某商业大厦项目管理与财务分析报告

1、硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧PAGE PAGE 55硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧吧广州市某商业大半厦项目财务分析按报告项目概述矮（一）项目主要邦技术经济指标哀总用地面积：4奥3960m碍2柏总建筑面积：1疤72940m八2盎建筑密度：49稗.75爱容积率：5.0半3背地下建筑面积：昂11743m瓣2白地上建筑面积：笆161197m八2跋西塔楼建筑面积捌：71771m奥2八东塔楼建筑面积伴：101169岸m傲2懊已完成工程部分扒：地下室工程，皑西塔楼上部四层班混凝土结构（二）项目方案暗根据市场调查与昂分析的结构（过安程略），将该项笆目两栋塔楼分别板建为一栋甲级纯搬写字

2、楼（以出租罢为主）与一栋全傲天候商务写字楼跋（以出售为主）岸（三）项目功能吧面积分布，见表摆1及表2所示。矮表1 西塔楼（敖全天候商务写字邦楼）功能面积分蔼布表爸楼层叭使用功能跋每层面积（平方案米）哀总面积（平方米半）捌负二层坝管理中心、维修奥间、变压器房等班低压配电房等熬4464澳4464暗夹层昂170半170奥负一层叭商场袄3013胺3013盎小计搬7647佰1癌层把大堂、商场等伴2648哎2648颁2暗层笆商场澳1541扒1541爱3傲层般商场鞍1541傲1541昂4哀层叭酒楼、餐厅伴2505霸2505背5哎层扒技术层笆1774唉1774氨6罢白16跋层背写字楼疤1541扒169肮51拔

3、17碍层败避难层爸1541爸1541扳18版层把设备层岸1541绊1541傲19岸办29艾层蔼写字楼八1541盎16951拌30隘层敖避难层爸1541败1541般31皑暗39蔼层捌写字楼拔1541隘13869昂40澳设备层半1541癌1541爸40白停机坪耙180霸180傲小计坝64124把合计皑71771芭表2东塔楼（甲吧级纯写字楼）功霸能面积分布表挨楼层斑使用功能盎每层面积（平方阿米）班总面积（平方米巴）爱负二层矮管理中心、维修巴间、变压器房等板2048搬2048霸负一层搬管理中心、低压半配电房袄2048澳2048叭小计跋4096傲1般层按大堂、商场等奥2048办2048氨2笆层颁商场跋1

4、803摆1803版3叭层瓣商场八1803胺1803坝4暗层绊商场癌2048伴2048挨5笆层案技术夹层啊2048哎2048碍6胺坝18澳层板写字楼案2048爱26624搬19碍层班避难层鞍2048颁2048矮20扒扳35把层百写字楼氨1536澳32768按36唉层半写字楼岸1536熬1536爱37爸层奥避难层凹1536拔1536按38癌斑45哎层熬写字楼叭1536版12888懊46摆白49伴层昂写字楼摆1024癌4096哀50摆层傲设备层埃1024矮1024斑50把层核心部班设备层般283颁283半小计搬91953扒51伴敖55吧层柏写字楼板1024扳5120拔合计败101169唉项目投资估算

5、与胺资金筹措捌（一）项目开发搬投资估算的各项翱设定与总投资估稗算表扮本项目的开发总俺工期为三年，从板2002年10拔月起，至200瓣5年9月。岸从项目开始动工唉起，本项目的剩懊余土地使用权年胺限为30年。鞍根据广州市房地伴产开发的实际情办况，本项目各项暗成本费用可以归氨纳为：土地购置拜费、前期工程费班、工程建设费、哎开发期间税费、敖管理费、财务费胺、销售费用、不瓣可预见费以及其隘他费用等。版经测算，开发总斑投资为：171伴2706132奥元人民币，汇总芭详见表3。耙表3 项目总投胺资估算表阿项目哀东塔成本靶东塔单价按西塔成本盎西塔单价把合计捌1阿、开发成本（静氨态）佰9079927啊80吧89

6、75疤6003713扳92胺8365艾1508364暗172佰1.1 案土地购置费暗2924973稗98办2891肮2075026暗02巴2891笆5000000背00氨1.2 背前期工程费巴1.3 埃工程建设费艾5513021叭22凹5449背3561257百27搬4962班9074278斑49拔1.4 啊开发期间税费敖6419326斑0般635案3674306鞍3爸512坝1009363班23疤2安、开发费用哀1046200拔67斑1033唉9972189叭5扳1390白2043419案62哀2.1 凹管理费搬1653906氨4澳163按1068377澳2熬149般2722283捌6澳2.

7、2 案其他费用敖5058450扒50佰3588550鞍50芭8647000傲2.3 跋不可预见费暗1653906癌4肮163敖1068377百2背149背2722283捌6凹2.4 傲财务费用坝6648348颁9吧6碍57澳4716451皑2伴657邦1136480敖01袄2.5 伴销售费用办0伴0绊2760128氨9盎385鞍2760128拜9凹3哀、总计挨1012612跋847捌10008隘7000932奥87奥9755敖1712706挨134班（二）各项投资敖与成本费用估算鞍表（略）凹（三）项目投资般计划与资金筹措阿表班本项目开发投资背的资金来源有三啊个渠道：一是企澳业自有资金，二半是银

8、行借款，三碍是租售收入用于芭投资部分。考虑岸到开发商已投入拌了50000万奥元完成了项目前吧期的有关工作，板因此本项目实际吧资金缺口为55罢220万元，计芭划由开发商投入案自有资金970般万元作为启动资奥金，另需向银行斑贷款45500颁万元用于投资，鞍剩余部分660唉51万元由租售澳收入补充，总追熬加投资为121哀271万元。项敖目投资计划与资办金筹措表详见表瓣4所示。熬表4 项目投资拌计划与资金筹措版表颁序号搬项目邦合计芭建设经营期扳2002阿2003耙2004鞍2005矮1半投资总额暗121271埃2425搬24254扳33956扒60635爸1.1啊建设投资碍121271盎2425皑24

9、254败33956岸6安0阿635拌2哎资金筹措败121271搬2425爱24254摆33956巴6傲0爸63昂5吧2.1碍自有资金半9720半2425蔼582拌696跋6017拜2.2氨借款资金扳45500半0哎6000八4500拜35000疤2.3班销售收入再投资奥66051埃0哀17672半28760把19619扳3巴资金缺口（柏2.1+2.2靶）稗55200暗2425搬6582埃5196袄41017懊项目销售与租赁伴收入测算办本项目的经营方叭案是将西塔楼写耙字楼全部用于出把售，共5809啊3m般2吧。东塔楼的写字扮楼和商场以及西蔼塔楼的商场全部傲用于出租。每年颁各项收入预测详蔼见表5、

10、表6、啊表7所示。绊表5 西塔楼写扳字楼销售收入测跋算表把2003拔2004把2005暗2003昂售价昂13000佰销售率唉30%挨销售面积懊17428邦销售收入（万元吧）搬22656袄2004昂售价颁14000笆销售率背75%暗销售面积敖26142案销售收入（万元肮）靶36598捌2005半售价白13500巴销售率俺100%翱销售面积盎14523拜销售收入（万元霸）佰19606搬合计（万元）氨78861笆年份摆2004吧2005凹2006袄2007唉2吧008靶2009胺2010颁2011板2012拌2013扳2014熬2015伴2016哎2017搬2018岸商场（盎-1百至地面四层）肮平均

11、月租金（元拔）碍380.643扮400疤415哀430把450矮470罢460般480扳450暗430奥410爱450败450办450爸450矮出租率耙20%伴63%佰81%跋85%案93%懊95%爸96%芭92%靶90%阿88%白87%昂85%懊85%安85%佰85%昂租赁费用（万元哀）氨5巴33把35班36肮38扮39瓣38瓣40澳38埃36靶34扒38霸38办3把8熬38皑租金收入（万元白）奥307八4103邦5483啊5963百6832安7290哀7210扒7208靶6610澳6175凹5821傲6241靶6241笆6241盎6241般年份疤2019翱2020哎2021盎2022肮20

12、23阿2024班2025罢2026颁2027傲2028哀2029邦2030办2031袄2032佰商场（半-1摆至地面四层）昂平均月租金（元矮）疤450盎472.5鞍472.5颁472.5袄472.5百472.5扳496.125案496.125扒496.125跋496.125奥49挨6.125唉496.125艾496.125班496.125唉出租率拔85%肮85%凹85%稗85%袄85%摆85%昂85%碍85%肮85%矮85%皑85%八85%氨85%摆85%罢租赁费用（万元袄）芭38氨39斑39吧39敖39八39霸41把41扒41摆41昂41唉41班41邦41般租金收入（万元啊）艾6241昂65

13、53艾6553耙6553翱6553敖6553伴6881搬6881阿6881埃6881疤6881暗6881把6881案6881胺表6 西塔楼商懊场租赁收入测算熬表安表7 东塔楼出懊租收入测算表哀年份败2005鞍2006熬2007绊2008板2009敖2010案2011百2012挨2013罢2014佰2015案2016爸2017傲2018按写字楼昂平均月租金（元凹）矮147暗150翱155版165拔170拜165岸168癌163胺150绊140扒150昂150背150袄150背出租率隘15%坝60%巴80%版95%懊96%阿93%艾94%扒91%颁85%把82%癌80%绊80%霸80%哎80%傲租

14、赁费用（万元按）拜3白13安13矮14敖14拌14氨14隘14奥13皑12颁13翱1拔3班13翱13暗租金收入（万元挨）佰609癌9980埃13755般17390敖18106伴17024案17520邦16455稗14144八12734暗13311芭13311斑13311耙13311埃平均月租金（元挨）巴400摆415坝430拜450暗470坝460胺480懊450翱430澳410盎450爱450巴450皑450拌商场（百1唉至安4挨层）办出租率安25%巴70%袄90%拜95%瓣95%艾96%拔92%熬90%半88%百87%坝85%捌85%班85%八85%哀租赁费用（万元搬）败8胺35啊36癌3

15、8扳39靶38芭40伴38跋36矮34奥38爸38扒38埃38哀租金收入（万元袄）百251皑2979搬3979啊4397昂4593板4543般4541蔼4164哎3890伴3666扒3931罢3931搬3931颁3931阿东塔小计（万元敖）岸860绊12959捌17734斑21787柏22699班21566蔼22061耙20619皑18033扒16401隘17241班17241摆17241扮17241凹续表7东塔楼出唉租收入测算表版年份伴2019昂2020巴2021拜2022柏2023搬2摆024败2025版2026懊2027扮2028挨2029伴2030癌2031班2032皑写字楼拜平均月租

16、金（元摆）袄150傲157.5吧157.5巴157.5把157.5熬157.5拌165.375邦165.375鞍165.375拌165.375般165.375白165.375挨165.375翱165.375碍出租率埃80%拔80%盎80%暗80%皑80%罢80%案80%芭80%安80%跋80%凹80%搬80%败80%氨80%案租赁费用（万元吧）翱13芭13埃13盎13扒13敖13凹14百14隘14颁14摆14八14拌14伴14袄租金收入（万元鞍）叭13311版13977版13977八13977芭13977般13977坝14675皑14675皑14675半14675案14675邦14675岸14

17、675疤14675拜平均月租金（元艾）爸450把472.5澳472.5安472.5啊472.5哎472.5爸496.125罢496.125安496.125耙496.125唉496.125俺496.125瓣496.125拜496.125昂商场（半1翱至肮4疤层）版出租率昂85%邦85%扳85%疤85%扳85%半85%按85%八85%唉85%熬85%懊85%耙85%百85%办85%案租赁费用（万元颁）芭38绊39袄39澳39氨39安39肮41般41稗41袄41爱41昂41袄41邦41昂租金收入（万元跋）俺3931岸4127澳4127柏4127斑4127拌4127袄4333唉4333班4333矮43

18、33靶4333颁4333隘4333懊4333邦东塔小计（万元笆）伴17241暗18104般18104奥18104八18104板18104罢19009癌19009罢19009邦19009拜19009奥19009拜19009伴19009坝项目借款还本付邦息分析熬根据建设期每年鞍投资额估算，本阿项目需向银行贷耙款45500万奥元用于投资。案银行贷款还本付埃息方式采用等额巴还本付息，从2俺006年开始还奥本付息，201办0年还清。根据鞍中国人民银行2背002年2月调俺整后的利率，五佰年以上的贷款年稗利率为5.76柏。目前广州市白房地产开发贷款叭利率通常为中国拜人民银行公布的坝贷款利率乘以1肮.1的系数

19、，即艾本项目当前融资绊成本为年利率：昂5.76*1哀.16.33罢6。本项目合疤计需支付利息1暗1364800暗1元，详见借款柏还本付息表8。办表8 借款还本肮付息表（单位：办元）艾项目哀建设经营期斑合计蔼2003袄2004懊2005吧2006艾2007叭2008巴2009巴2010盎年初借款累计唉6190080坝0芭1122484把35盎4804484霸96隘3957884版57艾3057643傲59碍2100363艾34熬1082429稗81靶本年借款挨6000000盎0矮4500000班0案3500000邦00背4550000扮00吧本年应计利息唉1900800唉5347635哀1820

20、006挨1拜3044121芭7胺2507715败7氨1937323颁0靶1330790安2扒6858275盎1205062氨76懊年底还本付息跋1151012八55背1151012吧55耙1151012半55阿1151012盎55爱1151012般55柏5755062癌75奥年末借款累计挨6190080拔0哀1122484败35袄4804484癌96胺3957884跋57摆3057643斑59翱2100363坝34案1082429颁81拔0昂项目销售与租赁挨税金及附加测算爸本项目销售与租板赁税金及附加估敖算表详见表9、罢表10所示。袄表9 销售税金哀及附加一览表艾序号啊项目颁计算依据扳建设经营

21、期捌合计白2002懊2003百2004翱2005背1拔销售收入懊22656摆36598阿19606按78860案2霸销售税金及附加哎1391板2247岸1204爱4842捌2.1笆营业税佰（艾1佰）搬*5翱颁1133板1830靶980皑3943昂2.2拜城市维护建设税俺（岸2.1肮）扳*7版摆79矮128盎69熬276哀2.3八教育费附加奥（疤2.1暗）颁*3办邦34盎55邦29阿118袄2.4爸防洪工程维护费疤（摆1阿）捌*0.09捌柏20颁33吧18翱71捌2.5癌交易印花税扳（熬1邦）傲*艾0.05绊矮11艾18般10皑39澳2.6颁交易管理费奥（鞍1版）扮*0.5颁版113暗183癌9

22、8案394敖3鞍土地增值税隘（叭1暗）般*1凹懊227捌366颁196白789摆表10 租赁税哀金及附加估算一安览表哎序号般项目扮计算依据蔼合计矮建设经营期澳2002把2003吧2004颁2005版2006巴2007拔2008埃2009耙2010爱2011般2012罢2013叭2014奥2015坝2016蔼1熬租赁收入班685530靶307办4963唉18442矮23697蔼28619昂29989办28776柏29269敖27229按24208败22222斑23482啊23482背2拜租赁税金及附加唉120927邦54岸875败3253暗4180傲5048班5290耙5076肮5163安480

23、3皑4270罢3920笆4142半4142哎2.1安营业税爱（案1埃）爸*5巴唉34276昂15扒248鞍922拌1185隘1431鞍1499盎1439胺1463扳1361碍1210般1111扮1174懊1174澳2.2敖城市维护建设税昂（斑2.1袄）蔼*7熬败2399拌1埃17霸65奥83拜100阿1肮05鞍101蔼102绊95柏85靶78背82霸82稗2.3疤教育费附加埃（案2.1靶）俺*3凹袄1028半0搬7耙28叭36靶43颁45隘43巴44坝41叭36般33昂35傲35芭2.4疤防洪工程维护费皑（肮1扮）奥*0.09捌柏617隘0艾4案17懊21斑26拔27扳26拜26碍25鞍22埃

24、20百21吧21皑2.5扳交易印花税啊（爱1柏）暗*0.05班疤343盎0氨2拜9爸12按14昂15啊14版15搬14百12邦11半12白12败2.6爸房产税凹（岸1搬）唉*12盎斑82264扒37肮596班2213靶2844拌3434熬3599百3453罢3512碍3267隘2905艾2667哀2818碍2818胺续表10租赁税袄金及附加估算一扮览表颁序号半项目笆计算依据拜建设经营期疤2017暗2018扳2019版2020凹2021捌2022挨2023稗2024搬2025盎2026碍2027捌2028鞍2029扮2030扮2031霸2032败1般租赁收入扮23482办23482哀23482凹

25、24657半24657案24657安24657霸24657笆25890般25890板25890八25890佰2589拌0班25890案25890岸25890阿2笆租赁税金及附加伴4142矮4142扳4142败4349搬4349哀4349埃4349疤4349鞍4567绊4567案4567按4567奥4567袄4567啊4567挨4567巴2.1爸营业税柏（罢1八）肮*5鞍半1174氨1174伴1174岸1233懊1233奥1233罢1233扮1233耙1295板1295矮1295般1295柏1295唉1295氨1295暗1295暗2.2伴城市维护建设税跋（俺2.1爸）阿*7佰懊82艾82扮82白

26、86俺86耙86唉86柏86背91按91懊91版91疤91拌91搬91靶91矮2.3笆教育费附加疤（案2.1熬）爸*3哀案35绊35敖35奥37半37袄37斑37霸37阿39柏39把39捌39蔼39八39摆39懊39岸2.4疤防洪工程维护费隘（暗1靶）矮*0.09爱罢21凹21懊21肮22靶22扒22靶22巴22安23艾23靶23跋23百23版23鞍23矮23肮2.5鞍交易印花税懊（瓣1爱）奥*0.05靶白12哎12傲12皑12班12蔼12氨12碍12办13埃13斑13白13唉13叭13哀13鞍13碍2.6傲房产税办（笆1昂）袄*12艾阿2818巴2818唉2818奥2959板2959瓣295

27、9背2959般2959啊3107摆3107伴3107败3107暗3107鞍3107袄3107斑3107项目财务评价芭（一）本项目财班务分析的假设前邦提傲本项目的财务分啊析是在对项目的阿成本收益测算的袄基础上，按尽可白能接近项目开发颁实际情况的原则岸设定分析的前提罢假设，并据此进巴行计算。价格水平的假定阿本项目物业的租啊售价格是根据市蔼场比较并结合广敖州市商业物业的笆发展状况进行时柏间修正后，得出阿物业将来推出市胺场时的价格。租金升幅的假定笆在计算本项目的翱出租收入时，根耙据广州市商业物啊业的发展状况，坝设定租金每五年袄绝对升幅为5绊。本租金基本可背视为净租金标准癌。税费的规定暗本项目物业在销矮

28、售和出租期间预巴计发生的税项和案费用的计算标准岸均严格按照政府碍的有关规定。出租物业的折旧敖本项目用于出租坝的物业每年的折伴旧采用直线折旧敖法。折旧年限取皑物业产生收入起埃的年份至经营期案最后一年（20佰05年至203拔2年，共28年败）。翱出租物业的期末澳转售价值柏本项目不考虑出白租物业的期末转唉售价值。版期望收益率（基靶准收益率）的确百定设定为7。背（二）损益表与隘项目静态盈利能熬力分析哎详见表11所示般。霸表11 项目损瓣益表澳序号啊项目名称背计算依据坝合计疤2002瓣2003隘2004矮2005耙2006安2007啊2008懊2009阿2010埃2011八2012癌2013爱2014癌

29、2015翱2016八2017佰1白收入凹764391安0办22656鞍36905稗24569绊18442艾23697败28619扳29989啊28776拜29269把27229白24208翱22222盎23482版23482袄23482哀1.1翱销售收入瓣78860班22656霸36598瓣19606疤1.2搬租赁收入邦685530隘307搬4963跋18442艾23697班28619板29989哎28776败29269罢27229拜24208白22222凹23482艾23482安23482邦2版总成本费用翱171271啊11502爸17490袄14333凹4748碍4748稗4748胺474

30、8柏4748肮4748碍4748班4748扮4748白4748案4748袄4748翱2.1稗由于销售写字楼班总成本分摊盎38339爱11502白17253鞍9585拌2.2瓣用于租赁物业折巴旧摆132932拔237鞍4748挨4748瓣4748爱4748办4748伴4748岸4748伴4748版4748奥4748耙4748埃4748挨4748案3懊税金叭125770百1391按2301板2079绊3253芭4180胺5048绊5290凹5076懊5163霸4803百4270白3920班4142稗4142扳4142傲3.1懊销售税金及附加鞍4842哀1391罢2247熬1204邦3.2颁租赁税金

31、及附加绊120927奥54熬875笆3253办4180爱5048败5290案5076板5163按4803柏4270鞍3920昂4142唉4142败4142癌4伴土地增值税唉789跋227摆366案196氨5拔利润总额跋(1)-(2)癌-(3)-(4蔼)安466561跋9537般16748氨7961稗10441蔼14769摆18823翱19951扮18952八19358哀17678拜15190阿13554隘14592爸14592敖14592般6澳所得税癌(5)*33%跋153965吧3147盎5527爸2627皑3445爱4874跋6211暗658稗4巴6254败6388颁5834暗5013傲4

32、473熬4815半4815碍4815澳7霸税后利润芭(5)-(6)拔312596芭6390瓣11221爱5334安6995阿9895碍12611哎13367傲12698挨12970半11844敖10177蔼9081阿9776笆9776唉9776捌续表11 项目霸损益表版序号伴项目名称败计算依据挨2018鞍2019凹2020芭2021扳2022艾2023爸2024扳2025凹2026坝2027俺2028笆2029拌2030鞍2031邦2032笆1蔼收入拔23482爱23482芭24657唉24657阿24657笆24657熬24657氨25890把25890翱25890摆25890按25890扮

33、25890案25890唉25890按1.1柏销售收入把1.2岸租赁收入俺23482啊23482癌24657埃24657八24657鞍24657班24657傲25890隘25890笆25890埃25890爱25890艾25890扒25890傲25890叭2百总成本费用芭4748爸4748阿4748爸4748绊4748暗4748氨4748败4748办4748拔4748澳4748凹4748爱4748岸4748氨4510拔2.1胺由于销售写字楼百总成本分摊癌2.2艾用于租赁物业折捌旧伴4748板4748氨4748癌4748鞍4748爸4748跋4748安4748跋4748败4748捌4748班4748

34、敖4748斑4748阿4510跋3跋税金岸4142佰4142扮4349岸4349跋4349把4349凹4349唉4567啊4567按4567扳4567跋4567奥4567氨4567案4567阿3.1巴销售税金及附加八3.2搬租赁税金及附加搬4142巴4142稗4349拔4349耙4349八4349敖4349扳4567邦4567疤4567搬4567扒4567隘4567背4567蔼4567阿4熬土地增值税跋5板利润总额颁(1)-(2)按-(3)-(4盎)埃14592隘14592奥15560拜15560耙15560碍15560疤15560隘16575稗16575斑16575按16575氨16575拜

35、16575埃16575叭16813爱6暗所得税佰(5)*33%安4815斑4815熬5135笆5135鞍5135拜5135霸5135靶5470案5470隘5470瓣5470奥5470白5470氨5470巴5548办7笆税后利润跋(5)-(6)艾9776板9776拌10425鞍10425胺10425斑10425拜10425阿11105按11105绊11105安11105皑11105笆11105鞍11105昂11265半分析：项目年投败资利润率为9.艾08基准收颁益率7，基本柏达到行业收益水败平，可以认为其俺静态盈利能力满碍足要求。扳（三）现金流量耙表与动态盈利能半力分析伴全部投资现金流绊量表昂本

36、项目全部投资唉现金流量表如表佰12所示。隘表12 全部投挨资现金流量表蔼序号癌项目名称芭合计捌建设经营期吧2002背2003罢2004癌2005阿2006颁2007敖2008按2009敖2010皑2011挨2012霸2013班2014叭2015拌2016阿1袄现金流入扳764396阿22656叭36905跋24569败18442爱23697吧28619爸29989熬28776氨29269罢27229摆24208皑22222拔23482皑23482皑1.1扒销售收入阿78860靶22656捌36598败19606扮1.2盎租赁收入瓣685536八307傲4963瓣18442鞍23697肮2861

37、9傲29989靶28776把29269隘27229瓣24208案22222皑23482绊23482扮2拜现金流出艾5000搬0懊2425坝29019霸42150柏65537笆6699暗9054笆11260办11874疤11330昂11551扒10637肮9283八8393霸8958半8958爸2.1拔建设投资挨171270按5000盎0昂2425熬24254绊33956靶60635挨2.2疤销售爱5631胺1618啊2613矮1400跋2.2.1按销售税金及附加斑4842昂1391昂2247按1204白2.2.2安土地增值税阿789碍227袄366按196败2.3皑租赁税金及附加蔼70710肮

38、54坝875岸3253凹4180傲5048袄5290般5076奥5163巴4803扳4270哎3920爸4142挨4142罢2.4绊所得税哀153963按3147办5527奥2627摆3445俺4874笆6211氨6584盎6254柏6388背5834凹5013埃4473隘4815颁4815唉3把净现金流量版-5000扒-2425摆-6363拌-5245拌-40968瓣11743跋14643佰17359败18115搬17446俺17718叭16592暗14925巴13829坝14524巴14524挨4哀累计净现金流量碍-5000案-7425盎-13788敖-19033扮-60001斑-4825

39、8奥-33615半-16256坝1859傲19305挨37023搬53615按68540百82369败96894澳111418巴续表12 全部把投资现金流量表班序号巴项目名称瓣合计唉建设经营期隘2017肮2018敖2019白2020邦2021傲2022胺2023百2024唉2025艾2026凹2027斑2028邦2029癌2030白2031稗2032胺1吧现金流入靶23482半23482捌23482办24657案24657爱24657白24657瓣24657拔25890笆25890佰25890搬25890败25890唉25890耙25890邦25890拌1.1般销售收入瓣1.2坝租赁收入熬23

40、482捌23482叭23482百24657板24657叭24657哎24657暗24657般25890艾25890阿25890绊25890碍25890胺25890绊25890背25890跋2安现金流出阿8958隘8958啊8958哎9484般9484拜9484绊9484暗9484翱10037胺10037碍10037啊10037鞍10037颁10037颁10037霸10115艾2.1蔼建设投资懊2.2拜销售皑2.2.1斑销售税金及附加癌2.2.2奥土地增值税皑2.3奥租赁税金及附加叭4142拜4142霸4142捌4349癌4349坝4349袄4349爸4349扳4567佰4567耙4567昂45

41、67耙4567摆4567佰4567靶4567癌2.4稗所得税癌4815般4815半4815爱5135蔼5135吧5135艾5135般5135疤5470搬5470矮5470安5470哀5470拔5470办5470傲5548岸3鞍净现金流量把14524伴14524隘14524吧15173靶15173笆15173阿15173癌15173阿15853搬15853叭15853柏15853埃15853扒15853白15853盎15775昂4暗累计净现金流量扒125943盎140467霸154992矮170165昂185338暗200511哀215683拔230856八246710把262563罢27841

42、6哎294269敖310123安325976芭341829八357604扳根据评价指标显白示：爸本项目投资回收澳期为7.89年岸本项目全部投资办净现值（NPV隘）86866奥万元搬全部投资内部收笆益率为21.2伴7鞍由此可见，本项耙目从动态盈利角翱度分析，满足投坝资要求。扮自有资金投资现白金流量表按本项目自有资金跋投资现金流量表霸如表13所示。败表13 自有资肮金现金流量表邦序号鞍项目名称靶合计跋建设经营期俺2002傲2003艾2004啊2005叭2006昂2007凹2008颁2009斑2010霸2011八2012败2013按2014柏2015瓣2016瓣1疤现金流入扒764396跋22656

43、伴36905懊24569埃18442邦23697傲28619澳29989办28776芭29269岸27229按24208扒22222叭23482扒23482摆1.1佰销售收入阿78860唉22656隘36598霸19606耙1.2啊租赁收入拌685536俺307斑4963扮18442唉23697伴28619班29989霸28776胺29269八27229背24208叭22222把23482白23482艾2鞍现金流出懊463843佰52425巴23019八37650板30538唉18209把20564案22770艾23384哎22840阿11551吧10637白9283板8393佰8958扮89

44、58 颁2.1跋自有资金啊59720氨52425俺582哀696凹6017笆2.2碍预售收入再投入班17672背28760百19619叭2.3背贷款还本付息板57550挨11510跋11510搬11510耙11510澳11510皑2.4哀销售税金及附加矮4842般1391耙2247叭1204佰2.5阿租赁税金及附加扮120929胺54绊875奥3253斑4180皑5048坝5290埃5076爸5163半4803绊4270凹3920袄4142埃4142 翱2.6唉土地增值税哀789拌227斑366碍196隘2.7邦所得税瓣153963板3147俺5527案2627班3445拜4874澳6211爱

45、6584拔6254佰6388凹5834昂5013坝4473板4815扳4815 巴3伴净现金流量傲-52425凹-363般-745敖-5969坝233颁3133胺5849哎6605哎5936柏17718哎16592败14925摆13829百14524跋14524 扳4伴累计净现金流量敖-52425癌-52788鞍-53533扒-59502胺-59269版-56136拔-50287吧-43682敖-37746俺-20028啊-3436唉11489袄25318笆39843俺54367 哀续表13 自有败资金现金流量表笆序号邦项目名称熬建设经营期班2017凹2018耙2019胺2020啊2021半2

46、022俺2023佰2024唉2025翱2026傲2027颁2028埃2029败2030扒2031百2032叭1摆现金流入敖23482奥23482蔼23482捌24657暗24657般24657胺24657耙24657胺25890背25890罢25890爱25890扳25890俺25890败25890盎25890斑1.1扒销售收入胺1.2哀租赁收入皑23482暗23482暗23482八24657班24657隘24657皑24657吧24657鞍25890暗25890拔25890爸25890阿25890吧25890碍25890疤25890暗2昂现金流出哀8958稗8958啊8958翱9484罢94

47、84按9484哀9484拌9484巴10037隘10037癌10037柏10037办10037啊10037懊10037奥10115耙2.1癌自有资金爱2.2拔预售收入再投入爸2.3哀贷款还本付息败2.4稗销售税金及附加奥2.5埃租赁税金及附加傲4142背4142艾4142昂4349哀4349鞍4349唉4349捌4349袄4567吧4567哀4567百4567跋4567阿4567芭4567扮4567耙2.6伴土地增值税袄2.7叭所得税案4815拔4815按4815靶5135版5135挨5135熬5135爸5135坝5470啊5470埃5470俺5470办5470耙5470扳5470哀5548败

48、3按净现金流量癌14524拌14524耙14524扒15173靶15173伴15173凹15173拌15173吧15853碍15853蔼15853稗15853芭15853扳15853熬15853伴15775摆4般累计净现金流量败68892疤83416懊97941埃113114搬128287袄143460扳158632翱173805扒189659颁205512拜221365绊237218隘253072翱268925艾284778熬300553拌根据评价指标显拜示：吧本项目自有资金伴投资净现值（N懊PV）508澳29万元挨自有资金投资内佰部收益率为21啊.27唉由此可见，从自稗有资金动态盈利盎角度

49、分析，本项稗目满足投资要求皑。爸（四）项目资金岸来源与运用表案资金来源与运用跋表集中体现了项鞍目自身平衡的能搬力，是财务评价奥的重要依据。本埃项目的资金来源扒与运用详见表1鞍4所示。熬表14 资金来八源与运用表搬序号扒项目名称版建设经营期搬2002绊2003昂2004暗2005绊2006笆2007安2008疤2009板2010疤2011鞍2012颁2013埃2014扮2015背2016盎1鞍资金来源班2425唉29238皑42101安65586霸18442安23697懊28619扒29989艾28776疤29269邦27229摆24208坝22222哀23482阿23482扮1.1埃销售收入伴

50、22656版36598奥19606案1.2芭租赁收入吧307靶4963般18442绊23697般28619胺29989背28776摆29269唉27229隘24208哎22222半23482拔23482败1.3袄自有资金罢2425碍582败696扮6017拜1.4扳银行贷款绊6000按4500扳35000安2捌资金运用隘2425绊29019啊42150邦65537癌18209拌20564拌22770盎23384疤22840扒11551熬10637白9283熬8393艾8958扒8958奥2.1扒建设投资斑2425爸24254白33956吧60635岸2.2扒借款还本付息熬11510拜11510

51、矮11510八11510笆11510坝2.3八销售税金及附加敖1391阿2247佰1204敖2.4癌租赁税金及附加埃54百875哀3253哀4180碍5048挨5290俺5076鞍5163拌4803案4270捌3920熬4142佰4142岸2.5袄土地增值税扒227澳366艾196八2.6办所得税拌3147捌5527坝2627氨3445邦4874敖6211熬6584白6254阿6388矮5834凹5013半4473啊4815挨4815芭3柏盈余资金袄0百219笆-49坝49胺233唉3133跋5849唉6605案5936败17718班16592按14925按13829哎14524拌14524版

52、4鞍累计盈余资金傲0鞍219疤170哀219版452皑3585斑9434罢16039八21975隘39693稗56285办71210笆85039敖99564白114088翱续表14 资金奥来源与运用表搬序号白项目名称哀建设经营期佰2017把2018拌2019爸2020扳2021扮2022巴2023伴2024安2025疤2026蔼2027澳2028办2029俺2030芭2031佰2032靶1颁资金来源拌23482把23482笆23482把24657摆24657绊24657佰24657扮24657搬25890蔼25890拜25890袄25890癌25890懊25890疤25890邦25890碍1.

53、1暗销售收入案1.2摆租赁收入敖23482罢23482笆23482办24657板24657按24657疤24657哀24657安25890八25890扒25890稗25890败25890般25890伴25890唉25890疤1.3矮自有资金版1.4瓣银行贷款半2半资金运用哀8958澳8958艾8958扳9484懊9484白9484拌9484邦9484唉10037氨10037澳10037版10037扒10037俺10037皑10037拔10115败2.1扒建设投资奥2.2罢借款还本付息爸2.3岸销售税金及附加坝2.4背租赁税金及附加坝4142岸4142笆4142捌4349奥4349埃4349熬4349敖4349斑4567奥4567跋4567唉4567班4567挨4567班4567颁4567隘2.5按土地增值税芭2.6胺所得税盎4815版4815敖4815爸5135邦5135邦5135熬5135袄5135叭5470胺5470岸5470班5470搬5470碍5470隘5470爱5548爱3奥盈余资金疤14524挨14524扳14524哀15173皑15173唉15173霸15173埃15173拜15853柏15853爸15853拔15853捌15853奥15853班15853凹15775罢4拜累计盈余资金伴128613般143137叭157662