2010年土地估价师考试真题及答案全

1、 2010 年土地估价师考试真题及答案一 2010 年土地估价师考试管理基础与法规真题及答案一. 判断题(共20题，题号 1-20，每题0.5分，共 10分。请判断下列说法的正确 或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂V ，认为错误的涂X.答题错误倒扣 0.5 分，本题总得分最多扣至 0 分)从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容。 ( )土地承包经营权是中华人民共和国民法通则和中华人民共和国土地管 理法所设定的一种物权。 ( )依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的划拨土地使用权可以设定 抵押权。 ( )省级土地利用总体规划应协调各省 .自治区 .直辖市之间的土地利用关系。

2、 ( )级差地租 II 的形成以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前 提。 ( )中国现行的城镇土地使用税是以面积大小和质量等级来确定土地税额大小 的。( )初始土地登记通常采用共同申请的方式。 ( )有土地所有权不一定就有地租，而只要有地租，就必然与土地所有权相联系。 ()()土地供给决定土地的价格，土地价格影响土地需求关系。严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。土地供给量增大，土地价格必定下降。( )土地整理规划和土地整治规划的内容和目标是一样的。农产品的社会生产价格是由劣等地的生产价格决定的。为了保证国家建设，对于重点建设项目，在没有农用地转用计划指标的情况 下，也可

3、以批准新增建设用地。 ( )根据土地报酬递减规律，在土地面积保持不变时，资本或劳动每一投入单位 的边际产品通常随着该种投入数量的增加而下降。 ( )变更土地登记具有连带性。 (土地出让期届满，政府有偿收回出让的土地使用权及地上建筑物。( )土地的供给是指人类可利用的各种土地资源的数量，它与社会的技术经济条 件无关。 ( )我国农用地转为建设用地实行三级审批制度，即国务院和省级.县级人民政府。 ( )根据中华人民共和国拍卖法规定，参加拍卖活动的竟买人一经应价，不 得撤回，当其它应价人有更高应价时，其应价即丧失约束力。 ( )。)。)。D.95%)。二.单项选择题 (共 80 题， 题号 21-1

4、00 ， 每题 1 分，共 80 分。每题 A.B.C.D 四个备选答案， 其中只有一个 最符合题意，请在答题卡上将所选答 案对应的字母涂黑。选错不得分，不 倒扣分)人们在一定社会条件下拥有土地的 经济形式为 (土地所有制土地所有权土地使用权土地使用制度土地单位面积上使用高利率的资本 和劳动等要素投入称为土地的 (集约制利用率集约边际集约利用23.以下表述不正确的是 (规模经济是指土地使用者按照一定 的经营规模，可能获得的经济效益。规模经济反映生产要素的集中程度 与经济效益之间的关系。规模经济是自自身内部所引起的经 济收益的增加老考虑的。规模经济追求得失具有最低平均成 本的经营规模。已知一劣等

5、地的个别生产价格是每 千克 0.6 元，迫加投资 100元带来的产 量增量为 360 千克，假设平均利润为 TOC o 1-5 h z 20%,则迫加投资产生的级差地租n是 () 。60 元96 元36 元120 元根据法律规定，各省，自治区，直 辖市规定的基本农田应当占本行政区 内耕地的 ( )以上。60%80%90%土地需求曲线与土地供给曲线相交 的点所表示的价格称为 ()。土地供求价格土地平均价格土地成交价格土地均衡价格土地产品的个别生产价格低于社会 生产价格的差额所产生的超额利润转 化而成的地租为 (垄断地租级差地租绝对地租实物地租城市土司使用税是对于城市， 县城， 建制镇，工矿区范围

6、内使用的单位和 个人一依法征收的一种的一种 (资源税收益税流传税)。D.财务税土地登记的内容包括土地权利主体，权利客体及其权利合法性证明。 下列各项属于权利客体的是 ()。法人代表他项权利者土地用途买卖协议我国现阶段编制的土地利用总体规划属于 ()。短期规划中期规划中短期规划长期规划某特大型电厂是 十五期间的国家重点建设项目， 计划在 M 省 B 市投资 建设。因用地量较大和生产设计的要 求，需要征用 47 亩基本农田和 1320 亩耕地，根据法律规定该建设项目征 用的土地应有 ()批准。32.下列()行为可以被认定属于 骗取批准非法占地 A .行为人申请时误将耕地写错为非耕 地。行为人实施了

7、骗取行为，但没有取 得用地批准文件。行为人实施了骗取行为，但取得用 地批准文件是越权审批的。行为人没有取得任何批准文件而擅 自使用土地。33.我国目前的地籍管理主要包括：土地调查，土地登记，土地统计和 (土地分等土地定级土地管理地籍挡案管理)。城镇土地使用税的税额标准分为 ()四个档次按年度计算，分期缴纳， 税额幅度为每年 0.2-10元/平方米四个档次按年度计算，分期缴纳， 税额幅度为每年 1-10 元/平方米五个档次按年度计算，一次性缴纳, 税额幅度为每年 1-10 元/平方米五个档次按年度计算，一次性缴纳,B 市人民政府M 省人民政府国务院国土资源局在土地登记时如采用法定代理方式，代理人

8、 ()税额幅度为每年 0.2-10元/平方米应由法人代表亲自选定应是被代理人的监护人应由当地政府依法指定应由土地管理部门依法指定)元。等地，优等地生产某农产品，资本平 均利润率为 20%，劣等地产量 400 千 克，优等地产量 600 千克，则由劣等 地的个别生产价格决定的社会生产价 格是每千克 (36.在土地使用权的出让，转让中，在 ( )后，土地使用者才能取得土地使 用权。A.0.9B.0.75C.0.5 吗 D.0.6签定合同支付地价款办理土地登记手续签定合同40.某市以 2000用总体规划，按照规划期限一般要求， 其目标年应为 ()年。年为基期编制土地利A.20102015)履行)。3

9、7.新开工的大中型建设项目使用国有 划拨土地的，建设项目竣工验收后， 建设单位应当在该建设项目竣工验收 之日起三十日内，申请 ( )土地预登记国有土地使用权设定登记国有土地使用权变更登记D .土地他项权利登记 38.没有条件开垦，或者开垦出的耕地 不符合要求的，建设单位可以按照有 关规定缴纳耕地开垦费， 由 ( 造地义务。省级人民政府市级人民政府县级人民政府地方政府土地管理部门20202025141.已办理审批手续的非农业建设占 用耕地，连续两年未使用的，经原批 准机关批准，可以由 ()无偿收回用地单位的土地使用权。县级以上土地行政主管部门县级以上人民政府原农村集体经济组织用地单位的上级主管部

10、门42.某市因城市建设需要征用郊区农村 集体土地，经调查确认，被征地前三 年平均年产值为 700 元/亩。按照标准， 每一个需要安置的农业人口的安置补 助费应为(4200-7000 元1400-2800 元39.已知等量资本 300 元分别投资于劣2800-4200 元4200-5600 元43.1999年1 月 1 日起施行的中华人 民共和国土地管理法明确了土地管 理的基本国策，其准确的表述是： ( )十分珍惜，合理利用土地和切实保 护耕地是我国的基本国策保护和开发土地资源，切实保护耕 地是我国的基本国策合理利用每寸土地和切实保护耕地 是我国的基本国策合理利用土地，切实保护耕地，促 进社会经

11、济的可持续发展是我国的基 本国策。46. 根据国土资源部颁布的全国土地 分类(试行)，耕地可分为灌溉水田， ()，水浇地，旱地和菜地等三级地类。望天田苗圃牧草地茶园47.H 公司所使用的一宗国有出让土 地，其土地使用权出让合同约定的使 用年限到期的时间是 2004 年 11 月 25 日，出于经营的需要，公司拟继续使 用该宗地，根据法律规定，公司应当 至迟于 ()申请续期。A.2003年5月24日44.我国目前土地利用计划的编制，采用 () 的方法进行。自上而下，逐级编制自下而上，逐级编制自上而下，上下结合D .自下而上，上下结合2004年8月24日2004年5月24日2003 年 11 月

12、24 日45.征用农田承包户的土地，承包期限 在10年以上的，农村集体经济组织和 村民委员会可以将土地补偿费的 ()支付给土地承包经营者。50%48.某房地产公司 1999年10月以 2000 万元取得一宗出让土地使用权进行房 地产开发，到 2005 年 5 月尚未按照出 让合同规定的土地用途动工开发。按 照城市房地产开发经营管理条例 的规定，应征收 ()以下土地闲置费。C.90 %80 %D.300 %500 万元700 万元400万元D.600 万元在批准时核减用地数量对田某的申请不予批准)。30 日30 日30日30 日A .没收田某出租房屋所得B.对田某予以罚款56.承包经营基本农田的

13、单位或者个人王某自有门面房二间，租赁给李某经营时装店，根据中华人民共和国 城市房地产管 理法的规定，该二间 门面房的租金应 ()执行政府规定的租金标准执行法定的租金标准由李某和王某共同协商议定由价格评估机构确定在我国，大城市是指 ()在 50万以上的城市。市区非农业人口市区总人口市区常住人口D .市区和近郊区非农业人口51. 从经济学 看，土地 需求是一种 ( ) 需求。自然潜在有效引致52. 张庄村民田某，于 1992年申请宅 基地建房居住， 2000年 7月，田某将 其房屋租赁给外来打工人员居住收取 租金，2001 年，田某再次以无房居住 为由，申请宅基地，按照中华人民 共和国土地管理法的

14、规定，当地人 民政府应 ()。53. 根据中华人民共和国土地管理法 实施条例的规定，新增建设用地的 土地有偿使用费，是指国家在新增建 设用地中应取得的 (土地开发成本征用土地的成本土地开发收益平均土地纯收益54.王某于 2001 年购买预售商品房一 套，开发公司于 2002 年 5 月 31 日将 房屋交付王某使用，根据法律规定， 王某应当在 ()前，办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记手续。2002 年 6 月2002 年 7 月2002 年 8 月2002 年 9 月55.根据基本农田保护条例 的规定， 铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、 集镇建设用地区周边的耕地应当( ) 。不划人基本

15、农田保护区有选择地划人基本农田保护区优先划人基本农田保护区全部划人基本农田保护区连续 ( )弃耕抛荒的， 原发包单位应 当终止承包合同，收回发包的基本农 田A.1 年 TOC o 1-5 h z 2年3年4年或单处罚金处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金某土地评估公司根据法律规定，按 年提取法定公益金，其用途应用于 ()57.C 公司通过招标取得一宗国有出让 土地使用权进行房地产开发，在开挖 地基时发现一批有价值的文物，根据 法律规定，该批文物的所有权主体是 ( ) 。C 公司未来房屋买受人C屆家C 公司和未来房屋买受人弥补公司亏损扩大本公司的生产经

16、营规模转增公司资本本公司职工的集体福利上市公司对发行股票所募资金，必 须按照招股说明书中所列资金用途使 用 , 改变招股说明书所列资金用途 必须经 () 批准.则优等地10 万元注城镇范围内新征用的非耕地应()起开始缴纳土地使用税。自批准征用次日自开工建设之日自实际使用土地之日自批准征用次月违反土地管理法规，非法占用耕地 改作他用，数量较大，造成耕地大量 毁坏者应受的处罚是 ( )。处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金处七年以下有期徒刑或拘役，并处A. 股东大会董事会国务院证券监督管理机构证券交易所62. 已知等量资本 500 元分别投资于 劣等地 , 优等地生产某农产品 , 资本 平均利

17、润率为 20%, 劣等地产量 500 千克, 优等地产量 600千克, 全部产品社会生产价值是 (500 元600 元720 元120 元甲、乙、丙三人分别出资册了一家土地评估公司。后来，甲因 急需资金 , 欲将其股份转让，甲通知 乙、丙后，乙表示愿意以 9 万元买下， 丙未表态。丁知悉后 , 向甲表示愿意以 11 万元的价格买下甲的份额，丙见丁 想买，随即向甲表示自己愿意以 11万 元的价格购买，根据中华人民共和 国公司法的规定，本案中表述正确 的是 ()招标人采用邀请招标方式的， 应当 向 () 个以上具备承担招标项目能力 , 资信良好的特定的法人或者其 他组织发出投标邀请书 .3579甲

18、应将其股份转让给乙甲应将其股份转让给丁甲应将其股份转让给丙甲不能将其股份转让采用格式条款订立合同的，如果格 式条款与非格式条款不一致，则 (已知甲、乙两块土地，面积和肥沃 程度相同，生产投入均为 300 元，产 量相同，但距离市场远近不同，运费 分别是 30 元和 45 元，按平均利润率 20%计，甲地的个别生产价格是 ()元。396采用格式条款采用非格式条款由当事人双方重新协商确定该条款合同不能成立B.450C.330D.390根据中华人民共和国证券法规 定，股票发行采取溢价发行的，其发 行价格 () 确定，并报国务院证券监督管理机构批准。春树乡王店村人少地多，同一乡李 庄村的农民张某欲承包

19、王店村的部分 土地进行农业经营，根据法律规定， ()，并报春树乡人民政府批准后，张某才能承包经营王店村的土地。由发行人根据市场行情自行确定由承销的证券公司确定由发行人与承销的证券公司协商确 定由发行人与股东协商确定张某与王店村村民委员会签订土地 承包合同必须由王店村本集体经济组织村民 会议 2/3 以上成员或者 2/3以上村民代 表同意张某先期向王店村村民委员会交付全部承包费D.张某经李庄村民委员会村民会议2/3以上成员或者 2/3 以上村民代表同意B.60%C.40%D.30%两个以上法人或者其他组织可以组 成一个联合体，以一个投标人的身份 共同投标。由同一专业的单位组成的 联合体，其资质等

20、级应 () 来确定。以资质等级较低的单位为准以资质等级较高的单位为准取联合各方资质等级的平均值需资质评定机构重新评定下列耕地中，不应当划人基本农田 保护区的是 ()。铁路沿线的耕地需要退耕还林的耕地河流沿岸的耕地集镇建设用地周边的耕地经批准，征用或占用耕地的某些建 设用地可以免征耕地占用税，但是 ( ) 用地必须缴纳耕地占用税。停机坪幼儿园军事设施商业娱乐设施征用农村集体土地时，对地上附着 物和已种植的青苗应当给予补偿 , 但 是, ()一律不予补偿。在拟定征地之前地上存在的养殖场 及坟地50%在拟定征地之前已种植的正在生长尚未成熟的农作物凡在协商征地方案后抢种的农作 物、树木和抢建的设施需要

21、拆迁的农田水利设施及其他配 套建筑物根据中华人民共和国公司法规 定，公司发行债券的条件之一是其累 计债券总额不得超过公司净资产的)。从规模经济原理看， 规模经济可以 从两方面来考查，分别是内在经济与 ( ) 。内在不经济外在经济外在不经济内部经营根据法律规定，土地使用权的转移 只有经过 ()后，才能发生法律效力。签订合同支付土地出让金土地登记开发建设)。按照新的全国土地分类 ，建设 用地分类仍以用途为主要依据，分为 三个一级类， 15 个二级类。其中三级 类中的机关团体用地，科研设计用地 及文体用地属于二级类中的 (的差异土地质量没有地域性差异在自由竞争情况下， 土地价格是由 ( ) 决定的。

22、土地市场土地供给土地需求供求关系公共设施用地公用设施用地公共建筑用地特殊用地在国有土地使用证中， 关于土地用 途一栏，下列填法正确的是 ()。A.企业用地B.煤矿用地C.商服用地D. 机关用地)。77. 关于地租的表述正确的是 (地租是自然对人类的赐予地租是投入土地的资本利息地租是资本主义特有的地租是土地经营者从利润中扣除并 付给土地所有者的部分78. ()是土地管理的基础。地籍管理地价管理土地执法监察农地用途管制79. 下面说法正确的是 ()。土地质量与土地的投入成正比确定土地质量等级是以土地的适用 性为前提，以土地评价为基础土地的质量决定着土地的生产关系82-86 题与下述案例有关， 认真

23、阅读本 案例后，选出正确的选项。某食品公司以出让方式取得了一宗城 市规划区内 50 年期的国有土地，用语 生产厂房建设，该宗地土地面积为 12000平方米，出让用途为工业。 由于 生产经营困难，该食品公司拟以其中 的 4500 平方米土地惊醒房地产开发， 建设商品住宅用于销售，另外的 7500 平方米土地由时评公司抵押给了银 行。试回答以下问题。82.食品公司用 4500 平方米的土地进 行商品住宅开发，要改变原出让用途， 应当符合 ()的要求。城市规划土地利用详细规划土地使用专向规划城市经济发展规划食品公司改变土地用途进行房地产 开发，必须 ()。重新规划，补充土地出让金补交土地出让金，进行

24、土地变更登记补办土地使用证，重新规划重新规划，进行土地登记改变土地出让合同约定的土地用途，应报 ()。A .城市规划主管部门城市房地产管理部门原批准用地的人民政府D .城市土地行政主观部门 85.食品公司在补交 4500 平方米的土 地出让金时，补交的出让金数额应该 是 ( )。住宅与工业用地出让金差价住宅用地的评估地价工业用地的评估地价住宅与工业用地的基准地价差价86.食品公司以 7500 平方米土地向银 行声请抵押贷款时，下列说法正确的 是 ( )。只需进行面积分割。无须办理抵押 登记食品公司应依照规定办理抵押登记，银行取得土地他项权利证明书银行办理抵押登记，食品公司取得土地他项权利证明书

25、食品公司应将国有土地使用证存放 在银行，直到还贷87-89 题与下述案例有关， 认真阅读本 案例后，选出正确的选项。某市一国有企业在改制时，拟转让其 他使用的一宗国有划拨土地。按该市 规定，该宗土地应由市政府收购后进 行公开出让。市国土资源局耕具社会 经济发展计划，产业政策，土地利用 总体规划，土地使用年度计划，城市 规划和土地市场状况，将该宗土地纳 入了该年度土地出让计划，用途仍为 工业用地，并报市人民政府批准后向 社会公开发布。该出让计划发布后， 随即有 3 家企业表示了购买意向。经 研究，市国土资源局决定采用挂牌方 式出让该宗土地。该市国土资源局发 2002 年 7 月 30 日 面积和

26、规划要求2002年 7月1日， 布挂牌公告，并于 将该宗土地的位置， 等条件和挂牌起始价，挂牌底价及竟 买保证金在市土地交易中心挂牌公 布，其中挂牌起始价为 1000 万元，挂 牌底价为 1700 万元。在挂牌期间，竟 买人报价踊跃，右人符合资格的竟买 人报价，起报表结果为：1500 万元1300 万元1800 万元1100万元符合有关程序，挂牌成交只有一个竞买人报价高于底价，挂 牌不成交需现场继续竞价需组成评标组，经评议后确定竞得 人市国土资源局于 2002 年 8 月 13 日宣 布丙为竟得人，并签定了成交确认书。 2002年 8月19日市国土资源局将竟买 保证金分别退给甲，乙和丁，并于当

27、 日将挂牌出让结果同时在土地交易中 心和该市晚报上发布，并向丙收取公 布费 5000 元。请回答以下问题：挂牌活动结束后，市国土资源局应 在 ()个工作日内将挂牌出让结果在市土地交易中心或者指定的场所， 媒介公布。5B.7 C.10 D.1587.对于该宗土地的出让，以下表述正确的是 ()。由于是工业用地，不应采用挂牌出 让方式由于是工业用地，应采用协议出让 方式由于有两个以上的意向购买者，只 能采用拍卖出让方式由于有两个以上的意向购买者，应 当采用招标，拍卖或者挂牌方式出让在此次挂牌出让过程中， 不符合招 标拍卖挂牌出让国有土地使用权的 行为是 ( )挂牌公告时间与挂牌时间不一致B .向社会

28、公布国有土地使用权出让计划挂牌时间超过了 10个工作日因公布挂牌出让结果，而向受让人 收取公布费用92-96 题与下述案例有关， 认真阅读本 案例后，选出正确的选项。挂牌公告中不应该出现的内容是()竞买人的资格要求确定竞得人的标准和方法竞买保证金挂牌底价此次挂牌出让活动的结果应该是()A省B市，现有非农业人口 30万。随 着社会经济的发展和城市规模的不断 扩大，市政府决定占用符合土地利用 总体规划的土地 50公顷建设一条城市 道路。为了筹集建设资金，市政府将 一宗面积 20公顷的存量建设用地协议 出让给 C 公司，用途为工业用地。市 国土资源局为该宗土地办理了登记，并向 C 公司发放了该宗地的

29、国有土地 使用证。 C 公司以该宗地作为抵押物， 向 D 市某银行申请了抵押贷款，对该 宗地进行了开发。开发完成后，拟转 让该宗土地，申报的土地转让价格比 标定地价低 30%。请回答以下问题：根据中华人民共和国土地管理法 的规定，该市占用的 50 公顷土地，须 经 ( )批准。国务院A 省人民政府国土资源部B 市人民政府市政府以协议方式出让存量建设用 地时，出让地价应在地价评估的基础 上由 ( )来确定。领导决策集体决策听证会地价减免C 公司抵押贷款时，须依法办理抵 押登记手续，取得 ( ) ，作为土地使用 权抵押权的合法凭证。95.土地使用权抵押登记手续应到 ( ) 办理。B 市人民政府D

30、市国土资源局B 市国土资源局D 市人民政府96.C 公司申报的土地转让价格比标定 地价低 30%。在下列事项中，正确的 是( )。A .按标定地价转让该宗地先还清银行贷款，然后按申报价格 转让该宗地B 市政府可对该宗地行使优先购买 权禁止转让该宗地房地产交易，包括房地产转让、 ( )。A .抵押合同国有土地使用证出让合同土地他项权利证明书房地产赠与房地产出租房地产抵押房屋租赁三.多项选择题(共 30 题， 题号 101-130 ， 每题 2分，共 60分。每题 A.B.C.D 四个备选答案， 其中有两个或 两个以上最符合题意，请在答题卡上 将所选答案对应的字母涂黑。多选或 错选不得分，不倒扣分

31、 ;少选但选择正 确的每个选项得 0.5 分)土地市场信息是指在土地市场交 易中交易主体、交易客体和 ( ) ，以及 土地市场供应与需求情况的数据资料 等。( )必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。工业用地交易价格交易方式权属D .交易规则商业用地商品住宅用地外资企业用地农用地是指直接用于农业生产的 土地，包括耕地、 ( )、养殖水面等。林地园地牧草地农田水利用地107.土地登记是国家依法对 ( )进行登 记国有土地使用权国有土地所有权集体土地使用权国有土地他项权利108.土地他项权利包括 ( )。抵押权土地使用权承租权土地所有权基本建设过程中破坏的土地， 土地 复垦费用可以从 ( )中列支。

32、.生产成本企业利润土地出让金基本建设投资县城建制镇工矿区农业示范区土地使用权证书房产所有权证建设工程规划许可证施工许可证我国城镇土地使用税的纳税人是范围内使用土地的单位和个人。根据城市房地产开发经营管理条 例的规定，房地产开发企业预售商 品房, 应当取得商品房预售许可证明 和( )。征用土地公告应包括的内容有 ( )。土地价格被征用土地位置征地补偿标准征地批准用途权属来源114.土地使用权出让金应当全部上缴 财政，列入预算并用于 ().住宅小区物业管理经济适用房建设城市基础设施建设土地开发111.地籍按功能分有 ()。113.在进行土地登记时， 土地权利客体 包括()。税收地籍产权地籍多用途地

33、籍数字地籍112.土地利用的目标是合理利用有限 的土地资源，衡量土地合理利用的标 准为 ().是否最大限度地满足生产和建设的 需要是否在土地利用中取得最大的经济效益是否在土地利用中取得最佳的生态效益是否最大限度地满足了人们日益增长的物质和文化生活的需要宗地面积取得价格地上建筑物状况根据中华人民共和国土地管理 法，征用耕地的补偿费用应包括( ) .耕地占用费土地补偿费安置补助费地上附着物和青苗补偿费2010 年土地估价师考试管理基础与法 规真题( 11)编制土地利用规划时， 应对土地进 行评价，其内容有 ().土地利用程度土地生产潜力土地适宜性土地供求量117.招股说明书的内容存在重大遗漏， 致

34、使投资者在证券交易中遭受损失 后， ( ).发行人、承销的证券公司承担赔偿责任国务院证券监督管理机构承担赔偿责任证券交易所承担赔偿责任发行人、承销的证券公司的负有责任的董事 , 监事、经理承担连带赔偿责 任118.下列财产中， ()不得抵押。契约劳役实物货币)。122.我国现行资源税类中与土地有关的有()。A .集体土地所有权国有土地使用权所有权、使用权不明的财产D .依法被查封、扣押的财产 119.甲向工商银行借款 10 万元，为此 甲以其自有的一处房产抵押。当年发 生大水灾 , 甲的房屋倒塌，则 (若该处房产全部灭失，则工商银行 的抵押权消灭若该处房产仅部分灭失，则工商银 行的抵押权仅存在

35、于尚未灭失的房产 上若甲获得保险公司对该处房屋的赔 偿金，则这笔赔偿金应当作为抵押财 产D .若甲在原房屋旧址上盖起新房屋，则新建房屋应当作为抵押财产土地增值税农业税耕地占用税土地使用税123.西方经济学一般将地租分为 ()地租实物货币契约经济当边际报酬从等于平均报酬变化 到边际报酬为零时， ()是正确的。120.地籍管理的内容有 ()。121.封建社会的地租表现为 (形式)地租分散性和个别性经常性和及时性A .初始土地登记土地资源调查土地利用动态监测土地整理规划总报酬单调增加，并且达到最大值。总报酬单调减少，并且达到最小值平均报酬单调减少平均报酬单调增加与土地初始登记相比， 土地变更登 记具

36、有 ()等特点。（一）菩题墓点及參考答案4 000 集中性和统一性连带性根据中华人民共和国土地管理 法的有关规定，编制土地利用总体 规划的主要依据有 ( )。A .国民经济和社会发展规划国土整治和资源环境保护要求土地供给能力及各项建设对土地的 要求上 一级土地利用总体规划127.土地登记申请代理一般包括 ( )。委托代理法定代理授权代理指定代理根据国土资源部颁布的 全国土地 分类试行，下列 ( )属于农用地。坑塘水面农村道路果园耕地下列建设用地中， 经县级以上人民 政府依法批准，可以以划拨方式取得 土地使用权的有 ( )。居民住宅建设用地城市基础建设用地学校办公楼建设用地国家机关用地130.依

37、照基本农田保护条例的规定，( )应划入基本农田保护区。水果生产基地农业教学试验田油料生产基地正在实施改造计划的中、低产田三 2010 年土地估价实务真题及参考答案2010 年土地估价实务真题及参考答案 1某市黄河大酒店所占用土地的使用权于 2002年 6月 1日取得，年限为 40 年，容积率为 2.00。酒店共 20 层，总建筑面积为 30000平方米。收集到酒店其 他有关情况如下： ( 1) 15 层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为； 平方米，平均每天总经营收入为 10 万元，总经营成本为 6 万元： (2) 6-20 层为酒店客房，建筑面积为 22500 平方米，其中：

38、酒店客房有单司 68 间(其中普通单间有 38间， 118元天，豪华单间 30间， 158 元天)，标隹双人 /廷）间（其中普通标间为段98间,眾为用间b（j988元/天间158:套房58间（其中普通 元乳天）面#总统得土地使用权后k 2年 耐用年限50年，建筑 （4）该酒店设计不合理，由于 在剩余的使用期内，其 请以该酒店的实际经营使用权总价格和地面单位亥酒店取年6月1日的收入的 动产的综 未来资级别2010 年A市为地价动态 全市所有的三个 积、地价区段编 面积：平方千米绪表物残值率为0%8元/天，豪华标间60间。258元 面28勰/天面豪华套房有殁0间面入住率为70%;”面结构为钢混结构

39、面经齐388层高较低，相对于市场一 -值每.年预计减少数据和有咲参数般结构的建筑物，7万 剩余法的思路面 假定：大页计40%,其不动产综合还原 金贴现率总面积2綜合还原率为.%;该酒店建筑物固定设为国7%）恵面积率为7编号卩土地估价实务监测试点城市,+J4计算其土地在U勺 营管理的利闰为总按照价格_（8%；客房部分不考虑经营管理成2 0&面其切重新建造综合成本为堂等经0083800元/ F方米真题及参考答案&技术1乖庫P门g 2-土地估价师规范的要求，该I-三李度*市居住用地监叫范围覆盖J 土地级别各划分为三命地 号等具体信息见下袁。土地级别每个5价区段,各殳别土地面;价格:7008元/平方米

40、h 5.5205603QTDD如1.5*450-520*请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算（计算保留整数）：计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值 （列出J001的计算过程，并将 全部结果在答题卡上制作成表格（表格式样如下）；（表格式样）一季度二季度三季度四季度J001J009计算A市2007年第一季度各级别地价水平值；计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值；以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100,计算一级地当年各季度定 基地价指数标准答案：答题要点及参考答案计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程， JLim11皿11521192H

41、时10(3210迹丁00331 050-1050*1120*11203并将全部结果生【|作3753成表格(表格分6耐、为区段编号 一旳2季度二 季度二irnfe 并将全部结果制作度四列)户表表格(表表格分60D*J、* J、-602一季度、四季62时joasjJ001 地价水平值TEW计算式如下.752750*3752-nJU 1 .地价水平值JOOTtJinnd Mr於弘亚/古计丨算式如下一/斗 orvYj-彳 4 nn5皿一560*?平方米)560-JUUl地价水值 各季度各区段地价介水平值计算结果5 2叫L表-1 方米丿560 丿 11 |J=L 丄 1 丿 1 11 7145叱52Z5

42、2叶计算A市2007年第一季度各级别地价水平值，列出计算式一级地价水平值=(1150 X 0.2 +1000 X 0.2 +1050X 0.2)/ (0.2+0.2 +0.2) =1067 (元/平方米)二级地价水平值=(675 X 0.6+600X 1.2 +750 X 0. 6) / (0.6+1.2 +0.6) =656 (元 /平方米)三级地价水平值=(500X 1+520 X 1.5 +450X 1.5) / (1+1.5+1.5) =489 (元/平 方米)计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值整体地价水平值=(1150X 0.2+1000X 0.2+1050 X O.2+6

43、75X 0.6 +600X1.2+750 X 0.6+500 X 1 +520 X 1.5 +450 X 1.5 ) / ( 0.2+0.2 +0.2 +0.6+1.2+0.6+1+1.5+1.5)=596 (元/平方米) 以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100,计算一级地当年各 季度定基地价指数一季度地价水平值=1067 (元/平方米)二季度地价水平值=(1150X xO. 2+1000 X O.2+1050 X x0.2) / (0.2 +0.2+0.2) =1067 (元/平方米)三季度地价水平值=(1190 X 0.2+1080 X 0.2+1120 X x0.2)/( 0

44、.2+0.2+0.2) =1130 (元/平方米)四季度地价水平值=(1190X 0.2+1080 X 0.2+1120X 0.2) / (0.2 +0.2+0.2) =1130 (元/平方米)1001067/1067X 100： 1001130/1067X 100： 1061130/1067X 100= 1062007年一季度定基地价指数： 二季度定基地价指数： 三季度定基地价指数： 四季度定基地价指数：2010年土地估价实务真题及参考答案3-土地估价师某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土 地进行评估时，估价师收集到如下资料：作为地区重要的政治、经济、乏化中 心

45、和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%,城真居民 可支配收入平均增长率为5%;2005 -2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑 面积10万平方米；制定并公布了征地区片综合地价；该市土地出让套按基 准地价的 70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为 270元平方米; 爹该市 工业用地出让最低价标准为384元/平方米；2004-2006年，该市商品住宅价 格年平均增长率为 10%。待估价宗地有关信息如下：（1）甲房地产开发公司 2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权， 拍卖 成交楼面地价 1200，元/平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均 成交楼面价为

46、 1000元/平方米。 2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式 与乙公司联合成立新公司。 2006年上半年项目建成，年末完成销售。以 2004年 为基期，宗地所在区域 2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为 106、 105。（2）丙企业取得的工业用地面积 20亩，缴纳出让金 467万元， 并按该市经批准 的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地 征地成本，折合 5 亩共计 50 万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙 出资 50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时 向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、 征地管理费

47、等相关税费为 300万元，区域 市政配套“五通一平”开发平均成本为 12万元/亩。请根据以上情况回答 51 -55 题。下列对该城市地价水平变化的分析正确的是（）。该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是（）。土地估价时可选取评估的工业用地案例进行比较以征地综合区片价为依据，运用成本逼近法评估同一区域内的工业用地，其地价水平接近协议出让工业用地也须按市场价格评估，成交价格不得低于最低价标

48、准实行工业用地出让最低限价政策将促使土地出让价格回归到客观地价水平丙企业以资产重组为目的， 运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成 本费用最接近（ ）万元。590B.467C.530D.480甲公司以土地使用权作价入股时，乙方要求对土地使用权价格进行评估，则评 估楼面地价最接近（ ）元平方米。1000B.1100 C.1200 D.128055.若将上述住宅宗地作为城市地价监测点， 则其在 2006 年末的平均地价水平为 （ ）元平方米。A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260标准答案： AD,BCD,C,B,B2010 年土地估价实务真题及参考答案 4-土地估价师 甲企

49、业使用的某宗地位于 A 市一级工业用地范围，由该企业于 1985 年以划 拨方式取得，批准用途为工业，土地面积 30 亩；宗地上各幢砖混结构厂房建筑 总面积 17000 平方米，平均成新度 70%，宗地建筑密度 45%，部分厂房自 2000 年出租给 A 市百货公司做批发市场经营至今。因该宗地已被列入旧城改造区范 围，由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为： 规划用途为商业、 住 宅，规划批准用地总面积 18000 平方米，其中商业用地面积 8000 平方米、住宅 用地面积 10000 平方米；规划平均容积率 2. 89，其中商业建筑面积 28000平方 米、住宅建筑面积 24000

50、平方米。经调查：该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平整） ，红线外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通 讯、通电、通燃气）：A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为 5800元 平方米、 2000 元平方米、 800 元平方米，对应各用途平均容积率分别为 2.0、 2.0、 1.0，开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）及红线内场地平整，估价基准日为2006年 1月1日：以2006年1月1日为基期，A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率 分别为2%、4%、0%;通燃气平均成本为20元/平方米；砖混结构建筑重

51、 置价600元/平方米；A市各类用地容积率修正系数表（部分）如下：按规划的商业用途及各项用地条件、 规划指标，选择案例通过市场比较法修正后 得到商业用地地价为 9500 元平方米。运用基准地价系数修正法，得到该宗地 在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、 4%、 6%。请根据以上情况，回答 56 - 60题。1.根据上述情况，下列表述正确的是（）。若对该宗地实施旧城改造拆迁，应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格该宗地属存量建设用地，变更该宗地用途可按补办出让手续办理，并按市场价 补交土地出让金若通过土地储备途径处置该宗地，按规定甲企业可与A市土地储备机构根据

52、土地评估结果协商补偿金额甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建设委托估价机构进行若甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款， 地价评估，则评估时采用的容积率为（ ）。A. 0.85B.0.94C.2.6D.2.892008年 1月 1日 ）万元。依据规划要求，若该宗地变更土地用途为商业、住宅，则以 为基准日，采用基准地价修正法评估该宗地，价格应为（A. 10062B.10122C.10300D.10361根据规划条件，在规划条件下的商业用地容积率和住宅用地容积率分别为（ ）。A. 1.56, 1.33 B35, 2.4C.2.4, 3.5 D.均为 2.89若甲

53、企业于 2006年1月1日取得该宗地工业用地出让土地使用权，缴纳土地出让金 780万元，现经批准按照上述规划条件用途补办出让手续，则对应补交土地出让金的表述正确的是（ ）。应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格减去原工业用途及使用条件下剩余年期的土地使用权市场价格应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价 格扣减已缴纳的 780 万元以2008年1月1日为估价基准日，估价时设定各用途土地使用年限分别为工业 50 年、商业 40 年、住宅 70 年估价时建筑容积率设定为0. 94标准答案： C,A,C,B,A2010年土地估价实务真题及参

54、考答案 5-土地估价师 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。 该开发区土地开发 程度已达到“五通一平” （通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整） ，可供出 让的土地面积占开发区总土地面积的 80，土地出让年限为 50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近 3 年农作物的年平均亩产值为 2000元，根 据当地规定， 征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值， 青苗 及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的 4征收；耕地占 用税，按 5元平方米征收；耕地开垦费，按 1 0元平方米计

55、收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90 元/平方米。假定土地开发周期为 1.5 年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率 为 15%，年贷款利率为 8%，土地还原率为 6%，50 年期工业用地土地市场价格 与成本价格的比率为 120%，请根据上述资料计算土地单价。标准答案：解题思路与方法选用 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料， 适宜选用成本逼近法进行评估。解题步骤( 1)计算土地取得费及税费 土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的 30 倍，即为：a最高补偿标准：2000X 30/666.67=600

56、00/666.67=90 (元/平方米)b.青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67=3.0 (元/平方米)903.0=93.0(元平方米)93.0X 4% =3.72 (元/平方米)5 元 / 平方米10 元/平方米征地费合计：d.征地管理费e耕地占用税耕地开垦费：土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72 (元/平方米)( 2)土地开发费土地开发费 =90元/平方米( 3)投资利息投资利息=111.72X (1+8%) 1.5 1+90X (1+8%) 0.75- 1=19.02 (元/平方米)( 4)投资利润投资利润 =(111.72+90)X 15%=30.26(

57、元/平方米)( 5)计算土地成本价格成本价格 =111.72+90+19.02+30.26=251.0(元/平方米)( 6)计算土地增值根据题意，这里土地增值率取 20%，则：土地增值 =251X20%=50.2 (元/平方米)( 7)计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2(元/平方米)( 8)计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2- 80% =376.5 (元/平方米)即开发区 50 年期工业用地可出让土地使用权价格为 376.5元平方米。 2010 年土地估价实务真题及参考答案 6-土地估价师待估宗地为七通一平的待建筑空

58、地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建 筑面积为 8000平方米，土地使用权年限为 50 年，现在招标出让。 估价要求 某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。 估价过程（1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。（2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式 为修建 8000 平方米的写字楼。（3）市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的 市场调查和项目的可行性分析显示， 该项目建设开发周期为 2 年，取得土地使用 权后即可动工， 建成后即可对外出租， 出租率估计为 90%，每建筑平方米的年租 金预

59、计为 300 元，年出租费用为年租金的 25%。建筑费和专业费预计每建筑平方 米为 1000 元，建筑费和专业费第一年投入总额的 40%，第二年投入其余的 60%。 目前借贷资金的年利率为 12%，当地不动产综合还原率为 8%，取得土地使用权 的法律、估价及登记费用为地价的 3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开 发不动产总价的 15%。（4）求取地价。 标准答案：地价测算公式如下： 地价=不动产总价 -建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为 48 年。不动产出租年纯收益=300 X 8000X 90%X（

60、1-25%） =1620000 （元） 不动产总价 =1620000/8%1-（1+1/1+8%） 48=19746401（元）建筑费及专业费 =1000X 8000=8000000 （元）总利息二地价X （1+12%） 2-1+8000000X40%X （1+12%） 1.5-1 +8000000 X 60%X （1+12%） 0.5-1=0.2544X地价 +872792 （元）1.5 年和半年。利息计算采用复利计算， 计息期到开发销售完成止。 地价投入经历整个开发周期， 计息期为 2 年，专业费和建筑费的投入是持续不断的， 在计息时， 假设各年内建 筑费和专业费均匀投入， 因此，年度投入