报告扬州广陵新城项目地块营销策划竞标方案852009年

1、第一部分 地块价值成长分析第二部分 目标客户成长分析第三部分 地块开发策略第四部分 产品形象塑造分析目录第一部分 地块价值成长分析城市属性扬州市具有丰富人文内涵和底蕴的历史文化名城，历史文化名城是扬州城市的核心特质历史人文2500年建城史唯一与古运河同生共长的城市古代水陆交通枢纽对外贸易和国际交往的重要港阜东南地区政治、经济、文化重要都会长三角第三梯度城市GDP千亿俱乐部成员百万级人口中等规模城市2006年联合国最佳人居环境奖首批中国优秀旅游城市 以扬州、江都、仪征三个城区构成带状联系的“一体两翼”的格局，形成城区与开敞生态绿地水系有机协调、疏密有致的组团式空间布局。 扬州区位现状及未来发展方

2、向城市群组空间江都：都市区重要门户和水陆交通枢纽，具有水乡园林特色的生态型工商城市。要充分利用水运、陆运交通优势、建设货物集散和转运中心，发展大型的专业市场。改造健全以电子、船舶、机械制造为主的工业体系。 扬州：沿江地区内的核心城市，南京都市圈的副中心城市之一，历史文化名城，具有传统特色的旅游城市和现代人居生态园林城市。是全市政治、经济和文化中心，重点发展第三产业和高新技术产业，强化中心城市服务功能、集散功能和信息功能，增强辐射能力，制造业逐步向沿江和都市区各类园区转移集聚。 仪征：充分发挥滨江区位优势和优良的港口条件，建设重化工业基地和汽车制造基地，积极发展高新技术产业，大力发展外向型经济，

3、提高城市综合实力，突出作为全国重要的化纤工业基地地位，建成发达的滨江工业城市。 城市发展解析经济增幅趋缓，主要依托投资拉动，经济成长的内生动力薄弱。整体呈现以二产为核心的产业格局，三产比重较小，产业推动力相对较弱。以机电设备、石油化工、交通运输设备为主导的产业格局已基本形成，显现重工业化发展趋势。高新技术产业增长迅速，但产值规模较小，城市二产进入高薪技术产业替换传统产业的升级阶段。产业结构中三产比重较小，产值增速低于GDP发展水平，对全省三产贡献逐年下降，产业推动力相对较弱。交通运输、批发零售、餐饮等行业占比较大，产业结构层次低，处于以传统服务业为主的低水平发展阶段。二产增长程度维持恒定，三餐

4、体系处于升级阶段，城市经济与产业结构已至转型期。扬州城市发展正经历从工业化起飞阶段向工业化加速阶段的转变过程。西北分区西部分区 西南分区蜀冈-瘦西湖分区东北分区河东分区东部分区 老城区东南分区瓜洲分区 扬子津分区港口分区 规划建设用地范围分为12个城市分区。各个分区确定 主导的用地功能，灵活处理其用地结构，有一定的独立性、又相互依存，形成完整的城市空间结构。分区控制城市发展阶段规律城市发展周期扬州作为历史文化名城发展阶段较为鲜明，四轮阶段更替促进城市的整体发展与提升，都市化是历史文化名城发展高阶阶段老城集聚发展阶段居住疏散以及外城发展阶段产业外迁中心发展阶段都市化发展阶段历史文化名城发展阶段规

5、律模型城市经济实力与功能更替程度老城是城市的绝对中心城市产业外迁，形成新的产业集群，是城市经济发展重要支撑为全面提升城市经济和城市功能，在老城区限制保护下，选择新城市空间发展城市新经济规划用地分类控制适度发展区：为近期视实际情况可适度发展的地区考虑到现阶段城市发展具有很大的不定性，在规定的建设用地范围之外划定一定的区域作为备选用地，原则上适度发展区的建设不应与鼓励发展区的建设形成冲突，应优先保证后者的建设需要。控制发展区：为远期城市建设备用地，但近期应限制发展，用地内农民庄台应逐步撤并、零星建设严格控制，减少今后城市建设的拆迁量，为今后的开发留有余地。限制建设区：主要为城市永久性风景区、生态绿

6、地和根据历史文化名城保护要求需控制建设的地区，应限制大规模城市建设，但可进行绿化造林或小规模整治，建设强度和密度应严格控制。引导改造区：指近期内重点改造的城市地区，应加快区域内“城中村”、 老居住区的改造和污染企业“退二进三”的步伐，加大基础设施改造力度，提高城市用地效率，改善城市环境。鼓励发展区：为近期重点发展的地区，规划应通过基础设施的投入、行政措施的制定和土地投放等，鼓励这些区域优先发展鼓励发展区涵盖所有近期拟建设的用地范围。仪征港物流园区仪征港物流园区扬州城北联运中心物流园区江都砖桥物流园区江都联运物流中心 扬州机场物流中心 扬州港江都港仪征港大运河水、铁、公联运码头 港口：以扬州港为

7、统一品牌进行整合，加快形成以扬州港为主体、江都港和仪征港为补充的“一港二区”格局。 物流中心：本着“层次分明，对象明确，各有特色，功能互补，发展协调”的原则，在都市区范围内统筹安排物流园区，形成六个物流园区。规划分析西北绕城公路宁启铁路丘陵地廖家沟、夹江长 江大运河南水北调水源保护地西部进一步完善、充实，为近期建设的重要区域，是今后城市的主要公共中心，也是城市主要的居住区域南绕城线至长江之间的用地为城市今后主要的扩张空间，建设沿江港口新区和瓜洲分区，增加沿江生活岸线。东部强调在保持南水北调水源，保护地生态隔离带的前提下与江都有机联系，改造东部分区、低强度开发河东分区、控制广陵产业园区规模东北、

8、西北适度发展，用地范围应严格界定，防止无序蔓延；建设强度应有所控制规划分析广陵新城核心区位于河东分区组团中部，规模8.5平方公里，区域属城市化滞后区，正处于由城乡结合部空间向城市空间转变的过渡阶段 广陵区是扬州三个主要城区之一，处于扬州东部，是扬州城市东部发展的核心组团 广陵区以广陵产业园区建设为主体，工业门类以电子、轻工、装配等都市工业为主，规划设置较高的项目环保门槛，减少对水环境和大气环境的污染。 河东分区河东区域建设发展KPI分析以产业为区域发展重点，引领城市产业结构变革与老城区有显著的功能轴线联系与老城区及周边功能区之间有天然的空间区隔，保持较为独立发展区域腹地拥有良好的自然生态资源便

9、捷的内外部交通体系，区域功能的对外辐射性较好东区客户以江都人和东区本地人为主，江都民营企业多，江都的消费力高于市区。从两城的交通联系来看，2020年前将有近10条横向联系道路。“江扬一体化”发展基础已经建立，各种产业活动是区域对接实现的集中表现江扬一体化发展同时，航空机场的设立将从产业、人口、交通三方面促进区域房地产发展苏中机场选址江都市丁沟镇，距扬州市区距离30公里，为扬州、泰州提供民航服务4C级（预留4D级）扬州民用机场，客货兼用终极目标设计年旅客吞吐能力300万人次关联产业拉动高端人口聚集便捷交通打造可达性增强新兴产业出现投资吸引力强相关产业聚集产业人口转移旅游热度增强产业结构优化高端人

10、口聚集20092014年20152020年2020年后初步影响期辐射影响期联动发展期机场对区域影响效应苏中机场对河东发展的影响未来可供应的土地资源集中在城市西部和东部片区，广陵新城市未来可先开发的集中区域西部新城4平方公里蒋王片区12平方公里广陵新城核心区8.5平方公里剩余土地集中片区：西区集中在火车站以南，蒋王片区，约12平方公里的规模。近5年内可开发的土地，包括东区新城，西南部贾七片区，这里近期项目比较集中。南部经济开发区离主城区比较远，5年后才可能具备开发条件。广陵新城核心区未来可供应土地面积8.5平方公里，是城市土地供应的集中区域，同时也是城市东部地区土地供应的核心区域。扬州城市土地供

11、应日渐趋紧都市化核心区都市化城市核心区的出现推动历史文化名城的都市化进程1、老城区2、居住功能区3、城市产业区4、都市化核心区5、自然边界12223334455来自都市化核心区的强大拉力老城区的商业、休闲吸引力5都市化阶段的核心特征产业升级、现代生活方式注入和高效的城市经济发展效率是都市化阶段的核心特征传统产业体系新经济产业体系行政首位度优势传统制造业优势金融税收体制优势高附加值活力产业支撑现代娱乐元素注入生态游憩空间营造现代都市主义的历史文化名城完善的高效的国际的各片区功能构成较为单一，功能板块发展多为单一功能的规模外延旅游休闲区工业园区工业园区中央居住区蜀冈新城居住商务混杂区广陵新城广陵新

12、城在扬州空间扩展和区域融合的背景下，依托既有分区无法实现复合都市核心区的功能演进，需要新的功能空间来承载复合功能的城市新中心区（城市新的功能空间）仪征市区西北产业园西部新城南部产业园区开发区邗江工业园广陵产业园江都市区杭集工业园老城区蜀冈风景区复合功能的城市新中心区轴线联系城市东西向轴线文昌路试扬州城市空间发展主轴，广陵新城核心区位于主轴东侧延展区，与老城区及其他功能组团有便捷的功能轴线联系城市轴线城市轴线价值提升带广陵新城文昌阁行政中心中央居住区文昌路是贯穿扬州市区东西的城市主轴：城市交通干道，是扬州交通大动脉，以交通引导城市发展城市功能发展主轴，沿主轴集聚分布有城市西城新区、市级行政中心、

13、文昌阁商圈等功能板块，轴线区域价值凸显城市景观大道广陵新城属于城市轴线的东部延展区：城市最具标志线性空间内，共享轴线价值。拥有两公里的主轴展示带，负担着城市客厅的功能。广陵新城内部路网体系较为完善和发达，保证了区域内各功能模块的高校联动扬州城江都江扬大桥文昌大桥扬州大桥廖家沟大桥万福闸交通条件区域独享京杭运河和廖家沟两条水系生态景观，滨水环境优越，具有不可复制的自然生态资源优势资源条件京杭大运河扬州血脉，四级水质廖家沟扬州水源，二级水质湿地资源运河、廖家沟水系带：为区域提供较大面积的区域生态景观带，同时可增加滨水区域的休闲娱乐商业价值区域内部水网：区域内部水网密布，水量充沛，小尺度的水系空间提

14、升了区域的活水、亲水性湿地资源：廖家沟东侧天然林地和湿地的生态系统增强了区域的生态多样性丰富的水元素+稀有珍贵的湿地资源生态化资源共生区域人文条件京杭运河承载的积淀丰厚的运河文化塑造了区域无可比拟的历史文化价值经济功能载体+历史文化载体京杭运河广陵新城历史文化价值优势丰厚历史人文底蕴可提高城市、区域的文化品位运河沿线区域可成为观光游览、休闲的基本载体可承载“古今呼应”的商业文化产业条件江苏信息服务产业基地（扬州）落户广陵新城核心区，成为扬州新的经济增长动力源，为广陵新城吸聚人口和投资奠定了产业基础基地情况规模：首发项目150亩，建筑面积15万平方米配套设施：综合办公大楼、商务酒店、会所、产业培

15、训中心等开发分期：共三期（20072011年）招商方向：IT信息服务业、金融服务业、科技主题产业目前已入驻企业：中国电信江苏呼叫中心IBM中国软件测试中心神州数码软件扬州核创科技江苏无忧信息科技地块价格提升依据依托自身生态资源机制和政府发展力度，东区广陵新城区域价值将支撑扬州住宅的品质提升扬州品质住宅供给重心良好的生态机制：廖家沟京杭大运河区域内众多小水系人文遗址文化积淀：京杭大运河的历史遗迹京杭大运河申请世界物质文化遗产土地空间的供应：扬州西区发展的饱和南区发展时机不够成熟北区发展受到火葬场的影响，发展空间受到一定的限制政府发展力度与投资者信心：区域宏观定位政府发展方向投资者对本区域发展前景

16、的看好小结 扬州作为中国历史文化名城，目前正处于城市工业化加速发展的阶段，工业化的加速发展，现有的城市空间已不足以满足这种需要，扬州的城市空间存在迅速扩张的巨大动力。 扬州一体两翼的大都市发展规划，为扬州西部东部的横向扩张提供了政策保障，而伴随着西部新城的开发逐步接近尾声，东部的发展将成为扬州城市化进程的主战场，扬州与江都之间的广阔的缓冲区域将迎来巨大的发展契机。 广陵新城是目前东部发展的核心区域，承载着市区的扩张及江都等区域城市化双重功能，它的发展速度及扩张将直接影响到扬州城市化进程的速度。 本案地处广陵新城的核心腹地，又可能成为广陵新城首个开发的高档次大型居住区，应该是东部高品质住宅的纪元

17、之作，具有着标志性的历史意义。 一二三四第二部分 目标客户成长分析目标客户成长分析区域交通属性 运河东路从江都、宝应、高邮进城的必经之路。 大量周边县市人口由此导入。 文昌路 扬州市主干道，连接市中心，是市区人 口出城的主要交通道路。区域配套属性 地块周边生活配套暂时稀缺，并且规划中的广陵新城不确定时间，南面运河东路和东边的秦邮路影响地块整体形象的打造。区域规划属性 广陵新城的建成必将从整体上提升区域价值，区域内产品从多层产品逐渐过渡到小高层产品，品质提高。地块属性解析进市区 出市区区域交通属性，项目南北两条主干道导入大量客源政府建设“广陵新城”的规划带来大量拆迁客源可预计的三大潜在购买者 由

18、江都、高邮、宝应等周边县市导入的客源从市区向外疏散的大量客源区域内部随着拆迁带来的客源 地块属性解析产品客源目标客户成长分析区域属性变化导致各个阶段主力客源变化土地属性变化影响供求属性配套属性人口属性西区、老城区价位的提升生活配套、环境逐步完善人口导入，外来常住人口增加价格生活功能增强人口密度增加交通属性结果交通导入型价差导入型规划 配套导入型运河东路作为通扬州的必经之路般苦板块辐射范围扩大目标客户成长分析区域客源将发生裂变，外区域来客将成为新城主力客群.地块周边生活配套暂时稀缺，并且规划中的广陵新城不确定时间，南面运河东路和东边的秦邮路影响地块整体形象的打造。第一阶段（2010-2012年）

19、交通导入型江都、宝应、高邮等地共计281.46万人,是扬州市区总人口的2.38倍。三地国民生产总值供计567.62已元，与市区基本持平。总体来讲，这三个地区人口多，购买力大。目标客户成长分析特定客户扩大客户面第二阶段（2012-2013年）价差导入型市区客户市区内的消费者，随着市区价格的升高 ，本区域价位优势凸现，价格差异度的扩大是他们选择在这里购房的主要原因。随着广陵新城板块的大规模开发，区域未来发展潜力巨大。目前城区均价在5500-6500元/平方米，而东区域均价在4000-4500元/平方米左右，二者价差在1500元/平方米左右。预计随着城市的发展，及西区供应量的萎缩，08年后两区域之间

20、的价差将进一步拉大，预计将存在3000元/平方米左右价差。东区房产的发展逐渐突起目标客户成长分析市区客户+关注的特定客户+全市客户覆盖全市的客户面随着区域升级，广陵新城规划的一步步实现，本区域的周边配套趋于完善，消费者对该区域的认同度升高。第三阶段（2013-2015年）规划配套导入型目标客户成长分析B、城区的改善性需求客源A、由运河东路连接的江都、高邮、宝应的客源这部分人易于接受新鲜信息，对于城市的认同受政府引导比较严重，对城市生活十分向往，更易于接受该区域的房源，有但是对价格的明感度较大。可预计的三大潜在购买者大部分为拆迁客户，已经形成在东区居住的习惯，但由于现有房屋舒适度不够，所以都产品

21、品质和舒适感要求较高。C、区域内中高档消费人群 品质是他们主要追求的，收入客观，大部分是有学识、有见地的人，本身为了提升居住档次在此购房。所以产品的大气和尊崇感是他们第一的追求。这群人是否走向东区，有他们自己的理由周边县市客源区域内部客源市区客源目标客户心理特征描述目标客户成长分析全市客户+全市的中青年成长性客户，政府的导向性是他们选择购房的重要原因。周边县市特定客户+周边县市的消费者，对于他们来讲，地价进城很具有诱惑力，还可以考虑以企业公寓的形式吸引企业主购买。区域客户随着新城的规划建成，区域内拆迁户逐渐增加，产生了大量消费者。对于他们要进行居住品质观念上的引导。从以上3种不同的客户导入，推

22、导出消费群的定位策略：目标客户成长分析目标客户定位策略目标客户置业心理一次置业者，高性价比追求者（城镇客户/市区客户）经济能力与置业目标存在差距，但又无法退而求次他们或者等待，或者去向新城。二次置业者，升级生活追求者（全市范围内客户）经济能力与楼盘档次相当，享受优质生活，之前为了事业或为了家人，在老城选择了符合经济能力却不符合心理追求的房子。针对其不同的消费目标，探讨其不同的置业心理：我们的主力客户需求的是经济型和舒适型2大类产品主力需求：经济型2房和3房主力需求：舒适型产品目标客户成长分析未来客户消费偏好描述发展阶段第一、二阶段第三阶段 主力置业客户群 江都、宝应、高邮等地的消费者以及中心城

23、区的 消费者有实力的购买年龄段，32-45岁，全市范围内 购买用途自用为主，首次置业为主，对配套有极高的要求 自用为主，改善目前的居住环境，基本为首次购 买类别墅产品，对品质和身份有一定的需求行业可能一类：老城和周边乡镇客户，行业特征不明显二类：青年白领三类：周边产业园区的从业人员（中层技术人员）一类：区域周边工作的高层人员二类：产业园区中高层管理者三类：私企经营业主（区域周边的私营业主） 购房者愿承担的总价50万-70万70-100万主力户型 需求2房、小3房3房、4房及以上面积区间70M2 110M2110 M2140 M2 附加需求室内：露台、阳台、凸窗等细部设计室外：运动设施与完善的生

24、活配套设施需求：总价控制，性价比高室内：结构可调性较大室外：高尚的运动设施与园林景观需求：安全且私密性，有充足的车位目标客户成长分析第三部分 地块开发策略开发顺序区域情况分析区域板块分析开发顺序运河路京杭路秦邮路基地照片周边实景照片开发顺序分析指标私密性景观因素 配套完备度地块成熟度客户接受度客户接受度影响因素开发顺序项目ABC D私密性良差优差配套完备度差良差良景观质素优差良差地块成熟度良差差良客户接受度差良差良A/B/C/D四地块质素分析表开发顺序评估因素交集价值成长性开发难易度地块质素评估方法开发顺序开发次序一优点：A地块基本为平地，开发条件成熟，先期启动，开发投入小，启动速度快；B地块

25、有充足时间完成基地的动拆迁，D地块完成秦邮路的改造工程（市政），达到开发成熟条件；C地块作为质素较好地块，最后开发，可有效实现的价值的最大化。在现有条件下，基本都可达成实现。ABDCC实现条件：D、B地块可迅速完成动拆迁及市政道路的改造工作；达成开发条件；D、B地块质素相对较差，先期启动，更有利于前期客户的导入和人气的形成；C、A地块质素较好，后期开发，伴随着区域环境的改善，更有利于整体地块价值提升，实现利润的最大化；优点：DBCA开发次序二鉴于B、D地块，拆迁及市政改造的不可控性：第一开发循序更具有可操作性、执行性CABDC小结物业形态研判一期户型配比原则产品配置策略产品配置策略商、住互动三

26、大部分 可行性成本控制竞争性物业形态物业形态研判物业形态影响因素土地规划控制表地块编号ABCD用地面积4.024.23.863.62容积率1.821.82建筑密度25%25%25%25%建筑限高住宅36-55住宅36-55住宅36-55住宅36-55绿地率35%35%35%35%物业形态研判土地规划控制表注：仅从满足容积率考虑，不考虑限高；以A、C地块为例物业形态组合 物业实现的容积率小高层12-18层1.8多层+小高层6层多层，18层小高1.8电梯多层+小高层8层电梯多层，18层小高1.8联排+花园洋房+高层6-8联排，四层叠加，24层以上高层1.8物业形态研判物业组合形态层数建筑占地（平方

27、米）建筑密度1878800.112118200.1510141840.188177300.225注：总占地：78800平方米，容积率1.8，建筑密度不超过0.25弊端：小高层要求满铺地下室，地下室建筑成本大增，开发成本较大。小高层低楼层区房源，价格提升难度大，不利于整盘价格提升。利好：可满足用地规划条件；物业形态为12-18层小高层（满足限高），具有现实可行性物业形态研判形态一：全小高层形态二：多层+小高层注：总占地：78800平方米，容积率1.8，建筑密度不超过0.25优点：多层房源在当前情况下更容易被客户接受，一期开发风险较小；多层房源建设成本低（地下室部分），可缩小开发成本物业形态容积率

28、占地面积（）建筑面积（）占比多层1.4399005586039%小高层2.2389008558061%78800141440100%弊端：多层房源以50%的用地，产出39%的建筑面积，投入产出比低下；用地效率不高，价格提升率也不高，后期小高层压力巨大，不利于整盘的利润最大化实现物业形态研判物业形态容积率占地面积（）建筑面积（）占比电梯多层1.6530008480060%小高层2.2258005676040%78800141560100%优点：8层电梯多层为区域内空白产品，既可符合客户的消费趋向，又可有效提升楼盘价值；节约开发成本，地下室部分可按多层标准实施。竞争产品少，价值提升潜力大；注：总占

29、地：78800平方米，容积率1.8，建筑密度不超过0.25弊端：不符合用地规划要求，需与政府部分协调。形态三：电梯多层+小高层物业形态研判形态四：联排+叠加+高层物业形态容积率占地面积（）建筑面积（）占比联排0.7200001400010%叠加1230002300016%高层33580010740074%78800144400100%优点：联排、叠加较高的物业档次水准，会极大提升整体楼盘的档次；弊端：联排、叠加的投入产出过低，不足以实现前期的资金平衡；高层的销售压力很大。注：总占地：78800平方米，容积率1.8，建筑密度不超过0.25物业形态研判小结满足用地规范要求，可实现性强；作为物业选择

30、的第一推荐方案；对于其弊端，可通过特色产品及户型的设置予以转化。（本次不做详述）对于整体楼盘的价值提升及土地价值的最大化发挥具有良好意义；若能与相关政府部门协商，取消限高规定，也是一个优选的方案参考。其他方案，弊端较大，建议不予采取。方案一方案三其他方案A.奉送空中花园如成都天鹅湖项目，采用两层阳台间的净空高度达到两层楼体层高5.6米左右。 这样阳台将突破传统阳台的功能，采光性大大加强，形成真正的“空中庭院”。 另外，由于高度超过两层层高按照测绘标准可以不算面积，不计入容积率。一方面使开发商能够更多的出面积，巧妙“超”容积率；还增加了客户舒适度，从双方面增加吸引力。小高层创新示例B.准一梯一户

31、每层赠送2.2米夹层。形成空中小复式。面积控制90-100+40平方（赠送面积）.特点：利用电梯的智能化控制（刷卡、指纹控制等）使电梯可以朝两侧分别开门。客户可以通过刷卡直接进入自己的独享空间。私密感大大加强，形成类似一梯一户的格局，使楼盘品质大大提高。C.将情景洋房和高层住宅巧妙结合成都万科金色花园将高层住宅前侧引入带有入户庭院的复式公寓，降低高层尺度，增加亲切感。变底层不利为有利。小高层创新示例D.底层 泛联排别墅将1-2层处理成小复式。面积控制150-180平方米,. .特点：将标准层一梯两户的户型处理成三户, 从而有效的控制了面积.南面赠送40-60平方的花园, 北侧处理为汽车库. 形

32、成与联排别墅相同的空间, 从而大幅提高楼盘档次.小高层创新示例户型配比建议客户目的性市场竞争性需求导向性户型配比80-100平米，100-120平米房源为扬州中等需求客源的主力购买区间；120-144区间房源则为改善性需求客源的首选成交分析户型配比建议广陵世家已售房源分布图120平方米以下房源销售占到总销售的70%以上个案分析户型配比建议户型面积（）配比2房1厅1卫80-9025%2房1厅2卫90-9520%3房2厅1卫100-11525%3房2厅2卫120-13025%四房2厅2卫140以上5%本案户型配比户型配比建议大盘开发，商住的互动对于楼盘价值提升具有重要作用；商业配套的建造时机，与人

33、群的进入须衔接良好。就本案而言，商业配套（农贸市场、幼儿园等）的建设应与一期房源的开发同步进行，这将有利于后期房源的价值提升。同时商业配套的位置（农贸市场、幼儿园等）也将在一期开发地块（A或D地块）的范围内。商、住互动本案商住配套价格定位建议市场竞争性价格成长性供求导向性价格定位扬州在售商品房分布图价格定位建议扬州市场区域均价分布价格定位建议案名总套数已售套数在售均价（元）销售率备注骏和天城15011316570087.67% 2007年10月开盘，使目前东片区价位最高，开发周期最快的楼盘广陵世家514275430053.50% 2008年6月开盘，是区域内距离本项目最近的新开楼盘东方名城11341120470098.77%05年开盘，多层房源为主竞争性个案销售分析价格定位建议广陵世家及东方明城与本案同属河东分区，可作为本案基价的参考对象两者加权平均，广陵世家（60%）、东方名城（40%）4300*0.4+4700*0.6=4540元/平方米基价研究4540元可作为本案08年8月的均价参照价格定位建议后市供给量预测 07年、08年扬州东区、南区各出让地块达到300万平方米，457万平方米，按1/3之一的住宅地块量、按1.