北京某项目市场研究及定位报告

1、xxxxxx村项目市场研究及定位报告xx经纪2011.12.14目 录一、项目本体二、市场环境三、客户分析四、项目定位一、地块本体地块位置本案位于xx区xx镇;距南四环行车距离约1.5公里；距南五环环行车距离约3公里；距xx行车距离约8公里；距CBD行车距离约13公里；距xx车距离约15公里；距金融街行车距离约18公里。本案位于xx区xx镇北部，临近南四环，距离约1.5公里。三环四环二环二环三环四环京开高速五环xx金融街CBDxx本案xx桥xxx路18公里15公里13公里8公里A1A2B回迁房用地教育xx河三号路南侧：xx河西侧xxx路东侧：xx地区三号路（规划）东侧：庑殿路地块四至及道路交通

2、地块周边道路通达性好，可快速到达各环路。地块四至：地块东至xx地区三号路（规划路），南至xx河，西至xxx路，北至通久路（规划路）。 道路交通：地块东侧庑殿路，可与xxx路快速连接；地块西侧为xxx路（中轴路），可快速连接各环路，到达目的地。公共交通环境公共交通：公交车825可快速链接4号线（公益西桥站）和xx线（xx站）；公交车729始发站，成和园小区 xxx xxx 前门 北京站 大北窑 朝阳公园 东坝 连通CBD与东郊。地块周边公共交通较为封闭，仅有两路公交车，与两翼地铁站距离较远。地铁交通：距4号线公益西桥站公交8站；行车距离6.5公里，直线距离5公里；距xx线xx站公交6站；行车距离

3、3公里，直线距离2.5公里。三环四环二环二环三环四环京开高速五环xxx路本案xx站公益西桥站4号线xx线地块内部及周边环境地块内部基本平整；地块西侧xxx路（双向六车道、京台高速起点）、南侧成和园小区，东侧北空小区。地块内部：基本平整；地块周边：西侧xxx路（双向六车道、京台高速起点：南五环-廊坊-福建）；在地块和xxx路的中间，有一道凉凤灌渠（作用是解决南四环防汛隐患）；东侧为回迁房用地、北空小区；南侧为成和园小区。A1A2B回迁房用地教育xx河三号路地块南侧xx河A2地块北侧高压线塔地块西侧xxx路凉凤灌渠污水处理厂地块东侧规划路北空小区吉百利北空小区地块东侧回迁房成和园小区地块本体风险点

4、提示A1A2B回迁房用地教育xx河三号路地块南侧xx河A2北侧高压线塔污水处理厂南侧xx河：目前不能成为景观资源，亟需治理；北侧高压线塔：距B地块较远，距A2地块较近，离A2较近的区域，不适合排布价值较高的产品；东北方向污水处理厂：距地块约1公里，中间有北空小区间隔，实际距离较远，对地块直接影响很小。可能对客户造成一定心理抗性，可以在后期销售时做一些引导。项目东、南、东北部有三处影响项目品质的风险点，需在后续规划中规避。地块周边景观地块东侧和南侧紧邻大型旺兴郊野公园，景观资源较丰富，环境绿色宜居。地块距旺兴郊野公园约1公里，分为南区和北区，总占地面积达90.8公顷，位于xx镇绿化隔离带内，是一

5、座集文教、休闲娱乐于一体的生活气息浓郁、独具地方特色的综合公园；xx碧海公园位于旺兴郊野公园（南区）的南侧，园内有小型儿童游乐场，里面有充气城堡、电瓶车、钓鱼、碰碰车等，是一个休闲和儿童游乐的公园。旺兴郊野公园（南区）旺兴郊野公园（北区）xx碧海公园宣颐公园本案宣颐公园旺兴郊野公园xx碧海公园400米1公里1.2公里800米地块周边配套教育配套一公里范围内：仅有一个慧英双语幼儿园。三公里范围内：幼儿园：xxx幼儿园等5所幼儿园；小学：东高地第一小学等11所小学；中学：北京市航天中学等4所中学。地块周边教育配套较多，基本为乡镇级中小学，档次不高。地欣幼儿园石榴庄小学星光双语幼儿园肖村小学北京市第

6、七十一中小红门小学、幼儿园南顶中学实验小学分校xxx一小xxx幼儿园杏泽学校xx中学xx三小小太阳幼儿园xx一小东高地外国语中学东高地一小、一中航天中学东高地二小东高地三中东高地四小光明小学和义中学xx镇一小本案一公里范围内慧英双语幼儿园三公里范围内xx区xx区行政区域划分地块周边配套商业、医疗配套一公里范围内：目前无商业、医疗配套；三公里范围内：商业：周边超市众多，大型商业以万源广场为主，商业面积近4万，涵盖大型超市、餐饮、娱乐等业态；医疗：北京航天总医院（三级综合医院），xx医院（一级甲等中心卫生院），xx医院（区级综合二级医院），xxx医院（一级甲等医院）。万源广场航天总医院地块周边三公

7、里范围内配套完善。xx区xx区物美超市京客隆超市华润万家xxx医院物美超市永辉超市xx医院首航超市航天总医院万源广场天客隆xx医院xxx超市物美超市三公里范围内本案一公里范围内行政区域划分地块经济指标地块编号用地性质用地规模（）地上建筑规模(平方米)容积率控高（米）JGH-11R2居住用地559941399852.560JGH-08R51中学用818JGH-09R53托幼用地657552600.89合计77043156824B地块经济指标地块用地性质占地面积 （）建筑面积（）容积率A1地块住宅469001173002.5商业7000210003A2地块住宅508001

8、270002.5合计104700265300 B地块南侧xx河规划河道宽40米，北侧代征绿地宽约23米。地块规模中等，容积率偏高，可打造经济型品质社区。A1、A2地块经济指标xx河xxx路A1地块A2地块B地块JGH-11规划路回迁房用地绿隔用地庑殿路中学幼儿园本体小结地块周边公园环绕，有一定景观资源，适于打造经济型品质社区；但项目本体有三处影响项目品质的风险点，需在后续规划中规避；周边教育配套欠缺，后续规划中应充分考虑教育配套的补充。二、市场环境区域发展（发展规划、交通规划、产业规划）宏观市场（宏观经济、宏观政策）区域市场（整体市场、竞争市场）将北京打造成世界城市2005年2010年2015

9、年2020年2050年中关村、CBD、金融街的逐渐成熟CBD东扩、“南城计划”、首都国际第二机场等 带动北京全面发展近期远期远景区域发展|发展规划伴随着北京发展重心的南移、第二机场的建设，未来南城将步入高速发展的快车道城市定位：北京将发展定位瞄准“世界城市”，中心城区不断升级完善，南城是城市未来打造重点；城市布局：北京目前已形成多点带动的城市布局，未来将形成“两轴两带多中心”的城市格局； 内容来源于北京城市总体规划20042020 北京市2010年政府工作报告发展定位：xx区和北京经济技术开发区是首都战略发展的新空间和推进新型城市化的主要着力区；经济支撑：北京市在2010-2012三年内，将对

10、城南地区投资超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资将达到2900亿元；产业落位：南城属于首都产业发展空间格局“两城两带、六高四新”中的重要“一带” 和“一高”；新城建设：十二五”时期，北京市将加快城市南部地区振兴和崛起，重点建设发展xx-xx等新城。 资料来源： 北京市促进城市南部地区加快发展行动计划； 北京市xx区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；区域发展|发展规划一系列规划利好在南城的落位，为南城未来发展提供了重要保障，项目迎来重要机遇本案xx新城：xx新城将进一步发挥承接首都人口转移、功能疏解的重要作用，xx新城规划人口规模为70万90万人，同时预留达到百万人口规模的空间；xx

11、新城：xx新城将进一步提升产业中心功能，沿地铁xx线加快布局发展生产性服务业， 2020年xx新城总人口控制在60万人；新航程： 新航城将通过基础设施建设带动高端临空产业集聚，提升城市国际水平和辐射带动能力，加快城乡一体化发展；南中轴：保护性开发，打造以生态涵养和历史文化为特色的功能轴线。区域发展|布局规划项目处于南中轴与两新城的交叉中心，承接各处发展利好，区位优势突出本案xxxx新航城南中轴L5号线（规划中）xx线xxx快速路通久路五环路四环路南公路环交通状况：L5号线：豆各庄马家湾xx站xxxx万源路东高地xx机场xx （正在规划中）xxx快速路：项目总投资超过50亿元，接近50公里，现已

12、经开通。项目周边路网密布，与周边联接性强，出行便捷区域发展|交通规划本案重点发展高端、高效、高辐射产业，引导产业集约、集聚、循环发展，重点发展十大产业，六大产业园区；四大主导产业电子信息产业生物医药产业装备制造产业汽车制造产业三大新兴产业新能源和新材料产业航空航天产业文化创意产业三大支撑产业生产性服务业科技创新服务业都市产业产业资料来源：xx区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要区域发展|产业规划xx以高新产业为主导，产业辐射力强，布局合理，未来发展前景看好本案 北部都市产业区 重点建设xx新城综合功能区、京南物流基地、北京经济技术开发区周边商务中心区 东部现代制造业区 重点建设北京采育经济

13、开发区、安定精细化工基地和北京经济技术开发区产业配套区 中部文化创意产业区 重点建设新媒体产业基地，发展影视编播制作、数字动漫设计等为特色的新媒体产业 西部综合产业区 重点建设中关村科技园区xx生物医药基地、榆垡国家级农产品加工业示范基地、榆垡万亩生态旅游区、永定河生态旅游区 区域发展|产业规划项目位于北部都市产业区内，未来潜在就业人口巨大，为项目带来了大量潜在客群本案123快速路的通车、未来轻轨L5的规划，使项目的通达性和辐射性大为增强；4“南城计划”的出台，带来了大量投资，项目迎来发展的重要机遇；xx的产业布局，xx的发展，给项目发展带来大量的潜在客户需求；首都第二机场的建设，南部空港经济

14、的发展，对项目发展提供较大利好。区域发展|小结区域发展（发展规划、交通规划、产业规划）宏观市场（宏观经济、宏观政策）区域市场（整体市场、竞争市场）全市固定资产投资水平2至10月处于增长趋势，经济前景乐观宏观市场|宏观经济当前严峻的住宅市场现状下，住宅投资依然呈惯性增长趋势，10月同比上涨31%1-10月住宅完成投资1537.61亿元，10月止完成住宅投资同比上52.9% ；10月住宅投资完成173亿元，环比下降18%，同比增长31%。宏观市场|宏观经济目前住宅市场开发量同比下降47%，竣工量同比下降57%，近期开发速度放缓2011年10月竣工量158万，环比下降44%，同比下降47%；竣工量1

15、08万，环比上涨92%，同比下降57%。宏观市场|宏观经济新国八条出台：2011年1月26日国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知” 简称“新国八条”。通过限购、限贷等要求对如火如荼的房地产市场进行调控。北京限购政策：对于已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，及无法提供有效暂住证及连续5年以上在本市缴纳社会保险及个人所得税纳税证明的非本市户籍家庭，暂停在本市购房。日期城市二套房首付不低于60%贷款利率不低于基准利率1.1倍停放三套房贷停放三套公积金贷限购调整税收优惠政策房产税试点土地增值税清算稽查增加土地住房供给惩罚违规房企

16、落实地方政府责任2月15日北京宏观市场|宏观政策新国八条出台，北京成为有史以来最为严格的限购城市 坚定： 国务院： 温总理承诺将继续致力于稳定房价：“稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要责任，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。” 北京市委： 今年下半年，京城房地产市场的宏观调控政策，不会有丝毫松动； 坚决：住建部： 下半年楼市调控重点是稳定政策和减少预期，“商品住宅的价格必须下来。” 严格：银监会： 严格执行国家宏观 调控政策，坚决遏制投资、投机需求，在控制风险前提下支持保障性住房。新政持续：加大对保障性住房建设进一步分流购房人群清理闲置土地等保障供给银监会“三个办法一个

17、指引”收紧开发商资金链住建部对预售收入监管的办法收紧开发商资金链“房产税”试点即将试行；国务院令监测房价涨势宏观市场|宏观政策北京调控政策执行力度大、调控面宽、执行性强华远集团任志强：“大家还是要适度的降一些，让经济平稳过渡到明年。” 房地产市场在国十条的调控作用之下，会放慢投资的增速。增加市场的供给、加大供给的同时，让价格平稳和下降，不会出现暴跌的现象。SOHO中国潘石屹：“未来一年住房的价格或有30%左右的下跌空间。”保利地产：行业调控已经成为“常态”，北京市场放量将不断增大，公司将加大二、三线城市投资。金地集团：供应量将继续增大，市场价格将进一步下滑，将通过更具灵活性的定价策略来加快公司

18、销售现金流的回收。降价风起，市场决定生死，业内人士对北京市场持保守态度宏观市场|宏观政策2011年11月份，珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅超过15%，接着蔓延到朝阳、xx等地，部分项目降幅接近20%搜房网；2011年第四季度，作为国内地产市场龙头企业的xx地产则果断出招，大幅优惠销售策略，xx集团总裁郁亮在东莞举办的某大型媒体交流会上表示，“我们现在是冬天模式搜狐焦点；面临资金困境的房企绝非仅有绿城一家。今年下半年以来，房企销售业绩大幅下滑，为回笼资金抢占先机，开发商降价促销价格战火愈烧愈旺。继龙湖、中海、绿地在上海大幅降价之后，xx也在上海酝酿旗下楼盘全线降价搜房网宏观市场|宏观政

19、策限购令对北京房市影响深远，众多房产大鳄启动过冬模式国家领导人言论胡锦涛：加快保障性住房建设 ，坚持房地产调控不动摇新华网温家宝：房地产调控成果还需巩固，房地产市场调控决不能有丝毫动摇人民网王岐山：当前全球经济形势依然严峻，确保经济复苏是压倒一切的任务，不平衡的复苏比平衡的衰退要好中华网；李克强：明年继续实行抑制房价过快上涨政策，同时，在保障性住房的质量、公平分配上加强监管一财网 未来一年内，房地产调控政策不会发生大的变动，北京严格的房地产调控政策将会持续一段时间； 未来短时间内经济会比较平稳，房地产大环境比较良好，不会出现大幅变动；宏观市场|宏观政策明年房产形势依然严峻，未来房地产前景充满期

20、待出台：11月25日，北京市住房和城乡建设委员会与市地方税务局共同出台该市享受优惠政策普通商品住房的新标准。标准：在价格方面，不再按成交总价，而是按成交单价认定，不同区域的标准由全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定；调整系数除了考虑环线因素，还考虑了南城、北城区分。结果：在新的标准下，购房者将可享受1.5%或1%的契税优惠，售房者可免征营业税。根据链家地产市场研究部的测算，不同区域内，购售双方契税和营业税的减免幅度在7万余元至12万余元不等。 税率下调对“刚需”人群影响较大，将大大增加他们的购房筹码，最大程度支持普通居民家庭自住型购房需求； 税率下调不会影响价格调控的执行，仅提高了普通居民

21、的支付能力，鼓舞了首次购房者。宏观市场|宏观政策出台普通住宅契税新规，购房者负担进一步降低出台：央行决定，12月5日起，下调存款准备金率0.5个百分点，此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%。宏观市场|宏观政策银行存款准备金的下调，不会影响楼市深度调整的大局，对楼市房价影响不大业内人士观点：“ 这不是政策拐点只是在稳健中间偏宽松点而已，方向上没有影响，只是微调。”曹远征中国银行 首席经济学家存款准备金率未来还会下调，但是否加息不能确定。“这是个货币政策的拐点，仅会起到平复市场恐慌情绪的作用。” 鲁政委兴业银行资深经济学家、市场总监下调存款准备金

22、率，对于购房人的消费心理影响并不会很大，不会导致房价的反弹xx观点234国家高层对新政态度坚决，短时间内北京调控力度不会减弱；5北京作为最严调控城市，调控效果逐渐显现，投资型需求逐步被挤出；税率的下调鼓舞了以自主为主的首次置业者，未来刚需将进一步释放；业内人士对行业持保守态度，各大地产大鳄启动过冬模式。1当前严峻住宅市场现状下，住宅投资放缓，但同比依然呈惯性增长趋势；宏观市场|小结区域发展（发展规划、交通规划、产业规划）宏观市场（宏观经济、宏观政策）区域市场（整体市场、竞争市场）全市住宅土地市场供应成增长趋势，11年供应受调控政策首次下降，交易市场低迷，开发商拿地情绪不高受调控政策影响，今年1

23、-11月份北京市住宅土场供求冷淡，政府出让土地速度放缓，开发商拿地态度谨慎。区域市场|整体市场|土地市场近年xx住宅土地成交规划面积逐年增加，09年达到高峰，11年供求大幅下降政府加大对城南的开发力度及交通状况的极大改善，促进了南城价值的大幅度提升。其土地成交建面也是逐年上升，11年受政策影响，热度有所下降。区域市场|整体市场|土地市场全市住宅土地成交中，xx所占比重整体趋势在增加，09年达到顶峰，占全市近1/4区域市场|整体市场|土地市场xx区域楼面价已突破八千元大关，拿地价格逐步提高，区域价值逐渐被认可xx区06年之前楼面积整体水平还停留在千元水平，09年随着房地产行业的急速发展，已经突破

24、六千元大关，近3年来在七千元上下徘徊，2010年已突破八千元大关。区域市场|整体市场|土地市场截止目前xx成交住宅用地10块，容积率普遍在2.2以上，其中一些被实力雄厚的开发商斩获序号宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)容积率交易方式规划用途成交价(万元)受让单位楼面价（元/）1xx区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地项目国有建设用地使用权出让挂牌公告xx村镇774581315752.6 挂牌住宅混合公建、托幼用地100000明发集团北京房地产开发有限公司7600 2xx区xx镇大庄三角地居住项目xx/p>

25、.2 挂牌二类居住用地7600北京众美房地产开发有限公司6261 3xx区xx镇镇区改造土地一级开发项目（二期）xx镇87147998412.5 挂牌二类居住及商业金融用地53700北京兴海创业投资管理有限公司5379 4xx区xx组团四期A-24地块居住用地项目xx86169811232.3 挂牌居住用地47600北京新唐兴业地产有限公司5868 5xx区生物医药基地东配套10号地二类居住用地、托幼用地项目xx镇、xx村镇81964867222.3 挂牌居住、R53托幼用地62600中国水电建设集团房地产有限公司7218 6xx区xx组团二期B-12-2地块二类居住用地项目xx镇763079

26、26661.5 挂牌居住用地55600首都机场地产集团有限公司6000 7xx区xx3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目xx镇945201732152.6 挂牌公建混合住宅、居住用地170500北京xx企业有限公司和北京金第房地产开发有限责任公司联合体9843 8经济技术开发区路东区D1C1、D1F1地块C2商业金融及F2公建混合住宅用地项目经济技术开发区路东区D1C1、D1F1地块92923.1204843.72.2 挂牌商业金融及混合住宅用地45100北京经开工大投资管理有限公司2202 9经济技术开发区路东区D2C1、D2F1地块C2商业金融及F1住宅混合公建用地项

27、目经济技术开发区路东区D2C1、D2F1地块74701164261.72.2 挂牌商业金融及住宅混合用地47000天通泰投资集团有限公司2861 10 xx区xx镇绿隔地区建设旧村改造二期1号地B地块二类居住用地、中学用地、托幼用地项目xx镇1315951568242.0 挂牌居住、中学、托幼用地153000 xx控股股份有限公司和北京正华致远房地产投资有限公司联合体9756 合计818589.11203210.4挂牌7427006173区域市场|整体市场|土地市场近年来xx地区土地间断供应，楼面价已逼近万元水平，大大超出xx平均水平区域市场|整体市场|土地市场xx片区在11年xx成交住宅性质

28、地块中成交建面排在第二位，楼面价处在首位 xx、xx村片xx开发区片xx片xx片xx片片区成交建筑面积 （平米）平均楼面价 （元/）xx、xx村组团3231026989 xx片区330039 9802xx开发片区3691052495xx片区998415379 xx片区811235868 截止2011年11月28日xx区成交地块分布区域市场|整体市场|土地市场2011年xx将有90万平米的土地正在交易，后续土地持续供应2011年xx正在交易住宅性质地块信息（潜在供应）用地名称土地位置规划建筑面积()容积率用地类型xx区庞各庄镇镇区改造3号地PGZ02-16、19、25、27地块二类居住用地、托幼

29、用地、商业金融用地项目xx区庞各庄镇2307471.7 二类居住用地、托幼用地、商业金融用地xx区采育镇区四号地01-0001A、01-0001B地块住宅混合公建用地、二类居住用地项目（回迁安置房）北京市xx区采育镇2506002.2 F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地xx区xx3号地C-17、C-24、C-25地块二类居住用地、托幼用地项目xx区xx镇1127371.7 二类居住用地、托幼用地经济技术开发区河西区X86R1地块二类居住用地建设用地使用权出让公告 北京经济技术开发区河西区X86R1地块144563.82.5 住宅经济技术开发区河西区X83R1地块二类居住用地建设用地使用权出

30、让公告 北京经济技术开发区河西区X83R1地块162973.12.0 居住合计901620.9区域市场|整体市场|土地市场xx及附近xx、xx等地后期将有总计建面91万平米的土地上市，后续竞争环境较激烈区域市场|整体市场|土地市场本案xx乡地块xx寺地块京开地块天通泰投地块xx3地块X86R1地块X83R1地块11年已成交地块xx地块11年正在交易地块地块名称规划建面（）容积率受让单位状态xx镇绿隔地区建设旧村改造二期1号地1568242.0已成交xx3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目1732152.6已成交xx区xx寺住宅项目用地87632.2已成交xx乡xxx村居住

31、项目1480972.3已成交xx区xx3号地C-17、C-24、C-25地块1127371.7正交易经济技术开发区河西区X86R1地块144563.82.5正交易经济技术开发区河西区X83R1地块162973.12.0正交易合计907172.9本案xx地块直线距离2.6公里本案距离xx地块直线距离约2.6公里；本案距离四环较近，约2公里，xx地块距离五环较近，约1.5公里；xx地块距离xx线xx站约300米比本案距离xx站约4.5公里占优势；本案距离xxx快速路较近，比xx地块具优势。xx站四环五环距离四环2公里距离五环1.5公里本案距离四环和xxx快速路相比xx地块具优势，但距离xx线xx地

32、块优势明显；区域市场/典型个案/xxxx地块区域市场/典型个案/xxxx地块地块位置土地面积（）规划建筑面积（）住宅面积商业面积拿地人xxxx东站西侧945201732159.6万7.7万北京xx与金第联合体xxxx地块暂定为：xx琥珀系列，在明年下半年入市，其楼面价约9843元/平米，xx内部对其预期产品将至少要在2.5万元/平米。xx北京公司副总肖劲表示，琥珀系列为大户型，会按照合理成本和合理利润定价；xx琥珀是xx主打的高端产品，对提升xx楼市将起促进作用。xx琥珀在上海有过别墅项目经历。xx产品系成熟，将大幅缩短前期可研时间；xxxx地块未来将是本案的直接竞争对手，需重点关注对手进展情

33、况区域市场|整体市场|土地市场1全市土地市场供求较少，政府放地速度减缓，开发商拿地谨慎；2xx区土地成交全市所占比重越来越高，区域价值被逐渐认可，11年土地成交受政策影响，供应成交减少；3xx区域楼面价已逼近万元大关，未来拿地成本较高，后续竞争较激烈。小结1-11月商品住宅新增供应面积共计955.5万，成交面积741万；11月成交60.79万，环比下降5.8%，同比下降31.24%；2011年商品住宅自3月开始受政策影响成交价格大幅下降， 11月平均成交价格19615元/，同比下降10%。近期持续受政策影响，成交量价齐跌，成交量同比下降31% ，成交均价同比下降10%区域市场|整体市场|住宅市

34、场11月xx区商品住宅成交916套，成交量占全市总量18%，成交价15868元/，同类区域相比，xx区“价低量大”xx区域商品住宅新增供应10.96万 ，成交11.33万，共计 916套，占全市总量的18.09%。区域市场|整体市场|住宅市场11月xx商品住宅市场成交均价环比下降17.62 %，去化量环比上涨10%xx区域商品住宅11月新增供应10.96万 ，成交11.33万，成交916套，环比上涨10%，同比上涨8%成交均价15868元/，环比下降15.7%，同比下降17.62%。区域市场|整体市场|住宅市场北京市商品住宅存量1489.27万，共计123464套；xx区商品住宅存量280.9

35、7万, 共计20738套，占全市市场存量15%.xx商品住宅存量达到280万以上，占北京市15%区域市场|整体市场|住宅市场1xx区商品住宅相比同类区域成交量较好；2近期持续受政策影响，成交量价均呈现下降趋势；3区域商品住宅存量所占比例较大， 未来竞争激烈。小结区域市场|整体市场|住宅市场五环路北京城区德贤路xx路城市中轴线四环路xx开发区板块xx线核心 竞争板块京福路六环路xx线xx板块区域市场|整体市场|竞争市场|板块划分板块划分原则：选取本案所在南中轴板块为核心，辅以分流本案客户的xx和xx板块。本案周边在售项目较少，仅最近开盘的富力盛悦居对本案构成直接竞争威胁区域市场|整体市场|竞争市

36、场|核心板块富力盛悦居明悦湾绿城阳光公馆东亚五环国中信新城远洋天著悦廷易居国际锦上国际区幸福湾华润公元九里兴创屹墅旭辉御府国际港红木林首邑溪谷项目分类项目名称开盘时间占地（万）总建面积（万）容积率绿化率新盘富力盛悦居2011年9月8住宅16商业办公42.430%老盘明悦湾2009年12月6.25101.630%绿城阳光公馆2009年3月-10-40%未开盘东亚五环国待定14.4224.982.430%旭辉御府东亚五环国际富力盛悦居绿城阳光公馆周边竞争项目以小高层普宅及商住高层产品为主小高9层高层18层小高层12层多层8层高层18层叠拼4层高层19层区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块项目名称

37、 建筑形式 建筑层数 富力盛悦居 多层、小高层 4F、9-18F东亚五环国际 商住、高层 12-19F明悦湾 多层 小高层 6F、9-16F绿城阳光公馆 小高层、多层 6-8F、10F在售项目风格较为单一，多为现代风格明悦湾富力盛悦居效果图东亚五环国际区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块项目名称建筑风格 立面材质园林景观 富力盛悦居法式 一二层石材、公寓玻璃幕墙法兰西园林 明悦湾现代简约涂料为主、色彩鲜明 无特色景观 绿城阳光公馆- 一二层贴砖，涂料颜色体现层次感 飘浮式园林 东亚五环国（商住） 现代玻璃幕墙材质 - 在售项目以经济型产品为市场主流，户型以80-90 二居，90-140三居为

38、主区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块项目名称一居面积（）所占比例两居面积（）所占比例三居面积（）所占比例四居面积（）所占比例其他户型面积（）所占比例主力户型（）富力盛悦居-70-9010%90-16052%18018%200-300叠拼20%90-160明悦湾-80-9055%120-14045%-80-140绿城阳光公馆44-6010%80-9070%120-13020%-80-90东亚五环国（商住）40-120-120周边项目去化速度两极分化，老项目销售缓慢，新盘项目月去化约40套，区域内以80-100 二居、三居较为畅销区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块项目分类项目名称 首次开盘

39、时间 总推售量 （） 总去化率 畅销户型 新政后月去化套数 （2011年3-11月） 老盘明悦湾2009年12月2.222%80-90二居-绿城阳光公馆2009年3月8.8175%80-100二居2套新盘富力盛悦居（普宅）2011年9月2.115%90二居100三居40套在售项目普宅成交均价1600019000元/，老项目成交价同比上涨约35%区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块项目名称2009年成交均价（元/）2010年成交均价（元/）新政后成交均价（元/）富力盛悦居（普宅）-21520（精装3000元）明悦湾1176216440（因保障房问题停止销售）绿城阳光公馆107461400019

40、000区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块100%75%78%25%产品分类项目名称 市场存量（万）剩余套数存量占比商住东亚五环国24.981924100%富力盛悦居536675%普宅富力盛悦居7355明悦湾7.847878%绿城阳光公馆339025%共计47.783510-市场存量47.78万，结合目前市场形势，去化压力较大 分类 内容项目位置xx南四环肖村桥南小红门路与东马路交汇处建筑类型板楼 塔楼 多层 小高层建筑面积20万平方米容积率2.4绿化率30%开发企业北京富源盛达房地产开发有限公司外立面风格现代简约总户数普宅共540套，公寓366套装修标准精装修车位车位充足，120元/位/月

41、成交均价21500元/物业公司北京恒富物业服务有限公司竞争市场/典型个案/富力盛悦居基本信息 富力盛悦居户型面积配比比较均衡，大户型所占比例较高，90以下户型仅占10%左右；富力产品线比较丰富，不仅包括平层，还包括一定体量的复式，三居室以上户型所占比例最高；竞争市场/典型个案/富力盛悦居户型配比161舒适三居88紧凑二居98实用三居户型方正，布局阔绰，舒适有余；双卧室朝南，采光观景效果佳；3大储物室，增加收纳功能。南北通透，空间尺度阔绰；居室配有飘窗，赠送面积；明厨明卫，整洁大方。户型方正，大餐厅与客厅联动；入门玄关，赠送储物衣柜；双卧室朝南，采光，景观较佳。竞争市场/典型个案/富力盛悦居产品

42、信息赠送赠送赠送销售较好户型销售较好户型赠送竞争市场/典型个案/富力盛悦居普宅户型普宅户型面积（）已批售套数已售套数剩余套数当期销售率两室两厅88136548239.7%两室两厅1163492526.4%两室两厅12251173433.3%三室两厅96-98154886657.1%三室两厅161341332.9%三室两厅18334034-首层复5%首层复式219-3301551033.3%销售信息已批售普宅中销售较好户型为88两居，96、98三居项目开盘以来均价21000元/左右，11月份较10月份价格略有涨幅； 项目月均去化量比较稳定，月均去化量约10000

43、平方米左右。竞争市场/典型个案/富力盛悦居销售信息竞争市场/典型个案/富力盛悦居置业目的：自住占95%，自主兼投资的客户仅占5%，纯投资客户几乎没有； 客群以地缘型客户为主，xx、xx两区域客户占75%，朝阳次之，其它区域占18%；客户分析数据来源：xx市场监测富力盛悦居|小结 项目产品线丰富，不仅包括平层，还包括一定体量的复式，80-120 三居室所占比重较大，产品涵盖客群范围较广； 产品户型较为方正，具有飘窗，有部分赠送面积，是产品设计的主要特点之一； 从市场角度看，80-100中小户型，比较受客户认可，占所售产品面积比重的七成以上；客户置业目的以自主为主；xx区域的客户占客户来源的五成，

44、地缘性客户为主；中小户型的产品比较受市场青睐，建议项目以中小产品为主，且给予客户一定的实际利益，以刺激客户的购买欲望基本信息分类 内容项目位置xxxx南中轴路（xx镇南小街路口东南角）建筑类型板楼 小高层建筑面积100000容积率1.60绿化率30%开发企业北京xx房地产开发有限公司 装修标准毛坯主力户型90平米左右两居预售报价23000 元/ 成交均价19045元/（2010年4月停止销售前成交价格）物业公司北京xxxx物业管理有限公司竞争市场/典型个案/明悦湾规划信息项目总规划建面10万平方米，保障房项目因质量问题拆除重建，该项目的商品房网签早在10年7月份已被停，目前销售停止。楼座已售套

45、数已售面积开盘时间1645726.542009年12月2534742.493464116.414686170.112010年1月5日5131184.312010年1月11日竞争市场/典型个案/明悦湾1、2、3号楼第一次开盘4号第二次开盘5号第三次开盘6、7、8号楼预计12年年初开盘保障房纯板，大面宽，南北通透；全面设计，户户有采光；动静分离，布局合理。户型特点：竞争市场/典型个案/明悦湾纯板，南北通透；主卧独立卫生间、衣帽间设计；格局百变，次卧亦可为书房或多功能室。户型特点：89-91二居130三居产品信息销售较好户型销售情况 2009年12开始销售，由于保障房质量问题，被政府停止网签，只销售

46、了5个月，月均去化4387.972平方米，月均49套，销售情况一般； 去年5个月的销售期里，销售价格随大势一直上扬。竞争市场/典型个案/明悦湾销售细分竞争市场/典型个案/明悦湾批准销售套数(套)批准销售面积()户型户型面积()已售套数剩余套数当期销售率35231716.09两室两厅89-912447169%明悦湾主要供应90平米左右的两居，在有限销售期内，销售率达到69%，销售情况较好。剩余供应目前已停售，6、7、8号楼预计12年年初开盘；后期剩478套房源，约4万建面，以90二居户型为主。竞争市场/典型个案/明悦湾6、7、8号楼预计12年年初开盘保障房楼座剩余套数1#售罄2#11套3#20套

47、4#56套5#21套6#370套7#8#客户分析 客户主要来自于xx、xxx、xxx、xx地缘性客户为主，占80%； 客户购房动机以首次自住为主，居住兼投资为辅； 客户置业次数以首次置业为主； 客户的年龄构成以2535岁青年为主，两口之家居多； 客户关注点主要是价格，其次是交通，再次是配套。竞争市场/典型个案/明悦湾竞争市场/典型个案/明悦湾/小结地段：位处北京南中轴线上，城市主干道南四环至南五环之间、南中轴路环绕周边，与正在修建的快速轨道交通规划地铁8号线延长线（美术馆后街站）近在咫尺，便捷出行户型：户型以90的两居为主，迎合年轻人需求价格：2010年在有限的销售周期内随着大势，销售价格是一

48、直在上涨客群：以25-35多岁xx、xxx、xx园、xx地缘性客户为主，自住为主基本信息分类 内容项目位置xxxx镇政府南1.5公里建筑类型塔楼 高层 建筑面积249778容积率2.40绿化率30%开发企业xxxx地产 装修标准毛坯待售户型40-120平方米预售报价14990元/平米产权50年总户数1924 户 竞争市场/典型个案/东亚五环国际规划信息项目总规划建面约25万平方米：项目由独立办公楼组成，集金融办公，科技研发、创意产业、商业、餐饮、娱乐于一体的现代化多功能商业办公综合区；底层商业街联通，采用大跨度的玻璃顶蓬，形成全天候的购物街环境；建筑风格为现代建筑风格；6、7、8号楼预计年底销

49、售，共600余套40120房源。6、7、8#第一次开盘1.5万商业竞争市场/典型个案/东亚五环国际分类 内容项目位置xx南四环与南五环之间，xx区xx镇西广德庄建筑类型小高层板楼建筑面积16.4万平方米容积率2.0绿化率30%开发企业北京xxxx房地产开发有限责任公司装修标准毛坯总户数1319户车位地上96、地下580外立面风格现代简约成交价格11000元/代理公司北京xx兴业房地产经纪有限公司物业公司北京xxxx物业管理有限公司竞争市场/典型个案/润枫锦尚基本信息 两居及三居为本项目主流价值产品，此类产品规划多集中在地块中部；两室产品共计776套，所占比例将近六成；户型配比竞争市场/典型个案

50、/润枫锦尚销售状况：2010年4月3日第四次开盘均价16800元/平米，开盘当天销售率达60%，即104套；30日内：完成剩余房源的全部销售。价格调整：销售完成80%：价格上调2%；销售完成90%：价格上调1%.目前状况：目前项目已售罄，二手房均价约17000元/平。竞争市场/典型个案/润枫锦尚销售信息润枫锦尚价格走势（元/）居住区域xx区域47%、xx其它区域17%、朝阳16%、海淀7%、东城2%、西城1%、宣武2%、崇文3%、通州2%工作区域xx26%、xx区域27%、朝阳17%、xx7%、海淀6%、东城2%、西城3%、宣武5%、崇文7%、通州3%、客户认知网络56%（搜房26%、焦点15

51、%、新浪13%、项目网站2%）、路过13%、朋友介绍9%、户外8%、 新京3%、北晚2%、北青1%、精品购物1%、短信3%、广播3%、其它1%年龄结构25岁以下7%、26-30岁21%、31-36岁23%、36-40岁25%、41-45岁 13%，46岁以上11%家庭构成单身19%、两口之家27%、三口之家46%，其它8%从事行业服装贸易15%、 IT移动通讯14%。航天科技18%、公务员10%、办公用品4%、建材3%、建筑4%、自由业12%、金融保险8%、其它12%工作职务公司职员37%、私营业主20%、中层管理者11%、公务员17%；其他15%置业目的居住兼投资42%、居住32%、投资26

52、%；客户关注点价格18%、产品14%、开发商品牌14%、交通便利性13%、外立面13%；区域位置11%、房屋质量8%客群以地缘型客户为主，集中在xx、xxx、xxx地区，所从事职业围绕在航天科技、服装、通讯等方面，30岁以下年轻人居多，购房用途多为自住。竞争市场/典型个案/润枫锦尚客户分析润枫锦尚|小结 从户型配比来看，两居几乎占六成，以满足刚性需求的产品占大多数； 从价格方面来看，目前二手房均价17000元/左右，项目以中低档产品为主； 从客群方面来看，项目周边客户较多，以地缘性客户为主，多为自主；建议项目以中小户型为主，主要满足地缘性客户的刚性需求供销情况在售项目住宅供应量105万，去化量

53、占14%；市场存量90万，剩余套数4100套以上；11月区域内在售项目成交均价18900元/；产品构成以小高层、高层为主力产品，畅销户型80-90二居、100-110三居小户型为主；客群情况地缘性客户为主，占80%；自住为主投资为辅；客户关注点是价格、交通、配套。区域市场|整体市场|竞争市场|核心板块小 结xx板块近期新开盘项目较多，未来可能对本案的客户造成一定分流项目名称总建面积（万）容积率绿化率开盘时间2.7430%未开盘3.5335%未开盘29.72.330%未开盘39.12.1530%2011年8月15.11.531%二期2011年年底26.81.130%2011年9月区域市场|整体市

54、场|竞争市场|xx板块富力盛悦居明悦湾绿城阳光公馆东亚五环国中信新城远洋天著悦廷易居国际锦上国际区幸福湾华润公元九里兴创屹墅旭辉御府国际港红木林首邑溪谷国风美仑旭辉御府产品类型项目名称 建筑形式面积区间 （）主力户型（）商住公寓商住高层 40-50一居、70-80二居-商住楼LOFT小高层 30-50零居30-50普宅小高层75-80二居、90-100三居-小高层、高层 80-90二居占比26%、90-160三居占比35%80-90小高层、花园洋房80-100二居占比11%、100-135占比73%135-220四居占比16%100-130别墅联排别墅160-320空中别墅、375-560联排

55、370-420 xx新盘主要为高层、小高层产品，供应户型主要以30-50 零居、80-90 二居、100-130 三居为主，别墅户型供应主力为370-420 区间区域市场|整体市场|竞争市场|xx板块普宅成交均价18000-23000元/，月销售约40套产品类型项目名称 首次开盘时间 总推售量（） 总去化率 项目报价（元/） 最新成交均价 （元/） 畅销户型 新政后总去化套数 （2011年3-11月） 商住公寓未开盘-17000-未开盘-普宅未开盘-待定-2011年8月718%250002300080-9043二期2011年年底4.0726%200001800013034别墅2011年9月0.

56、833%-25500370-4207区域市场|整体市场|竞争市场|xx板块产品类型项目名称 市场存量 （万） 总套数 剩余套数所占比例 商住公寓2.7224224100%3.5622622100%普宅29.717161716100%32.11900130468%11.0388257264%别墅25.97一期280一期259-共计10556244697- 新盘项目市场存量105万，剩余套数4697套，潜在供应量较大区域市场|整体市场|竞争市场|xx板块基本信息分类 内容项目位置xx xx经济技术开发区三海子东路 建筑类型板楼 小高层 高层 建筑面积391170容积率2.15绿化率30%开发企业北

57、京中信新城房地产有限公司 装修标准毛坯主力户型80平方米二居室、90-160平米三居销售报价25000元/平米成交价格23193元/平米物业公司中信物业服务有限公司竞争市场/典型个案/中信新城规划信息项目总规划建面约39万平方米，目前在售为二期4栋楼，一期已售罄。分期套数（套）批售面积（）开盘时间一期售罄71677641.892011年7月2日二期在售31851975.22011年8月27日竞争市场/典型个案/中信新城两限房一期售罄二期在售产品信息户型格式方正，设计紧凑实用；以86满足三居室功能要求；大面宽、短进深，薄板设计。户型特点：竞争市场/典型个案/中信新城户型格式方正，高利用率；南北通

58、透，三个南向采光居室；入户独立玄关设计，客厅大面宽。户型特点：86紧凑三居170舒适三居143实用三居大面宽，短进深，薄板设计；南北通透，南向270度风情飘窗；明厨明卫，功能分区合理。户型特点：销售较好户型销售较好户型竞争市场/典型个案/中信新城示范区园林项目示范区园林打造，现场感受与其“高尚生活公园，森林海中的名流生活城 ”口号相吻合；园林规划：在森林公园与社区之间，建造8万平米生活公园，是北京最大的社区公园。销售情况 自2011年7月2日开盘至今，月均去化14008平方米，月均119套； 该项目开盘热销，成交量受新政影响很小，但最近2个月客户观望情绪加重，成交量急剧下滑； 近两个月成交均价

59、略微有所下降，但下行空间不大，销售口述暂无降价促销计划。竞争市场/典型个案/中信新城成交量下降竞争市场/典型个案/中信新城销售明细楼座总套数建面（）户型户型面积（）套数（套）销售套数剩余套数销售率a107210248.68三室两9%a117212829.36三室两厅1621861233.3%三室两厅1703692725.0%四室两厅2121841422.2%a1610218703.4三室两厅1822020.0%1531010.0%1703362718.2%19066214531.8%a177210193.76两室两厅11812242250.0%三室两厅14368185

60、026.5%合计31851975.23188922928.0%本期销售较好户型为143 、170三居剩余供应目前在售二期北部4栋楼，剩余229套；后续供应二期南部12栋楼，约900套，主力户型为90-170平方米三居，推出时间待定。竞争市场/典型个案/中信新城保障房一期售罄二期在售待售客户分析 客户主要来自于方庄、xx地缘性客户为主，占70%； 客户购房动机以改善自住为主，占80%； 客户置业次数以二次置业为主； 客户的年龄构成以3550岁为主，三口之家，上有老，下有小。竞争市场/典型个案/中信新城地段：紧邻xxx公园，是京城最大的湿地公园，相当于四个颐和园的面积，与京城北面的奥林匹克森林公园