豫章法律资讯11期内容

1、.PAGE ：.；PAGE 25热点关注新国八条中最主要的调控内容政府责任：地方政府要确定今年房价控制目的，并于一季度公布；安居工程：2021年，全国建立保证性住房和棚户区改造住房1000万套；税收政策：购房缺乏5年转手买卖的，按销售收入全额征营业税；信贷控制：二套房首付不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍；土地供应：今年商品房供地总量原那么上不得低于前2年年均实践供应量；限购措施：当地户籍家庭，有一套住房的，限购1套；有2套及以上的，暂停购房；约谈问责：未如期公布房价控制目的或控制不力的省，对相关担任人问责；言论引导：防止虚伪信息或不担任任的猜测、评论误导消费预期。商品房认购协议中的“定

2、金罚那么法律根据：1最高人民法院以下简称解释第4条规定：出卖人经过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假设因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，该当按照法律关于定金的规定处置；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人该当将定金返还买受人。2第22条：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用该当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业该当向买受人返还所

3、收费用；当事人之间另有商定的，从其商定。3第6条：商品房预售实行答应制度。开发企业进展商品房预售，该当向房地产管理部门恳求预售答应，获得。未获得的，不得进展商品房预售。4最高人民法院第115条：当事人商定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方回绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方回绝订立合同的，该当双倍返还定金。第118条：当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有商定定金性质的，当事人主张定金权益的，不予支持。第121条：当事人商定的定金数额超越主合同标的额百分之二十的，超越的部分，人民法院不予支持。法条解析因认购方的缘由未能订立商品房买卖合同的，认购方无权

4、收回定金，但超越主合同标的额百分之二十的部分可以要求返还；1已就日后签署的商品房买卖合同的某些条件作了明确商定，而购房人却不赞同按这些条件签署，导致未能订立商品房买卖合同，显然购房人明显存在违约行为，故开发商有权回绝返还定金。2明确商定购房人必需在一定期限内与开发商商谈的签署事宜，否那么定金不退。购房人故意拖延，不按照规定的日期前往签署商品房买卖合同的，属购房人违约，开发商有权回绝返还定金。由于出卖人的缘由未能订立商品房买卖合同的，出卖人该当双倍返还定金。1开发商提出与商定不同的条件，致使未能订立的，那么开发商应承当双倍返还定金的违约责任。2由于开发商的缘由而不是政府缘由，小区配套设备、绿地草

5、坪等规划做了变卦，致使未能订立的，那么开发商应承当双倍返还定金的违约责任。3明确商定在一定期限内商谈的签署事宜，假设开发商在上述期限内将该认购房屋转售第三人或与第三人再次签署，导致双方不能签署的，属开发商违约，应双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人该当将定金返还买受人。1买卖双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，那么双方不存在违约行为，属于“因不能归责于当事人双方的事由，开发商应将定金全额返还购房者。如：并未明确商定商品房的价钱、面积、朝向等详细条件，而是把这些条件留待以后由双方协商，假设后来双方

6、不能就这些条件协商一致，导致不能签署，此时，因当事人双方对未能订立均没有过错，故开发商该当将定金返还买受人。2 因不可抗力或者政府缘由导致合同不能订立的，属于“因不能归责于当事人双方的事由，开发商应将定金全额返还购房者。 3 不符合商品房销售条件的，或者开发商向购房人提供的证明文件不真实或有瑕疵，致使未能订立的，开发商向买受人收取的定金该当返还。假设开发商本身不具备房屋销售或预售条件，导致无效的，开发商应返还定金并承当缔约过失责任。4没有明确商定为定金性质的预收款项，不论谁的缘由未能订立商品房买卖合同的，开发商该当返还。 土地运用权转让程序土地运用权转让是土地运用者将土地运用权再次转移的行为。

7、转让是土地运用者依法对其享有的土地运用权进展处分的权益。转让的内容包括出卖、交换和赠与。土地运用权转让必需签署合同，受让方还必需到土地行政主管部门恳求登记。国有和个人土地运用权转让的流程又各有不同。一、单位用地转让1、买卖双方提出转让、受让恳求：买卖当事人恳求办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地运用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资历证明，委托书、身份证明等资料。 2、审查：接到恳求后，承办人应对资料及宗地情况进展详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人

8、。如改动土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。 3、现场勘察：现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应思索土地利用率、出路及他项权益等要素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。 4、地价评价，并提供报告书：审核评价报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价钱过高的，可建议采取必要调控措施。 5、填写转让审批表：仔细核对原同意文件、评价报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完好、准确、字迹工整。 6、审批：审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完好转让档案与转让审批表等报中心及局指点审查同意。7、交

9、纳有关税费 8、登记编号：审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科一致保管，按年度缴档案室。9、土地运用权变卦登记：经办人根据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变卦登记审批表进展变卦登记。变卦登记审批表，可随转让审批表同时报批。 备注： 1、如为协助法院执行转让土地运用权，应根据法院提供的裁定书判决书，协助执行通知书及其中所载明的宗地四至面积筹办理转让过户手续，可以不经被执行人赞同。2、划拨土地运用权转让，应补办土地运用权出让手续，并经审查同意，补交出让金后方可转让；或收回国有后出让国有土地运用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门同意

10、。3、转让合同应经过公证。4、有关资料采用复印件时，应与原件核实并予注明。 5、分立、更名等涉及土地运用权变卦的，当事人应提供有效的证明资料。分立者应为原同一单位或家庭成员，且单位一切权性质不变；更名者应为同一运用权人。承继的须提交承继文书或公证文书等。交纳有关费用后，承继、分立、更名可填写变卦登记审批表直接进展变卦登记。夫妇共同购置的房地产，可以设定为共有财富，经恳求可参照更名办理。6、企业改制土地变卦实践上一种转让行为，通常以有偿方式获得土地运用权，原那么上需转让审批。二、个人住宅用地转让个人住宅用地转让手续与单位宗地转让手续根本一样。除出让土地外，其他个人住宅用地可以按划拨用地对待，在办

11、理过程中应留意以下事项： 1、须有宗地共有人赞同转让意见； 2、个人转让应以当场签押为准；3、个人住宅转让时未交纳年租金者须交纳地价总额1有偿运用费后按划拨土地运用权进展变卦登记。 三、集体土地运用权转让 以下集体土地运用权视情况可以转让：一乡、村企业需经审批可以在集体经济组织内部流转，确需对外转让的，经土地主管部门审查赞同并报经政府同意征为国有后，可以依法出让转让；另抵押的集体土地，抵押权实现时，可以依法转让。 二依法登记的城镇个人住宅运用的集体土地，经土地一切权人赞同可以转让，但变卦后的土地运用权性质仍为集体土地运用权。土地违法行为的主要种类与法律责任非法转让土地的类型1、什么是非法转让土

12、地是指违反土地管理法律法规的规定，将土地权益全部或部分，永久或在一定期限内转移给他人，从而获利的行为。2、非法转让土地的常见表现方式1未经同意，非法转让以划拨方式获得的国有土地运用权;2不符合法律规定的条件，非法转让以出让方式获得的国有土地运用权;3将农民集体一切的土地运用权非法出让、转让或出租用于非农业建立;4以土地与他人联建房屋分配实物、利润或以土地入股与他人共同进展运营活动，或者以置换、赠予等方式非法转让土地的。3、非法转让土地的法律责任行政法律责任：1没收非法转让土地的违法所得;2转让的土地违反土地利用总体规划，擅自将农用地改为建立用地的，限期撤除新建的建筑物和其他设备;3土地如符合土

13、地利用总体规划，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设备;4并处以非法所得50%以下罚款。党纪政纪责任：监察部、国土资源部(以下简称暂方法)第二条规定：视非法转让土地面积数额大小，给予责任人员警告、记过、记大过、降级、免职、开除处分。刑事责任：刑法228条规定了非法转让倒卖土地运用权罪，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役;情节特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑。非法占地的种类1、什么是非法占地是指行为人违反土地管理法律法规的规定，未经合法有效的同意而占用土地的行为。2、非法占地常见表现方式1未经同意擅自占地。是指需求恳求审批方能获得土地运用权的单位或个人，没有报经同意获得法定手续而

14、擅自占用土地。2骗取同意而非法占地，指不具备用地资历的单位或个人为到达运用土地的目的，编造现实，制造假象恳求用地，使同意机关信以为真而同意其用地。3少批多占，是指超越同意机关所同意的面积多占土地的行为。3、非法占地的法律责任行政法律责任：1责令退还非法占用的土地;2违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建立用地的，限期撤除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设备;3符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设备;4并处每平方米土地30元以下罚款;乡村村民非法占地住房的，处分稍有不同，只需二项处分内容：5责令退还非法占用的土地;6限期撤除在非法的土地上新建的房屋，也就是说，对

15、乡村村民非法占地建房的，不能罚款，不能没收，只能撤除和退还土地。党纪政纪责任：根据第四条规定，对非法占地的，视情节和面积数量不同分别给予记过、记大过、降级、免职破坏耕地1、什么是破坏耕地行为指违反土地管理法律法规非法占用或运用耕地，使耕地质量遭到破坏且不易恢复的违法行为。2、表现方式：1占用耕地建窑、建坟的;2未经同意，擅自在耕地上建房、挖砂、采石、开矿、取土等使土地种植条件遭到破坏的;3开发土地而呵斥土地荒漠化、盐渍化的;4占用根本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、开矿、取土、堆放固体废弃物或从事其他活动破坏根本农田，毁坏种植条件的。3、法律责任：行政法律责任：1限期矫正或治理;2可以并处耕

16、地开垦费2倍以下罚款。刑事责任：第342条规定了破坏农用地罪，对毁坏耕地10亩以上或根本农田5亩以上可以处5年以下有期徒刑或拘役。政纪责任：第四条之规定，对不同情节的行为给予警告、记过、记大过、降级、免职的处分。非法批地类1、什么是非法同意征用、运用土地行为违反土地管理法律法规的规定，非法行使同意权，同意征收占用土地的行为。2、非法批地的表现方式1无权同意征收，运用土地的单位或者个人非法同意占用土地的，如乡镇一级政府同意单位或个人用地。2超越同意权限同意占用土地。如省级人民政府同意占用根本农田或同意占用三十五公顷以上耕地、七十公顷以上的其它土地。3不按土地利用总体规划确定的用途同意用地。4违反

17、法定程序同意占用、征用土地。5低价出让土地。低于按国家规定确定的最低价，协议出让国有土地运用权。法律责任：1、行政责任。对非法批地者，不实施行政处分，对非法同意运用的土地该当收回，拒不归还的，对当事人以非法占地处分。2、刑事责任。第410条规定了非法批地罪和非法低价出让土地运用权罪，对当事人处3年以下有期徒刑或拘役。3、政纪责任。第5条、第12条对非法批地与低价出让土地的责任人员分情况给予警告、记过、记大过、降级、免职、开除处分。4、赔偿责任。非法批地给当事人呵斥损失的，依法承当赔偿责任。建立工程合同效能的认定1、有以下情形之一的，所签署的建立工程施工合同无效：1不具有运营建筑活动主体资历的企

18、业或个人；2未按国家规定的程序和同意的投资方案；3承包人将其承包的全部建立工程转包给第三人；4承包人将其承包的全部建立工程肢解后，以分包名义转包给第三人；5建立工程总承包人未经建立单位赞同，将承包工程中的部分工程分包；6分包单位将其承包的工程再分包或转包。2、有以下情形之一，并以被挂靠企业名义签署的建立工程合同无效：1不具有从事建筑活动主体资历的个人、合伙组织或企业以具备从事建筑活动资历的建筑企业的名义承揽工程；2资质等级低的建筑企业以资质等级高的建筑企业的名义承揽工程；如其本身具备施工才干，工程已施工终了且阅历收合格的，普通不宜认定合同无效。3不具有工程总包资历的建筑企业以具有总包资历的建筑

19、企业的名义承揽工程。3、发包人与承包人签署无获得土地运用权证、无获得建立工程规划答应证、办理报建手续的“三无工程建立施工合同，应确认无效；但在合同履行中经有关主管部门审批已不存在“三无情形或在起诉前已补办手续的，应确认合同有效。4、违反的规定，超规模建立所签署的建立工程合同经同意可补办手续，且无违反其他法律规定的，应确认合同有效。5、对承包人超越建筑资质等级签署的建立工程合同，如承包人具备与建立工程的要求相符的等级条件，工程质量符合设计要求并验收合格的，可按有效合同处置，并以合同商定的建筑资质等级结算工程款。但严重超越本企业建筑资质等级订立的建立工程合同无效。对此应从来把握，建立部原指1995

20、年10月15日起施行的，该规定已被2001年7月1日起施行的新规定取代第二十九条规定，企业该当按照所核定的承包工程范围进展工程承包活动，少数市场信誉好、素质较高的企业，经征得业主赞同和工程所在地省、自治区、直辖市人民政府建立行政主管部门同意后，可适度超出该核定的承包工程范围承揽工程。6 、承包人跨省区或跨市承揽建立工程但未办理外来施工企业承包工程答应手续而订立的建立工程施工合同，应责令承包人补办有关手续，并由有关行政部门按规定处置，而不应据此认定合同无效。7、对必需实行公开招标的建立工程，未实行招标的，合同无效；对不是必需实行公开招标的建立工程，发包人直接发包后，具备相应资质的承包人已开场履行

21、合同的，不宜以建立工程未实行公开招标为由，认定所签署的建立工程施工合同无效。8、建立工程合同中带资、垫资和垫款承包工程的条款应确认无效，对承包人已带资、垫资和垫款承建的工程，发包人应支付该款相应的利息。外商投资建筑企业根据国家有关规定，在我国境内带资承包工程，合同中的带资条款应认定有效。9、建立工程合同对工程款结算没有商定或虽有商定，但发包人与承包人自行结算达成的结算协议有效。属国家投资建立的艰苦工程，并由国家对工程款结算依法进展管理的除外需求进展国家审计监视。10、具备法人资历的承包人的内部分支机构，具备一定的技术才干，对外具备一定的责任承揽才干，且在其营业执照的范围内对外签署的建立工程合同

22、，应视为承包人对其行为已授权，其签署的合同有效，并应以该承包人的建筑资质等级结算工程款；无营业执照的建筑施工队以承包人的名义对外签署合同，合同无效。承包人的内部职能部门对外签署的建立工程合同，属于效能待定合同，普通情况下不能否认合同的效能。购房者选择退房的条件？ 对于大多数的购房者来说，买房是其人生的一件大事，或倾半生积存，或背负长期的银行债务，故应慎重对待。从目前的法律规定来看，可以退房的条件主要包括商定条件与法定条件两种。合同中商定的退房条件满足，可以退房。在普通情况下，合同中都该当商定在出现何种情况下可以退房，下面简要引见三种情况：1、逾期交房超越一定期限的。在目前运用的格式合同中都有这

23、样的规定，即开发商应于规定的日期交付房屋，逾期超越一定期限仍未交付的，购房者有权解除合同，有权退房，并要求返还楼价款及相应的利息，并要求开发商承当相应的违约责任。这里需求明确一点，即只需逾期交房超越了合同商定的期限，在开发商构成根本违反的条件下，开发商才承当退房的义务；假设逾期交房没有超越合同的期限，那么开发商不构成根本违反合同，购房者不能解除合同，只能要求开发商承当逾期交房的义务。2、超越规定期限不能办理终了或根本办不了房产证的。在正常情况下，开发工程履行了合法的开发手续，房产证的办理期限是从房屋开工交付之日起九个月左右。普通开发商都为本人在时间上留有余地。假设合同中有商定，超越商定的时间仍

24、不能办理终了或根本就无法办理房产证的，那么购房者可以选择退房。3、房屋质量不符合合同商定规范，不能修复或者修复后仍不能到达商定质量规范的，买房者有权退房。在房屋质量问题上纠纷比较多，缘由是普通在合同中就质量规范买卖双方没有做出详细商定。假设有商定，从其商定，出现合同中商定的符合退房条件的质量问题，购房者有权退房，有权要求返还房价款及相应的利息，并要求开发商承当违约责任。假设合同中没有商定房屋质量的详细规范的，那么对能否符合质量规范的认定原那么是：能否符合居住、运用的条件。假设该房屋因质量问题不符合居住、运用的条件，那么开发商即构成根本违反合同，购房者有权退房，并清查开发商的违约责任。 法定条件

25、那么是根据法律规定，购房者可以退房的条件，综合起来主要包括以下项： 1.购房合同无效。根据的规定，合同无效的直接结果是因合同获得的财富应予返还，详细到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。呵斥购房合同无效的常见情形有：开发商无权处分该房产。主要有开发商未获得预售答应，房屋为共有财富而未经其他共有权人书面赞同的，该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决议查封或以其他方式限制房屋权益等情形。开发商存在欺诈情形。虽然时有购房者以此项理由恳求退房，但实践中法院支持的并不多，主要是购房者对开发商存在欺诈故意与欺诈现实举证困难所致。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承

26、诺落实为文字并予以签字认可。2.套型误差导致退房。根据第十九条的规定，按套计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出商定的误差范围，合同中对此未商定处置方式的，购房人可以退房。3.面积误差导致退房。即合同商定面积与产权登记面积发生误差到达一定比例。假设合同中未商定详细的比例，按照有关规定，误差比绝对值超出时，购房人有权退房。4.变卦规划、设计导致退房。已预售的商品房，开发商应在变卦规划、设计导致商品房的构造方式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同商定的其他影响商品房质量或者运用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择能否退房。假设开发商未在规定时限内通

27、知的，购房者有权要求退房。5.质量不合格导致退房。商品房交付运用后，买受人以为主体构造质量不合格的，可以按照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体构造质量不合格的，购房者有权退房。实测房屋面积与暂测面积的误差超越。新版合同规定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。这突破了以前按建筑面积来丈量的“惯例。6.延迟交房。此景象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中商定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。普通商定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等.假设超越这个期限开发商还不能交房购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

28、以上都是购房者可以退房的详细情形，但在目前房价上扬的情况下，假设退房仅是退复原先的购房款，往往会使购房者蒙受损失。在与开发商签署购房合同时，也要留意商定，当因开发商过错导致退房时，开发商除返还房款外还应承当何种违约责任的条款，如此才干真正到达制约开发商的目的。最后提请购房者留意的是，假设出现退房的情况，在与开发商协商不成时，应尽早采取法律手段，以免延误诉讼时效，导致失去处理问题的有效途径。观念与思索观念与思索离婚时婚前按揭房产归谁？所谓婚前按揭房产是指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买，婚后由夫妻共同归还贷款的房产。那么，对婚前按揭房产在离婚时如何处置呢？是作为一方的婚前财富，归其一切？还是作为

29、夫妻共同财富分割？ 1.一方婚前以按揭贷款方式支付了全部房款，并获得了产权证，婚后继续还贷的房产。此种情况下该房产属于婚前个人财富，但房产共同还贷部分，应视为向银行的借款，为买房人一方的个人债务。无论婚后个人还贷还是共同还贷，都是夫妻的共同权益的支出，还贷的部分中含对方一半权益的，离婚时一方要返还给对方。假设能证明还贷资金来源于婚前财富或双方另有商定的除外。关于房屋增值部分，各地断定不一，假设房产增值是纯自然的缘由，与共同还贷或两人的共同劳务无关，那么共同还贷一方无权要求分割增值部分收益。2.一方婚前按揭贷款支付了一切房款，婚后获得产权证，婚后继续还贷的房产的归属问题。这种情况在现实生活中比较

30、常见，也是我们处置离婚案件中涉及到房产比较多的情况。此情形其实就是产权证获得与房产产权权属有无关系的问题。目前婚姻法对此没有明确规定。但我们以为产权证虽然是物权凭证，是证明房产权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后获得房产证就是婚后房产，由于房屋一切权是在签署购房协议时即确定下来，房产登记只是国家为了便于管理，使物权可以具有公信公示力而进展的行政行为。该房财富权益在婚前签署合同后就曾经获得，获得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致，所以此情形也应视为婚前个人财富。因此，离婚时应将一方婚前购买的按揭房判归买房者一切，同时该当将夫妻所共同归还贷款的一半补偿给另外一方。案例解析合同无效购房信任利

31、益损害的计算原审认定现实：赵某系王某母亲，本市金域蓝湾5幢1单元301号房屋的产权属于王某，赵某在利丰房地产经纪登记出卖该房。2007年9月23日，肖某在利丰房地产经纪的中介下，与赵某签署了一份，商定肖某以人民币476600元的价钱购买本市金域蓝湾5幢1单元301号房屋，合同签署后，肖某向赵某支付了定金人民币10000元。后赵某向肖某表示不赞同售房。经云南天禹司法鉴定中心鉴定，本市金域蓝湾5幢1单元301号房屋在2021年2月22日时的价值为人民币589750元。 原审法院以为：根据庭审查明的现实，该案诉争房确系王某一切。赵某对该案诉争房没有一切权和处分权。赵某在未经王某认可的情况下擅自出卖其

32、无权处置的该案诉争房屋给肖某，故其与肖某签署的房屋买卖合同违反了我国有关法律法规，合同无效，赵某因获得的定金10000元应全部退还肖某。赵某因过错致使合同无效，从而导致肖某蒙受信任利益损害，应承当相应的损害赔偿责任。信任利益损害系指一方因信任合同的成立和有效，但由于对方的缔约过失行为致使合同不成立和无效，而呵斥直接财富的减少，包括各种费用的支出、应添加而未添加的合理利益等。在该案中，肖某与赵某签署房屋买卖合同时，房价为人民币476600元，而在2021年2月22日肖某向原审法院起诉时，价值已达人民币589750元。其中产生的差额人民币113150元属肖某应添加而未添加的合理利益，应认定为损害赔

33、偿责任的详细数额。因在签署合同时，赵某擅自处分其无权处置的该案诉争房屋，负主要缔约过失责任，某利丰房地产经纪在中介时，未能仔细审核房屋的权属，负次要缔约过失责任，肖某未尽合理留意义务，亦负一定缔约过失责任。因在该案中肖某未对某利丰房地产经纪主张权益，故原审法院只对赵某应承当损害赔偿责任数额作出认定，以由赵某承当损害赔偿责任数额113150元的50%为宜。至于肖某要求王某共同返还定金和承当损失的诉讼恳求，因王某未参与合同的签署，不是合同相对人，故原审法院不予支持。据此，原审法院为保证良好的社会经济次序，维护公平买卖，按照第一百三十一条、第四十二条第三项及第一百零七条之规定，判决：“一、被告赵某于

34、判决生效后十日内向原告肖某返还定金人民币10000元，赔偿原告肖某人民币56575元。二、驳回原告肖某的其他诉讼恳求。案件受理费2183元减半收取，由被告赵某承当1091.50元；鉴定费4000元由被告赵某承当。 上诉人赵某与被上诉人肖某、原审被告王某、原审第三人某市利丰房地产经纪之间房屋买卖合同纠纷一案，上诉人赵某不服上述民事判决，向法院提起上诉，恳求：1、撤销五华区人民法院2021五法民二初字第156号民事判决；2、适用“定金原那么并依法改判；3、一、二审诉讼费由被上诉人承当。现实和理由如下：一、一审问决界定损失范围不合理，上诉人承当的赔偿额过高。被上诉人在不看房屋产权证、不查对一切权情况

35、下，迫不及待地与上诉人签署了及支付定金，以后第二天，上诉人得知儿子王某不赞同出让房屋后，就即时告知被上诉人，同时提出情愿做出一定的补偿同时返还所收的定金，而被上诉人给予回绝，并于2007年10月22日在五华区法院起诉上诉人，在开庭审理之后判决前于2021年1月4日撤诉。一个月后，又于2021年2月26日再次起诉，又恳求鉴定2021年2月22日该房屋的市场价钱，此时是房价的最顶峰，鉴定后产生了11万多元的价差，以后房价开场回落，现今已回落到了签署合同时的价钱。被上诉人的行为足以阐明：被上诉人恶意拖延处理问题的时间，恶意扩展损失，以期获取不当利益，而一审问决机械认定产生了11万元的差价为损失及“合

36、理利益。二、一审问决适用法律错误，本案赔偿适用“定金法那么赔偿。信任利益损失赔偿是42条规定的缔约过失责任赔偿，主要目的在于维护买卖平安，填补了无过错的当事人一方因对方的缔约过失行为而蒙受损失确因没有法律明文规定而无法要求对方补偿的情形。而本案中，上诉人已收到了被上诉人支付的定金，商定一方向对方给付定金作为债务的担保，这足以阐明双方均已认可并商定了在违反买卖规那么后的救援方式和处分措施。一审问决抛丢了我国法律规定的“定金法那么错误适用42条的缔约过失责任赔偿无形加大了上诉人的经济负担。上诉人恳求二审法院依法撤销一审问决，改判按“定金法那么进展双倍返还。 争议焦点：上诉人赵某因其行为应如何承当赔

37、偿责任。 二审法院以为：上诉人赵某在并无涉案房屋处分权的情况下与被上诉人肖某签署了，其后也未能获得对该房屋的处分权，现房屋一切权人王某明确表示不认可赵某处分其财富的行为，因此导致该不能成为有效合同的责任在于上诉人赵某，原判认定上诉人赵某负主要缔约过失责任并无不当。而上诉人赵某应如何承当责任对肖某的损失进展赔偿的问题，原判计算的根据是以2021年2月22日肖某起诉时涉案房屋的市场价值与双方合同商定房价的差额作为肖某应添加而未添加的合理利益来作为损害赔偿责任的详细数额。对此，本院以为，本案中以涉案房屋某一日的市场价值与合同价款的差额作为肖文斌的信任利益损害的代价并不恰当，一方面肖文斌并未主张其购买

38、该房屋的目的是用于出卖，因合同不能履行导致其不能在预期再次出卖的时点获得相应的利润；另一方面，也无证据证明涉案房屋以更高的价钱另行出卖，赵某因此从中获得相应的利益。故原判认定的损害赔偿责任数额不当，本院予以改判。根据本案确认的现实，赵某与肖某签署合同及收取1万元定金的时间是2007年9月23日，肖某于2007年10月8日就知道赵某并无涉案房屋的处分权，其购买涉案房屋的目的不能实现，其就该当及时采取措施防止损失扩展。肖某合理的损失该当包括其交付的1万元定金被赵某占用的资金占用费，其不能预期入住该房而需另行购买或租借其他房屋给其带来了额外的支出等，但计算的时间应是其知道合同已无法履行之日起至合理的

39、期间内。由于本案中肖某并未举证证明其未能预期入住该房而需另行购买或租借其他房屋给其带来的额外的损失金额，本法院根据赵某无权处分行为的性质、其占用肖某定金的数额和时间，断定赵某赔偿肖某1万元，驳回肖某的其他诉讼恳求。法律智库房屋租赁合同无效有哪几种情形，其又是怎样处置的？ 无效情形： 根据第3、4、15、16条，以下房屋租赁合同无效：就未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证的规定建立的房屋所订立的租赁合同无效但在一审法庭争辩终结前获得答应证或者经同意的，有效。就未经同意建立的暂时建筑所订立的租赁合同无效但在一审法庭争辩终结前经同意的，有效。合法转租的，转租期限超越承租人剩余期限的，

40、超越部分无效但出租人与承租人另有商定的除外。非法转租的，转租合同无效但自出租人知道或者该当知道之日起6个月出租人未提出异议的，有效。 无效时的处置： 房屋交付运用的，出租人有权对无权占有人返还房屋恳求权根底既可以是返复原物恳求权，也可以是不当得利恳求权；出租人有权恳求承租人参照合同商定的租金规范支付房屋占有运用费恳求权根底为不当得利恳求权，曾经发生的占有运用不能返还，返讨价额。租赁合同中当事人享有哪些法定解除权？ 1. 不定期租赁合同，双方当事人均享有恣意解除权。 2. 出租人的法定解除权：承租人未按照商定的方法或者租赁物的性质运用租赁物，致使租赁物遭到损失的第219条；房屋租赁合同中，承租人

41、擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的第7条；承租人未经出租人赞同擅自转租的，但出租人知道或者该当知道擅自转租之日起6个月未提出异议的，解除权消灭第224条、第16条；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告后在合理期间内仍未支付的第227条。 3. 承租人的法定解除权：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的第231条；租赁物危及承租人的平安或者安康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的第233条；出租人就同一房屋订立数份有效的租赁合同，不能获得租赁房屋的承租人有权解除合同第6条；房屋租赁合

42、同中，因以下三种情形之一，导致租赁房屋无法运用的：a租赁房屋被依法查封的；b租赁房屋权属有争议的；c租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋运用条件牵制性规定的第8条。非法转租会产生怎样的法律效果？ 非法转租，指未经出租人赞同的转租合同。非法转租在三方当事人之间产生以下法律效果： 非法转租合同无效。没有采用通说见解，以为非法转租合同无效。但不因此影响租赁合同的效能，除非出租人与承租人商定租赁合同以非法转租为解除条件。 出租人获得法定解除权。该法定解除权的除斥期间为6个月。出租人应自知道或者该当知道非法转租之日起6个月内行使解除权，否那么解除权消灭。 次承租人对租赁物的占有为无权占有。由此引申出以

43、下两个规那么：a出租人解除租赁合同后，有权恳求次承租人“向本人返还租赁物。b出租人解除租赁合同前，只能恳求次承租人“向承租人返还租赁物，而不得恳求次承租人“向本人返还租赁物。缘由在于，租赁合同解除前，承租人对租赁物享有合法占有的权益，出租人恳求次承租人向本人返还，就会损害承租人的合法占有。 非法转租商定的租金高于租赁合同商定的租金时，分别情况处置：a出租人未解除租赁合同的，不得对承租人主张高出部分之租金的不当得利返还恳求权。b出租人解除租赁合同后，承租人对次承租人继续收取的租金构成不当得利。c出租人解除租赁合同后，次承租人对租赁物的占有构成不当得利，出租人有权“直接恳求次承租人支付逾期腾房占有

44、运用费。房屋承租人优先购买权的效能如何？ 首先需求留意的是：第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提早三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以恳求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是，最高人民法院已于2021年12月废止该规定。以后，不得按照该条规定确定房屋承租人优先购买权具有的效能。 优先购买权的效能内容为：a出租人出卖租赁房屋的，应提早15天通知承租人第24条；b承租人享有以与第三人同等条件购买该房屋的强迫缔约恳求权。 3优先购买权蒙受损害的救援 第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形

45、，承租人恳求出租人承当赔偿责任的，人民法院应予支持。但恳求确认出租人与第三人签署的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支防备建筑工程“最低标价中标的风险从招标人的角度来说，要胜利运用好最低价中标法，防备建筑工程最低标价中标的风险，必需把握好下面四个关键环节，即把好四个“关：首先，要做好工程勘察设计和招标文件编写任务，把好“前期关。 招标前期任务的质量要求很高，作为第一关的工程勘察、设计，必需提高深度和精度，同时招标文件的编写也必需非常细致周到，工程规模越大、技术越复杂，招标文件就要求越准确、细致、缜密。 其次，要做好招标评审任务，把好“评审关。 作为业主来说，要对招标单位进展资历审查，对最低报价进

46、展必要分析等等。评委必需对各招标人的招标报价一切资料仔细加以审核，以认定其能否以低于本钱价报价。经过严厉评审的最低价中标人，才有实力和能够确保工程的最终胜利。 第三，要加强工程施工过程中的监视管理，把好“监理关。 业主事先一定要对监理单位的资质、管理力量、信誉等方面的情况严厉审查。在签署监理合同时，应对监理单位及其所属人员提出明确的任务要求。在施工过程中，业主还要经过甲方代表及时检查、监视监理工程师的任务质量，要求监理方尽职尽责，防止监理失职渎职。对于不合格的监理工程师，要求监理单位及时改换；监理力量跟不上时，要求监理单位及时充实人员。 第四，要采取有效的防风险措施，把好“风险关。 在招标时必

47、需求求招标人提供招标保证金；在签合同时，必需求求中标人提供履约保函；在付工程进度款时，业主和监理工程师应严厉审查承包人的工程款运用情况，按规定支付进度款，并应按规定预留10%的工程尾款含3%的工程质保金。房屋租赁合同无效有哪几种情形，其又是怎样处置的？ 无效情形： 根据第3、4、15、16条，以下房屋租赁合同无效：就未获得建立工程规划答应证或者未按照建立工程规划答应证的规定建立的房屋所订立的租赁合同无效但在一审法庭争辩终结前获得答应证或者经同意的，有效。就未经同意建立的暂时建筑所订立的租赁合同无效但在一审法庭争辩终结前经同意的，有效。合法转租的，转租期限超越承租人剩余期限的，超越部分无效但出租人与承租人另有商定的除外。非法转租的，转租合同无效但自出租人知道或者该当知道之日起6个月出租人未提出异议的，有效。无效时的处