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文档简介

1、房地产工程现场管理第一部分 根源剖析第二部分 可控的关键举措第三部分 各专业各阶段通病及防范措施 目录第一部分现场问题的典型表现与根源剖析先从房产品的质量谈起,更多的房地产公司谓之“品质” 国家规范对工程质量的影响: 国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目(保证项目)检查和一般项目(允许偏差项目)检查。当检查合格率对于一定比例时,只需对比例抽检发现的不合格项进行整改,即可判定该分部分项工程整体验收合格。 项目交付业主验收时,对于业主而言不存在抽样验收比例问题,任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。 国家相关分部分项工程验收属于事后检验,对施工过

2、程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定,其检查重点、检查要求不明确,对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失,无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要。 只告诉你如何检验“合格”与否,从不告诉你如何达成“合格”,更不用说达成“精品” 铝合金门窗分项工程验评表中,对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求。 对所需检验项目的检验方法没有明确要求。 一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离;二、产品的价值评判标准的差异;三、建立最终使用者评价标准的重要性 房地产企业普遍面临的问题: 1、越来越多的挂靠总包,只做土建且缺乏总承包能力; 2、肢解分包

3、,房地产公司如何做总承包? 3、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质; 4、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式,如何有 效应对,几何级数倍增的复杂要素如何掌控? 5、满足国标质量就能做出好品质吗? 6、工程管理人员素质层次不齐,监理形同虚设,如何将 优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程? 7、低价中标的误区 落地执行难?温州鹿城广场实现两年内3倍溢价第二部分工程现场管理可控的关键举措技术管理样板工程成品保护进度管理要素管理三、 成品保护管理木制品的成品保护管理程序-固化的成品保护规定重点:图片化的标准,形象直观,标准统一。小结: 通过图文并茂的指引文件,形成全面细致的成品保护标准,

4、通过详细的表格检查记录固化操作流程和标准,不仅提高工程管理人员的全面性,更能积极调动监理的力量为质量提升提供可靠的保证。技术管理样板工程成品保护进度管理要素管理一、技术管理 类型序号优化项目降低成本/增加收入(万元)优化成本1地下室层高30 8158 人防271 2土石方460 3基础工程桩基1,169 基坑围护200 4地下室结构含钢量474 含砼量13125防水279 6外立面装饰石材600 保温460 7外立面门窗1,110 8公共部位精装修225 9景观覆土73 围栏13 景观桥68 10市政配套(高压线移位)700 11高层赠送VRV空调514 12售楼处石材50 装修150 增加收

5、入1地下室高层444 2,806 别墅852 车库10 2市政配套(公变、专变配电间)1,500 合计10,9641、技术管理-可实现性把控差距 交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑 调整后的欧亚米黄石材整体效果实现的目标=客户评价标准 设计效果工艺实现与设计效果的辩证统一工具是什么?可实现性案例 任何项目的理念和定位,都需要通过工程施工才能由思路、方案变成最终的产品,所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的施工工艺难易程度发表专业意见,通过各职能的相互藕合,追求项目在“理想”和“现实”的高度统一。比如:产品的前瞻性与可行性如何兼顾?如何使定位的产品更容易实现?哪种材料更容易施工?质量更

6、稳定?采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好? 3.“强制性条文”解读 1)电梯基坑采取有组织排水; 3.“强制性条文”解读 6)在砌体和墙抹灰施工中,严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等外加剂。 7)生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。 3.“强制性条文”解读 9)毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。 10)毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度,除应满足国家相关规范要求外,尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。 O.1、项目级标准的制定图纸案例节点做法梳理审图与技术评审样板工程成品保护进度管理要素管理 二、材料与样板管理 (一)打样-可实现性工作的延续案例 某酒店的设计过程中,需

7、打样的材料多达260多种,设计师对材料的设计效果要求极其严格,每种材料的反复打样平均在5次以上,竭尽全力满足设计要求成为工作的重点。材料样板都经设计师认可后才进行施工,在材料打样过程中与设计师共同探讨、研究寻找共同点,以求问题的完美解决!中餐厅部分材料样品材料样板打样过程中餐厅部分材料样品材料样板打样过程墙、地面石材的打样材料样板打样过程铜雕刻制品打样材料样板打样过程 25*5雕花铜线10mm波纹铜板厚5mm厚铜板50*10雕花铜线材料样板打样过程中餐厅木雕刻打样材料样板打样过程启示 打样是设计意图可实现的第一步,如果样品都做不出来,谈何实现的效果呢! 打样更是材料控制的首要工作,设计、工程、

8、材料部门均应参与。 在此阶段形成施工阶段的管理标准,从而为事中控制打下良好基础。 (二)、 样板工程管理施工样板先行制度及案例施工样板先行制度,将施工工艺标准具体化,将高标准的施工工艺贯彻到底; 分类样板工程名称部位幕墙幕墙工艺样板1#楼5层机电机电工艺样板1#楼7层精装修2#楼装修工艺样板2#楼4层1#楼装修工艺样板1#楼7层景观景观铺装工艺样板办公庭院内工艺样板-幕墙吊顶龙骨安装 工艺样板-精装修基层及管线安装 严格实施施工样板先行制度,1月26日设计师到现场查看铺地样板,其中3块样板提出需做设计调整,并于2月13日出调整图纸重新铺设3块样板。正在重新铺设调整后的样板。计划于4月3日完成。

9、(三)样板管理-固化程序(三)样板管理-固化程序(三)样板管理-固化程序 通过建立工程样板制度对重要分项工程在大面施工前、重要部位、关键节点、新工艺新材料应用等实行板先行;通过相关职能部门、设计单位和公司领导参加样板的评审,解决施工中的难点、重点,确保工程营造品质得到保障。样板应用样板确认以后,由工程管理部对样板实施进行总结,对工艺工法和质量标准进行交底、固化,要求施工单位严格执行,监理单位监督检查。有多家施工单位的工序,工程管理部应组织相关人员进行样板学习,统一做法与标准。通过样板实景或影像资料的展示,为销售工作提供支撑。 (三)样板管理-固化程序 总结:从样板工程计划、过程实施、过程验收、

10、最终验收等精细化管理的手段,可有效保证样板工程贯穿项目进展的全过程、采购计划表合格供方外采购物资申请表设备进场验收记录工程样板过程验收单工程样板最终验收单重点:建立操作表单。 (四)样板层的结构处理方案注: 1.本节点适用于中间一层精装修样板施工,其余尚未开始墙体砌筑; 2.样板房墙体砌筑时应将上层墙体砌筑但不允许封顶,以防止上部梁结构受力变形影响样板房的墙体; 3.如果中间结构分两次验收时,填充墙砌筑分界层也应按此节点施工。非常规填充墙封顶方案 实景样板房应做为一个完整的项目来管理,除其进度、质量、成本外,还应考虑其环境的因素,结构、防水、立体施工、看房通道及其对整体项目的影响等等。(五)样

11、板房管理-程序审图与技术评审样板工程成品保护进度管理要素管理四、工程进度管理 1、进度计划编制的要素 工程总体进度计划编制时应充分考虑出图时间、施工工艺、周边环境、季节影响、销售节点等因素;并应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间(包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给水、煤气、景观、室内精装修等等)2、劳动力的组织 案例 农业“双抢”和春节期间的施工劳动 力的安排。 我们该采取哪些措施来避免工人的流 失呢? 案例 事先摸底鼓励施工单位选择远区域的劳 务队伍; 鼓励施工单位选择长期合作的劳务队伍; “加班”工资的发放。启示:必须深入到一线中才能制定切实有效

12、的策略 劳动力组织案例解析质量、进度责任状深入基层,标段管理员在组织施工帮组开会在主体施工阶段,进度上不来,施工单位人员上报数量又很大,于是进行清点。(清点时间上午6:30,连续三天) 每两天一次的项目经理协调会会议之后夜间检查施工作业面,清点人数会议之后夜间检查施工作业面,清点人数赶工期间加班情况部门组织施工单位领导开会协调 小结: 劳动力组织的纠偏措施一定是有针对性的,一定是有层次的,也是必须始终保持和坚持的。案例分析工程总包已进场,但施工图纸还没有?请问如何准备才能加快进度?案例分析通常施工单位材料合同的签订依赖于图纸提前设计预沟通,统计大致材料用量,以便定合同、备材料、攒队伍。 启示

13、进度管理的另一核心就是解决看似不能解决 的问题。反复挖掘,站在各方角度看问题, 你的“思维角色”必须经常变换。总结:进度管理核心五要素人、料、机、法、环。第三部分工程质量疑难杂症剖析与对策二、主体工程施工阶段管理 一、桩基与基础工程及地下结构施工阶段管理 三、景观工程管理把控四、幕墙施工阶段工程管理 五、工艺控制优秀案例分享六、借鉴与提升空间一、桩基与基础工程及地下结构施工管理 1、“提心吊胆”是地下阶段的普遍心态,尽管很多方案都经过了专家论证;2、在土建专业里,地下施工在成本管理上容易失控;3、具体项目的操作难度大,质量通病明显。 国家相关分部分项工程验收属于事后检验,对施工过程的质量控制无

14、法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定,其检查重点、检查要求不明确,对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失,无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要。 项目的基坑工程采用的是大范围简易深井降水、结合边坡喷射砼护壁、放坡开挖的施工方案。总体来说,工程本身难度并不是很大,不过开挖面积较大(面积约32254),有多处的深承台形成坑中坑,最深的电梯井承台底与普通底板面的高差接近4m。基坑开挖范围内以砂质粉土为主,地下平均水面在场地平均标高以下1m左右,合理降水成为本工程的成功实施的关键。基坑降水案例在如此大范围内用直接冲水钻孔的简易深井排水还是首次。在基坑范围内,除了主楼栋号外其余基本上

15、都是连片型的地下室。施工单位内部对管井的施打顺序和具体的平面排布意见也不是很统一。请思考应采取哪些措施呢?基坑降水案例 按开挖进度逐位布井 用全站仪根据基础底板图逐井定位(以便避开地下室承台、电梯井、剪力墙) 在深坑区域附近适当调小井距基坑降水案例在实际的施工过程中,出现了塔吊基础的水位一度难以降到位,部分深承台底有反水等现象。 此时该采取什么样的怎样的措施呢?基坑降水案例 加布井点 加潜水泵。 基坑降水案例 项目为地下2层、地上18层,其基坑平均深度9.2米,最深处约13米。在基坑的东面及南面为5层结构的农居房,最近处仅为8米左右,且农居房的第四、五层是后期加盖的。案例分析:基坑围护出现险情

16、基坑围护出现险情案例 考虑地质状况及周边环境,设计采用三轴水泥搅拌桩、土钉墙及钻孔搅拌桩加混凝土角撑的围护体系。其设计方案通过公司内部及建委专家的论证,并进行了备案。但在地下工程实施过程中,基坑仍出现多处大的险情。基坑围护出现险情案例 在某天晚上挖土过程中,基坑顶部开始出现一些小裂缝,且随着时间的推移有增加的趋势。虽然立即停止了挖土,但裂缝的发展并没停止,最大的地方可伸进一只手。如果不立即处理,有坍坡的危险。 怎么办?基坑围护出现险情案例 立即回填基坑内反压,在无法了解原因的情况下,应采取最保守的做法。基坑围护出现险情 第二天,通过现场勘查分析:原基坑边坡表面为建筑生活垃圾回填,土钉墙无法有效

17、 拉结,导致裂缝产生。 应采取怎样的措施呢?基坑围护出现险情 边坡卸载的处理方案,清除原回填垃圾至原土,重新喷锚加固。基坑围护出现险情 一开始情况还算稳定,但在进入基础边坡的修整及砖胎膜施工阶段,险情发生了。从监测数据显示,在基坑的根部,位移速率加大,大大超过了设计危险值。确定为内外水压差过大,导致了险情。 应该怎么办? 基坑围护出现险情 针对这种情况,进行基坑外降水或边坡卸载是最佳方案,但基坑外就是农居房,卸载无操作空间、降水将会导致农居房的沉降和变形。还有一个方案就是基坑内反压,如采用土体反压,将无法进行正常施工,没有更好的基坑加固措施。基坑围护出现险情 唯一的措施只有在临时加固的基础上,

18、加快施工进度,尽早地浇筑底板混凝土,对基坑根部起到支撑作用,限制基坑根部变形。基坑围护出现险情 根据这一方案,在砖胎膜还没完成的情况下,我们连夜进行混凝土垫层的浇筑,从第二天监测数据反映,变形虽在减缓,仍超设计安全值,无法等底板全部浇筑完成。通过与结构设计沟通,我们对此段的底板进行先行施工,以起到对基坑反压的作用。通过组织劳动力,连夜施工,我们在最短的时间内完成的混凝土的浇筑,保证了基坑的安全。基坑围护出现险情 总结:三种处理措施,一是进行基坑外降水;二是进行边坡卸载;三是进行基坑反压。总体原则是保证基坑内外的压力平衡。对这三种措施的采用,因根据现场周边情况和出项险情的成因,分别实施或同时采用

19、。基坑围护出现险情案例总结: 制定针对性的预案,针对各种危险情况的措施必须到位,方可避免“提心吊胆” 。 天下难事必做于易。 案例:地下障碍物南区在土方开挖过程中,先后发现了混凝土取水口,浆砌块石驳岸等原构筑物,工程量约3500m3。通过大开挖事先清除这部分障碍物,从-4.5M处开始打桩,打桩难度大大降低,施工较为顺利。目前已完成一、二标段灌注桩约940根。案例:地下障碍物北区从地表直接开始打桩,为保证进度,在施工过程中桩基单位先后新购进了4台冲锤桩机。北区桩基在施工过程中采用了大开挖、冲锤处理、岩芯钻等方式处理地下障碍物,整个过程缓慢。案例:地下障碍物北区整个过程障碍物处理签证费用约40万元

20、。南区直接在挖土过程中处理障碍物约3500m3,费用约10万元。 启示 项目管理过程中有成本与进度双赢的举措。 反复推敲,针对实际,全局平衡。地下工程质量通病及预防措施: 【案例描述】烟囱出屋面的根部,局部漏振,出现大的蜂窝现象;(该现象极易导致烟囱跟屋面交接部位渗水)地下室砼墙根部未做防漏浆措施,导致出现蜂窝现象;(其结果是引起砼墙根部渗水)。屋面未二次振捣,密实度不足,平整度较差。(未二次振捣,砼失去自防水能力,同时较差的平整度对后续施工的整体品质均造成一定影响。 该类案例中的质量问题形成的原因主要有以下几个方面:1.施工单位的施工员未旁站指导;2.监理未在关键节点上进行技术指导,或者未旁

21、站监督;3.甲方相关管理人员未进行有效的防漏浆和二次振捣工艺交底和培训,或监督力度不足。 现场管理人员务必做好以下几个步骤:有效的调动监理工作积极性,充分利用监理的力量把好第2道关;项目部事前必须做好防漏浆、二次振捣标准节点的技术交底培训工作,交底应有书面记录;现场管理人员必须做好过程控制工作、现场监督指导、以及成品验收工作。 原因分析:砼振捣不实,局部漏振;未进行二次振捣。节点施工说明: 由于商品砼坍落度大,在进行地下室底板或顶板翻边部位施工时,振动棒振捣使砼流座到底板,施工人员往往少振或不振捣,导致砼不密实,因此形成渗漏薄弱点。 针对大面积车库底板、顶板、平屋面、所有现浇板因商品砼坍落度大

22、而产生的毛孔及收缩裂缝,导致结构渗漏水现象。节点施工要求: 针对现浇混凝土,何时进行砼二次振捣?节点施工要求:混凝土初凝前1-4H是二次振捣比较合适,尤其前1H,如何确定呢? 总结:针对现浇混凝土,要求其坍落度达到3-5cm时,再进行砼二次振捣,确保该处混凝土密实;同时,重点关注该部位的施工控制。砼浇捣时采用二次振捣,能控制结构板裂缝及渗漏水缺陷通病。在初凝与终凝之间,用机械对混凝土面层进行抹压磨光,它能使楼面混凝土表面产生致密的水泥浆层,防止表面裂缝,并提高平整度和光洁度,达到使用功能要求。 注意:坍落度小于3时,禁止二次振捣。现场表现:混凝土几何尺寸标准,表面无漏浆麻面现象,观感较好。现场

23、表现:车库顶板面未做防水层,室内顶板无渗 漏现象。现场表现:顶面未做防水,底面腻子批白,无渗漏; 砼浇筑采取二次振捣工艺施工,效果明显。现场现象:同上。 二次振捣是防渗漏的有效措施,解决的是商品砼本身的缺点问题。 采取这一措施就一劳永逸吗? 工序质量控制: 工程项目的施工过程,是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是基础,直接影响到工程项目的整体质量。施工中如工程部人员对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度,根本无法保障工程质量。 国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善,其中相当重要的原因是业主方工程师不参与工序质量检验。 质量的精细化管理措施必是涵盖工程管理的全

24、部工序。防水工程的质量通病及预防措施【案例分析】产生问题的原因:防水涂膜施工前,土建单位未对基层进行有效的处理;管理人员未在施工下一道工序前对上一道工序进行验收;防水施工单位在施工前,未将基层不符合施工要求的信息反馈给管理人员,强行施工。施工过程中厚度检测把控不到位。事后防水施工单位、总包、监理、甲方四方管理人员未对成品进行验收。 质量控制标准解决的问题:基层、厚度、薄弱点【案例分析】产生问题的原因主要是:施工班组部分人员素质较差,施工随意,无成品保护意识;监理单位未进行有效的现场管控;项目部管理人员交底不清、过程控制和现场监督也存在不到位情况。 工序难点的解决: 高低跨的防水施工难题。地下室

25、“高低跨”剪力墙防水做法地下室底板、侧墙防水做法施工控制节点1.5-2.0厚单组份聚氨酯涂膜直接涂刷在结构面上3厚SBS防水卷材层,上口预留搭接100宽步骤(一):第一次底板砼浇筑完成后,进行第一次防水施工。在地下室外侧剪力墙根部做涂膜防水加强。地下室“高低跨”剪力墙防水做法步骤(二) 砖胎模完成后,进行第二次防水施工。地下室“高低跨”剪力墙防水做法SBS与第一次预留SBS搭接3厚SBS防水卷材层15厚1:3水泥砂浆粉刷砖胎模回填土步骤(三): 第二次底板砼浇筑完成后,形成完整防水体系。地下室“高低跨”剪力墙防水做法案例防水案例公寓(一、二期)项目地下室设计中,存在10cm的沉降缝,沉降缝两边

26、剪力墙高3.7m,局部存在2.1m的高低跨,如果按照原设计用聚氨酯防水涂料进行施工,难度非常大,且严重影响工期。案例防水了解到一种叫LDPE的防水卷材,该材料可以与混凝土浇捣一起施工,混凝土凝结后,LDPE防水卷材会象皮肤一样牢牢粘接在混凝土表面,起到良好的防水效果。及时将信息向公司领导、集团总师办及设计院反映,征求专家的意见;另一方面要求防水施工单位提供样品,进行现场试验,并根据该材料的施工工艺研究工程施工的可行性。 案例防水案例防水了解LDPE防渗膜特点 :1、防渗系数高防渗膜具有普通防水材料无法比拟的防渗效果,LDPE防渗膜具有高强抗拉伸机械性,它优良的弹性和变形能力使其非常适用于膨胀或

27、收缩基面,可有效克服基面的不均匀沉降,水蒸汽渗透系数K=1.0*10-13g.cm/c cm2.s.pa. 2、化学稳定性防渗膜具有优异的化学稳定性,被广泛用于污水处理,化学反应池,垃圾填埋场。耐高低温,耐沥青,油及焦油,耐酸、碱、盐等80多种强酸强碱化学介质腐蚀 3、耐老化性能防渗膜具有优秀的抗老化、抗紫外线、抗分解能力,可裸露使用,材料使用寿命达50-70年,为环境防渗提供很好的材料保证 4、抗植物根系LDPE防渗膜具有优异抗穿刺能力,可以抵抗大部分植物根系 5、高机械强度防渗膜具有良好机械强度,断裂拉伸强度28MP,断裂延伸率700% 6、成本低效益高LDPE防渗膜采用新型技术提高了防渗

28、效果,但生产工艺更加科学、速捷、所以产品成本反而低于传统防水材料,经实际测算采用DLPE防渗膜的一般工程要节约成本50%左右 7、施工速度快防渗膜有很高的灵活性,有多种规格多种铺设形式满足不同工程防渗要求,采用热熔焊接,焊缝强度高,施工方便、快速健康 启示: 工序难以解决的问题,材料替换却轻易解决; 精细化 管理需要拓宽思考的维度。薄弱点的特殊加强措施: 薄弱点哪里来?产品使用中来薄弱点的特殊加强措施: 1、剪力墙对穿螺栓带来后果地下室侧墙穿墙螺杆方案薄弱点的特殊加强措施: 2、地下室返潮结露说明:模板安装时,挤塑板与模板用圆钉固定。地下室侧墙穿墙螺杆方案详下图。薄弱点: 3、柱、墙脚漏浆、烂

29、根,产生渗漏现场表现:地下室侧墙与底板交接处采用二次振捣工艺,能保证混凝土密实及自防水能力。现场表现:剪力墙模板下口用木条闭缝,确保交接处 不产生漏浆现象。二、主体工程施工阶段管理 主体结构常见质量通病及预防措施柱墙钢筋偏位怎么办?注: 若地下室柱钢筋在柱外偏位时,可以不弯柱筋,将柱尺寸适当加大将柱筋包入砼内。 结构柱钢筋内偏位处理节点 结构柱钢筋柱外偏位处理节点图示钢筋有什么问题?四、工艺控制优秀案例分享【案例分析】产生该类问题的原因主要是:事前止水钢板未固定好,焊接时施工人员未及时调整,施工人员草草了事;施工单位、总包、监理、甲方四方管理人员未进行有效的隐蔽验收。【案例分析】 隐患是什么?

30、 应该怎样整改?它的隐患是:止水钢板焊缝不到位容易引起后浇带渗漏;而接地焊接不饱满有可能引起在砼浇捣时的振捣过程中脱开,同时焊缝不饱满接触面减少,在后期安装验收时易造成验收数据不达标的情况。后续工程中,各项目管理人员必须及时做好现场的检查验收工作,对不符合要求的部位必须严格要求返工。模板工程薄弱点举例【案例描述】:柱筋偏位未处理,模板凿出缺口直接立模;防漏浆节点施工错误。【案例分析】产生该类问题的原因主要是:支模放样前,甲方和监理未对轴线进行检查验收,造成未发现柱筋偏位,从而造成支模时偏位的柱筋仍未处理;钢筋班组不重视,处理不及时;木工班组发现柱筋偏位,未向管理人员及时反馈(现在各班组多数为包

31、干,为保证效益,所以直接在柱脚将模板直接凿出空洞将钢筋弯筋模内);第二张图片则说明现场施工人员根本不明白防漏浆的节点做法;管理人员交底不清、过程控制和现场监督不到位。【案例分析】 应该怎样整改?主体结构客户敏感点问题之一阳露台渗漏【案例描述】: 翻边部位未凿毛处理; 翻边部位内部用木条支撑存在渗漏水隐患; 外墙未按要求用素砼翻边。上述状况主要是因为:施工管理人员未在支模施工前对基层的处理(凿毛和清扫)进行验收(未自检);监理、甲方相关管理人员也负有相同的责任(未隐检);技术交底工作不细致。基层未处理的隐患:翻边与楼板易脱开或者有缝隙,易产生渗水。而内部用木条支撑,木条受潮吸水容易腐烂,腐烂后相

32、当是预留了渗水的渠道。按以下顺序进行管控:先弹线放样;将墨线范围内的基层凿毛;基层清扫;支模(内部不得使用木条支撑)。冲水套浆、浇捣。主体结构客户敏感点问题之二屋面渗漏,特别是坡屋面渗漏的问题四、景观工程管理把控景观元素统计绿化乔木棵灌木平方米硬质 湖石吨英石吨立峰景观小品座卵石铺装平方米石材铺装平方米 景观审图的实用工具铺装排版图排版调整原则为保证所有铺装缝都能对齐,现场出现很多板材规格,加工及施工难度都很大排版调整原则统一大面板材规格 、只在局部小范围内有不同规格板材出现排版调整原则采用45对拼边角允许少量出现不同规格的板材不同排版的铺装效果原排版图虽然出现1/4或不规则板,但保证了整体铺

33、装效果排版调整原则铺装排版时在边角出现的45对缝铺的实际效果根据现场实际情况,在较隐蔽的部位进行板材尺寸大小变化,以达到大面材质规格统一该部位石材根据现场加长排版调整原则该部位石材根据现场加宽 景观营造核心之-工艺与材料把控硬质铺装施工工艺勾缝篇中餐厅广场铺装照片 中餐厅广场铺装样施工难度极大,原设计密缝铺装在大面积施工前试铺过程中,我们发现由于石材本身的加工质量的问题(国家标准对角线正负误差2.0 mm),效果极差。 发现该问题后我们根据材料实际的情况将铺装改为离缝5mm。 由于缝隙较窄且深,常规勾缝费工费力,表面也容易污染。需要采用更好的方法来进行勾缝。 最后选择裱花袋灌水泥浆的方式进行勾

34、缝。事后证明该方法功效较高,施工质量有保证。中餐厅广场铺装勾缝照片裱花袋离缝铺装对比照片其他项目考察照片某项目铺装完成照片主入口铺装勾缝施工照片勾缝是否精细,工艺是否到位。直接影响铺装的最终效果。在主入口硬质铺装施工中,我们采用了室内精装修的工艺来进行勾缝施工。用美纹纸保护勾缝完成后铺装面污染小。线条挺括。感官效果好。施工工艺之铺装缝宽定位十字定位器施工工艺之铺装缝宽定位施工工艺之真假缝的结合运用真缝部位假缝部位施工工艺之真假缝的结合运用施工工艺之真假缝的结合运用施工工艺之真假缝的结合运用真缝效果假缝效果施工工艺之真假缝的结合运用 我们使用假缝主要是从以下几方面考虑: 1、10CM*10CM的

35、贵妃红规格较小,若直接铺贴,平整度效果不如假缝,而且,工程进度慢。 2、用4MM*6MM的假缝,与大面留缝硬质铺装缝宽只差1MM,肉眼差异不明显,而且各假缝间缝宽一致,比正常勾缝更具立体感。边铺边做成品保护铺装施工工序 在硬质铺装施工时,我们采取以下措施: 1、在局部边框要求较高部位(如现场8米平台部位),由于有多种规格板材组合且内部大面为45斜铺,为精确尺寸,将铺装排版图精确放至施工地面上; 2、为增加黏结度,在基层上先进行套浆; 3、施工完后及时进行成品保护,做到边铺边覆盖;专用勾缝剂和专用勾缝工具专用勾缝剂和专用勾缝工具专用勾缝剂和专用勾缝工具专用勾缝剂和专用勾缝工具专用勾缝剂和专用勾缝

36、工具专用勾缝剂和专用勾缝工具在实际施工时,先用专用勾缝剂进行扫缝,后用专用工具进行压缝,每条缝都要压来回方向两遍,以保证缝端头位置为直角而不是圆弧。精致铺装之卵石花街铺地卵石花街铺装试样一卵石花街铺装试样二。为把控卵石花街铺地的效果我们安排施工单位进行铺装试样施工。卵石花街铺装试样三卵石花街铺装试样四卵石花街铺装试样五卵石花街铺装试样六根据铺装样式以及现场实际尺寸,排定模数,确定花式大小。拉多条纵、横向水平线精确定位。再固定骨架。骨架安装为保证花街铺地完成后效果,在卵石安装前对卵石进行人工筛选,挑选出长度4cm左右大小均匀的颗粒。根据这次的经验一级卵石中仅能选出15%-20%的可用料。卵石挑选

37、卵石安装要顺应同一方向依次摆放卵石安装一铺完卵石后用软扫帚轻轻扫掉表面的干沙灰。最后用洒水壶,均匀的在铺装表面洒水。一来冲掉石头表面的水泥灰,二来给沙灰提供凝固用水。洒到整个面都湿透了,并且有些水已经开始外溢的时候就好。卵石铺装完成后照片硬质铺装面上的窨井盖板做法硬质铺装面上的窨井盖板做法硬质铺装面上的窨井盖板做法硬质铺装面上的窨井盖板做法硬质铺装面上的窨井盖板做法硬质铺装面上的窨井盖板做法硬质铺装面上的窨井盖板做法硬质铺装面上的窨井盖板做法硬质铺装面上的窨井盖板做法硬质铺装面上的窨井盖板做法硬质铺装面上的窨井盖板做法 因现场市政窨井较多,为了减小窨井盖对硬质面层的影响,我们在借鉴深蓝广场的基

38、础上进行了适当改进。具体实施如下: 1、根据市政窨井盖板位置固定不锈钢框架,保证市政检修使用; 2、根据框架大小,再结合面层铺装材料规格决定不锈钢井盖大小; 3、根据面层开孔位置在井盖底部焊接镙帽,井盖上方用水泥砂浆和面层材质黏结; 4、面层开孔部位用铜管修饰,增加美观度。1、客户需求点难题-景观铺装、饰面泛碱一、泛碱现象及原因分析二、泛碱防治措施三、案例分析 一、泛碱现象及原因分析 景观地面铺装泛碱主材花岗岩 景观地面铺装泛碱主材烧结砖 景观墙面饰面泛碱主材花岗岩 景观墙面饰面泛碱主材瓷砖 景观水景饰面泛碱主材花岗岩 景观游泳池饰面泛碱主材马赛克 泛碱原因分析: 研究泛碱现象的成因,我们已知

39、道存结在饰面表面或周围的物质其实是一些碱性、结晶盐物质,而这些物质的来源是怎么样的,又是怎么就存结到饰面表面或者周围? 泛碱原因分析: 通过对一些施工资料的检索以及对工程中泛碱部位的观察,我们得出的答案是: 1、根据现场成因部位的不同,碱性、结晶盐物质的来源或成因可来自几个方面:结构周围的土壤内成分、粘结材料成分、景观用水内含成分、大气中的酸性溶液等。 2、施工过程中结构处理工艺不正确、粘结材料选择不当、勾缝剂选择不当或封堵不到位等原因,使碱性、结晶盐物质经水动力运输,通过了抗渗性差的饰面板材并存结在了表面。 据此,我们将泛碱原因笼统的概括为以下文字: 景观饰面材料存在毛细孔隙,且这些材料的抗

40、渗性能较普通水泥砂浆差,水可以通过毛细孔隙浸入并传到另外一面。粘结材料产生的含碱、盐等成分物质跟随多余的拌合水或者其他原因的外来水,沿饰面材料的毛细孔隙游离侵入饰面板材并渗出集结在板材表面形成泛碱原因。 二、泛碱现象预防措施 虽然我们分析导致泛碱原因的因素会有很多,但是归纳来说,泛碱现象的存在,无外乎有三个主要因素的存在:碱性、盐类物质的存在、饰面板材存在渗透通道、水在其中发挥的动力运输作用,若成采取有效的预防措施,则应可降低泛碱现象形成的概率。 因此,我们针对以上因素的列举出以下的预防措施: 施工前期准备 1、加强与设计单位的沟通协调工作,尽可能的在设计源头考虑如果消除泛碱的措施,景墙、水景

41、尽可能设计成干挂形式。 2、考虑好结构的防水设计。 3、选择吸水率及其他物理性能符合效果要求的石材板,并采用优质养护剂进行六面防护处理石板。 4、施工前要充分考虑可能发生泛碱的各施工工艺环节,提前作好预防措施,如无把握应先做样板。 防泛碱的精细化过程管理预防: 1、严格要求按照集团下发施工节点正确施工。 2、饰面粘贴的基层面水泥砂浆必须干透才可以进行面砖施工。 3、采用低碱水泥进行施工,尽量减少水泥中水份的含量,可采用在水泥中加入减水剂以达到减水的目的。 4、建议在水泥中加入防水添加剂,以达到水泥防水的目的。 5、饰面施工过程中需注意防止雨水或施工用水频繁冲刷局部面砖。 6、石材安装完成后,应

42、尽快用密闭性良好的填缝剂材料将所有缝隙密封。 7加强过程的保护措施、施工过程中注意完成饰面的成品保护工作,避免被含碱成分的土壤或者水形成污染。 8.石材饰面需在铺装前刷六面防护石材的六面防护现场施工图片石材到场第三步六面底防护石材到场第三步六面底防护石材到场第三步六面底防护石材到场第三步六面底防护刷完防护放置每块四端都放有小石子刷完防护时的现场叠放面层朝下刷完防护后的现场叠放不同板材不同放置方法实行样板先行制现场问题:景墙内侧未进行粉刷,雨水从灰缝中流到景墙正面 形成泛碱流挂污染现象。现场问题:泳池压顶石施工不符合要求,产生泛碱现象。说明: 当不采用企口缝时,石材板缝间需挤浆处理。景墙座凳细部

43、处理节点室外木地板处理节点三、案例分析 景观师在轴线收头构思、设计了一个大型的阶梯式水景。阶梯水景设计效果图 水池泛碱是水池施工的通病,会极大的破坏景观效果。 经过公司及施工单位领导会议和现场讨论,总结阶梯水池泛碱的主要部位和原因有:1、水池台阶上的铺装板、池底的铺装板会泛碱2、碱的来源:水泥含碱、石头放置后防水不能密实导致结构泛碱、铺装的黄沙含碱、石材黏贴剂含碱、石材的毛细孔渗透碱。 针对以上碱的来源,采取设计调整和营造上加强两方面,分层、分部堵碱的方法来降低水池的泛碱概率。 设计上,将原来设计嵌入的石块全部按照设计定位,每块景石标记位置、深度、方向并拍照,随后吊离; 营造上,水池台阶和池底

44、内铺装找平并压光;压光后的结构刷2道防水涂料,密实成模; 人行台阶的铺装全部采用淡水黄砂+石材黏贴剂的方式湿浆贴,降低泛碱概率; 水池池底侧面的铺装采用淡水黄砂+石材黏贴剂的方式湿浆贴,在刮光后刷防水涂料。 水池阶梯的景石吊离:每块景石都做标记,并且测量左右和前后与台阶的距离、埋深的深度并拍摄好照片。 水池阶梯的景石吊离:每块景石都做标记,并且测量左右和前后与台阶的距离、埋深的深度并拍摄好照片。 水池的蓄水池和台阶找平层都进行粉刷压光,后刷防水涂料。 水池阶梯的漳浦黑铺贴施工台阶上泼水后批粘贴剂铺装板背面批粘贴剂 水池阶梯的漳浦黑铺贴施工侧板与踏板交界处使用大理石A+B胶A、B云石胶+铁粉搅拌

45、均匀 水池阶梯的漳浦黑铺贴施工均匀的敲打铺装板,确保三面都有粘贴剂挤出。 水池阶梯的漳浦黑铺贴施工清理板缝之间的浆清理板与台阶之间的浆清理挤出的石材胶水池效果和调试水池不放景石的效果景石按照高出的尺寸,在底部敲除后重新放回原位。 水景效果 水景效果 水景效果 总结:干净、整齐是硬质铺装品质最基本的诉求点经验教训排水不畅积水经验教训交底不到位两条竖向线缺照片 无边溢水泳池施工关键在于压顶的平整度,要想取得四面均匀溢水的效果,压顶平整度要误差要控制在1毫米内。因此安装压顶过程中拉水平线的方法已无法满足误差控制的要求,于是我们要求施工单位在安装时使用水准仪对每块压顶标高进行控制。从测控手段上保证施工

46、达到要求。在施工完成后又多次进行溢水实验,对溢水不畅区域重新修补,直至溢水均匀。室外泳池区域完成照片 营造四面无边溢水泳池时,游泳池进水一定要做均匀布水设置。这样既能保证泳池顶面平静如镜的效果,不见波纹,又能使四周的溢水均匀平衡。精细化: 精细化是一种意识、一种观念、一种认真的态度、一种精益求精的文化。 精细化管理: 精细化管理是一种管理理念和管理技术,是通过规则的系统化和细化,运用程序化、标准化和数据化的手段,使组织管理各单元精确、高效、协同和持续运行。硬质景观常见通病及节点分析注:(1)室外花岗岩最低处必须低于室外地坪50,预防室外地面沉降时花岗岩露边; (2)槽钢离开硬性地面2030mm

47、。底层住户墙体根部返潮发霉病室外回填土高出室内地坪时防水做法硬质景观常见问题解析经验教训台阶部位需处理台阶边与花坛边处理不妥当,台阶应再内退3CM经验教训台阶部位需处理现场做法会产生一个交接缺口经验教训台阶部位需处理台阶板没有按图导3CM圆角,且各台阶板厚度不一经验教训交接处处理交接处爆边木塑铺装最大的问题是缝隙中的卫生清理和基层排水问题,铺装施工时应该清理干净下层龙骨与地坪,并做好排水措施。 启示:取法极致,方能得乎其上 软景植载施工注意要点2、主入口的大桂花.从找苗源开始,到大桂花进场,我们前前后后联系了十几个苗商,看了30多棵大桂花,历时3个多月,最后选中这棵。为了保证如此名贵树种的成活

48、率,我们邀请了园林方面的专家进行指导,除了掘起2.5米的土球外,还带回了当地的原土进行种植。 收冠标示 阴阳面 2.5米 大土球断根 为了保证如此名贵树种的成活率,我们邀请了园林方面的专家进行指导,除了掘起2.5米的土球外,还带回了当地的原土进行种植。 远远地,她矗立着 18米18米的消防登高场地,大面积的硬化基层,通过预留渗水孔解决草坪排水问题。一、几点讨巧而有效的营造经验施工与设计的巧妙结合-实地设计为了利于排水,主入口交通岛营造时,抬高的大桂花土球根部处理成一个退台式树池,隐而有效。 对于地形坡度较大的雨污水井的处理,利用假山塑石巧妙的进行伪装。种植穴的覆盖处理,虽然费工费时,但具有一定

49、的装饰性,使入口感觉比较干净整洁,同时对雨水的顺排也有利。一般可以有选择性的在重要部位实施。 全冠苗木-山水草木画的支撑4、园区全部采用全冠苗。为了能是园区绿化呈现较好的即时效果,所有乔木都采用全冠苗,包括所有胸径22的行道树香樟和胸径30以上的特色苗。蓬径10米左右的桂花和胸径32的全冠香樟。各种规格的全冠香泡和品种丰富的果树。材料把控要点 在景观营造过程中,铺装质量控制分为很多环节,从材料选择、基层浇筑、面层铺设、检查验收到成品保护等每一节点,环环相扣,其中材料品质的把控是保证铺装品质的基本前提。 我们在对铺装材料的品质把控上,主要从以下几个方面入手,我们称之为“材料把控五部曲”:定样选材

50、加工运输铺贴。 室外铺装工艺工法(面层工艺)名贵苗木挂牌工具苗木经过挂牌,铅封到现场种植 总结:营造中选取的苗木一定要精益求精。在营造之时,从各种渠道搜寻信息。积极寻找适合要求的精品苗木。得到比较确定的消息立即前往考察,尽快取得第一手的资料。足迹遍布浙江、江苏、湖南、湖北、江西、四川、重庆、广东、安徽、山东、河南多个省市和地区。有些项目最多的时候一个星期的行程接近一万公里。 因这些植物都属非常罕见且价值不菲,在谈好价格签订协议后,除详细记录下规格尺寸外对每棵植物都进行了挂牌处理。苗木运到现场后规格与记录无误,铅封完好才算验收合格。 工序搭接-有效工具综合景观图 在这密密麻麻的综合性叠加图纸里面

51、,标注出施工的先后顺序,从而有利于大体量的景观施工管理。图纸上墙乔木种植时因场地限制无法使用机械,只能人工种植。费时费力 受场地的限制,机械无法施工。只能使用人工和卷扬机等设备来种植大树。 大湖面边的这棵香樟高度超过九米,重量超过8吨,种植一棵树需要两天时间,50个人工。大湖面边香樟种植 总结:合理安排工序和工作面,不仅是进度提高的源泉,更能有效节约成本。产品竞争力来源景观设计把控要点通过对原生银杏的保留,并增加红枫,丰富下界面配置。营造色彩对比强烈的秋景效果种植花境前后对比效果。 种植花境前后对比效果。 花境运用实例。(南京玫瑰园) 种植面积较大的可以进行单品种成片种植。 调整前照片 调整后

52、照片地被与草皮间衔接紧密,不脱脚,不露土。草皮线型自然流畅。 总结:现场植栽搭配犹如撰文画画,要求主次分明,调理清晰,注重对比关系的处理,细节处置到位。 对比关系包括疏与密的对比,高与低的对比,色叶与绿叶的对比,大叶与小叶的对比,规整与自然的对比,花色的对比。 注重各个层次间植物的相互衔接关系,大树与亚乔的衔接,亚乔与灌木的衔接,灌木与地被植物的衔接,地被植物与草皮的衔接。 种树不是简单的植树造林,是园林绿化。不是要树活着就行,要活得漂亮。所以每棵树的位置就非常重要,一棵树和另外一棵树的关系就非常重要,树和建筑之间的关系也非常重要,我们每种一棵树,都要考虑好几个层次,来判断它在这个位置上合不合

53、适。第一个层次是它的高度包括形态冠幅,和周围铺地、灌木、乔木是否和谐,第二个是它的色彩,包括花期等等,在一年中的变化规律,是否能增加和丰富整体环境?第三是它的气质,质感,是否在整个环境中有一定的独特性,比如中庭最显要的位置,这棵树就一定要有一种满园之王的气质。第四,还有它代表的精神层面上的意义,合不合适。” 在锦虹苑2#楼北侧的三种色叶灌木亚菊、金叶女贞、大叶栀子,种植时厚度过于均等,显得比较呆板。在补植了三株红花继木球后,即打断了均衡呆板的节奏,显得丰富活泼。 总结:适当打破软景与硬质铺装硬质之间的界限,使整体感觉更加自然生动。注重软景与铺装和堆石间的相互咬合关系。不拘泥于定式,互有穿插。

54、总结:本案例中软景、硬景结合的方式,巧妙的弱化了围墙过高的缺点,同时丰富了庭院景观的层次,一举数得。 在这密密麻麻的综合性叠加图纸里面,剥离表象,可清晰地梳理出哪些问题所在,从而做到管理学上所说的事前控制。图纸上墙 “综合景观图” 景观读图最终要解决的就是功能性的问题,特别是“影响大局的问题”。把综合管线、消防通道、竖向设计、设备设施等设计内容整合到景观的基础图纸上,形成一份综合性图纸。 这样就可直观地核对出下列节点的问题,如综合管线、各类井位、消防通道等与园路设计及建筑出入口的关系是否合理;煤气调压站、垃圾房等设施位置是否合适;竖向设计与车库顶板覆土荷载设计是否有冲突,这点在高层公寓项目中尤

55、为重要;近建筑的乔木种植对住户采光、视线的遮挡是否会引起投诉的问题;等等。 另外前期各政府部门的审批公文与景观设计方案的整合、评审也需利用,如消防、绿化、交通批复意见等,是否存在与景观相冲突的问题。精细化管理工作模板1、对工程重要节点和重要部位的记录,应该建立专门的文件夹,日常进行不断更新补充。如:主入口、游泳池、商业街、各个标段全景等。2、程序化。 坚持每天上班第一件事就是带施工单位现场负责人进行工地巡查,做到第一时间发现问题、解决问题。现场无法解决的问题带回办公室与设计师沟通,再第一时间反馈到施工现场。尽量做到当天问题当天解决。 确保下午工人收工前的工地巡查,解决遗留问题,安排第二天的工作

56、面。 每晚进行工作笔记梳理,分清轻重缓急,待办与急办,解决一件删除一件。工作笔记梳理:工作笔记梳理:五、门窗幕墙等外立面及屋面工程把控要点 现场表现:主框型材未装玻璃槽缝内的拼接处采用结 构胶补缝(玻璃安装前),能有效控制该 薄弱点产生渗漏现象。现场表现:铝合金百叶窗底口叶片压到底框外缘,雨 水顺叶面流向室外。相对于建筑外观来说,功能性永远居第一位。提醒:包在外幕墙里面的雨水管不要用塑料管,钢塑复合或镀锌钢管是合理选择。为什么?小结薄弱点解析:屋面排水沟留置破坏屋面效果筒瓦屋面内檐沟做法现场表现:屋面内檐沟通过面瓦合理搭接遮盖,观 感 较好。薄弱点解析:屋面瓦与墙面交接处漏水渗漏或不美观注解同

57、上。注解同上。注解同上。屋面与墙体交界处筒瓦做法说明: 筒瓦根据屋面坡度,进行预排版、弹线、切割。说明: 筒瓦根据屋面坡度,进行预排版、弹线、切割。外墙面砖常见质量通病及控制要点腰线小面砖细部处理节点(一)腰线小面砖细部处理节点(二)面砖工艺做法保障措施外墙面用1:3水泥砂浆粉刷,两次成活,粉刷层厚度15mm,以提高墙身自防水能力。外墙面砖根据设计要求按照规格、品种、颜色及比例等进行搭配,用水泥砂浆或专用粘贴剂粘贴,砖缝一般为810mm(宜为9mm)。外墙仿清水墙面砖节点施工工艺说明贴外墙面砖前应提早一天将墙体粉刷及面砖浇水湿润,勾缝的深度宜凹进23mm。禁止在雨天或墙面过湿时进行勾缝,以免今

58、后泛碱流白浆现象。勾缝完毕后外墙面应立即用塑料薄膜覆盖进行保护,预防污染和雨淋。外墙面砖排版见节点图。勾缝宜采用半干粉或挤浆工艺施工。若设计对砖缝颜色有特殊要求时,勾缝材料可另行调整方案。说明:在排版时,阳角砖必须大于100mm,窗间墙阳角面砖大于80mm;外墙线脚下窗顶上竖砖长度控制在130-170mm之间调整;外墙阳台顶下的门窗顶竖砖长度控制在120或180mm,阳台板下部预留3060mm。仿清水面砖排版示意图面砖阳角收头处理说明:两个面的面砖在阳角交接时,交界角切割角度大于50度,拼接时必须用砂浆挤压,使交界处不留空隙;两个面的面砖在阴角交接收头时留一条竖缝或不留竖缝采用砂浆挤压,必须做

59、到交界处不留空隙。说明: 面砖在粘贴时,在面砖与上腰线之间留出1015mm(宜15mm),线条上涂料跟下5mm,面砖与下腰线之间留出1020mm(宜15mm)。面砖门窗套边节点说明: 面砖与门窗套交接处必须头缝挤浆,不留空隙。面砖阴角收头(1)面砖阴角收头(2)干挂石材构造及安全性措施所有骨架钢材需热镀锌处理。挂扣件扁钢及螺栓需热镀锌处理或为不锈钢挂件。焊缝必须饱满牢固。钢架焊接处必须除锈后涂刷两道防锈漆然后涂银粉漆处理。膨胀螺栓抗拔要求必须符合规范和设计要求。石材短槽必须机械开槽,保证槽缝宽度符合设计要求,严禁现场手提切割机开槽。干挂石材节点施工工艺说明不离缝石材板缝需夹胶和座胶时横竖缝内的

60、胶浆必须饱满完整。石材板面需打胶时,胶缝宽窄必须一致,胶缝边缘平滑挺直无毛边。干挂石材厚度为25mm时,单块板平方面积不宜大于1平方米。干挂石材厚度大于25mm时,单块板平方面积不宜大于1.5平方米。注:(1)室外花岗岩最低处必须低于室外地坪50,预防室外地面沉降时花岗岩露边; (2)槽钢离开硬性地面2030mm。注:膨胀螺栓横向间距根据板材调整,但最大间距不得大于1000mm。说明: 后植式埋件方案,要求钢板和角码先在工厂焊接加工,整体热镀锌完成后,进行现场安装。后植式埋件方案示意图预埋槽式埋件方案图(一)预埋槽式埋件方案图(二)薄弱点解析:石材防渗漏精细管理措施湿贴石材构造安全性精细节点1

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