2022年上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探

1、上海住宅小区开发前期策划及投资询问粗探住宅小区的开发一般分为前期策划、投资询问、规划设计、工程施工、物业治理等几个 阶段；前期策划、投资询问的内容一般包括拟建楼盘价格售价,房型定位及占比方案,购房 户购买力分析,开发方案的策划,住宅建设标准,建筑造型,停车方式及停车位数量,开发 成本估算及盈利性分析等；前期策划、投资询问的牵涉面广,专业性强,开发商依靠自身的 力气往往无力完成,而托付拥有大量信息数据的房地产询问机构完成；现针对一案例,欲对 上海住宅小区开发的前期策划、投资询问作粗浅的探讨；某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块,该地块占地面积21000M 2,地块四周训练、医疗

2、、消遣、购物等配套设施齐备,高架、公交、地铁（在建）等交通设施 完备,目前,开发商已与政府土地治理部门签订土地出让协议,土地出让协议中规定土地出让年限为70 年,用途为住宅,规划容积率为2.5 ,出让金为 3675 万元；另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议,其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200 万元 / 亩,该开发商在托付设计单位进行规划设计之前,在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上,欲托付询问机构进 行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析；一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 依据询问人员市

3、场调查,待建地块邻近已建或在建住宅楼盘的价格分布范畴从最低的3980 元 /M2至最高的 9980 元/M2,购房户有较大的挑选空间,多数楼盘价位集中在中价范畴；详细调查结果见下表：价格范畴2楼盘家数建筑形式39804980 元/M2高层25高层、小高层49805980 元/M212小高层、中高层59806980 元/M21小高层69809980 元/M从上表可以看到,邻近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在49806980 元/M2；经过综合分析,拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主,以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅,依据自身楼盘的特点,拟定楼盘住宅商品房销售均价

4、在6180 元 /M 2；在销售运作时,可依据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上,进行适当的调整；2、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情形比较普遍,依据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的 2022 年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据,2022 年房地产市场商品房户型面积 70M 2 以下的仅占 2.2%,房型面积 70 100M2的占 16.3%,户型面积100150M 2占 53.9%,户型面积在 150M 2 以上的占 27.7%,由于户型面积在 100M 2以上的占 81.6%,户型面积明显偏大,使很多工薪阶层家庭望房兴叹；实际上,目前上海

5、住宅市场最为抢手的户型是中小房型,它不是指传统意义上的 50M 2左右户型,而是指二房一厅面积在 85M 2 左右,二房二厅面积在 100M 2 左右的户型,这种户型有用性强,总价适中,物业治理费也不高,对工薪阶层具有极大的吸引力,经综合分析对比,拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下 : 房型一房一厅一二房二厅一二房二厅一三房二厅二四房二厅二建筑面积卫卫卫卫卫70M285M2100M2130M2160M2占比5%35%35%15%10%销售目标客户欲与年轻人分首次购房的工首次购房的经政府及企事业外企高新技术单位中层以上企业、金融证开居住的老年薪阶层济才能较强的治理干部,二券信息界

6、白人工薪阶层代以上家庭领,外地来沪经商人员3、购房户购买力分析依据上述建筑面积定位与销售价格,主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为： 52.5 万元 61.8 万元；一般情形下购房者首付30%,即 15.75 万元 18.5 万元左右,余款向银行按揭分 20 年偿仍,以 61.8 万元（二房二厅一卫）房型为例,首付 18.5 万元,余款 43.3 万元分 20 年偿仍, 目前商业贷款月利率为 0.42%,每万元每月仍本付息额为 66.21647元,每月仍款额经运算为 2867 元,对于中等偏上收入家庭购房户应当有仍款才能；另外,如果购房户能够得到部分公积金贷款,由于公积金贷款利

7、率比商业贷款利率低,就每月仍款额将有所下降,购房客户仍款才能更能得到保证；4、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案：社会经济的进展和人民生活水平的提高,对住宅小区居住环境提出了更高的要求,促使住宅建筑形状向舒服和有用方向进展,传统的多层 +高层建筑模式已不能满意土地紧急的大城市的需求,而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（713 层）,因与多层住宅相比具有节省土地资源的优势,与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势,成为当前和将来最受购房户欢迎的建筑形状,本次开发方案原就上选用 参考经济指标 : 12 层小高层板式结构；（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算依据房型定位及占比方案,待建楼盘住宅

8、每户平均建筑面积：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M212 层小高层住每幢住宅设5 个单元,每单元为一梯二户（每单元设1 台电梯）,就每幢宅建筑面积为：12 层*5 单元 /层*2 户/单元 *103.75M2=12450 平方米已知基地地块面积为21000M2,规划容积率为2.5,就可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：21000*2.5=52500M2依据住宅小区规划指标,一般住宅商品房占 94%95%,公建配套设施占 5%6%,假设住宅商品房占总数的 95%,就住宅商品房可建建筑面积为：52500M 2*95%=49875M 2

9、可建 12 层小高层住宅幢数为：49875/12450= 4 幢住宅实际可建建筑面积：4*12450= 49800M 2每户平均建筑面积为 103.75 M2,就住户数为： 49800/103.75= 480 户（2）公建配套设施公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所,便民商店,其他配套设施,其中幼儿园、托儿所一般占40%,便民商店一般占35%,其他配套设施一般占25%；公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积 =52500-49800=2700 平方米幼儿园、托儿所建筑面积：2700*40%=1080M 2便民商店建筑面积：2700*35%=945M2其他配套设施建筑面积：2700

10、*25%=675M2（3）室外附属设施室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等；停车位：小区机动车拟15%停在地面车位上,85%停在独立式地下车库内；考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势,假设小区内每 需总停车位为：3 户住户拥有一辆家庭轿车,就480/3=160 个,地面车位数：160*15%=24 个；地下车位数：160*85%=136 个；独立式地下停车库：每个车位平面尺寸为 2.5M*5M ,占地面积 12.5M2；地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M 2,本次估算取上限值,就独立式地下停车库面积为：136*35= 4760M2变电所 : 变电所投资取决于整个小区的总

11、用电量,整个小区总用电量估算如下：民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为 40W/M2,幼儿园、托儿所为：30W/M2,便民商店为： 60120W/M2,其他配套设施为 用上限值；80W/M2,车库为 2030W/M2；在估算时均采住宅商品房用电量：49800*50=2490 千瓦幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4 千瓦便民商店用电量：945*120=113.4 千瓦其他配套设施用电量：675*80=54 千瓦小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4 幢*30=124.5 千瓦独立式地下停车库：4760*30=142.8 千瓦用电量小计： 2957.1 千瓦另外小区内零

12、星用电量取5%,就整个住宅小区总用电量为：2957.1* （1+5%）=3105 千瓦选用变压器容量为 3200KV A（1KW 视同 1KV A）能满意整个住宅小区用电要求；拟设 10KV容量为 800KVA 变电所 4 座；取每座变电所房屋建筑面积为 50 平方米,共计 200 平方米；网球场：为满意小区居民的休闲、消遣生活需要,拟在小区内建造标准网球场 1 座；标准网球场规格：36.58M*18.29M ；网球场占地面积：669M25、建筑掩盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算建筑掩盖率：4 幢 12 层小高层占地面积：103.75*5

13、*2*4*1+10%=4565M 2公建配套设施 以 2 层计 占地面积： 2700/2*1+10%=1485M 2配电所占地面积：200*（ 1+10%）=220 M2建筑物占地面积：6270M2考虑到基础凸出外墙,建筑物占地在标准层基础上增加 10% 建筑掩盖率： 6270/21000*100%=29.9% 绿化率： 新建小区绿化率一般不低于30%,为改善环境,提高生活质量,整个基地绿化率取中档偏上水平为 35%,除建筑物占地、道路场地,地面车位,网球场,幼儿园、托儿所活动场所,小区居民活动场所外,其余均植以绿化,其中独立式地下室上方设中心绿地；小区绿化总面积：21000*35%=7350

14、M2网球场占地面积：36.58*18.29=669M2地面车位占地面积：24*2.5*5=300M 2幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积 1080 M2居民室外活动场所：取小区总占地面积的 5%,即 21000*5%=1050 M2小区道路占地面积：21000-6270（建筑物） -7350（绿化） -669（网球场） -300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 M 2（居民室外活动场所）=4281 M 2小区道路占有率：4281/21000*100%=20.4% 6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：民用建筑近期供

15、水,污水排放,煤气用量,电话容量规划指标摘录如下：供水指标：住宅： 710 升/M2日；公建配套设施：排污指标：610 升/M2日；绿化： 1.5 升2 升/M2日；住宅： 6.79.5 升/M2日；公建配套设施：5.49 升/M2日；人工煤气用量指标：住宅： 4.4M3/户日；公建配套设施：0.08M3/M2日；电话容量指标：住宅： 100154 门/万 M2；公建配套设施：25 门/万 M2小区日最大用水量为：10 升/M2*49800M 2（住宅） +10 升/M2*2700M 2（公建配套）+2 升/M 2*9450M 2（绿化） =544M 3小区日最高污水排放量为：9.5 升 /M

16、2*49800M 2住宅 +9 升/M 2*2700M2 公建配套 =497M 3人工煤气日最大用量：4.4M3/户*480 户+2700M2*0.08M3/M2=2328M3 电话线数量： 154 门/万 M2*4.98 万 M 2+25 门/万 M 2*0.27 万 M 2=774 门7、前期策划成果汇总如下：建设规模： 拟建 4 幢地下 1 层地上 12 层小高层,一梯二户,板式结构,每幢每层 5 个单元,平均每户建筑面积：103.75 平方米,层高 2.9 米地块总面积： 21000 平方米建筑物占地面积：6270 平方米绿化占地面积：7350 平方米网球场占地面积：669 平方米地面

17、停车位占地面积：300 平方米小区道占地面积：4281 平方米幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080 平方米小区居民室外活动场所占地面积：1050 平方米总建筑面积： 57260 平方米住宅商品房建筑面积：49800 平方米公建配套设施建筑面积：2700 平方米幼儿园、托儿所面积：1080 平方米便民商店面积：945 平方米其他配套设施面积：675 平方米独立式地下停车库建筑面积：4760 平方米规划容积率： 2.5（不包括地下停车库面积）建筑掩盖率： 29.9% 绿化率： 35% 小区道路占有率：20.4% 其他消遣,休闲设施占有率：14.7% 住宅小区总用电量：3105 千瓦住宅小区

18、最高日用水量：544 立方米住宅小区最高日污水排放量：497 立方米住宅小区最高日人工煤气用量：2328 立方米住宅小区电话容量：774 门 总户数：480 户 二、开发项目开发成本分析及估算（一）、开发成本分析 由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工 程建设标准亲密相关,故在估算之前,必需先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设 施、室外工程等建设标准；1、住宅商品房建设标准见下表：结构剪力墙户型一梯二户层高2.9M 幢数 :12 层住宅 4 幢建筑层数： 地下 1 层,地上为 12 层；基础： 钻孔灌注桩,箱形基础 楼地面： 住户室内细石钢筋混凝土整

19、风光层,底层电梯大厅花岗石地坪,其 余楼层电梯厅采纳同质地砖,阳台铸铁栏杆 门窗： 塑钢门窗,钢板分户门,地下室设五级人防门 外粉刷： 无釉条形面砖,局部外墙防水涂料 内粉刷： 住户市内批建筑腻子,公共部位贴面砖 建 设 屋面： 树脂珍宝岩板保温,双层钢筋混凝土防潮层,双层 APP 防水卷材,铝 标 基反光隔热材料 准 电气： 主干线电缆沿桥架敷设,一般开关及插座,座灯头,诱导灯,电话,共用天线,楼宇对讲系统配管线 管道： 铝塑复合水管,塑料排水管,消火栓系统 设备： 照明配电箱、动力配电箱,柜、水泵、可视对讲进口设备,给水净化 设备,每幢楼设中外合资电梯 5 台2、公建配套服务设施,室外附属

20、设施建设标准见下表：项目 建设标准 幼儿园、托儿 混合结构,条形基础,外墙贴面砖,室内刷涂料 所公建配套设施便民商店现浇框架结构,条形基础,外墙贴面砖,室内刷涂料室外附属设施其他配套设施现浇框架结构,条形基础,外墙贴面砖,室内刷涂料配电房混合结构,条形基础,外墙贴面砖,室内刷涂料室外网球场场地钢筋混凝土基层,聚胺脂类面层,进口灯光和围网系统,场地设备独立式地下停现浇钢筋混凝土底板、侧板、顶板,室内钢筋混凝土柱、梁,车库底板下不设桩,室内地坪细石砼面层,顶、内墙刷涂料3、建设项目开发成本估算：依据上述建筑物及构筑物建设标准,住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下表：地下工程项目桩基住

21、宅商品房独立式地下停车库（元 /平方米）（元 /平方米）120 0 基础100 2800 小计结构外立面、门220 2800 600 0 80 20 建筑合计窗50 30 内装饰小计杂项15 20 145 70 水、煤气70 30 机电设备消防40 40 电气100 50 弱电40 25 地下室通风10 50 小计电梯180 0 440 195 工程开办费35 40 1440 3105 公建配套设施用房,室外附属设施,室外工程建设成本分析见下表：公建配套设施项目幼儿园、托儿所建安单价说明700 元/M2混合结构变电所便民商店1000 元/M2框架结构其他配套设施1000 元/M2框架结构变压器

22、1500 元/KV A 干式变压器配电设备1000 元/KW 设备备用柴油发电机1700 元/KW 进口发电机变电所200 平方米800 元/平方米混合结构房屋室外附属设施钢筋混凝土基础5 万元 /个室外工程网球场聚胺脂类面层22 万元 /个11% 13% 进口灯光系统13 万元 /个场地设备5 万元 /个进口围网系统9 万元 /个约占全部建筑物、构筑物造价之和的4、项目开发所需建设成本详细估算过程：A 、土地费用A1 、土地出让金：3675 万元A2 、地块动拆迁费用3000*1200=6300 万元小计：9975 万元B、主体工程建设费B1、住宅商品房 地下工程： 49800 M2*220

23、 元/M2=1095.6 万元 结构： 49800M2*600 元/M 2=2988 万元 建筑： 49800M2*145 元/M 2=722.1 万元 机电安装： 49800M2*440 元 /M2=2191.2 万元 开办费： 49800M2*35 元/M2=174.3 万元 小计： 7171 万元B2、独立式地下停车库 地下工程： 4760M2*2800 元 /M2=1332.8 万元 结构工程： 4760M2*0=0 建筑： 4760M2*70 元/M 2=33.3 万元 机电安装： 4760M2*195 元/M 2=92.8 万元 开办费： 4760M2*40 元/M2=19.0 万

24、元 小计 1478 万元B3、公建配套设施幼儿园、托儿所：1080M2*700 元/M2=75.6 万元便民商店： 945M2*1000 元/M2=94.5 万元 其他配套设施：675M2*1000 元/M2=67.5 万元小计 238 万元B4、变电所 设备：变压器： 1500 元/KV A*3200KV A=480 万元配电设备：高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等1000 元 /KW*3200KW=320 万元进口柴油发电机：1700 元/KW*3200KW*20%=108.8万元（容量按变压器容量的20%运算）设备小计：909 万元土建：200M2*800 元/ M2=16 万元

25、小计：925 万元B5、室外网球场（36.58M*18.29M, 共 1 座）细石钢筋混凝土基层：5 万元聚胺脂类面层：22 万元场地设备 :5 万元进口灯光系统：13 万元进口围网系统：9 万元小计：54 万元主体工程建设费合计：9866 万元C、室外工程费：包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等,按主体工程建设费的 12%估算：9866*12%= 1184 万元D、工程间接费用1、 专业费用： 按主体工程建设费的6%估算, 9866*6%=592 万元2、 开发商筹建治理费：按主体工程建设费的2%估算, 9866*2%=197 万元3、 住宅配套费：

26、 按住宅建筑面积的 4、 人防建设配套费320 元 /M2 估算, 49800*320=1594 元本工程地下室可建成平战结合的人防设施,按规定可以免缴人防建设配套费；5、 市政建设配套费按 120 元/M2标准估算,即：120 元/M2*52500M 2=630 万元6、 有关部门收取的各种手续费：按 15 元/M2标准估算： 15 元/M2*52500M 2=79 万元小计： 3092 万元 E、不行预见费 按（ A）（ D）各项费用的 5%估算（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206万元 A-E 小计： 25323 万元 F、建设期贷款利息 假设开发商

27、自有资金占建设资金的 30%,25%建设资金来源于楼盘的滚动销售,45%建设资金来 源于向银行贷款,银行贷款 13 年贷款利率为 5.49%,贷款资金平均占用时间为 1.5 年,就 建设贷款利息为：25323*45%* （1+5.49%）1.5-1= 951 万元 建设开发成本汇总表：工程项目分项项目估算金额（万元）土地费用土地费用出让金3675 动拆迁费用6300 小计9975 主体工程建设费住宅商品房地下工程1095.6 结构2988 小计建筑722.1 机电设备2191.2 开办费174.3 7171 独立式地下停车库地下工程1332.8 结构0 建筑33.3 小计机电设备92.8 开办

28、费19 1478 公建配套服务设施幼儿园、托儿所75.6 便民商店94.5 小计其他配套设施67.5 238 变电所变压器480 配电设备320 备用柴油发电机108.8 小计土建16 925 室外标准网球场（1 座）钢筋混凝土基层5 聚胺脂类面层22 小计场地设备5 进口灯光系统13 进口围网系统9 54 主体工程建设费合计室外工程费9866 1184 专业费592 工程间接费用开发商筹建治理费197 住宅配套费1594 人防配套费0 小计市政建设配套费630 有关部门收取各种手续费79 3092 不行预见费1206 建设期贷款利息951 项目总开发成本（万26274 元）三、项目开发盈利性分析住宅建设项目销售总收入（销售税费取 8%）：住宅商品房： 49800M