购房者观望情绪浓烈开发商见势收缩阵线

1、购房者观望情绪浓烈开发商见势收缩阵线2011年黄山市房地产价格监测及市场运行情况分析2011年，在国家持续调控影响下，黄山市房地产市场发展逐步稳健，上半年是稳中有升，进入四季度，随着信贷收紧，销售下降，库存量增加，开发商资金压力逐渐加大，黄山房地产市场进入僵持阶段，整个房地产市场呈现出购房者观望情绪浓烈，开发商也只能尽量收缩阵线，力求挺过市场萎靡、销售不畅的时期。一、黄山市房地产市场整体运行情况2011年黄山市房地产市场商品房的销售量每月波动较大，6、8、11三个月份别成为全年月度的三个低点，而中心城区更加典型，分别在3、6、7、8、11五个月份形成全年月度的低点，这些月份成为销售量低点可能有

2、销售淡旺季的原因，但国家调控政策的影响也较为明显。同时，2011年下半年，黄山楼市销售并不理想，虽然经过一系列促销活动，黄山房地产市场下半年每月成交不足300套，每周不足百套，下半年销售量不足全年总销售的一半，比例为46.92%，中心城区这一比例为41.56%。2011年下半年国家调控政策应已经在黄山房产市场显效，购房者观望氛围浓厚，一些市场促销手段只会在短期内产生有限的效果，市场各方尤其是购房者仍然在等待更好的购房时机。与成交量波动相吻合，黄山市房地产价格也呈稳中趋降的势头。2011年均价较2010年虽有小幅上涨，但从每月环比来讲，1-12月环比指数分别为100.6、100.9、100.3、

3、100.1、100.5、100.3、100.3、100.2、100、94.6、99.5、100，总的趋势是1-8月黄山市房价每月均有小幅上涨，从9月份开始，黄山房价开始趋于稳定，10月开始出现下降趋势，中心城区9-12月当月的商品住房平均价格分别为5632、5426、4790、5196元/平方米，不论是全市还是中心城区，平均价格基本上都处于停滞状态，保持在同一水平。二、黄山市房地产市场整体运行特点2011年，黄山市虽然没有进入限购的行列，但在限贷、限价等一系列调控政策的影响下，黄山市房产市场已经出现变化，房价上涨势头得到遏制，放缓并趋于平稳，下半年成交量更是不断下滑，市场观望情绪浓厚，开发商资

4、金紧张，黄山市房价开始了松动甚至出现了下降趋势。2011年国家的调控政策已经在黄山房产市场显效，整个市场主要呈现以下几个特点：（一）黄山楼市成交量不断萎缩，库存量高位徘徊。在不断出台的新政特别是不断加息的影响下，黄山市购房者观望的气氛愈见浓厚，随着部分大城市的房价开始下降，黄山市房价也开始止涨，在下半年更是有个别楼盘价格出现松动，开始降价，这让购房者等待的欲望更强，购房需求的不积极使得市场中新房大量囤积，市场销售疲软，成交低迷，房源库存一直居高不下，造成开发商的资金进一步紧张，销售压力加大。据房管部门数据显示，截至2012年1月3日，可售期房套数为14247套，其中可售住宅套数为8635套。从

5、这些数据可以看出，2012年黄山市房地产市场需要花很多时间来消化这部分可售房源，加之限外政策的影响，本地刚需购房者成为主力人群，仅靠黄山市的消费者购房需花很长的时间。（二）秋季房展会人气有余，成交不足，传统销售旺季未现。2011年，黄山市房地产迎来了秋季房地产展示会，虽然不论在展会规模、参展规格以及人气上都比往届要高，但成交却不如人意，维持6天的房展会共成交商品房1万平方米，成交额6149万元，其中成交商品住房协议92套，0.95万平方米，成交金额4680万元，商业店铺成交0.05万平方米，成交金额1469万元。房展会低迷的成交量表示国家调控已经影响到黄山楼市。9、10两月本来是楼市传统的销售

6、旺季，但2011年，黄山楼市“金九银十”成交一片惨淡，虽然个别楼盘采用降价、低价、大幅度优惠的方式提升了销售量，但黄山房产整体市场仍是在一片低迷中度过，传统销售旺季未能出现。（三）购房者观望情绪越来越浓。进入下半年，尤其是房交会惨淡落幕后，黄山市不少项目都推出了购房优惠，部分开发商推出的优惠力度够大，但这些优惠对黄山市民来说并没有太大诱惑力，低价销售却吸引了众多市民看房，但成交量依旧低迷，对于黄山市民来说买房成本高，一方面房价高；另一方面契税已无优惠，而央行又加息，利息上浮，在房价趋势不明的情况下，市民观望时间会更长，大多数的购房者对于房价依然保持高度观望情绪，认为房价出现大幅度降价的情况下，

7、才是最佳购房时期。而优惠活动的进一步增多，更是让购房者认为是市场大幅降价的信号，观望情绪越来越浓。（四）黄山土地市场流拍率上升，成交价下降。2011年，黄山中心城区土地市场共有4次土地拍卖，4月28日首次土地拍卖共出让11宗土地，6宗流拍，流拍率过半；6月13日第二次土地拍卖共出让2宗土地，1宗以底价成交，1宗流拍；9月21日第三次土地拍卖共出让12宗土地，其中4宗土地多以底价成交，8宗流拍，流拍率达66.7%；12月30日，黄山市国土资源局挂牌出让的1149号黎阳地块因无人报名竞拍而流拍。在国家调控下，黄山市房地产市场的冷清，资金的短缺让开发商的拿地更加谨慎。（五）黄山市商业地产进一步活跃。

8、大城市的限购、住宅地产投资成本的提高，使得很多投资者转向了三、四线城市的商业地产。黄山的商业地产市场健康，发展潜力巨大，同时房价相比大城市的要低很多，泡沫不大，可能成为投资者的新方向。2011年，在国家严厉调控住宅产品的同时，黄山市楼市的商业地产开始发力，商业综合体开始形成并发展。如黄山大观街涵盖餐饮、休闲、娱乐、观光、居住为一体，倾力打造集吃喝玩乐为一体多业态组合，并在销售方面取得了不俗的业绩。越来越多的开发企业迈出了从普通住宅转战商业地产的坚实步伐。三、避免黄山市房地产业大起大落的几点建议2011年以来宏观政策对楼市的直接干预，造成购房者观望情绪渐浓，购房需求收缩，并引起住房交易数量的下滑

9、，2011年尤其是下半年销售量急剧萎缩，部分企业甚至出现当月零销售的现象，当房产企业商品住房积压时，往往就会陷于资金回笼不畅、无力偿还贷款等困境，一旦调控政策继续加剧或者大的经济环境出现较大变化，一部分企业在资金链断裂的情况下会引发一系列经济问题，如烂尾楼、银行坏账等，严重危害经济的健康运行，导致房地产市场大起大落，甚至危害社会稳定。所以要未雨绸缪，积极改善房地产企业发展状况，防止房地产业大起大落，确保房地产业持续健康发展，可以从以下几个方面进行考虑：（一）降价销售回笼资金，实现稳定持续发展通过加快终端销售速度，以尽快回笼资金，是当前房地产企业获取资金的最佳途径。2011年是史上最严厉的调控年

10、，限购、限外、限贷等政策相继出台，三次加息后，新的房贷款利率从6.4%涨至7.05%，涨幅超过10%。另外，随着2012年房地产调控定调不放松，刚需人群将是购房的主力，市场看跌预期普遍化。在此形势下，企业继续观望无疑是不明智的，抓住时机，尽快降价销售回笼资金。而另一方面来讲，随着融资渠道的进一步缩紧，企业资金来源的进一步萎缩，为了企业的持续发展，降价销售回笼资金也是企业不得不面临的选择，选择合适的降价时机以及幅度，对于企业在当前形势下扩大销售额，减少库存量以及扩大企业影响具有重要的意义。（二）转变开发模式，鼓励房地产开发商积极投身保障房建设“十二五”规划中“大力加强保障房建设”的提出，2011

11、年保障房完成开工1000万套，2012年保证开工500万套，保障性住房建设规模几乎占到房地产市场的一半以上，另一方面在严厉调控下，商品房价上涨空间受到抑制，所以开发商应积极投身保障房建设，寻找新的利润增长点。承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。保障房领域的“代建制”模式意味着开发商几乎毫无风险，资金等均由政府投入，企业只提供技术与管理，以此来收取管理费用。尽管利润不及普通商品房，可谓稳赚不赔。保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。（三）调整投资结构，引导开发商转型旅游地产等经营地产对2011年房地产业而言，楼市调控将逐渐深度化、常态化，此前一直关注商品住宅的传统开发模式已面临困境：一面是高昂的土地价格，一面是被抑制的购买、投资房产需求，双面夹击之下，住宅类房地产的辉煌已成为过去，转型已成为了企业必须考虑的问题。黄山旅游的前景尤盛，旅游地产健康，休闲旅游是当今的一种趋势，随着黄山国际旅游城市的定位，黄山的旅游业近年来也日益发展，黄山旅游收入连续7年指数级别增长，是国内