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1、杭州萧山国际酒店有限公司资本重组与股权转让上海鹏图投资咨询有限公司2006年6月 本资料展示的是 杭州萧山国际酒店有限公司 资本重组和战略发展的框架 着重于对战略重组的可行性 策略性和导向性的描述杭州萧山国际酒店有限公司的资本重组 将以股权转让的方式进行本资料中涉及的资金本币 未标明的均为人民币本币目 录 杭州萧山国际酒店有限公司概况 稳健发展的战略方向 多元经营的投资方向 未来盈利结构和投资回报 资本重组的股权融资 股权价值计算与出让方式 杭州萧山国际酒店有限公司概况 稳健发展的战略方向 多元经营的投资方向 未来盈利结构和投资回报 资本重组的股权融资 股权价值计算与出让方式 目标公司母体酒店

2、土地建筑经营水平资产负债与权益由自然人和香港注册公司合资设立的非国有性质的有限责任公司 注册资本 880万美元 经营范围 住宿餐饮，健身娱乐及配套设施 注册号码 企合浙杭总字第001394号 成立日期 1993年10月20日 法定代表人 俞坚中 注册地址 萧山区城厢街道文化路1号 目标公司 自然人控股股东 俞坚中先生 公司创始人 一直担任公司董事长兼总经理 法人股东 香港顺帆发展集团有限公司 香港注册的从事投资和投资管理的公司 股东持股比例持股金额俞坚中75%660万美元香港顺帆发展集团有限公司25%220万美元合计100%880万美元 股东 董事会和酒店总经理室 公司董事会下设的萧山国际酒店

3、总经理室 是酒店日常经营的决策 管理机构 以管理工作会议的形式 体现对酒店的管理决策和高级管理层的分工负责制度 董事会财务和GOP核算 董事会财务直接受执于公司董事会 对酒店财务工作实行内部审计监督 在财务制度和财务考核中强化酒店经营的GOP概念公司的组织架构体系是董事会领导下的酒店部门责任管理体系 酒店日常管理的一室九部 酒店的日常经营管理由酒店总经理室下设的一室九部负责 总经理办公室 人力资源部 公关营销部 财务部 设备部 安全部 餐饮部 管家部 前厅部 康乐中心 公司的组织架构体系是董事会领导下的酒店部门责任管理体系 母体酒店萧山国际酒店是商务度假涉外酒店1993年筹建 1996年6月9

4、日开业 1999年为四星级酒店。酒店主体建筑30层 地面28层 地下2层 建筑标高109米豪华套房 商务客房和标准写字间共408间（套）高档 中档 大众型餐厅3处 固定餐位1200个 旋转餐厅1个 250-350人会议和宴请多功能厅2个 20-60人会议室12个室内游泳池 桑拿中心 美容美发中心等服务设施完备商场 观光电梯 地下停车库 立体停车库等配套设施完整员工人数 占总数比例 % 员工总数（人）513100.00其中：管理人员（人）509.75 员工结构 学历与年龄人数 占总数比例 % 18-40岁42081.87高中及以上32463.16 中层结构 年龄结构年龄人数占总数比例%中层管理总

5、数22100.00其中:25-40岁1672.73 40岁以上627.27学历结构学历人数占总数比例%高中836.36大专及以上1463.64本店从业年限工龄人数占总数比例%5-7年1463.648年及以上836.36 土地建筑土地使用面积 m26700 建筑总面积 m2 47100 其中:主体建筑面积 24200 员工公寓面积 2800 综合商用房面积 2100 产权式客房面积 18000 经营水平 2003年至2005年，母体酒店的经营业绩三年平均水平如下住宿率营业收入（万元）GOP（万元）72%5400 1500 项 目 2003年 2004年 2005年客房收入占主营收入 % 35.3

6、3 51.36 53.68 餐饮收入占主营收入 % 47.85 42.28 42.68 其他收入占主营收入 % 6.58 6.36 3.63 资产总额 28030.05 流动资产 2404.00 固定资产 25626.05 房屋建筑 21826.05 设备设施 3800.00 负债总额 16406.19 金融负债 11861.26 短期借款 7661.26 （银行授信滚动） 长期借款 4200.00 其他融资 3400.00 净资产总额 11623.86 （含土地价值） 资产负债与权益（万元/人民币） 税种税率 税种税率 %营业税 - 旅店业饮食业其他业务 5.00营业税 - 文化体育业公路运

7、输业3.00营业税 - 歌厅 舞厅 卡拉OK厅 2.00 水利建设基金 0.10 文化事业建设费 3.00 公司目前免缴所得税发展定位战略布局实施三大战略实践三大步骤实行三大策略 杭州萧山国际酒店有限公司概况 稳健发展的战略方向 多元经营的投资方向 未来盈利结构和投资回报 资本重组的股权融资 股权价值计算与出让方式 挖掘存量资产 培育适性资产 立足本土优势 融合周边资源发展经济型酒店经营规模 推进管理输出和产权式酒店受让规模 发展定位以竞争力“造势” 巩固发展基础向战略投资伙伴“借势” 增强发展实力用资本重组“运势” 实现发展目标逐步发展成为 具有品牌效应的酒店管理集团 具有实力规模的投资管理

8、集团 具有现代制度功能的多元旅业集团 战略布局a.持续经营战略 以持续经营稳定基业 母体酒店四星升五星 继续提升软件的综合效应建立起具有核心层 协作圈 互动链的营销结盟体做强 做大 做稳公司基业b.酒店连锁战略 以连锁规模扩张实力 以母体酒店为“孵化器” 引进品牌资源和能力 利用资产存量，拓展经济型酒店经营业务做好集团式经营战略布局c.资产经营战略 以资产经营增强效益 适当参与 适时推进产权式酒店（客房）的投资 实施增值操作 实施三大战略a.整合阶段（2005-2007年） 提炼公司自主品牌 引进外部实力品牌 进行资源整合b.加速阶段（2008-2009年） 实施多元扩张 改善经营结构 建立连

9、锁酒店经营的初级规模c.效应阶段（2010年至下一轮战略发展时期） 基本形成公司集团化架构 进入资本运作时期 实践三大步骤a.战略联盟策略（能力延伸策略） 建立共享式营销网络，增强市场竞争力b.双品牌策略（实力叠加策略） 集合自主型品牌和引进式品牌效应c.滚动发展策略（效力组合策略） 利用资源互补产生的资产增值 进行投资滚动操作 实行三大策略投资项目投资周期融资额度融资步骤杭州萧山国际酒店有限公司概况 稳健发展的战略方向 多元经营的投资方向 未来盈利结构和投资回报 资本重组的股权融资 股权价值计算与出让方式 a.升星改造 母体酒店成为五星级酒店b.适量经营经济型酒店 利用存量房产或收购外部房产

10、 形成100间客房 实现经济型酒店规模起步c.适时推进产权运作 发展管理输出和产权式酒店业务 投资1家产权式酒店 2个管理输出对象 投资项目（目前的融资方向） 投资周期投资目标 内容 运作周期 母体酒店升星改造 四星升五星 2006-2007年 经济型酒店投资 100间客房 2006-2008年 产权式酒店投资 1家 2006-2008年 管理输出服务 2家 2006-2008年 融资额度融资项目资金需求母体酒店的升星改造3800万元经济型酒店投资经营1000万元产权式酒店投资操作3300万元合计8100万元战略融资 拟分为启动资金和衔接资金两部分 并拟按两步融资到位融资步骤占总额到位期融资额

11、启动资金75%30天6000万元衔接资金25%90天2100万元 融资步骤未来盈利方向未来盈利结构战略投资的利益回报 杭州萧山国际酒店有限公司概况 稳健发展的战略方向 多元经营的投资方向 未来盈利结构和投资回报 资本重组的股权融资 股权价值计算与出让方式 未来盈利方向a.负债总额降低30% 负债率不超过50%b. GOP年增长8% GOP值1800万元/年c.现金净流量增加1倍 达到8000万元 d.主营收入增加40% 达到8000万元 未来盈利结构收益组成收入占总收入年增长母体酒店经营30-40%8-10%经济型酒店经营40-45%12-18%产权酒店与管理输出20-25%6-8%优先权战略

12、投资伙伴获取一定时期固定回报公司红利战略投资伙伴按股份比例获得分红资产换股以新增资产置换战略投资伙伴的部分或全部股权运用（或组合运用）以下形式来保障战略投资的利益回报 战略投资的利益回报杭州萧山国际酒店有限公司概况 稳健发展的战略方向 多元经营的投资方向 未来盈利结构和投资回报 资本重组的股权融资 股权价值计算与出让方式 股权出让概念股权出让架构的预设战略投资的引进原则以母体酒店的持续经营业绩和优良资产来支撑公司股权价值运用“每股净资产”和“资产市值”的财务概念通过出让公司股权 实现资本结构优化 股权架构 有利于发展成为公众公司 经营结构 符合IPO要求 组织结构 必要时增设一个管理（投资）公

13、司 股权出让架构的预设 股权出让概念体现长期稳健的协同性 支持公司经营战略的稳步实施坚持长效合作共同发展避免财务投资短期行为和金融资本高回报功利不以套现为目的 但积极支持对公司改造成本的补偿现有股东合计股份不超过30%保持公司合资企业性质和民营企业性质战略投资合计股份不低于70%以利于保障战略投资的有效性和执行力可考虑在战略投资伙伴持有的总股份限额内由其再行细分投资合作人 战略投资的引进原则每股净资产每股单价股权出让比例股权出让的折扣交割股权出让方式杭州萧山国际酒店有限公司概况 稳健发展的战略方向 多元经营的投资方向 未来盈利结构和投资回报 资本重组的股权融资 股权价值计算与出让方式 每股净资

14、产2005年公司净资产（万元）11623.86公司股份总额（万股）7224.80每股净资产（元/股）1.6089价格组成元素元/股占每股净资产每股净资产1.6089100%每股市值增量0.12878.0%每股品牌价值0.03221.5%每股融资成本0.01931.2%合计1.7891价格组成元素说明 每股市值增量 是依据同类房产 土地升值预期的价值判断 每股品牌价值 是对公司商标和公司经营声誉的价值判断 每股融资成本 是融资操作的成本 每股单价按公司实收资本金的人民币金额以每股1元的面值折算成公司股份总额股份总额（万股）7224.80最低出让比例（%）70最低出让股份（万股）5057.36最高股价（元/股）1.7891最高融资额（万元）9048.1227 股权出让比例在出让股权总量中拟以股权置换和扩股资金的方式 分两步进行优惠折扣交割出让方式