第6部分：竞争者调研结论1

1、.西宁伟业房地产开发 西宁香格里拉城市花园调研报告PAGE ：.；PAGE 第六部分竞争楼盘分析一、在售竞争性物业综合分析1调研范围近期对西宁市房地产市场进展了细致的调研，对市场中在售的20多个重点楼盘产品进展了分析。现从以下几个方面对西宁房地产产品特征进展总结，寻觅市场时机与差别化，为接下来的产品定位提供参考根据。同时调查西宁房地产市场，以利于从市场角度判别工程的优优势，为本工程准确定位奠定市场根底。对城西、城中、城东、城北、城南重点工程进展深化走访，重点调查产品特点与市场空缺，从在售房地产工程共同点中寻觅符合当地气候与居住习惯的产品元素，同时总结市场反响以获取尽量完善准确的市场信息。2建筑

2、规模与类型工程称号占地面积建筑面积总户数万通中心二期华锦苑、骏庭苑34994123283住宅857奉青花园1066661429001299新西部城3555560000580华盛怡沁园1600050400560 维多利阳光在线1期1333332000001500美丽家园62857880001100雅典娜府邸3234845288500香榭丽都450001200001000王府花园23165116124906富达园1053338229222嘉荣华阳光都市花园j2420002500002000 鸣翠柳山庄1284611670001工程称号物业类型汇通商业城高层万通中心二期7栋30层高层住宅1栋30层写

3、字楼奉青花园多层新西部城多层华盛怡沁园主体住宅16栋多层住宅楼。主体由3座高层商住楼组成。颐贤新城多层，小高层维多利阳光在线1期多层康宁家园多层美丽家园多层雅典娜府邸多层香榭丽都一期多层，二期小高层王府花园小高层富达园4栋18层高层嘉馨花园4栋1317层小高层嘉荣华阳光都市花园多层国际村多层为主，独院式大中小型别墅为辅。鸣翠柳山庄多层，板式小高层，一梯两户.以上信息显示，城西房地产住宅工程规模大，建筑密度相对较高。整个区域社区密集，居住气氛浓郁，与之相配套的公共设备齐全。质量中高档的楼盘共同提升了区域价值，旺盛人气必然吸引更多的人在城西置业。西宁市物业类型多层占44%，小高层与高层28%，多种

4、物业类型混合28%。西宁人对高层有一定程度的认可，妨碍要素主要是高价钱和高物业管理费，所以开发商在选择物业类型时本钱控制非常重要。结论：从低开高走的销售战略着眼，一期适宜以1-7层多层商住楼为主，销售价钱与未来生活本钱的优势能在片区中聚集人气，同时充分利用业已建立的区域优势资源适度提升利润空间，降低销售难度。 3、价钱分析区域工程称号价钱元/优惠城中汇通商业城1880元/平方米起价无万通中心二期华锦苑、骏庭苑均价2500元/平方米一周内部认购，享用9。5折优惠。宏业大厦2460元一次性付款95折，城南奉青花园均价1元/平方米一次性优惠10元/平方米新西部城1018元/平方米起价无华盛怡沁园均价

5、1120元/平方米一次性付款每套优惠1500元。单位团购平均价1088元/平方米。残疾人购房总价优惠5%。城北颐贤新城均价1880元/平方米一次性付款96折，银行按揭98折y维多利阳光在线1期均价1550元/平方米无康宁家园均价1980元/平方米无城西美丽家园均价1780元/平方米团购5套以上98折香榭丽都均价2580元/平方米购房总款3-5%的折扣王府花园均价2380元/平方米起价无湟水花园均价2021元/平方米一次性98折，团购5套以上95折。昆仑一号起价2188元/平方米无城东富达园均价2080-2720元/平方米无国际村起价1018元/平方米无鸣翠柳山庄1680-2060元/平方米无滨

6、河花园均价多层1800元/平方米 小高层2200元/平方米一次性付款50元/平方米，银行按揭20元/平方米。从上述调查楼盘来看，西宁城西多层价钱普遍1900元左右，电梯公寓那么在20002500元/平方米，单价陈列为城中城西城东城北城南。西宁的物业大部分工程可提供7成20年银行按揭，工程对无西宁户口的客户贷款有限制，除非在西宁本市有经济实体或者提供担保，否那么不能贷款。价钱折扣少，普通一次性付款与按揭贷款优惠措施无区别。西宁地域普遍没有折扣优惠，销售人员的说辞是对于开发商而言，一次性付款和银行按揭从回款角度讲没有显著差别；部分开发商那么给予一次性付款的客户相对更加优惠的折扣，如奉青花园、华盛怡

7、沁园、颐贤新城，湟水花园。“团购普通指5套以上，价钱可以和经理协商，或在价钱政策中明确，如“美丽家园为98折，华盛怡沁园单位团购优惠38元/平方米，湟水花园95折。万通中心二期华锦苑、骏庭苑那么提出“一周内部认购，享用9。5折优惠的优惠政策，目的在内部认购期内到达销售高潮。价钱与优惠作为房地产营销中惯用和高技巧的营销手法，可以显示出销售团队对工程和市场的驾御、掌控才干，表达营销决策与运做程度，经过市场调查显示，西宁房地产市场的营销处于初级阶段。结论：统计数据显示，住宅升值高于其他商品房，二次置业前景看好。多层住宅比普通和高层住宅高1.7和7.9个百分点，阐明多层遭到市场追捧，高层难以实现价钱大

8、幅突破。 4户型分析区域工程称号户型畅销户型滞销户型城中万通中心二期华锦苑、骏庭苑3/2/2，146.95、167.76；2/2/2，100.39，115.4；4/2/2，166.73。五明设计：明厅，明卫，明卧，明书房，明厨.复式户型还设有书房健身房，起居室，茶水间.2/2/2，100.39，115.4；4/2/2，166.73。城南奉青花园87.98，100.52，2/2/1；.78，3/2/2；153，253，复式，4/2/2。87.98，100.52，2/2/1；153，253，复式，4/2/2。华盛怡沁园93.54，2/2/1；110，3/2/1；105，3/2/2；117，3/2/

9、2.93.54，2/2/1；117，3/2/2.城北颐贤新城97，2/2/1；126，3/2/2；，4/2/2；2016/2/2复式。126，3/2/2；2016/2/2复式。维多利阳光在线1期74.96、89.86、101.54，2/2/1；176.64、155.8，2/2/2；112.78，3/2/1；129.86，3/2/2；153，253，复式，4/2/2。112.78，3/2/1；153，253，复式，4/2/2。康宁家园87，2/2/1。93，2/2/2。110，125，3/2/1；，3/2/2。87，2/2/1。93，2/2/2。，3/2/2。城西美丽家园90，2/2/1；110

10、，3/2/1；127，3/2/2；144，4/2/2。90，2/2/1；110，3/2/1；144，4/2/2。香榭丽都88两房，106三房，128四房.106三房，128四房.王府花园58.21、64.8，1/1/1；95.36，97.68，100.18，2/2/1；117.96，120.91，127.98，143.2，3/2/2；154.68，4/2/2。117.96，120.91，127.98，143.2，3/2/2；154.68，4/2/2。城东富达园2/2/1，91/107，102/114；2/2/2，108/118；3/2/2，123/， /144；5/2/3复式，248/252.

11、3/2/2，123/， /144；5/2/3复式，248/252.国际村3/2/1，109.46；3/2/2，118.22156.60，180。3/2/2，118.22146，156，3/2/2。鸣翠柳山庄3/2/2：121.79、123.46，141.86、.39。4/2/2：154.92，163.41。复式：174.05，191.03，199.56，219。3/2/2：121.79、123.46，141.86、.39。复式：174.05，191.03，199.56，219。工程称号奉青花园华盛怡沁园颐贤新城维多利阳光在线1期香榭丽都富达园嘉馨花园鸣翠柳山庄开间客厅3.94.5米，主卧33.

12、6米。客厅3.94.2米，主卧33.6米。客厅4.24.5米，主卧3.34.2米。客厅4.26米，主卧34米。客厅4.55米，主卧3.6米。客厅3.6-4.5米，主卧3.3-3.9客厅6.6米，主卧3.3米客厅4.5-5.1米，主卧3.6-3.9米.畅销户型集中在100130平方米的3房与80100平方米的2房中，超越130平方米的户型销售不畅，直接反映出西宁市消费程度比较低，当然产品本身的问题也不容忽视。西宁人对生活质量的追求并没有完全局限于面积，在西宁恩格尔系数比较高的情况下西宁人将生活质量的表现主要集中在食品等易耗消费品上。滞销户型集中在一层和把边的房子上，尾盘普通剩下大面积奢华住宅的规

13、范层，顶层复式和跃层。高单价的电梯住宅为在总价上博得市场。多层集中在80130平方米，为降低风险，开发公司多将80-120平方米的户型作为主力户型，销售结果阐明总价在20万以下的房子销售非常好。户型功能间划分：80100平方米，二房二厅一卫或二卫；100120平方米，三房两厅一卫或二卫； 130150平方米，三房或四房两厅两卫。90120平方米的中端住宅市场潜力和利润空间较大。国际花园为回族设计了礼拜室等方面，思索了少数民族的特殊需求，成为在东区遭到市场追捧的缘由之一。国际村、鸣翠柳山庄等工程部分户型上思索到设置阳光室、外部小阳台及外部凸窗、落地窗等户型要素，尤其是鸣翠柳山庄的户型较为成熟，可

14、见优秀户型开场被本地开展商们所采用。西宁住宅的间隔普遍存在不合理景象，浪费景象严重，例如交通面积过大、餐厅和客厅一样开间、次要房间过大等问题。卫生间暗卫、暗厅饭厅的景象比较严重，反映了当地设计程度偏低。辅助功能间的设计在120平方米以下难以实现，而且购买此档住宅的家庭对辅助功能间也没有什么要求。维也纳森林10.5米通阳台预定客户非常多，阳光生活空间是西宁人生活的重要质量目的，所以大开间客厅3.9米-5米，主卧室3米4米，短进深，宽幅楼间距成为住宅工程的必备要素。只需极少部分户型思索到室内相对独立的衣帽间，普通西宁的住宅即使是偏大户型没有思索衣帽间的设置。西宁的户型普遍比较注重开间的宽阔，客厅开

15、间普遍到达了4米2，“滨河花园甚至到达6.6米；主卧开间3米6到4米2。西宁户型以平面为主，跃层或者错层等方面尚少采用，市场上没有三错层和复跃式结合体的户型。可见西宁本地对于户型创新方面尚有很大的空间。商品房根本上没有东西朝向，开发商尽量将住宅建成正南正北的向阳坐落，东西朝向价钱低，部分朝向偏30度到45度的楼栋价钱相应降低。普遍没有思索空调机位和外部管线的隐蔽，但是根据深访的结果，部分经济条件好的住户会在4月15日之后的一个月左右和11月15日之前的一个月左右的非供暖期运用空调采暖，因此必需求思索空调机位的放置位置及其隐蔽。户型之间的反复性、雷同景象普遍，“美丽家园的户型简单，进户门直接对着

16、卧室走道，在设计和风水上非常忌讳，但消费非常好，阐明部分消费者在置业时价钱、位置与户型设计的权衡中以前者为重，这与“鸣翠柳的细分市场有所不同。结论：户型设计以适用、高得房率为主要规范，以20万左右为总价界限，集中在2房和3房上，辅助功能间提倡人性化设计，既对总价影响不大，又可以满足多样生活需求。影响采光的一切要素都是客户所关怀的，开间、楼间距、阳台、窗户尺度在符合当地气候与居住习惯的前提下需有适度创新设计。 5客户分析主要消费对象以西宁市和郊县、州县客户为主，东台小区和祥和花园等小区的调研中显示，在中低价位楼盘中郊县、州县客户比例占2030，另外拆迁客户也比较偏爱中低价位的楼盘；在城中区和城西

17、区的高价位楼盘中，郊县客户、州县客户大幅度减少，以市区内客户为主。郊县和州县客户普遍需求面积较大，在低价位的楼盘中，郊县的高官和私营业主定购150平米以上的户型比较普遍。东台小区和祥和小区的大户型中有许多客户为外地客户。无论一次置业还是二次置业，多数希望一步到位，购买面积在80-130平方米左右的二房或三房，少量购买130平米以上的，价位普通在20万左右；并且部分消费者对银行按揭有妨碍心思，尤其是少数民族，等到钱攒够后一次性付款。以上景象呵斥两项不利影响，因此需求适当的市场引导。年龄在25-40岁之间的置业者是购房主力，处在婚姻家庭的构成和稳定时期，进一步促使换房消费还将开辟更广泛年龄段的市场

18、。西宁人的普遍消费心思是买适用的房子，高性价比在营销消费决策时是规范，总价20万那么是一个心思界限。结论：新增人口住房需求与换大房客户群是潜在住房需求的主体，针对不同区域，种族，购买动机和年龄、职业的客户群做具有针对性的置业引导将是进一步翻开市场的有效努力。 6建筑笼统与风格西宁房地产目前处于刚刚起步阶段，由于本地房地产产业普遍短少人才和见识，竞争尚不够猛烈，客户需求非常朴素，导致西宁住宅的整体建筑设计程度很低，建筑笼统普遍较差。西宁的住宅工程的主流建筑风格是现代风格为基调，交融多种建筑风格元素。楼体以板式构造为主，楼体的立面外型简约、明快，为博得每户平衡采光，外立面层次感弱；楼体立面喜欢用暖

19、颜色，颜色艳丽夺目；屋面以坡式或传统平面为主，短少建筑美学元素。立面资料多以涂料为主，在涂料的质量选择与颜色搭配上欠讲究，不能突出楼宇质量。西宁市建筑规范不允许运用面砖做外立面。落地窗运用较少。住宅的建筑笼统与风格没有引起开发商和城市管理有关部门的注重，或与周边建筑环境相协调，或剧烈吸引人们视野，或具有审美价值的、具有代表性的地方住宅工程还没有真正出现，这正是我们可以利用的市场时机。结论：目前西宁还没有建筑笼统上档次的住宅，市场呼唤具有美学价值的住宅出现。 7景观环境 工程称号万通中心二期华锦苑、骏庭苑奉青花园华盛怡沁园颐贤新城维多利阳光在线1期香榭丽都富达园嘉荣华阳光都市花园国际村景观环境新

20、宁广场10万平方米城市绿肺，人民公园，文化公园，.空中皇家休闲园林，20000平方米业主私家花园.41%的绿化率，以景观轴为主线，由内向外展开，以中心绿化广场为主景观中心，4个大组团尉单元点。园林景观园林景观绿化率38%，配水景、凉亭、假山、特征喷泉、小天鹅湖、瀑布、花架、雕塑。15000平方米安康生态园林，多重空中园景.苏州园林式中心广场，组团绿地，百步翠廊，亲子广场景观区，叠水景观区，康体运动休闲区。2200平方米大型社区水系西宁目前已开发工程除了国际村、香榭丽都等个别工程之外，社区园林景观普遍局限于简单绿化和简单的园林设计，无论是设计还是施工都比较粗糙，普遍没有主题性景观设计和设计风格成

21、熟的设计。国际村的园林相对较好，贯穿社区的景观轴线以溪水为带状景观轴，贯穿各个主团平台花园。入口处以较大的入口广场为景观节点，与标志性建筑钟楼共同构成有气势的园林开篇。国际村对于架空平台和景观水轴的地形落差之关系处置较好，经过曲折的台阶和竖向景观岩石等设计来提升园林质量。国际村留意了一些园林细节设计，比如一些物业警示牌设计成一些森林动物和蘑菇等外形，添加了社区的亲切性和兴趣。另外，我们在西山的茶园和近郊的茶园，也看到了西宁人对于园林方面的一些追求：比如茶园的景观中心是可以垂钓的水塘，比如茶园的交流休闲空间参差在一些颜色艳丽的花树之中国际村和茶园的园林实际，阐明西宁还是可以在社区园林中布置大面积

22、的水景观的，同时人们也追求社区园林所营造的诗情画意。结论： 从上述调查楼盘来看，西宁住宅工程的绿化除了较少的工程园林景观有一定的程度之外，普遍处于低程度形状。但是部分开发商曾经在园林方面进展有益的探求，水主题的景观可以在西宁的社区园林中布置，人们潜在的生活梦想还等待着有远见的品牌开发商来实现。 8物业管理区域工程称号物业管理公司物业管理费万通中心二期华锦苑、骏庭苑著名物业管理1元/城南奉青花园0.35元/平方米新西部城香港知名物业公司0.35元/平方米华盛怡沁园0.35元/平方米城北颐贤新城0.45元维多利阳光在线1期0.35元香榭丽都西宁民惠物业管理0.5元/城东富达园青海富达物业管理0.7

23、元/国际村0.5元/鸣翠柳山庄家园物业管理0.4元/西宁市住宅物业的管理费每月在0.35元/平方米1.2元/平方米之间，其中多层为0.35-0.4元/平方米左右，小高层和高层在0.7-1.2元/平方米。物业管理公司多为开发商自行管理，专业化程度不高，只需少数楼盘如“鸣翠柳山庄、“新西部城、“万通中心二期华锦苑、骏庭苑等引进了专业物业管理公司，其中“新西部城拟聘请香港知名物业管理公司。根据资料显示：目前西宁物业管理覆盖率达55%，实行物业管理的物业工程达153个，管理面积932.18万平方米，住宅小区面积809.22万平方米，建筑面积在5万平方米以上的住宅小区9个。 2003年新增物业管理面积4

24、2.87万平方米，住宅面积30.22万平方米。从业人员303人，成立业主委员会24家。物业管理覆盖面进一步扩展。在物管的效力内容上，主要包括常规效力和附加效力，主要包括环境卫生，保安、交通循序与车辆停放、房屋外观、设备运转、共用部位、共用设备设备的维护和管理、绿化、智能化设备的养护管理。万通中心的工程效力内容比较丰富：室内园艺培植及租摆；商务效力：信函及报刊速递、及访客留言，待发，24小时秘书效力、预定飞机、火车票、酒店，安排酒宴、会议。劳务效力：送餐效力、衣物洗熨，汽车清洗。“嘉荣华阳光城市花园推出酒店式物业效力，效力内容与普通物业工程没有明显提升。结论：物业管理越来越遭到消费者注重，但西宁

25、市物业管理程度停留在根本效力的程度，本工程假设有适度的提升，将很快建立先锋物管的笼统，对西宁来说，由于产品与效力的程度有限而存在市场时机。建议工程聘请专业公司作为顾问。 9社区车位 目前西宁市的商品住宅普遍配置较低，这和本地汽车拥有量较少直接相关。普通多设为地上停车场。 “万通中心二期华锦苑、骏庭苑地下停车库，天然气热水锅炉集中供暖，配置钢制散热；“奉青花园地上停车场，2元/天。“华盛怡沁园地下一层停车场，1819平方米，售价1200元/平方米，无暖气。“国际村有全市最大的可包容340辆车的大型地下停车场，“鸣翠柳地下车库按2：1比例设置。结论：建议本工程应思索设置车位符合本地规范即可，这样根

26、本可以满足未来开展的需求。 10配套工程称号万通中心二期华锦苑、骏庭苑奉青花园华盛怡沁园颐贤新城维多利阳光在线1期香榭丽都富达园嘉荣华阳光都市花园周边配套青海省各大高校，科研院所集中区，机关单位林立，图书馆，省博物馆.邻街楼群配有商铺，学校，医院，商场，银行，餐饮文娱，城南新区中心广场10分钟路程。市场、学校、医院，南面紧邻青海省图书馆、青海省博物馆和新宁广场。惠客家、朝阳等大型超市商场隔街相望，省医院、邮政、电信，各大院校、机关散步周边，临近朝阳公园、人民公园。惠客家、朝阳等大型超市商场隔街相望，省医院、邮政、电信，各大院校、机关散步周边，临近朝阳公园、人民公园。小游园，儿童公园、南山公园。

27、教育、医院、金融、购物、文娱场所公园医院银行超市，七中，胜利路小学，兴海路小学，财经学校.六一幼儿园，外国语私利学校，西宁第22中学，青海民族学院，青海师专。九眼泉旅游区，塔尔山森林公园，东郊乐园。曹家寨零售市场，农行，建行，工行，邮政，康乐医院，管委会大厦，大型汽车展厅，会展中心，五星级假日酒店。工程称号万通中心二期华锦苑、骏庭苑奉青花园华盛怡沁园维多利阳光在线1期香榭丽都富达园嘉荣华阳光都市花园国际村社区配套商业裙楼四楼设置20000平方米丧拿广场作为泛会所，在写字楼酒店设置近2000平方米私家商务酒店会所.中心绿化广场，2层物业公司会所，效力内容待定。邻街3层商铺提供日常所需。奢华VIP

28、会所，配有金融、医疗、购物、运动、休闲等设备，一站式配套效力。维多丽大酒店两大中心广场，3000平方米阳光会所，健身房，棋牌室，韵律室、阅览室、美容室、商务中心、茶艺馆、多功能厅、露天酒吧、安康护理、儿童天地、艺术廊1000平方米社区效力中心，并配备社区幼儿园，超市，茶艺等综合性效力设备.幼儿园。小区入口处建立10000平方米可得商业街。中心会馆包括阅览室、老年活动中心，健身房、台球室、棋牌室、乒乓室、茶座、社区诊所。新建国家规范化小学“新三中，全市最大的可包容340辆车的大型地下停车场。1500平方米独立会所，商务休闲阅览健身功能齐备。在众多的工程之中，国际村社区配置是最全面的，不仅有会所、

29、国际规范化小学含有足球场、幼儿园等设置，其体育馆更加比较引人瞩目，其体育馆设置有篮球、羽毛球、乒乓球等。结论：西宁楼盘中国际村的配置最为全面、引人瞩目。中高档楼盘会所多数超越1000平方米，主要包括商务、休闲、阅览、健身功能，内容大同小异，而在实践运营中更是流于方式。除了会所之外，户外康体设备是主要的休闲设备。 11销售情况从当前销售情况来看，西宁房地产销售势头良好。市场出现中档2房、3房无房可买的景象，只需少数楼层位置不好的尾房。开发比较胜利的工程在入伙前根本售完，销售周期在6个月12个月之间。少数楼盘因地理位置优越，稍加预热后销售时间仅用13个月。其中“鸣翠柳、“美丽家园开盘当日，8012

30、0平米的单位95%售出。“康宁花园因地理优势打根底的时候就有人排队预订。12采暖方式：“万通中心二期华锦苑、骏庭苑壁挂炉,高级铝制散热器，分户计量；“ 奉青花园分户天然气管道入户，暖气片安装到户。“华盛怡沁园1期空调采暖，2期天然气壁挂炉与电力采暖业主自选。分户计量；“颐贤新城天然气壁挂炉，地板采暖；“维多利阳光在线1期电采暖，分户计量；“香榭丽都分户壁挂锅炉,低温地面辐射采暖系统；“富达园 天然气壁挂炉分户采暖；“国际村阿里斯顿壁挂锅炉+北京华源地板辐射热+外墙全面保温处置，可节约采暖费用35%。没有一致的采暖方式，空调、电力采暖、天然气壁挂炉三种不同能源方式与地热、暖气片两种散热方式开发商

31、本人组合。计费方式以分户计量为主。13半地下贮藏室工程称号半地下贮藏室奉青花园1030平方米，单价350元/平方米。华盛怡沁园购买，300元/平方米颐贤新城2030平方米，单价350元维多利阳光在线1期2030平方米，单价350元结论：半地下贮藏室按不同比例设置，面积1030平方米，价钱300350元，选择哪个贮藏室客户本人决议的。销售方式有搭售和自选两种，前者购买住宅同时必需买半地下贮藏室，后者可买可不买，同时一家可购买几个，用于投资，出卖或出租给其他人用做仓库。14交房规范工程称号万通中心二期华锦苑、骏庭苑奉青花园新西部城华盛怡沁园颐贤新城维多利阳光在线1期康宁家园美丽家园香榭丽都富达园嘉

32、馨花园国际村鸣翠柳山庄交房规范初装修初装修精装修，装修规范200-400元/平方米.初装修毛坯房毛坯房初装修初装修毛坯房初装修初装修精装修毛坯房结论：精装修方式在市场上刚刚出现，以间装修工程有一定的比例，但是由于间装修对于讲究生活质量的客户来说难以到达其需求，因此根本上被客户打掉，构成了浪费。对于低收入人群那么以为可以直接入住。追求个性化、高出普通住宅装修档次的人更倾向于毛坯房。15营销程度总体而言，西宁市房地产市场的营销程度低，且西宁商品房销售普通由开展商自行组建销售队伍。其常规的营销手法主要是：运用模型展现，但模型制造水准较差；宣传资料零散，且少量，不齐备；简单的付款方式选择；应实践需求发

33、布广告；元素繁杂的地盘包装，地盘围墙的包装较粗糙。无看楼专车；现场单位销控，销控表挂在销售现场；销售人员一致着装，但销售人员的效力态度普通，销售说辞生硬。一次性付款和选择银行按揭没有折扣区别，即同样的付款折扣。同层单价不存在价钱差，即很多工程不思索同层单位朝向、景观、户型、采暖等要素的价差，呵斥销售不平衡，位置好的户型先被买走，位置不好的尾房无法销售。而层差的价钱差，普通在50元/100元/左右。由于销售势头较旺，在销售期内促销活动较少。销售人员明显缺乏自动性和团队协作精神。16在售典型楼清点评鸣翠柳山庄位 置西宁市南大街东侧售800 8220068-800开发商中

34、房集团西宁振业物业管理公司青海家园物业管理物业类型25栋多层和4栋小高层容积率1.3占地面积128461平方米绿化率40%以上建筑面积167000平方米总套数一期：8栋多层276套；层高2.9M构造平层、复式得房率88%车位数2：1分期开发二期建筑风格现代风格工程进度6栋楼已主体封顶。入伙时间一期：2004年12月销售价钱1680-2060元/平方米销售率95%付款方式优 惠一次性付款30元/平方米促销措施1周沿街宣传按揭付款20元/平方米车位销售方式出租未定物业管理费04元/出卖未定户型与面积户型：2房2厅、3房2厅1卫、3房2厅2卫、4房2厅2卫、4房2厅2卫复式、5房3厅3卫复式6房3厅

35、3卫复式面积：103.42、123.46、.39141.86、154.92174.05、158.44、191.03205.68、219.70品牌笼统市场笼统/ 笼统包装主打卖点营销推行分析楼书听鸟观波相依绿色空间安康生活闹中取静确实住所，理想的住宅社区。户户观景皆均好，家家观景各不同。名师的精心设计将适用与浪漫完美结合。模块化式的装修方案提供精品生活。工程教育配套齐全，鸣翠柳幼儿园、南山路小学，西关街小学，西宁五中，西宁市十一中等。医疗设备完备，附近有省红十字医院，省妇幼保健院等。社区建立医疗档案。多棵古树构成优美中心景观。模块化的装修方案。小区智能化精装修。现场包装售楼处规模大，功能分区较明

36、显。售楼处的多装饰、少装修，风格简单、明快。宣传资料齐全。样板房正在装修中。无大型导视牌、路旗、户外广告等导视系统较为齐全。售楼处包装到位，功能划清楚显，且在售楼出运用了水景，使售楼处与卖点相结合，在西宁属于首家。售楼员专业素质较高，且具效力认识。销售次序井然专门安排座位供大量客户排队选房。模型、电视显示与销控表现，完好展现工程卖点。 物业管理环境卫生，保安、交通循序与车辆停放、房屋外观、设备运转、共用部位、共用设备设备的维护和管理、绿化、智能化设备的养护管理。工程配套文娱中心，商务会所，幼儿托管处，老年活动室，家政管理处，医疗中心，业主超市，呼内户外停车场智能化设备物业管理系统、宽带上网系统等工程优势产品创新、营销创新等户型设计比较合理。送花房。50%的地下车库拥有量。飘窗工程优势距市中心较远。只需四栋楼正南正北。周边生活配套稀缺。二、潜在竞争物业调查维也纳森林：方案在建，185亩，建筑面积26万平方米。6栋12层电梯公寓，1栋一梯3户，1栋7层。中间户型阳台10.5米长通廊，卫生间和餐厅在阴面，共36户，预定客户占80%。户型98160平方米，客厅开间4.5米，主卧室开间3.9