临沂房地产市场调研和曦园产品定位建议报告

1、临沂房地产市场调研报告&曦园产品定位建议报告立丹行山东公司 2008.12我们主要的服务客户目前已完成的工作汇报一、项目发展思路探讨PPT二、项目发展战略思考PPT三、项目战略定位与物业发展建议四、样板房及售楼处装修装饰建议宏观环境城市经济城市房地产潜在客群调研项目SWOT分析与策略市场竞争策略产品开发策略产品组合策略分类产品建议园林景观建议会所建议报告目录宏观经济环境势不容乐观，但前景可期美国次贷危机引发的金融海啸开始向实体经济蔓延；预计2009年出口增长速度将进一步减慢。特别在美国经济出现较大问题并带动世界经济进入衰退过程时，预计出口增长下降的幅度将比较大。企业的收益面临全面的降低，居民的

2、收入水平也面临着全面的缓慢增长甚至是减少。国家大规模启动内需，主要集中在基础设施与民生领域；采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策。国家采取的一系列提振内需的政策与措施，需要一定的时间予以消化才能释放出预期的效果。房地产市场经历了将近一年的观望，目前观望基本达到峰值，在可以期待的下一步信贷政策下，房地产市场将会迎来较为平实的价格，观望者陆续入市导致的市场竞争加剧从而导致更多价格优惠，使得房地产市场交易量增加，引导市场向着上升的趋势发展。城市经济机会依然存在临沂经济发展增速有所下降，但仍然取得较好的发展，截止到2008年上半年，临沂全市GDP已完成944.8亿元，同比增长15.1%。 面对激烈的

3、商贸市场竞争，临沂批发商城数十年如一日地保持在全国第三位上。临沂市又是是全国著名的物流之都，正是现代物流对商城商流、信息流、资金流的鼎力支撑起到了无可替代的作用，促使了临沂商贸的繁荣不衰 。尽管市场竞争剧烈，但市场的前景还是值得期待的。经济调整之后的发展将会更加健康和平稳，人们对居住条件的改善终将得以释放。通过市场调研，尤其是客户需求的调研，临沂富裕阶层（潜在目标客群）具备改善居住条件的支付能力、区域选择和购买意愿。文化强市商贸强市宜居城市经济大市城市发展战略城市发展战略 城市发展：2007年3月临沂提出了今后五年临沂市打造与人口大市相匹配的经济大市、“物流天下”的商贸强市、滨水生态环境优越的

4、宜居城市和古今文化相辉映的文化名市的战略目标 。城市房地产竞争空前激烈临沂房地产开发以河为轴，以沂河、涑河、祊河三河交会处为中心，沿河展开形成兰山滨河区、河东滨河区、罗庄滨河区，北城新区(南坊)及兰山老城区五大板块，开发重心由兰山滨河区向北城新区(南坊)、河东滨河区转移。临沂房地产市场竞争激烈：2007年土地供应量500万平米以上，其中住宅用地约占50；2007年施工面积超过800万平米，与之前的20032006年市场供销基本平衡相反，2007年大量的施工面积，势必使得未来市场的供应量大增，从而使得市场供远大于求。2008年市场开发量仍将达到600万平米，加上之前年份的存量400万平米，整个市

5、场供应量在1000万平米以上。由于市场陷入空前的观望心理，2008年除了个别楼盘销售较为出色，绝大多数楼盘销售业绩平平甚至有的项目停滞不前，市场竞争在表面平静的现状下将会迎来剧烈的竞争。潜在客群调研滨河主要项目客群情况临沂滨河一带的项目客源主要是临沂市辖三区为主，有一定比例的市辖县购买群体。客群里面最大的一部分为商贸物流企业的企业主及其高层管理者；公务员群体也是一个重要的购买群体。一些效益良好的金融单位或者政府部门成为重要的团购对象，值得关注。客群购房多数为改善居住环境而购 买，对项目的内外配套和物业管理 较为重视。对项目所处的环境普遍赞赏，同时 均看好区域的未来前景。潜在客群问卷访谈情况分析

6、受访客户的区域认同度分析序号所在区域对区域认同度1兰山区太偏，交通不便，生活设施配套匮乏；买房首先考虑与工作地点的距离，居住地与工作地点近了，就可节省来回时间，但靠近沂河区，未来还是有一定的升值潜力。2河东区比较偏，还要跨河，项目所在区域各种相关的配套设施缺乏，和河东区相比不如本区来的方便3罗庄区项目在本区内，距离上不是问题，位置靠近沂河，风景好，未来的升值潜力大，有着独有的优势主要问卷调研问题汇总分析相关问题主要需求说明与建议1您现在的住房面积是多少家庭居住用房面积在90-180平方米之间占90%的比例当大家基本居住条件已满足，下一步就是追求更高水平的居住环境，这将对面积较大环境较好的别墅类

7、产品产生需求2您现在居住的房屋类型临沂市多数居民所住房屋类型为普通平层公寓，占82%居民存在改善居住条件的潜在需求是存在的，而当这些潜在需求逐渐显露时，别墅将成为他们的重要选择。3如果您的居住条件不如意，表现在主要集中在周边环境嘈杂、卫生治安状况较差、没有园林绿化、居住舒适性不够等特别注意周边环境的打造、卫生治安方面的高质管理、园林绿化的设计以及产品舒适性的打造等几方面的问题4您日常使用的交通工具绝大多数人群都拥有自己的私家车，占了78%比例这些人群拥有购买位置较远别墅的硬性条件，但对去本项目感觉很远。5您在未来几年内有购房意向未来1-2年有购房意向37；选择3-5年和5年以后的分别占了29%

8、、27%短期内有购房意向的人群大多对房市抱有观望态度，认为房地产价格还是会降6在您心目中理想的购房区域是临沂市居民普遍还是对沂河以北的老城区认同度较高，原因是这块区域各种生活条件、交通、商业、教育、医疗等比较完善，适合居住对各区域的认同度由大到小为：兰山区沂河大桥以北临河区域南坊兰山区内陆（老城区）河东区罗湖大桥以南临河区域；分别占了34%、29%、24%、14%、3%7您愿意购买的房子类型是人们对花园洋房和独栋别墅的接受度比较高，达到40与33反映了临沂市居民对目前居住环境改善的要求，生活质量上有了更高的要求。所以较高档的产品还是存在较大的市场量，本项目的潜在客户群还是较大的8您想购买的别墅

9、面积是人们对200 以下的小面积别墅接受度比较高，占了近73的比例，本项目产品设计需要切合市场需求，加大200 以下的户型比例。9您想购买的花园洋房面积是人们对100-160 以下的户型接受度比较高，占了近78%的比例，其中100-120 以下的35%、120-140 的占31%在花园洋房的户型设计上可以考虑以100-160 面积的作为主力型10您若购别墅所关心的因素（选3种）物业服务及安保系统（27%）内部园林景观（25%）外部景（15%）未来在物业服务企业的选择和服务品质内容上要下很大的功夫才能满足客户需求11您觉得别墅的院子面积多少比较合适选择30-50平的占21%，50-100的占47

10、%在设置别墅的自家院子时，面积适当即可。充分利用社区内的公共园林景观，做到大园林和私家小园林和谐相融12您觉得别墅有几个花园(庭院)合适表示需要两个花园（院子）的最多，占44%客户在对别墅的花园的看法中，更看重的是花园的面积、采光、形状等13您希望的小区内公共设施是(选3项)选择需要体育健康设施的比例最高，达26。其次，中心花园也受到潜在客户的欢迎，比例达18%。医疗保健设施以16%的比例居第三位健康、休闲成为未来改善居住条件的重要选择参数14您喜欢别墅什么样的围墙选择以灌木丛隔开的开放式围墙的客户高达46%，排第一位。选择以铁栏杆隔开的半开放式围墙也占很大比例，达41%。而高大完全遮蔽的私密

11、性强的围墙则只占13%的比例以灌木丛隔开、并且有红外线防盗功能的开放式围墙深受客户的喜爱。在保障安全的前提下人们乐意以开放的心态面对外界15您觉得别墅停车位怎么设置比较合适别墅的客户多希望车位充足，同时光线好，部分客户希望车位赠送将车位设置半地下室，光线好，同时也不计算建筑面积，是一个比较好的方案16您对以下中式园林景观小品比较感兴趣的有哪些草地和活动器械再次获得了最高的支持率；座椅、喷泉、凉亭、湖泊也获得了很高的支持率这与上述的13题的调查结果是一致的17您比较喜欢在社区中栽植哪些树木选择喜欢银杏树、垂柳的最多，达14%。桂花也深受欢迎，达13%对松树和柏树的应用要慎重18您对社区水系有什么

12、要求客户觉得“尽量少用水以节约成本”最为认可，比例最高达31%；对“流水经过自家门口”这一充满浪漫主义色彩、景观非常美妙的这一状况也相当认可，比例达26%怎样做到节约用水和水系的灵动是关键。小水、浅水应该是适合区域环境和客户需求的做法19您觉得别墅采用怎样的建筑结构比较适合对防震效果好的剪力墙结构比较看重，选择比例最高，达35%；客户对空间便于自由搭配的框架结构也相当认可，比例高达33%别墅客群对空间的改造与分割要求比较高；大地震之后人们对建筑的安全要求也高了20您能接受的别墅总价是“能接受的别墅总价在80万以下”的比例最大，达近一半；“能接受的别墅总价在80120万之间”也占到四成。客户喜欢

13、有天有地的别墅，同时期望能买到总价比较低的经济型别墅。80万元以下的别墅是未来我们项目应该重点设置的对象之一21您比较喜欢哪一类的现代中式别墅A风格别墅以适中的院墙、弧形的屋顶、红色大门等中国古典别墅的精华和现代人喜欢的露台获得了潜在客户的高度认可，比例高达39%；C风格别墅（临沂企业家俱乐部项目效果图）以中式建筑的风格和门前较宽敞获得了第二高的支持率，占四分之一强临沂别墅潜在客户更喜欢具有京味的具有传统色彩的中式别墅，对白墙黛瓦、门窗颜色比较暗淡的苏式别墅比较不认可22您平时了解房地产的信息来源是通过齐鲁晚报了解房地产信息的占最大比例，达29%临沂客户接触房地产信息的途径还比较传统潜在客户群

14、对建筑外立面的看法在客户访谈中，我们给出：您比较喜欢哪一类的现代中式别墅 ？并给出六种风格的中式建筑效果图：潜在客户群对别墅价格的看法在调查与访谈中，潜在客群对于项目产品的总价接受范围在80万120万的占到41%，80万以下的占到46%，两者占整体的87%，所以项目单价控制在40005000元/平米左右。部分客户表示目前本项目的比较合理的单价为3500元/平米。另外，在国家宏观调控下及遭遇国际金融海啸，经济状况大不如前，潜在购房客户还处于观望期。部分客户认为政府采取救市行动后，房价还会有所回落，客户抓住这个房价正在回落的机会不放，期待等商品房价格能一降再降。客户觉得在当前购别墅这种大宗产品要更

15、加慎重，除非别墅的价格能有一个较大幅度的下调，能和市区的普通公寓的价格基本相当。潜在客户对别墅产品的期望别墅面积：在别墅的面积设置上，人们对200平方以下的小面积别墅接受度比较高，占了近73%的比例；在花园洋房的户型面积设置上，人们对100-160平方以下的户型接受度比较高，占了近78%的比例。因此，本项目在后面的产品规划中，要适当调小户型面积，以适应市场需求。 看重因素：在影响客户购买别墅的因素中，临沂市居民最关注的是物业服务水平及社区安全性，其次是内部园林景观的规划，另外比较关注的是外部环境及市政配套等；而对建筑用材、建筑立面、赠送面积等方面关注不是很高项目配套：在社区配套上，人们最为关注

16、的是体育健康设施（健身室、乒乓球等）、医疗保健设施及中心花园等，可以看出人们比较关注休闲运动、健康方面的配套；其次是商业设施、文化娱乐设施等，而对餐饮（中西餐厅、咖啡馆等）并不是很关心，一般有空闲时间都可以自己在家里做饭。停车位：别墅的客户多希望车位光线好，设在地上或光线充足的半地下室为佳；希望安全最好是车库；车位最好两个；部分客户希望车位赠送。别墅院子：人们整体还是希望有自家的私家院子，但是院子面积不必过大，适度即可，院子面积选择50-100平方米的较多；倾向于用灌木丛隔开加红外线防盗来承担围墙防盗的功能，或围墙采用铁栏杆进行围合。市场调研及客户调研综合分析形势不容乐观，前景依然可期：道路曲

17、折与前途光明竞争空前激烈，机会依然存在：错位竞争是取胜之道客群观望持续，寻找合适时机：性价比成为首要选择客群相对集中，营销有待创新：差异化产品创新营销下面我们来分析一下我们项目SWOT并寻找相应的策略项目SWOT优势与劣势项目优势风景优势：地处沂河景观大道，风景秀丽、空气清新。野趣优势：在沂河边可钓鱼，休闲。交通优势：沂河景观大道现今已初具规模，交通便利畅通无阻。区位优势：地理位置具有巨大前景潜力，与市委市政府的开发战略相符合；与周边高档楼盘相邻，项目与临沂滨河板块不断完善的配套是融为一体的；户型多样：面积中小，总价不高，能满足客户的置业、度假、投资、理财之需；项目劣势区域形象劣势：本项目地域

18、紧挨村落、形象较差，属于待开发区域。基础设施劣势：本项目地域基础设施还比较差，医院、学校、酒店、商业、交通等配套很不完善，供暖供气等配套建设费用高昂，进入小区难度较大，客户对此疑虑重重。客户心理担忧：临沂老城区市民认为目前市政府是向北迁移，与本项目方向相反，因此不太认同项目地域优势。与周边项目相比，项目工地形象较差；现有售楼处会所太靠里面，建筑风格也不突出，展示性不足；周边生活配套不完善，车站没有、车辆较少，人气不足，居住氛围不够。项目SWOT机会与威胁项目机会市场机会：临沂随着这10年的建设，尤其是临沂批发市场已经成为中国第三大批发市场，有着很大规模，培育出了一大批具有购买力的中小企业主，他

19、们将成为提高居住品质的生力军。配套建设机会：滨河房产的高档形象已经成为临沂3区9县的共识。利用政府全面开发沂河，借势宣传本项目可事半功倍。做好项目的总体规划，迅速与其他竞争者的在售项目区分开引导潜在客户在沂河边进行休闲体验；宣传引导客户在滨河体验垂钓野趣和在村落体验农家乐强化重点客群直销项目威胁受整体宏观经济环境的影响，客户信心不足，市场观望态势浓重，购买抗性加大。区域市场放量大，同质化现象严重：临沂2008年在“滨河板块”还有大量的住宅用地推向市场、目前市场历年存量很大。本项目所处区域未来社区生活配套能否跟上项目开发速度还存在着很多不确定因素。项目自身工程建设进程与别墅项目的去化速度本来是持

20、久战；项目中国风别墅和园林建筑细节的执行度和市场接受度。项目SWOT策略分析机会O威胁T优势S利用优势、把握机会SO策略借力项目中国风的新形象，融合临沂区域的未来前景，综合包装项目的前景优势，给客户“造梦”，卖区域优势、项目前景价值；通过区域建设规划进程、包装区域的未来，突出区域优势借助区域自然资源优势，和政府区域建设进程，给项目披上一件“亮丽的外衣”，再结合项目的特性，包装项目与众不同的选择理念；通过对项目产品的市场化改良，深度挖掘项目产品卖点，在临沂区域创新营销思路放大优势、赢得挑战ST策略整合区域政府、媒体、行业资源，对临沂区域进行借力整合包装；利用项目差异化的特征，挖掘项目的潜在需求，

21、同时给市场观望者打一剂“强心剂”；规避同质化风险；在滨河现有绿化带的基础上进行改造，把退线100米的绿化带做成局部有流水的江南园林景观和mini高尔夫练习场，让园林和球场成为本项目的一个重要外部景观和实体广告项目SWOT策略分析劣势W把握机会、规避劣势WO策略通过“滨河板块”的建设契机，包装临沂的明天，给客户描绘临沂的蓝图，吸引外地客户；结合项目特性，通过分区域策略，细分项目的潜在市场；加快项目工地建设、提高工地形象，改善现有售楼处的昭示性问题，充分做好客户截流工作；通过海纳地产多年的品牌力量，挖掘老客户资源；通过公交站点、看房车的建设，发挥“走出去请进来”理念，创新营销理念改良产品，提高性价

22、比，提倡差异化营销去化劣势、赢得挑战WT策略通过区域深度“扫荡”战术，抢占市场先机，赢得市场口碑；通过中国风是代表高尚的生活方式的包装，提升区域人群的居住理念，去化别墅抗性；借助多渠道资源，增强项目卖点，挖掘团购资源；河边绿化景观、高尔夫球场先行，会所与小区局部景观先行，赢取市场口碑，创造第一卖点；包装项目高尚别墅区前景，强调项目的多赢特点（既可投资、度假旅游，还是身份品味的体现，又是将来企业家聚会的高级沙龙场所）路在何方？我们的优势别人比我们更好？我们的劣势比别人更劣？我们一无是处？我们怎么办？独特的高性价比的产品是我们唯一能够战胜的先决条件！所以，项目定位从产品开始！我们的机会：中高端定位

23、高端产品中端价格 低端定位不符合地块属性，不符合企业赢利目标； 中端定位将会在严酷的竞争环境中陷入混战，最终难以脱颖而出而导致企业利益难以实现； 高端定位缺乏绝对的自然资源，难以承载临沂这样一个内需性质的城市客群需求。所以我们的客群应该是：高端客群中端客群第2客群（洋房类）中高端客群第1客群（别墅类）中低端客群我们的策略：错位竞争田忌赛马我们的对手的结局上马别墅类产品中马洋房类产品我们胜三局两胜我们胜中马洋房类产品下马高层类产品我们胜下马高层类产品上马别墅类产品我们负 目前市场上洋房的销售情势较好（比如开元的帕缇欧，沂龙湾的花园洋房等），势必引起下一波市场上大量的洋房出现。那么我们就要错开这个

24、市场竞争，主打我们的别墅类产品，利用我们的产品优势和总价优势与这些竞争对手的洋房竞争，做到“人无我有”，“人有我优”，“人优我转”的错位竞争，从而取得市场竞争的主动权。项目定位策略：差异化策略目前临沂房地产市场上滨河一带大型项目千篇一律：大而全，涵盖几乎所有的产品；从独栋别墅、双拼、联排、叠加到多层、小高层、高层。涵盖所有的居住类型，同质化严重。河景被用烂：大家都有的优势，对项目而言就是不成为优势。产品户型性价比上没有特别之处，产品面积普遍偏大，性价比较低。园林景观太过粗糙，美观和适用度都较差。对本项目而言，我们是跟着人家的策略呢，还是独树一帜呢？我们是紧跟主流呢，还是做个支流？在市场可以预见

25、相当时间内的清淡，我们认为跟随主流的跟随策略是不可取的。因此，市场现状给我们的启示就是大众化产品要跟主流，小众化产品要做支流。我们应该做这个市场的支流，并且要做到最强。差异化不仅仅是产品的差异，同时也应体现在形象的差异、营销的差异等 项目总体定位要点建议 创造唯一性产品塑造性价比优势打造体验区营销建造精英型社区项目市场定位在居住类产品中：高端项目在别墅类产品中：中端社区物质上：这个城市里的高端社区心理上：适合这个城市中产阶级身份和品位的社区基于项目市场定位的客群属性分析时尚的、财富的、奢适的、恋家的时尚的，居住郊区化的引领者，向往田园式的生活环境财富的，在社会上处于中坚阶层，好产品、好价格是他

26、们作出是否购买评判的重要标准奢适的，追求奢华的形式和追求舒适的真谛相结合恋家的，上有老下有小，家庭是事业的港湾，需要休憩、养生、天伦与静思客群特征分析客户层次区域来源职业特征潜在需求可能性产品需求 高端临沂本地各界成功人士，大型企业高管，大型企业、实力商会等商界巨头、大型企业董事长、总裁，企业、商会等对周边配套需求较弱，对社区环境、高端商务性质配套、产品品质要求高独联体、双拼、联排等别墅，并可能带来一定的花园洋房、小高层公寓的需求中高端临沂商界人士、企业主、企业高管、富裕家庭、各县区实力人物等批发商、工厂主、各县区名流、企业高收入者、社会高收入者、境外在临沂经商人士对周边配套有一定的需求，但要

27、求不是很高有基本的配套即可，对社区档次、品质要求较高，交通配套要求一般，注重产品自身品质和性价比双拼、联排别墅、六合院的需求较强，并对花园洋房有相当的需求中端临沂本地中高收入者，高级公务人员进城意向强的县绅、企业经营管理人士、退休干部、教授等。经商、从政、退休人员、企业管理者等比较在意周边配套的成熟度,特别注重交通和生活的便利,比较看中产品的性价比和总价是花园洋房和小高层公寓需求的主力军，尤其是花园洋房适合市场和客群的战略选择1、开发策略：先别墅这是一个别墅区，在项目的入市形象上树立了别墅社区的高度。后洋房与小高层这是一个在别墅区里的洋房和小高层，有别于其他洋房和小高层社区，一入市就能高人一等

28、。2、错位竞争竞争战略田忌赛马竞争策略人无我有、人有我优、人优我转战略选择品牌塑造品牌在某种程度上就是品质的象征，是能够为产品销售和产品价值加分的，海纳在日照塑造了良好的品牌形象，我们希望海纳能够把这种利好带到临沂来 企业品牌落地与项目品牌树立：对一个有一定品牌基础的开发商而言，到异地发展需要做的重要工作之一是品牌落地，这样就能够为企业在一定范围内以最快的速度赢得一定的口碑。在这个基础上，通过一定的营销活动逐步树立起项目的品牌形象。项目品牌树立的基础：产品力塑造面对购买力：控制总价，实现有效需求在调查与访谈中，潜在客群对于项目产品的总价接受范围在80万120万的占到41%，80万以下的占到46

29、%，两者占整体的87%，所以项目单价控制在40005000元/平米左右。部分客户表示目前本项目的比较合理的单价为35004000元/平米。塑造产品力：差异产品，创造高性价比调查与访谈中，客户对200以下的小面积别墅接受度比较高，占了近73%的比例；在花园洋房的户型面积设置上，人们对100-160以下的户型接受度比较高，占了近78%的比例。因此，本项目在后面的产品规划中，要适当调小户型面积，以适应市场需求。 面对市场的购买力，我们怎么推售？目前即将建成的第一组团产品从项目形象度、客户接受度以及价格承受度来看显然不适合目前的市场。作为样板区可以起到景观样板和户型装修样板的示范作用，同时不对外出售将

30、会给市场保持神秘的惜售气氛。那么，我们怎么推售？推售哪类产品？推售多少？16428573项目开发组团与产品组合示意1联排2联排3休闲商业4联排5独联体6情景洋房7小高层8独联体Mini果岭高尔夫SHE运动休闲公园关于开发顺序的说明第一组团（在建）作为样板区明年不进行销售，择机待售第二组团：2009年后开工建设，面积控制在20000，以联排为主，创造合院概念（比如万科第五园的六合院），户型面积以140160左右（加上地下面积达到200260），总套数约130套。预计销售时间在2009年79月（需要当期产品的样板房展现）。按照目前的市场形势，总价控制在5070万（与市区的洋房竞争客户）之间应该是有

31、市场机会的。第三组团：东北侧商业（在第二组团工程进程中进行），改先期购房者安心，给未来购房者信心。商业面积控制在整个项目建筑面积的5左右约8000，可以免费23年招商一些洗衣店、美容美发店、果蔬店、银行等，满足业主日常基本生活需求。第四组团：第二组团东侧，以完善整个项目的中心位置，使得中心位置尽快成熟起来。产品还是以联排为主，创新合院概念。面积视第二组团销售情况而定，原则上还是以小面积别墅为主。开发量待定。第五组团：位置临河，在项目前面几个组团的基础上实现产品升级，创新独联体产品，以引领市场。第六、七组团是花园洋房和空中庭院小高层，在市场相对上升发展阶段进行开发，消化项目的容积率。第八组团：项

32、目的压轴力作，仍以独联体产品为代表，应该在第五组团的基础上予以创新，进一步提升整个项目的档次与品质。关于项目规划的建议容积率从项目目前的鸟瞰图来看：临河项目的一般性布局：东低 西高。这样的布局有2个问题：第一是造成了一种市场同质化局面；第二是在我们项目地块的周边缺乏成熟的城市配套，而这种适合在成熟地块的布局是否适合我们这样的一个地块呢？高层、小高层产品对地块的成熟度和观念接受度有着很高的要求，这样的产品未来投放到市场里，它的消化前景不容乐观。另外一种产品多层，则是对区域周边的生活配套要求比较高，我们项目的周边的交通、生活等方面的配套显然比较欠缺，所以这样一种产品显然是不适合在我们项目里出现。要达成差异化营销策略的关键之一，就是要做好产品的性价比；从我们目前的规划来看项目的容积率偏高，造成项目绿化率偏低，产品的品质在这种情况下就不好去表现，所以容积率得调整到1.0以下，控制在0.8-0.9之间比较合适。 项目产品线建议1、独联体别墅（独栋联合体）2、双拼别墅3、联排别墅（以三联四联为主，不宜超过5联）4、合院（以六合院为主）5、情景洋房（一层带地下室和下沉式庭院，二层带露台和地下室，三楼带露台、四楼五楼为复式建筑。洋房带电梯）6、小高层（做