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文档简介
1、【中海 康城项目】工程治理策划中海蓝湾营销策划1、总平面治理策划概述总平面治理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发看法基本确定的前提 下,以施工总平面规划为依据,项目部依据项目进展进度,分阶段对施工总平面 布臵进行调整、补充和修改,明确主包单位分区、土方平稳、暂时施工道路组织、施工次序等内容,以作为本项目合约策划及现场工程治理的重要依据;简洁概括,总平面治理策划是从进展商工程治理的角度进行项目的施工总平面规划;从多方面考虑,本项目分A、B、C 三期进行开发,本总平面治理策划仅对A区进行具体阐述,其余将随开发进度进行增补;项目 A区占地面积为 26247.84 平方米,建筑面积约131359.
2、47 平方米,容积率 3.90 ,绿化率 40%,掩盖率 26%,其中包括 3 栋高层( 33 层)、一栋幼儿园( 3 层)及地下室( 23 层),具体布臵如下图:- 0 - 【中海 康城项目】工程治理策划为了便于治理,节约成本,营造安全、文明、高效的施工现场,在这里对项目 A区进行总平面治理策划;2、主包单位分区及生活区设置本项目拟定两家主包单位进行施工,具体分区为:1 栋、 3 栋、幼儿园及其下部或周边地下室主体工程;2 栋及其下部或周边地下室主体工程;我司地盘办公室布臵在A 区西北角用地红线外,主包单位办公区及生活区主要集中在 A区东、西侧外围(用地红线外)、为了便于工作区及生活区之间的
3、联系,在施工前期由主包单位自行修筑暂时道路,对两区进行连通;关于临设的搭建及生活配套必需满意国家、市及我司相关规定,以便供应安 全、有用、经济、文明的办公及生活场所,为现场施工保驾护航、为项目的顺当 进展奠定基础;- 1 - 【中海 康城项目】工程治理策划3、暂时施工道路组织项目 A 区地下室面积较大, 基坑又实行大放坡的形式开挖 (基坑边线已经超出 用地红线),再就设计上将大部分小区环路设臵在地下室顶板上,使项目施工道路 的布臵反常紧急,方案暂使用红线外国土用地进行施工道路的布臵,待地下室工 程施工完毕后,再进 一步适当调整;关于项目 A 区临 时施工道路的组织设 计可以分以下几个阶 段:(
4、 1)土方工程阶 段土方工程阶段临 时 施 工 道 路 的 特 点 为:现场较为空旷,施工道路只有外围局部初步形成,其余随着土方工程的进度逐步形成,硬化的临 时道路仍未施工完毕,再加上本项目处于雨季施工,现场较为泥泞;具体布臵如 上图;(2)桩基工程阶段桩基工程分两个阶 段,1、2 栋为第一阶段,3 栋为其次阶段,施工 时,其区域土方工程已 经基本完成,暂时施工 道路也随之形成,并为 了 便 于 施 工 及 材 料 运 输,道路适当硬化,为 后续工序的进行奠定基- 2 - 【中海 康城项目】工程治理策划础,具体布臵如图:( 3)主体工程阶段主体施工前期,临 时道路已经形成,并已 经硬化,由于项
5、目 A区,地下室范畴较大,基本 掩盖整个用地范畴,临 时道路基本布臵于基坑 外围,具体如图:主体施工中期,地下室已经施工完毕,为了材料便于运输,暂时施工道路也 随之发生了变化,暂时施工道路只要沿地上建筑周边布臵,并形成多个环路,便 于各个主包单位进行现场治理,具体如下图:- 3 - 【中海 康城项目】工程治理策划主体施工后期,室外工程也逐步绽开,为了便于多种工程同步作业及主体与室外工程互不影响,暂时施工道路也进行适当调整,具体如下:此区域施工道路售楼期间停用( 4)销售阶段销售阶段,为了协作销售的需求、营造更为美观的销售环境、表达楼盘档次,部格外围售楼区域范畴内的施工道路也不得不停止使用,为了
6、便于施工,暂时施- 4 - 【中海 康城项目】工程治理策划工道路也随之调整,具体如下:( 5)其他随着项目的不断进展,工程后期,项目正式道路基本完成,暂时施工道路具 体布臵如下:4、场内土方平稳本项目地下室范畴较大,再加上项目地块内有较大范畴山体,项目整体土方 工程量较大;- 5 - 【中海 康城项目】工程治理策划从成本、景观及环保等多方面考虑,我司仅将项目东部的山体进行铲除,其余仅进行适当修整;对于A 区,基坑开挖土方全部外运,后期的部分土方将平移至项目西侧红线外,形成自然的隔音屏障,不仅节约工程成本,又形成一道自然、环保的风景线;从目前情形来看,为了便于施工,项目内将不设臵特地的堆土场,如
7、需对已施工完毕的地下室进行回填,可直接从项目内山体上取土;5、材料堆场布置从项目进展阶段考虑,材料堆场布臵主要分以下几个阶段:( 1)基础工程阶段( 2)结构工程阶段- 6 - 【中海 康城项目】工程治理策划( 3)装修工程阶段- 7 - 【中海 康城项目】工程治理策划6、施工机械布置从项目进展阶段考虑,材料堆场布臵主要分以下几个阶段:( 1)基础工程阶段( 2)结构工程阶段( 3)装修工程阶段 具体情形参见附件六、七、八;7、特殊部位外脚手架搭设方式本项目全部采纳扣件式双排钢管外脚手架,为了满意室外及其他工序的正常施工、以保证售楼需求,方案1、2、3 栋均在地上建筑四层底板开头悬挑,使用工字
8、钢做底座,采纳不明确卸载装臵(钢丝绳等)进行卸载,具体设臵以设计计 算结果为准;幼儿园及地下室外脚手架直接落地;8、暂时水电及雨、污水排放系统的设置施工暂时用水接驳点设臵在2 栋 2 单元的东侧( DN250管, 200 水表),主包单位采纳 DN100PVC给水管接驳,具体布臵沿暂时围墙内侧进行;施工暂时用电接驳点设臵在幼儿园西侧红线外(采纳 主包单位沿基坑外围暂时道路布臵;2 台 400KVA变压器),施工阶段,地块内雨水排放基本采纳明渠的方式进行,具体参见后附图:项 目雨水排放图;项目办公生活区污水排放采纳 分别与南北侧预留污水井相连通;9、施工次序支配DN160PVC管进行排放,沿暂时
9、施工道路设臵,总体遵循“ 先地下、后地上” 的施工原就,具体情形如下:项目 A 区工分 3 栋高层及 1 栋幼儿园,为了保证项目及早面市,方案先对 1- 8 - 【中海 康城项目】工程治理策划栋及 2 栋 A座进行施工,待地块内高压线改造完毕后,3 栋开头施工,为了保证施工场地,幼儿园待地下室工程结构工程施工完毕后,再进行施工;具体情形参见项目施工掌握方案(第一版) ;为了保证项目进展总体进度满意公司进展的需求,项目 B、C期桩基施工前,及 A区主体工程施工期间,对 B、C期溶洞进行预处理,处理完毕后,再进行 B期土方、基础及后续工程施工,现拟定 11 月份开工;10、分阶段场地布置情形B 期
10、于 2022 年 2 月份开工, C期于 2022 年分阶段场地布臵情形参见附件六、七、八;- 9 - 【中海 康城项目】工程治理策划工程进度治理策划1、工程进度治理策划概述工程进度治理是从施工单位的角度动身,主要是依据建设工程项目对应阶段 的工作内容、工作程序、连续时间和连接关系编制形成工程进度方案并将方案付 诸实施,在工程实施的过程中定期或不定期地检查实际进度是否依据进度方案来 进行,如显现的偏差就对偏差缘由进行分析,从而实行补救措施或调整、修改原 方案,直至工程竣工并交付使用;工程进度治理策划就是从进展商的角度动身,通过编制项目进展进度方案 、出图、定样、分判及甲供材进场方案、施工总进度
11、方案等进度方案,来对 设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接次序、工作内容、时间支配等 方面进行整体策划,并对如何促使进度方案在项目开发过程中按期实施的进度管 理掌握措施进行预先支配;进行工程进度治理策划的主要目的是保证开发商的设 计、合约、销售、项目等部门环绕统一的进度方案来进行和谐协作,从而确保工 程项目各个进度节点全面按期推动,同时在工程进度治理过程中尽量合理支配资 源配臵、节约工程成本以取得综合效益的提高;2、项目进展进度方案策划依据公司年度销售、竣工面积等总体进度指标要求,编制了项目 A 区进展进 度方案(参见附件),并为了保证进展进度方案有效的落实,公司相关部门对项目 进展各
12、环节进行了合理、科学的策划;在报建阶段,为了保证报建工作的顺当开展,在出正式施工图之前,设计部 门提前 30 天制作施工图报建文本规划报建,在领取建设工程规划许可证之前 用正式施工图替换原施工图报建文本,从而节约了关键线路上规划报建的时间;在合约分判阶段,为了满意现场施工进度,地下室部分采纳扩初图纸进行模 拟招标,在施工图交付前确定主包单位,实现尽可能提前开工的目标,从而大大 节约进展周期;在项目施工阶段,土方工程提前施工,桩基工程提前出图,以办理桩基提前- 10 - 【中海 康城项目】工程治理策划开工许可证,在主体施工之前提前进行桩基施工;由于大面积的人防地下室施工 周期较长,故地下室施工图
13、方案提前出图,地下室工程提前施工;3、出图、定样、分判及甲供材进场策划出图、定样、分判及甲供材进场等必需依据施工进度掌握方案(见附页)提 前完成,以保证项目的顺当进展;4、施工进度方案策划为了保证公司既定任务的顺当完成,我部依据项目一期进展方案 (第一版)(见附页)编制施工进度方案,具体参见附页;为了保证各个关键节点的落实,特殊是对售楼区内各项工程的施工次序进行 细心策划,为各项工程的有效搭接、节约工期制造条件,力争按期达到预售条件;5、工程进度管控措施策划为了保证项目进展方案的落实,方案实行多种管控措施,具体如下:( 1)进度目标责任制及考核制度为了促使设计、报建、合约、施工等进度方案的按期
14、实施,方案将营销定位 报告完成、一期正式施工图设计完成、主体施工许可证的办理、达到预售条件、售楼区域开放及一期开头销售等设臵为关键进度节点,形成各相关部门及项目部的年度进度考核目标,签订部门/ 项目部年度经营治理目标责任状 ;在年终部门和项目部考核时,通过进度考核目标与实际完成时间的对比,来对各相关部门 及项目部的进度执行情形进行考核;( 2)进度方案月度评判和动态调整措施对公司相关各部门的设计、报建、分判、施工等方案进度节点与实际完成情 况进行月度分析,对项目每月进度超前或滞后的缘由进行分析和预警,对其中存 在的偏差准时予以订正,使得项目开发进度总是沿着方案的轨道前进;对由于不 可抗因素造成
15、项目进度方案重大延误的,可对项目进展进度方案进行即使调 整,使进度方案更具有实际指导意义;- 11 - 【中海 康城项目】工程治理策划( 3)项目和谐例会制度在项目开发过程中,为防止项目进展进度方案中的设计、报建、分判、施工等各方案进度节点的延误和相互干扰,由项目主管领导牵头召集设计、报建、分判、营销等部门及项目部每周举办一次项目进展和谐例会;在会中,对各部门 的进度执行情形进行检讨,对进度实施过程中存在的问题进行争论并拟定解决措 施,从而加强各部门之间的沟通,确保项目进展进度方案全面、均衡的推行;( 4)有效保证出图、分判及材料进场方案的落实在项目施工过程中,将各项设计出图、材料施工样板确认
16、、工程和甲供材分 判的方案时间和实际时间进行逐项对比,随时对设计出图、合约分判工作进行预 警和调整,可使设计、合约工作的各项进度节点得到有效掌握;在项目施工过程中,可组织设计、合约、项目等相关部门定期召开项目和谐 周例会或不定期召开专题和谐会,对各项设计出图、材料施工样板确认、工程和 甲供材分判方案的执行情形进行检讨,确保项目进展进度方案的全面推动;( 5)加强现场管控力度,有效保证现场施工进度工程进度奖金制度为了充分调动施工单位加强进度治理的积极性,方案对项目主包工程、精装 修工程、园建工程等设立工程进度奖金制度;依据项目实际需要,主包工程进度 奖可细化分解为开工、主体封顶、售楼工程进度、样
17、板房毛坯移交、拆外架、竣 工验收等中间进度节点奖,园建工程可按区域划分为如干区域完成时间进度节点 奖,精装修工程原就上不设中间进度节点奖而商定为工程竣工后一次性给付;工程进度奖原就上按设定的各个进度节点来分阶段给付奖金,每按时完成一 个进度节点给付一次进度奖;如未依据商定时间完成各项工程中间进度节点,但 施工单位实行切实有效措施在商定时间内赶上进度,也可对进度节点奖金进行补 发;施工单位互助制度施工过程中,如显现个别施工单位在某方面才能上均存在欠缺,我司将依据 合同相关条款委派其他同级(或更高级)施工单位予以帮助,所发生的工程费用- 12 - 【中海 康城项目】工程治理策划由原施工单位承担,相
18、关款项在其工程款中扣除,以保证我司项目进度;审核施工进度方案,完善进度保证措施 在工程施工前,对主分包施工单位的施工进度方案和劳动力、材料供应、机 械设备投入等资源投入方案进行严格审核,防止以空洞的不切实际的工程进度计 划来指导施工;为了保证施工进度,方案着重审查的内容包括:有无制定节假日(如春节)期间的赶工人员、资金支配措施,有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下 施工的应急补救预案,对外墙砖、石材等订货期较长的材料设备有无提前订货措 施等;- 13 - 【中海 康城项目】工程治理策划工程质量治理策划1、工程质量策划概述( 1)工程质量概念对于我司而言,工程质量不仅仅指施工单位的施工质量,
19、它反映的是包括建 筑产品施工质量在内的产品综合品质;其验收标准是基于现行国家验收规范即所 谓国家标准之上的用户标准;相对于通常意义上的“ 施工质量” 而言,工程质量 包含的范畴更广泛,其验收标准更严格,且目前尚未形成统一的验收标准;主要 包括以下四部分内容:施工质量可由施工缘由引起,也可由设计缘由引起(例如露台反坎,露空处涂料,开 敞式电梯厅吊顶等);产品成效质量主要包括:设计引起的建筑产品功能质量问题(例如门窗分格设计中不等宽 门扇、露台反坎、室内露梁等) ;设计引起的建筑产品用户舒服性质量问题(例如开关面板位臵布臵不合理、灯具位臵布臵不合理等);建筑美观质量问题(例如节点及细部构造的处理、
20、涉及到外立面分色、水电空调管线布臵、生活阳台开关插 座布臵等);不满意政府主管部门竣工验收要求的质量问题(例如出入口净高、通道净宽、电梯前室窗开启面积) ;设计出图质量(例如图纸设计冲突等) ;( 2)工程质量策划概念 工程质量策划是从我司的角度动身,依据项目的不怜悯形,针对项目不同发 展时期的特点,分析争论工程质量治理的方式方法或掌握措施;工程质量治理策划特点是:质量策划动身点必需立足于我司;不同项目的情 况不同,质量策划的重点及难点不尽相同;同一项目的不同进展时期,质量策划 的重点及难点不尽相同;- 14 - 【中海 康城项目】工程治理策划2、设计优化及完善设计优化及完善是项目质量策划中一
21、项特别重要的工作;本项目仍通过内部 会审的形式开展这一工作;内部会审由公司内部各相关部门组成,主要是审查以 上设计的功能性、舒服性、成效及规范方面的问题;( 1)对设计图纸进行功能性复核 户内设计 建筑布臵:室内有无露梁露柱,室内通道有无高度过低,阳台 / 露台与室内有 无高差等;(重点复核首层、标准层及顶层,方法是将本层建筑图与上一层结构图 对比比较);入户门:门开启方向是否合适,开关时是否自然及不阻碍周边其他门窗或设 施,猫眼或电磁有无设臵,位臵是否合理等;铝合金门窗:客厅门开启净宽有无较小,窗可开启面积及宽度是否合适,开 启扇执手有无过高,厨房门净宽能否满意搬洗衣机进出,厨房门及首层客厅
22、门是 否考虑设臵门锁等;水电:室内有无房间未考虑电话、电视、网络,室内开关、插座位臵布臵是 否合理,阳台给水、排水有无考虑并是否合理等;其他:卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞;空调位宽度是否够摆放室外 机等;户外设计 楼梯间 / 电梯厅:门牌号及门铃有无考虑;电梯到站灯、楼层指示灯在结构设 计中有无预留,屋面是否考虑有检修孔或检修通道等;大堂 / 电梯厅:有无考虑信报箱及可视对讲机等;室外设计 是否考虑残疾人道路,是否考虑排水,是否考虑日后生活中的安全等;( 2)复核设计图纸是否满意强制性条文及各类报建批文要求 质检- 15 - 【中海 康城项目】工程治理策划通道的净高是否满意规范(应特殊留
23、意建筑装修层对净高、净宽的影响);阳 台栏杆有效防护高度是否满意,落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防 护网,栏杆的样式(包括立杆净距及防攀爬)是否满意规范要求等;消防自然通风电梯前室通风面积是否满意规范,相临住户窗距离是否满意消防规 范,不满意时是否设有防火隔断,入户门是否直接面对电梯合用前室,或直接面 向电梯前室的户数有无超过规范要求,或超过时有无隔断措施;单元式住宅屋顶 之间是否连通,塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满意规范;室外是 否形成消防环路,沿建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口,消防通道 宽度、转弯半径坡度是否满意规范,中间穿越建筑物时洞口净高是否满意规范,
24、消防扑救面距建筑物距离是否满意规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或 室外环境设计有高大乔木而不满意规范要求等;燃气厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满意规范要求,室外燃气管边是否有高 大乔木距离过近而不满意规范要求等;( 3)过往项目胜利做法或体会教训的借鉴总结以往项目在施工过程中或各类验收时显现的问题及入伙前后业主的投 诉,准时优化和完善设计,可防止本项目重犯以前显现的老毛病;( 4)空调管线、生活阳台及卫生间水电布臵、室外管井布臵等空调管线依据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系,分析空调室内机、室 外机的合理布臵位臵,确定空调管线走向及空调洞的布臵位臵;一般来说,在凸 窗部位分体
25、机实行上供上的关系空调管线相对短些,对外立面的影响小一些;生活阳台及卫生间这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些,且墙、地面面层材料一般 为面砖或石材等块体装饰材料,布臵合理一方面使用便利,另一方面显得美观精 细;- 16 - 【中海 康城项目】工程治理策划室外管井室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计,相互之间难免存在冲突,如 不合理处理可能影响成效甚至显现管井设在首层私家花园内或门口而引起业主投 诉;解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上,发觉冲突准时调整;3、合同招标质量技术要求在各项招标工作开头之前,需要将我司关于本招标项目的胜利做法及特殊要 求以招标要求的方式提出;这些胜利做法
26、及特殊要求超出规范和设计,可能需涉 及费用,提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好 的贯彻落实供应最有利及有力的保证,同时在保证工程质量的前提下也能最大限 度地节约工程成本(具体参见:中海地产深圳公司合同质量技术要求手册);( 1)土建方面钢筋马凳要求带塑料套,楼板分布筋底部要求垫成品塑料垫块,屋面结构浇 注要求原浆压光,室内非卫生间部位地坪施工前均要求试水 24 小时,门窗边要求 分两次塞缝,加气块墙体窗边均要求设构造柱,外墙滴水凹槽要求采纳塑料成品 线槽等;( 2)铝合金门窗对型材、五金配件、玻璃的品牌及质量性能指标等方面的要求均做出明确规 定;( 3)栏杆铁艺除对
27、钢材性能指标及油漆品牌做出规定外,仍对镀锌工艺做出明确规定;( 4)木门或木地板除对木材种类及油漆品牌做出规定外,仍对木材加工防腐方面做出明确规定;4、方案审查及技术交底对重要部位及关键工序,均要求施工单位报送专项施工方案,专项施工方案 经审核通过后,方可进行施工;施工方案报送经评审后,技术工程师及相关人员- 17 - 【中海 康城项目】工程治理策划准时将评审看法及技术要求向现场工程师及施工单位进行交底;通过掌握方案审查这一环节,确保本工程的重要部位及关键工序做到技术上 可行,在技术层面防止安全或质量事故的产生,并满意公司总体目标;同时通过 技术交底,将本工程的重要部位及关键工序的主要掌握环节
28、传达给现场工程师及 施工单位,便于现场掌握及实施;( 1)地基溶洞处理方案本项目 B、C期,地质条件比较恶劣,局部有空洞、溶洞显现,为了保证人工 挖孔桩的顺当施工及施工进度,第一要对地基溶洞进行预处理;方案重点审查溶 洞探测方案是否合理、溶洞填充物是否合理、溶洞降水方案是否合理及处理完成 后检测方案是否完备等;( 2)人工挖孔桩方案本项目基础形式采纳人工挖孔桩,人工挖孔桩施工主要以人为本,人工挖孔、人工浇筑桩身混凝土等等,方案重点审查机械垂直运输工具是否安全,桩孔降水 是否合理,桩身混凝土浇筑方案是否合理,养护及雨季施工措施及其他突然大事 预控方案是否全面等;( 3)地下室方案重点审查地下水位
29、降排水措施,支撑体系是否安全合理,承台底板大体积砼 温控措施,侧墙超长结构防裂抗渗措施,顶板及侧墙施工缝、后浇带设臵是否合 理,及养护及雨季施工措施等;( 4)转换层方案重点复核支撑体系安全性,包括传力路径、框支梁纵横双向立杆间距、框支 梁柱墙模板主次龙骨间距、框支梁支撑立杆扣件数量、后浇带处门架支撑等受力 运算复核,并应留意横杆、斜撑等构造措施是否设臵合理;并应重点考虑框支梁 柱柱头处钢筋密集情形下浇砼措施、大体积砼浇注的温度掌握;( 5)外架方案重点复核外架受力安全运算,检查外架形式(落地架、挑架、爬架等)是否 满意项目进展要求及售楼要求;- 18 - 【中海 康城项目】工程治理策划( 6
30、)铝合金门窗方案重点复核门窗加工精度保证措施、门窗安装精度保证措施、大窗的分割及垂 直运输方式、门窗周边防水塞缝方案及掌握措施等;5、样板先行确认全部主体、园建及精装修等乙供建筑材料均需经材料样板确认合格(或满意 我司要求)后方可定货及进场;全部装修工程包括粗装修的砌筑、抹灰工程等,在大面积施工前必需先做施工样板,施工样板经确认后方可大面积施工;材料样 板是合约分判的基础,一般需材料样板确定后方可分判;施工样板是施工的依据,大面积施工一般以确定的施工样板为参照;样板确认包括质量确认和成效确认两 个方面;通过样板确认这一环节,保证在保证建筑产品的功能及成效的前提下,尽量 防止因设计调整或施工整改
31、带来的大面积返工和缺失,并有助于减小因样板未确 定导致分判、材料加工或备料、设计修改等相应滞后的风险,保证施工质量及进 度;(1) 外墙砖包括勾缝剂样板包括材料样板和施工样板两个方面;外墙材质对外墙成效影响至关重要,确 认过程可能来回反复多次,确认周期较长,有时甚至仍可能更换已确定的材料样板;且外墙砖材料确认及分判后,外墙砖加工生产一般需 先考虑这一因素,尽早确定施工样板;(2) 铝合金门窗样板30-50 天,因此必需事包括材料样板和施工样板两个方面;当材料样板选定后,如选取的型材和配 件较特殊时,在做加工样板的过程中可能会间续发觉型材和配件匹配方面的设计 及技术问题,提前作样板有助于在大面积
32、开工前有充裕的时间解决,有时甚至仍 可能更换已确定的材料样板,且这些解决方案中可能涉及造价问题,在分判前暴 露这些问题使得这些成本因素能在投标报价中确定;门窗施工样板能进一步检验 门窗设计中仍存在哪些问题,并能准时暴露安装中存在的问题;( 3)砌筑及抹灰样板- 19 - 【中海 康城项目】工程治理策划针对每一种户型均作一个砌筑及抹灰样板,建筑、结构及水电管线的相互关 系变得特别直观,哪些部位露梁或露柱、哪些构件空间交接后需处理、哪些部位 开关线盒使用不便、哪些部位需增加砼等构造措施一目了然,便于寻求处理方案;(4)室外、园建样板园建面层做法涉及到环境成效,确认过程可能反复多次,确认周期较长;且
33、 大多园建装修材料定货周期较长,因此事先需考虑这一因素,提前将各种园建装 修材料做出施工样板并及早确认;( 5)防水材料样板目前防水材料的品种层出不穷,防水成效也千差万别,施工过程中施工单位 为了降低施工成本,总喜爱偷梁换柱,为了禁止这一行为,那样板确认就显得格 外重要,施工单位报送样板后,相关人员仔细审查,验收合格后准时与现场工程 师交底,以保证防水成效;6、关键质量指标的监控及验收方法项目仔细对监理细就的考量和评判,重点突出其具体检查监督措施的可操作 性及实施性,防止简洁引用规范条文,真正将检查督促落到实处,真正表达“ 监 理细就” 的作用;( 1)地基溶洞处理为了保证 B、C 期桩基工程
34、的顺当进行,项目方案对B、C 期地基溶洞进行预处理,溶洞处理的好坏直接影响桩基的质量;主要监控有:溶洞的定位是否精确、深度及大小是否影响桩基,填充物是否与设计相吻合,施工过程中是否保证人员 安全等;( 2)加气混凝土砌块养护时间针对加气混凝土砌块出炉放臵时间过短就上墙导致砌筑裂缝问题,执行中可 实行在厂家划出特地的堆场,对加气混凝土砌块出炉时间作好标记,出炉 15 天后 方可运入现场;( 3) 防水材料厚度- 20 - 【中海 康城项目】工程治理策划针对防水单位偷工减料的问题,通过掌握防水材料用量及现场实测防水层厚 度的“ 双控” 措施来掌握,进场时要求防水单位按理论用量将材料一次进到位;(
35、4)外墙防水层施工针对外墙用聚合物胶结粉粘贴面砖时粘贴层在工序施工时即被隐藏的问题,可要求将粘贴工序分解成两步,先在墙面满刮部分厚度,检验后再用剩余厚度贴 砖;( 5)外墙砂浆纤维掺量除现场检查外墙砂浆有无掺加指定品牌纤维并目测掺量是否足够,并定期与 纤维代理商联系相关施工单位进货情形,将现场完成工程量换算对比核实有无出 入;如发觉问题且施工单位无法供应强有力的证据,我司将拒绝出粮;( 6)栏杆铁艺、木构件、铝合金门窗等加工实行不定期突然突击到加工厂检查,查看加工工艺或材料品牌与我司设计要 求有无出入;7、施工验收及工序掌握项目将要求全部的工序开头之前,必需报监理工程师同意;全部工序完成之 后
36、,必需报监理工程师检查验收;将施工验收及工序掌握与进度款出粮结合起来,出粮时附上各掌握表格签字情形,对未按以上要求办理或违反上述规定者,拒绝 出相关工程量的进度款;只有实行强有力的措施狠抓质量关,才能保证本工程的 施工质量在我司的可掌握范畴内;( 1)桩基工程我项目采纳人工挖孔桩,主要验收的项目有:桩心定位,成孔的尺寸、垂直 度等,桩端持力层,桩身钢筋笼、钢筋爱护层,应变片是否安装,及其他安全验 收等;( 2)钢筋工程: 隐藏工程验收;检查是否满意设计要求及质量要求;( 3)模板工程: 检查模板平整度及支撑安全性;( 4)水电预埋: 隐藏工程验收;检查是否满意设计要求及质量要求;- 21 -
37、【中海 康城项目】工程治理策划( 5)模板拆除构件类型构件跨度( M)达到设计的混凝土立方体抗压强度标准值的百分率(%)板2 50 2, 8 75梁、拱、壳8 100758 8 100悬臂构件100( 6)外架拆除: 检查已完部分施工质量是否满意,有无相关其他未完工程;( 7)砌筑抹灰: 检查是否按工序施工,施工质量是否满意要求;不按工序施 工是墙体裂缝产生的重要缘由之一;( 8)防水施工: 对基层、防水层防渗漏成效层层把关,检查防水层施工质量 及防水材料有无偷工减料;( 9)门窗施工: 检查门窗的安装质量,并掌握门窗周边塞缝工序,以保证门 窗防渗漏的成效;( 10)管洞封堵: 检查是否按工序
38、施工 , 不按工序施工是管洞渗漏最重要的原 因;上述仅对部分工序验收进行简洁阐述,具体参见监理公司各工序验收程序;8、联合验收对重要部位及关键工序,一方面,通过方案审查及技术交底,使得施工方案在技术上做到可行并将技术要求传达到现场执行层;另一方面,必需高度重视现 场执行的程度及落实的成效,对重要部位及关键工序,均由项目部经理 / 副经理、技术负责人、总监 / 副总监、各专业工程师会同施工单位组织联合验收;通过联合 验收,一方面,使得验收的结果及发觉的问题更全面及权威一些;另一方面,大规模联合验收反映出我司狠抓质量的决心,从而触动施工单位提升质量意识;( 1)桩基: 验收孔洞、钢筋、混凝土的施工
39、质量,及防护措施是否保证施工 安全及施工质量等;( 2)地下室: 验收钢筋、模板的施工质量,支撑搭设的安全性,各类预埋预- 22 - 【中海 康城项目】工程治理策划留是否满意功能性等;( 3)标准层: 验收钢筋、模板的施工质量,支撑搭设的安全性,主要检查各 类预埋预留是否满意功能性等;( 4)防水: 检查防水层施工质量、材料真伪及厚度等;( 5)砌筑工程 :验收砌筑质量、特殊部位加强设臵及施工程序等;( 6)精装修工程: 主要验收装修材料、装修工艺及成效等;9、防渗漏、防沉降、防开裂等专项策划( 1)防渗漏专项策划部 位:屋面,外墙,卫生间,门窗,地下室底板、侧墙及顶板,露台,管 洞封堵,电梯
40、井基坑、生活水池、消防水池、游泳池、室外水景;应特殊留意中 间退台楼层的露空平台应做防水,露空电梯厅或地下室局部露空部位的顶棚及侧 墙装修材料应有防水性能;地下室及半地下室结构自防水及柔性材料防水均应自 成封闭体系;材 料:依据不同防水部位对防水材料的要求不同,选取合适的防水材料;如屋面选取涂膜类防水材料既有利于施工又因其粘接性能好而易于保证施工质 量;地下室顶板一般有种植要求,选取耐根系的卷材类防水材料可能更合适;卫 生间侧墙由于面层装修一般贴砖,选取聚合物水泥基材料可能既能防水又能保证 粘贴强度;施工要求:屋面、地下室底板及顶板、卫生间地面、水池地面结构板施工时均要求原浆压光,防水施工前做
41、 门窗要求分两次塞缝;48 小时闭水试验;管洞要求分两次封堵并试水;监 管:材料用量应双控,并应实行工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下;( 2)防沉降专项策划部 位:自然基础、桩基础、首层地坪、基坑或管线回填、室外道路、室外园建结构(包括台阶踏步等) ;- 23 - 【中海 康城项目】工程治理策划措 施:严格掌握自然基础持力层地耐力是否满意设计,严格掌握桩基础贯入度及入岩深度是否满意收锤标准;严格掌握首层地坪、基坑及管线、室外道路及园建结构按要求分层回填,并复核持力层地耐力是否满意设计,必要是实行换填石粉或砂甚至加设钢筋砼构造层;监 管:实行工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下;
42、( 3)防开裂专项策划部 位:墙体、室外园建结构;措 施:对超长或超高墙体加设构造柱,严格掌握砌筑材料出炉时间,严格掌握日砌筑高度及顶砖歇墙时间,保证过梁的搭接长度,砌筑时防止形成通缝等;对于室外园建结构,掌握好沉降即是掌握了开裂;监 管:实行工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下;( 4) 售楼工程质量专项策划售楼工程存在工期要求紧、质量要求高的特点,往往需通过实行技术加强措施,打破传统的施工工序约束,达到要求的质量标准,保证预定的售楼目标顺当实现;具体措施有:A. 为压缩墙体砌筑时间,墙体砌筑一次成活;加强措施为墙面满挂钢丝网;B. 为压缩墙体抹灰时间,墙体抹灰一次成活;加强措施为墙面
43、抹灰满挂海吉布;C.为保证样板房不发生渗漏,要求将样板房上一层管洞暂时封堵并满做防水层或增加导水设计等;D.提前进行样板房外墙饰面工程的施工造成上下立面不统一;外墙立面材料的挑选可暂定一种,待上部外墙饰面工程施工至样板房层时,从新进行返工;E. 在成本超支处于可接受的范畴内,室外关键部位基层采纳石粉或砂回填;10、施工过程中的质量管控措施策划( 1)施工过程中的质量管控措施策划- 24 - 【中海 康城项目】工程治理策划A. 督促施工单位建立并完善自身的质量治理体系施工单位自身的质量治理体系是整个项目质量治理体系的最基础环节,是项 目工程目标得以实现的最基本的保证,在项目质量治理中具有特别重要
44、的作用;要求施工单位在工程一开头就严格依据工程规模大小配备相应数量的合格的专职 质检员(多层一般每 3 万平米配备 12 名,高层一般每 5 万平米配备 12 名),质检员必需充分授权,质量不达标时可行使质量拒绝权;我部帮忙树立施工单位 质检员的权威,凡施工单位申请验收,均要求由质检员提出申请并签字认可,未 经质检员签字认可的验收申请一律不予验收;要求质检员提出验收申请之前,严 格执行施工班组的自检、互检、交接检的“ 三检” 制度;同时我部考察质检员的 责任心、工作态度和才能,对多次显现质检员验收合格、经我部复验不合格的人 员予以警告,对屡教不改的不称职人员坚决予以更换;B. 对重要部位或重要
45、工序的操作工人实行考核上岗对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工,对操作 工人实行考核上岗;比如,对于铝合金门窗塞缝,工人的工艺操作水平对门窗塞 缝质量的影响至关重要,且塞缝不好就可能发生渗漏,影响严峻,因此有必要对 操作工人实行考核上岗;方法是:先审查塞缝工人的工作经受,检查塞缝工人以 往有无门窗塞缝的工作体会,以往从事的项目门窗塞缝有无渗漏或是否严峻;然 后让相关塞缝工人实际做施工样板,并派体会丰富的工程师全过程观看其塞缝过 程是否正确及娴熟,且对塞完缝后的样板进行淋水试验以检查塞缝质量;C.旁站监理为了加强对隐藏工程及重要工程节点的质量掌握,要求对桩基础施工、混凝 土
46、浇筑、屋面防水、外墙防水、土方回填、门窗塞缝、重要设备安装等工程节点 进行旁站监理;旁站监理的作用一方面是对重要施工工序或重要部位的施工质量 进行全过程掌握;另一方面,对于施工过程不答应中断、必需连续施工的作业起 到一旦发生突发事故能得到有效和谐解决,从而防止事态进一步扩大;D.现场巡察每周进行一次现场巡察,项目部全体员工参与;将巡察发觉的安全质量问题、解决措施、整改责任人、整改完成时间记录在每周地盘巡察工作记录表中发- 25 - 【中海 康城项目】工程治理策划给各相关施工单位,要求限期整改完成;当显现严峻不合格时,仍需填写整改 通知单给施工单位,要求编制专项整改方案报甲方和监理单位审核,经审
47、核同 意后再进行现场整改;现场巡察,一方面,可以补偿日常现场监督的遗漏,准时 发觉及解决现场存在的问题;另一方面,同联合验收一样,反映出我司狠抓质量 的决心,从而触动现场质量意识的提高及责任心的加强;E. 质量治理重心前移、范畴外移质量治理必需从抓住根本,抓住质量问题的源头;对原材料,严格执行原材 料进场审批手续;对几项对工程质量有较大影响的半成品,如:栏杆、铝合金门 窗、木门 / 木地板等,将工厂加工过程纳入项目质量治理的范畴内,将质量治理的 范畴掩盖至加工厂;定期 / 不定期或关键节点加工时到工厂抽查或检查,确保加工 厂按我司指定材料品牌或其他要求进行施工,保证施工质量;F. 建立质量预警
48、的长效机制项目部对各种不同场合、不同方式检查出的施工单位质量问题准时整理汇总,为各施工单位建立本项目质量档案,依据施工单位质量问题多少、严峻程度,启 动相应层级的质量预警,分别为主管工程师级、项目级、公司级,由层级相应的 相关人员出面和谐解决;主管工程师级质量问题为一般质量问题或质量治理体系 问题,由项目部主管工程师和谐施工单位项目生产经理或相关工程主管解决;项 目级质量问题为较严峻质量问题或质量治理体系问题,由项目部负责人和谐施工 单位公司领导或项目经懂得决;公司级质量问题为严峻质量问题或质量治理体系 问题,由公司领导和谐施工单位领导或其上级单位解决;G.公司月度综合检查和评比制度为进一步加
49、强我司工程安全质量治理,在 海地产公司工程项目月度综合检查及评比制度06 年 4 月份公司编制出台深圳中,每月组织一次对我司全部在建项目的工程安全、质量、进度综合检查和评比活动;月度综合检查和评比活动的领 导机构为公司质量安全委员会,日常治理机构为进展治理部,执行机构为工程项 目月度综合检查小组;工程项目月度综合检查小组的成员包括:公司质量安全委 员会有关领导、进展治理部各专业人员、全部在建项目的主管生产副经理或项目 总监或技术负责人;- 26 - 【中海 康城项目】工程治理策划依据行为检查为主、实体检查为辅的原就,对各项目部、监理部的安全质量 治理活动进行监控,重点检查安全质量监控体系的执行
50、情形和系统性偏差与缺陷,工程质量检查的具体内容参见项目工程质量实体月度检查评分表、项目工程 质量治理行为月度检查评分表 ;依据综合检查小组成员对行为检查、实体检查、项目重视参与程度的平均分 值(权重分别为 70、25、5)分别运算质量治理和安全治理综合得分,各项 目的综合得分及评比排名在月度综合检查和评比活动通报进行发布,并对各 项目违反强制性条文规范、存在重大安全质量隐患等问题进行通报批判,对先进 合理的工程安全质量治理体会进行通报夸奖并加以推广;可通过参与公司月度综 合检查,规范项目部及施工单位的日常质量治理,提高本项目的质量治理水平;H.设立工程质量成效专项奖金制度为了促进我司在建各项目
51、的工程质量,我部依据深圳中海地产有限公司工 程奖金治理方法,依据实际需要,全部主分包工程和物资选购合约均可设臵工程 奖金,但原就上主要是针对主包工程、精装修工程和园建工程设立工程奖金;其 中:主包工程可设工程进度、质量奖,精装修工程和园建工程可设工程进度及质 量成效奖; 工程质量成效奖的设立工程质量成效奖的设立第一由项目经理提出看法,然后由招投标领导小组就 奖金金额和质量标准等问题集体争论确定;工程质量成效奖由甲方工程质量成效 奖评判小组依据工程质量、成效评定情形打算支付与否,工程质量成效奖的金额、质量标准、评定方法应在工程合同中予以明确; 工程质量成效奖的评判工程质量成效奖评判小组由七人组成
52、,其中固定成员包括公司总经理、工程 主管副总(或助总)、合约主管副总、设计总监、进展治理部经理、设计治理部经 理,对主包工程质量奖评判时增加进展治理部主管土建工程师一名,对园建工程 质量成效奖评判增加设计治理部主管景观设计师一名,对精装修工程质量成效奖 评判时增加设计治理部主管装修设计师一名;各项工程质量成效奖原就上由工程质量成效奖评判小组在该项目竣工验收后- 27 - 【中海 康城项目】工程治理策划一次性进行评判,售楼区精装修及园建工程可依据实际情形在首次开盘后提前进 行评判; 工程质量成效奖的给付工程质量成效奖的给付第一由施工单位向项目部提出申请,经项目部初审后 由项目经理组织工程质量成效
53、奖评判小组对工程质量、成效进行评判,工程质量 成效奖评判小组按少数听从多数原就以背靠背投票的方式来打算该项工程质量奖 金给付与否;如工程质量成效奖评判小组打算给付,就工程质量成效奖金按粮单 出粮程序支付;如工程质量成效奖评判小组打算不予给付,就应签发不予给付书 面通知(通知内包括不予给付的理由)给施工单位,施工单位对此不得有异议;( 2)发扬公司“ 管、帮、带” 的优良传统,结合项目自身特点,加强人性化 治理A. 督促并帮忙施工单位建立及完善自身的质量治理体系要求施工单位针对每个施工段都配备相应数量的专职质检员,针对质检员有 职无权的现象,我项目部帮忙其在分包单位面前树立威信;要求凡施工单位申
54、请 验收,均要求由质检员提出申请并签字认可,未经质检员签字认可的验收申请一 律不予验收;经质检员提出验收申请后,我司组织严格的检查,对存在的质量问 题提出庄重批判,并责令整改;经过几次验收的磨合后,分包单位意识到我司严 格的质量标准和要求,知道即使他们不协作主包单位质检员的工作,最终也无法 躲避整改及蒙混过关,不如接受质检员的指导,将整改工作做在前面;B. 通过主包单位上级单位施压,提高其质量意识;我项目部留意平常积存相关证据及资料,准时评估各单位现阶段质量运作水 准,当发觉施工单位的质量冲突较突出时,我项目部通过与主包单位现场负责人 或主包单位领导开和谐会、向主包单位上级单位发函、甚至请我司
55、领导邀请主包 单位上级单位领导开和谐会等多种形式不断向主包单位施压,使主包单位质量意 识始终保持小心状态,防止质量水准显现滑坡;C.主要技术及质量治理人员考察上岗对主包单位技术负责人及专职质检员进行考察,发觉专业水平合格或责任心 不强就坚决要求主包单位予以更换,直到主包单位派驻称职的治理人员为止;- 28 - 【中海 康城项目】工程治理策划D.与分包单位保持良好沟通;分包单位是施工操作的基层单位;与分包单位保持良好沟通,缩短了质量管 理路径,且恰到好处有时利用这种关系有助于平稳与主包单位的关系,取得异乎 平常的成效;比如,针对有些工序支配及工序掌握,主包单位由于某些方面的考 虑而不情愿接受,我
56、项目部通过与分包单位亲密沟通,引导分包单位按我司的安 排和部署实施;E. 制作清水房交楼样板我司作为品牌进展商,始终坚持“ 以人为本” 的开发理念及高标准的质量要 求,我部要求主包单位必需在验收之前先选取一或两套毛坯作为交楼样板,要求 施工单位将交楼样板内未完善的工作内容完善,并将存在的质量问题整改到位,我项目部组织统一验收,验收合格后以此为依据要求后续其他各套按此施工;并 通过与其他施工单位的施工质量对比,我项目部加以思想引导,要求该主包单位 提高质量意识,做好项目交楼的质量标准;- 29 - 【中海 康城项目】工程治理策划安全文明施工治理策划1、安全文明施工治理策划概述安全与文明形象治理策
57、划是指建设工程开工阶段,对安全与文明形象治理过 程提出预定目标、检核标准与管控措施,保证工程建设范畴内人、机、物等相关 主客体有序、健康、规范的连续运行;但是,安全文明的具体实施建立在成本投 入到位的基础上,同时又对进度、质量有着相辅相成的影响;当前地产开发的竞争日渐猛烈,竞争不仅表现在资金和技术方面,企业综合 治理水平的高低将是开发和占有市场最重要的条件;而企业开发项目安全稳健的 进展就是反映开发商综合治理水平和品牌的重要指标;2、建立安全文明治理组织体系即公司安全生产领导小组作为公司安全、文明制度与实施标准的审批、督察、和谐保证机构,并负责开发项目应急事故的指挥决策;进展治理部作为项目安全
58、 与文明实施的专职治理部门,代表公司组织定期检查沟通与系统提升;项目部作 为项目安全与文明的日常治理部门,直接对项目安全文明治理成效负责;3、安全施工治理策划( 1)现场安全的日常治理方面 A. 暂时用电 B. 施工机具 C.现场防火防爆 D.基坑 E. 模板/ 高支模、拆模及支撑体系 F. 脚手架 G.垂直运输设备(如塔吊、井架和电梯等)H.高空作业与三宝四口- 30 - 【中海 康城项目】工程治理策划I. 资料 安全生产责任体系 项目安全治理目标与分解 施工安全组织设计 分部分项进行工程安全技术交底 安全检查 安全训练 特种作业持证上岗与工伤事故处理 往来文件回复、封闭情形 现场安全与警示
59、标识( 2)建设单位的安全责任 A. “ 四个应当”应当向施工单位供应施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供 热、通信、广播电视等地下管线资料,气象和水文观测资料,相邻建筑物和构筑 物、地下工程的有关资料,并保证资料的真实、精确、完整;建设单位在编制工程概算时,应当确定建设工程安全作业环境及安全施工 措施所需费用;建设单位在申请领取施工许可证时,应当供应建设工程有关安全施工措施 的资料;建设单位应当将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位;B. “ 三个不得”建设单位不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程 安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求,不得压缩合同商定的
60、工期;建设单位不得明示或者示意施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要- 31 - 【中海 康城项目】工程治理策划求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材;( 3)其他方面A. 多工序交叉抢工的安全策划出于把握市场先机与资金回收的需要,我司项目历来工期特别紧急,这种情 况下势必存在密集的多工序交叉作业,抢工状态往往潜在安全隐患多,作业人员 安全防范意识淡薄,因此需要有针对性地策划防范措施;例如,为缩短总工期,室外管线工程一般在主体外架没有拆除完毕之前就进场穿插施工,这时外墙装修、架体移拆与室外管线开挖敷设立体交叉,虽然局部设臵了挑架防护篷,但外架拆 除、高空坠物对地面施工人员
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