珠海房地产10月分析报告

1、.：.；珠海房地产10月分析报告 出处：珠海中原市场研讨部日期： 2007-11-06 01:31 HYPERLINK javascript:fontzoom(16) HYPERLINK javascript:fontzoom(14) 【 HYPERLINK javascript:fontzoom(16) 大 HYPERLINK javascript:fontzoom(14) 中 HYPERLINK javascript:fontzoom(12) 小】 一、 房地产相关政策 国土资源部近日发出通知，要求各地进一步加强土地供应调控，采取真实措施，确保用于处理城市低收入家庭住房困难的土地供应。根据

2、通知精神，各市、县国土资源管理部门将优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建立用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。今后省级国土资源管理部门在编报土地利用年度方案建议时，要对廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地需求单独作出阐明。通知要求，依法报国务院和省级人民政府同意的城市建立用地中涉及的住宅用地，必需单独列出，其中廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70%，不符合要求的不予同意。对列入年度土地供应方案的廉租住房和经济适用住房建立用地，市、县国土资源管理部门要优先供应。各地要合理控制单宗

3、土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地开发建立时间原那么上不得超越三年，确保供应土地可以及时开发建立，构成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房有效供应。国土资源部强调，制止以廉租住房、经济适用住房为名，以划拨方式获得土地后挪用于商品住房开发。各地要加强对集资协作建房用地的管理，严禁新征用或购买土地搞集资协作建房，对国家机关搞集资协作建房的，一概不得供地。加大批后监管力度，对没有按照土地运用合同开工建立和开工的，依法依规提出处置意见，督促企业限期完成开发，对没有按处置意见进展整改的企业，制止其参与土地招拍挂活动购置新的土地。要严厉落实闲置土地处置的规定，对超出合同商定开工开发日

4、期满一年未开工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期开工、开工。 我市日前经过的对节能减排任务提出了全面要求。按照该方案要求，从明年起我市一切新建商品房销售时，在买卖合同等文件中都要写明耗能量、节能措施等信息。 日前公布并将于今年11月1日实施。39号令在根底上，进一步扩展了招标拍卖挂牌范围，更充分表达了公开、公平、公正的原那么，更有利于构成资源配置的价钱构成机制，更大程度发扬市场配置土地资源的根底性作用。新规规定，受让人按照国有建立用地运用权出让合同的商定付清全部土地出让价款后，方可恳求办理土地登记，领取国有建立用地运用权证书。未按出让合同商定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有

5、建立用地运用权证书，也不得按出让价款交纳比例分割发放国有建立用地运用权证书。专家表示，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。由于以往一些地方存在着受让人未缴清全部出让金，就获得了土地运用权证，或根据付款进程和支付比例部分获得了建立用地运用权证书，呵斥了一些工程房子都卖了还没交齐土地出让金的景象出现，同时，也呵斥了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。39号令施行后，这种行为将被明令制止。 从10月起，地税局将取消原来以评价价钱作为计税根据的做法，改为以契税价钱作为参考价钱。把原来二手房买卖的“同城通办方式转变为“大集中方式，市区二手房转让业务一致由吉大办

6、税厅集中办理，堵塞纳税人随意改动二手房买卖价钱进展逃税。同时取消原来以评价价钱作为计税根据的做法，改为以契税价钱作为参考价钱。明确计算土地增值税扣除工程金额的方法，界定了家庭独终身活用房以及离婚析产等情况下的个人计税，重申印花税征收环节。规定对买卖金额超越300万元的房地产转让业务，在办税厅办结后还需报分局政策法规股进展复核并加具意见，并经常抽查300万以下的审批事项，以多重把关实行自我维护，防止不廉景象的发生。 广东各银行关于房贷新政的详细执行细那么正陆续出台。近日，招商银行、浦东开展银行曾经出台详细细那么。据悉，中行广东省分行、招行广东省分行、浦发银行广东省分行已将第三套住房首付提高至五成

7、，其中，招行广东省分行还将第三套住房的利率程度提高至基准利率的1.15倍，并规定贷款人一次至多只能按揭两套住房，第三套将不予受理。 中国人民银行13日宣布，将从今年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13%的存款预备金率规范，到达近年历史高点。央行表示，此举旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。 备受关注的第二套房认定规范引起买房人极大关注。据了解，在银监会上周召集五大国有银行房贷部门担任人就相关问题进展讨论后，监管部门暂时决议不下发实施细那么。不过，各银行需将本人认定的规范到银监会报备。据了解，银监会要求银行报备相关方案

8、主要为减少认识上的分歧。从前期部分银行拟订的相关规范来看，有的以家庭为单位认定第二套房，有的以个人为单位；有的对已还清贷款的住房不予思索，有的那么正好相反。为改善这一局面，监管层刚为第二套房定下了几项“基调：对已还清贷款或以公积金贷款的房产不做认定第二套房参考项，夫妻双方中一方已有房产，另一方再买房视作第一套房。另有国有银行房贷部担任人指出，眼下银监会只是说报备方案，这并不代表大家要执行完全一样的规范。在这种情况下，银行可自行把握实施细节。据泄漏，如今已有一些银行倾向于以“共同借款人来对第二套房进展认定，即夫妻双方中假设有一方拥有住房，另一方再次买房且以夫妻两人为共同借款人的，这样的房产将视作

9、第二套房。眼下各家银行正加紧制定相关方案，详细实施细那么将于近期公布。二、 宏观市场分析1、房地产开发运营情况2007年9月珠海商品房成交均价为8211元/ m2，其中住宅均价为8161元/ m2，商品房均价比8月大幅上涨了2068元/ m2，住宅均价也比8月上涨了2051元/ m2，价钱有与上月相比有很大动摇，主要由于9月份城区开盘的大多为仁恒星园等高档楼盘，提高了总体均价。9月，商品房施工面积环比上月有所上升，为33.16万m2。本月商品房开工面积为30.75万m2，环比8月上升将近一倍。在销售方面，9月商品房销售面积和8月相比有小幅上涨，为33.71万m2，销售额却有27.68亿元，比8

10、月16.25亿元多出11.43个亿，可见9月份市场主体还是价钱偏高的中高档楼盘。附表 2007年9月房地产开发与运营目的称号1-8月9月1-9月同比增长%商品房施工面积(万平方米)720.0533.16753.2122.4其中：住宅620.7624.1644.8622.2办公楼5.9605.96208.8商业营业用房34.822.3537.17-20.3商品房开工面积(万平方米)163.8130.75194.5625.2其中：住宅.226.16161.3624.0办公楼2.8902.8991.4商业营业用房9.631.9211.55-21.5商品房销售面积万平方米187.8233.71221.

11、5367.9其中：住宅180.9232.02212.9472.1办公楼0.840.010.853.7商业营业用房4.761.596.35-0.3商品房销售额万元10330042767881309792109.6其中：住宅9787132613091240022116.4办公楼4267118438570.8商业营业用房46289151116140032.9商品房空置面积万平方米51.76-3.0748.69-25.2其中：住宅25.29-3.6421.65-41.9办公楼5.7505.75-12.4商业营业用房15.690.5616.25-0.7数据来源：珠海统计局2、商品房买卖情况2007年9月

12、份商品房可预售楼盘数目为9个，商品房可供预售面积为36.12万m2，在预售楼盘数目和面积方面都比8月有所添加。二手房买卖方面，9月份买卖面积3.08万 m2，同比上升了13个百分点。在二手房买卖金额方面，9月份为0.78亿元，相比8月份的8.53亿元有大幅下降。附表 9月商品房买卖目的称号1-8月9月1-9月同比增长商品房可供预售宗数宗81990-7.2商品房可供预售面积万平方米187.3736.12223.4932.6二手房买卖面积万平方米106.863.08109.9413.0二手房买卖金额万元342251784735009837.0数据来源：珠海统计局珠海市统计局和珠海市房地产登记中心昨

13、天结合发布我市9月商品住房买卖数据，9月全市新建商品住房买卖均价5880元/平方米，比去年9月上涨55.34%，其中香洲区6955元/平方米，斗门区3001元/平方米，金湾区2879元/平方米，对比去年9月分别上涨49.83%、38.91%和52.38%。 全市9月商品住房预购均价6368元/平方米，比去年9月上涨47.48%，其中香洲区7739元/平方米，斗门区3128元/平方米，金湾区3281元/平方米，对比去年9月分别上涨48.34%，15.95%和44.5%。 在二手楼方面，9月全市二手住房买卖价钱3512元/平方米，比去年9月上涨34.3%，其中香洲区3849元/平方米，斗门区130

14、1元/平方米，金湾区1140元/平方米，对比去年9月分别上涨30.42%、36.28%和65.34%。 全市9月新建商品住房买卖面积30.12万平方米，买卖金额17.71亿元，对比去年9月分别上涨19.61%和85.56%。买卖添加主要是香洲区的影响，9月香洲区新建商品住房买卖面积22万平方米，占全市70.9%，同比增长31.09%；买卖金额15.29亿元，占全市86.3%，同比增长96.4%。数据来源：珠海特区报3、固定资产投资2007年9月固定资产投资呈现平稳增长态势，9月全社会完成固定资产投资额约29.74亿元，同比增长29.5。9月房地产开发投资总额约为9.77亿元，同比去年同期增长9

15、5.4个百分点。房地产开发投资占同期固定资产投资的比重为32.9，比8月的33.7略微有所下降。附表 9月 固定资产投资万元目的称号1-8月9月1-9月同比增长全社会固定资产投资总额1956784297422225420629.5其中：根本建立1082714182115126482910.2更新改造1956501563821128813.2房地产开发6661129771676382895.4#住宅58542781213666640140.7#办公楼511219547066281.7#商业营业用房1929955232482248.6其中：第一产业412450862-59.3第二产业9480771

16、55004110308110.4#制造业79219015230194449118.7第三产业1008295141968115026355.5数据来源：珠海统计局三、 城市建立及房地产开展动态1、城市建立： 省道S272线改建工程昨起封锁施工，其中，湖心路口至珠海机场段工程明年8月将率先完工，迎接即将到来的珠海航展。省道S272线改建工程珠海段北起斗门上横与新会睦洲交界，终点为珠海机场，全长57.8公里，是珠海市西区快速干线的重要组成部分，是西区往北的主要出口，是衔接肇庆与珠海机场的公路干线，全路段改造总投资约9.96亿元。据引见，今年开工建立的白蕉高速公路口至珠海机场段工程，长34公里，投资约

17、5亿元。工程共分为四个标段，本期实施、 标段，起点是湖心路口、终点为珠海机场，道路全长19.4公里。路基分33.5米、50米、39.5米、58米四个断面宽度，桥梁设计荷载为公路级，路面构造类型为沥青混凝土路面，工程造价约2.8亿元。市公路局有关担任人表示，省道S272线完工后，将与西部沿海高速、江珠高速、珠海大道接通，主线成为全封锁公路，将进一步完善西区快速干线网规划。 拥有红树林自然生态维护区的淇澳岛或许将在不久后出现大型楼盘社区。日前，中新集团对外公布，方案以31亿元价钱收买淇州岛影视城100%权益，从而获得该公司在淇澳岛一块约221.55万平方米的土地，方案开展商业物业与高级别墅混合工程

18、。根据有关引见，中新集团公司全资附属公司佳展(北京)企业管理和中新房地产分别于9月24日和26日订立的两项协议，佳展向珠海裕卓虹基集团收买淇州岛影视城的55.56%股权，代价为7.8亿元；中新房地产向独立方收买其于运德集团的全部股权，从而持有淇州岛影视城44.44%股权，代价为23.2亿元。该块土地方案开展商业物业与高级别墅混合开展工程，预期工程于明年初展开，建筑期5年。在中新集团看来，该工程总地盘面积约221.55万平方米，每平米收买价约为1400元，不算高昂，加上珠海地产前景看好，公司估计该买卖可为集团带来进一步扩展珠海市物业市场的时机。 东风西路、康宁路道路美化工程将于本月15日即下周一

19、开工。东风西路、康宁路道路美化工程是珠海市“行动方案的一项重点工程，工期从今年的10月15日起到明年1月31日。施工期间，上述道路将采取单向行驶的交通控制措施。其中，东风西路实行由东往西单向行驶，康宁路那么实行由南往北单向行驶。市交警支队设备科担任人呼吁，届时沿线政府机关和途经上述路段的车辆应尽量绕道行驶。此外，在重铺路面沥青的施工后期，有关部门还将对上述道路实施分段封锁。此间，交警将在上述道路施工现场用铁马隔离出一条紧急便道，供医院救护车和抢险车在有紧急情况时运用。此外，一切车辆均不得进出上述道路。 12日上午，万山区举行喜迎十七大工程签约开工开工庆典仪式。据悉，在40个工程中，12项属于签

20、约工程，17项属于开工工程，11项属于开工工程。工程投资总额119.95亿元，单是中天能源控股的“黄茅岛大型液态天然气(LNG)接纳站及配套设备工程的投资额就到达了70亿元。此批工程投资领域广，既有关系海岛水、电、路建立等根底设备工程，也有涉及物流、旅游、渔业的产业开展工程；既有关系长久开展的万山深水港战略研讨工程，也有直接推进当前经济开展的中转仓储物流、旅游开发、生态养殖工程；还有新能源开发利用的国家863科技工程。 15日，位于我市老香洲中心繁华地段的东风西路和康宁路将迎来正式改造，同时将进展交通控制。该工程将在不改动道路横断面组成的情况下，对交通配套、照明、绿化和景观等进展全方位开工，完

21、工后该路段车辆通行速度将大幅提高，沿途景观也将凸显城市特征。据了解，投资达1045万元的该工程还将对已有站亭的公共汽车停靠站进展重新装修，在无站亭的公汽停靠站位置加盖站亭，对现有的沿途小游园同样进展翻新“整容。同时，东风西路上还将布设一系列的景观小品，这些景观能够将以不锈钢等金属资料为主，外型简约、现代，经过金属资料的质感来显露整条道路高科技的觉得。道路改造后，在两路交叉口还将设置18米3头中杆灯进展大规模照明，相关人员引见，届时还将加大公交站点路灯功率，提高交通忙碌区域照度。据悉，该工程将于明年1月底完工，届时，该两条道路将“老路换新颜。 17日，作为“行动方案“断头路工程之一的海虹路通车。

22、如今，从情侣北路到中大五院方向可以往北行至海虹路左拐进入梅华东路直通目的地，无须绕过“情侣北路和梅华东路交接的红绿灯路口再折回。据了解，打通海虹路工程投资约450万元，改造长度约107米，路宽24米，双向4个车道。另外还增设了人行道，并铺上地砖，同时也安上路灯。 联络唐家湾地域与市区的快速通道凤凰山公路隧道18日开工。它不仅是规划中的金鼎横琴珠海机场高栏港高速公路控制性工程，也可作为太澳高速、江珠高速和港珠澳大桥的衔接纽带，对完善珠海高速公路网络起着举足轻重的作用。据了解，隧道工程建立规模全长3480米，按双向六车道高速公路规范建立，设计速度80公里/小时。它以北师大珠海校区为起点，延伸至明珠

23、路与梅华路接口处，建成后，从金鼎至梅华路的时间缩短至15分钟。同时，根据规划，这条路还将经南屏、湾仔直达横琴岛，从而成为我市主城区内首条南北贯穿的高速公路。整个工程包含1座长1642.5米的分别式双向双洞六车道公路隧道，洞外衔接线长1837.5米。这条公路隧道也因此成为继板樟山隧道、阳光嘴隧道之后，我市第三条公路隧道，也是最长、最宽的一座公路隧道。凤凰山公路隧道工程工程总工期一年半，方案2021年上半年建成通车。 位于吉大九洲大道与景山路交会处的珠海市农业银行旧大楼即将改换门庭。该大楼的房产权益16日在广州经公开拍卖，以6200万元的价钱被肇庆一家公司拍得。据泄漏，该项拍卖的大背景是中国农业银

24、行整体上市、清理非金融类业务及闲置资产需求。同时被拍卖的还有位于横琴镇的农行办公综合楼，成交价为近500万元。该楼为7层，原是农业银行横琴办事处的场地，建筑面积1830平方米。 天朗海峰城工程已经过市规划委员会审查,其设计方案于10月17日-23日向市民公示。该工程位于前山桥西，珠海大道和南屏次干道交叉口东南角，商住用地。由两栋58层185.2米住宅塔楼及4层商业裙楼组成。用地面积17428平米，建筑面积90957.2平米。建筑单位为珠海天朗海峰商贸。2、房地产开发商及代理商动态 10月1日3日，珠海报业，珠海电视台举行大型房展活动，众多知名楼盘参与。会展当天吸引了大批本地和外地市民前来参与，

25、局面非常繁华。 10月1日3日房展期间，时代地产在这个黄金周里进展了“梦想家生活艺术巡展。在十一房展的初次亮相之后，时代地产将“梦想家生活艺术巡展搬到了市内各大商场。首站位于免税商场中庭的展厅10日正式亮相，该处的巡展将继续到本月21日。巡展中引见了时代地产在广州享有极高声誉的的四个代表作，时代廊桥、时代玫瑰园、时代依云小镇、时代花生。还引见了从2001年到2007年时代地产在建筑研讨、社区建立、品牌打造各方面的亮点跟创新。像“阳台的九大功能、“可踩的园林，感遭到时代地产对业主生活细节的悉心呵护。而对“阳光电梯间、“小区内公共空间的研讨，充分表达了时代地产在小区人文气氛营造的丰富阅历。 10月

26、1日，华发世纪城示范单位开放。 10月1日，珠海万科金域蓝湾二期示范单位登场，同时还推出精装修样板房、精装修加饰品样板房和清水房，合计十余套单位。当日共有1000余位金域蓝湾准业主、万客会会员，从珠海、深圳及珠三角其它区域来现场，参与了“深蓝假期嘉年华活动。 10月1日，岭南世家三期推出第三批单位，并有四套精装样板房正式对外开放。推出当天就成交一百多套。 10月3日上午，为期一个多月的“诗意栖息“荣泰河庭业主摄影大赛圆满落下帷幕，在荣泰河庭销售部举行浩大的颁奖仪式。此次摄影竞赛由珠海房地产之窗与荣泰河庭共同举行，自8月开场征稿以来，共有313幅图片提交到荣泰河庭业主论坛。 10月9日，为了更好

27、地展现黄杨河畔宁海世纪城旖旎的风光、精巧的“水文化园景，关注人与自然、人与社会、人与社区的调和共处，深化发掘“浪漫之城的魅力和底色，给各文学喜好者提供一个展现人才的平台，宁海置业将在珠海房产之窗网及宁海世纪城业主论坛结合举行为期半个月的“宁海世纪城博客、论坛征文大赛。 10月12日下午，华发新城举行了华发会社区文化活动中心启用仪式暨珠海华发会红十字会授牌仪式。 10月18日，为促进房地产买卖平安、保证买卖公平、加强房地产经纪人的行业自律，促进展业规范和安康开展，珠海市房地产经纪人行业协会于18日宣告成立。在18日举行的“珠海市房地产经纪人行业协会暨第一次会员大会上，与会代表根据相关法规，选举产

28、生了珠海首届房地产经纪人行业协会会长、常务副会长、副会长、常务理事和理事成员单位。 10月20日，中珠上城在销售中心现场举行首批单位出卖选房顺序号抽签活动。活动当天，仅有已办理“尊贵客户登记并于10月19日前在中国银行指定网点开户并到达存款条件的客户才具有资历参与本次抽签活动。 10月27日，由珠海特区报主办的绿景文化大讲堂龙永图纵论中国居住新文明活动在珠海度假村天海楼举行，活动承办方为绿景集团，约请函可在凤凰山一号接待中心怡景湾大酒店恳求。 10月28日，华发世纪城二期初次公开出卖选方顺序号抽签仪式盛大举行。四、 土地市场1、 土地供应情况根据中原监测数据显示，2007年10月珠海土地市场有

29、1宗地块出让(07033号地块)，出让土的面积为12952.3平方米，最低买卖价钱为11821.8万元。来源(卖家)地块地址估计出卖日期地块面积平方米可建楼面面积平方米用途估值(万元)珠海经济特区东方房地产开展珠海市拱北迎宾大道西、粤海东路南2007-10-3012952.349747.98综合楼11821.82、 土地买卖情况 暂无五、 当月房地产市场透视1、当月新开楼盘透视本月共推售住宅420套，总建筑面积约为33.5万m2，总推售面积为7.23万m2。均为香洲区域楼盘，其中海岸南山开盘推售1.76万m2，高层均价9600元/； 岭南世家3期开盘推售5.47万m2 均价11000元/。2、楼盘比较列表楼盘称号档次总楼面面积(m2)9月推售套数单位面积(m2)出卖