物业公司财务制度的规定

1、佳程广场管理处邦财务部管理制度按汇编拔目录岸1.0佰财务基本原则背1拔2.0敖财务公开监督制柏度昂2矮3.0爱财务预算制定碍4胺4.0巴借款管理制度颁5稗5.0蔼现金管理制度安6百6.0澳银行管理制度坝7芭7.0胺应收账款管理规安定班10澳8.0颁库存管理制度懊12白9.0绊固定资产管理制捌度敖14昂10.0吧存入保证金管理哀15熬11.0坝内部往来管理稗16皑12.0捌公共事业费缴款翱流程胺17败13.0隘代收代缴费用管俺理背18摆14.0癌有偿服务收费管背理 八19坝15.0罢管理费支出管理般规定罢20靶16.0凹应急及不可预测吧费用管理制度背21半17.0摆维修基金管理制疤度 暗22爸1

2、8.0颁印章使用制度碍23搬19.0稗会计档案管理规般定 扒24扒20.0凹物业管理公司财艾务交接项目明细矮26盎21.0凹停车场收费管理邦制度柏27邦22.0班汽车加油IC卡皑管理制度摆29颁23.0昂确定采购类别碍30扳24.0 矮收费管理制度白33财务基本原则盎北京仲量联行物柏业管理服务有限案公司所采用的物翱业管理模式为酬耙金制管理模式。吧每个项目接受委办托后，有自己独碍立的银行账户，敖管理费收取标准哀依据物业管理委拌托合同的约定或把者经过业主同意氨的约定收费标准霸。项目（大厦）疤的日常运营费用般从管理费的收入坝中支出，管理费埃有盈余的归属共巴同业主所有，运拌营不足的由共同霸业主承担。敖

3、项目核算适用的班会计制度为：外按商投资企业会计白制度。板项目核算适用会搬计处理原则是：矮权责发生制原则扮。芭项目（大厦）所瓣有的运营费用，板将按照投标或年隘初时的项目预算矮进行控制、分配埃以及预提，每月埃的营业税金通过笆仲量联行北京总半公司代缴。佰管理者酬金收取拌，采用按月收取班约定的金额或者佰约定的比例；而稗有关管理者酬金爸的收取比例和金跋额依照委托管理吧合同中的有关条叭款执行。佰管理费收取标准罢确定的原则：仲败量联行管理的项霸目，管理费收取绊的标准采取以支敖定收的原则，根奥据项目每年所做笆出的运营预算来拜确定管理费收取柏的价格。如果是凹补贴式经营的，拜按照委托合同中霸相关规定收取。暗应收账

4、款不计提斑坏账准备，采用摆实际转销法进行柏账务处理。哎固定资产折旧适版用外商投资企业哀的折旧方法。绊财务公开监督制俺度拌制定财务管理公罢开监督制度，是蔼为增加财务管理斑的透明度，真正版体现物业管理的爱公开、公平、公跋正的市场竞争机哀制。啊年度预算编报的吧规定叭物业管理公司每败年的财务预算编按报必须遵循吧“哎量出而入，以支捌定收，收支平衡碍”澳的基本原则;颁年度预算中费用伴支出特定项目的霸变动程度，如员笆工薪金、福利增版减的变动幅度等颁，将结合中华人班民共和国劳动保败障部的规定及管斑理公司的实际情爱况指定，同时，氨还要征得发展商安/业主委员会的稗同意，方能列入靶预算;拜年度预算报表中白每一项目应

5、附有白详细的注释及说叭明;肮年度预算报表须佰经发展商/业主扮委员会审批后，笆方可执行。收费标准公开化啊物业管理公司所岸有的收费标准均爸向业户和发展商俺公开，并且在北跋京有关物价管理氨部门备案。同时败，在执行过程中艾，严格按公开的哎收费标准统一尺白度收费。傲管理费收费标准板须按物业管理委佰托合同中规定的芭标准收取或者按澳经发展商/业主翱委员会审批通过盎。罢物业管理公司对靶客户有偿服务收哀费标准，在执行颁前，将要向所有熬的客户公示。各稗项服务收费标准暗具体包括材料费邦、人工费、税金蔼和适当的企业利熬润。费用支出公开化哀年度的各项费用案开支必须控制在拜年度预算内；若板个别支出出现超百支情况，物业管败

6、理公司需要做出敖书面的合理解释稗;隘日常运行设备的拔改善、维修保养爱及重大的楼宇设拔备需对外分包的奥，应通过招标方唉式公平竞争，择碍优选择承包商傲各项费用支出坚八持专款专用，不昂可挪作他用，特吧别是维修基金的靶使用和管理。办经营状况与财务埃报表公开化伴每月20日给发挨展商/业主委员败会报送财务报表拜，包括资产负债碍表、损益表、应凹收账款分析、现搬金流量表等。瓣每年度年底向发把展商/全体业主罢公示管理处的经案营成果及财务状白况。碍每年的财务状况耙须经会计师事务芭所进行年度审计案，审计结果报送笆发展商/业主委肮员会并接受所有澳业主的查询。拔大厦维修基金公翱开化巴大厦维修基金是傲指专项用于共用八设施

7、和共用设备扳大修理的资金。耙维修基金的来源隘有两种，1、所疤有同业主按照国笆家规定的比例缴板纳的资金；2、爱管理公司运行的哀盈余。物业管理袄公司在需要使用办维修基金时，须斑经发展商/业主背委员会/业主大班会批准。相关财务报表资产负债表 损益表 现金流量表 啊管理费回收率分癌析 爱营运计划与实际暗支出对比表 财务预算制定矮为确保管理正常按运作，提高财务绊收支预算的合理败性及加强成本控拜制，制定预算制捌定方案。相关职责霸财务部经理负责暗协助总物业经理伴编制公司每一年颁度财务预算，每安年11月份着手哀编制下年度的财板务收支预算。凹费用支出部门详阿细提供过往12熬个月财务资料；佰客户资料管理部办门详细

8、提供过往凹12个月电费和搬水费统计表的明熬细资料。蔼各部门提供下一稗年度的费用预算扳开支计划；拜总物业经理提供把下一年度人员编案制计划与调资计奥划表。编制要求按坚持埃“癌以支定收，收支安平衡扮”把为预算原则，以敖发展商/业主委摆员会审批的收费癌标准为准则；岸根据各部门提供柏资料，进行分析扳及计算；坝将计算分析出的哀数据资料,形成氨初稿；笆预算编制按规定芭格式进行，对于邦预算中的项目须瓣附上注解，并提耙交总物业经理审罢核；鞍提交发展商/业哎主委员会审批；案发展商/业主委霸员会审批通过后胺贯彻执行。资料处理背用于编制年度预霸算的资料应进行奥归档登记；扒年度预算执行完邦成后，应与实际皑数进行对比分析

9、笆，并作为预算附半件资料，连同预八算资料一齐保存耙。借款管理制度岸借款仅限于支付奥本物业的运行费敖用，不得为其他案项目/物业垫付叭。隘借款人员凭已批霸准的采购申请表佰进行借款。而且哀每次借款按照现癌金管理制度执行八，不得超出中国癌人民银行规定的邦现金支付范围。靶借款人应填写借绊款申请单，经大哀厦总物业经理签八字授权后方可到哎财务部领取现金按，借款人应及时碍拿发票结账或者昂返还现金，一般扒不得超过当月月扒底财务结账之前癌。把经财务经理、总挨物业经理审批后澳，由出纳通知借斑款人领取现金。癌借款清算报销后癌，借款单与支出败凭单一起作为附败件粘贴于记账凭胺证后。疤大厦总物经理能拔够授权批准支付爱现金或

10、者现金借霸款金额为RMB办1000（含1疤000）元以下隘的款项，超过此疤标准支出现金必拔须由总公司He盎ad of M爱S签字批准方可艾支出款项。现金管理制度颁物业管理公司财敖务部应严格按照耙国家有关现金管挨理制度的规定，矮为做好库存现金版的保管、使用工捌作，特制定本制稗度。拜严格按照国家有盎关现金管理制度奥的规定管理现金半，严格分清收支瓣两条线。伴做好库存现金的碍保管工作，现金半必须放在公司的埃保险箱里，同时八启用保险柜的自坝动报警系统并转昂动密码锁，确保敖其安全。对指定按使用备用金的人扒员，必须进行定瓣期检查、核对，扳库存现金不得超坝过核定的限额。邦建立和健全现金阿账目，做到日清挨月结，

11、账款相符袄，杜绝白条抵库拌或账外现金，不扮私自设立皑“白小金库绊”稗。矮对超过现金收付按限额以上的收付捌款项，必须通过碍银行结算。袄对于收取的现金颁收入送存银行的矮需有保安人员陪邦同，具体规定如瓣下：送存金额在懊人民币20,0俺00元以上50伴,000元以下按的须由1名保安搬领班陪同前往；袄送存金额在人民芭币50,000把元以上100,敖000元以下的拌须由1名保安领搬班及1名保安员背陪同前往；送存佰金额在人民币1氨00,000元隘以上的请由保安按经理派车陪同送翱存。皑现金使用范围：碍职工工资、津贴鞍；个人劳动报酬扳；根据国家规定敖颁发给个人的科翱学技术、文化艺半术、体育等各项安奖金；各种劳保

12、啊、福利费用以及阿国家规定的对个拜人其他支出；向般个人收购农副产把品和其他物资的百价款；出差人员瓣随身携带的差旅笆费；零星支出；哎中国人民银行确扳定支付现金的其碍他支出。现金报销程序艾由申请人填写报哀销明细表，表中扒应列明报销项目坝、报销金额，并哀不得涂改，经过靶涂改的报销单将板被视为无效；翱报销明细单所附澳发票背面须有经般办人签字确认，笆发票上应列明采胺购物品的数量、皑单价、金额，若哎发票金额为合计安数，须附有由供艾货方开具购物明敖细单；需要强调哀的是所有报销单背后附的发票必须岸是符合国家各级癌税务机关规定的叭发票，如果是违安反国家规定发票疤，财务部有权拒斑绝报销人任何报矮销。搬报销单需经申

13、请佰人所在部门经理靶、大厦总物业经板理签字确认，并八由财务部出纳对肮发票的合法性进跋行初步审核；懊报销明细单经总拔公司物业财务部鞍、物业部副董事哀及总公司物业部斑负责人签字批准邦后由出纳通知报埃销人领款；跋当月费用尽量当斑月报销；隘项目每月向总公俺司申请的零用现哀金，包括：日常拔零用现金、误餐啊补助、离职员工皑工资等，每月定邦期支付日期是1白5日和25日，啊并且所有的申请案汇总后，直接通半过银行划转至项办目总物业经理账拌户，然后，项目吧出纳从总物业经疤理的账户提取现案金支付员工的各扳项报销。银行管理制度扒银行支票管理制皑度购买开户行支票支票付款申请项目执行程序跋付款申请单填写般；付款合同；支付

14、款项报价；采购申请表；半材料物品入库单伴；白必要的解释说明扒；总公司执行程序案送总公司时登记哀电脑记录；啊MS财务审查付鞍款申请资料；拔进入支票签字流碍程；岸项目取回签署完斑毕支票登记；项目执行付款支票付款登记芭网上银行管理制吧度案物业管理项目的安管理收款程序收款依据合同约定；收款账单；缴费通知单；扒公示的服务收费瓣标准；收款方式板现金收款，只限俺于人民币现金，敖不包括任何外币坝现金；捌支票收款，包括啊人民币支票和人般民银行允许在中百国进行交易的外傲币支票，例如：埃美元支票、港币百支票等，然后执败行签字背书程序伴；背电子收款，所有办币种与支票使用半币种相同；癌刷卡支付，除在般中国境内流通的胺各

15、种国内银行签败发的信用卡和借霸记卡外，外卡的扳卡种只限于Ma扳ster，Vi哎sa，大来卡等敖国际通用的信用伴卡。收费确认开具税务发票；开具收款收据；填写银行进账单扳正确填写进账单鞍名称；蔼正确填写网上银扒行的账号；靶正确填写进账单按金额，包含RM半B、USD、H颁KD等；凹回单确认与网上捌银行余额查询相般符付款程序阿填写完整的付款哎申请书挨写清具体付款内邦容或者服务项目摆；碍相关合同、货比碍三家分析、招标扒分析、报价单等版；般国地税的正式发癌票；吧必要的解释说明昂；付款审批流程板确认审批流程执疤行完毕把确认公司各类管邦控人员签字确认罢同意，并且所有癌付款需要的档案按资料齐全；阿总公司财务提交

16、半付款申请败所有的审批流程拌自行完毕，由M颁S财务部统一将胺各项目的付款申八请录入网上银行版付款系统，等待巴总公司相关人员班签批；捌MS head皑执行付款批准和板确认程序拔财务部提交记录邦以后，按照公司叭亚太区的规定执敖行，即MS H啊ead授权RM白B15000元矮以下及RMB1岸5000元的付拜款；RMB15稗000元以上的颁付款申请需要提昂请MS Hea盎d 和总公司执颁行总经理两个人坝共同签字支付；柏打印付款记录作背为记账凭证爱付款程序执行完氨毕后，所有的项埃目银行付款凭证袄需要由每个项目板的出纳到项目指板定银行账户领取瓣回单，并且作为艾记账凭证。叭资产及基金账户皑的管理耙项目负责人

17、申请靶付款程序颁操作员确认客户佰租金已经划拨到俺公司银行账户，袄并核对每笔款项按金额的准确性。伴计算应交税金金笆额及应拨付至北白京中央托收账户板的租金金额。氨填写付款申请（颁使用公司统一格百式，请见附件）巴，申请时应附税翱金计算清单及客氨户交款清单，填班写后以电子邮件盎形式发送给项目搬经理（Dido盎），项目经理将氨申请单进行审核扮无误后打印并签按字确认。扳申请单经项目经俺理审核无误后须把上递至亚洲区董俺事（Larry瓣 Hui）进行把审批。版经亚洲区董事签坝字审批后，将申爱请单返回给项目胺经理，由其安排拜项目负责人进行碍网上银行付款操蔼作。稗网上银行操作程案序跋操作员收到经亚笆洲区董事签字确

18、霸认的付款申请后挨，即可登陆IC扮BC网站进行网稗上银行支付操作捌，并按照画面指版引填写相应必输癌项目，提交操作霸后等待（亚洲区把董事）授权。摆亚洲区董事（L跋arry Hu阿i）通过登陆网挨上银行，查看操瓣作员提交的详细柏内容，选择批准埃或拒绝命令（R把MB15000扒.00元以下的拜付款业务，含R袄MB15000板.00元，由L耙arry Hu按i直接批准），叭便可提交到银行案进行处理；RM斑B15000.挨00元以上的业稗务，Larry版 Hui审核批半准后，须进行转柏入上一级授权操办作（由Davi傲d Hand）柏进一步授权。蔼David H霸and对RMB哀15000.0跋0元以上的

19、业务扮，通过登陆网上百银行，根据La懊rry Hui翱已经授权的交易扳进行进一步授权澳操作。鞍应收账款管理规百定蔼物业管理公司根捌据管理公约叭及项目的具体实般际情况，特制订板应收账款管理的案原则、方法、制盎度及相关措施如哎下：捌收取原则及计算傲标准把管理费的收取原懊则：物业管理费傲实行上收费的原啊则，即本月的月唉中或者月底收取阿下月的管理费。傲公共事业费及相唉关杂费的收取原把则：实行下收费翱的原则，即每月挨发送出的账单是扒上月的电费、水邦费、煤气费等实敖际消耗量发生的翱金额。公共事业罢费用的读表时间罢为每月10日或扳者月底。收取方法岸业主（租户）可懊以将管理费或公巴共事业费以现金白、支票或者刷

20、卡佰的形式直接交到邦管理处的财务部碍，也可以通过银拌行转账支付。扳应收账款管理制佰度及相关措施捌管理处实行应收暗账款账单准时发颁送及时收回的原哀则。每月有关部般门将准确无误的昂相关数据13日芭下午五时前送到背财务部。财务部暗每月13至14邦日将原始数据录澳入电脑和制作账肮单，每月16日奥将所有的管理费肮、公共事业费账搬单发送完毕，每绊月底的最后一天昂为付款的最后期捌限；如果执行月疤底发账单的，比八照上述时间进行哀调整。爱交费期限：自发绊出账单之日起，澳两个星期内交纳翱。付款人如遇特岸殊情况不能及时叭付款，应以书面暗形式通知管理处氨财务部。财务部哎将酌情向公司申懊请适当延长付款俺人的付款期限。扒

21、逾期管理：如果傲业主（租户）未凹有特殊情况，在摆规定的付款期限敖内没有交纳相关胺费用，管理处将背在账单最后交款拌日过后的第1天瓣发送第一次催款办单，催款单约定拜7天的有效付款隘日期；第一次催哀款单发送7日后安仍为支付的，将吧要发送第二次催霸款单，7日后，扮客户未付款的将般要发送催款信，矮通知客户如不付拔款将要采取计收背滞纳金和采取强板制措施。颁滞纳金的计算标敖准为：按天计算滞纳金疤每天滞纳金金额捌=付款人应付金唉额总数 暗扒 0.5癌胺滞纳金总额 =盎每天滞纳金金额邦瓣逾期天数傲逾期天数包括国岸家法定假日和每癌周的休息日。耙如果逾期超过2翱个月（从付款的败最后期限之日起把），在收取滞纳百金的同

22、时，物业阿公司将向业主或邦者业主委员会提吧出书面报告，经敖业主/业主委员胺会同意后，对未皑支付管理费和公罢共事业费的业户挨发出书面通知，袄明确在通知的7埃日后，将采取停盎止供电、水或煤奥气等相应的措施半，以避免业主及扒物业公司在经济盎上的损失。坝对恶意拖欠费用凹的业户，坚决采阿取相应的法律措摆施。翱手续费的收取：懊针对逾期付款超班过2个月以上的绊业户。物业公司澳将收取必要的手哀续费，作为因业瓣户违约引起管理稗者额外工作及相版关费用的补偿。办 拔 耙 扳 爸 奥 氨 艾 爸 挨 跋 巴超过付款期限2办个月以上的，每百次收取手续费￥绊300元。库存管理制度 暗供货商选择的原拌则般采购前的准备工按作

23、：第一要填写敖商品/物料采购胺申请单，经部门扳经理确认后报大肮厦总物业经理批矮准。第二要根据肮采购的内容确认白比价的程序，不坝同的金额比较的百标准不同，具体八的比较标准如下百：芭RMB1,00奥以下的可以直接按购买。艾RMB 1,0埃0-RMB 1瓣0,00的需填摆写报价单。版RMB 1,0罢00-RMB 办10,000的跋至少需要三家报伴价，已经签订了罢供应服务合同的瓣不需要每月都进罢行比较，只需在白续签新合同时进半行比较。柏RMB10,0办00-RMB1按00,000的癌采购至少需要四哀家报价。版RMB100,背000以上的采癌购至少需要五家矮的报价。绊在索取供货商的摆报价的同时供货皑商还

24、需要提供的斑资料包括资质证癌明、营业执照复芭印件、税务登记佰证复印件以及相霸应的业绩报告。败以上的比价不包八括政府垄断的项埃目，比价的目的邦不只是价格的比叭较还要比较相应绊的售后服务，产鞍品质量情况等。背根据采购合同的按性质不同，签订鞍合同的代表人也半有所不同，比如霸：需要动用大爱厦的维修基金的百需要经过业主委稗员会或者发展商邦的同意，项目日斑常运营分包合同板必须由总公司的埃MS部门负责人昂签署。般在对供货商进行版比价的同时，要拔填写商品/物料捌采购对比表。对傲比表的填写项目熬与采购金额相关挨，同时在表上要摆体现出申请人、敖申请部门经理、胺总物业经理的意八见，填写选择此扮供货商的原因。结账方式

25、爸主要以月结的方耙式，即每月供货扒商按照我司提供巴的材料订购单，哎送货然后每月底扮，由库房管理员碍与财务部、供货背商核对，每月底袄核对正确后，由半库房管理员申请半付款。瓣除特殊情况外，癌所有维修材料应阿尽可能从公司指昂定供应商处购买岸。搬工程材料采购及巴管理跋材料采购需要履碍行的手续般工程部根据实际凹工作安排，填写碍材料采购计划，邦递交总物业经理暗审批。只有经过艾总物业经理审批爸同意的材料采购罢计划，才能实施哀采购，工程部不摆得擅自通知供货般商采购材料。扳总物业经理可以埃根据具体实际情半况决定是否进行背采购，以及选择澳材料供货商。吧供货商将材料送白达项目后，应第艾一时间通知工程挨部经理，工程部

26、扒经理亲自或责成隘相关人员进行验昂收入库。颁材料出入库的管暗理半设置专人管理工百程部材料库房，挨直接受工程部经阿理的领导。唉每次材料入库，坝库管员必须按照啊材料类别填写入肮库单和登记库房佰账本，详细填写板入库数量，金额安，并在入库单上背注明供应商名称胺，并且将入库单奥及时送交财务部霸进行账务处理，般以便于财务记帐懊。邦材料出库时应填熬写出库单，并必胺须在出库单上填安写材料类别及具斑体用途、区分公矮共区域支出及住袄户支出。摆材料的入库和领挨用要有工程部主八管以上人员签字癌确认。建议库房罢管理采用以旧换班新的原则，即更扳换一个新的配件安或用电器，要有碍换下来旧的配件澳或用电器补库。癌如果出现未补库

27、盎情况要查明原因翱，有必要的情况把下，要写书面报岸告。捌每月底库管员要板对库存材料进行拔清点，结出月底绊每类材料的余额搬和库存数量。并办且将结果送交总柏物业经理和财务埃部，以便财务部隘进行记账和核对吧。罢库房管理员要及摆时反馈库房情况罢信息给工程部经佰理或者总物业经耙理。库房情况信捌息包括库房材料熬的数量、质量、胺价格，以及需要唉改进和完善的地袄方等。扳财务部将要每季般度对工程库存材肮料进行抽查盘点昂，每年年底要进芭行一次全面盘点搬。挨固定资产管理制背度霸固定资产的范围瓣和分类：拔物业管理机械、鞍设备、大型专用靶工具或单价在2耙，000元以上爸并且耐用年限在埃二年以上的非专癌用机械设备、工拌具

28、等；颁固定资产分为安吧全设备、办公设挨备、办公家具、肮工程设备、交通爱工具、通讯设备傲等。熬固定资产的账务百处理：拌固定资产实行分熬级管理，财产管搬理部门应建立明懊细分类账和固定瓣资产登记表。使爱用部门应掌握本敖部门的物品情况颁，建立物品使用版登记簿；霸购入、自制和馈瓣赠的固定资产，搬一律开具验收单蔼，连同购买发票板一并由财务入固百定资产账及固定板资登记表，标明挨编号；板固定资产领用时佰，应填写领用单靶，并由使用部门埃负责人或使用人案在领用单上签名拔，表明该设备已安由其保管使用；捌固定资产的报废半、报损应由公司稗有关部门填写报敖废、清理单，经巴财务管理部门审按核后，报总物业爱经理批准后，方懊可

29、核销。芭固定资产的管理靶：案固定资产管理人柏员应负责公司全捌部固定资产的管佰理，办理固定资拔产的购置、验收稗、领发、建表、罢报废、报损的处案理。财务部负责芭账务核算工作，摆做到账、表、物拜相符，每年末进白行一次清点、核艾对，并及时调整办账目。扒为保证固定资产癌账和实物的准确岸性，固定资产的盎管理部门和使用傲部门要相互配合胺，定期进行盘点案,盘盈、 盘亏翱要填表，通过财翱务部调整账、表凹使其相符；皑对固定资产清查蔼过程中发现的问阿题，要及时查明按原因，并报总物隘业经理审批，根拜据不同情况作不佰同处理；爸管理部门应建立爱固定资产、低值傲易耗品三级明细蔼账，由专人负责翱登记清点;办部门之间进行固芭定

30、资产的调拨，办应严格按规定办矮理，调拨时应先碍由部门填写一式扳二份调拨申请单熬，并及时登记，啊然后经双方部门癌领导和总物业经扒理签字后才能生扮效，使用部门不按得自行处理。绊固定资产的折旧阿方法按照外商投鞍资企业固定资产挨管理规定进行账爸务处理，即折旧蔼的残值率为原值鞍10%，电子类隘和普通设备的折霸旧年限为5年，翱大型机械设备、绊耐用设备折旧年安限为10年。存入保证金管理凹为规范对客户所捌缴交的押金、保霸证金的管理，正霸确反映其变动状挨况，特制定本管岸理规定。胺装修保证金收缴敖管理爸装修保证金收缴矮管理澳为客户进行装修绊的施工单位，必傲须缴纳装修保证爱金，装修保证金班按照管理公司有叭关装修管理

31、规定艾收取。凹装修保证金退还半管理般装修保证金退还笆的前提条件为工板程验收合格。客挨户装修工程完工耙，提出验收申请扒，工程部系统工胺程师、管业部经伴理及保安部经理氨会同设计单位、澳施工单位、建设摆单位、监理单位挨对其进行验收并埃在单位工程验收俺记录上签署合格案，方可申请退还稗押金。隘财务部根据工程跋部、管理部及保斑安部签署的验收爸合格及退还保证爱金的意见，核实百其保证金缴交情办况，签署意见。碍办理退款时，出稗纳人员应认真审啊核用户退款手续般的完备性，要求版客户在收据或说扳明书上签收确认八，并登记其有效扳证件的号码；颁经核实无误后，皑进入办理退款程俺序。爸施工出入证押金按管理艾为客户进行装修埃的

32、施工人员，必瓣须办理施工出入靶证，同时按规定阿缴交施工出入证挨押金。啊施工出入证押金懊收缴管理坝根据管理公司装癌修管理规定，向挨施工人员收取施坝工出入证押金。盎施工出入证押金胺退还管理暗施工人员凭完好岸无缺的施工出入按证及有关申请表澳退还押金；安管理公司应根据扒审查后的施工证袄件，在申请表上蔼签署意见后转交鞍财务部办理退款巴手续。鞍财务部人员审核靶无误后，方可办般理退款。内部往来管理按为了统一规范项癌目物业管理公司瓣与仲量联行北京斑总公司财务及人颁事部的往来单据耙交接及时,保证隘各部门工作顺利八进行,经各部门按协商一致,特将矮单据的传递时间矮规定如下:按考勤报送时间：百项目物业管理公叭司需于每

33、月5日隘前将上月临时工爱考勤表、每月1艾0日前将正式员霸工考勤表报送总霸公司人事部。八临时工工资发放坝时间：人事部保疤证物业财务部于挨每月8日前往取案得临时工工资明扳细单，经总物业绊经理签字确认后拌及时送回，物业盎财务部将于每月爸10日发放临时巴工工资。阿餐补发放时间：伴人事部保证物业叭财务部于每月1袄3日前往取得误版餐补明细单，经肮总物业经理签字办确认后及时送回奥，物业财务部将哀于每月15日发翱放员工餐补。安取得、发放员工半工资时间：物业挨财务部将于每月拌26日到总公司把领取员工工资明埃细单，经总物业矮经理签字确认后吧及时送回，以保疤证员工工资于月奥底前发放。安取得员工保险单班据的时间：总公

34、吧司财务及人事部埃保证项目物业管靶理公司于每月2叭8日取得员工保邦险明细单。爱与总公司财务核摆对往来账时间：袄总公司财务保证碍随时传递与项目案物业管理公司往拔来单据，每月2扮8日至本月最后百一天与总公司往胺来账核对清楚。白以上时间安排均安遇节假日提前。案公共事业费缴款般流程翱公共事业费用通安过开户银行直接半托收划转的具体拜项目包括：水费搬、电费、燃气费矮或电话费。托收艾的首要前提条件安为，付款单位与班收取费用的相关啊部门签订了托收斑协议。疤方案A：使用发奥展商的银行账户把作为托收的基本啊账户斑发展商与政府相蔼关的收费部门签霸订费用托收协议叭，同意该项目发懊生的所有公共事袄业费用从发展商捌的银行

35、账户划转扮；安每月政府相关的翱收费部门通过银板行从发展商的账傲户上划转每月的蔼公共事业费用。翱同时，发展商财矮务部确认此托收澳费用为应收物业阿管理公司款项；白物业管理公司财邦务部依据发展商懊财务部提供的资坝料确认应付款项鞍；白物业管理公司财扳务部根据每月客般户的读表数计算佰实际消耗量，乘爸以相应的收费标巴准，确认应向客吧户收取的公共事叭业费用。发展商凹代付的公共事业澳费用金额减去应邦向客户收取的金翱额的差额确认为扮公共区域的费用翱；鞍物业管理公司财拔务部应向客户收邦取的公共事业费绊用的金额是根据班工程部每月的读爱表数计算，每月扳工程部的读表日唉期为10日，在敖每月12日下午柏5时之前，将财佰务

36、部设计的读表阿盘送交财务部。拜财务部在每月1稗6日(如果遇到氨节假日将要适当罢提前)发送公共霸事业账单给客户凹，客户自收到账暗单之日起的2周扳内付款；稗每月13日前，鞍发展商将电话托吧收单复印件提供挨给物业管理公司叭，以便物业公司皑进行账单处理；扮财务部所称的业吧户包括发展商及案客户等;办每月月底结账时疤要与发展商财务爱部对往来账，双拔方确认往来款项岸以后，作为付款霸申请或者费用抵澳扣的依据。拜方案B：以物业拜管理公司独立的背银行账户作为托颁收的基本账户。罢物业管理公司与岸政府相关的收费皑部门签订费用托岸收协议，同意所霸管理项目每月的版公共事业开支直把接从银行账号划伴转；扳政府相关收费部安门通

37、过银行从物盎业公司的账号上跋直接划转每月的坝公共事业费用，岸同时在扣除应该败向客户收取的水百电费后，作为该拜项目的公共区域凹的费用；岸水电等公共事业伴费用的读表及发扮单方式与方案A澳的第5项相同；邦此种方案不涉及半应付发展商款项氨的问题，也不涉岸及发展商与政府拌部门之间的问题稗，只是物业管理懊公司与政府收费皑部门和物业管理巴公司与客户之间版的往来；胺财务部所称的业班户包括发展商、安及客户。耙以上是托收程序叭的两种方案，具皑体的有关费用催俺缴和处理方案，袄在应收账款的管耙理规定中有明确扒规定。蔼代收代缴费用管爱理代收代缴电话费颁每月12日之前板，必须将上月的八客户电话费清单埃和发展商已缴纳佰的电

38、话费发票复安印件送交到物业拔管理公司财务部半会计的手里。作啊为物业管理公司扮确认应收款项的佰依据。翱每月16日财务敖部将电话费账单昂分别发送给客户般和发展商，如果疤遇到节假日，账肮单的发送日期和摆第1项操作程序坝相应提前。百财务部将要按照癌具体的付款信息凹确定电话费账单芭发送的对象，客笆户使用的发送给摆客户；空号和发搬展商承诺付款的矮发送给发展商。俺电话费的付款期艾限与管理费和公稗共事业费用的付袄款期限相同，即般客户自收到账单肮之日起有2周的败付款时间。如果坝超过财务部确认办的付款期限而且凹没有合理书面的懊逾期付款理由，伴财务部将要按照芭应收款项管理规哎定，进行相应的昂处理和措施，对般于60天

39、内仍不懊交纳电话费或所鞍欠电话费超过电扳话押金者，物业败管理公司将强行皑切断电话，并责案成欠费者垫付两翱个月押金，从该凹电话押金中抵补跋未收回的电话费搬。绊由于电话费用的疤收取行为属于替疤发展商收取的代扒收行为，每月月隘底物业管理公司澳的财务部须与发伴展商的财务部进吧行内部往来款项捌的确认，具体的跋确认函需要双方八财务负责人签字敖确认，同时，也啊可以作为付款申肮请或者往来账项挨抵扣的依据。罢以上的付款申请盎或者往来款项的挨抵扣是指物业财捌务部实际收回的傲电话费金额，不凹应包含应收而未扒收回款项。哎电话费从发展商按账户划款，如需巴要物业管理公司鞍立即全额划给发邦展商，则电话押袄金应放在物业管敖理

40、公司；如只将百收到多少电话费吧就划给发展商多隘少，则电话押金胺存入发展商账户拌。澳代供应商收取的哎费用板为了严格遵守北按京市税务局关于芭发票的使用和管疤理规定，对管理八公司的各项代收颁款项进行有效的按管理，现对管理扮公司的代收款项般的条件做出明确搬规定：肮收款人必须是与邦管理公司签订合扒同的分包商或者搬与管理公司签订稗正式的委托代收皑款合同，否则，袄将不予代收。熬必须有付款人同扮意付款的确认函皑。隘代收款项到达管俺理公司的账户后吧，收款人才能向吧管理公司申请支罢取款项。收款人笆所提供给管理公扒司的发票，必须叭是符合北京市税俺务局颁布新发票把使用和管理规定按的正式发票（即半2001年4月癌1日起

41、实施的新癌规定），而且发版票必须真实有效埃。管理公司将按隘发票上的财务章百的名称作为付款袄支票的抬头。扒在收到代收款项跋后，管理公司将拔代扣代缴营业税把，税率为5%。癌银行收取的手续肮费以及代收款项挨属于外币的汇兑懊损益由收款人自蔼己承担，管理处班不予承担。艾有偿服务收费管暗理氨 皑为提高服务质量挨，加强对有偿服白务收费的管理，爱特制定本规定。工作程序先服务后收费耙管业部对客户所安需维修项目的相靶关内容详细填写奥记录并输入电脑佰，根据物业管理熬公司的有偿服务板价目表标准计费霸后填入维修单;按维修人员在客户皑同意服务价格后伴，为客户提供有哀偿服务，最后请捌客户对维修效果邦进行验收并在维艾修单上签

42、字确认按，第一联给管业靶部，第二联返工拌程部，第三联交坝财务部；澳各服务项目完成笆后，工程人员应笆填写维修时间、暗耗料情况，并签伴版署后交仓库管理爸员进行库存登记绊；巴当工程维修单与扒工程部核对后，班财务部每月15昂日前将上月的维哀修费用列入有关敖客户的缴费通知挨书计费收取。其他要求安维修人员对客户笆提供服务后，不熬能直接向客户收懊取现金，更不能颁接受客户的小费霸或其他馈赠物品颁;俺若客户要求的服隘务超出现服务范佰围时，维修人员吧应礼貌地给予合懊理解释，并尽最昂大能力提供协助阿（如资料提供等氨），最后将情况罢反映至管理部负傲责人；癌根据市场价格及半实际情况的费用稗变化和客户服务奥需求，物业管理

43、哀公司应及时增减懊服务项目或修订哀收费标准。拌管理费支出管理氨规定捌管理费的支出应安体现管理费搬“蔼取之于客户，用跋之于客户拜”斑的原则。制定本拔规定，是为加强疤对管理费用开支岸的管理，确保管爱理费支出的合理碍性。摆管理费主要支出百项目氨共用设备、设施岸的维修及保养费佰；俺公共区域消耗的百公共事业费用；皑公共区域绿化费鞍及节日装饰费；肮公共区域清洁、半杀虫费用；敖管理人员支出，按包括工资、福利颁、制服及装备等爱；哀物业管理公司酬艾金（按管理合同傲规定）；大厦保险费；安审计费、律师费佰及聘请专业人员柏费用；敖固定资产折旧费捌；矮应急及不可预测哎费用；税费；行政办公费用；耙其他为管理的合蔼理支出。

44、管理费支出监管颁每年度的管理费巴开支必须按年度安预算项目执行；巴每月的管理费用碍支出应按本预算盎执行，如每一具百体项目的费用支敖出超过预算金额败，物业管理公司绊必须在季度和年伴度财务报表做出翱合理解释。阿每年度管理费开版支原则上应按照俺预算项目执行；白凡发生与会计制癌度和税法相违背颁的费用支出严禁安在管理费中列支班；懊财务部负责对每敖年度管理费支出懊用途进行审核和盎监督。癌应急及不可预测挨费用管理制度袄物业管理公司每疤月提取的应急及按不可预测费用在坝当年支付所有不啊可预见事故的费皑用后，剩余部分皑以后大厦应急事矮件的准备金。为白规范应急及不可敖预测费用的使用俺和管理，结合实按际情况，特制定捌本

45、管理制度。提取管理吧事故基金的计提背列入年度管理费唉预算，属于管理霸预算的一部分，版按月预提或者实皑际发生时一次性鞍使用。艾应急及不可预测罢费用不单独设立氨专户储存，但账板务处理时，单独捌列示反映。支出管理奥应急及不可预测埃费用应专款专用鞍;阿应急及不可预测坝费用主要用于企凹业正常经营不能矮考虑到的应急费吧用或者意外损失扒，更侧重于社会班公共物品的支出盎，如预防SAR傲S购买的各种消鞍毒用品用具；某斑些恐怖活动造成胺的损失等。结存管理芭应急及不可预测罢费用的结存应在巴每月会计报表中熬反映，并在财务板报告中说明其使艾用项目、使用情捌况等。胺应急及不可预测稗费用的结余部分芭将作为以后大厦靶应急事件

46、的准备拌金。坝维修基金管理制八度澳 班为规范维修基金罢的运作、使用及癌管理，根据有关叭法规、条例及管安理公约的规定，拔并结合物业的实挨际情况，特制定把本制度。基金来源绊所有同业主按照懊国家规定的比例案缴纳的资金； 败管理公司运行的跋盈余；物业管理百公司需要使用维跋修基金时，须经氨发展商/业主大扳会/业主委员会澳批准和书面授权安。基金用途皑维修基金仅用于般支付共用设施及啊共用设备大型维盎修及更换的大型埃开支。基金使用管理捌维修基金的使用版由物业公司提出碍年度计划，经发班展商/业主大会绊/业主委员会审拌定后实施，且使啊用时不能超出审扳批限额，如若超扳出需要单独向发矮展商/业主大会摆/业主委员会申捌

47、请。结存管理搬公司应根据运作伴情况，对基金进艾行合理的管理，矮实行专款专用，疤不准挪作他用。颁物业管理公司应扒及时向发展商/百业主大会/业主啊委员会反映其增鞍减变动情况，在版财务报告中予以芭说明；其结余情佰况应报送发展商瓣/业主大会/业霸主委员会，接受盎业主监督。印章使用制度 拜发票数据实行填佰写好后再加盖发捌票专用章，每个鞍项目只允许使用靶自己的发票编号肮章，不允许借用吧其他项目的发票捌印章；氨支票只有填写收邦款人和金额后加般盖印章，不得签邦发空白支票。蔼对开据的收款凭扳证应加盖现金收奥讫专用章，报销傲的发票应加盖现板金付讫或银行支八付章。敖报表、账册、凭背证上的制表、审安核、记账等，必哎须

48、根据工作程序案进行盖章，保证碍合法性和责任性鞍。阿会计档案管理规敖定伴 笆针对会计档案的蔼重要性，根据企搬业会计管理规定瓣，制定以下管理颁规定。袄会计档案是指会哀计凭证，会计账岸簿和财务报告等胺会计核算专业材颁料，是记录和反案映单位经济业务扒的重要凭证和证哎据。具体包括：敖会计凭证类:原绊始凭证、记账凭半证、汇总凭证、熬其他会计凭证;澳会计账薄类：总挨账、明细账、日板记账、辅助账簿翱、其他会计账簿澳;奥报告类：月度、巴季度、年度财务盎报告，包括会计吧报表、附表、附版注及文字说明，敖其他财务报告;百其他类：银行存癌款余额调节表、胺银行对账单及其按他应当保存的会肮计核算专业资料案。翱项目每年形成的

49、扒会计档案由财务爸部按照归档要求颁整理立卷、装订阿成册,并编制会挨计档案保管清册伴。蔼当年形成的会计伴档案，在会计年拜度终结后，由财癌务部保管1年。颁期满之后，由财疤务部专人保管并拔且存放于专用的癌保管地点。扒财务部保存的会鞍计档案不得借出靶。如有特殊需要半，经财务部经理拔批准，方可代查袄阅或复制，并办绊理登记手续。查叭阅或复制会计档八案的人员，严禁伴在会计档案上涂坝画、拆封和抽换按。拌会计档案的保管澳期限分为永久、爸定期两类。会计邦档案的保管期限背，从会计年度终埃结后的第一天开疤始计算。定期保啊管期限为10年唉、15年两类。肮本规定的会计保坝管期限为最低保巴管期限，各类会傲计档案的保管原埃则

50、上应当按照本搬规定附表所列期版限执行。会计档半案的具体名称如扒有同本规定附表扮所列档案名称不拜相符的，可以比叭照类似档案的保办管期限办理。把保管期满的会计败档案，除第(七盎)条规定的情形爸外，可以按照以挨下程序销毁；阿由财务部提出销癌毁意见，编制会昂计档案销毁清册背，列明销毁会计扒档案的名称、卷暗号、册数、起止哀年度和档案编号芭、应保管期限、笆已保管期限、销佰毁时间等内容;矮总物业经理在会颁计档案销毁清册吧上签署意见;胺销毁会计档案时安，应当由行政和捌财务部共同派员哀监销;颁监销人在监销会耙计档案前，应当鞍按照会计档案销拌毁清册所列内容拜清点核对所要销吧毁的会计档案；埃销毁后应当在会阿计档案销

51、毁清册坝上签名盖章，并艾将监销情况报告矮总物业经理。扮保管期满但未结胺清债权债务原始按凭证和涉及其他版未了事项的原始懊凭证不得销毁，瓣应当单独抽出立半卷，保管到未了敖事项完结为止。按单独抽出立卷的柏会计档案，应当板在会计档案销毁办清册和会计保管败清册中列明。爱采用电子计算机案进行会计核算，颁应当保存打印出扳的纸质会计档案碍。扒物业管理公司财岸务交接项目明细八应收账款和其他拜应收款清单（明皑细到每个单元）碍。百应付账款和其他跋应付款清单（明癌细到每个单位、隘具体公司）。唉与应付款项相关爱的合同或协议以柏及采购申请（要啊有合同清单）。碍有线电视收视许巴可证以及相关的艾国外频道收视缴颁费协议。搬保险

52、合同以及保碍险缴费单。疤公共事业费托收艾的合同或者合同拜编号以及相关联把系电话。扮账单的发送清单傲（明细到每一个稗单元）。颁缴费人联系清单佰包括联系电话和板联系人姓名等。芭维修基金清单包罢括相关的用途和氨金额。俺审计报告，所有稗的资产、负债和矮所有者权益以审笆计报告为准，如盎果发展商或者业鞍主委员会不能接罢受审计结果，管白理处将要不承接矮原物业公司的任伴何负债或者资产摆。摆停车场收费管理伴制度霸本规定仅适用于凹北京仲量联行物肮业管理服务有限把公司所管理的物凹业项目，此项规叭定的前提为，停巴车场的硬件环境扒已经达到收费条柏件；停车场的实爸际情况已经在相靶关部门备案，并败且得到符合经营奥条件的批复

53、；收隘费标准已经对外柏公示。按与车场产权所有凹人已经签订委托叭经营停车场的协佰议，并且明确相熬关收益的分配方肮案或者标准。收费方式扮根据委托经营协芭议中的相关费用摆收取标准，具体艾有以下及种情况澳：拌时租收费方式，背时租收费方式是捌指根据对外公示胺的收费标准，按搬照时间计算收费绊金额。斑按月收费方式，傲是指车场产权所爱有人与车辆使用绊已经签订停车位办租赁协议，管理八公司依据租赁协按议进行定期收费背。此种方式包括澳两种情况，一是百租金中包含车位百管理费；二是租哎金中不包含车位坝管理费。拜未租赁停车位收氨费，是指车场产白权所有人需要承般担的未对外出租敖或者自用的停车哀位管理费。发票管理埃根据租赁合

54、同中按界定的租金包含捌内容的不同，发拔票的出据人不同摆，具体情况如下埃：翱时租收费，时租板收费的方式所使半用的发票为北京耙市地方税务局统按一印制的停车收邦费定额发票；此懊种发票只有有停吧车服务经营许可哀证的企业才能够鞍领用，所以由我扮司直接向北京市百地方税务局申领柏，并由车辆收费案员直接提供给停柏车人。隘按月收费，按月绊收费有两种情况百中，租金中包含哀管理费的发票，矮可以由管理公司蔼提供；租金中不八包含管理费的租熬金发票由受益人瓣直接提供，与管摆理公司无关，管岸理公司向车位使岸用人或者产权人袄单独收取管理费绊，并提供相应的扒发票。败未租赁停车位的爸每月管理费由产芭权人承担，管理跋公司直接向其收

55、唉取管理费。收款管理拜每个停车场配备唉适当数量的停车搬收费管理员，负疤责日常收费和停柏车疏导管理。佰适合月租和未租安赁收费标准的客癌户，必须到管理癌公司财务部或者凹产权人处交费，拌不能通过车场管皑理人员交纳。案时租收费每天财邦务部出纳要负责鞍检查车场管理员隘的收费情况，通败过核对发票的使八用情况，核对其翱上交车位费的正凹确性；八每天收费管理员敖早晚两次到出纳蔼处结算费用，具败体时间为：早上跋9：15结算上碍天晚上收费；晚伴上 18：00拜结算当天收费。暗车场管理员每天碍要到财务部结算罢当天的收费金额伴，同时领取相应按的定额发票。岸如果出现票款不拔符和款项丢失情扳况，财务部出纳隘要及时报告项目吧

56、总物业经理和财昂务部经理，同时艾追查原因；对责半任人按所丢失或白者短款金额10癌倍，进行赔偿。扒车场保安员和保翱安领班，有权监扮督车场收费员的奥收款行为，如果奥出现徇私舞弊行盎为，管理处除了佰追偿损失之外，翱还要追究其法律拌责任，同时，立奥即从公司除名。租金结算皑每月底管理公司敖财务部与发展商摆/业主结算当月霸实际收到的停车昂位租金；具体的俺计算方案按照管翱理公司与发展商稗/业主签订的委邦托合同中的相关熬规定执行。澳汽车加油IC卡鞍管理制度胺鉴于现在项目使埃用的车辆不断增搬加，为了能够更蔼好的为公司提供埃服务，减轻每位翱司机垫付资金的敖压力，同时，加白强公司的车辆管佰理、完善项目报坝销管理制度

57、，便隘于从总量上控制捌汽车日常耗油情斑况，财务部结合白北京市规定取消颁油票使用的规定靶，建议每个有车靶辆的项目购买车柏辆加油IC卡，俺司机以按月充值扒的形式加油。具哎体操作为：澳每月月底最后一颁天，司机根据上啊月实际使用的油伴量，填写油量申疤请报告，报总物拌业经理审批核准蔼，报财务部申请扮支票，申请购买爸油量至IC卡；搬平时司机按实际坝耗油情况，持刷叭卡记录到财务部拌登记般“邦汽车加油IC卡哀使用记录捌”芭；。 按每月28日前，柏司机须将当月加岸油情况上报至项办目财务部，需要八提交机打发票（霸特殊情况除外，艾如出差至外地不班能够使用IC卡扮情况），需要提白供车辆行驶里程白和每次加油的具埃体情况

58、（即加油扳清单）。扳财务部负责人于般每月底核对IC白卡金额，填写挨“斑汽车耗油量分析蔼表靶”熬，并确定下月用爱量预算以及上月爱车辆使用的行驶胺里程是否合理。背财务部应对公司背用车的汽油消耗案量作连续监督，翱分析其消耗的合扮理性，按时填报芭“般汽车耗油量分析败表巴”柏，并及时反馈信阿息给大厦总物业凹经理及总公司。拜加油IC卡由司昂机保存，不允许背丢失，如有丢失邦司机需要承担相跋应责任。确定采购类别伴采购类别整体可鞍以分为五部分，安即分包服务、设佰备维护保养、工跋程维修材料、外哎部专业服务以及翱行政/办公用品拌。分包服务把保洁服务，选聘袄保洁服务的主要跋的原因是降低成爱本和风险，提高胺专业服务水平

59、。半选聘了专业的保肮洁服务公司，可熬以不需要单独购叭买各类保洁设备白及承担设备折旧扮、不需要支付人拔员招聘成本进而皑降低成本；由于版保洁公司为每一凹个项目在提供服板务期间上了责任鞍保险，所以，在矮每一个项目由于拜保洁服务人员过般失造成的损失，熬由保洁服务公司案承担，这样就分捌摊和降低了运营搬风险。碍保安服务，属于熬专业工种的服务半，需要具备一定霸的身体素质和专吧业的技能。聘任斑专业的保安服务靶公司可以保证保俺安服务人员的素斑质，避免保安人案员水平参差不齐艾以及降低由于水埃平较低进行的培斑训成本。懊成品保护，此项氨服务主要针对的巴是刚刚落成的新白项目，特别是项啊目的交接是分批隘分次进行的，在安所

60、有的工程完工癌前，交楼的部分坝与施工的部分需百要完整的分离，班或者交楼后有许颁多收尾性的工作笆需要完成，都需疤要成品保护服务吧。白电梯操作，主要唉针对的是工程未俺全部完工或者客佰户提出特别的要伴求，需要此项服胺务。熬工服制作，此项奥服务对于仲量联傲行及所有的客户拜十分重要，因为板工装代表的是我盎司员工的整体精肮神面貌和服务水办平，所以，需要瓣提供此项服务的跋供应商必须能够哀满足员工及管理败阶层的需要。量耙体裁衣或者提供袄统一市场号码标扳准制作的工装，耙穿上工装以后使班所有的员工充满跋自信。停车场管理服务跋工服洗涤，由于吧我司员工的管理爱层服装和普通员阿工的服装面料质俺量不同，每个部把门的服装面