财富广场商业租售方案

1、-. z.财富广场工程商业租售方案定位回忆一工程背景1、工程本身构造决定，我们区别于传统的集中式商业或社区型商业。 一方面，工程体量限制，缺乏以进展统一招商销售；另一方面，封闭式的整体构造决定了，如果按照传统纯销售模式必定面临困局。工程交通状况堪忧，尤其是进出口道路，地上停车等问题较为突出。流通性能，是前期评判商业工程的第一要素，工程本身存在的出入困难、地上停车位严重缺乏等问题，将是实际销售过程中客户最大的抗性。3、目前工程周边市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储藏，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购置门槛极高，潜在的实力客户极为有限，多家在售楼盘的商铺普遍销售状况不佳，多家楼盘出现长期

2、滞销的情况二SWOT分析优势1、 地处江阳路路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。2、 工程周边紧邻众多住宅区镇，距离市中心距离近，商业开展潜力巨大。3、 产品已完工，具备交房条件，已到达成熟的销售时机。劣势1、 工程周边商业档次较低，不利于树立本工程商业的品牌形象。2、 工程周边的商业没有形成规模，商业气氛较淡，不利于工程的推广。3、 商铺使用率较低，面积过大，总价较高。时机1、目前周边无其他集中型商业工程正式对外公开，属于市场空白点。2、金融冲击下投资理财类产品少，收益低，投资房产类逐渐升温。 风险1、二城板块在住宅市场开展多年趋于成熟，但商业市场刚刚起步。2、新投放工程商业商铺体量较

3、大，即将推出，特别是万达金街对于客户吸纳能力远远高于本案三业态划分本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。考虑到财富国际大厦的商务需求，以及住宅住户对效劳商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先在休闲、娱乐等商务享受方面也应有所侧重，如酒店、餐饮、咖啡等；其次考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等。二、招商与销售策略(一)工程商铺销售运营策略1、统一招商除经营户购置的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业体，对剩余商铺采用

4、统一招商，以招商造势的策略。2、出租过渡，最终出售的收益模式对于有投资商铺意向且能承受购置产权的商户，将产权转移，由购置者自行经营或出租给他人经营。3、整合市场整合商业街功能，集娱乐、休闲、餐饮、效劳四大功能于一体；整合市场空间，进展合理商品布局；整合招商，因有局部商铺可能需要先租再售，该局部商铺进展统一招商；整合推广，整个商业街进展统一的广告宣传、促销推广；4、合理回报保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；完善商业物业的管理和效劳功能，提升市场软环境的竞争力；通过市场整体机能的完善，带动该商铺销售及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；二招商销售总策略招商策略在商铺销售

5、前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购置商铺则将商铺产权转让；如商户只能承受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。由于有局部投资者可能不会选择买下商铺，如健身房。为了加快开展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购置意向的客户；3、对商铺进展业态布局进展初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进展招商。4、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。销售策略北面1-2层连卖，实际使用中两层可分割成三层使用，客户可买两层送一层，缩减总价过高带来抗性，降低单价水平。户型设置为：开间4.5米，进深18.9米，户型

6、面积200350平；部设置楼梯可直接通往二楼。南面二层作为一个整体统一招商，划分面积，分割产权，带租约出售。户型设置为：开间4.5米，进深18.9米，户型面积100120平；以社区辅助配套的业态为主，与现有住宅底商形成互动。3、地下局部，可作为附加产品，结合客户需求打通，作为销售附加增值局部。将地下空间捆绑一层销售，价格以本钱价打入一层价格中，增强商铺性价比。4、三层目前暂不考虑销售，以招商为主，除非有大客户整层或半层购置。 一层 二层三层三商铺招商与商铺销售流程1、目标商户群确实定；2、对商铺铺位进展规划，制定合理的分割方案；3、针对目标商群和客户群进展工程推广，扩大工程知名度，提升影响力；

7、4、双方洽谈，达成购置或租赁意向；5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和效劳费；7、对已经签定租赁协议的商铺进展销售；8、开发商对商铺公共局部进展必要装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；9、在招商过程已经根本完毕时，各商户装修好自己的经营商铺，最后选择适宜的开业时间，进展商业开街仪式，开场经营。四商铺营销实施策略部筹备期：2016年6月-7月1、制定商铺营销及招商政策；2、整顿商业体环境，部场地、外围交通、商铺气氛门头、小品等；3、选取北面1-2层打造样板房；4、部招商启动，主动电联局部实力商家；5、宣传物料设计；市场蓄水期：

8、2016年8月-9月1、市场推广敌动，以超常的推广手段，结合户外广告、海报派发、网络、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引起目标客户群的关注。2、对外招商推广，举办招商大会；3、样板间亮相；公开出售期：2016年10月-12月 利用认筹排号，锁定消化首批意向客户；以工程的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购置欲望，吸收客户资源；3、商铺开盘，公开认购，选定商铺，签订购铺认购协议，进展交款；强销进场期：2014年1月8月1、承接首次公开出售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与

9、感受，促成再次的销售高潮；2、春节年后，之前已招商、自营客户择日进场装修；开业营业期：2014年9月-10月商业体统一正式对外营业，通过营业再度掀起一股销售热潮，此时通过一系列销售政策促进成交；清盘期：2016年11-12月利用灵活多变的促销措施，以压轴珍藏为主题告知此时已是购置的最后时机，促使目标客户把握良机，尽快行动。商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。五工程整体租售价格制定1、工程租赁价格制定结合工程周边商业的租赁市场及在售楼盘的根本状况，同时，充分分析工程自身的因素，租赁日租金在1.52.5元/平/天。同时，根据商铺的位置、人流、商铺划分

10、等因素，制定合理的租金阶梯。工程分区块租赁价格区域总面积日租金元/平/天年租金元/年租售策略一层北侧1150.92.50 1050196 销售为主二层北侧1238.971.80 814003 一层南侧1020.222.00 744761 二层南侧1174.171.20 514286 半层起租三层北侧1216.391.00 443982 三层南侧1215.910.80 355046 三层东侧239.60.80 69963 圆弧13层整体18831.43 979582整体租赁合计9138.621.49 4971820 结合租赁价格测算，综合实际有效出租率85%左右，整体出租预期年租金收益为420万

11、。工程周边商业租金售价情况地点位置楼层经营业态面积年租金万元/年日租金元/平/天销售总价万元单价元/平备注御峰国际江阳路南12F售楼处报价270323.25 12层整体，平均售价2万2.5万，租金3元/平/天左右12F三菱、海尔3006002雅居乐街13F260202.11 4161.2万2.6万13层整体，平均售价1.22.6万，租金23元/平/天左右招商部13层272323.22 江阳路沿街新世纪酒店南1F沿街12081.83 平均租金1.51.8元/平/天新世纪酒店东1F家具店12061.37 1F小超市12071.60 1F棋牌室10082.19 1F小饭店150101.83 金天城附

12、近大楼底商12F银行8007000万8700销售价格800015000，平均租金水平2元/平/天左右祥和路东1F沿街400281.92 1F704.51.76 祥和路西1F超市200182.47 1F饭店120102.28 扬子江路沿街江阳路至兴城路12F五金店1105.61.39 平均租金11.5元/平/天12F美体店11041.00 12F饭店2707.50.76 维扬路沿街江阳路至兴城路1F沿街8031.03 平均租金11.5元/平/天12F1707.51.21 润扬广场周边朝西邗江路东13F宾馆200152.05 -3万平均租金24元/平/天；销售价格1.52.5左右4F台球电玩城15

13、0122.19 1F手机店406.54.45 12F超市180203.04 1F餐饮70103.91 朝南江阳路北1F足疗10041.10 1801.8万2.5万1F药店70-160铺1F足疗4032.05 1.5万2万1F家电1202.50.57 1F理发店754.51.64 2、工程销售区域划分及房源分割；3、工程分区块销售价格制定；工程分区块销售价格区域总面积销售均价元/平销售总价元户型设置总价围一层北侧1150.92200025319800主力户型100120平85万300万二层北侧1238.971200014867640一层南侧1020.221500015303300二层南侧1174

14、.171000011741700三层北侧1216.3978009487842三层南侧1215.9175009119325三层东侧239.675001797000圆弧13层整体188311009 20729615合计9138.6211858 108366222结合销售价格测算，工程整体销售回款预期1.08亿元。工程详细价格表见附件4、租售预期回款根据上述租售方案，租售累计回款为：销售局部回款约为：5500万；年租金收益约为：200万。三、营销推广策略基于目前整体市场、区域市场和工程本身的状况，本工程产品应向强品牌、高档次开展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进展全面升级，经考虑，将

15、工程推广主题定位为：风情商业体 创富新商机一推广表现表现一：巴菲特说在别人恐惧的时候我贪婪我辛苦积载的财富多了，但人民币贬值了.我想买股票入市，但牛市变成了熊市.我想买黄金升值，但黄金随时有可能变黄财富国际商业中心100-1000限量吸金旺铺即将面市盘踞主城繁华区，三代人的保障，源于你今天的选择表现二：三代人的保障源于你今天的选择100-1000限量吸金旺铺即将面市盘踞主城繁华区，左右皆繁华，抢铺就是抢财富二推广方式及渠道建议1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，而是一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间通过群众口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促

16、进商铺销售。2、推广方式营销中心现场展示营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的根底上做相应的调整，以适合商铺的租售。营销活动竞拍商铺小局部以竞价拍卖的形式进展炒作建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会 要说服投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为。亮眼优惠 1、电商优惠：存1万抵10万 2、认筹优惠：开盘前认筹客户可享受5万优惠 3、常规优惠：客户可享受9.8折优惠 4、全民经纪人政策：凡成功介绍成交，介绍人可获得5万元现金奖励四、工程自身整改方案；为跟有利于工程整体销售去化，建议就工程以下局部进展整改；工程北侧、南侧设置垂直观光电梯；目前，工程一楼圆弧大厅设置有自动手扶梯，消费客群进入二、三楼极不方便，这将直接影响，客户对二楼、三楼的购置、经营感官。二层顶部/三层地面中空局部，进展填浇处理； 一方面，二三层全部中空，造成了面积的较大浪费，且并不能带来直接的积极