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文档简介
1、购房者观望情绪浓烈开发商见势收缩阵线2011年黄山市房地产价格监测及市场运行情况分析2011年,在国家持续调控影响下,黄山市房地产市场发展逐步稳健,上半年是稳中有升,进入四季度,随着信贷收紧,销售下降,库存量增加,开发商资金压力逐渐加大,黄山房地产市场进入僵持阶段,整个房地产市场呈现出购房者观望情绪浓烈,开发商也只能尽量收缩阵线,力求挺过市场萎靡、销售不畅的时期。一、黄山市房地产市场整体运行情况2011年黄山市房地产市场商品房的销售量每月波动较大,6、8、11三个月份别成为全年月度的三个低点,而中心城区更加典型,分别在3、6、7、8、11五个月份形成全年月度的低点,这些月份成为销售量低点可能有
2、销售淡旺季的原因,但国家调控政策的影响也较为明显。同时,2011年下半年,黄山楼市销售并不理想,虽然经过一系列促销活动,黄山房地产市场下半年每月成交不足300套,每周不足百套,下半年销售量不足全年总销售的一半,比例为46.92%,中心城区这一比例为41.56%。2011年下半年国家调控政策应已经在黄山房产市场显效,购房者观望氛围浓厚,一些市场促销手段只会在短期内产生有限的效果,市场各方尤其是购房者仍然在等待更好的购房时机。与成交量波动相吻合,黄山市房地产价格也呈稳中趋降的势头。2011年均价较2010年虽有小幅上涨,但从每月环比来讲,1-12月环比指数分别为100.6、100.9、100.3、
3、100.1、100.5、100.3、100.3、100.2、100、94.6、99.5、100,总的趋势是1-8月黄山市房价每月均有小幅上涨,从9月份开始,黄山房价开始趋于稳定,10月开始出现下降趋势,中心城区9-12月当月的商品住房平均价格分别为5632、5426、4790、5196元/平方米,不论是全市还是中心城区,平均价格基本上都处于停滞状态,保持在同一水平。二、黄山市房地产市场整体运行特点2011年,黄山市虽然没有进入限购的行列,但在限贷、限价等一系列调控政策的影响下,黄山市房产市场已经出现变化,房价上涨势头得到遏制,放缓并趋于平稳,下半年成交量更是不断下滑,市场观望情绪浓厚,开发商资
4、金紧张,黄山市房价开始了松动甚至出现了下降趋势。2011年国家的调控政策已经在黄山房产市场显效,整个市场主要呈现以下几个特点:(一)黄山楼市成交量不断萎缩,库存量高位徘徊。在不断出台的新政特别是不断加息的影响下,黄山市购房者观望的气氛愈见浓厚,随着部分大城市的房价开始下降,黄山市房价也开始止涨,在下半年更是有个别楼盘价格出现松动,开始降价,这让购房者等待的欲望更强,购房需求的不积极使得市场中新房大量囤积,市场销售疲软,成交低迷,房源库存一直居高不下,造成开发商的资金进一步紧张,销售压力加大。据房管部门数据显示,截至2012年1月3日,可售期房套数为14247套,其中可售住宅套数为8635套。从
5、这些数据可以看出,2012年黄山市房地产市场需要花很多时间来消化这部分可售房源,加之限外政策的影响,本地刚需购房者成为主力人群,仅靠黄山市的消费者购房需花很长的时间。(二)秋季房展会人气有余,成交不足,传统销售旺季未现。2011年,黄山市房地产迎来了秋季房地产展示会,虽然不论在展会规模、参展规格以及人气上都比往届要高,但成交却不如人意,维持6天的房展会共成交商品房1万平方米,成交额6149万元,其中成交商品住房协议92套,0.95万平方米,成交金额4680万元,商业店铺成交0.05万平方米,成交金额1469万元。房展会低迷的成交量表示国家调控已经影响到黄山楼市。9、10两月本来是楼市传统的销售
6、旺季,但2011年,黄山楼市“金九银十”成交一片惨淡,虽然个别楼盘采用降价、低价、大幅度优惠的方式提升了销售量,但黄山房产整体市场仍是在一片低迷中度过,传统销售旺季未能出现。(三)购房者观望情绪越来越浓。进入下半年,尤其是房交会惨淡落幕后,黄山市不少项目都推出了购房优惠,部分开发商推出的优惠力度够大,但这些优惠对黄山市民来说并没有太大诱惑力,低价销售却吸引了众多市民看房,但成交量依旧低迷,对于黄山市民来说买房成本高,一方面房价高;另一方面契税已无优惠,而央行又加息,利息上浮,在房价趋势不明的情况下,市民观望时间会更长,大多数的购房者对于房价依然保持高度观望情绪,认为房价出现大幅度降价的情况下,
7、才是最佳购房时期。而优惠活动的进一步增多,更是让购房者认为是市场大幅降价的信号,观望情绪越来越浓。(四)黄山土地市场流拍率上升,成交价下降。2011年,黄山中心城区土地市场共有4次土地拍卖,4月28日首次土地拍卖共出让11宗土地,6宗流拍,流拍率过半;6月13日第二次土地拍卖共出让2宗土地,1宗以底价成交,1宗流拍;9月21日第三次土地拍卖共出让12宗土地,其中4宗土地多以底价成交,8宗流拍,流拍率达66.7%;12月30日,黄山市国土资源局挂牌出让的1149号黎阳地块因无人报名竞拍而流拍。在国家调控下,黄山市房地产市场的冷清,资金的短缺让开发商的拿地更加谨慎。(五)黄山市商业地产进一步活跃。
8、大城市的限购、住宅地产投资成本的提高,使得很多投资者转向了三、四线城市的商业地产。黄山的商业地产市场健康,发展潜力巨大,同时房价相比大城市的要低很多,泡沫不大,可能成为投资者的新方向。2011年,在国家严厉调控住宅产品的同时,黄山市楼市的商业地产开始发力,商业综合体开始形成并发展。如黄山大观街涵盖餐饮、休闲、娱乐、观光、居住为一体,倾力打造集吃喝玩乐为一体多业态组合,并在销售方面取得了不俗的业绩。越来越多的开发企业迈出了从普通住宅转战商业地产的坚实步伐。三、避免黄山市房地产业大起大落的几点建议2011年以来宏观政策对楼市的直接干预,造成购房者观望情绪渐浓,购房需求收缩,并引起住房交易数量的下滑
9、,2011年尤其是下半年销售量急剧萎缩,部分企业甚至出现当月零销售的现象,当房产企业商品住房积压时,往往就会陷于资金回笼不畅、无力偿还贷款等困境,一旦调控政策继续加剧或者大的经济环境出现较大变化,一部分企业在资金链断裂的情况下会引发一系列经济问题,如烂尾楼、银行坏账等,严重危害经济的健康运行,导致房地产市场大起大落,甚至危害社会稳定。所以要未雨绸缪,积极改善房地产企业发展状况,防止房地产业大起大落,确保房地产业持续健康发展,可以从以下几个方面进行考虑:(一)降价销售回笼资金,实现稳定持续发展通过加快终端销售速度,以尽快回笼资金,是当前房地产企业获取资金的最佳途径。2011年是史上最严厉的调控年
10、,限购、限外、限贷等政策相继出台,三次加息后,新的房贷款利率从6.4%涨至7.05%,涨幅超过10%。另外,随着2012年房地产调控定调不放松,刚需人群将是购房的主力,市场看跌预期普遍化。在此形势下,企业继续观望无疑是不明智的,抓住时机,尽快降价销售回笼资金。而另一方面来讲,随着融资渠道的进一步缩紧,企业资金来源的进一步萎缩,为了企业的持续发展,降价销售回笼资金也是企业不得不面临的选择,选择合适的降价时机以及幅度,对于企业在当前形势下扩大销售额,减少库存量以及扩大企业影响具有重要的意义。(二)转变开发模式,鼓励房地产开发商积极投身保障房建设“十二五”规划中“大力加强保障房建设”的提出,2011
11、年保障房完成开工1000万套,2012年保证开工500万套,保障性住房建设规模几乎占到房地产市场的一半以上,另一方面在严厉调控下,商品房价上涨空间受到抑制,所以开发商应积极投身保障房建设,寻找新的利润增长点。承建保障房之后,开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。保障房领域的“代建制”模式意味着开发商几乎毫无风险,资金等均由政府投入,企业只提供技术与管理,以此来收取管理费用。尽管利润不及普通商品房,可谓稳赚不赔。保障房建设成本较低,需求稳定,资金周转速度快,更容易获得银行贷款,自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算,5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。(三)调整投资结构,引导开发商转型旅游地产等经营地产对2011年房地产业而言,楼市调控将逐渐深度化、常态化,此前一直关注商品住宅的传统开发模式已面临困境:一面是高昂的土地价格,一面是被抑制的购买、投资房产需求,双面夹击之下,住宅类房地产的辉煌已成为过去,转型已成为了企业必须考虑的问题。黄山旅游的前景尤盛,旅游地产健康,休闲旅游是当今的一种趋势,随着黄山国际旅游城市的定位,黄山的旅游业近年来也日益发展,黄山旅游收入连续7年指数级别增长,是国内
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