理服务设施、社区肉菜超市等，以及各类市政公用设施等为本次规划涉及的主要配套公用设施。（详见附表三、附表四）第89条规划区域内应以单元模式进行土地合并出让、建设，当几个地块合并建设时，允许其用地边界适当调整，但外部边界应与本规划地块划分线吻合。合并后地块开发总体控制应满足以下要求：第81条各街坊、地块内配套设施项目、数量、位置等要求，应符合相关分图图则的规定，如调整需经规划主管部门批准。1用地比例与原规划基本相同；绿地、广场、社会性公益设施用地必须得到充分保证；建设开发总量不得大于原各地块开发量之和；建筑平均高度不应大于原各地块建筑

40、平均高度，同时建筑第82条在进行较大范围的成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划主管部门批准后，可根据修建性详细规划作适当调整，但其项目、数量、用地或建筑面积均不得少于分图图则中的规定。应小于等于原各地块建筑；5城市道路线形、横断面均不得变化。第83条本规划中未涉及的其他配套公用设施参照国家和地方的有关规定执行。第90条旧城更新改造必须与新区建设相结合。基于整体空间形态管控和交通承载力限制，在该区域内难以做到经济就地平衡的单元，应通过相应政策来推动更新改造的实施，应考虑结合新区建设在区域外异地解决部分安置用地或经济补偿问题。5建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设代行

41、管理；第91条“阳光海岸”地区的新开发建设项目，必须体现其旅游服务为主的功能定位、体现国际性热带海滨旅游城市的特色，满足地区公共设施、市政设施建设的要求。6常年开放，且不改变使用性质。第95条对规划范围内规定的建设将按下列方式进行处罚。第92条规划区域内各单元开发建设、重要地段的重点项目或大型项目，其招商竞标时，应根据三亚市相关文件要求，同时提供搬迁方案、规划建设方案，项目选择应依据搬1开发建设者 定进行处理。 2受委托的设计吊销其设计资格。规定的由城市规划管理部门按城乡规划法第六章的条款规迁方案、规划方案、招商方案、竞标价格等多综合比较确定。招标或竞赛由城市规划主管部门会同三亚湾管理组织，规

42、划设计成果经评审认可，规定的，可予以罚款或降低其设计资格，情节严重的可通过，原规划批准部门同意后方可批准。3城市规划管理部门规定且造成，根据城乡规划法第五十七条或行第93条确定近期实施启动重点地段，包括：南部文化艺术及商业区，中部商业购物区和文政法的有关条款予以处理。化区，北部食品厂安置主宅区和海月广场周边。第十四章 附则第十三章与处罚第96条本规划地块控制指标分为规定性指标和指导性指标两类，其中规定性指标在开发建设时必须遵照执行。第94条地块建筑基底内为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可获得一定的建筑面积建筑面积的 15%。，但增加的建筑面积总计不得超过地块

43、核定第97条本规划确定的地块规定性指标包括：用地性质、容积率、建筑密度、建筑地率及配建设施。、绿第98条本规划确定的地块指导性指标包括建筑面积、严禁开口路段、建筑后退红线及规划设计要点等。注： 开放空间是指，在地块内为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的第99条规划中容积率、建筑密度及建筑为上限指标，原则上任何建设不得高于地块室外空间（包括平沉广场和屋顶）。开放空间必须同时符合下列条件：控制指标表的规定；绿地率为下限指标，原则上任何建设不得小于地块控制指标表的规定。1沿城市道路、广场留设；2任一方向的净宽度在 6 米以上，实际使用面积不小于 150 平方米；3以净宽 1.5

44、 米以上的开放性楼梯或坡道连接地面或道路，且与地面或道路的附录1地块：由城市道路或自然界线围合的大小不等的城市用地。高差在+5.0 米以内；2街坊：由城市道路或自然界线围合的一个或多个地块。4提供室内连续开放空间的，其最大高差为-0.5 米至+1.2 米，且开放地面层；2容积率：地块总建筑面积与其用地面积之比值。地块核定容积率每提供 1 平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（m2）=1.5, =22.03建筑密度：地块所有建筑基底总面积与其用地面积之比率。4建筑：地块内建筑物地面部分最大高度限制值。5绿地率：地块内各类绿地的总面积与地块用地面积之比率。用词说明：正面词采用“必须”；词采

45、用“严禁”：表示很严格，非这样不可。正面词采用“应”；这样做。词采用“不应”或“不得”：表示严格，在正常情况下均应正面词采用“宜”或“可”；时首先应这样做。词采用“不宜”：表示允许稍有选择，在条件条文中指定应按其他有关执行时，写为“应符合 的规定”。附表一：规划用地平衡表附表二：三亚“阳光海岸”地区地块控制指标一览表（用地性质参考GBJ137-90城市用地分类与规划建设用地标准）其中，凤凰岛规划用地平衡表：序号用地性质用地代号用地名称面积（公顷）比例（%）1居住用地R6.4217.09%C25/R酒店/居住混合用地6.4217.09%2公共设施用地C19.0950.83%其中C21商业金融业用

46、地4.9913.29%C25旅馆业用地7.6620.39%C36游乐用地1.12.93%C3/C25会议/酒店混合用地4.0310.73%C4体育用地1.313.49%3对通用地T2.075.51%其中T4港口用地2.075.51%4道路广场用地S4.1511.05%S1道路用地4.1511.05%5公共绿地G5.8315.52%合计37.56100.00%片区编号街区地块地块面积 (公顷）用地性质用地名称容积率建筑（米）绿地率（%）建筑密度（%）建筑面积（万）车位数（个）备注YG1YG1-1YG1-1-11.15G1公园-YG1-1-20.92C3/C 21文娱商业混合用地2.0251545

47、1.84150YG1-1-30.12G1绿地-YG1-1-40.87S2广场-10标志塔80mYG1-1-50.66T4港口用地0.52025250.3380YG1-1-62.82C3文化2.03015455.64450YG1-1-72.48C3文化2.23015455.46450YG1-1-80.37G1绿地-YG1-1-91.05C25旅馆业用地2.24025352.31120YG1-1-100.42U2公共交通0.52525250.2150YG1-1-110.88G1绿地-YG1-2YG1-2-10.12G1绿地-YG1-2-20.24C21商业用地3.24020450.7740 YG1

48、-2-30.85C/R商住混合2.83025402.38120 YG1-2-40.69C25旅馆业用地3.55025402.42120YG1-2-50.15C/R商住混合3.04020400.4525YG1-3YG1-3-10.35G1绿地-YG1-3-20.37C21商业用地3.54020451.3080YG1-3-30.25C/R商住混合3.24025400.8040YG1-3-40.22U1供应设施0.52030250.1110YG1-3-50.33C/R商住混合3.24025401.0655YG1-3-60.18S3停车场1.52015450.27150YG1-3-70.52C21商业

49、用地3.86020451.98120YG1-3-80.30S2广场-YG1-3-90.07S2广场-YG1-3-100.39C21商业用地3.86020451.4890YG1-3-110.16C21商业用地3.54020450.5640YG1-3-120.56C/R商住混合3.24025401.7990 YG1-4YG1-4-10.57G1绿地-YG1-4-21.33C21商业用地3.04520453.99200YG1-4-30.1G1绿地-YG1-4-40.41C21商业用地2.23020450.9050序号用地性质用地代号用地名称面积（公顷）比例（%）1居住用地R36.7921.90%其中

50、R2二类居住用地5.463.25%CR商住混合用地31.3318.65%2公共设施用地C61.1236.38%其中C1行政办公用地1.630.97%C21商业金融业用地22.0113.10%C25旅馆业用地22.5813.44%C3文化用地6.393.80%C3/C2文化商业混合用地7.204.29%C4体育用地1.310.78%3对通用地T2.731.63%其中T4港口用地2.731.63%4道路广场用地S37.3622.24%其中S1道路用地31.7818.92%S2广场用地4.702.80%S3社会停车场库用地0.880.52%5市政公用设施用地U1.91.13%其中U1供应设施用地0.

51、220.13%U2交通设施用地0.410.24%U3邮电设施用地0.930.55%U9消防设施用地0.340.20%6公共绿地G28.0916.72%合计167.99100.00%片区编号街区地块地块面积 (公顷）用地性质用地名称容积率建筑（米）绿地率（%）建筑密度（%）建筑面积（万）车位数（个）备注YG2-3-80.53C/R商住混合用地3.65025351.91105YG2-3-90.37C1行政办公用地3.55015401.30100YG2-3-100.25C1行政办公用地-4015401.1080现状保留地块YG2-3-110.19G12绿地-YG2-3-120.15G12绿地-YG2

52、-3-130.23C21商业用地3.56015400.8150YG2-3-141.19C/R商住混合用地3.35025353.93200 小计44.37 万平米YG3YG3-1YG3-1-10.40G1绿地-YG3-1-20.22S2广场-10YG3-1-31.19G1公园-30YG3-2YG3-2-10.11G1绿地-YG3-2-20.23G1绿地-YG3-2-30.7C/R商住混合-4025351.4445现状保留地块YG3-2-40.42G1绿地-10YG3-2-50.37C/R商住混合3.04020401.1160YG3-2-60.3C21商业用地3.05015450.9050YG3-

53、2-70.2S2广场-YG3-2-80.22S2广场-5YG3-2-90.15G1绿地-YG3-2-100.95C21商业用地3.05015452.85150YG3-2-110.3G1绿地-10YG3-2-121.01C25旅馆业用地2.85025352.83200YG3-2-130.51G1绿地-YG3-2-140.41G1绿地-YG3-3YG3-3-10.48C/R商住混合3.56020401.6880YG3-3-20.2S3停车场1.52015450.30150YG3-3-30.54C21商业用地3.85025352.05120YG3-3-40.15C21商业用地4.06020400.6

54、040YG3-3-50.33C/R商住混合3.56020401.1660YG3-3-60.04G1绿地-YG3-3-70.82C/R商住混合3.56020402.87150YG3-3-80.10G1绿地-YG3-4YG3-4-10.11G1街旁绿地-片区编号街区地块地块面积 (公顷）用地性质用地名称容积率建筑（米）绿地率（%）建筑密度（%）建筑面积（万）车位数（个）备注YG1-4-50.08G1绿地-YG1-4-60.2S2广场-5YG1-5YG1-5-10.33C/R商住混合2.53020350.8340YG1-5-21.1C/R商住混合3.68025353.96230YG1-5-30.71

55、C21商业用地3.68020402.56160小计43.37 万平米YG2YG2-1YG2-1-10.43G11公园绿地-10YG2-1-20.23G12绿地-YG2-1-30.40C21商业用地1.81520450.7240YG2-1-40.08S2广场用地-YG2-1-50.19G12绿地-YG2-1-60.42C21商业用地1.81520450.7640YG2-1-70.13G12绿地-YG2-1-80.18C21商业用地2.01820450.3620YG2-1-90.28S2广场用地-10YG2-1-100.85G12绿地-YG2-1-111.17C21商业用地2.54520452.9

56、3160YG2-1-120.34G12绿地-YG2-1-130.22S2广场用地-YG2-1-140.25S2绿地-YG2-1-153.02C25旅馆业用地-9.98-已批在建项目YG2-2YG2-2-10.81R2二类居住用地3.03025352.43130YG2-2-20.43R2二类居住用地3.53020351.5175YG2-2-30.33C/R商住混合用地3.03025350.9955YG2-2-41.12C/R商住混合用地3.53020353.92220 YG2-2-51.32C/R商住混合用地3.33020354.36250 YG2-3YG2-3-10.13G12绿地-YG2-3

57、-20.60C21商业用地4.05020452.40130YG2-3-30.27S2广场用地-YG2-3-40.49C21商业用地4.08020401.96110YG2-3-50.66C/R商住混合用地-3025351.5075现状保留地块YG2-3-60.48C/R商住混合用地3.25025351.5490YG2-3-70.42G11公园-10片区编号街区地块地块面积 (公顷）用地性质用地名称容积率建筑（米）绿地率（%）建筑密度（%）建筑面积（万）车位数（个）备注YG4-3-50.17C/R商住混合用地3.55025350.6040YG4-3-60.16C/R商住混合用地3.55025350

58、.5635YG4-3-70.23C21商业用地3.86020400.8750YG4-4YG4-4-11.00C3/C 2文娱商业混合用地3.810020403.80600YG4-4-20.46C/R商住混合用地3.55025351.6180YG4-4-30.67U3邮电设施用地3.05025352.01100YG4-4-40.26U3邮电设施用地3.86020400.9945YG4-4-50.29C21商业用地3.55020401.0280YG4-4-60.03G12绿地-小计23.13 万平米YG5YG5-1YG5-1-10.57G12绿地-YG5-1-20.82G12绿地-YG5-1-30

59、.76G12绿地-YG5-1-40.14S2广场用地-10YG5-2YG5-2-10.20G12绿地-YG5-2-20.47C25旅馆业用地-5025354.00200现状保留地块YG5-2-30.14C21商业用地2.55020450.3520YG5-2-40.53C21商业用地2.82015451.4880YG5-2-50.11C/R商住混合用地-5025351.56现状保留地块YG5-2-60.08G12绿地-YG5-2-70.27C/R商住混合用地4.06020401.0855YG5-2-80.12C21商业用地4.56015450.5430YG5-2-90.72C/R商住混合用地4.

60、08025302.88150YG5-2-100.17C21商业用地4.58025300.7740YG5-2-111.85G11公园绿地-10-5-80 YG5-2-120.79C3/C 2文娱商业混合用地2.02020401.58200YG5-2-130.25G12绿地-YG5-3YG5-3-10.31G12绿地-YG5-3-20.60C25旅馆业用地3.05025351.8070片区编号街区地块地块面积 (公顷）用地性质用地名称容积率建筑（米）绿地率（%）建筑密度（%）建筑面积（万）车位数（个）备注YG3-4-20.45C1行政办公2.53025351.1390YG3-4-30.55C1行政