广州A公司拟收购广州B公司评估案例(正式版)

1、.：.；广州LN公司拟收买广州LZG公司部分股权而涉及广州QJ公司股东全部权益价值的评价案例一、案例要点该评价案例是对某国有旅游企业集团收买地方旅游企业股权而涉及的股东全部权益价值的资产评价，评价机构分别选择了收益法和资产根底法进展估算，最终采用分析权重的方式决议的评价结果。随着的公布和实施，近年来运用收益法进展企业价值评价遭到了较大的注重，特别是在国有及国有控股企业中，但鉴于在目前的评价实务中，评价人员对收益法的运用仍感到有一定的困惑及难度，本案将着重对该案例中收益法部分的分析。案例中，评价机构较为详细地对被评价企业的历史和现状进展了分析判别，对全部损益类工程进展了分解预测，有一定的自创作用

2、。二、案例背景广州LN公司拟收买广州LZG公司部分股权，广州LZG公司对广州QJ公司有长期投资，均为国有股权，以确定合理的收买价为该转让行为提供价值参考根据。被评价单位称号广州QJ公司为有限责任公司，成立日期于2006年9月29日，注册资本：人民币伍拾万元，公司股权情况为：广州LZG公司占90%，广州JL公司占10%，运营范围：旅游资源开发、景区管理、景区开发设计、景区宣传谋划；制售西餐不含凉菜，不含烧卤熟肉食品食品卫生答应证有效期至2021年6月12日；零售：旅游商品；旅游景区配套效力。运营范围涉及法律、法规制止的，不得运营；应经审批的，未获审批前不得运营。截止评价基准日总资产1,363.5

3、5万元，总负债358.46万元，净资产1,005.09万元。三、案例内容资产评价报告正文 广州LN公司： 广州CAX资产评价与房地产估价接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评价准那么、资产评价原那么，采用资产根底法和收益现值法，按照必要的评价程序，对广州LN公司拟收买广州LZG公司部分股权而涉及广州QJ公司于评价基准日清产核资审计后资产负债表所列示的全部资产与负债等进展了评价。现将评价情况及结果报告如下：一、委托方、相关单位、被评价单位及业务商定书商定的其他评价报告运用者简介一委托方简介(略)二相关单位简介(略)三被评价单位简介1、被评价单位称号：广州QJ公司2、注册号：(略)3、住所：

4、(略)4、法人代表人：(略)5、注册资本：人民币伍拾万元6、实收资本：人民币伍拾万元7、公司类型：有限责任公司8、运营范围：旅游资源开发、景区管理、景区开发设计、景区宣传谋划；制售西餐不含凉菜，不含烧卤熟肉食品食品卫生答应证有效期至2021年6月12日；零售：旅游商品；旅游景区配套效力。运营范围涉及法律、法规制止的，不得运营；应经审批的，未获审批前不得运营。9、成立日期：2006年9月29日10、公司股权情况根据广州QJ公司提供的广州市DC会计师事务所出具的DC验字2006B0007号显示，公司股权情况见下表：序号股东称号比例投资金额万元1广州LZG公司90%45.002广州JL公司10%5.

5、00合计100%50.0011、运营情况广州QJ公司2021年、2021年、2021年和2021年9月份营业收入分别为1,914.74万元、2,079.61万元、2,657.36万元和1,705.39万元；净利润分别为80.82万元、112.39万元、455.72万元和11.38万元。广州QJ公司评价基准日及成立前的财务情况及运营成果如下表：资产负债情况2021年12月31日万元2021年12月31日万元2021年12月31日万元2021年9月30日万元总资产1,019.45 990.20 1,319.82 1,344.47 总负债861.30 744.68 616.48 650.58 一切者

6、权益158.15 245.52 703.34 693.89 损益情况2021年度 万元2021年度 万元2021年度 万元2021年1-9月 万元营业收入1,914.74 2,079.61 2,657.36 1,705.39 营业本钱79.50 36.99 21.72 10.70 营业利润115.99 111.14 623.91 20.31 利润总额 116.50 147.49 626.67 15.17 所得税35.68 35.10 170.95 3.79 净利润80.82 112.39 455.72 11.38 审计意见无保管意见无保管意见无保管意见四本评价报告运用者为委托方以及国家法律法规

7、规定的其他评价报告运用者。二、评价目的本次评价目的是确定广州QJ公司的股东全部权益价值，为广州LN公司拟收买广州LZG公司部分股权提供价值参考根据。三、评价对象和评价范围根据委托方的委托，本工程评价对象为广州QJ公司的股东全部权益价值，评价范围为广州QJ公司评价基准日清产核资审计后资产负债表所列示的全部资产与负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债，详细资产类型和账面价值见下表：项 目账面价值万元备注流动资产1493.73主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、存货等非流动资产2869.82其中：长期投资3 投资性房地产4 固定资产577.14主要包括：运输设备和其他设备 在建工

8、程6101.82 无形资产7 长等待摊费用8690.86 递延所得税资产9 其他非流动资产10资产总计111,363.55流动负债12358.46主要包括：预收账款、应交税费、其他应付款等非流动负债13负债合计14358.46净 资 产151,005.09上述资产负债评价范围与委托评价时确定的评价范围一致。四、价值类型及其定义1、价值类型的定义价值类型是指资产评价结果的价值属性及表现方式，即价值内涵。价值类型需求与资产行为的发生相匹配。2、本次分析的价值类型根据本次评价目的, 本次评价结果的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在评

9、价基准日进展正常公平买卖的价值。五、评价基准日本工程资产评价基准日为2021年9月30日。以2021年9月30日作为评价基准日是基于以下缘由确定：1、评价基准日的选定是思索会计期末有利于被评价单位进展资产清查确定的。选择会计期末为评价基准日，可以全面反映评价对象资产负债的整体情况；同时本评价基准日与评价人员实践评价日期比较接近，评价人员能更好的把握委估资产的基准日情况，真实反映委估资产基准日的现时价值。2、评价基准日的选定是由委托方、被评价单位与评价机构共同商定的。本工程一切资产的评价计价规范均为评价基准日有效的价钱规范，以人民币为计价货币。 六、评价根据(略)七、评价方法一资产评价的根本方法

10、资产评价根本方法普通有市场法、收益现值法与本钱法。1、市场法市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期买卖价钱，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评价方法。其运用的根本前提有：1存在一个活泼的公开市场；2公开市场上存在可比的资产及其买卖活动。2、收益现值法收益现值法是指经过估测被评价资产未来预期收益的现值来判别资产价值的评价方法。运用收益现值法必需具备的根本前提有：1被评价资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；2资产拥有者获得预期收益所承当的风险可以预测并可用货币衡量；3被评价资产预期获利年限可以预测。3、本钱法本钱法是指首先估测被评价资产的现行再获得本钱重置本钱，然后估测被评价资产业

11、已存在的各种贬值要素，并将其从重置本钱中扣除而得到被评价资产价值的评价方法。采用本钱法的前提条件有：1被评价资产处于继续运用形状或设定处于继续运用形状；2可以调查获得购建被评价资产的现行途径及相应社会平均本钱资料。二评价方法的选取本次评价是在假设待估企业继续运营前提进展，企业的各项资产、负债资料齐备，满足采用资产根底法本钱法评价的要求，可以采用资产根底法本钱法进展评价。广州QJ公司处于继续运营情况，且处于生长期，现有的资料显示公司在未来时期有延续获利的根底；公司运营情况正常，预测未来的收益及对应所承当的风险可以以货币来衡量。因此可采用收益现值法进展评价。市场法是指将评价对象与参照企业、在市场上

12、已有买卖案例的企业、股东权益等权益性资产进展比较以确定评价对象价值的评价思绪。由于目前企业产权买卖市场尚不完善，缺乏企业产权买卖市场数据，故不宜采用市场法进展评价。三采用资产根底法本钱法评价企业净资产价值的详细评价方法采用资产根底法评价待估企业净资产价值的市场价值，即对评价基准日企业拥有的各项资产采用适当的评价方法分别评价其市场价值并加总，然后扣除评价基准日企业实践承当的各项负债的市场价值之和，从而得出待估企业净资产价值的市场价值。各类资产及负债的详细评价方法如下：1、货币性资产与债务性资产货币性资产包括现金、银行存款等，债务性资产包括应收账款、其他应收款等，以评价基准日企业合法持有或享有追索

13、权的货币金额作为评价值。2、存货对原资料、库存商品、在制品和低值易耗品的评价，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，得出各项资产的评价值。对其中失效、蜕变、残损、报废、无用的，需根据技术鉴定结果和有关凭证，经过分析计算，扣除相应贬值额保管变现净值后，确定评价值。3、固定资产-设备设备采用本钱法评价。先行估算设备的评价基准日之重置本钱，其组成包括具有替代性的同等或类似设备的购置价或建造本钱、税费、运杂费、安装调试费、分摊的固定资产投资必要的前期费用与管理费用，以及占用资金的利息和合理利润等。然后根据设备的运转维护现状及估计其未来运用情况，

14、相应扣减其实体性贬值及能够存在的功能性贬值、经济性贬值等各项贬值，以此确定待估设备的评价价值。4、在建工程在建工程采用本钱法进展评价。按正常情况下在评价基准日重新构成该在建工程曾经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值，当明显存在较为严重的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值时，还需扣除各项贬值额来确定评价值。当在建工程正常施工建立，工程款项正常支付，开工时间间隔 评价基准日不超越一年时，可将实践支付工程款项中的不合理费用剔除，再按照各类费用的价钱变动幅度进展调整，得出在建工程的评价值。5、长等待摊费用长等待摊费用为公司已发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限有1年以上的办公室装修费用。评价

15、人员查阅了相关的记账凭证等资料，核实了费用的发生日期、估计摊销月数、已摊销月数以及基准日后尚存受害月数，评价时按原始发生额除以估计摊销月数乘以尚存受害月数作为评价值。6、负债负债的评价根据评价基准日企业实践需承当的债务金额来确定。四采用收益现值法评价企业净资产价值的详细评价方法1、收益现值法定义和原理企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的继续获利才干。企业价值评价以企业的获利才干为中心，综合思索影响企业获利才干的各种要素以及企业面临的各种风险的评价。采用收益现值法评价待估企业权益价值，即经过估测待估企业权益未来预期收益，将其经过适当的折现率折算为现值并加和，以此来确定待估企业权益市

16、场价值。2、收益现值法的运用前提采用收益现值法评价企业价值是指经过估测企业未来预期收益的现值来判别企业价值的评价方法。其运用必需具备三个前提：1企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；2 企业预期收益所承当的风险也可以预测并可以用货币衡量；3 企业预期获利年限可以预测。 3、收益现值法选择的理由和根据本次评价是在假设待估企业继续运营前提进展，待估企业运营稳定，满足采用收益现值法评价的根本前提，故可以采用收益现值法评价。4、收益现值法评价企业价值根本步骤1研讨分析企业历史运营业绩；2根据企业的业务运营情况对企业资产负债情况进展分析，将企业评价基准日资产负债区分为以下几类，确定收益现值法的评价

17、范围：A、运营业务资产负债；B、与运营业务无关的对外投资等资产负债；C、其他非运营性资产负债收益现值法评价不包含第C类资产负债；收益现值法评价可视第B类资产负债的重要程度与资料的可获取程度而决议能否纳入收益现值法的评价范围；对于不纳入收益现值法评价范围的第B类、第C类资产负债普通另行评价其价值。3对影响企业运营与收益分配的宏观要素、行业要素、企业个别要素等进展分析；4对纳入收益现值法评价的资产负债的预期收益进展界定，确定采用净利润、净现金流、息税前利润或其他收益方式作为预期收益并对其进展预测；5估计企业运营终止时的清算价值；6选择与预测收益匹配的折现率；7将收益现值法各项参数代入计算模型，计算

18、得出收益现值法评价值；8将收益现值法评价值与未纳入收益现值法评价范围的第B类、第C类资产负债的评价值汇总得出企业价值总评价值。八、评价程序实施过程和情况略九、评价假设一普通性假设1、买卖假设假设评价对象处于买卖过程中，评价师根据评价对象的买卖条件等模拟市场进展估价，评价结果是对评价对象最能够达成买卖价钱的估计；2、公开市场假设假设评价对象所涉及资产是在公开市场上进展买卖的，在该市场上，买者与卖者的位置平等，彼此都有获取足够市场信息的时机和时间，买卖双方的买卖行为都是在自愿的、明智的、非强迫条件下进展的；3、继续运用假设-在用续用假设在评价目的经济行为实现后，评价对象所涉及的资产将按其评价基准日

19、的用途与运用方式在旧址继续运用。二评价对象于评价基准日形状假设1、假设评价对象所涉及资产的购置、获得、建立开发过程均符合国家有关法律法规规定；2、除评价师所知范围之外，假设评价对象所涉及资产均无附带影响其价值的权益瑕疵、负债和限制，假设评价对象所涉及税费、各种应付款项均已付清；3、假设评价对象所涉及的房地产、设备等有形资产无影响其继续运用的艰苦技术缺点，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。三评价限制条件1、本评价报告中所根据的由委托方被评价单位提供的法律文件、技术资料、运营资料等评价相关资料，其真实性由委托方被评价单

20、位担任，我们亦不承当与评价对象涉及资产产权有关的任何法律事宜；2、我们对评价对象涉及有形资产只对其可见实体外表进展视察，未对该等资产的技术数据、技术形状、构造、附属物等进展专项技术检测；3、本评价报告未思索国家宏观经济政策发生艰苦变化以及遇有不可抗力等不可预见要素对资产价值的影响。十、评价结论一评价结论经实施现场调查、市场调查、询证和评定估算等评价程序，选择资产根底法和收益现值法的评价结果并思索权重作为广州QJ公司的股东全部权益在评价基准日2021年9月30日市场价值的最终评价结论，详细评价结论如下：净资产账面价值为1,005.09万元，评价值为1,844.80万元，评价增值839.71万元，

21、增值率83.55%。在运用本评价结论时，提请相关当事方关注以下事项：1、本次评价，仅就企业提供的相关资产及负债的范围进展评价，未思索能够存在的账外资产及负债对股东权益的影响。2、本评价结果未思索由于控股权和少数股东权益等要素产生的溢折价对评价结果的影响。3、本评价结果未思索由于控股权和少数股东权益等要素产生的溢折价对评价结果的影响。二评价结论有关阐明1、本评价结论未思索评价对象及涉及资产买卖时能够需支付的各种买卖税费及手续费等开支；2、运用本评价结论需特别留意本报告之“评价假设、“特别事项阐明、“评价报告运用限制阐明。十一、特别事项阐明以下事项能够影响评价结论的运用，评价报告运用者应特别留意以

22、下事项对评价结论的影响：1、本报告所称“评价值是指我们对所评价资产在现有用途不变并继续运营以及在评价基准日之情况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见。本次评价结论仅为本次特定评价目的而作，其他经济行为无效。2、本次评价报告仅为本工程评价目的提供参考价值，除此外的其他任何目的运用本次评价报告均无效。普通来说，由于评价目的不同、价值类型不同、评价基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，我们对因评价报告运用不当而呵斥的后果不承当责任。3、本次评价范围仅以委托方或被评价单位申报的资产、负债为限，未思索被估企业此次提供的财富清单以外能够存在的资产、负债以及能够存在的或有资产

23、和或有负债。4、本所及其评价人员关注评价对象法律权属文件是对评价对象价值进展估算并发表专业意见的需求，不承当验证评价对象法律权属资料真实性、合法性和完好性的责任，也不对评价对象的法律权属提供任何保证。5、本次评价中，注册资产评价师未对各种设备在评价基准日的技术参数和性能做技术检测，注册资产评价师在假定被评价单位提供的有关技术资料和运转记录是真实有效的前提下，经过现场调查做出判别。本次评价中，注册资产评价师未对各种房屋建筑物的隐蔽工程及内部构造非肉眼所能察看的部分做技术检测，注册资产评价师假定被评价单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，经过实地勘查做出判别。6、

24、广州QJ公司兴建的位于*大门东侧土名的*效力中心，于2021年2月28日被增城市国土资源和房屋管理局处以增国房监处字202111号土地行政处分：1没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设备；2罚款11,438.00元。7、固定资产运输设备中有2辆观光车存放在FKQJ，敬请报告运用者关注。8、本评价结论不该当被以为是对评价对象可实现价钱的保证。9、本评价结论未思索评价值增减能够产生的纳税义务变化。10、本报告没有思索以下经济行为能够带来的损失对资产价钱的影响：(1)或有担保，以公司名义或资产对外进展的担保行为；(2)未发现的债务和潜在的诉讼；(3)纳税责任和滞纳金，能够存在税务机关要求补税及征

25、收滞纳金的情况；(4)其他或有责任。十二、评价报告运用限制阐明 1、本评价报告只能用于评价报告载明的评价目的和用途。2、本评价报告只能由评价报告载明的评价报告运用者运用。3、除法律、法规规定以及相关当事方另有商定外，未征得本评价机构赞同，评价报告的全部或部分内容不得被摘抄、援用或披露于公开媒体。4、本评价之评价报告日为2021年2月28日。5、评价结果运用有效期本报告评价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结论只能适用于特定时期。随着政治、经济、社会等情况的变化，评价对象的价值能够发生很大变化。本报告运用者应根据评价基准日后政治、经济、社会等情况的变化情况合理确定评价结果的运用有效期。根据

26、国务院国有资产监视管理委员会第12号令，评价结果运用有效期自评价基准日起一年，自评价基准日2021年9月30日起计算，至2021年9月29日止。超越2021年9月29日，需重新进展资产评价。 十三、评价报告日本评价报告于2021年2月28日提交委托方。资产根底法本钱法评价技术阐明本评价技术阐明对应的评价方法为资产根底法，我们对广州QJ公司的全部资产及负债进展了实地勘察与核对、必要的市场调查以及我们以为有必要实施的其他评价程序。经清查调整后，广州QJ公司的资产总额为13,635,536.66元，负债总额为3,584,624.38元，净资产为10,050,912.28元，本评价技术阐明是在清查调整

27、后进展，并对清查调整后全部资产和负债在2021年9月30日所表现的市场价值发表如下评价意见：一、货币资金1、委估资产的内容：纳入本次评价范围的货币资金包括现金和银行存款，其中：现金为人民币，账面价值为49,857.18元；银行存款人民币账户2个，账面价值为182,666.84元。2、评价程序及方法：现金存放于广州QJ公司财务部，评价人员核对了有关账册并采用监盘的方式进展现场清点，根据评价基准日至清点日现金出库数、入库数，倒推出评价基准日实有金额，编制库存现金清点表，与评价基准日账面金额进展核对；对银行存款，评价人员查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调理表，并对开户银行进展了函证，检查能

28、否存在艰苦的长期未达账项和影响净资产的事项。经查，无需求调整事项，对各项货币资金以核实无误的调整后账面值作为评价值。3、评价结果：货币资金的评价价值为232,524.02元。二、应收款项1、委估资产的内容：本次评价的应收款项包括应收账款和其他应收款。其中：应收账款是企业因销售产品、资料，提供劳务等业务，应向购货单位或接受劳务单位收取的款项,全部为应收业务款；其他应收款是支付的备用金、借款、往来款、押金等。应收账款账面金额1,082,343.32元，坏账预备560.00元；其他应收款账面金额3,525,454.21元。2、评价程序及方法：首先根据企业提供的财务账簿对各项应收款项进展核对，查看其能

29、否账表相符；对账面金额较大的应收款项进展函证，核实账面金额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实性。其次，判别分析应收款项的可收回性确定评价值。1应收账款的评价委估应收账款共21笔，其中：账龄在1年以内的共14笔，账面价值为1,064,606.32元，占98.36%；账龄在1-2年的共3笔，账面价值为5,004.00元，占0.46%；账龄在2-3年的共1笔，账面价值为241.00元，占0.02%；账龄3-4年的共3笔，账面价值为12,492.00元，占1.15%。评价价值确定情况如下：A、对于期后已收回的款项，按账面余额确认评价值；B、对于欠款单位在评价基准日前已被吊销、未年检、无资产可执

30、行、破产、债务人下落不明等款项，评价值为零；C、对于收回能够性可确定的款项，按账面余额确认评价值；对于收回能够性不确定的款项，参照账龄分析估计能够的风险损失额，以账面金额扣减估计的风险损失额确定评价值；D、坏账预备按零确定评价值。2其他应收款的评价委估其他应收款共11笔，其中：账龄1年以内的共7笔，账面价值为3,448,823.83元，占97.83%；账龄在1-2年的共2笔，账面价值为72,900.00元，占2.07%；账龄在2-3年的共1笔，账面价值为3,000.00元，占0.09%；账龄3-4年的共1笔，账面价值为730.38元，占0.02%。评价价值确定情况如下：A、对于期后已收回的款项

31、，按账面余额确认评价值；B、对于欠款单位在评价基准日前已被吊销、未年检、无资产可执行、破产、债务人下落不明等款项，评价值为零；C、对于收回能够性可确定的款项，按账面余额确认评价值；对于收回能够性不确定的款项，参照账龄分析估计能够的风险损失额，以账面金额扣减估计的风险损失额确定评价值。3、评价结果：应收账款的评价价值为1,082,343.32元，其他应收款的评价价值为3,525,454.21元。三、存货委估存货全部为库存商品，账面金额为,128.06元，商品进销差价为40,585.27元。在评价过程中，评价人员对评价范围内存货在核对账、表一致的根底上，为确认存货一切权，根据广州QJ公司提供的存货

32、清单，抽查核实了有关的购置、销售发票和会计凭证。根据广州QJ公司提供的存货清点表对其进展了抽查，检查其能否存在冷背残次情况。并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入库内控制度等仓储情况。由于库存实物种类及数量繁多，存放地点分散，评价人员对存货进展了适当的鉴别和归类，分类的规范主要是数量和金额，将金额大并且具有清点可操作性的存货归为一类，对其进展重点清查，逐项核对；对于数量较多金额较小的存货归为一类，对其以企业提供的清点表为根底，对部分存货进展抽查，并编制抽查清点表，以加强评价结果的可靠性。在清查核实的根底上，根据各存货工程的特点确定相应的评价方法对其评价值进展计算。1、库存商品的评价1委估

33、资产的内容：企业库存商品主要存放在仓库、果度店、99级、899级、1499级、营运部南天梯、营运部特产街、营运部旧验票口、营运部小岛、营运部双龙汇等地，主要由资料的买价、运杂费、运输途中的合理损耗和入库前的整理挑选费用构成。2评价程序及方法：评价人员在企业的配合下进展了抽查清点，核实库存原资料数量，查看其质量形状。对无法进展清点的原资料，查阅有关账册、采购合同和订单,了解主要资料的入账根据，以验证核实账面数量。评价中人员经过市场调查获得原资料或替代品近期购买价钱，利用清查核实后的数量乘以现行市场购买价,并思索资料购进过程中的合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他费用，确定其评价值。对其中失效

34、、蜕变、残损、报废、无用的，根据现场勘察的实践情况，经过分析计算，扣除相应的贬值数额后，确定评价值。截止评价外勤日，大部分原资料已出卖或运用终了，因此按账面值确认评价值。商品进销差价按零确定评价值。3评价结果：库存商品的评价价值为,128.06元。四、固定资产机器设备类固定资产：详见。五、在建工程1、委估资产的内容：纳入本次评价范围的在建工程为客服中心效力楼，账面价值为1,018,200.00元。2、评价程序及方法：根据在建工程明细账、原始入账凭证等，审查在建工程构成的缘由及期末余额的真实性。查阅工程合同、开工日期、完工日期、付款比例等，确定在建工程期未余额的准确性。在建工程采用本钱法进展评价

35、。按正常情况下在评价基准日重新构成该在建工程曾经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值，当明显存在较为严重的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值时，还需扣除各项贬值额来确定评价值。当在建工程正常施工建立，工程款项正常支付，开工时间间隔 评价基准日不超越一年时，可将实践支付工程款项中的不合理费用剔除，再按照各类费用的价钱变动幅度进展调整，得出在建工程的评价值。本次委估的在建工程为违章建筑，遭到增城市国土资源和房屋管理局的行政处分，思索到诸多不确定性要素，本次评价结果按账面值确定。3.评价结果：在建工程的评价价值为1,018,200.00元。六、长等待摊费用1、委估资产的内容：长等待摊费用为广州

36、QJ公司景区工程发生的费用以及工程维修和设计产生的费用等，账面价值6,908,602.08元。 2、评价程序及方法：评价人员查看了工程施工合同和设计合同、明细账和凭证等，了解费用原始发生额、摊销期和尚存受害期限。对于工程费、设计费等预付性质长等待摊费用，尚有一定的受害期限，经过对其受害期限、摊销方法与应摊销金额进展核实，按经核实后的账面余额确定评价值。3、评价结果：长等待摊费用的评价价值为6,822,866.64元。七、应付款项1、委估负债内容：纳入本次评价范围的应付款项包括预收账款和其他应付款，其中：预收账款，主要为近期预先收到的各单位的门票款，共5笔，账面价值2,981.00元；其他应付款

37、，主要为应付的押金、往来款、采购款、差额返还、工程款等，共34笔，账面价值3,504,677.92元。2、评价程序及方法：对预收账款，评价人员抽查了相关会计凭证，审查核实了评价基准日开出但尚未处置的一切发票，向财务及销售人员了解已销出但未开发票的业务，评价人员按企业会计制度规定确定销售收入和预收账款，以防止漏记销售收入和销售税金；对其他应付款，评价人员经过向财务人员讯问了解业务性质和内容，查阅合同、进账单、账簿，确认会计记录的现实可靠性。应付款项的评价，对于债务人确实存在的，以核实无误的调整后账面值确定评价值；对有确切证听阐明负债已不用支付的，评价值确定为零。3、评价结果：预收账款的评价价值为

38、2,981.00元，其他应付款的评价价值为3,504,677.9元。八、应付职工薪酬1、委估负债内容：纳入本次评价范围的应付职工薪酬系广州QJ公司计提下月工资、福利费、住房公积金、工会经费、职工教育经费以及待扣的社会保险费，账面价值411,012.29元。2、评价程序及方法：评价人员按照员工人数并参考以前月份测算工资的计提能否合理，并按规定比例测算计提利费、住房公积金、工会经费、职工教育经费能否正确，同时查阅明细账、入账凭证，检查费用的运用情况，经核对，财务处置正确，计提比例符合规定，无清查调整事项。按核实无误的调整后账面值确定评价值。3、评价结果：应付职工薪酬的评价价值为411,012.29

39、元。九、应交税费1、委估负债内容：应交税费为广州QJ公司应交而未交的各种税费，主要是欠交的企业所得税、营业税、城建税、个人所得税、增值税、堤围费以及教育费附加，账面价值-334,046.83元。2、评价程序及方法：对应交税费首先了解被评价企业适用的税种及税率，调查能否享有税收优惠政策；其次，评价人员查阅了明细账、纳税申报表及期后实践交纳税款的完税凭证。经核对，账务记录属实，以清查调整后账面值确定评价值。3、评价结果：应交税费的评价价值为-334,046.83元。设备评价技术阐明一、待估设备概略纳入本次评价范围的包括运输设备14辆批，其他设备289台套、批。运输设备为小型普通客车1辆，观光车12

40、辆及1批，其中观光车1批，于2006年1月和2007年5月期间购置，经清点发现，观光车1批只需部分存放在广州LZG公司景区内，有部分存放在封开县岭南奇境旅游景区内，被评价单位未能提供详细数量，另外小型普通客车车主一切人为广州LZG公司。其他运输设备均存放在广州LZG公司景区内，该批运输设备维护保养较好，均可正常运用。详细情况如下：号牌号码类型型号载客人数登记日期观光车五菱WLQ202111粤APR883小型普通客车金旅牌XML6482E92006-5其他设备主要包括电脑、摄像机、打印机、复印机、监控设备、投影机、漂流船、电视机等289台套、批，主要于2006年3月至2021年8月期间购置，经清

41、点发现，其中净值为47,568.55元设备无实物。其他其他设备目前存放在广州QJ公司办公室及景区内，由广州QJ公司运用，该批其他设备维护保养较好，均可正常运用。 二、评价方法采用本钱法评价。按待估资产的现时重置本钱扣减其各项贬值来确定待估资产的价值。本钱法计算公式为：其中：V = 待估资产价值； C = 待估资产重置本钱； q = 待估资产综合成新率。 1、重置本钱确实定对于可获得设备现行购置价或建造本钱的设备，其重置本钱更新重置本钱采用重置核算法确定：C = C1 + C2 + C3 + C4其中：C1：设备本身的市场购置价或建造本钱，包括购置该设备相关的税费。对于自制设备，该项包含制造本钱

42、和相配比的期间费用、大型设备的合理制造利润及其他必要的合理费用等。对于从国外采购的设备，该项包含CIF价、进口关税、增值税、银行及其他手续费等。C2：国内运杂费，对于小型、单价不高的不需安装设备该项忽略不计。C3：安装调试费，对于无需安装的设备该项不计。C4：资金本钱，对于安装调试周期短的设备该项忽略不计。对于无法获得设备现行购置价或建造本钱，但可获得同类或类似设备的重置本钱的设备，采用功能价值法估算该设备的重置本钱，即以所选同类或类似设备的重置本钱为根底，经过待估设备与其在消费才干、技术层次、运用地点以及时间等方面进展比较并合理调整，得到待估设备的重置本钱更新重置本钱。对于无法获得设备现行购

43、置价或建造本钱，也无法获得同类或类似设备的重置本钱的设备，采用价钱指数调整法估测其重置本钱。即以该设备的账面原值为根底，区分账面原值中不同部分分别采用相应的价钱变动指数来调整，以此估测待估设备的重置本钱复原重置本钱。2、综合成新率确实定待估设备的综合成新率是经过现场对设备勘察，全面了解设备的原始制造质量、运转现状、运用维修、保养情况以及现时同类设备的性能更新、技术提高等影响要素，综合思索设备的实体性贬值、功能性贬值和能够存在的经济性贬值确定其成新率。综合成新率 q = 1 - d1 - d2 - d3其中：d1：实体性贬值率，是由于资产运用磨损和自然损耗而引起的资产价值减损量与重置本钱的比率。

44、d2：功能性贬值率，是由于技术提高引起的资产价值减损量与重置本钱的比率，对于重置本钱为更新重置本钱的，功能性贬值因已在确定更新重置本钱中思索，此处不再另行确定。d3：经济性贬值率，是由于经济环境变化导致资产不能得到充分利用而引起的资产价值减损量与重置本钱的比率。对于废弃、不全、无复用价值的设备，本评价按废旧物料可回收变现价值估算评价值。三、评价案例案例1：选取小型普通客车金旅牌XML6482E为例固定资产运输评价明细表序号4列入本次评价范围的车辆重置全价,由车辆购置税和其他费用(如验车费、牌照费、手续费等)两部分构成。参照同类型车辆的最新买卖的市场价钱，同时根据工商与公安管理部门的规范来确定重

45、置全价。综合成新率确实定要经过该型车辆的设计行使里程、已行驶里程，并结合国家有关部门对运输车辆报废的有关规定来确定。1、设备概略该设备规格型号、消费厂家、购置日期等，详见下表：序号设备称号规格型号消费厂家单位数量注册登记日4小型普通客车XML6482E金旅辆1 2006-52、重置全价经过网上询价，同类车辆的价钱为119,800.00元辆，综合税费率按10%计算，那么：重置本钱=119,800.00+119,800.0010% =131,780.00元 3、综合成新率该类车普通运用寿命为10年，本次评价的车辆已运用5.41年，尚可运用4.59年，那么： 成新率=1-已运用年限估计运用年限100

46、%成新率=1-5.4110100%=45.90%根据现场勘察，车辆维护较好，确定综合成新率为45.00%。4、评价值评价值=重置全价综合成新率数量 =131,780.0045%1 =59,300.00(元)案例2：选佳能打印机为例固定资产其他评价明细表序号281、设备概略该设备规格型号、消费厂家、购置日期等，详见下表：序号设备称号规格型号消费厂家单位数量购置日期28打印机2320J佳能台1 2021-82、重置本钱C确实定评价人员经过网上询价，同类设备购置价约为5,699.00元/台含运费和安装调试费，那么：重置本钱C=设备购置价数量 (1+国内运杂费费率+安装调试费费率)=5,699.001

47、 (1+0%+0%)=5,699.00元3、综合成新率q确实定该打印机设备较先进，技术较为成熟，并为广泛运用于办公行业，因此本次评价只思索其实体性贬值，用运用年限法计算其成新率，现该设备已运用2.16年，经现场勘察，估计尚可运用年限为2.84年,那么：正常运用年限成新率=(1-已运用年限/正常运用年限)100%=(1-2.16/5)100%=56.80%评价人员现场勘查，该设备技术、效益等方面均在用正常，保养较好,评价人员根据阅历判别，取调整系数为0.97那么综合成新率q =正常运用年限成新率调整系数=56.80%0.9755%4、评价值确实定评价价值=重置本钱C综合成新率q=5,699.00

48、55%=3,130.00元 四、评价结果序号类别账面原值元账面净值元重置本钱元评价价值元1运输设备1,467,800.00317,941.3751,398,580.00341,834.172电子设备924,393.59453,488.87801,739.00411,030.00合计2,392,193.59771,430.242,200,319.00752,864.17收益现值法评价技术阐明广州QJ公司于2006年9月由广州LZG公司和广州JL公司投资成立，是一家为增城市*景点进展开发建立、运营管理和营销谋划的旅游开发管理机构，目前拥有*天池、*公园、*沟、*亭、沐瀑台、亲瀑台、瀑鸣台、观瀑台、

49、双龙汇、龙马溪溯溪区、会仙桥、天南第一梯、山水乐园、儿童山水乐园等景点，景区景点以自驾游和短线游为主，游客以省内为主，目前员工有103人。2006年1月26日，增城市*风景名胜区管理委员会与广州GZL公司签署合同，增城市*风景名胜区管理委员会将*景区的运营管理权转让给广州GZL公司，运营期限12年，自2006年2月1日至2021年1月31日止，双方商定由广州GZL公司的子公司广州LZG公司担任履行合同，同时决议在增城成立广州LZG公司的子公司担任对景区进展运营管理，也就是目前的广州QJ公司。广州QJ公司处于继续运营情况，且处于生长期，现有的资料显示公司在未来时期有延续获利的根底；公司运营情况正

50、常，预测未来的收益及对应所承当的风险可以以货币来衡量。适宜采用收益现值法为评价方法。本次评价所采用的收益现值法是指经过评价广州QJ公司预期收益资本化或折现以确定该公司价值的评价思绪。所谓收益现值法是指分析评价对象预期未来的业务收益情况来确定其股权价值的一种方法。收益现值法通常又称折现现金流法，该方法是基于一种普遍接受的原那么。该原那么以为一项资产价值可以用该项资产未来产生的现金流的现值来衡量。折现现金流的方法将资产运营产生的现金流用一个适当的折现率折为现值。运用收益现值法，即用现金流的折现价值来确定资产的公平市场价值通常分为如下四个步骤：1、预期未来一段有限时间通常是未来5年的现金流量；2、采

51、用适当折现率将现金流折成现值， 折现率应思索相应的构成该现金流的风险要素和资金时间价值等要素；3、确定该有限时间段后的企业的剩余价值残值，再将其折现为现值；4、将有限时间段现金流现值与有限时间段后的剩余价值现值相加，再经过适当折扣调整后确定股权的公平市场价值。收益法的根本计算原理可由下式推导出：R = 其中: R：为期望投资报答率；P0：为期初投资市场价值；P1：为一年后投资的市场价值；NOI1：为第一年年内的运营现金收益；由上述公式我们可以得出下式: P0 = + 上述公式的含义是期初投资的市场价值等于第一年持有投资的运营现金收益的现值加期末投资市场价值的现值。将上式进一步推行可以得到以下普

52、通公式：P0 = + + + + + 或： P0 = + 上式实践上是收益法评价的根本公式，该根本公式可以解释为期初投资的市场价值等于存续持有期间运营现金收益的现值和加上期末残值的现值。n 为运营初期年限，普通为5年左右，但有时也会根据详细情况相应延伸；Pn为n年后企业价值，我们有时也称其为“残值。对残值的估算，在继续运营假设条件下经常采用永续年金的方法。但永续年金并不是独一的方法，有时也可以用Gordon增长模型的方法和市场比较的方法等。一宏观经济分析1、我国经济继续快速增长。2021年全年国内消费总值GDP471564亿元，按可比价钱计算，比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7

53、%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业添加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业添加值220592亿元，增长10.6%；第三产业添加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内消费总值增长2.0%。2、工业消费平稳较快增长，企业利润继续添加。数据显示，2021年全年全国规模以上工业添加值按可比价钱计算比上年增长13.9%。分轻重工业看，重工业添加值比上年增长14.3%，轻工业增长13.0%。分行业看，39个大类行业添加值全部实现比上年增长。规模以上工业企业实现出口交货值101946亿元，比上年增长16.6%。12月份，规模以上工业添

54、加值同比增长12.8%，环比增长1.1%。1至11月份，全国规模以上工业企业实现利润46638亿元，同比增长24.4%。在39个大类行业中，36个行业利润同比增长，3个行业利润同比下降。1至11月份，规模以上工业企业主营业务本钱占主营业务收入的比重为84.98%，比前三季度微降0.09个百分点。11月份，规模以上工业企业主营业务收入利润率为7%。3、固定资产投资坚持较快增长，投资构造继续改善。数据显示，全年固定资产投资不含农户301933亿元，比上年名义增长23.8%扣除价钱要素实践增长16.1%。其中，国有及国有控股投资107486亿元，增长11.1%。分产业看，第一产业投资6792亿元，比

55、上年增长25.0%；第二产业投资132263亿元，增长27.3%；第三产业投资162877亿元，增长21.1%。在第二产业投资中，工业投资129011亿元，比上年增长26.9%。从到位资金情况看，全年到位资金334219亿元，比上年增长20.3%。其中，国家预算内资金增长10.8%，国内贷款增长3.5%，自筹资金增长28.6%，利用外资增长8.2%，其他资金增长9.0%。全年新开工工程方案总投资240344亿元，比上年增长22.5%；新开工工程332931个，比上年添加431个。从环比看，12月份固定资产投资不含农户下降0.14%。 4、市场销售平稳增长，汽车销售回落幅度较大。数据显示，全年社

56、会消费品零售总额181226亿元，比上年名义增长17.1%扣除价钱要素实践增长11.6%。其中，限额以上企业单位消费品零售额84609亿元，比上年增长22.9%。按运营单位所在地分，城镇消费品零售额156908亿元，比上年增长17.2%；乡村消费品零售额24318亿元，增长16.7%。12月份，社会消费品零售总额同比名义增长18.1%扣除价钱要素实践增长13.8%，环比增长1.41%。二行业要素分析在曾经公布的30个省区市2021年全国旅游总收入中，广东以4860亿元列全国第二 。旅游产业的开展情况与人均GDP亲密相关，广东2021年GDP达5.3万亿，旅游收入占GDP比重为9.17%；旅游产

57、业与交通、邮电、商业、餐饮和社会效力业的开展亲密相关，互为因果，相互促进，要推进旅游业的开展，必需关注这些互补性行业的配套开展；旅游效力产品的占有量与人口绝对数量相关程度低，与人口的经济收入和购买力程度相关程度高。三企业个别要素分析广州QJ公司的运营期限为12年，自2006年2月1日至2021年1月31日止，因运营期限的限制，导致广州QJ公司放缓了对景区景点的开发。四公司近几年运营业绩广州QJ公司于2006年9月成立，主营业务为门票收入、商品销售收入、穿越巴士收入、观光车收入、停车场收入和其他收入。广州QJ公司近年运营情况如下：工程2021年度 万元2021年度 万元2021年度 万元2021

58、年1-9月 万元营业收入1,914.74 2,079.61 2,657.36 1,705.39 营业本钱79.50 36.99 21.72 10.70 营业税金及附加67.80 68.96 90.93 59.54 营业费用577.88 507.50 552.98 443.84 管理费用1,073.84 1,320.27 1,335.36 1,170.78 财务费用-0.28 34.75 32.45 0.22 营业利润115.99 111.14 623.91 20.31 利润总额 116.50 147.49 626.67 15.17 所得税35.68 35.10 170.95 3.79 净利润8

59、0.82 112.39 455.72 11.38 五广州QJ公司2021年-2021年运营情况预测阐明1、营业收入预测情况广州QJ公司主要营业收入为门票收入、商品销售收入、穿越巴士收入、观光车收入、停车场收入和其他收入，根据广州QJ公司历史收入及未来5年的开展规划，以2021年9月数据为根底，2021年-2021年按10%左右递增，2021年及以后根本到达饱和，那么营业收入的预测如下：单位：万元项 目2021年10-12月2021年2021年2021年2021年2021年2021年及以后各年门票收入526.952,318.572,550.432,805.473,086.023,394.623,

60、394.62商品销售收入5.0322.1424.3626.7929.4732.4232.42停车场收入14.0761.8968.0874.8982.3890.6290.62穿越巴士收入9.8543.3547.6952.4657.7063.4763.47观光车收入27.27119.99131.99145.19159.71175.68175.68其他收入15.9770.2677.2985.0293.52102.87102.87营业收入合计599.142,636.212,899.833,189.813,508.793,859.673,859.672、营业本钱预测广州QJ公司门票收入、停车场收入、穿越