房地产财务分析

1、PAGE PAGE 51把万科般房产集团公司财肮务爱分析靶万科颁集团胺公司爱简介盎万科 HYPERLINK /view/38340.htm 癌企业稗股份有限公司成斑立于1984年佰5月，是目前中奥国最大的专业 HYPERLINK /view/58553.htm 案住宅百开发企业之一。傲1988年进入艾房地产行业，1懊991年成为深佰圳证券交易所第柏二家上市公司。袄经过二十多年的扮发展，成为国内笆最大的住宅开发百企业，目前业务胺覆盖珠三角、长靶三角、环渤海三俺大城市经济圈以跋及中西部地区，啊共计53个大中敖城市。近三年来罢，年均住宅销售艾规模在6万套以把上，2011年颁公司实现销售面哎积1075

2、万平巴米，销售金额1凹215亿元，2皑012年销售额版超过1400亿哀。销售规模持续啊居全球同行业首胺位。肮2011年公司扮完成新开工面积八490.1万平氨方米， HYPERLINK /view/319342.htm 傲竣工面积皑536.4万平隘方米，实现销售爱金额634.2邦亿元，营业收入癌488.8亿元吧， HYPERLINK /view/295204.htm 癌净利润佰53.37亿元啊。版万科1988年澳进入房地产行业跋，1993年将哎大众住宅开发确叭定为公司核心业矮务。至2009隘年末，业务覆盖柏到以珠三角、长百三角、 HYPERLINK /view/266822.htm 挨环渤海扒三

3、大城市经济圈胺为重点的40个矮城市。2009般年在欧洲货币八评选的“全球胺最佳房地产开发瓣企业”榜单中，唉万科获得全球住佰宅类开发企业第败一名。邦万科1991年岸成为深圳证券交袄易所第二家房地芭产行业 HYPERLINK /view/307.htm 把上市公司澳，持续增长的业板绩以及规范透明巴的 HYPERLINK /view/264130.htm 凹公司治理结构俺，使公司赢得了稗投资者的广泛认安可。公司在发展板过程中先后入选捌 HYPERLINK /view/15012.htm 胺福布斯癌“全球200搬家最佳中小企业澳”、“亚洲最佳摆小企业200强吧”、“亚洲最优爸50大上市公司扮”排行榜；

4、多次跋获得投资者关俺系等国际权威跋媒体评出的最佳拜公司治理、最佳盎投资者关系等奖背项。坝经过多年努力，拌万科逐渐确立了昂在 HYPERLINK /view/58553.htm 般住宅蔼行业的竞争优势艾：“万科”品牌扮成为行业第一个矮全国驰名商标，昂旗下“ HYPERLINK /view/5158718.htm 皑四季花城敖”、“ HYPERLINK /view/4289324.htm 岸城市花园岸”、“金色家园岸”等品牌得到各百地消费者的接受奥和喜爱；公司研靶发的“ HYPERLINK /view/3159124.htm 俺情景花园洋房挨”是中国住宅行巴业第一个专利产把品和第一项发明碍专利；公

5、司物业霸服务通过全国首柏批 HYPERLINK /view/886785.htm 柏ISO9002扒质量体系认证；绊公司创立的万客奥会是住宅行业的肮第一个客户关系啊组织。同时也是皑国内第一家聘请耙第三方机构，每敖年进行全方位客靶户满意度调查的挨住宅企业。资产负债表分析熬资产负债表水平伴分析表的编制；佰根据万科公司2拌012哎年资产负债表，绊编制资产负债表癌的趋势摆分析表，如表1扳所示。稗 岸 颁 斑 俺表拔1 版资产负债表 暗 傲 柏 笆 哀 单位：万元澳资产笆2011-12斑-31扳 袄2012-12埃-31佰 笆变动额拔变动率氨（%）板货币资金斑3423951隘5229154坝180520

6、3岸0.53 靶交易性金融资产阿-扮-凹-爸-袄应收账款奥151481俺188655懊37174搬0.25 八预付款项拌2011622案3337361搬1325739吧0.66 捌其他应收款隘1844061邦2005792按161731斑0.09 案存货捌2551641胺1疤2083354瓣9奥-468286百2颁-18.35半流动资产合计艾2826466八5盎3627737瓣4八8012709哎0.28 拜发放贷款及垫款靶52533扳60478叭7945败0.15 跋可供出售金融资阿产敖44126百476鞍-43650矮-0.99 癌持有至到期投资柏-白-皑-白-搬长期应收款半-颁-邦-昂-

7、疤长期股权投资办642649班704031办61382邦0.10 巴投资性房地产案112611拌237523罢124912把1.11 拔固定资产原值败212119拜221704佰9585板0.05 敖累计折旧捌52533叭60478拜7945柏0.15 瓣固定资产净值败159586摆161226奥1640靶0.01 碍固定资产减值准百备般-颁-盎-邦-扒固定资产巴159586摆161226安1640坝0.01 埃在建工程八70555拜105112芭34557案0.49 澳工程物资挨-跋-疤-凹-半固定资产清理半-安-昂-盎-澳无形资产哀43547岸42685袄-862斑-0.02 安商誉熬0凹

8、20169岸20169袄长期待摊费用澳4100挨4232盎132耙0.03 皑递延所得税资产鞍232624埃305486笆72862俺0.31 盎其他非流动资产半46379摆21849肮-24530傲-0.53 捌非流动资产合计百1356179艾1602788板246609暗0.18 拜资产总计耙2962084安4背3788016笆2八8259318袄0.28 盎负债和所有者权胺益懊短期借款傲172445霸993240隘820795叭4.76 哎交易性金融负债颁1704袄2576百872绊0.51 芭应付票据碍3125伴497713奥494588背158.27 背应付账款百29745袄81稗4

9、486100颁1511519伴0.51 哀预收账款叭1111017哀2叭1310239皑8隘1992226扳0.18 笆应付职工薪酬凹169035哀217775柏48740拌0.29 白应交税费皑407862搬451559爸43697败0.11 俺应付利息暗27230巴64969唉37739啊1.39 隘其他应付款傲3021679皑3604532颁582853斑0.19 笆一年内到期的非耙流动负债跋2184583扳2562496把377913奥0.17 傲流动负债合计盎2007241凹6皑25艾983357背5910941板0.29 埃长期借款版2097196敖3603607版1506411拜

10、0.72 按应付债券安585040盎0隘-585040昂-1.00 霸预计非流动负债捌3868笆4429案561颁0.15 哀递延所得税负债拌77891皑73381背-4510坝-0.06 袄其他非流动负债鞍1180啊1568败388按0.33 哀非流动负债合计扒2765174胺3682985佰917811捌0.33 八负债合计按2283759罢0笆2966634翱2鞍6828752坝0.30 霸实收资本(或股案本)颁1099521坝1099555芭34澳0.00 氨资本公积半884346敖868386皑-15960矮-0.02 巴盈余公积岸1364873懊1701705挨336832皑0.2

11、5 凹未分配利润芭1893462扳2668810版775348把0.41 爸外币报表折算差坝额拜54578半44099跋-10479柏-0.19 背归属于母公司股稗东权益合计安5296780矮6382555拜1085775罢0.20 懊少数股东权益靶1486474懊1831264艾344790啊0.23 半所有者权益合计败6783254班8213819搬1430565扮0.21 凹负债和所有者权背益总计芭2962084百4扒3788016挨2巴8259318扮0.28 隘（白1啊）岸哀总资产变动情况昂分析啊从总体来看，企板业的资产总额从伴年初的袄2962084扳4隘万元八增加到年末的熬3788

12、016霸2万元，澳增长了叭8259318吧万元，安增幅为0.28鞍%白，吧说明公司本年资败产规模有所增长翱。板企业资产总额的敖增加将会增加搬万科公司笆的竞争实力。凹流动资产本期增白加巴8012709扮万半元，增长幅度为艾0.28安%熬。哀非流动资产本期笆增加了斑246609万傲元百，增幅为疤0胺.18靶%，两者合计使板总资产增加了耙8259318芭万元挨，增幅为版0.28拔%。稗（袄2把）傲案权益变动情况分摆析碍从总体来看，企胺业的权益总额从矮年初的罢2962084哀4斑万元增加到年末罢的拌3788016哀2万元，增长了霸8259318矮万元，增幅为0伴.28%搬。其中，负债增捌长了0.3%，

13、俺所有者权益增长笆了0.21%昂。企业所有者权稗益的增加说明把万科净资产在不懊断扮增值。颁所有者权益本期啊增加主要体现在捌未分配利润的增坝长上。未分配利癌润本期增加77蔼5348万元，翱增幅为0.41扳%。说明本公司芭的盈利能力还是啊比较好的。哎再次，盈余公积败增长碍了俺0.25肮%，案也阿说明澳了爸企业绊盈利能力很好。傲资产负债表垂直扮分析表的编制白根据万科公司2稗012年资产负扒债表，编制资产按负债表的垂直分搬析表，如表2所俺示。蔼 扒 佰 安 瓣 暗 隘 蔼 板 唉 昂表2 资产负啊债表 氨 阿 败 碍 拜 瓣 把单位：%瓣资产柏2011肮2012罢负债与所有者权埃益邦2011哀2012

14、白货币资金板11.56佰13.8奥短期借款办0.58 艾2.62 办应收账款敖0.51扮0.5扳交易性金融负债扳0.01 把0.01 半预付款项盎6.79笆8.81哀应付票据唉0.01 斑1.31 佰其他应收款白6.23傲5.3安应付账款矮10.04 罢11.84 案存货奥70.33昂67.36氨预收账款唉37.51 凹34.59 傲流动资产合计半95.42芭95.77哎应付职工薪酬昂0.57 唉0.57 阿发放贷款及垫款翱0.18板0.16败应交税费埃1.38 背1.19 耙可供出售金融资搬产氨0.15版0耙应付利息巴0.09 袄0.17 把持有至到期投资俺其他应付款俺10.20 伴9.52

15、 案长期应收款芭一年内到期的非爸流动负债摆7.38 蔼6.76唉 八长期股权投资搬2.17败1.86胺流动负债合计疤68.59 奥68.59 扮投资性房地产艾0.38版0.63阿长期借款澳7.08 唉9.51 白固定资产原值瓣0.72背0.59霸应付债券傲1.98 袄0.00 叭累计折旧澳0.18奥0.16斑预计非流动负债拜0.01 班0.01 芭固定资产净值癌0.54隘0.43阿递延所得税负债爱0.26 翱0.19 颁固定资产凹0.54半0.43暗非流动负债合计盎9.34 瓣9.72 胺在建工程百0.24岸0.28氨负债合计昂77.10 摆78.32 佰工程物资半实收资本(或股八本)疤3.7

16、1 疤2.90 案固定资产清理伴资本公积坝2.99 暗2.29 唉无形资产俺0.15把0.11柏盈余公积佰4.49 挨4.49 半商誉搬0懊0.05按未分配利润板6.39 绊7.05 叭长期待摊费用爱0.01癌0.01懊外币报表折算差蔼额靶0.18 唉0.12 敖递延所得税资产白0.79矮0.81矮归属于母公司股案东权益合计白17.88 哎16.85 安其他非流动资产颁0.16拌0.06巴少数股东权益版5.02 皑4.83 笆非流动资产合计蔼4.58稗4.23癌所有者权益合计昂22.90 巴21.68 跋资产总计版100盎100扳负债和所有者权拌益总计绊100.00 澳100.00 鞍（懊1爸

17、）疤笆资产构成分析暗万科安总资产为378哎80162万元柏，其中流动资产熬总额盎为362773拔74万元，占资般产总额的比例为班95.77澳%扮；办非流动资产为1凹602788万芭元，占资产氨总额比例仅盎为笆4.23肮%。笆可见，公司流动安资产疤比重过高，非流八动资产比重过低搬。流动资产多说稗明公司的流动风坝险较小，澳但是，流动资产巴过多会占用公司岸大量资金，影响懊公司的资金利用蔼效率。白（敖2疤）稗暗负债与权益结构矮分析颁公司负债总计2霸9666342碍万元，占资本总败额的比重为78佰.32%。其中绊流动负债259傲8335万元，岸占资本总额的比靶重为68.59摆%；非流动负债半总额为368

18、2哀985万元，占安资本比重为9.白72%跋。昂公司所有者权益佰总计82138八19万元，占资百本比重为21.氨68%。公司负唉债比重过大，这哎会增加公司的财般务风险，一旦公靶司的资金链发生疤问题，极有可能八引起偿债危机。皑而在负债中流动芭负债的比例又较爸大，因此企业必鞍须有足够的经营绊净现金流来偿还笆流动负债。昂所有者权益应着敖重关注以下项目凹：a. 应付账款挨应付账款总额为搬4486100按万元，占资本比八重达1瓣1.84鞍%碍。企业经营时，氨最好是欠别人钱皑，而不是别人欠搬自己钱，体现在斑报表中，则应该扒是应付账款多，翱应收账款很少。蔼这说明万科公司暗信誉较好，但另瓣一方面，如果公懊司经

19、营发生问题埃，可能会有资不皑抵债的风险。b. 预收账款鞍预收账款总计1扒3102398把万元，占资本比胺重的34.59爱%。预收账款多绊说明公司的产品氨非常抢手，这也隘与中国目前房地澳产市场的状况相斑符。同时也符合斑房地产行业的特蔼殊性，如期房的挨销售，就是先交袄定金后交房。但靶是，万科公司本按年预收账款比重拔较上年有所下降按，可能是由于国艾家对房地产市场罢的调控产生的影皑响。利润表分析鞍利润表水平分析氨表的编制懊根据万科公司2吧012年利润表般，编制利润表的暗水平分析表，如奥表3所示。半 叭 懊 扒 哀 办 埃 霸 埃表啊3敖 盎利润摆表霸水平分析表白 颁 斑 办 鞍 巴 癌单位：元败项目俺

20、2012年度熬2011年度般增加额奥增减（%）癌一、营业总收入胺103,116颁,245,13白6.42瓣71,782,半749,800拔.68爸31,333,啊495,335扒.74扳43.65哀二、营业总成本敖 83,023版,173,06拌2.97翱56,71澳6,379,5拜46.64斑26,306,背793,516翱.33板46.38啊其中：营业成本斑 65,421阿,614,34隘8.00爸43,228,盎163,602案.13般22,193,扳450,745瓣.87阿51.34捌营业税金及附加按 10,916隘,297,53澳7.10般 7,7787八86,086.按49巴 3,

21、137,般511,450隘.61伴40.33哎销售费用办 3,056背,377,65暗6.90肮 2,556,爸775,062靶.26般 499,6背02,594.颁64坝19.54俺管理费用稗 2,780暗,爸308,041白.10班 2,578,靶214,642坝.30邦 202,0颁93,398.唉8唉 7.84懊财务费用笆 764,隘757,191奥.68八 509,8般12,978.鞍62肮 254,9半44,213.搬06皑 50蔼资产减值损失凹 83,班818,288拜.19耙 64,6啊27,174.摆84爱 19,1颁91,113.绊35般29.70叭加：公允价值损安失拜 -

22、8,背719,233拔.08挨 -2,8拔68,565.鞍33唉 -5,8唉50,667.扒75隘 204巴投资收益蔼 碍 928,68奥7,953.6笆9埃 699,7澳15,008.啊48跋 228,9伴72,945.白21疤32.72扒其中：对联营邦企业和合营企业案的投资收益澳 889,班787,588板.26拌 643,9矮87,754.版62爸 245,7氨99,833.跋64办38.17鞍三、营业利润俺 21,013盎,040,79哀4.06埃15,763,扳216,697拌.19俺 5,249,拔824,096挨.87扳33.30肮加：营业外收入绊 144,叭645,173般.1

23、2碍 76,1艾86,678.袄42阿 拌 68,458案,494.7叭89.86稗减：营业外支出按 87,百500,829拌.07半 33,5隘20,955.埃29肮 53,9绊79,873.胺78佰161.03伴其中：非流动资氨产处置损失斑 6,蔼068,873瓣.87巴 1,1皑44,283.稗45败 4,9拌24,590.叭42捌430.36疤四、利润总额伴21,070,半185,138办.11懊15,805,拜882,420摆.32瓣 5,264,稗302,717伴.79柏 33.31肮减：所得税费用罢 5,407,笆596,715懊.05皑 4,206,般276,208斑.55笆

24、1,201岸,320,50案6.5拔 28.56坝五、净利润胺15,662,埃588,423跋.06氨11,599,熬606,211凹.77靶 4,062,笆982,211凹.29埃 35.03碍归属于母公司所懊有者的净利润岸12,551,哀182,392胺.23八 9,624,笆875,268安.23岸 2,92办6,307,1翱24安 30.40岸归属于母公司所爸有者的综合收益耙总额摆 12,419案,023,31蔼6.12捌9,807,8把92,609.袄25昂2,611,1邦30,706办.87敖 26.62澳归属于少数股东版的综合收益总额百 3,111,哎406,030傲.83皑1,

25、974,7傲30,943.懊54敖1,136,6背75,087.胺29熬 57.56暗利润表败垂直安分析表的编制邦根据万科公司2百012年利润表芭，编制利润表的版垂直分析表，如般表盎4耙所示。巴 肮 碍 摆 佰 俺 奥 般 板表芭4扳 伴利润奥表翱垂直分析表阿 啊 耙 盎 颁 案 白单位：%柏项目巴2012年度版2011年度拜一、营业总收入摆100.00矮100.00把二、营业总成本敖 80.51敖 79.01傲其中：营业成本靶 63.44唉 60.22按营业税金及附加拌 10.59把 10.04蔼销售费用邦 2.96疤 3.56扒管理费用隘 2.70绊 3.59摆财务费用翱 0.74稗 0.

26、71癌资产减值损失扒 0.08爸 0.09蔼加：公允价值变板动（损失或收益笆）凹 0白 0拌投资收益败 0.90跋 0.97般其中：对联营企笆业和合营企业的碍投资收益败 0.86搬 0.90敖三、营业利润办 20.38背 21.96捌加：营业外收入般 0.14盎 0.11班减：营业外支出班 0.08搬 0.05癌其中：非流动资案产处置损益佰 0吧 0隘四、利润总额傲 20.43邦 22.02爱减：所得税费用皑 5.24霸 5.86按五、净利润澳 15.19皑 16.16按归属于母公司所叭有者的净利润唉 12.17伴 13.41爱少数股东损益叭 3.02昂 2.75艾归属于母公司所跋有者的综合收

27、益芭总额斑 12.04罢 13.67啊归属于少数股东扳的综合收益总额摆 3.02伴 2.75扒（1）.净利润鞍分析：办万科2012年蔼实现净利润15班,662,59按万元，比上年增摆长406，29爸8万元，增长率暗35.03 %靶.从表中可以看板出净利润的增长隘一是由于利润总摆额的增长，二是板由于实际缴纳的扒所得税的增长奥（2）.利润总叭额分析：疤从表中可看出2败012年的利润胺总额较2011耙年增加526，阿430万元，增熬长率为33.3叭1%，主要原因百是是非流动负债扳的处置大幅增加敖，其次是由于营鞍业外收入和营业半利润的上升也是袄总额增长的有利肮因素。另外，公爱允价值变动损失百与营业外支

28、出的爸增加一定程度上稗减少了利润。罢（3）.营业利按润分析：百 从表中碍可看出，201皑2年的营业利润挨较2011年提盎高了524，9绊82万元，增长肮率为33.3 跋%，营业利润的稗增加主要是由于胺营业收入和投资半收益的上升。其唉中营业成本、财按务费用、营业税奥金及附加的大幅吧增加很大程度上扳削减了营业利润懊。邦万科2012年扳的营业利润占营百业收入的比重为巴20.38%，哎较上年度下降了办1.58%。本癌年利润总额的构罢成为20.43版%，较上年度也癌降低了1.59碍%。本年净利润敖的构成为15.敖19%，较上年罢度缩小了0.9疤7%，可见从企哀业利润结构看，版盈利能力较上年哎度都有所下降

29、。碍四、现金流量表办分析瓣编制现金流量表胺的水平分析表。版现金流量水平分爸析表（表稗5瓣）百单位：万元巴项目啊2012年靶2011年爱增加额百增减把一、经营活动产凹生的现金流量：鞍 销售商品、提奥供劳务收到的现邦金吧1467254熬1519382岸-52128芭-3.43%袄 收到的税费返败还瓣3123爱6598肮-3475扒-52.67%绊 收到的其他与柏经营活动有关的敖现金半26627般33581敖-6954袄-20.71%暗 经营活动现金按流入小计爱1497004版1559560巴-62556拔-4.01%俺 购买商品、接瓣受劳务支付的现熬金佰49485芭2澳1212110碍-71725

30、8百-59.17%半 支付给职工以爱及为职工支付的捌现金岸148982案171708疤-22726八-13.24%吧 支付的各项税绊费啊189435把222590熬-33155袄-14.90%埃 支付的其他与板经营活动有关的敖现金罢134661昂107835敖26826半24.88%摆 经营活动现金敖流出小计暗967929肮1714242办-746313斑-43.54%笆 经营活动产生扮的现金流量净额笆529075半-154682鞍683757艾-442.04百%版二、投资活动产拜生的现金流量：阿 收回投资所收八到的现金爸618493疤527113班91380颁17.34%佰 取得投资收益胺所

31、收到的现金碍22714岸21506隘1208隘5.62%班 处置固定资产鞍、无形资产和其唉他长期资产所收阿回的现金净额傲15767皑4029氨11738凹291.34%坝 处置子公司及拌其他营业单位收败到的现金净额昂12795叭22699罢-9904阿-43.63%搬 收到的其他与拔投资活动有关的澳现金扮4156安5018耙-862捌-17.18%啊 投资活动现金昂流入小计邦673924疤580稗365皑93559哀16.12%拜 购建固定资产挨、无形资产和其皑他长期资产所支背付的现金把37072板99598澳-62526昂-62.78%稗 投资所支付的矮现金把669393半371820傲29

32、7573矮80.03%凹 取得子公司及翱其他营业单位支耙付的现金净额挨11617艾25703般-14086扳-54.80%熬 支付的其他与凹投资活动有关的碍现金办143692巴108996疤34696佰31.83%搬 投资活动现金隘流出小计坝861773八606116蔼255657岸42.18%班 投资活动产生拜的现金流量净额跋-187849疤-25751扮-162098斑629.48%矮三、筹资活动产巴生的现金流量埃 吸收投资收到懊的现金胺960胺6000氨-5040凹-84.00%坝 其中：子公司耙吸收少数股东投柏资收到的现金摆960傲6000按-5040按-84.00%败 取得借款收到扳

33、的现金罢2272273班2173958哎98315昂4.52%昂 收到其他与筹矮资活动有关的现百金矮66055唉22072扳43983艾199.27%搬 筹资活动现金熬流入小计斑2339288斑2202030碍137258胺6.凹23%摆 偿还债务支付柏的现金肮2350599皑1962642爸387957凹19.77%巴 分配股利、利挨润或偿付利息所鞍支付的现金隘250300伴194363矮55937板28.78%哎 其中：子公司瓣支付给少数股东埃的股利、利润瓣4488佰6869般-2381捌-34.66%蔼 支付其他与筹背资活动有关的现颁金拌25269氨51323芭-26054唉-50.76

34、%版 筹资活动现金邦流出小计扳2626168般2208328巴417840哎18.92%疤 筹资活动产生绊的现金流量净额皑-286880懊-6298拔-280582柏4455.10矮%拔 四、汇率变动罢对现金及现金等蔼价物的影响艾476安-1529半2005蔼-131.13办%板 五、现金及现拜金等价物净增加懊额挨54821昂-188261版243082柏-129.12奥%扮 加:期初现金傲及现金等价物余靶额氨246335胺434596安-188261爱-43.32%盎 期末现金及现佰金等价物余额凹301156哀246335拌54821捌22.25%澳编制现金流量表俺的结构分析表。把现金流量结

35、构分般析表（表6）凹单位：万元把项目矮2012年凹流入结构隘流出结构奥内部结构爸一、经营活动产邦生的现金流量：半 销售商品、提吧供劳务收到的现暗金八1467254癌32.53%办98.01%按 收到的税费返班还爱3123八0.07%般0.21%白 收到的其他与埃经营活动有关的扒现金瓣26627傲0.59%扮1.78%扳 经营活动现金扒流入小计搬1497004版33.19%板100.00%靶 购买商品、接坝受劳务支付的现挨金碍494852笆11.11%懊51.12%按 支付给职工以笆及为职工支付的隘现金胺148982耙3.34%佰15.39%柏 支付的各项税耙费盎189435爸4.25%唉19.

36、57%皑 支付的其他与笆经营活动有关的斑现金拌134661敖3.02%坝13.91%拔 经营活动现金凹流出小计罢967929白21.72%摆100.00%白 经营活动产生芭的现金流量净额跋529075斑二、投资活动产爱生的现金流量：芭 收回投资所收袄到的现金肮618493半13.71%半91.77%敖 取得投资收益奥所收到的现金唉22714霸0.50%案3.37%哎 处置固定资产案、无形资产和其板他长期资产所收疤回的现金净额安15767唉0.35%奥2.3氨4%稗 处置子公司及胺其他营业单位收挨到的现金净额绊12795白0.28%啊1.90%板 收到的其他与拔投资活动有关的暗现金败4156澳0

37、.09%唉0.62%柏 投资活动现金疤流入小计芭673924半14.94%俺100.00%蔼 购建固定资产佰、无形资产和其埃他长期资产所支按付的现金敖37072爱0.83%埃4.30%唉 投资所支付的按现金哀669393扒15.02%胺77.68%霸 取得子公司及芭其他营业单位支靶付的现金净额按11617岸0.26%疤1.35%懊 支付的其他与阿投资活动有关的版现金肮14拜3692白3.22%熬16.67%把 投资活动现金巴流出小计把861773跋19.34%败100.00%袄 投资活动产生颁的现金流量净额敖-187849邦三、筹资活动产扳生的现金流量捌 吸收投资收到挨的现金肮960白0.02

38、%癌0.04%耙 其中：子公司百吸收少数股东投败资收到的现金伴960稗0.02%案0.04%胺 取得借款收到暗的现金班2272273搬50.38%岸97.14%瓣 收到其他与筹拔资活动有关的现艾金班66055捌1.46%摆2.82%佰 筹资活动现金挨流入小计疤233斑9288傲51.87%罢100.00%俺 偿还债务支付肮的现金哀2350599伴52.75%拜89.51%稗 分配股利、利把润或偿付利息所扒支付的现金办250300颁5.62%拜9.53%艾 其中：子公司百支付给少数股东暗的股利、利润翱4488伴0.10%唉0.17%搬 支付其他与筹昂资活动有关的现案金拜25269捌0.57%柏0

39、.96%懊 筹资活动现金搬流出小计埃2626168吧58.94%昂100.00%巴 筹资活动产生奥的现金流量净额扮-286880疤现金流入总额盎4510216肮100哎.00%白现金流出总额白4455870熬100.00%隘 四、汇率变动班对现金及现金等叭价物的影响埃476班 五、现金及现案金等价物净增加昂额罢54821盎 加:期初现金昂及现金等价物余哀额矮246335扒 期末现金及现爸金等价物余额俺301156背万科公司201矮2年现金流入总哎量约为451.吧亿元，其中经营暗活动现金流入量佰、投资活动先进八流入量和筹资活扳动现金流入量所爱占的比重分别为胺33.19%，隘14.94%和矮51.

40、87%。暗可见企业的现金碍流入总量中筹资芭活动所占的比重稗最大，经营活动蔼现金流出量所占碍比重次之。经营罢活动的现金流入白量中销售商品、拔提供劳务收到的芭现金，投资活动瓣的现金流入量中盎收回投资所收到爱的现金，筹资活佰动中的现金流入吧量取得借款收到稗的现金分别占各奥类现金流入量的罢绝大部分比重。扒万科公司201氨2年现金流出总柏量约为445.疤6亿元，其中其拌中经营活动现金敖流出量、投资活翱动先进流出量和坝筹资活动现金流佰出量所占的比重疤分别为21.7半2%，19.3奥4%和58.9般4%。可见，在跋现金流出总量中按筹资活动现金流扮出量所占的比重耙最大，经营活动霸和投资活动所占蔼的比重相差不多

41、奥。按在经营活动现金靶流出量中，购买扒商品、接受劳务爱支付的现金占5挨1.12%，比斑重最大，占全部埃现金流出结构的啊11.11%。阿投资活动的现金巴流出量主要用于艾投资支付的现金芭项目占全部现金斑流出结构的15胺.02%，占投霸资活动先进流出扒量的77.68拜%。爱筹资活动的现金懊流出量主要用于八债务偿还，本年疤偿还债务所支付坝的现金占全部现鞍金流出量的52般.75%，是主肮要现金流出项目板，其占筹资活动八现金流出量的比俺重为89.51笆%。盈利能力分析班1.资本经营盈柏利能力因素分析般表靶项目岸2笆0般12扮年案2邦0佰11扒年敖差异袄平均总资产氨3375050绊2.76罢2559229瓣

42、9.59扳柏平均净资产班749柏8536.67俺5耙6120936吧.91 摆碍负债啊2966634傲2.01半2283759拜0.15隘扮负债案/邦平均净资产傲3.96 昂3.73 佰0.23碍利息支出碍76475.4捌2傲50981.3拜25494.1版2爸负债利息率（版%扳）瓣0.26 昂0.22 靶0.04佰利润总额扒2107018奥.51扮1580588耙.24爸526430.邦3百息税前利润碍2183764绊.23癌1631569爸.54百552194.暗7斑净利润昂1255118斑.24叭962487.哎53扮292630.疤7敖所得税税率（吧%鞍）八35搬33搬2败总资产报酬率

43、（白%挨）哎6.47 俺6.38 哀0.09 笆净资产收益率（埃%傲）白16.74 凹15.72 袄1.01 背根据上表对万科霸公司资本经营能般力因素分析如下芭分析对象靶=16.74%盎-15.72%袄=1.01%连环替代分析：把2爸0芭11埃年：【扮6.38%+斑（俺6.38%-0隘.22%办）岸*3.73胺】瓣*哀（凹1-33%坝）袄=15.92%懊第一次替代（总般资产报酬率）斑: 伴【唉6.47%+(碍6.47%-0办.22%)*3耙.37袄】跋*(1-33%隘)=18.40白%伴第二次替代（负俺债利息率）：【笆6.47%+(扮6.扳47%-0.2唉6%)*3.3奥7俺】败*(1-33%

44、芭)=18.36艾%爱第三次替代（杠凹杆比率）：【爸6.47%+(办6.47%-0熬.26%)*3氨.96凹】靶*(1-33%熬)=20.81伴%懊2艾0碍12岸年：【扒6.47%+(澳6.47%-0般.26%)*3鞍.96佰】氨*(1-35%案)=20.19埃%巴总资产报酬率变捌动的影响为：百18.40%-搬15.92%=扳2.48%皑负债利息率变动斑的影响为：耙18.36%-绊18.40%=捌-0.04%埃资本结构变动的埃影响为：爸20.81%-岸18.36%=芭2.45%叭税率变动的影响蔼为：绊20.19%-白18.36%=半1靶.83%按可见，万科唉2瓣0疤12柏年净资产收益率拔比瓣2

45、阿0隘11拔年净资产收益率八提高了颁1.01%班，主要是由于总爱资产报酬率提高唉引起的，总资产半报酬率的贡献为般2.48%半；其次企业负债翱筹资成本上升对百净资产收益率带百来的是负面影响扒，它使得净资产搬收益率降低了摆0.04%坝；负债与净资产稗比率的上升发挥八了一定的财务杠扒杆作用，但由于拜比例变化较小，唉故作用不是很明暗显，仅使得净资袄产收益率上升翱2.45%安，所得税税率降安低为净资产收益叭率的上升做出了八贡献，使得净资爱产收益率上升了癌1.83%暗。按2.资产经营盈佰利能力分析摆资产经营盈利能伴力分析表把项目背20拜12班2011挨差异碍营业收入邦1031162爱4.51巴717827

46、4挨.98耙奥利润总额柏2107018稗.51伴1580588疤.24矮皑利息支出碍76475.7哀2坝50981.3埃安息税前利润澳2183494癌.23颁1631569埃.54白暗平均总资产绊3375050皑2.76跋2559229罢9.59扳胺总资产周转率奥30.55%吧28.05%巴2.50%扒销售息税前利润罢6.47%霸6.38%唉0.09%霸总资产报酬率隘1.98%懊1.79%搬0.19%版分析结果表明，爸该企业本年全部板资产报酬率比上笆年提高了奥0.9%哎，是销售息税前奥利润率提高的结靶果，它使总资产昂报酬率提高了爱0.03%版；而且总资产周斑转率提高也使总傲资产报酬率提高扒了版

47、0.16%氨。由此可见，要办提高企业的总资按产报酬率，增强扒企业的盈利能力隘，就要从提高企叭业的总资产周转翱率和销售息税前扳利润率两方面努翱力。柏全部资产现金回肮收率指标表扒项目把2012巴2011肮经营活动净现金暗流量（千元)哀372595.败85八338942.跋46凹平均总资产（千版元)案3375050阿2.76百2559229扒9.59靶全部资产现金回半收率办1.10%扳1.32%巴与该公司爸2011版年全部资产现金懊回收率指标相比澳，癌2012背年该指标有所降捌低，但是相对于邦万科地产总资产俺报酬率的稳步提败高，其改善措施斑需要加强。这说皑明要确保公司的哀盈利能力增长保绊持比较稳定的

48、同疤时，盈利质量需败要改善。柏3.昂商品经营盈利能扮力分析把万科收入利润率柏率分析表半项目 蔼20奥12年拔20袄11年靶差异奥营业收入 巴1031162吧4.51挨7178274熬.98爸坝营业成本艾6542161百.43霸4322816鞍.36八百营业利润扳2101304凹.08柏1576321佰.67版耙利润总额 芭210氨7018.51爱1580588敖.24敖百净利润 捌1255118拔.24熬962487.邦53胺敖利息支出 背76475.7氨2霸50981.3扮俺总收入氨1041895吧7.83氨7255865叭.15百艾营业收入利润率肮（%）胺20.38 唉21.96 袄-1.

49、58 把营业收入毛利率扮(%)背32.21 鞍36.56 摆-4.36 稗总收入利润率（俺%）敖59.73 矮61.06 哎-1.33 氨销售净利润率（凹%） 罢3.63 芭3.23 氨0.40 凹销售息税前利润霸率（%）板21.18 扳22.73 懊-1.55 蔼从上表可以看出傲，万科公司颁2012碍年比吧2011耙年销售净利润率败有小幅度提高为吧0.40%碍。营业收入利润笆率、营业收入毛百利率、总收入利肮润率和销售息税鞍前利润率有较大坝幅度降低，这些昂表明万科公司盈安利能力有所降低八，说明企业的经白营有待改善艾。扮万科公司成本利昂润率分析表（懊%暗）疤项目哎2*12澳2*11靶差异安营业成

50、本利润率扒0.32翱0.36奥-0.04扒营业费用利润率碍0.25安0.28版-0.03肮全部成本费用总胺利润率白0.25颁0.28邦-0.03疤全部成本费用净爱利润率矮0.15懊0.17耙-0.02捌从上表可以看出版，万科公司20疤12年与201岸1年相比，营业傲成本利润率、营矮业费用利润率、隘全部成本费用总绊利润率、全部成八本费用净利润率坝均有所降低，但颁降低幅度较低，熬这说明了万科公疤司盈利能力有所爱降低，企业的经版营能力有待提高哎。挨销售获现比率分癌析表吧项目般2*12扮2*11埃销售商品、提供八劳务收到的现金肮（万元）哎1161088背3.96岸1036488办7耙营业收入 （万澳元

51、）扳1031162颁4.51爱7178275邦销售获现比率（袄%）俺1.13颁1.44班从上表可以看出扳，2012年与隘2011年相比懊销售获现比率有拔所降低，表明公拌司通过销售获取挨现金的能力有所袄减弱。可以初步碍判定公司销售形暗势总体还是良好白，但与2011半年相比有所降低半，信用政策不近捌合理，收款工作败不够得力，有待罢提高。凹4盈利能力分捌析每股收益分析表敖项目绊2012板年芭2011般年敖2010伴年拜净利润（万元）爸1,255,1敖18隘962,488昂728,313柏优先股股息啊0伴0疤0伴发行在外的普通柏股加权平均股数把（万股）凹966219.半50懊966182.奥84半96

52、6089.氨00奥基本每股收益罢1.14澳0.88板0.66白稀释每股收益拔1.14隘0.88肮0.66俺由万科公司每股氨收益分析表可知耙，万科2012昂年的每股收益比鞍2011年增长邦了29.51%哀，2011年比芭2010年增长扳了33%左右，皑表明企业的盈利碍能力逐年提高。邦每股收益因素分把析表岸净利润（万元）败1,255,1唉18.24背962,487八.53翱728,312奥.70隘优先股股息暗0坝0翱0把普通股权益报酬败率（办%稗）瓣19.66胺18.17巴16.47哎普通股权益平均白额（万元）叭63841.2胺1懊52971.2半5拌44220.5拜6拌发行在外的普通暗股平均数（

53、万股挨）罢966219.拌50背966182.癌84奥966089.啊00半每股收益爱1.14啊0.88把0.66八每股账面价值（胺元）拜5.80哀4.82稗4.02安根据资料，阿2012肮年每股收益为笆1.14唉元。捌2011跋年每股收益为半0.88佰元，翱2010坝你那每股收益为靶0.66芭元。可见，氨2010胺年到扒2012瓣年，每股收益成蔼递增，对增加的傲原因进行因素分巴析（拜2011安年与阿2012半年为例）哎1.稗每股账面价值变伴动对每股收益的挨影响：（哎5.80-4.把82败）叭*18.17%罢=0.18鞍（元）把2.班普通股权益报酬爸率变动对每股收傲益的影响：敖5.80*翱（暗

54、19.66%-傲18.17%安）巴=0.09(办元）昂计算结果表明，敖每股账面价值的伴变动使每股收益扮增加了拔0.18啊元，普通股权益背报酬率的变动使坝每股收益增加了芭0.09疤元，两项因素共拜同作用的结果使耙每股收益增加了爸0.27拔元。可见企业经班济实力和盈利能凹力比扒2011啊年均有提高。按普通股权益报酬奥率分析扳普通股权益报酬爸率=（净利润-八优先股股息）/爸普通股权益平均胺额半由每股收益因素艾分析表可知，万隘科2010年到鞍2012年的普靶通股权益报酬率安分别为16.4耙7%、18.1癌7%、19.6百6%。可见，权哀益报酬率逐年递昂增。对其增加的笆原因进行因素分笆析：傲a.翱201

55、2年与2挨011年比较跋净利润变动对权俺益报酬率的影响碍：背=捌（125511敖8.24-96般2487.53安）/52971拔.25=5.5肮3%案普通股权益平均碍额变动对权益报哎酬率的影响：邦=罢1255118半.24/638昂41.21-1昂255118.疤24/5297暗1.25=-4皑.04%啊两因素共同作用凹的结果使普通股扳权益报酬率增加爸了1.49%。熬b.袄2011年与2稗010年比较奥净利润变动对权拜益报酬率的影响百：敖=半（962487懊.53-728矮312。70）般/44220.挨56=5.30岸%白普通股权益平均肮额对权益报酬率按的影响：版=岸962487.罢53/5

56、297熬1.25-96阿2487.53摆/44220.把56=-3.6绊0%背两因素共同作用绊的结果使普通股扒权益报酬率增加俺了1.70%癌价格与收益比率俺分析班价格与收益比率案=按每股市价袄/捌每股收益巴2012柏年霸=10.12/捌1.14=8.搬88版2011鞍年百=7.47/0安.88=8.4搬9唉可见盎2012芭年比佰2011摆年增加了案0.39背。捌c.叭对矮2012癌年和坝2011昂年进行因素分析癌：挨每股市价的变动霸对价格与收益比摆率的影响搬(10.12-胺7.47)/0澳.88=3.0胺1碍每股收益变动对伴价格与收益比率肮的影响安10.12/1扒.14-10澳。哎12/0.8

57、8柏=-2.62按两因素共同作用俺的结果使价格与鞍收益比率增加了按0.39.背从股利发放指标唉来看，万科公司半的盈利能力和分碍配状况比较稳定鞍。爱每股经营现金流绊量指标分析白每股经营现金流白量罢=伴经营活动净现金案流量傲/稗发行在外的普通拜股股数八同行业公司每股蔼经营现金流量比奥较分析哎邦总资产规模（万奥元）哎净资产规模（万爸元）跋每股经营现金流吧量（元）矮差异版万科矮4611.38稗821.382埃9矮0.39肮1拜保利地产皑3054.84蔼547.795翱2胺0.43敖1.10绊招商地产岸1232.94办294.392斑8盎0.32爸0.82拜金地集团岸1175.22傲309.964半4笆

58、0.33笆0.85奥华夏幸福碍625.11翱49.5859凹0.24伴0.62案上表数据分析，般进一步证实万科疤的盈利能力在同背行业中占有领先傲地位。岸万科盈利能力小俺结挨从以上数据看出挨万科近三年获利安能力有所回落，哀销售毛利率、营俺业利润率和销售吧净利润下降可判哎定，近三年企业碍在营业成本控制扒方面放松了政策矮，在期间费用的办控制方面存在薄艾弱环节，应加强阿成本费用的控制按力。暗扒总资产收益率有艾一定程度下降，按息税前利润增幅班小于资产总额增拜幅，应加强对资袄产经营的关注，稗对相关财务政策佰加以调整，减少俺财务风险。半挨万科企业这三年敖净资产收益率指扒标连续上涨，说扮明企业拥有较强盎的获利

59、能力，且半这种获利能力有芭很好的稳定性。耙主要是净利润上笆升较多，而投资爱收益的下降和所斑得税的上升说明凹净利润上升是由暗主营业务收入增拜加所致。一方面吧是因为公司经营邦效率的提升，一绊定程度上克服了办2011年市场半低谷时售价，利艾润率下滑的影响笆；另一方面可能办与公司近年来调败整公司经营战略罢有关。挨伴每股收益一直在罢持续增长，在全版球性金融危机的啊不利外部环境下澳，为股东创造的吧回报越来越好，扳且高于同行业水吧平，公司的经营皑成果值得肯定。肮懊总的来说，万科靶的主营业务获利版能力近年来有所叭提升，万科拥有八较强的获利能力澳,蔼懊行业排名基本稳挨定。在行业沧海安桑田变化的十年拌,翱爱万科一

60、直保持了艾很高的盈利水平碍,氨稗除了市场强大需爱求外,俺安说明其拥有很高背的管理水平和决袄策能力,另外，邦规范、均好的价隘值观也是其长盛八不衰的秘诀。当哎然也有不足需要按继续努力。建议矮公司在未来，一胺方面要加强对市敖场环境变化和客八户偏好的研究，氨灵活调整产品结佰构，确保适销对芭路；另搬一方面，也要继懊续以销售率为控霸制指标，努力实氨现较快的销售速霸度。市场调整中癌自住需求再度成皑为主流，这与万昂科一直以来的产懊品定位高度吻合昂。营运能力分析昂1.总资产营运颁能力分析笆总资产周转率综柏合分析资料表氨总资产周转率分熬析资料表翱昂项目八霸2绊0板12安年吧2俺0颁11班年摆2扒0傲10拌年稗销售