投资报告编制指引

1、. 沿海集团 作业指点书 投资谋划板块称号编号IG编制/修正审核审批页码第 PAGE 5 页 共 NUMPAGES 5 页版本：.；投资报告编制指引投资报告所属的阶段：在工程或土地获取之前，综合对社会经济环境环境评价、市场评价、开发方案的选择以及工程的财务评价而作出的判别。其中财务目的为本阶段任务的主要评价规范。工程可行性研讨报告是集团投资决策委员会进展投资决策作业的主要根据之一。经投资决策委员会同意的将用以指点编制。投资报告的概念：投资报告是指在投资决策前，对与工程有关的土地手续、社会、市场、企业资源、规划设计能够性及工程技术、进度方案、工程财务评价等各方面问题进展全面的分析、论证和评价，从

2、而断定工程在工程及土地手续上能否合法规范、技术上能否可行、经济上能否合理，并对开发方案进展优选的科学方法，即普通所称的可行性研讨。投资报告的目的是使决策科学化、程序化，提高决策的可靠性，并为工程的实施和控制提供根据和参考。投资报告的作用：投资报告在工程投资决策中的作用主要表达在以下几方面：投资报告所做的可行性研讨是投资决策的重要根据。投资决策应建立在根据详细可靠的市场预测、投入-产出分析、进度方案控制所进展的对工程的评价和分析根底上的。投资报告所做的可行性研讨是工程资金筹措的根据。可行性研讨的重要目的是对工程的经济、财务目的进展分析，从中可以了解工程的资金需求进度、筹资还本才干和运营效益获取才

3、干。目前，集团除了对通常的工程贷款的运用外，正在尝试利用境外投资基金、信托基金等金融衍生工具筹集资金，而机构投资者提供资金是根据流动性、收益性和平安性三原那么发放的。科学、规范的可行性研讨报告将给机构投资者留下良好的第一印象，同时也便于机构投资者了解工程获利信息。投资报告是编制的根据。投资报告对工程的开发规模、开发进度、开发内容、资金方案及开发规范都做了初步的安排，这些正是进展深化研讨的根底根据。投资报告所做的可行性研讨是确定招拍挂方案或签定土地合同的根据。在可行性研讨确定的工程开发方案框架内，是集团确定招拍挂方案或签定土地合同的初步根据。投资报告中可行性研讨的步骤：组织预备。根据流程及权责表

4、，由地域投资开展部或集团投资与谋划部详细担任可行性研讨的构思、经费恳求、制定研讨方案等。资料搜集及市场调查。应搜集的资料主要有：政府的方针、政策。城市规划资料，各类企业及行业资源资料，有关社会经济开展、交通、地质、气候等方面的技术经济资料以及房地产市场分析的资料等。现场实践调查包括工程宗地的自然条件、社会条件调查，市政根底设备情况、地上地下妨碍物调查、非居民户消费运营情况调查和拆迁有直接关联关系。开发方案的设计和评价、选择。开发方案应包括开发规模、开发周期等主要目的。开发方案应有规划设计分析作为技术根据。财务分析。运用的技术经济综合分析方法，对工程开发方案进展财务评价，分析工程的经济可行性和资

5、金要求。编写投资报告书。投资报告是对可行性研讨全过程的描画，内容要与研讨内容一样，内容全面、翔实。投资报告的内容构成投资报告主要包括以下主要内容类别工程概略及参与公司引见主要是对工程宗地情况的描画。对工程称号及其背景，开发工程所具备的自然、经济、水文地质等根本条件，开发对象的社会经济开展前景以及工程开发的目的、规模、功能和主要技术经济目的等。同时需对土地买卖关联方或者协作公司的背景调查资料概括在内。土地手续调查分析应对土地权属的合法性进展调查，并应委托相关专业机构例如律师事物所、国土管理部门等出具相关专业意见。工程所在地报批、报建程序调查应对工程所在地域工程开发环节中所需报批、报建手续调查清楚

6、并列出先后顺序构成内部控制流程图。市场调查分析市场环境是指广义的市场，指影响企业的市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。对企业市场环境进展分析。市场环境主要包括宏观环境和微观环境、市场需求、工程所在区域SWOT分析四大类。宏观环境指间接影响与制约企业营销活动的社会要素，包括：经济要素、政治要素、人口要素、政策法规与利率、税制要素。微观环境指企业运营详细业务活动中的直接影响要素，包括：效力供应者、各个环节的消费者、顾客、竞争对手和社会公众等要素。市场需求预测主要是从定量的角度去研讨市场，估计目前和未来市场需求规模的大小。工程所在区域SWOT分析工程开发方案主要提出初步的工程经济技术目的、开发

7、进度方案。大型工程需求编制初步的分期开发方案，对各期开发内容作出统筹安排的建议。投入-产出及资金需求分析主要包括投资估算、现金流量及资金安排分析、财务评价三部分作业内容：工程根本假设：数据的根本假设是整个财务分析的根底根据，因此假设数据应能较为接近地表达工程和市场的实践情况。工程投资估算是经过对开发工程所涉及的本钱费用分类进展分析估计，应留意各项费用在同开发期的变化情况，力争和未来现实相符合，提高预测的准确性。现金流量及资金安排分析是根据工程的投资估算并结合工程进度方案，进展现金流量表的计算，并合理估算资金的静态和动态需求量，拟订资金组织方案，并对资金本钱进展计算和分析。销售预测：结合市场需求

8、分析和工程规划设计分析，初步估计不同品类产品的预期售价和去化速度，并以此作为财务评价的收入计算估计。财务评价是根据现行财税制度、现行价钱和有关法规，从工程角度对工程的盈利才干、偿债才干和外汇平衡如运用境外资金的话等工程财务情况进展分析。详细应包括销售预测、本钱预测根底上进展估计损益表、估计资产负债表、估计财务现金流量表、债务归还表、资金来源与运用表的编制，以及进展财务评价目的和偿债目的的计算。主要目的应包括财务净现值、内部收益率、投资回收期、债务归还期、资产负债等，据以分析投资的效果。动态计算应该是上述目的的主要分析方法。风险分析风险分析是可行性研讨的一项重要内容，包括定量和定性分析：定量分析是指盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。定性分析是指经过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场、企业资源等要素的分析，了解各要素对工程的影响性质和程度，为工程运作过程中对关键要素进展控制提供根据。可行性研讨结论及工程建议结论指根据对相关要素