房地产公司内审报告模版

1、房地产公司内审报告模版xxxx置业有限公司成立于2006年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临 xx路， 西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约 31.77亩。项目建筑规划 面积132636平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约 112757平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约 60平方米。xx项目多层住宅一期共 12栋楼（414套）、二期共11栋楼（356套）均已全部售罄，分别于2009 年10月、2010年12月全部交付使用。小高层住

2、共 6栋楼（住宅320套、门面房178间），最 后一批房源于2012年12月交付使用。由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已 销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种的测算， 进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。一、xx项目整体经济效益测算1、销售收入xx项目整个楼盘可销售面积 131613.68平米（不含小区配套物业744.61平米及地下人防 4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位 10409.01平米。 截止内审日，已实现销售面

3、积共计113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库 7259.39平米。尚余待售物业共计 18049.22平米，待售物业主要是小高层沿 街商业门面房共计 12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，i项目预计可实现总销售额44894.05万元，详见下表。xx项目销售完成情况及待售物业一览表 单位：万元鼠美建可安情皆金证.房源待售房想套面程赢金理字面积均侨金叔套面积均价主费住宅77018210. 37707379S.H次日1210.300Q小有 昙怪宪Q 口33UB.0BM1712

4、0 5030730933.3G1724C4 14.Ml 4A商业L7S14071. Q79249311575,比9249145714712495.479276tun相产笈12E8121204.6743282. 311OB10630SUJ7308% 316014B93.61343X45描藏M31.000即G9411454G. 17IW04B4-01931728.G&1390232.4A防本也1763S32. 162300E31. 41122411.222300554. &641420. 942340512.5无产笈 小甘76910409.011539 09S137259. 39S5&3149.6

5、2S65.9合计2037131613.曲044621.16213I5.1411M44. 231299B. 15附：配套物业表内答面粗间一期d高层那i用席占栋275.851社区用店1栋354.94厂生署某房39.5S1公厕栋54. 911消防控制空15.311地下人防2；栋4344,现合计5033. S32、项目工程总投资预算xx项目工程投资成本预算约29360.94万元（不含资本化利息 1003万元），其中：土地价款5024万元、建筑安装工程成本19681.8万元，单方可售面积工程成本为2307元/平米。截止2012年12月下旬已账面实际支付各项工程款26820万元，尚需支付各项工程尾款约25

6、00多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约 1250万元（最终以决算为准），见下表：糅项目项目成本估篡表；序科昌名称计算依据单价总价爸注D单位数量（万元）1土地征用及拆迁科盖安元/炉9177357. IQS3SS. M2土地段本元,出5 况 4 003配亲第元后14翼建万元皿第5杆迁补樗J元低1蚯73算他增用元/加1, 357菖网工费丸酸12077B58.4470S.M8就总设计费元/以g施工度设计费元JnfML 031Q苒化设计费元/冠11援意费用元便S49. 0ET2密观曼元/皿11.0213三遮一邛克元他.19+7114箕池贵星元,血,15建筑安睡

7、工程黄jcfuf13C7TB16M.询1%B1. SO,J 116房国施第H程费二也of13D77B1534.531B533 7517元1S小高层祖限7%.9119客室73793776. E42D高雄0地下至_22地下人用元加23工友24曲崭主推诗费霜01207 ?S95. OS1L4H. g25电梯H程就就桢车位工程27中央生博工程28慧河或寻工程29箕他设餐工程元怔3D邪理诳胸度元J而12077B303 3E1B. W31俄m工程元/暧654. 2我供电二鳗元573.42市政争aH程无工515. 934囱嘴工陛236. S335,化H程元官1g 00羽骞戏在观工直元片27. 00酶工程元E

8、印5供一王程元/工、555. 1均苴弛工程1元也life. IS40元/皿112O77S4&. 70Ml, Q741轮拦近设嵬费元/出4243其他也黄受元/H施丸口；44箕他开发费用元/亩13077S41. 5S.502.2045看歌婚用元/比46总篁限制方记口47贷理员元/比105. B3将土地使用携元,近157； 204?50其他弟用元/H抽37515253合计1207782430.9S29360.543、xx名称项目整体效益测算如下表，xx项目整个项目净利润约5528.94万元，项目成本净利率18.2%,销售净利率12.3%以上测算是将所有物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响

9、收入、成本.费用及本期情况一赏赛项目行 a金额月大）-.主营业劳收入144BG4. OB减;主营让金盛本Z3膜3. 54费本化利息】如3万元主营北养税金及附加%323. L9其中；和税金国册加42491. 5g土地增值猊1436 0苴后时工土境博亶现计墓表U二、主营业得利帮（引员以-号?洌）10601. 2加：苒他吐务利阑（亏损以号填列）丁0低：营让费用&720,00管理密用9-1730 DO财务直用10S30.00三营11利间（亏惯以一”号埴列）117421. 92iD=投资收益（亏损以tt- ”号填列）12补贴收入13营丑外收入N戴：营北外支出150. 00四、利司总额（司员总额以-号埴列

10、）167371.32_或所得税171342 3S五、净利闰净三损以“-”号填列）135523. 9i从目前来看，销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本，但不能产生利润。该楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况，沿街商业门面房可售面积14071.07平米，已销售1575.61.161亿元。所以，加大对商业房的销售力 节省管理费用从而使公司效益最大化的关键565万元），但对整个项目利润还是有一定平米，尚余12495.47平米待售，估计尚可实现销售额 度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、 所在。小区剩余车库、储藏室尽管产值较小（合计约 影响的。二、主要税种及税收情况1、主营业务税

11、金及附加根据以上测算的销售额及现行的税率，xx项目项目应缴纳营业税及附加税共计2491.59万元，其中：多层住宅1099.8万元，小高层及商业 1391.79万元，见下表:营业税金及附加表序 B项目税率多层住宅6栋小局1层1可消售颤35UB15.025078. 452线墩隰一03合i+44S94. 0519915.fi2507a 454营业税甲i2244. 7099031253. 95期税7%157. 16.467.76教育普附加4%S3 7939.650. 19一 i营业脱金正附加合计2491.591099.31391. 792、土地增值税xx名称的土地增值税清算，从理论上讲如果将多层住宅与

12、6栋小高层住宅（包括底层商业）作为两个独立体进行清算，税负应该是最低的，但xx项目开发分期的实际情况不一定支持这种清算办法。如何使该项目的土地增值税降到最低、尽可能降低税负， 待下一步咨询税务部门及税务师所后相关人士后再进行一次测算。为测算该项目整体经济效益提供数据，现将xx项目作为个开发主体整体进行测算，该项目应缴纳增值税1436.6万元。土地增值税计算表单位：万元行次项目混合法t、转让房地产所取得釉入44sg4.(X52二、前;扣除质目金额合计4D10S. S33其中二& 取得土地使用板所支付的金甑5386 044 其中：口）支付的地价款5024. 005（2）按国家统一蛔定缴纳的有美费用

13、364. 046B、开发成本2397a. 97其中：口）前期工程第了什，648（之）建筑安装工程费L9SB1. SO9（3）基础谩耗雳E5二 a M10E）国套谩施曹564. 07HCJ其它开发贵（不含利息）502 2012a与转让房地产有关的税金Z491.915其中：口）营业税2244.714（2）颗建椀15匚115 3）软宫费酎懂89. 7916D、准予余房地产开发蹙用Z+71. DO17赤：（6管理假用IDSi. 5IS稍售雳用434.519财务费用100320其中：银行利息100321E房地产开发企北加汁扣除5782一 GO22 n三、房地产馆值额1788. 5223四、增值率12%2

14、4石，适用税章3四2S六、谑算扪除亲教26七、应支土地增值税1436 63、各项税金实际缴纳情况xx项目项目于2007年开始缴纳各种税款，截止2012年12月，xxxx置业有限公司已向国家累计缴纳税款共计2645.59万元，其中：营业税 1626.45万元，土地增值税 292.57万元，企业所得税 460.88万元。详见下表。公司历年税款缴纳情况一览表单位：方元税种2DW年SOOfl，年如9年口年如11年2012 年累计营业税247.17500.16293. 03347, 73233. 311,626. 45城建税21.5。16. HMX敦育费附加9. 22工1516. 37土地熔值税2?.

15、664二门113建74. 07E弭57企业所得税135. 81BS. 9566. 0398.6173. 454EG.BS土地使用税26. 4332. ea36.462L. 7914. 0T8.5；160.05印花税3. as幺34S2.39水利基金工976, 003. 524. 172.9414.00房产税0. 530.440. 440.441. 35胞方朝育附加3. 494.7710. 26嬴26_ 48472. 1066S. BS431. 40617.96428. 77= 645.4、公司尚需缴纳主要税收xx名称项目至全部销售完毕清盘，尚需缴纳营业税等主要税种金额共计3336.72万元，其

16、中：营业税618.25万元；土地增值税 1144万元；企业所得税 1382.1万元，见下表：公司尚需整内的主要税款单位：万元税种应殳定额已交金题尚需上缴税款备注苣让税2244+70lh 52575613.25城建税157.1033. ISL1S.92教育蹙酊加B9. 791ft. 3773. 42土地增值税1436. 60292.571144. 03企li所得税1942. 99460.曲13sti合计5771.172434.453336. 72三、其他需要关注的事项1、关于营业收入确认的时点问题截止内审日，xxxx 置业有限公司账面历年累计确认营业收入11140 万元（其中：2010 年确认收

17、入 10941 万元），账面预收账款（房款）余额为21471 万元。从xx 名称工程实际进度来看，楼盘已竣工验收且已交付使用，这些预收的房款应该具备收入确认条件，按规定应在当年报表确认营业收入，反映项目实际利润并上缴企业所得税。但报表确认收入、利润后，上缴税款可能会给公司年末年初资金带来一定的压力。xx 公司在确认收入时适当提高销售成本，待所得税清算时再作调整以缓解资金压力，以免税务部门认为延迟纳税等带来不必要的麻烦。2、内部单位走账形成的长期挂账不能得到处理xxxx 置业公司“其他应付款”科目下涉及内部单位有近 10 家，其中有借方有贷方，这些挂账的往来款与对方单位未形成及时对账、相互独立。建议对集团内部各公司之间的往来业务进行一次清理，应收、应付款能并的就合并，多方债权债务通过三方协议等